PRAGMATIKA.MEDIA стежить за процесом реалізації під Києвом проєкту Vlasne Misto та будівництвом першого українського кластерного міста. У пошуках рецепту «як вибудувати довірчі взаємовигідні стосунки між жителями громади та девелоперами» ми поспілкувалися з Ярославом Корніяченком, СЕО Vlasne Misto, і Тарасом Дідичем, головою Дмитрівської ТГ. А для того, щоб масштабувати тему побудови екосистеми добросусідства, звернулися до експерта — Івана Вербицького, керівника Сedos, організації, яка проводила низку досліджень на тему місцевого розвитку.
Початок будівництва першого українського кластерного містечка Vlasne Misto в Київській області. Фото: Юрій Ферендович
Що заважає сторонам знайти рішення win-win?
Про те, що таке партисипація в аспекті розвитку територій і як пропозиції від місцевих жителів допомагають покращити місто, ми раніше докладно писали у статті «Партисипація: коли громада за все добре, але іноді й проти». Ми розповідали про найпоширеніші помилки планувальників, а також про те, що місцеві жителі часто використовують своє право вето для блокування навіть суспільно значущих проєктів.
Девелопер не може будувати будинок, квартал, район чи місто у вакуумі, йому доведеться прийняти контекст і взаємодіяти з мешканцями. Чи зіграє громадська участь у плюс чи мінус, чи складуться синергічні взаємини, залежить від двох головних умов:
- чи підвищує проєкт рівень життя корінних мешканців;
- наскільки високий рівень довіри між сторонами.
Церква Різдва Богородиці, розташована в центрі села Дмитрівка Дмитрівської територіальної громади. Фото: Юрій Ферендович
Із чим приходить інвестор
Проблеми сільських громад із незначними варіаціями однакові у всіх частинах світу. Це слабко розвинена (порівняно з містами) інфраструктура; проблеми з водопостачанням, каналізацією та утилізацією побутових відходів; недостатньо розвинена дорожня мережа.
Автор та ідеолог проєкту Vlasne Misto Ярослав Корніяченко впевнений, що реалізація планів розвитку, запропонованих його командою, забезпечить Дмитрівській громаді інфраструктурну та економічну автономність.
А) Водопостачання та замкнутий цикл
Ярослав Корніяченко: «Майже всі населені пункти навколо Києва користуються водоносним горизонтом на глибині десь 80–84 метри. Він практично вичерпався — за останніх 5 років стовп води впав на 12 метрів. Система водовідведення була побудована ще за Радянського Союзу таким чином, щоб вода відводилась каскадом: спочатку в найближчі струмки, потім у ріки, потім у море. Зараз озера напівпорожні, водозатримання немає, а через хаотичну забудову не відбувається природного дренування та фільтрації, підземні водоносні шари не встигають наповнюватися природним шляхом.
Нашим проєктом передбачено буріння свердловин на 120 метрів, цим горизонтом майже ніхто не користується. Вода буде відповідати всім стандартам і нормам. Ні, вона не буде безкоштовною, оскільки централізоване водопостачання потребує отримання ліцензії, рентної плати за користування цією водою. Але ж ми закладаємо резерв, яким зможуть користуватися місцеві мешканці, якщо в них буде таке бажання чи коли ще впаде рівень води в старих свердловинах. Якщо ж їхня система водоочистки вийде з ладу, ми зможемо через байпас їх приєднати. Таким чином ми зможемо забезпечити водою жителів Дмитрівки і найближчих населених пунктів.
Ми плануємо заходи з водоочищення та водозатримання, які дозволять використовувати технічну воду для побутових потреб і комунальних підприємств, щоб люди перестали брати на це питну воду, яка зараз добувається зі свердловин. Ми впроваджуємо програму відновлення боліт, які є дуже добрим абсорбентом СО2, а також природно виконують функцію дренування та фільтрації. На території Vlasne Misto ми запроєктували систему збору талих вод і опадів, які будуть затримуватися в ландшафтних елементах, знижувати температуру в спекотні періоди та використовуватися як резерв для пожежних гідрантів, а також як технічна вода для санвузлів.
На 2025 рік заплановано запуск першої черги водоочищення збільшеної потужності, що дасть можливість підключатись до неї зокрема й деяким вулицям наявних населених пунктів. Наступний етап — це вихід на об’єм 5 тисяч кубічних метрів на добу, він запланований на 2028 рік»
Багатофункціональна площа з тепличним комплексом та місцями громадської активності — майбутній центр Vlasne Misto. Візуалізація надана пресслужбою Vlasne Misto
Б) Управління сміттям
Перший етап програми з управління сміттям також буде запущений уже наступного року. Команда Vlasne Misto хоче вирішити проблему накопичення побутових відходів, утилізації, а в майбутньому отримуватиме від переробки стабільну економічну вигоду.
Ярослав Корніяченко: «Наша мета — не накопичувати сміття, а одразу його переробляти, зокрема й відходи Дмитрівської ТГ, що вже накопичилися, для запуску першої черги біометан-генерації. Цю програму ми розробляємо з місцевою командою.
Звісно, в сільській місцевості більшість жителів приватного сектора самостійно компостують органічні відходи на своїх земельних ділянках. Але все одно нині Дмитрівська ТГ генерує плюс-мінус 11 тисяч тонн біовідходів на рік. Є умова: забезпечити сортування сміття мешканцями. Керівництво громади нас у цьому підтримує, але з людьми ще потрібно буде докладно розмовляти».
В) Чиста енергія та землекористування
«2 серпня ми отримали погодження від ТГ на реалізацію проєкту енергетичного парку в межах ТГ та розміщення його в межах ділянок, які перебувають у власності інвесторів Vlasne Misto, ділянок комунальної власності та залучення до проєкту інших бажаючих суміжних землевласників. Між нами та місцевим управлінням архітектури відбувається постійна комунікація: обговорюємо, де саме ми можемо розмістити вітрогенеруючі підстанції, сонячні панелі, щоб це було оптимально. Ми також отримали погодження від НЕК «Укренерго» і можемо розміщувати сонячні панелі в буферних зонах лінії електропередач високої напруги, що якраз і оптимізує використання землі, на якій не можна будувати», — повідомив СЕО Vlasne Misto.
Ярослав Корніяченко, СЕО Vlasne Misto
Корніяченко хотів би створити прецедент: якщо подібну практику використання землі в таких зонах поширити на територію всієї України, це дозволить стримувати зростання тарифів, раціонально використовувати землі та зменшити витрати на очистку таких зон від підлісків.
«Якщо говорити про користь для мешканців Дмитрівської ТГ, то однозначно це стосується оподаткування, наповнення бюджету, раціонального використання територій. Другий момент — це будівництво першої острівної розподільної електромережі з використанням вітрової, сонячної енергії, а також біометану. Система резервування зможе підтримувати мережу в години бізнес-навантаження та акумулювати близько 600 мегават чистої енергії, якої вистачить мінімум на 6 годин. Звісно, ми плануємо оновлення електромереж», — уточнює Ярослав.
Г) Що ще?
Про ключові складники проєкту, зокрема й плани щодо соціальної сфери, підприємництва та екології, ми раніше докладно писали тут, тут і тут.
Ярослав Корніяченко: «Нагадаю, що наше головне завдання — це синергія з ТГ. Тож підприємства Vlasne Misto наповнюють бюджет ТГ, а мешканці теж сплачують ПДФО, ЄСВ до місцевого бюджету. За кошти цього спільного бюджету громада буде здійснювати ремонти наявних доріг, розвивати свої освітні заклади, робити озеленення. Ми зацікавлені, щоб рівень нашого проєкту піднімався за рахунок розвитку навколишніх територій.
Ми допомагаємо з місцевими ініціативами, наприклад, нещодавно профінансували проєкт дитячого садочка в сусідньому селі Петрушки, який, до речі, взагалі не має дотичності до Vlasne Misto. Ми фінансували і фінансуємо ремонт доріг, будівництво нового колектора від села Мила до очисних споруд».
«Якщо говорити про користь для мешканців Дмитрівської ТГ, то однозначно це стосується оподаткування, наповнення бюджету, раціонального використання територій. Другий момент — це будівництво першої острівної розподільної електромережі»
Громада: «Що нам потрібно і чого хочемо?»
Дмитрівська громада як ТГ сформувалася в грудні 2020 року. Навесні 2022 року села ТГ опинилися в зоні активних бойових дій, понад півтори тисячі об’єктів було зруйновано чи пошкоджено. Широкомасштабна агресія змусила переглянути стратегію розвитку та план просторового розвитку — фактично ці документи доводиться писати наново з урахуванням нових реалій. За словами голови ТГ Тараса Дідича, стратегію вже практично доопрацьовано. У ній два акцентні пункти: автономність, енергонезалежність населених пунктів і їхня готовність до прийому тисяч нових мешканців.
Дмитрівка — одне із сіл Київської області, що найактивніше розвиваються. Фото: Юрій Ферендович
А) Автономність та незалежність
Енергонезалежність, на думку Тараса Дідича, — це стратегічна умова стійкості, а в українських реаліях — у буквальному значенні питання виживання: «Життя показало, що ті міста, які мають енергонезалежність, мають і набагато вищий рівень виживання. Ми дали згоду на те, щоб Vlasne Misto могло розміщувати об’єкти і сонячної, і вітрової генерації. Також ми зацікавлені, щоб можна було добувати електроенергію на очисних спорудах із використанням сучасних технологій.
Додаткова генерація особливо стане в нагоді бізнесові, зокрема фермерським господарствам. Адже через вимкнення електроенергії власники змушені користуватися генераторами, а це — прямі збитки.
Усі розуміють, що кабельний завод, який у нас працює, — це частина критичної інфраструктури, тому що для ремонту енергетичних об’єктів постійно потрібен кабель. Тож необхідно забезпечити заводу електропостачання».
Тарас Дідич зазначає, що те саме стосується водопостачання та водоочищення: «Дмитрівська громада має власні воду й каналізацію, на відміну від сусідніх ТГ, водопостачання яких здійснюється безпосередньо з Києва, і в разі аварії на цих мережах мешканці таких ТГ залишаться без води. Проте наші власні системи потребують модернізації».
Голова ТГ підтверджує слова Ярослава Корніяченка, що модернізація очисних споруд та управління сміттям — це спільна взаємовигідна ідея: «Потрібно зробити очисні споруди, які будуть очищати не тисячу кубометрів, а 10 тисяч кубометрів на добу. Можна використовувати й сухі відходи, як робиться сьогодні в інших країнах. Потім вони йдуть на добрива, продаються. Якщо очисні будуть модернізовані та завантажені хоча б на 80–90%, то це матиме досить гарну віддачу, зокрема у фінансовому сенсі. Це приклад проєкту, який, крім того, що забезпечує життєдіяльність, ще має економічні перспективи. Цей прибуток мусить бути спільний. Ми повинні розуміти, що громада не має втрачати контроль над цим питанням.
Потрібно, щоб відбувалася повна повторна переробка і брудної води, і сміття. Якщо все це зімкнути, то ми отримуємо дійсно екологічно чисту територію. Але ж такі проєкти громада сама не потягне, як завжди, потрібен “локомотив”, який би допоміг зробити поштовх. Чудово, що Vlasne Misto також розділяє цю екологічну ідеологію. А громада в цьому плані готова працювати разом».
Візуалізація з проєкту благоустрою зелених громадських просторів між кварталами Vlasne Misto. Візуалізація надана пресслужбою Vlasne Misto
Б) Паралельне будівництво житла та соціальних об’єктів
Тарас Дідич чудово розуміє, наскільки привабливі для девелопмента території на 20-хвилинній відстані від столиці, а також згоден, що попит на житло в Київській області лише зростатиме.
«Ми розуміємо, що мільйони людей шукають, де їм закріпитися, де їм жити. Наша громада — пристолична. Молоді, працездатні люди дивляться не тільки, де їм жити, вони дивляться, де вони можуть самореалізуватись і дати освіту своїм дітям.
У нас дуже перспективна територія, ми є західними воротами столиці. Але ми не ставили собі завдання набудувати тут 12–20-поверхівки. Повірте, ми їх могли натикати тут дуже багато й дуже швидко.
Це вже моя принципова позиція. Я мав можливість побувати за кордоном і подивитися, як люди розвивають передмістя. Так, нове житло потрібне, але хай це буде до п’яти поверхів, три-п’ять поверхів, щоб людина бачила чисте небо».
За словами голови ТГ, для нього важливо не повторити помилок інших пристоличних сіл, де території забудовувалися житловими кварталами без жодної підтримки соціальної сфери. Є і власний досвід, про який Тарас Дідич дипломатично висловлюється так: «Є різний досвід, але це нормально, це тільки вчить тебе, як не наступати на ті самі граблі».
У переговорах із командою Vlasne Misto один із пунктів, на яких акцентує голова ТГ Тарас Дідич, — це будівництво житла одночасно з об’єктами побуту, школами та садками або принаймні з незначною затримкою
«На перших етапах розвитку Vlasne Misto буде потребувати тісної взаємодії з нашою наявною соціальною сферою, садком, школою тощо. Я розумію, що в перспективі вони будуть мати свої. Але на першому етапі потрібні наші. Я усвідомлюю, що нам одне без одного буде дуже складно».
Школи Vlasne Misto будуть відповідати всім сучасним вимогам дизайну та функціональності. Візуалізація надана пресслужбою Vlasne Misto
Стратегія побудови довіри
Взаємна довіра дозволяє суспільству згуртуватися в періоди кризи та протистояти довгостроковим викликам. Із 1981 року політики, економісти та соціологи орієнтуються на дані глобальних досліджень цінностей European Values Study (EVS) та World Values Survey (WVS). Оцінка цінностей дає уявлення про актуальні ідеї, переконання, вподобання та думки громадян по всьому світу, а також показує динаміку змін. Усі цифри, отримані в результаті опитувань, які проводяться з інтервалом у десятиліття, відкриті та зберігаються в GESIS — Інституті соціальних наук імені Лейбніца в Кельні. Окремим блоком у дослідженні оцінюється соціальний капітал, довіра та організаційне членство. Оцінюючи надійність людини чи установи (інституції, компанії), респонденти незмінно фокусуються на трьох характеристиках: компетентність, доброзичливість і чесність. Саме ці якості визначають міру довіри. Тобто якщо інвестор, який вирішив реалізувати проєкт в українському селі, відкритий, доброзичливий і демонструє компетентність — домовитися із сільською громадою йому буде простіше.
Ярослав Корніяченко вважає, що найсерйозніша помилка, яку може допустити інвестор-девелопер, — це розпочати спілкування з громадою без ретельної підготовки. Будь-яка пауза, невпевненість у поведінці, нечіткість у формулюваннях може стати причиною того, що люди вважатимуть авторів проєкту в кращому разі непрофесійними та ненадійними.
«Зараз ми є учасниками розроблення стратегії розвитку ТГ, спілкуємося з відповідальними відділами сільради. Вже в зимово-весняний період заплановані зустрічі з мешканцями. Так, ми згодні, що саме відкритість, спілкування — це і є рішення. Але спілкування має бути тактично підготовлене. Це коли я, чи інший мій колега, чи співробітник зможемо одразу відповісти на будь-яке питання. Кожна наша зустріч повинна формувати фундамент взаємодовіри.
Демократія в повній мірі — це коли ми даємо можливість обговорювати питання і кожен має право висловити свою думку. Це чудово, але коли немає організації, немає відповіді на всі можливі питання, які виникнуть під час спілкування, все відбувається хаотично і не приводить до конкретного результату. Громадське слухання переходить у дискусію, в якій кожен має рацію, але в кожного власна правда.
Потрібно розробити технологію, щоб дати чіткі відповіді, як буде вирішуватись питання і що від цього отримає громада».
Модернізація наявних шкіл Дмитрівської ТГ — спільна програма Vlasne Misto та місцевої адміністрації. Фото: Юрій Ферендович
Дмитрівська ТГ, мабуть, не типова для України громада. Вона вже має серйозний досвід ділового партнерства з великими інвесторами
«Ми якраз із тих небагатьох громад, де не вистачає не роботи, а робочих рук. Колись Дмитрівка була на 60% дотаційною громадою. Але вже на наступний 2025 рік передбачена реверсна дотація — 14 мільйонів гривень буде вилучатися з бюджету громади. Це вийшло тому, що нам вдалося з нуля домовитися та розташувати в нас центральний офіс Winner Imports Ukraine, розмістити німецький кабельний завод AKUTRON, завод “Інтеркабель”, медичний центр “Кібер Клініка Спіженка” і ще цілу низку підприємств, які зайшли, побудувались, запрацювали й почали платити податки в бюджет. Тож ми маємо досвід співпраці з інвесторами, зокрема й іноземними», — розповідає Тарас Дідич.
Сільський голова вважає, що ключовим моментом подобного успіху є прозорі, транспарентні відносини: «Відкритість — це перше. Ми маємо контакти з німецькою агенцією Health4Ukraine, яка нам допомагала матеріалами для утеплення лікарні. Нещодавно представники Міністерства закордонних справ Німеччини захотіли приїхати й подивитися результат — немає проблем, усе показали. Все прозоро. Зараз і вони, і ми готові працювати на майбутнє. Кредит довіри так і напрацьовується».
Тарас Дідич запевняє, що за 8 років знайомства та партнерства з командою Vlasne Misto не виникало жодних конфліктів із мешканцями громади.
«Якщо й були дрібні непорозуміння, то, можливо, причини полягали в роботі апарату виконкому й сільської ради. Ми молода громада, ще не все встигаємо грамотно висвітлювати. А якщо люди чогось не знають, то вони додумають самі. Наприклад, шукають підтекст: “от сільська рада продала землю під фермою”. У людей є ферма, є ділянка під фермою в оренді, і власники ферми мають згідно із законом пріоритетне право її викупити. Або почалося будівництво, їдуть машини по вулицях. Виникає питання, мовляв, а чого вони їдуть по нашій вулиці? Коли люди прийшли до нас, ми звернулися до керівництва Vlasne Misto та запропонували змінити маршрут руху вантажівок, щоб не створювати дискомфорт мешканцям старої частини села. Вирішили цю логістику. Наразі це все».
Голова Дмитрівської ТГ Тарас Дідич та СЕО Vlasne Misto Ярослав Корніяченко. Візуалізація надана пресслужбою Vlasne Misto
Довіряй, але фіксуй
У ділових відносинах і СЕО Vlasne Misto, і голова ТГ звикли покладатися на юридичні документи.
«Коли ми говоримо про створення спільного підприємства або про реконструкцію очисних споруд, то зрозуміло, що нам потрібні гарантії залучених інвестицій, — пояснює Корніяченко. — Юридично, звісно, корінне населення не буде співвласником об’єктів на території Vlasne Misto — це приватна територія, ми не будуємось на землях комунальної власності. Але люди будуть мати до них доступ і можливість користування інфраструктурою. Щодо об’єктів, які будуть побудовані на території комунальних підприємств або на території ТГ, — однозначно це колективна власність».
«Сільська рада не може укладати угоди, які суперечать чинному законодавству України. Основний інструмент, який дає нам чинне законодавство, — це угода про державно-приватне партнерство, де вже передбачено, як що робити і як спільно розвивати певні об’єкти. З Vlasne Misto у нас підписаний меморандум про співпрацю — як стратегічний документ. А вже більш конкретно, на кожну справу повинна бути деталізована угода, де вирішуються питання залучення інвестицій та відповідальність сторін», — підсумовує Тарас Дідич.
І все-таки Ярослав Корніяченко вважає, що поняття «партнерство та добросусідство» має ширші рамки, ніж можна позначити на папері: «Звичайно, ми хочемо, щоб у місцевих жителів виникало відчуття причетності до нашого проєкту. Наприклад, ми розробляємо проєкт центрального парку для Дмитрівської ТГ, який плануємо запропонувати громаді. Комунікація відбувається постійно, але головне ще попереду. Я впевнений, що саме реалізація наших перших спільних програм стане вирішальним аргументом на користь побудови плідних довірчих відносин».
