Україна поки що не визначилася з типологією перспективного розвитку міст, і наочне свідчення тому — понівечені висотками дніпровські схили, антиутопічна панорама Позняків у Києві або мурашник житлового масиву «Райдужний» в Одесі. Навіть одиничні зразки українського висотного будівництва рідко можна порівняти із західними лендмарками, а убозтво типових житлових хмарочосів, якими активно обростав Київ в останні десятиліття, неможливо приховати ані кольоровими фасадами, ані яскравими муралами.
Війна, падіння економіки, потреба швидкого відновлення міст змушують забути про амбіції манхеттенізації України, натомість звернувшись до європейської практики. Досвід повоєнного відновлення міст Європи ми описували у статтях спецпроєкту «Повоєнна відбудова міст». А ще у травні 2021 року присвятили цілий том журналу темі «Місто з висоти», де розібрали в деталях переваги висотного будівництва та мотивацію, що змушує міста тягтися до хмар, а інвесторів — з азартом брати участь у гонитві за рекордами висотності.
2022-й показав, що українцям немає сенсу негайно доводити світові свою унікальність: вона очевидна і без дизайнерських мегатолів
Тим більше, що блекаути змусили деяких адептів життя на висоті переглянути свою думку. Турбота про створення комфортних умов для людей, які через війну пережили стрес і втрати, набагато актуальніша, хіба не так?
Нижче, будь ласка!
Знижувати поверховість у Європі активно почали із 70-х років минулого століття, коли модерністську візію «вежі в парку», сформульовану Ле Корбюзьє, визнали небажаною в перспективі. Виявилося, що райони, забудовані типовими багатоповерхівками, швидко маргіналізуються під час криз. Вони позбавлені того, що сьогодні ми називаємо сталістю. «Брюсселізацію» — заміну старих будівель на нові висотні модерністські «машини для житла» — також визнали трагічною помилкою, внаслідок якої архітектурний ландшафт Європи втратив сотні цінних історичних споруд. Відтоді був узятий курс на жорстке регулювання висотності.
Ла-Дефанс – резервація для хмарочосів у Парижі
Рівномірний міський ландшафт Праги з домінантами історичних соборів та веж. Фото: Ірина Ісаченко
Загальних нормативів висотності для країн ЄС не існує, але переважна більшість міст — і не тільки столиць — посилила муніципальні правила, змусивши девелоперів обмежитися будівництвом споруд малої (1–4 поверхи) та середньої (5–10 поверхів) поверховості. Для сміливих архітектурних експериментів виділили окремі резервації. Наприклад Ла-Дефанс у Парижі чи Панкрац у Празі хоч і є вже звичними та невід’ємними частинами горизонту, але візуально не конкурують з історичними вежами та не перекривають панораму центру.
Кожне з міст орієнтується на власну спадщину: наприклад, у центрі Риму заборонено будувати щось вище за Собор Святого Петра, в Афінах — вище 12-ти поверхів, щоб не перекривати вид на Парфенон. Крім того, за висотністю в історичних ареалах стежить ЮНЕСКО. Ця організація не може заборонити місту будувати вежі, але якщо будівництво суперечить правилам охорони пам’яток, місто може втратити статус об’єкта культурного значення. Так нещодавно мало не сталося з Прагою. Декілька років тому девелоперська компанія Central Group заявила про наміри створити новий змішаний комплекс на території телекомунікаційного офісного центру в районі Жижков.
Нереалізований проєкт будівництва трьох висотних житлових веж у празькому районі Жижков. Джерело зображення: Central Group
Нова забудова на березі Влтави у центрі Праги не конкурує з історичною за висотою. Домінанты горизонту – Жижковська телевежа і шпилі старовинних веж. Фото: Ірина Ісаченко
Проєкт Nové Žižkov Center передбачав будівництво трьох стометрових веж, але комісія ЮНЕСКО висловила рішучий протест і повідомила: якщо нові будівлі перевищать максимальну висотність історичної фонової забудови в Жижкові (54 метри), то Прагу виключать зі Списку всесвітньої культурної спадщини ЮНЕСКО. Тому проєкт довелося суттєво переробити. Треба додати, що саме в Жижкові знаходиться знаменита своїм агресивним виглядом 216-метрова телевежа. Наприкінці 80-х, під час будівництва цієї домінанти, схоже, були порушені всі містобудівні та моральні норми (знищення частини єврейського цвинтаря, порушення панорами історичного центру), але часи змінилися.
Навіть у Лондоні, найвисотнішому місті Старого Світу, моделлю британського житла XXI століття офіційно проголошено Donnybrook Quarter — новий малоповерховий міський квартал у Східному Лондоні, відкритий у 2007 році
Цей проєкт бюро Peter Barber Architects став переможцем престижного конкурсу «Інновації у житловому будівництві», в якому взяли участь понад 150 архітектурних компаній з усього світу. На перший погляд, Donnybrook не має нічого особливого: білі дво- і триповерхові таунхауси з терасами й дахами, що експлуатуються, вибудовані вздовж двох вуличок. На перших поверхах триповерхівок — із боку вулиці — розташовані магазини. А зі зворотного боку кожен із будиночків має свій приватний садок. На думку британських критиків і урбаністів, це максимально комфортний для мешканців та екологічний для міста в цілому формат.
Donnybrook Quarter – еталонний житловий комплекс у Лондоні. Архітектура відрізняється від історичної забудови та адаптована до потреб людини XXI століття, але автори проєкту не перевищили середню висотність будівель у районі. Джерело фото: Peter Barber Architects
На перших поверхах будинків знаходяться магазини або громадські простори. Джерело фото: Peter Barber Architects
Кількість міського населення зростає. За прогнозами ООН, до 2050 року вона збільшиться на 2,5 мільярди людей. Один із найпоширеніших міфів — висотки дозволяють забезпечити житлом більше людей. Політики від девелоперського лобі часто заявляють, що закони про обмеження висоти відповідають лише інтересам корінних мешканців, власників житла, але зменшують шанси приїжджих придбати квартиру у власність або взяти недороге житло в оренду. Але замовчується, що в міру того, як будівлі стають вищими, їх потрібно будувати далі одну від одної — для збереження стандартів інсоляції, природної вентиляції та інших норм. Якщо санітарні стандарти ігнорувати, результатом будуть похмурі антиутопічні кам’яні джунглі. А ось щільна забудова середньої поверховості дозволяє збільшити кількість квартир, не знижуючи, а навіть підвищуючи якість життя.
.
Архітектор Микола Морозов вважає, що неприпустимо ігнорувати переваги європейської моделі: «По-перше, середньоповерхова й низькоповерхова забудова — це безумовний виграш у часі. Інвестори отримують продукт швидше, гроші обертаються швидше. Особливо це актуально зараз і в післявоєнний період. По-друге, середньоповерхова забудова дозволяє легше досягати непоганих показників щільності квадратних метрів на гектар, особливо в разі комплексної забудови для великих ділянок».
Протиставляючи амбіціям і користолюбству корпорацій турботу про нагальні потреби пересічних мешканців, європейські урбаністи регулярно нагадують про переваги проживання на нижніх поверхах. Вони такі: менша кількість сусідів, легкий доступ до вулиці, можливість швидкої евакуації, менші витрати на технічне обслуговування будівлі, сейсмостійкість, рівний мікроклімат у приміщеннях (немає вітрового навантаження) і, як наслідок, менші витрати на опалення й охолодження.
Ascension Paysagere – новий житловий комплекс у Ренні, Франція. Каскадна архітектура від MVRDV пропонує компроміс між висотністю та щільністю забудови. Фото: Ossip van Duivenbode
Кожна з квартир Ascension Paysagere має терасу або балкон. Завдяки каскадній формі будівель ніхто з мешканців не страждає від дефіциту інсоляції. Фото: Ossip van Duivenbode
Нещодавно група вчених Единбурзького університету вирішила порівняти екологічність висотного та малоповерхового будівництва. Вони врахували викиди CO2 під час зведення будівель, їх обслуговування, утилізації після закінчення терміну життя об’єктів, наявність вільного простору для озеленення, витрати на догляд за рослинами. І дійшли висновку, що малоповерхова, але щільна забудова дозволяє в однакових межах розмістити ту саму кількість людей, що й високоповерхова, але з меншим вуглецевим слідом. Малоповерхові міста з високою густотою населення, як-от Париж, більш ніж на третину екологічніші, ніж багатоповерхові міста з високою густотою населення, як Нью-Йорк (посилання на дослідження).
Kрім особистих уявлень людей про комфортність і співмасштабність середовища, малоповерхові міста сприяють вирішенню глобальних проблем людства
Архітектор Микола Морозов: «Низька та середня поверховість легша для формування людяного масштабу забудови, більше можливостей робити камерні простори, комфортні вулиці та приємні площі. Це стає дедалі популярнішим серед інвесторів, особливо тих, хто пожив якийсь час у ЄС. Подібна забудова створює більш тісні соціальні зв’язки. Чим менше сусідів у будинку чи на поверсі, тим легше сформувати соціум однодумців».
.
Архітектор Олександр Столовий пропонує планувальникам, які бажають запрограмувати формування спільнот, спиратися на число Данбара (обмеження кількості постійних соціальних зв’язків): «150 людей — це середня кількість постійних соціальних зв’язків, які людина може підтримувати. 150 — це максимум, щоб ви гуртом могли зібратися й домовитися про щось. Чим більше людей — тим складніше знайти спільну мову. У кожній квартирі в середньому живе 2–3 особи. Тобто в під’їзді має бути не більше 60 квартир — це стеля, друзі, для вашого успішного життя щасливим містянином. А 60 квартир — це дев’ятиповерхівка».
The Sunflower Houses – комплекс соціального житла у Відні в районі Emil-Behring-Weg, побудований за проєктом команди архітекторів Arenas Basabe Palacios та Buschina & Partner. Фото: Kurt Hoerbst
Незважаючи на невелику відстань між будівлями, двори є досить просторими для ігор і відпочинку мешканців. В озелененні The Sunflower Houses архітектори використали місцеві рослини, які легко адаптуються і не потребують особливого догляду. Фото: Kurt Hoerbst
Але вся ця аргументація марна, якщо вона суперечить принципам ринкової економіки. Висотних будівель не існувало б, якби не існувало людей, які бажають у них жити та працювати. Як багато таких серед українців?
«Звичайно, є користувачі, які найбільше цінують життя на висоті. І це нормально, але думаю, що після цієї зими багато хто перегляне свої пріоритети», — упевнений Микола Морозов.
.
«Насправді прихильників життя на висоті не так уже й багато. Я думаю, їх близько 15%, і переважно це молодь та одинаки, — вважає львівський архітектор і урбаніст Юліан Чаплінський. — Життя на висоті по-своєму привабливе як тимчасове житло з неймовірною панорамою на місто. Я нещодавно зупинявся на 20-му поверсі в апартаментах у Відні у Triiiple Towers. І мені сподобалось. Якби я жив сам тимчасово кілька років у новому місті, то життя на висоті, за наявності безперебійно працюючого ліфта, — дуже привабливе. Якщо вже починається сімейна тема, це доставляє багато складнощів. Відключення світла нам показало, як люди тепер божеволіють, піднімаючись пішки. І все, що вище 9 поверху, — вже критично некомфортно».
Triiiple Towers, який згадує Юліан Чаплінський, — це мультифункціональний комплекс із трьох стометрових веж, побудований за проєктом Henke Schreieck Architekten у 2021 році та в листопаді 2022 року визнаний міжнародною Радою з висотних будівель та міського середовища проживання (CTBUH) найкращим хмарочосом у світі. Технологічною перевагою будівлі є унікальна CO2-нейтральна система охолодження й опалення, яка працює автономно, використовуючи воду з Дунаю та енергію вітру. Проте оцінка CTBUH піддається критиці. Урбаністів бентежить той факт, що одна з веж є набором із 670 мікроквартир, призначених для здачі в оренду, що в принципі виключає формування сталого сусідського співтовариства.
Triiiple Towers - акцентний житловий комплекс у Відні
Думка девелоперів
Для українських девелоперів будувати висотки, особливо в центральних районах українських міст, сьогодні однозначно вигідно та буде вигідно в майбутньому, навіть незважаючи на випробування блекаутом. Ось що кажуть самі забудовники.
.
Анна Лаєвська: «Висотність проєкту залежить від багатьох факторів. Наприклад, у портфелі компанії є об’єкти, які вважаються висотними (це зазвичай 16–24 поверхи), а є малоповерхова забудова. Передусім девелопер бере до уваги локацію та загальний концепт майбутнього ЖК. Будинки, що зводять у центрі міста, на ділянках, які мають хороші видові характеристики, як правило, є висотними. Це виправдано з погляду економіки проєкту, а також зумовлено запитом від покупців.
Наприклад, наш флагманський комплекс має чудові видові характеристики, з вікон будинків можна буде милуватися схилами Дніпра та монументом «Батьківщина-Мати». Відповідно, найпопулярнішими серед покупців проєкту є саме високі поверхи. Таку саму тенденцію ми спостерігаємо й у наших конкурентів. Аудиторія преміум-класу здебільшого надає перевагу красивим видам із вікна, панорамному склінню та власним терасам.
Якщо говорити про комфорт мешканців, то це дуже суб’єктивна історія. Для когось комфорт — це життя у дворівневій квартирі з панорамними вікнами та видом на метушливий мегаполіс. Інші ж надають перевагу невисоким будинкам і навіть першим поверхам.
Інвесторів високі поверхи ніколи не лякали, навіть навпаки. За наявності диференціації цін на квартири залежно від поверху популярнішими є помешкання повище, попри те, що вони дорожчі. При цьому різниця у вартості може становити 30–40 у. о. за квадратний метр на кожні 5–7 поверхів
Звісно, в умовах тривалих блекаутів життя на високому поверсі викликає певні труднощі. Однак ми віримо, що це тимчасово. Як і війна. А будинки, які зводять девелопери, матимуть довге життя.
Окрім того, на комфорт проживання впливає не стільки поверховість будинку, скільки середовище довкола, інфраструктура та її доступність. Сучасні українці насамперед дивляться на наявність комерції поруч, об’єктів соціального призначення, шкіл, лікарень тощо, на присутність достатньої кількості паркомісць».
.
Ірина Міхальова: «Головна причина, яка мотивує сучасного девелопера зростати у висоту, а не в ширину, — дефіцит земельних ділянок у межах міста, які б мали цілу низку інфраструктурних переваг: зручне транспортне сполучення (наприклад, будівництво обіцяних станцій метро до віддалених районів столиці могло б частково розв’язати це питання), приємне сусідство із зеленими зонами, а не із заводами, наявність навколо ділянки розвиненої соціальної інфраструктури, хоча саме цю перевагу девелопер, за бажанням, може створити самостійно шляхом будівництва цих об’єктів у складі комплексу.
Так само успішно системні девелопери борються і з відсутністю навколо ділянок справних і надійних комунікацій. Ми ремонтуємо старі й прокладаємо нові дороги, водопровідні та каналізаційні мережі, вуличне освітлення тощо. І от, придбавши чи орендувавши гарну ділянку й вклавши чималі кошти у ці всі роботи, девелопер отримує певну економічну модель, яка диктує свої правила.
Велика кількість наших клієнтів мала й має запит саме на найвищі поверхи. Звичайно, нинішні відключення світла «грають» не на користь таких рішень, але пам’ятаймо: рано чи пізно постійну подачу електроенергії відновлять, а приголомшливі краєвиди з вікон квартири та відсутність шумів з двору й ближніх трас залишаться назавжди. Крім того, за звичайних умов у висотках досить комфортно жити: ми забезпечуємо їх достатньою кількістю якісних ліфтів, сучасними віконними системами, надійними комунікаціями тощо.
Сьогодні мотивувати девелопера знижувати висотність може наявність ділянок із привабливими характеристиками за нормальними цінами/ставками, прийняття адекватних і зрозумілих генпланів міст, які диктуватимуть прозорі й чесні правила роботи, зростання попиту та рівня продажів тощо
Звичайно, комфорт мешканців — понад усе, і з цим відмінно справляється змінна поверховість житлових комплексів, яка сьогодні є трендом. Наприклад, один із наших проєктів у центрі Києва — це будинок на п’ять секцій із каскадною поверховістю. Покупець може обирати поверх, який буде відповідати його очікуванням і гаманцю».
Житловий комплекс «Айсберг» в Орхусі, Данія, – приклад акцентної середньоповерхової архітектури. Спільний проект SeARCH, CEBRA, JDS та Louis Paillard Architects. Фото: Mikkel Frost
Батіг або пряник
На думку архітектора Олександра Столового, найбільш ефективна мотивація для девелопера — це внесення змін до будівельних норм: «Малоповерхова забудова потребує нашого лобіювання в нормативці, бо поки що вона програє «мурашникам» по всіх фронтах».
Олександр навіть сформулював кілька поправок, які б сприяли появі низькоповерхових житлових будинків у сегментах «економ» і «комфорт». Частина поправок дозволяє забудовникові скоротити бюджет, а частина обмежує висотність із метою безпеки.
- Під час будівництва не вище 5 поверхів із висотою будинку до 15 м можна використовувати сходи СК2.
- Під час будівництва не вище 5 поверхів із висотою будинку до 15 м, із невищою забудовою навпроти, інсоляція не враховується.
- Під час будівництва не вище 5 поверхів із висотою будинку до 15 м можна робити доступ пожежної машини з одного боку будинку з доступом до всіх сходових кліток із цього боку будинку.
- Заборонити, як у всіх нормальних країнах, штрафуючи, використовувати сходи Н1–Н4 без нагальної потреби. «Бо там ви б бачили, що скиртують! І турнічок із брусами на стіні, і ящики з яблуками від мами, і старий диван скоро винесуть».
- Заборонити будівництво житлових будинків висотою вище 15 метрів за відсутності в містах наявної кількості відповідної пожежної техніки: 20 секцій на 1 машину з підйомником (драбиною).
Житловий комплекс Broadway Housing в Санта-Моніці, США. Соціальне житло збудовано за проєктом архітектурної студії Kevin Daly Architects. Фото: Iwan Baan
Нові житлові квартали Праги. Фото: Ірина Ісаченко
Житлові апартаменти Residenz am Zwinger за 200 метрів від музейного комплексу Цвінгер в Дрездені. Фото Ірина Ісаченко
Юліан Чаплінський вважає, що всі важелі управління висотністю міст перебувають у руках місцевих чиновників: «Єдине, що може стримувати девелоперів, — це місцева політика. Якщо вона йде паралельно з візією девелоперів, то відповідно й висотність зростатиме. А аргументи на користь підвищення комфортності спрацюють, тільки якщо йдеться про будівництво елітного житла в якомусь історичному районі, коли забудовник сам розуміє, що є запит на дороге житло з малою кількістю сусідів і з меншою щільністю».
Стримування міст у їхніх межах, на думку Юліана Чаплінського, — це не стільки світоглядна догма, скільки питання економіки: «Розповзання забудови призводить до того, що необхідно тягнути інфраструктуру: будувати школи, садки, воду тягнути, каналізацію тощо. І все це — питання комфорту для мешканців. Якщо місто досить багате, щоб забезпечити інфраструктуру, то розповзання забудови не є критичним. Але, звичайно, правильніше працювати з тілами міст, які вже склалися, використовувати постіндустріальні території та ущільнювати їх на основі наявної інфраструктури».
Нові житлові квартали Копенгагена. Фото: Ірина Ісаченко
Нові житлові квартали Стокгольма. Фото: Ірина Ісаченко
Містобудівна політика, спрямована на зниження поверховості, може бути ситуативним рішенням заради якнайшвидшого повоєнного відновлення України. У тій же Європі дискусія про висотність не припинялася на рік. Але це й чудово: конкуренція між прихильниками низьких і високих будівель дозволяє розвивати та вдосконалювати архітектуру й технології. І в умовах цього суперництва вже неможлива поява відверто маргінальних, безликих мурашників. Виграють звичайні містяни, яким не доведеться обирати між «жити комфортно» та «хоча б десь жити».
Головне зображення: скетч до проєкту соціального житла The Sunflower Houses у Відні. Джерело зображення: Arenas Basabe Palacios та Buschina & Partner
