Будівля на Фролівській, 4: про що йдеться
L-подібна в плані будівля складається з трьох корпусів та має три фасади: два довгі виходять на вулицю Фролівську та Притисько-Мікільську, а центральний кутовий дивиться на храм Успіння Богородиці Пирогощі, що розташований на Контрактовій площі. Територія ще із XVI століття тісно пов’язана з Флорівським (Вознесенським) монастирем. Саме тут формувався ремісничо-торговельний Поділ — із кам’яними житловими та виробничими спорудами, дворами, складами й майстернями.
Ділянка з аварійною будівлею розташована на перетині вулиць Фролівської та Притисько-Микільської. Зображення надане Ars Longa
Упродовж ХХ століття об’єкт використовувався як виробничий. Будівлі такого типу в радянський період неодноразово перебудовувалися, надбудовувалися, адаптувалися під нові потреби — часто без системної реставраційної логіки. Кілька останніх десятиліть у будинку розміщувалося державне протезно-ортопедичне підприємство. Будівля не була законсервована чи покинута, а продовжувала використовуватися й підтримуватися в робочому стані — хай і шляхом численних тимчасових, а іноді й відверто компромісних рішень. Фактично об’єкт існував у режимі постійної адаптації, де питання безперервної роботи підприємства часто переважало питання довгострокової безпеки та збереження конструкцій.
Парадоксально, але, незважаючи на таку важливу, особливо в умовах війни, функцію, державне підприємство зі штатом, до складу якого входили досвідчені ортопеди, працювало в збиток. У 2023 році Фонд держмайна включив будівлю до списку об’єктів приватизації і в 2024 році продав з аукціону за 165 мільйонів гривень (за стартової вартості 31,3 мільйона гривень).
Комерційна привабливість локації на Подолі: переваги та обмеження
З інвестиційного погляду будівля на Фролівській, 4 має рідкісне поєднання характеристик, які практично неможливо відтворити в новому будівництві. Площа земельної ділянки — 5216,5 кв. м. Ключова перевага — локація: безпосередня близькість і вихід у зону Контрактової площі, одного з найактивніших міських вузлів Подолу, що поєднує ділову, культурну й туристичну функції. Водночас будівля відокремлена від основних потоків — її внутрішній простір формує тихий двір із зеленими насадженнями, що є винятковою цінністю для центральної частини Києва. Така конфігурація відкриває широкий спектр сценаріїв використання.
Обстеження будівлі зафіксувало системні дефекти та пошкодження, спричинені тривалим впливом вологи, зношеністю матеріалів і некоректними втручаннями під час попередніх ремонтів
Однак є й червоні лінії. Корпус на Фролівській, 4 не має окремого охоронного статусу пам’ятки, але він розташований у межах зони регулювання забудови Подолу. Сьогодні, в умовах війни та різкого зростання потреби в протезно-реабілітаційній інфраструктурі, сам факт існування таких об’єктів у міській тканині набуває додаткового символічного виміру. Історія будівлі на Фролівській, 4 — не лише про архітектуру та технічний стан, а й про соціальну функцію, яка залишалася малопомітною, але важливою для міста і його мешканців.
Будівля не має окремого охоронного статусу пам’ятки, але розташована в межах зони регулювання забудови Подолу. Зображення надане Ars Longa
Сьогодні цей корпус є типовим прикладом фонової архітектури Подолу — будівлі, яка несе в собі нашарування функцій і технічних рішень. Саме такі об’єкти найчастіше опиняються на межі між збереженням та реальною загрозою втрати — і потребують не декларативного, а професійного й чесного підходу до оцінки їхнього стану та майбутнього.
Плани й наміри: що пропонує майстерня Ars Longa
Фахівці Науково-дослідного інституту будівельних конструкцій (НДІБК) проаналізували стан фундаментів, стін, перекриттів, сходів, конструкцій даху, покрівлі та прилеглої території. Слово, яке найчастіше трапляється в тексті експертного висновку, — «аварійний». Обстеження зафіксувало системні дефекти та пошкодження, спричинені тривалим впливом вологи, зношеністю матеріалів і некоректними втручаннями під час попередніх ремонтів. Частина конструкцій — зокрема стіни, дах і покрівля — перебуває в аварійному стані, інші елементи оцінені як обмежено працездатні або непридатні для нормальної експлуатації. Окрему увагу експерти звернули на проблеми перекриттів, корозію металевих елементів, зволоження підвальних приміщень та аварійний стан вимощення і приямків.
Верхній поверх будівлі — це надбудова 60-х років, виконана з безліччю конструктивних порушень. Зображення надане Ars Longa
Очевидно, що без капітального ремонту будівлі не обійтися. Кияни (як і мешканці інших міст України зі щільною традиційною забудовою) неодноразово стикалися із ситуацією, коли недобросовісні забудовники під приводом реновації зносили або до невпізнання перебудовували старі особняки, тож тепер кожна з будівель старого фонду перебуває під пильною увагою.
У подібних проєктах вирішальним є рівень професійності залученої команди. Архітектурну частину веде майстерня Ars Longa, яка має понад 20 років досвіду та реалізувала близько 1500 проєктів, зокрема приблизно 20 — у межах історичної забудови з різними рівнями складності.
Головною архітекторкою проєкту є Поліна Лисенко, керівником генпідрядної групи — Григорій Лисенко, віцепрезидент Національної спілки архітекторів України та фахівець із понад 20-річним досвідом. Тож ця команда добре розуміє специфіку роботи не з типовою забудовою, а з вибагливим об’єктом у чутливому міському контексті.
Як запевнили проєктувальники, після завершення капітального ремонту за цією адресою й надалі працюватиме заклад протезно-ортопедичного спрямування: принциповим є не лише фізичне збереження будівлі, а й збереження сенсу цього місця.
Архітектурну частину веде майстерня Ars Longa, яка має понад 20 років досвіду та реалізувала близько 1500 проєктів, зокрема приблизно 20 — у межах історичної забудови з різними рівнями складності
Водночас проєкт передбачає розширення наукового та освітнього складників. Йдеться про створення умов для навчання, підготовки та підвищення кваліфікації фахівців у сфері протезування та ортопедії. У підсумку місто отримує збережену будівлю — безпечну, стабільну та функціональну, яка не змінює своєї протезно-ортопедичної спеціалізації, водночас набуваючи ролі сучасного медичного, наукового й освітнього осередку.
Григорій Лисенко, архітектор, віцепрезидент Національної спілки архітекторів України. Фото: Максим Дробіненко
Відповідаючи на запитання PRAGMATIKA.MEDIA, архітектор Григорій Лисенко запевнив, що його пріоритетне завдання — зберегти будівлю, яка, хоч і не є офіційно об’єктом спадщини, має безумовну цінність як частина фонової забудови старого Подолу.
PRAGMATIKA.MEDIA: У чому, на вашу думку, полягає справжня цінність будівлі? Це винятково матеріальний актив чи все ж таки щось більше — внесок у культурну пам’ять і міську ідентичність?
Григорій Лисенко: Це точно не просто інвестиційний актив. Такі будівлі не можна розглядати лише через призму квадратних метрів або фінансових показників. Це частина традиційної міської тканини Подолу, пам’яті та ідентичності району.
Ми свідомо взяли на себе відповідальність за об’єкт, який перебував у критичному технічному стані. Йдеться не про вигоду, а про збереження історичного середовища. Робота з такою забудовою — це завжди складніше, дорожче й довше, але саме так формується відповідальне ставлення до міста.
P.M.: З якими інституціями довелося погоджувати проєкт? Чи отримані всі необхідні дозволи?
Г. Л.: Проєкт проходив консультації з профільними органами, зокрема з Департаментом охорони культурної спадщини. Отримане погодження від Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ), опубліковане повідомлення про початок ремонтних робіт, відкрита картка порушення благоустрою, оформлений паспорт об’єкта.
Усі документи, необхідні для початку ремонтно-будівельних робіт, отримані. Ми принципово працюємо відкрито та виключно в межах чинного законодавства.
Креслення будівлі та прилеглої території з генерального плану Києва. Зображення надане Ars Longa
Також на початку грудня будівельний майданчик відвідали фахівці Державного історико-архітектурного заповідника «Стародавній Київ», і, як вони публічно повідомили на своїй сторінці в соцмережах, «не було помічено жодних порушень на цьому обʼєкті, жодна автентична деталь не зруйнована і не демонтована».
Важливі деталі: експертиза Інституту будівельних конструкцій, капітальний ремонт і безпека
«Наш базовий принцип у цьому проєкті — зберегти максимум автентичної матерії будівлі й водночас привести її до безпечного та сучасного технічного стану. Ми свідомо відмовилися від сценарію “знести й зібрати заново”, який часто маскують під реставрацію», — пояснює Григорій Лисенко. За плечима у засновника архітектурної майстерні Ars Longa — низка успішних реновацій історичних будівель, а в робочому блокноті — напрацьовані контакти з реставраторами, технологами й консультантами в цій специфічній сфері.
Григорій Лисенко роз’яснив, що стоїть за формулюваннями експертів Науково-дослідного інституту будівельних конструкцій. Він уже ознайомився зі станом будівлі особисто і з жалем говорить про те, що дійсність виявилася ще сумнішою.
P.M: Для стороннього спостерігача будівля може не видаватися аварійною. Що показала експертиза ДП «НДІБК» і які ключові ризики були виявлені?
Г. Л.: Це дуже типова ситуація для будівель старого фонду: зовні вони можуть здаватися «втомленими», але не критичними, тоді як реальний стан конструкцій є значно гіршим. Експертиза ДП «НДІБК» показала, що будівля перебуває у надзвичайному технічному стані й потребує негайного та комплексного втручання.
Почну з даху — це одна з ключових проблем. Металеве фальцеве покриття за десятиліття повністю втратило свою функціональність: метал проіржавів, шви розійшлися, і вода системно потрапляла всередину будівлі. Ситуацію суттєво погіршила зруйнована система водовідведення — опади просто стікали по фасадах. У підсумку ми маємо локально зруйновану кладку зовнішніх стін, втрату штукатурного шару та вертикальні тріщини, які проходять одразу через два-три поверхи, обходячи віконні прорізи. Це вже прямий сигнал про загрозу стійкості конструкцій.
Тихий і зелений внутрішній двір — одна з важливих переваг об’єкта. Зображення надане Ars Longa
Кроквяна система та мауерлати перебувають у критичному стані — фактично вони знищені й не підлягають ремонту, лише повній заміні. Не менш серйозна проблема — міжповерхові перекриття. Будівля пережила кілька хвиль грубих ремонтів у минулому, коли внутрішні перегородки демонтувалися і хаотично заливалися бетоном. У деяких місцях товщина плит сягає 60 сантиметрів, що створює надмірне навантаження на старі, вже потріскані стіни. Перекриття, імовірно у 1960-х роках, виконані по металевих двотаврових балках, без армування. Частина балок перебуває в стані глибокої корозії, і залишати ці конструкції в такому вигляді просто небезпечно.
Окремо варто згадати третій поверх, надбудований у 1960-х роках. Він виконаний зі шлакоблоку та різнотипної цегли на вкрай слабкому розчині. Через тривале зволоження цей розчин фактично перетворився на пісок — окремі елементи кладки можна розібрати вручну.
Ще одна критична точка — широкий декоративний карниз між другим і третім поверхами. Його конструкція повністю зруйнована: виступаюча цегла тримається на прогнилих металевих елементах. Через постійні протікання карниз буквально «висить у повітрі» і становить пряму загрозу обвалу, зокрема для перехожих.
І, звісно, ми не можемо ігнорувати зовнішні чинники. Війна, вибухові хвилі від ракет і дронів, постійні мікроструси значно підвищують ризик раптового обвалення окремих елементів. У такому стані будь-яке зволікання з ремонтом означало б свідоме ігнорування небезпеки.
P.M.: Яким є ваш план порятунку об’єкта? Чи можливо усунути зафіксовані проблеми без демонтажу тримального каркаса, чи конструктивні втручання неминучі?
Г. Л.: Важливо розуміти: будівля формально не має статусу пам’ятки архітектури. Але вона є цінною частиною фонового архітектурного середовища Подолу. Саме такі об’єкти створюють тканину міста. Якщо їх втрачати або спрощувати, район швидко перетворюється на безлике місце. Тому наш план — це не просто технічне «лікування», а спроба зберегти характер і присутність цієї будівлі в міському контексті. Усі ключові рішення спрямовані на те, щоб стабілізувати конструкції без демонтажу тримального каркаса та без втрати первісного вигляду.
Починаємо з даху. Тут компромісів бути не може: усі тримальні елементи кроквяної системи та покрівельне покриття підлягають повній заміні, оскільки вони фізично зруйновані. Водночас ми не змінюємо геометрію та силует будівлі. Проєктом передбачений новий металевий дах із оцинкованого фальцевого металу зі стоячим швом і відновлення повноцінної системи водовідведення. Це рішення з довгостроковим горизонтом із гарантією до 50 років. Новий дах буде утепленим, що суттєво підвищить енергоефективність, але зовні він залишиться максимально наближеним до первісного образу.
Робота зі стінами — один із найбільш делікатних етапів. Підсилення виконується за допомогою прихованих металевих бандажів. Вони будуть заштукатурені й пофарбовані так, що залишаться невидимими. Це дозволяє забезпечити конструктивну надійність, не демонструючи «інженерію» на фасаді. Зовнішню теплоізоляцію ми застосовуємо лише локально — на одній торцевій стіні, яка не впливає на сприйняття будівлі з вулиці.
План — це спроба зберегти характер і присутність цієї будівлі в міському контексті. Усі рішення спрямовані на те, щоб стабілізувати конструкції без демонтажу каркаса та без втрати первісного вигляду
Тріщини в муруванні ліквідуються ін’єктуванням і локальним підсиленням проблемних ділянок. Після цього стіни отримають нове опорядження та фарбування сучасними матеріалами, які не лише формують охайний вигляд, а й захищають кладку від подальшого впливу вологи і температурних коливань.
Вікна — ще один важливий елемент. Вони встановлювалися хаотично, у різні періоди й сьогодні перебувають на різних стадіях руйнування. Ми замінюємо їх на енергоефективні, з єдиним ритмом та імпостами, які відновлюють логіку фасаду. Вікна з боку вулиці матимуть історично коректний колір і пропорції, щоб будівля не втратила свого характеру.
Усі тримальні елементи кроквяної системи та покрівельне покриття підлягають повній заміні. Зображення надане Ars Longa
Окремий, дуже складний блок — це фундаменти. Дослідження показали серйозні проблеми з гідроізоляцією, спричинені штучним обводненням ґрунтів. Аналізи води виявили навіть домішки фекалій, що свідчить про протікання інженерних мереж. Тут ми застосовуємо ін’єкційне цементування фундаментів, заміну та укріплення ґрунтів навколо і під будівлею, що дозволить знизити їхню пластичність і зупинити подальше утворення тріщин.
P.M.: Якою є послідовність і логіка робіт, передбачених у межах капітального ремонту?
Г. Л.: Логіка капітального ремонту завжди вибудовується так: спочатку безпека, потім архітектура, потім функція. Неможливо говорити про автентичність, доки об’єкт конструктивно нестабільний, тому перший етап — це стабілізація й усунення всіх критичних ризиків.
Ми починаємо із зовнішнього контуру будівлі. Передусім це повна заміна даху, адже саме він є головним джерелом проникнення вологи та подальшого руйнування конструкцій. Паралельно виконується капітальна реновація фасадів із відновленням пошкоджених ділянок, реставрацією, тонуванням і фінальним фарбуванням. Наступний крок — заміна всіх вікон. Вони безпосередньо впливають на мікроклімат усередині будівлі.
Окремий блок робіт стосується зовнішніх світлових приямків цокольного поверху. Сьогодні вони перебувають у вкрай поганому стані, а їхня зруйнована цегляна кладка не виконує жодної захисної функції. Ми перебудовуємо ці елементи, замінюючи аварійну цеглу на монолітні конструкції. Це рішення одночасно підвищує міцність, забезпечує надійну гідроізоляцію підвальних приміщень і дозволяє коректно працювати з фундаментами.
Будівля є частиною міського середовища Подолу. Тому проєкт одразу розроблявся з урахуванням прилеглої території: тротуарів, внутрішнього двору та пішохідних зв’язків
Технічно складний етап — заміна міжповерхових перекриттів. Наявні бетонні плити не армовані й працюють як слабка, нестабільна система, що провокує деформації стін, покрівлі та фундаментів. Ми проводимо детальну оцінку стану металевих балок, очищуємо їх, захищаємо антикорозійними сумішами та змінюємо крок їхнього розташування, додаючи нові тримальні елементи. Далі облаштовується нове полегшене перекриття на профільованих листах із повноцінним армуванням. Фактично ми створюємо жорстку просторову систему, яка працює як єдине ціле й забезпечує стабільність будівлі на десятиліття вперед.
Лише після завершення всіх конструктивних і фасадних робіт ми переходимо до інженерного переобладнання. Йдеться про повну заміну інженерних систем — від водопостачання й каналізації до електрики та інших мереж. Це фінальний етап, який готує будівлю до безпечної та повноцінної експлуатації в нових умовах.
Ескіз головних фасадів будівлі, вид після ремонту. Зображення надане Ars Longa
P.M.: Чи передбачає проєкт втручання в прилеглу територію? Якщо так, то як саме ремонт вплине на довколишній простір і його благоустрій?
Г. Л.: Так, безумовно. Для нас ця будівля не існує ізольовано — вона є частиною міського середовища Подолу, і будь-яке втручання в сам об’єкт неминуче впливає на простір довкола. Тому проєкт одразу розроблявся з урахуванням прилеглої території: тротуарів, внутрішнього двору та пішохідних зв’язків.
Насамперед ідеться про оновлення покриттів. Сьогодні і тротуари, і двір перебувають у поганому стані — зруйнований асфальтобетон, пошкоджена тротуарна плитка. Ми замінюємо ці покриття на гранітну шашку — як у дворі, так і з боку вулиці. Це не лише естетичне, а й довговічне рішення, яке відповідає характеру району й краще працює в умовах інтенсивної експлуатації.
Креслення забудови Фролівської вулиці. Зображення надане Ars Longa
Ще один важливий аспект — захист цоколя. Замість фарбування ми передбачили облицювання гранітом. Це принципове рішення, зважаючи на складні гідрологічні умови: під час сильних дощів по Фролівській вулиці проходить значний потік води, і без надійного захисту цоколь швидко зволожувався б і руйнувався. Граніт у цьому випадку працює і як захисний, і як архітектурний елемент.
Креслення забудови Притисько-Микільської вулиці. Зображення надане Ars Longa
Також у проєкті закладені заходи з інклюзивності. Ми влаштовуємо нові ґанки з поручнями, трапами та пандусами, щоб забезпечити безбар’єрний доступ до будівлі для людей з інвалідністю та маломобільних груп.
Корпус протезно-ортопедичного підприємства на Фролівській, 4: що далі?
Капітальний ремонт будівлі на Фролівській, 4 став вимушеною дією, результатом багаторічної експлуатації без системного оновлення. Йдеться про спробу зберегти об’єкт у міському середовищі, забезпечивши безпеку та можливість подальшого використання. Чи вдасться архітекторові й підрядникам обмежитися запланованими проєктними рішеннями, чи стара будівля може піднести сюрпризи? У наступному матеріалі спробуємо заглибитись в історію цієї будівлі — від часу її формування на Подолі до ролі, яку вона відігравала в житті району в різні періоди.
