У циклі публікацій про архітектуру модернізму ми фокусуємось на вразливості цієї спадщини в сьогоднішніх реаліях. Пояснюємо, чому це не просто «сірі радянські будівлі», чому їх варто зберігати та як модернізувати, аби не знищити саму сутність. У попередньому тексті про готель «Салют» ми дослідили унікальну семантику модерністської ікони й запропонували дизайнерські візії від Слави Балбека та Юрія Ринтовта.
У цьому ж тексті поговоримо не лише про архітектурну ідентичність Житнього, а й про дилему довкола його форми власності: ринок має залишитись комунальним чи його треба продати? Та перш ніж шукати відповіді, варто почати з правильно поставлених питань: чому взагалі із Житнім треба щось робити й комусь продавати? Адже інші комунальні ринки Києва — Володимирський і Бессарабський — функціонують у цій моделі без жодної драми. Тож проблема, мабуть, не в комунальній моделі.
Житній ринок — один із трьох комунальних ринків Києва. Через недофінансування та занедбаний стан він зараз у центрі дискусій урбаністів, активістів та бізнесу. Фото: Юрій Ферендович
Стан ринку — ось головна причина, яка стимулює цю дискусію. Звідусіль лунає: ринок у поганому стані. Але наскільки поганому? Він аварійний і може завтра впасти чи просто потребує ремонту? Ринок наразі не визнаний аварійним — і саме із цього треба виходити. Чи означає це, що із Житнім усе гаразд? Ні. Його стан дійсно занедбаний: застарілі інженерні мережі, неналежні санітарні умови, неприємний запах — за 45 років ринок жодного разу не був у капремонті.
У Житній дійсно потрібно вдихнути свіже повітря — в прямому та переносному сенсі. Але хто це має робити — місто чи бізнес? Чи під силу це місту, якщо воно й досі цього не зробило? А якщо бізнес — то на яких умовах та як уникнути ризиків? Зануримось у цю непросту, але важливу дискусію, і поговоримо про унікальну перлину Подолу, в якій закарбована історія міста, традиції та невагомість модерної архітектури.
Феномен Житнього: модернізм у діалозі з тисячолітніми традиціями
Житній ринок — це не лише архітектурний, а й історичний та культурний феномен, який має унікальний бекграунд. Його почали проєктувати ще в першій половині 60-х років, а відкрили тільки у травні 1980-го. Над проєктом майже десятиліття працювали київські архітектори Ольга Моніна, Валентин Штолько та конструктор Борис Беднарський. Вони творили в умовах так званого архітектурного парадокса — в епоху, коли поряд із масовим штампуванням «панельок» з’являлися унікальні авторські проєкти: «Тарілка» Флоріана Юр’єва, Палац дітей та юнацтва Авраама Мілецького, «Квіти України» Миколи Левчука. Житній ринок — частина цієї лінії модерністських шедеврів.
Житній ринок невдовзі після відкриття у 1980 році. Фото з архіву архітектора Валентина Штолька
Житній ринок невдовзі після відкриття у 1980 році. Фото з архіву архітектора Валентина Штолька
У свій проєкт архітектори заклали інженерно амбітні та водночас елегантні рішення: сміливу й новаторську на той час конструкцію вантового даху та екстер’єр, що повністю складався зі скляних панелей. Фактично ринок не є традиційною будівлею: дах не спирається на опорні стіни, а підвішений на вантових тросах, які прикріплені до пілонів, обрамлених скляними фасадами.
«Феномен архітектури Житнього ринку — в тому, що вона зберігає ландшафт, сакральні домінанти та природні горизонти Подолу», — Леонід Марущак
Чому обрали саме таку логіку? Архітектори вирішували надзвичайно складне просторове завдання — вони намагались вписати ринок у ландшафт Подолу, не порушивши видових домінант і сакральних осей. Причому завдання полягало в тому, щоб зберегти панораму на храми Подолу й пагорби як зсередини будівлі, так і ззовні. Тому конструкцію даху навмисне спроєктували увігнутою, аби залишався досяжним видовий коридор на Замкову гору та Андріївську церкву — головний вертикальний акцент старого міста.
Дах Житнього спроєктували увігнутим, щоб залишався досяжним видовий коридор на Андріївську церкву. Фото 1980-х років. Джерело: проєкт «Київ.Ностальгія»
«Можна було піти простішим шляхом — обійтись без складної геометрії й вантового даху. Це було б значно дешевше та швидше. Але архітектори обрали саме таку об’ємно-просторову композицію, щоби з боку автостанції “Поділ” люди бачили Андріївську церкву. Чому саме з того боку? Бо в’їзд до Києва для тих, хто їхав торгувати на Житній, проходив Вишгородським шляхом: автобуси заходили з вулиці Кирилівської — і саме звідти відкривався силует київських пагорбів. У цьому й феномен об’ємно-просторового рішення Житнього ринку, на втілення якого пішло 10 років проєктування та 7 років будівництва», — пояснює для PRAGMATIKA.MEDIA історик, дослідник монументального мистецтва та архітектури модернізму, засновник ГО «Музей відкрито на ремонт» Леонід Марущак.
Він додає, що сьогодні, через 45 років після відкриття, ця конструктивна ідея залишається такою ж амбітною — не лише як інженерне досягнення, а як приклад чутливої архітектури, що працює з контекстом, рельєфом та міським горизонтом: «Саме відкритий горизонт формує у людини відчуття простору. Горизонт — це не лінія з будинків, а просторова перспектива. І коли ми її втрачаємо, ми залишаємося в замкнутому середовищі. А ця частина Подолу з її нерозірваним рельєфом — одна з останніх ландшафтних точок міста, де зберігся первісний зв’язок із відкритим простором».
Торгові ятки на Житньоторзькій площі в 60-х роках, вигляд із Замкової гори. Саме на цьому місці в 1973-му почали будувати Житній ринок. Джерело фото: проєкт «Київ.Ностальгія»
Ще одна унікальна риса ідентичності Житнього — тяглість його торговельної функції. Археологи встановили, що торгівля на місці Житнього існувала ще за часів Русі — вона відбувалась на Житньоторзькій площі, яка займала також територію автостанції «Поділ». Ринок тут працював і в кінці XIX ст., і в радянські часи — спочатку він був стихійним, а в 60-х встановили ятки просто неба. Взимку вони були непрактичними, саме тому вирішили побудувати критий ринок. Та коли в 1973 році почалось будівництво, під час заливки фундаментів знайшли унікальні артефакти. Щоб археологи могли провести розкопки, будівництво зупинили на два роки: саме завдяки роботі археологів було встановлено, що на місці Житнього була торгівля ще в давньоруські часи. Цей безперервний зв’язок із прадавніми традиціями й формує унікальність ринку як живого міського об’єкта, що має таку глибоку тяглість функції.
«Житній — останній великий “кит” модернізму в Києві, який вцілів у первісному вигляді», — Лев Шевченко
Дослідники переконані, що торговельна функція має зберігатися на ринку як складник міської спадкоємності. Разом із Пам’ятним знаком засновникам Києва та кінотеатром «Київська Русь» Житній утворює так званий семантичний трикутник, що закарбовує в просторі міста важливий пласт давньоруської історії.
Житній ринок — це ще й художній феномен, вважає Лев Шевченко, дослідник архітектури модернізму, автор проєкту panelky.ukraine. «Як на мене, унікальність Житнього ринку — не лише в конструкції. Великі вантові дахи — доволі поширена типологія критих ринків у містах колишнього соцтабору. Цінність Житнього передусім — у синтезі мистецтв. Тут унікальна архітектура поєднується з металевими сонцерізами та карбованими панно “З варягів у греки” авторства художниці-монументалістки Ірини Перової (за іншими даними — Анатолія Домнича. — Прим. ред.)», — зазначає для PRAGMATIKA.MEDIA дослідник і додає: «Монументальні панно, сюжет яких пов’язаний із торговим минулим Києва, надають будівлі особливої художньої виразності».
Монументальні панно «Із варягів у греки» огортають північно-східний фасад Житнього ринку й відтворюють стародавній торговий шлях, що зв’язував Скандинавію з Візантією: Київ був частиною цього шляху. Фото: Юрій Ферендович
Питання авторства панно досі не вирішене: за одними даними, це художниця-монументалістка Ірина Перова, за іншими — Анатолій Домнич. Фото: Юрій Ферендович
Карбовані панно з назвами російських міст, які підлягають декомунізації. В мистецькому середовищі тривають суперечки, чи дійсно цей елемент варто демонтувати. Фото: Юрій Ферендович
Лев акцентує, що Житній — останній великий «кит» модернізму в Києві, який уцілів фактично в первісному вигляді. Жодна велика громадська будівля періоду 1970-х–80-х не зберегла свого автентичного фасаду чи всіх деталей: Палац «Україна» оздобили тонованим склінням, готель «Либідь» модернізували утепленням, «Тарілку» схопив у кільця монструозний ТРЦ, а до Палацу дітей та юнацтва Мілецького добудували бізнес-центр.
Саме тому сьогодні, в часи війни, коли збереження модернізму й радянського монументального мистецтва є таким чутливим питанням, важливо говорити: Житній — це не лише модернізм. Це — традиції, мистецтво й повага до ландшафту, контексту та історичної пам’яті Подолу. І якщо вже формувати візії майбутнього, то ключовий виклик — не пошкодити це унікальне міське та архітектурне явище, зберігши його сенс і цілісність.
Хроніка сподівань, або синдром «відкладеного щастя»: як Житній застряг між очікуванням і реальністю
То що маємо? З одного боку — унікальний об’єкт модернізму, який фактично є останнім недоторканим свідком своєї епохи. З іншого — занедбаний ринок, який загруз у проблемах. Житній намагаються «повернути до життя» вже багато років різними силами: місто ще з 2017 року обіцяло масштабну реконструкцію, однак ці плани відкладались через ковід та війну. Потім була приватна ініціатива німецького інвестора Флоріана Болена, який узяв ринок в оренду й планував побудувати на Житньому пивоварню та фудмаркет. Однак і ці плани не реалізувались.
У 2023 році за ринок узявся ресторатор Євген Клопотенко, запропонувавши перетворити простір на гастрономічний і культурний хаб під своїм управлінням. Але й ця ідея не мала успіху, як і всі попередні. Складається враження, що Житній застряг у колесі сансари — нескінченному повторенні одних і тих самих сюжетів: його постійно планують модернізувати, проте кожна спроба обривається, і цей процес повторюється знову і знову.
У 2023 році Євген Клопотенко (в центрі фото) став головним «ньюзмейкером» довкола Житнього: він проводив толоки, кулінарні поп-апи та бранчі, аби привернути увагу до проблем ринку. Однак, із його слів, «політичної волі» на трансформацію у міста не було. Фото: PR-служба Євгена Клопотенка
Новий оберт цього колеса почався у 2024 році — коли місто вдруге вирішило передати Житній в оренду попри борг чинного орендаря (компанії «Танджерін». — Прим. ред.). Для громади це стало сигналом тривоги: мешканці запідозрили, що за спонтанним рішенням оренди стоїть сценарій кулуарної приватизації; піднявся розголос, і аукціон скасували.
Тоді в публічному просторі ідею реальної приватизації Житнього почала просувати компанія Inzhur на чолі зі співзасновником Андрієм Журжієм. Inzhur запропонувала передати ринок у приватні руки, але за прозорими правилами й на відкритому аукціоні. А вже той, хто запропонує найкращу візію, буде модернізувати й перетворювати ринок на «точку тяжіння». Водночас Inzhur підготувала власне бачення модернізації — щоб змоделювати, який вигляд ринок матиме після відновлення. Візія Inzhur передбачає перетворення Житнього на ринок їжі із фудмаркетами та крафтовими виробниками, проте з делікатним втручанням в архітектуру: проєкт розробила львівська архітектурно-інжинірингова компанія AVR Development, співзасновником якої є архітектор Юліан Чаплінський. Inzhur уже провела перші громадські обговорення та врахувала в проєкті пропозиції від мешканців і критику від активістів. Помітно, що команда неформально підійшла до ідеї: концепція зчитується як продумана, з повагою до архітектурної суті Житнього.
Перша візія модернізації Житнього ринку, яку представила компанія Inzhur та AVR Development. Пізніше компанія відмовилась від інклюзивного ліфта в проєкті. Візуалізація: AVR Development
Попри це, активістська спільнота не сприйняла ідею. Передусім тому, що містяни не згодні з умовою приватизації ринку — вони побоюються, що в приватних руках об’єкт без статусу пам’ятки перебудують або ж він повторить долю Сінного ринку, який знищили для будівництва ЖК. Позицію активної громади відстоюють дослідники модернізму та монументального мистецтва Ельміра Еттінгер, Олена Борисова та Леонід Марущак. На їхню думку, щоб зберегти Житній ринок, йому потрібна не приватизація, а охоронний статус.
На тлі конфлікту активістів із Журжієм ресторатор Євген Клопотенко разом з архітектором Павлом Пекером об’єднались у рух «Житній має жити» та запропонували підхід гіпердемократичної архітектури як вихід із ситуації. Суть у тому, щоб містяни самі запропонували ідею трансформації ринку, а архітектор виступив як модератор й лише візуалізував напрацьовану громадою візію. При цьому, на думку Клопотенка й Пекера, ринок і надалі має залишатися комунальним.
Житній застряг у колесі сансари — нескінченному повторенні одних і тих самих сюжетів
Зрештою, єдиний, хто вирішуватиме долю Житнього, — це міська влада. Однак її позиція нечітка й найбільш суперечлива. Місто ще минулого року створило робочу групу, яка опікується питаннями ринку. Її очолив заступник мера Валентин Мондриївський. Позиція групи — приватизувати ринок не можна, краще передати в довгострокову оренду. Проте така модель видається сумнівною після досвіду з компанією, яка досі має мільйонні борги за несплачену оренду. Водночас один із членів цієї ж групи, депутат Тарас Козак, на початку року подав до Київради проєкт рішення про приватизацію ринку. Отже, місто так чи інакше має розглянути цей варіант — і не виключено, що врешті-решт його підтримає. Попри це, досі є чинним рішення Київради від 2003 року, яке забороняє передавати Житній ринок у приватну власність.
Стан Житнього ринку — занедбаний, але не аварійний. Щонайменше Житній ринок потребує капітального ремонту. Фото: Юрій Ферендович
Історія з боргами, спонтанні орендні конкурси, приватизація, яка заборонена, але й може відбутись, — усе це радше нагадує сценарій міського абсурду, ніж продуману політику управління. Місто ніби й саме не знає, що робити із Житнім: продавати, здавати в оренду чи кликати когось на допомогу. PRAGMATIKA.MEDIA спробувала розібратись, як вийти із цього хаосу. Ми поговорили з представниками всіх ініціативних груп, які сьогодні декларують намір зберегти Житній:
- із CEO Inzhur Андрієм Журжієм і співзасновником AVR Development Юліаном Чаплінським, які підтримують ідею приватизації ринку;
- із дослідницями модернізму Ельмірою Еттінгер та Оленою Борисовою, які озвучують позицію міських активістів: Житній має отримати статус пам’ятки та залишитися у власності міста;
- із ресторатором Євгеном Клопотенком та архітектором Павлом Пекером, які запропонували гіпердемократичний підхід як вирішення конфлікту.
Щоб збалансувати всі погляди, ми поспілкувались з Анною Кирій — заступницею голови Архітектурної палати Національної спілки архітекторів України. Також ми дізнались офіційну позицію КМДА щодо подальшої долі ринку.
Що пропонують для Житнього компанія Inzhur та Юліан Чаплінський
Inzhur увірвалась в інфополе радикально: треба нарешті припинити багаторічний занепад ринку, віддати його у приватні руки, щоб інвестор «вдихнув у нього життя». Команда декларує, що в разі перемоги в конкурсі на приватизацію проведе повну реконструкцію ринку та модернізацію, але без втрати автентичності, лише частково доповнивши функцію: у Житній хочуть інтегрувати фудхол із ресторанами та крафтовими виробниками. Проєкт модернізації Inzhur уперше показала киянам на зустрічі в лютому 2025 року.
Головним референсом, на який спирається Inzhur, є фудмаркет Time Out Market у Лісабоні — його відкрили у 2014 році в будівлі історичного ринку Mercado da Ribeira, яку модернізували та адаптували під ринок їжі. Через два роки після відкриття ринок приніс власникам 24 млн євро прибутку. Такий амбітний сценарій теж можливий на Житньому, вважає співзасновник і CEO Inzhur Андрій Журжій, але за однієї умови — якщо ринком займеться приватний власник, а не орендар. «Ніхто притомний не захоче вкладати мільйонні кошти в об’єкт, який йому не належить», — пояснює Журжій у коментарі PRAGMATIKA.MEDIA.
CEO Inzhur Андрій Журжій під час презентації проєкту модернізації Житнього ринку. Фото: Inzhur
Компанія Inzhur працює з 2022 року, в управлінні має кілька десятків об’єктів великої комерційної нерухомості. Власниками цих об’єктів є інвестори Inzhur, а компанія виконує роль менеджера та управляє активами. Ця модель власності має назву REIT (Real Estate Investment Trust. — Прим. ред.) — інвестиційний фонд нерухомості. Таку саму модель управління (в разі перемоги на відкритому аукціоні) Inzhur пропонує й для Житнього: власником ринку стане громада, тобто українці, які долучаться внеском від 1 тисячі гривень в інвестиційний фонд «Inzhur Житній». Нині в нього вже інвестували понад 4300 містян, зібравши 69,3 млн грн.
Андрій Журжій: «Багато радянських будівель занепадають саме через те, що у них немає сучасних функцій. Їх не вміють адаптувати під час, який змінився»
CEO компанії Андрій Журжій каже, що ідея викупити Житній у міста належить не особисто йому, а інвесторам Inzhur. «Придбати Житній — не моя особиста забаганка, це вибір спільноти інвесторів, які активізувались після того, коли місто вдруге вирішило здати ринок в “оренду”. Мотивація інвесторів підштовхнула нас до того, що ми почали цікавитись: а що із Житнім узагалі можна зробити? Ми подивилися, кого можна залучити з міжнародного ринку, адже подібних кейсів модернізації в Україні просто немає», — розповідає Журжій і додає, що команда вирішила звернутись до британського офісу аналітичної компанії Colliers.
Запит до аналітиків полягав у тому, щоб розробити нову бізнес-модель, яка б дозволила Житньому зберегти основну функцію ринку, але й додати нову — функцію фудмаркету. Тільки так, за словами Журжія, ринок зможе перетворитись на «центр тяжіння» і стати фінансово прибутковим, адже працюватиме не лише вранці, а й протягом дня. «Нам потрібна нова функція — така, яка б дозволила адаптувати радянський ринок до нових реалій. Він має жити, а не занепадати. Коли ми чуємо історію про те, що має прийти хтось, відремонтувати ринок, а потім нічого на цьому не заробляти, то це виглядає як утопія», — коментує CEO Inzhur наміри міста щодо оренди.
Ринок їжі Time Out Market у Лісабоні — головний референс для трансформації Житнього за концепцією Inzhur. Джерело фото: Tripadvisor
Компанія Colliers проаналізувала кейси реновації інших міських ринків у світі, зокрема взяла до уваги досвід Лондона, Лісабона, Барселони та деяких міст США. Враховували дані щодо кількості відвідувачів, вартість середнього чека та вартість обслуговування об’єктів. На основі цих даних Colliers запропонувала відповідне програмне наповнення ринку, яке й передбачає розміщення ринку їжі з фудкортами на першому поверсі Житнього, а перенесення традиційного ринку — на другий.
Дослідниці модернізму Ельміра Еттінгер та Олена Борисова критикують цей задум. На їхню думку, функція Житнього має бути такою, як замислювали архітектори: це важлива риса ідентичності будівлі. Андрій Журжій відповідає: «Багато радянських будівель занепадають саме через те, що у них немає сучасних функцій. Тобто їх не вміють адаптувати під час, який змінився. Але адаптувати не означає перебудувати будівлю чи змінити її. Адаптувати — означає знайти модель, яка дасть змогу будівлі жити».
Андрій Журжій під час презентації проєкту модернізації ринку. Фото: Inzhur
Юліан Чаплінський, співзасновник компанії AVR Development, яка працювала над концепцією архітектурного відродження ринку, в коментарі PRAGMATIKA.MEDIA пояснює, що релокація ринку на верхній поверх не витіснить торгівлю із Житнього, а допоможе активувати другий рівень, який наразі практично «мертвий». У радянський час тут продавали побутові товари, але зараз цей простір дійсно практично не залучається. Ми запитали Чаплінського, чи не розглядали архітектори можливість зберегти ринок на першому поверсі, розмістивши фудкорти на другому? Він відповів, що проєкт AVR Development лише інтегрує програмне наповнення аналітичної компанії Colliers, яка передбачила фудхол на першому поверсі через «планувальні особливості»: «Розміщувати фудкорти на другому поверсі було б не найкращою ідеєю, бо це незручно з погляду планування: глибина балконів не дає тієї гнучкості, яку дає перший поверх. На першому поверсі як завгодно можна змінювати конфігурацію посадки та розміщення столів, бо це універсальний опенспейс».
Дослідник та історик Леонід Марущак натомість відзначає, що рішення інтегрувати в Житній ринок фудхол ставить під загрозу збереження спадкоємності оригінальної функції ринку, яка була тут із прадавніх часів: «Тут нічого змінювати не потрібно. Якщо ми додамо сюди нові сценарії, ми ризикуємо взагалі витіснити ринок із Житнього і втрати автентику місця».
Візія Inzhur та AVR Development: такий вигляд можуть мати інтер’єри Житнього ринку після модернізації. Візуалізація надана Inzhur
Юліан Чаплінський відповідає, що головна ідея трансформації — повернути на ринок життя й зробити його точкою перетину міських потоків. На думку співзасновника AVR Development, сьогодні будівля фактично випадає з просторової тканини Подолу, де так багато активностей: житло, офіси, навчальні заклади, ресторани. «Будівля ринку не є просторовим магнітом, а могла б ним стати. Житній має потенціал стати вітальнею Подолу. І мені здається, що мікс фудмаркету й ринку більш органічний для цього місця, бо воно, власне, про торгівлю», — відзначив архітектор.
У своїй концепції AVR Development приділила багато уваги не лише трансформації ринку, а й простору навколо нього. «Житній обставлений з усіх боків автомобілями, і коли ви проходите повз, у вас немає ані можливості, ані бажання туди зайти. Він не запрошує до себе», — коментує Чаплінський. Тому компанія запропонувала «перепрошити» публічний простір біля Житнього: зробити його живим, із рухом, рослинами та літніми майданчиками. Інтегрували також інклюзивний складник: зокрема, в першій версії проєкту передбачався ліфт із підземного паркінгу на верхні рівні ринку. Однак після критики з боку дослідниці модернізму Ельміри Еттінгер, яка заявила, що ліфт «нищить ансамбль ринку», Inzhur суттєво змінила проєкт: відмовилась від ідеї додаткового паркінгу, ліфта й інших деталей.
Оновлений екстер’єр Житнього ринку від Inzhur з урахуванням критики від громадськості та активістів. Візуалізація надана Inzhur
Оскільки Юліан Чаплінський — один з ідеологів розвитку архітектурних конкурсів у Львові та Україні, PRAGMATIKA.MEDIA запитала в архітектора, чи не вважає він, що реновація Житнього мала б відбуватись саме таким шляхом — через конкурс? Чаплінський пояснив, що це недоцільно, бо ринок як архітектурний об’єкт уже є цілісним: «Конкурс завжди має йти до якоїсь мети — у випадку із Житнім ми маємо їх дві: це урбаністичне покращення простору і планувальна організація. Щодо внутрішнього перепланування, то воно базується на моделі, яку напрацювали експерти Colliers. А на фасад я не бачу сенсу організовувати конкурс, його треба просто дбайливо відновити».
Стан ринку як камінь спотикання: чому слід обережно говорити про «аварійність»
Одним із головних мотивів трансформації ринку, який Inzhur використовує у своїй публічній та PR-комунікації, є стан ринку — компанія називає його «аварійним». Проте дослідниця Ельміра Еттінгер звинувачує Inzhur у маніпуляціях довкола стану й закликає не спекулювати цим. Відзначимо, офіційного документа, який би підтверджував аварійність Житнього ринку, наразі не існує. Однак Андрій Журжій у коментарі PRAGMATIKA.MEDIA апелює до рішення Окружного адмінсуду Києва від 2021 року, яке «заборонило експлуатацію ринку».
Річ у тому, що це рішення суду змушувало керівництво ринку усунути порушення, виявлені ДСНС, а не забороняло експлуатацію, пояснив директор Житнього Ігор Цеханський. Водночас рішення суду досі чинне. Андрій Журжій також додає, що дах Житнього у вкрай поганому стані й протікає після опадів. Ельміра Еттінгер у відповідь нагадує, що ремонт даху провели у квітні цього року.
Житній ринок відкрили в 1980 році — у травні цього року будівлі виповнилось рівно 45 років. Щоб остаточно з’ясувати технічний стан конструкцій, треба провести фахове обстеження. Фото: Юрій Ферендович
«Ринок не є аварійним і може цілком функціонувати у своїх межах. Чи потрібен йому ремонт? Так, потрібен. Десь треба встановити нові вікна, десь — замінити гнилі труби. Але для цього не потрібні космічні гроші: за підрахунками директора ринку, на оновлення комунікацій потрібно близько $50 тисяч. І саме за цим варто звертатися до Київради — вимагати виділення коштів. Але ринок можна використовувати й зараз. Головне — створити комфорт для продавців і відвідувачів», — каже захисниця модернізму в коментарі PRAGMATIKA.MEDIA.
Ельміра Еттінгер: «Статус захищатиме Житній ринок як унікальну споруду — а всім необхідним критеріям він відповідає»
Насправді ні архітектор, ні будь-хто інший не може визначити стан будівлі «на око». Щоб оцінити реальний технічний стан Житнього, потрібно замовити фахове обстеження опорних та інших конструкцій будівлі, констатує Анна Кирій, заступниця голови Архітектурної палати Національної спілки архітекторів України: «Коли сертифікований архітектор бере в роботу будівлю під реконструкцію або під капремонт, то обов’язковими вихідними даними є детальне, інструментальне технічне обстеження. Його треба зробити для того, щоби припинити всі маніпуляції. Я вважаю, що місто має замовити таку роботу».
Статус пам’ятки архітектури — чи зможе він захистити Житній
Однією з гарантій збереження Житнього ринку (навіть у разі приватизації) є статус пам’ятки архітектури. Надати будівлі такий статус активно вимагають дослідниці модернізму Ельміра Еттінгер та Олена Борисова — для них ключовим є збереження не лише архітектурної цілісності ринку та монументальних панно, які прикрашають східний фасад, а й усього комплексу — включно з територією довкола. На їхню думку, охоронний статус також спонукатиме міську владу більш відповідально ставитися до утримання ринку.
«Якщо буде статус, то ніхто — ні комунальне підприємство, ні приватний власник — не зможе змінювати чи спотворювати те, що перебуває під захистом. Якщо панно захищене, ніхто не зможе приїхати та без наслідків його зрізати. Якщо захищений фасад, ніхто не може демонтувати алюмінієві сонцерізи, тому що, мовляв, так легше за склом доглядати. Якщо захищений дах, ніхто не зможе його перебудувати. Статус захищатиме ринок як унікальну споруду — а всім необхідним критеріям для цього Житній відповідає», — відзначила Еттінгер.
Громадська діячка та дослідниця архітектури модернізму Ельміра Еттінгер. Фото: Дар’я Скрипник
Проте з досвіду знаємо, що в українських реаліях охоронний статус може виявитись неефективним інструментом. Сінний ринок спочатку приватизували, а потім знесли попри те, що будівля була визнана пам’яткою архітектури. Тому важливо, наскільки пропрацьованим буде цей статус та що саме він буде охороняти, зауважує Еттінгер. Про що йдеться? Наприклад, «Тарілка» Флоріана Юр’єва була визнана пам’яткою архітектури та монументального мистецтва, але з єдиним нюансом — об’єкт охороняється лише в межах свого фасаду. Тобто проводити будь-які роботи навіть за 1 сантиметр від будівлі ніхто не забороняє. Тож ТРЦ Ocean Mall, який будують впритул до модерністської споруди, є повністю законним — дарма що він руйнує цілісну об’ємно-просторову концепцію пам’ятки.
Щоб уникнути такого сценарію із Житнім, активісти вимагають надати статус пам’ятки для всього комплексу ринку — включно із фундаментами, підвальними приміщеннями, монументальними панно, інженерними спорудами, внутрішнім подвір’ям та підпірною стінкою із західного боку ринку, яка утримує Замкову гору. Такий захист буде гарантією того, що збережеться не лише будівля, а й територія довкола Житнього: через охоронний статус ніхто не зможе там нічого будувати.
Демонтаж Сінного ринку в Києві у 2000-х роках. На його місці тепер ЖК «Ярославів Град». Джерело фото: «Клуб Корінного Киянина»
Втім, довкола надання статусу Житньому розгорнулась ціла баталія. Щоб ринок узяли під охорону, необхідно, щоб Департамент охорони культурної спадщини (ДОКС) спершу визнав його щойно виявленим об’єктом культспадщини, а вже потім — пам’яткою архітектури. Щоб це сталось, до органу треба подати відповідну документацію (Картка виявленого об’єкту — Прим. ред.), яка підтвердить, чому Житній заслуговує на статус і охорону. Тільки після цього може бути сформульована облікова документація, що є основою для надання статусу охорони.
Загалом до ДОКСу надійшли три пакети документів щодо визнання Житнього пам’яткою — від організацій «Спадщина Київ» (Дмитро Перов), «Музей відкрито на ремонт» (Леонід Марущак) та «Київський науково-методичний центр з охорони, реставрації та використання пам’яток» (Олена Мокроусова).
ОНОВЛЕНО від 17.07.2025. Як пояснила для PRAGMATIKA.MEDIA історикиня та дослідниця Олена Мокроусова, Консультативна рада ДОКС винесла на розгляд саме її документацію, оскільки пакети документів від ГО «Спадщина Київ» надійшли до Департаменту пізніше за її подання, вже після того, як ДОКС дав дозвіл розробляти пакет облікової документації для «Київського науково-методичного центру». «Дублювання документації чи її розробка на конкурсній основі законодавством не передбачені. Що саме і коли подав «Музей відкрито на ремонт», я не знаю, хоча ми доволі тісно спілкувалися із зазначеного питання», — уточнила Мокроусова у коментарі журналісту PRAGMATIKA.MEDIA.
Під час засідання Консультативна рада ДОКС третього липня розглянула документи Олени Мокроусової: вона пропонувала визнати Житній пам’яткою архітектури, містобудування та монументального мистецтва, але не як цілісний комплекс, а як будівлю з усіма елементами, що підлягатимуть охороні. Хороша новина в тому, що Консультативна рада ДОКС одноголосно вирішила, що ринок треба брати під охорону як цілісний комплекс, і відправила документи Мокроусової на доопрацювання.
Проте, як пояснила Ельміра Еттінгер, нюанс в тому, що визнання пам’яткою цілого комплексу ускладнює процедуру й може затягнути її на невизначений час, бо облікові картки тепер треба створювати на кожен елемент захисту. А відтермінування надання статусу теоретично ставить будівлю під загрозу, вважає захисниця модернізму Олена Борисова.
Дослідниця архітектури модернізму та монументального мистецтва Олена Борисова. Фото: Іван Герасименко
«На мою думку, зі статусом навмисне затягують, щоб проштовхнути приватизацію ринку. Без статусу спадщини будівля не підпадає під вимоги законодавства про охорону культурної спадщини, не потребує узгоджень щодо змін / реконструкції / знесення», — прокоментувала Борисова для PRAGMATIKA.MEDIA. У своїй петиції до міської влади вона вимагала якнайшвидше надати Житньому ринку статус пам’ятки або заборонити його приватизацію без охоронного статусу. На думку Борисової, продаж ринку не в статусі пам’ятки загрожує тим, що будівлю можуть перебудувати чи почати будівництво біля неї. Петицію Борисової міський голова, однак, відхилив.
Між страхом і надією: неупереджений погляд на ймовірну приватизацію Житнього
Будь-які розмови про можливу приватизацію ринку компанією Inzhur наразі передчасні. Адже, нагадаємо, поки що передача ринку в приватні руки заборонена рішенням Київради від 2003 року. А концепція модернізації ринку від Inzhur — лише візія, без жодних гарантій утілення. Зрештою, про приватизацію ринку будь-ким не можна говорити доти, доки місто не вирішить судову суперечку із чинним орендарем — компанією «Танджерін», яка має борг перед ринком у 4,3 млн грн.
Та навіть якщо місто передумає і дасть приватизації «зелене світло», то навряд чи її так просто прийме громада, яка вже зараз наелектризована. Ця тема — одна з найбільш гострих і чутливих у міському дискурсі, адже в умовах недосконалого містобудівного законодавства у приватних руках об’єктові загрожує ціла низка ризиків.
У Києві за багато років уже склався патерн, коли приватні власники «покращують» об’єкти модернізму з допомогою екскаватора (Сінний ринок, «Квіти України») або геть спотворюють через агресивну перебудову (кінотеатр «Зоряний») чи прибудову («Тарілка» на Либідській). Тож тепер активістська спільнота перманентно насторожі, і не варто дивуватись, що навіть потенційно якісні пропозиції викликають у громади недовіру. Розглянемо основні погляди тих, хто проти приватизації, й тих, хто її підтримує.
Прозорі правила та окремий договір із містом — як приватизацію бачить CEO Inzhur
Андрій Журжій вважає, що скепсис щодо приватизації багато в чому пов’язаний із відсутністю прозорих і зрозумілих процедур у минулому. Саме тому, підкреслює він, треба змінити правила гри: цей процес має базуватись на принципово новій юридичній моделі — передавати ринок у приватні руки слід на відкритому аукціоні Prozorro із чітко визначеними умовами та правилами. Такий аукціон, за його словами, дозволить обрати для Житнього найкращий сценарій, а також установити для учасників жорсткі правила, щоб будь-яка компанія мала лише два варіанти дій: реконструкція ринку або втрата коштів у разі порушення умов приватизації.
Співзасновник AVR Development Юліан Чаплінський, CEO Inzhur Андрій Журжій та телеведучий Євген Синельников під час презентації проєкту модернізації Житнього ринку. Фото: Inzhur
«Історія про те, що громада проти приватизації, на мій погляд, дещо маніпулятивна. Тому що треба від цієї поверхневої дискусії “приватизація — зло” перейти на глибший рівень і запитати, про яку приватизацію ми говоримо? Якщо ми про ті випадки, коли орендар за безцінь купує об’єкт через лазівку з поліпшенням (закон дозволяє придбати будівлю, якщо орендар за свої кошти суттєво поліпшив її стан. — Прим. ред.), то, звісно, це не ок. Але ж ми хочемо створити інші правила гри», — наголошує Журжій.
Правила прозорої гри Inzhur пропонує прописати в окремому документі — у приватизаційному договорі, який підприємець укладе з містом. Цей договір має передбачати чіткі умови капітального ремонту ринку, а також суттєві запобіжники. Отже, збереження ринку, за словами Журжія, буде гарантоване незалежно від того, чи має він охоронний статус, чи ні. Ось головні тези документа:
- стартова ціна Житнього ринку — 350 млн грн (за оцінками Inzhur. — Прим. ред.). Підприємець повинен внести ці кошти, щоб узяти участь в аукціоні;
- бюджет капітального ремонту (за оцінками Inzhur. — Прим. ред.) охопить близько 600 млн грн. Цю суму інвестор теж має задекларувати офіційно — це одна з умов аукціону;
- інвестор має розробити та показати громаді проєкт капітального ремонту Житнього, враховуючи, що перебудовувати об’єкт чи добудовувати щось біля нього заборонено;
- капітальний ремонт інвестор зобов’язаний виконати протягом трьох років. Терміни, процес і підрядників має контролювати місто. Якщо бізнес не проінвестував усю суму на ремонт, передбачене розірвання договору та штраф у розмірі недоінвестованої суми;
- якщо інвестор протягом трьох років не здійснив ремонт або не виконав інших умов, місто має право в односторонньому порядку розірвати договір без рішення суду і повернути ринок у власність громади.
CEO Inzhur пропонує провести аукціон на придбання Житнього: переможе підприємець, який запропонує найкращу концепцію оновлення. Поки що такий сценарій неможливий, бо місто офіційно заборонило продаж ринку. Фото: Юрій Ферендович
Останню умову Журжій називає головним запобіжником: «Якщо у міста буде низка юридично сформульованих зобов’язань, то чиновник не закриє на це очі, бо він сяде. Коли ми говоримо про інші болючі кейси, то треба пам’ятати, що там не було жодних зобов’язань». Запровадити такий сценарій приватизації Inzhur закликала місто у своїй петиції, однак міський голова відхилив її та заявив, що долю Житнього визначить міська рада.
Андрій Журжій: «Треба від поверхневої дискусії “приватизація — зло” перейти на глибший рівень і запитати, про яку приватизацію ми говоримо?»
Вірогідність, що місто погодить приватизацію, існує. Та навіть у разі прозорого конкурсу, в якому візьмуть участь декілька гравців, переможцем може стати не компанія Журжія, а інший проєкт — із відмінним баченням, де модернізація Житнього не така делікатна, як у концепції Inzhur. Ми попросили Андрія Журжія прокоментувати цей ризик. На це він відповів: «Приватизація не формується під Inzhur чи під когось іще. Умови приватизації мають бути сформульовані під кінцеву мету — модернізацію Житнього. І умови, які ми прописали та запропонували в договорі, на нашу думку, гарантують цю мету незалежно від того, хто виграє аукціон. Якщо, умовно, переможе хтось одіозний, то він або зробить капітальний ремонт відповідно до умов, або втратить гроші, бо місто розірве з ним договір. Іншого варіанта немає. На нашу думку, такі гравці просто не будуть подаватись».
Втрата демократичних інструментів: позиція Анни Кирій, заступниці голови Архітектурної палати Національної спілки архітекторів України
Ми попросили Анну Кирій, яка представляє Національну спілку архітекторів, дати оцінку ймовірній приватизації Житнього ринку на прозорих умовах, як це пропонує Inzhur. Кирій понад 20 років в архітектурно-будівельній сфері: окрім професійної практики, вона активно долучається до захисту спадщини та виступає як амбасадорка прогресивних міських змін у Києві. Анна стверджує, що приватизація ринку навіть ідейним гравцем з амбітними планами несе ризики для подальшої долі Житнього, адже громада втратить контроль над об’єктом, що уособлює «культурну ідентичність міста».
Анна Кирій, архітекторка, заступниця голови Архітектурної палати Національної спілки архітекторів України. Фото: Ігор Машталєр
«Ви та я фактично є співвласниками Житнього ринку, коли він комунальний. У нас є певні демократичні інструменти, які можуть впливати на міську політику і спонукати місто щось робити. Ми можемо слідкувати за тим, як розподіляються наші податки, як відбувається реновація, здійснювати громадський контроль. А коли будівля стане на 100% власністю будь-якої приватної компанії — кого завгодно — це означає, що ми всі ці інструменти втрачаємо».
Анна Кирій: «Завтра в пана Андрія Журжія можуть змінитись плани, і він цей об’єкт перепродасть, на що матиме абсолютне право»
Та найбільший ризик, додає Кирій, не в тому, що Житній приватизує конкретна компанія, а в подальшій можливості перепродажу ринку: адже новий власник, отримавши повні права, може діяти вже за іншою логікою. «Сьогодні власник Inzhur, завтра власник — іще хтось. Це приватна власність, яку можна перепродати й використовувати як товар. Завтра у пана Андрія Журжія можуть змінитись плани, і він цей об’єкт перепродасть, на що матиме абсолютне право. І, відповідно, новий власник матиме вже геть інший погляд на майбутнє Житнього ринку», — каже вона.
Анна Кирій вважає, що приватизація Житнього ринку призведе до втрати демократичних інструментів контролю за тим, що відбуватиметься з будівлею. Фото: Юрій Ферендович
Кирій додає, що містобудівне законодавство в Україні недосконале й Київ не матиме реальних важелів впливу на власника будівлі, якщо він вирішить її перебудувати: «Як зараз усе влаштовано? Місто видало містобудівні умови та обмеження. А далі забудовник подається через Державну інспекцію архітектури та містобудування на об’єкти класу наслідків СС3 (об’єкти, які мають значні наслідки в разі аварії. — Прим. ред.). І тоді ніхто не зобов’язаний із містом погоджувати проєктну документацію. ДІАМ видала дозвіл на будівництво, прийняла в експлуатацію — і все».
Хронічна неспроможність міста: погляд Чаплінського
Позицію Анни Кирій контраргументує Юліан Чаплінський, який розробляв для Inzhur проєкт модернізації та підтримує ідею приватизації. На його думку, комунальна модель, навіть попри тиск громади, все одно буде неефективна, бо у міста на такі проєкти завжди не вистачатиме коштів. Слід розуміти, додає він, що та кількість модерністських споруд, яку Україна отримала у спадок від Союзу, формувалась в абсолютно іншому економічному та політичному контексті. А зараз українські міста не мають і найближчим часом не матимуть ресурсів, щоб привести всі ці об’єкти до якогось «правильного економічного знаменника».
Юліан Чаплінський, український архітектор, урбаніст, колишній головний архітектор Львова. Чаплінський підтримує ідею приватизації Житнього ринку. Фото: Микита Нікіфоров
«Моя відповідь пані Анні дуже проста. Ми пропонуємо таку ідею винятково тому, що та модель, про яку вона говорить і яка написана у книжці, — не працює по факту. Так, ми б із задоволенням платили податки в наших містах, щоб наші комунальні ринки мали гідний вигляд. Але, по-перше, зараз війна, і уряд забирає реверсні дотації у міст. А по-друге, наші міста й так ще не набрали профіцитних бюджетів», — каже Юліан Чаплінський.
«Якщо повертатися до тієї моделі, про яку каже Анна, то ми: а) повинні дочекатися кінця війни; б) повинні почекати, коли уряд поверне податки в міста, щоб їхні бюджети наповнювалися. І, може, колись там, як настане ось це примарне “колись”, почнеться відновлення Житнього ринку. Але у мене і в команди Андрія Журжія є сумніви, що це колись відбудеться. І тому ми пропонуємо альтернативу, щоб зробити щось уже зараз», — додає Чаплінський.
Jam Factory Art Center — проєкт реновації колишньої «Фабрики повидла» у Львові, який ставить у приклад громаді Юліан Чаплінський. Будівлю придбав та перетворив на артцентр швейцарський меценат Гаральд Біндер. Фото: Софія Соляр
На його думку, продаж комунальної нерухомості на відкритих аукціонах у приватну власність — поширена й цілком легітимна практика на Заході, зокрема в Європі та США. Вона дозволяє «оживляти» будівлі та запускати нові міські процеси. Як приклад Чаплінський наводить досвід Львова, де через прозорі конкурси вдалося приватизувати чимало об’єктів — серед них, зокрема, Jam Factory та LEM Station, які перебувають у руках приватних ініціатив і завдяки цьому, на думку Чаплінського, були фактично врятовані: «Ці об’єкти тепер почищені від грибка, мають і опалення, і тепло, і гарні санвузли й виглядають дуже гідно та охайно. Вони приносять додаткову вартість і запускають економічні ланцюжки». Водночас варто відзначити, що у Львові планують відкрити перший муніципальний ринок: він належатиме місту, хоч його побудували за позабюджетні кошти.
Контрпозиція представниці Національної спілки архітекторів Анни Кирій
У відповідь на позицію Чаплінського Кирій говорить, що наратив про дефіцит бюджету не стосується Києва, адже бюджет столиці — профіцитний. Вона переконана, що треба стимулювати владу міста виділяти кошти й на громадські та соціальні проєкти, а не лише на інфраструктурні.
«Місто має залишатися власником цього об’єкта, щоб містяни розуміли, що це також їхня будівля», — Анна Кирій
«Я гадаю, якщо щось не працює, це не означає, що його треба доламати. І якщо є неспроможність міста, то, можливо, є сенс працювати з підвищенням його спроможності, а не передавати все в приватну власність? Київ живе з профіцитним бюджетом і може виділяти кошти на ремонт, утримання, реставрацію й реконструкцію подібних об’єктів. Київ може змінювати пріоритети та виділяти гроші — ми просто маємо вимагати, щоб міська влада виконувала свою роботу», — підкреслює Кирій.
Пріоритетом столиці досі залишаються великі інфраструктурні проєкти, як-от будівництво розв’язок і мостів. Урбаністи й транспортні аналітики неодноразово закликали міську владу змінити пріоритети на користь сталих та соціальних проєктів. Фото: КМДА
Яким може бути консенсус? Кирій вважає, що варто розглянути спільний формат партнерства бізнесу з містом — щоб ринок залишався у власності громади, однак його менеджмент на себе взяла компетентна команда:
«Якщо пан Журжій разом із паном Чаплінським так активно декларують свої ціннісні наміри, то що їм заважає працювати спільно з містом? Є безліч інструментів — від приватно-публічного партнерства до спільного інвестування, і це, до речі, якраз вписується в європейський досвід, про який говорить пан Юліан. Може бути спільна власність, може бути будь-який розподіл, про це можна домовлятися й вести діалог, але місто має залишатися власником цього об’єкта, щоб містяни розуміли, що це також їхня будівля, а місто могло мати запобіжники та контроль».
«Житній ринок можна довести до ладу — якщо його любити», — вважає архітекторка Анна Кирій. Фото: Юрій Ферендович
Призначити директором Житнього ринку креативного та сильного менеджера з власною командою — таким є оптимальний сценарій відновлення Житнього, вважає архітекторка. «Відновити ринок можна, якщо його любити. Я вважаю, що Житній має залишатись у міській власності й очолити його має керівник, який любитиме та цінуватиме це місце й буде спроможним провести клінінг, оновити інженерні мережі й вибити на це бюджети в міста. А ми змотивуємо міську раду за це проголосувати. І такі кошти виділити», — наголосила Анна.
Гіпердемократична архітектура: яким може стати Житній за підходом Євгена Клопотенка та Павла Пекера
Креативний підприємець і ресторатор Євген Клопотенко разом з архітектором Павлом Пекером організовують відкриті громадські зустрічі під девізом «Житній буде жити», щоб знайти компромісне бачення майбутнього ринку разом із громадою. Обоє роблять це на волонтерських засадах. Клопотенко в коментарі PRAGMATIKA.MEDIA пояснює, що виступає за збереження цілісності Житнього, бо вважає його власністю всіх киян і ключовим громадським простором Подолу. Він каже, що готовий інвестувати в ринок власні ресурси навіть у разі, якщо інвестиції не повернуться. Водночас ресторатор наголосив, що не претендує на роль керівника й не збирається сам вирішувати майбутній формат ринку. Його позиція в тому, щоб бути обличчям процесу: він готовий підтримувати трансформацію Житнього як публічного простору, що стане «лавмарком» і залишиться у власності громади.
Ресторатор Євген Клопотенко зібрав команду небайдужих містян і запустив ініціативу «Житній має жити», щоб разом із громадою вирішити майбутнє ринку. Фото: Яна Пінчук
«Це називається соціальне підприємництво. Я особисто готовий виділити 3–5 років свого життя для того, щоб створити у своєму місті такий простір, в якому мені буде комфортно. Це мій вклад у те, щоб Житній став крутим. Ось і відповідь, навіщо це мені. Я вкладаю частинку свого життя в зміну простору, в якому хочу жити, — це те саме, що я візьму і пофарбую під’їзд у своєму будинку», — пояснює Клопотенко мотивацію активного руху за Житній.
Євген Клопотенко про свою мотивацію займатись Житнім: «Це мій вклад у те, щоб ринок став крутим»
Він додає, що також не прагне самостійно визначати архітектурне бачення Житнього — саме тому він звернув увагу на гіпердемократичний підхід архітектора Павла Пекера. «Мені здається, це найкраща модель. Це те, що потрібно для Житнього. А результат, який ми отримаємо, я готовий лобіювати, підтримувати, шукати на це кошти», — каже Клопотенко.
Павло Пекер, архітектор, засновник бюро Peker & Partners. Він запропонував застосувати гіпердемократичний підхід до формування візії Житнього. Фото: Саша Дмитрук
Ми попросили Павла Пекера розповісти, як працює гіпердемократична архітектура. Він пояснює: ідеться про підхід, коли рішення щодо вигляду чи функції об’єкта ухвалює не архітектор чи замовник, а сама громада. Надихнув його кейс із Копенгагена — житловий квартал Krøyers Plads. Ситуація там була схожа: девелопер планував житловий комплекс, розроблялись декілька концепцій різними архітекторами на різних умовах, зокрема й конкурсних. Але кожного разу громада блокувала ці рішення, аж доки за справу не взялися архітектурні бюро Vilhelm Lauritzen Architects та Cobe, які застосували гіпердемократичний підхід: вони запропонували мешканцям самим сформулювати бачення, а команди взяли на себе роль модераторів. Після численних зустрічей жителі району разом визначили об’ємність будівель, кількість поверхів, колір фасадів і навіть тип плитки. Так з’явився Krøyers Plads — приклад якісної житлової архітектури з людським масштабом. Пекер каже, що побачив у цьому кейсі багато паралелей із ситуацією довкола Житнього:
«Яку б ідею ми зараз не пропонували — громада її не прийме як свою. Тому я подумав: а що як ми не будемо пропонувати власні архітектурні візії та моделі, а вийдемо на діалог із містянами та спитаємо — а чого вони самі хочуть? І тоді, якщо нам вдасться зібрати думки людей і реалізувати їх, це може стати успішним кейсом. Ми можемо створити прецедент, який стане прикладом для інших проблемних точок району».
Пекер продовжує: процес гіпердемократичної архітектури має бути поетапним і складатися з кількох сесій. Команда, до якої вже долучилися небайдужі містяни, запланувала чотири ітерації. Перша, базова, уже відбулась 21 червня: на ній визначили загальну рамку. Обговорювали не функціонал чи бізнес-модель, а ширший сенс — цінності Житнього, обмеження, правила гри. «На першій сесії ми відповіли на запитання “чому?”. І зібрали якнайбільше відповідей. Це дозволить сформувати простір, у межах якого ухвалюватимуться всі подальші рішення», — пояснює Пекер. Саме цей етичний та ціннісний каркас, за його словами, має стати основою для наступних кроків.
Підхід гіпердемократичної архітектури в дії: кияни прийшли на громадські обговорення, щоб сформувати ідеологічну рамку та «червоні лінії» в майбутній візії Житнього ринку. Фото: Яна Пінчук
Друга й третя сесії будуть присвячені вже предметному «що?» — чи доречне залучення бізнесу, і якщо так, то якого саме? У всієї громади можуть бути кардинально різні бачення майбутнього ринку, але тут важливо зіставляти пропозиції з базовими критеріями. Якщо, наприклад, спільно вирішено, що ринок не має втратити автентику, — то й ідеї мають відповідати цій логіці.
Павло Пекер: «Якщо ми разом запропонуємо потужну ідею, яка буде працювати й доведе ефективність, то інвестори самі будуть шикуватись у чергу, щоб оплатити рахунки»
Фінальна сесія буде присвячена питанню «як?» — тоді й відбудеться кристалізація архітектурного бачення на основі попередніх обговорень. «Тільки після всіх етапів ми будемо демонструвати громаді архітектурні рішення й обговорювати конкретні візії. Але, як у будь-якому проєкті, я на першу зустріч не приношу замовникові готову візію. У цьому ж кейсі громада виступає для мене таким самим замовником», — підкреслив Пекер.
На запитання про те, як команда планує адвокатувати свою візію перед містом і де шукатиме фінансування, Павло Пекер відповідає: «Мені здається, якщо ми разом запропонуємо потужну ідею, яка буде працювати й доведе ефективність, тобто показники зацікавлять інвесторів, меценатів, донорів, будь-кого, хто виділяє гроші, — то вони самі будуть шикуватись у чергу, щоб оплатити рахунки. Так, цей підхід для нас новаторський, але я певен, що ми зможемо зробити щось настільки цікаве й сильне, що це не можна буде ігнорувати».
Житній ринок — модерністська домінанта Подолу, проте за нашаруваннями рекламних вивісок і бруду на фасадах вона втратила свій первісний шарм. Фото: Юрій Ферендович
Євген Клопотенко озвучує дві потенційні моделі фінансування: кредитування в банку або грантові кошти, які можна спрямувати на першочергові потреби — наприклад, на заміну вікон чи відновлення комунікацій. Попередньо, за підрахунками Клопотенка, на це знадобиться близько $1 млн. Він реалістично оцінює масштаби — капітальний ремонт ці ресурси навряд чи покриють. Але базове оновлення простору, каже ресторатор, цілком можливе: «Можна як мінімум просто прибрати все. Запросити партнерів, попросити матеріали, пофарбувати плитку. Трішки треба попрацювати, але чистота, гігієна, безпека — це головне».
Євген Клопотенко регулярно порушує питання щодо Житнього ринку на рівні міської влади. На фото — Клопотенко під час спільного з містом прибирання Житнього у 2023 році. Фото: КМДА, Олексій Самсонов
Ресторатор додає, що гіпердемократичний підхід може стати рішенням win-win, від якого виграє і місто, і громада. У такому разі владу можна переконати «знайти політичну волю» та віддати ринок в управління ініціативним і креативним підприємцям, каже він: «Якщо нам вдасться зробити так, як ми плануємо, пройти цей шлях і все це побудувати — тоді цей кейс стане прикладом для того, щоб повернути до життя і “Квіти України”, і Гостинний двір, і кінотеатр “Київ”, — усі болючі точки на мапі міста».
Поки тривають дискусії, Пекер і Клопотенко не поспішають озвучувати остаточну візію модернізації Житнього. В тому й сенс, що саме громада має стати візіонером змін — через серію обговорень за підтримки фахівців: архітекторів, експертів із доступності, рестораторів і підприємців. Втім, одна з гіпотез, яку точно озвучує команда, — це фінансова модель, яка б дозволила ринку функціонувати весь день, із ранку до вечора. Але якою буде ця модель, наголошує Пекер, на наступних сесіях визначить сама громада.
Позиція міста: мовчання без конкретних дій
Щоб почути позицію міста щодо Житнього, PRAGMATIKA.MEDIA намагалась отримати коментар Валентина Мондриївського — заступника міського голови та голови робочої групи, яка вирішує долю Житнього ринку. Посадовець спочатку погодився на інтерв’ю, та пізніше порадив звернутись до прессекретарки, яка зрештою послалася на щільний графік Мондриївського.
Уся відповідальність зараз перекладена на рішення депутатів міськради
Ми звернулися до Департаменту промисловості та розвитку підприємництва, якому й підпорядковується Житній ринок, і запитали, що планує робити місто: передавати ринок в оренду чи приватну власність? Очільник Департаменту Володимир Костіков відповів, що офіційна позиція Департаменту — передача ринку в довгострокову оренду — досі чинна. Він нагадав, що цю ідею підтримала робоча група по Житньому ще в грудні 2024 року. Костіков зазначив, що договір про оренду передбачатиме збереження функціонального призначення ринку та його зовнішнього вигляду «на строк дії договору оренди». Відповідний проєкт рішення перебуває в Київраді від 23 січня 2025 року.
Директор Департаменту промисловості та розвитку підприємництва Володимир Костіков (у шкіряній куртці) на Житньому ринку. Фото КМДА
«Передача ринку в оренду не має ризику прихованої приватизації в разі здійснення переможцем аукціону (потенційним орендарем) невід’ємних поліпшень, оскільки комунальне підприємство “Житній ринок” включене до переліку підприємств, що не підлягають приватизації», — сказав очільник Департаменту.
Щодо можливого сценарію державно-приватного партнерства для управління Житнім Костіков відповів: «Такий сценарій перебуває поза межами правового поля».
Долю Житнього ринку вирішуватимуть депутати міськради. Фото: Юрій Ферендович
Позиція міста залишається типовою — бюрократично стриманою й без жодного цілісного бачення. Департамент і далі орієнтується на сценарій оренди, посилаючись на проєкт у Київраді. Але паралельно, нагадаємо, в тому ж органі лежить проєкт приватизації, зареєстрований депутатом Тарасом Козаком. Що місту робити з ринком далі та як повертати йому нормальний стан — чіткої відповіді немає.
Вся відповідальність зараз перекладена на рішення депутатів міськради. Та чи зможуть вони дати Житньому реальний шанс на відновлення, чи ринок чекає ще один оберт у колесі сансари — питання відкрите.
