Відкриваючи захід, головний редактор PRAGMATIKA.MEDIA Костянтин Ковшевацький підкреслив, що «Урбан-колапс» — це масштабна серія зустрічей, мета якої — ініціювати системний діалог про майбутнє українських міст. «Ми не лише будемо шукати відповіді, а й будемо ставити важливі питання: як ми живемо в містах зараз і як нам жити далі», — зазначив він. Також Ковшевацький подякував компаніям Genfasad і Komfort Line Plus за підтримку й партнерство: «Вони не лише надали простір для проведення подій, а й допомогли сфокусувати нашу увагу на критично важливих темах, які ми будемо порушувати».
Перший захід у межах серії дискусій «Урбан-колапс» відбувся в просторі ARCHICLUB. Фото: Максим Дробіненко
До вступного слова доєднався також СЕО компанії Genfasad і співзасновник простору ARCHICLUB Кемаль Сулейманов. Він висловив сподівання, що започаткована дискусія стане відправною точкою для пошуку рішень і згодом трансформується в реальні зміни на вулицях міста.
Журналіст PRAGMATIKA.MEDIA Олександр Дмитрук та головний редактор PRAGMATIKA.MEDIA Костянтин Ковшевацький. Фото: Максим Дробіненко
Прикра статистика. Недобуди як зони стагнації в тканині міста
Панельна дискусія, присвячена темі недобудов і руїн, виявилася емоційною та гострою: у фокусі опинилися не лише архітектурні, а й ширші соціальні питання. Участь в обговоренні взяли українські архітектори, дизайнери та представники девелоперського сектора:
- Микола Віхарєв — архітектор, засновник VIHAREV Architects & Engineers;
- Катерина Ярова — засновниця та головна архітекторка бюро IK-architects;
- Кемаль Сулейманов — СЕО компанії Genfasad, співзасновник простору ARCHICLUB;
- Олександр Матюха — керівник відділу дизайну компанії «Інтергал-Буд»;
- Дмитро Струк — інвестор, директор із розвитку компанії «Креатор-Буд»;
- Максим Мятко — співзасновник, СЕО та головний інженер компанії АІММ;
- Олександр Столовий — урбаніст, архітектор у компанії Archimatika.
Учасники панельної дискусії: Олександр Матюха, керівник відділу дизайну компанії «Інтергал-Буд»; Катерина Ярова, засновниця та головна архітекторка бюро IK-architects; Олександр Столовий, урбаніст, архітектор у компанії Archimatika. Фото: Максим Дробіненко
Учасники панельної дискусії: Кемаль Сулейманов, СЕО компанії Genfasad, співзасновник простору ARCHICLUB; Микола Віхарєв, архітектор, засновник VIHAREV Architects & Engineers; Максим Мятко, співзасновник, СЕО та головний інженер компанії АІММ; Дмитро Струк, інвестор, директор із розвитку компанії «Креатор-Буд». Фото: Максим Дробіненко
Модерував дискусію журналіст PRAGMATIKA.MEDIA Олександр Дмитрук. «Зруйновані будівлі та недобуди: реновація чи стагнація?» — саме так звучало головне, ключове питання цієї розмови. На початку модератор поділився власним баченням проблематики, назвавши недобудовані об’єкти «привидами міста», які формують у його структурі зони стагнації: «Це будівлі, які випадають із тканини міста, і люди настільки звикають до їхньої присутності, що просто воліють їх не помічати. Тому вони й схожі на міські привиди», — зазначив Олександр.
Модератор дискусії, журналіст PRAGMATIKA.MEDIA Олександр Дмитрук. Фото: Максим Дробіненко
Точкою відліку для дискусії став приклад одного з найвідоміших недобудованих об’єктів не лише Києва, а й усієї України — це «Дніпровські вежі» на Троєщині, які в занедбаному стані вже понад 20 років. Цей масштабний проєкт — шість хмарочосів заввишки 34 поверхи кожен — почали зводити ще в 1999 році як житловий комплекс для співробітників МВС. У 2005 році генпідрядник збанкрутував, і відтоді об’єкт у підвішеному стані: різні стейкхолдери роками передають відповідальність один одному, але будівлі так і залишаються «примарами» в міському ландшафті.
«Дніпровські вежі» на Троєщині — один із найамбітніших житлових проєктів у Києві, який не змогли добудувати. Шість 34-поверхових хмарочосів стоять занедбані з початку 2000-х років. Фото: Лев Шевченко
Яким би містичним не був ореол навколо недобудов, насправді ці об’єкти є вкрай шкідливими для міста й мають негативний вплив на міські процеси. Доведено, що занедбані будівлі та довгобуди знижують вартість нерухомості поблизу в середньому на 2–8%. Недобуди частіше, ніж інші об’єкти, стають місцями підпалів і нещасних випадків, оскільки залишаються без нагляду. Як наслідок, вони підвищують витрати міського бюджету на утримання поліції, пожежної служби та екстрених служб загалом. «Дніпровські вежі» — лише один із численних прикладів. Загалом у Києві нараховується до 500 недобудованих об’єктів — ця цифра містить як масштабні недобудови, які стоять десятиліттями, так і заморожені будівельні майданчики, які з різних причин залишилися незавершеними. Що робити із цими міськими «привидами» — зносити чи ревіталізувати? Це питання стоїть як ніколи гостро.
Микола Віхарєв (у центрі), архітектор, засновник VIHAREV Architects & Engineers. Фото: Максим Дробіненко
Архітектор Микола Віхарєв погодився, що такі будівлі справді створюють проблеми й нагадують своєрідну «зону відчуження», якої хочеться позбутись хоча б на психологічному рівні. Проте саме через цю негативну метафізику, за його словами, з такими об’єктами й варто працювати — аби переосмислити ці енергетичні «воронки» та інтегрувати їх у міський контекст. У портфоліо VIHAREV Architects & Engineers є проєкт реновації одного з найвідоміших київських довгобудів — ЖК Fresco Sofia. Його зведення свого часу поставило під загрозу статус об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО для заповідника «Софія Київська» — все через перевищення допустимих висотних параметрів. Будівництво почалось на вулиці Гончара — в безпосередній близькості до собору. Замість дозволених п’яти поверхів забудовник звів дев’ять, тоді як проєкт передбачав аж 10. Після попередження з боку ЮНЕСКО про можливе виключення «Софії Київської» зі списку спадщини будівництво у 2012 році зупинили.
Незавершений житловий комплекс Fresco Sofia на вулиці Олеся Гончара, 17–23. Через перевищення висотності в буферній зоні Софії Київської комплекс заборонили добудовувати. Фото: Wikimedia
Бюро Віхарєва взялося за ревіталізацію об’єкта ще до повномасштабного вторгнення, запропонувавши рішення зі зрізанням трьох верхніх поверхів. За словами архітектора, парадокс полягав у тому, що мешканці, які раніше виступали проти будівництва, тепер активно підтримували оновлення, оскільки не хотіли бачити поруч занедбану й «мертву» територію.
«Повномасштабне вторгнення поставило на паузу, але, сподіваюся, не зупинило цю історію. Проаналізувавши об’єкт, провівши масштабну проєктну роботу, ми з командою рухаємося до того, щоб він працював у гармонії з простором міста. Адже після зниження висотності пластика фасаду зіллється з історичним контекстом, і об’єкт перестане бути чужорідним у цьому середовищі», — зазначив Віхарєв.
Система перешкод: які виклики гальмують процеси добудови
Які технічні виклики та труднощі постають перед архітектором, коли йдеться про роботу з недобудованим об’єктом? Це запитання модератор адресував Максимові Мятку, співзасновнику та CEO архітектурної компанії AIMM. За словами Максима, технічні чи інженерні складнощі у процесі реновації — далеко не головна перешкода. Сучасні технології дозволяють ефективно працювати навіть із надскладними недобудовами. Натомість, як підкреслив фахівець, реальні виклики лежать у юридичній та політичній площині:
Максим Мятко (з мікрофоном), співзасновник, СЕО та головний інженер компанії АІММ. Фото: Максим Дробіненко
«Це юридичні проблеми, адже ми як архітектори не можемо самостійно владнати ті правові суперечки, у які втягнуті інвестори, що втратили свої кошти. Це управлінські або політичні проблеми, бо вони стосуються міських чи державних діячів, які мали б брати на себе відповідальність. Але сподіватися, що вони наведуть порядок, марно. Не наведуть. Ми самі маємо гуртуватися й братися за вирішення цих питань. Водночас інша важлива проблема — ми не вміємо об’єднуватися й домовлятися, щоб вирішувати ці спільні виклики. Подивіться на свої ОСББ та будинки: занедбані підвали, брудні під’їзди з дверима, які не зачиняються. Це, по суті, наша персональна недобудова».
«Наша архітектура не “зшита” так, щоб сприяти формуванню соціальних зв’язків. Якщо подивитися на Київ, ми побачимо гігантську соціально розгруповану структуру», — Олександр Столовий
Прикладом ефективної взаємодії людей у місті Мятко назвав досвід відновлення київського кінотеатру «Жовтень» після пожежі у 2014 році. На думку Максима, ревіталізація стала можливою завдяки тому, що архітектори, міська громада та влада об’єдналися: саме це дозволило залучити кошти й розпочати відновлення кінотеатру. При цьому, як зауважив Мятко, архітектурна компанія AIMM із власної ініціативи та на волонтерських засадах запропонувала проєкт реконструкції будівлі.
Олександр Столовий, урбаніст, архітектор у компанії Archimatika. Фото: Максим Дробіненко
Урбаніст і архітектор Олександр Столовий каже, що відсутність згуртованості — це не стільки проблема суспільства, скільки наслідок того, як сплановане та організоване наше місто. Це вкотре підкреслює критичну необхідність стратегічного міського планування. Олександр, який досліджує міські процеси на прикладі українських сіл, звертає увагу на те, що в селах чітко простежуються тісні соціальні зв’язки. Їхня основа — структурна організація села, поділеного на менші одиниці, — громади й мікрогромади:
«Проблема ж міст України полягає в тому, що тривалий час вони управлялися й планувалися людьми, які не були зацікавлені, аби громади гуртувалися. Будемо відвертими: в радянський період влада не прагнула, щоб люди могли швидко зібратися й відстояти те, що їх хвилює. І саме в цьому — корінь проблеми. Наша міська архітектура не “зшита” так, щоб сприяти формуванню соціальних зв’язків. Якщо подивитися на Київ, ми побачимо гігантську соціально розгруповану структуру, в якій зв’язки між мешканцями часто залишаються фрагментарними».
Віктор Глеба, архітектор, член Національної спілки архітекторів України, доцент кафедри дизайну середовища Академії мистецтв ім. Бойчука, один із найактивніших міських громадських діячів. Фото: Максим Дробіненко
У дискусію на цьому етапі втрутився один із гостей і спікерів події Віктор Глеба — архітектор, член Національної спілки архітекторів України та один із найактивніших міських громадських діячів. Глеба звернувся до учасників і розкритикував зміщення акцентів на суспільні проблеми: на його думку, відновлення недобудів починається не з архітектури чи гуртування людей, а з детальних інженерних і дослідницьких робіт, зокрема технічного обстеження стану конструкцій та експертизи аварійності будівлі. За його словами, проблема в тому, що більшість недобудованих будівель, які стоять десятиліттями, приречені на знесення, адже за цей час конструкції стали аварійними.
«Давайте конкретно за кожним кейсом, за тими об’єктами, які стоять 10, 20 або 30 років: що з ними реально можна зробити? А я вам скажу: нічого із цими об’єктами вже не зробиш. І саме із цього треба починати. Спочатку інженери мають виголошувати вердикти, а тільки потім — архітектори», — підкреслив Глеба.
Девелоперські сценарії та альтернативи без ілюзій
Насправді практика повернення недобудів до життя — цілком реальна, і в Києві є десятки об’єктів, які були успішно добудовані та введені в експлуатацію, серед них — навіть великі житлові комплекси. Найчастіше така трансформація відбувається завдяки втручанню інших девелоперів: наприклад, компанія «Інтергал-Буд» уже реалізувала декілька кейсів із добудови проблемних об’єктів: ЖК «Володимирський» на вулиці Антоновича, бізнес-центр на Подолі, ЖК SKY AVENUE.
Олександр Матюха, керівник відділу дизайну компанії «Інтергал-Буд». Фото: Максим Дробіненко
Проте подібні успішні приклади можливі лише за умови, що девелопер готовий узяти на себе всі ризики й тягарі завершення проєкту. Які саме це ризики, чи може забудовник самостійно «витягнути» складний об’єкт і як держава може допомогти йому в цьому процесі? Олександр Матюха з «Інтергал-Буд» зазначає, що одним із найбільших викликів залишаються юридичні колізії, які виникають під час перепродажу недобудованих об’єктів. Це, зокрема, питання прав власності інвесторів та захисту їхніх інвестицій. У таких випадках команда забудовника має шукати компроміси й бути готовою ще на старті брати на себе ці ризики:
«Реалії ринку такі, що кожен випадок — на розсуд конкретного забудовника», — Олександр Матюха
«Питання в тому, чи готовий девелопер “встрягати” в це, ризикувати, вкладати власні кошти? Реалії ринку такі, що кожен випадок — на розсуд конкретного забудовника. Але він має розуміти, наскільки це комерційно вигідно і зрештою — чи буде політична воля. Бо іноді, навіть коли вже все побудоване й отримані дозволи, здача будинку в експлуатацію впирається в якісь політичні рішення».
Матюха додає, що девелопери охочіше брали б участь у таких проєктах, якби місто створювало для них умови та певні привілеї — не обов’язково на конкретному об’єкті, а загалом. Наприклад, це могла б бути допомога з отриманням ділянки в іншому місці або підтримка в розв’язанні юридичних питань. «Але все це на 100% має залежати від впливу міста і громади», — підкреслює Матюха.
Дмитро Струк, інвестор, директор із розвитку компанії «Креатор-Буд». Фото: Максим Дробіненко
Тезу про важливість впливу міста підтримав Дмитро Струк, інвестор, директор із розвитку девелоперської компанії «Креатор-Буд». Втім, за його словами, місто має не лише впливати та брати участь у розв’язанні проблем, а й нести відповідальність за ті негативні наслідки, які вже виникли. «Те, що всі хочуть добудувати проблемні об’єкти, — це логічно. Але де відповідальність міста? Місто має відповідати за видачу дозволів, погодження. Конкретні люди, які ці дозволи підписували, чиновники — мали б також нести відповідальність», — наголосив Струк.
З іншого боку, за його словами, не всі кейси ревіталізації недобудів можуть бути комерційно привабливими для девелоперських компаній. Адже далеко не всі об’єкти спочатку проєктувалися як житлові чи комерційні — деякі слід розглядати як потенційні об’єкти соціальної інфраструктури: школи, музеї, виставкові простори. Дмитро Струк, який також є співвласником галереї сучасного мистецтва, акцентує на одному з найвідоміших «привидів» Києва — корпусі університету ім. Карпенка-Карого.
Корпус університету ім. Карпенка-Карого на Львівській площі. Недобудований із 1980-х років. Фото із сайту туристичного путівника «Київ»
Цю будівлю, що мала стати частиною модерністського ансамблю Львівської площі, почали зводити ще в 1986 році, однак роботи так і не завершили. Через майже два десятиліття, у 2004 році, місто провело конкурс на добудову комплексу (включно з ансамблем площі та станцією метро), але проєкт так і не зрушив із місця. Корпус Карпенка-Карого й досі стоїть занедбаний, остаточно перетворившись на міський привид.
«Тут ідеально вписався б музей сучасного мистецтва, якого, на жаль, у Києві досі немає. Це міг би бути унікальний, соціально значущий об’єкт, що привернув би увагу й став новою точкою тяжіння. Очевидно, що бракує і політичної волі, і розуміння, але за цей об’єкт варто боротися: знайти меценатів, залучити міжнародні фонди, які із задоволенням підтримали б проєкт», — вважає Струк.
Для відродження занедбаної спадщини та її трансформації в соціально привабливі проєкти насправді є альтернативні підходи — такими вже намагаються займатись самі архітектори. Засновниця архітектурного бюро IK-architects Катерина Ярова у 2024 році ініціювала проєкт «Майбутнє Минулого», мета якого — екологічна реновація та відбудова занедбаних пам’яток і зруйнованих будівель. Поштовхом до запуску стала реконструкція ліцею № 47 у Харкові, що втілюється за підтримки Харківської міськради та благодійного фонду «Гефест». Відбудова однієї школи переросла в повноцінну ініціативу VILNA School, мета якої — відновлення українських шкіл, що постраждали внаслідок російських обстрілів.
Катерина Ярова, засновниця та головна архітекторка бюро IK-architects. Фото: Максим Дробіненко
«Коли я побачила, що бізнес або люди, яким не все одно, можуть разом вкласти кошти й щось відновити, я подумала: чому б не запропонувати такі самі рішення для занедбаних будівель? І щоб це об’єднання з’явилось, ми оголосили Open Call, щоб люди самі могли подати заявку на той об’єкт, за який їм болить», — розповідає Ярова.
Загалом на Open Call надійшло понад 40 об’єктів з усієї України: для відібраних локацій команда розробляє проєкти реновації й планує розпочати пошук інвесторів або меценатів, готових підтримати ініціативи. Наразі команда працює над проєктом відновлення будинку української письменниці та засновниці організованого фемінізму Наталії Кобринської в Болехові (Івано-Франківська область). Найскладніше — це реалізація, каже Ярова. Навіть якщо інвестори готові вкладатися в проєкт, бар’єром часто стають юридичні аспекти, коли необхідно змінити цільове призначення землі або передати майно в комунальну власність.
Реновація радянського спадку: виклики й можливості після руйнувань
Ще одна велика проблема, яку сьогодні неможливо ігнорувати, — це будинки, зруйновані російськими обстрілами, від яких страждають українські міста, і чи не найбільше — Київ. Переважно це радянська спадщина: типові панельні житлові будинки, школи, дитячі садки, інфраструктурні об’єкти. Фактично щотижня в місті фіксуються чергові прильоти в такі будівлі — і навіть якщо це не повне руйнування, то значні пошкодження, і в підсумку споруди все одно потребують повного переосмислення.
Пошкоджений дроном панельний будинок на «Теремках», Київ, травень 2024 року. Фото: Валентина Поліщук, 24 Канал
На думку СЕО компанії Genfasad Кемаля Сулейманова, радянський житловий фонд через свою застарілість потребує не локального ремонту, а комплексної модернізації. Експерт апелює до досвіду східноєвропейських країн, які системно переосмислюють радянське житло, підвищуючи енергоефективність і стійкість будівель. Наприклад, у Литві на початку 2000-х було ініційовано масштабну програму реновації багатоквартирних будинків, яка не лише покращила зовнішній вигляд житла, а й дозволила значно скоротити витрати на опалення. З 2016 по 2019 рік компанія Genfasad була партнером генеральних підрядників реновації в Литві: спираючись на цей досвід, Сулейманов зазначає, що в Україні не лише не впроваджують подібні програми, а й навіть не розробляють схожих планів чи стратегій модернізації.
«Проблема не тільки в тому, що будівлі не модернізуються: людей навіть ніхто не мотивує оновлювати своє житло, відсутня будь-яка політика заохочення», — Кемаль Сулейманов
«Станом на 2018 рік в Україні нараховувалось понад 10 млн старих радянських будинків, з яких 25% були зведені після 1946 року, а 12% — у період із 1919 по 1946 роки. Тобто строк експлуатації цього житла, інженерних мереж давно минув. Я вже не кажу про якусь відповідність європейським стандартам енергоефективності, де будівлі отримують відповідні категорії. На мою думку, проблема не тільки в тому, що модернізація не впроваджується: людей навіть ніхто не мотивує оновлювати своє житло, в містах відсутня будь-яка політика заохочення», — наголошує Сулейманов.
Кемаль Сулейманов, СЕО компанії Genfasad, співзасновник простору ARCHICLUB. Фото: Максим Дробіненко
Як приклад він згадує литовську практику, де будинок могли комплексно модернізувати за державними програмами за умови, що 51% мешканців погоджувався на реновацію. В Україні ж, за словами Кемаля Сулейманова, такі процедури значно складніші. «Тобто там ця робота давно триває, і вона системна. А чому в Україні це питання навіть не обговорюється хоча б на рівні планування, чому не напрацьовуються підходи до оновлення радянського фонду — питання відкрите», — підкреслює Сулейманов.
