PRAGMATIKA.MEDIA подовжує цикл подій Архітектурного MeetUp’у, основною метою якого є створення платформи для комунікації на всіх рівнях урбаністичної, архітектурної та дизайнерської екосистем. Цього року заключний захід відбувся 16 грудня. У рамках події ми провели п’ять панельних дискусій, де обговорили, як інновації, стійкість і культурна самобутність формують майбутнє українських міст. У першому матеріалі з Архітектурного MeetUp’у підсумовуємо результати дискусійної панелі «Архітектура на межі: ціна компромісу та бачення майбутнього», де у жвавій комунікації спікери дискутували про баланс між короткостроковою вигодою та довгостроковою цінністю на українському ринку. Модератором заходу був Костянтин Ковшевацький, головний редактор PRAGMATIKA.MEDIA.
Костянтин Ковшевацький, головний редактор PRAGMATIKA.MEDIA. Фото: Максим Дробіненко
Учасники — девелопери, архітектори, інженери та консультанти — обговорювали кадровий голод, дефіцит грошей і матеріалів, зміну клієнтського запиту, межі допустимого компромісу та відповідальність за середовище, яке формується сьогодні, але житиме десятиліттями.
У фокусі розмови опинилося ключове для українського ринку питання: чи призводить економія та робота в умовах війни до падіння якості чи, навпаки, змушує архітектуру та девелопмент дорослішати, ставати раціональнішими й чеснішими. Від декларації девелоперської відповідальності до жорсткої дискусії про ціну рішень, людей, технологій і репутації — і далі до спроби показати, як ці принципи працюють на практиці.
Від квадратних метрів — до відповідальності за середовище
У виступі Павла Сомова, засновника групи компаній Ecobud Building Group, прозвучала теза, що девелопмент — це сфера, яка зараз проходить етичну кризу. Війна лише оголила аспекти, що й раніше були проблемними: звичку сприймати проєкт як те, що можна спроєктувати, продати й залишити — не замислюючись, як він працюватиме для людей і міста за п’ять чи десять років. Власний досвід Ecobud Building Group — із раннім відновленням будівництва у 2022 році — Сомов згадує як точку неповернення: момент, коли девелопмент прийняв нові зобов’язання перед клієнтами та інвесторами.
Павло Сомов, засновник групи компаній Ecobud Building Group. Фото: Максим Дробіненко
«Це був складний період і справжній квест. Фактично вибір був простий: допомагаєш армії й паралельно відновлюєш будівництво. Я кажу не про те, що ми одними з перших почали приймати бетон для цивільного будівництва, а про рівень відповідальності перед інвесторами. Йдеться про проєкт котеджного містечка, де більшість інвесторів на той момент перебувала за кордоном. Ми відновили зведення всіх будинків і майже щодня звітували, що робота триває. Частина людей повернулася, частина — відновила фінансування, залишаючись за кордоном. Головне — з’явилися довіра й розуміння, що цей проєкт має майбутнє».
Тема безпеки змусила девелоперів працювати не з деклараціями, а з перевіреними рішеннями: «Коли люди питають, чи витримає будинок вибухову хвилю, ти не можеш відповідати “можливо”. Це не про дизайн — це про професійну компетенцію».
Проте ключова трансформація, на думку Сомова, відбулася не в інженерії й технології. Вона стосується кордонів відповідальності. Те, що раніше можна було дозволити собі ігнорувати, сьогодні повертається як репутаційний і просторовий борг.
Вихід девелопера за межі житлової функції в бік громадських просторів, інфраструктури, культури та спорту вже не є бонусом, а перетворився на обов’язкову частину проєкту
«Раніше достатньо було добре спроєктувати ділянку. Сьогодні цього замало. Ти мусиш розуміти, що буде навколо, як це змінить життя людей і що залишиться після тебе. Я бачив котеджні містечка, які колись здавалися ідеальними. А тепер це пустеля: напівпродані будинки, недобудови, відсутність життя. Це і є відповідальність девелопера — або її відсутність», — пояснює засновник Ecobud Building Group.
Сомов вважає, що вихід девелопера за межі житлової функції в бік громадських просторів, інфраструктури, культури та спорту вже не є бонусом, а перетворився на обов’язкову частину проєкту: «Просто забудувати територію вже недостатньо. Якщо ти не працюєш із середовищем, воно дуже швидко починає працювати проти тебе. Будь-який проєкт — як дитина. Його потрібно виховати, довести до зрілого стану й лише тоді відпускати. Війна просто змусила нас швидше це усвідомити».
Івент-простір MacPaw Space приймає Архітектурний MeetUp «Україна — не дешевше, а розумніше: від стійкості та екологічності до культурної ідентичності». Фото: Максим Дробіненко
Дефіцит як нова норма: люди, гроші, матеріали
Але чи під силу таке завдання, як розширення сфери відповідальності, в період дефіциту, зумовленого війною? Чи це не є абстрактною декларацією? Питання про дефіцит, яке модератор поставив учасникам панелі, швидко вийшло за межі простого «чогось не вистачає». Йшлося радше про нову реальність, у якій брак ресурсів стає постійним фоном, а не тимчасовою кризою, і змінює логіку рішень у всій галузі. Перша проблема українського девелопменту — це гостра нестача кадрів.
«Люди — це зараз головна проблема. Для всієї економіки, але для будівництва особливо. Нам не вистачає кваліфікованих інженерів, архітекторів, конструкторів. У нас був об’єкт з амфітеатром, який ми пів року зашивали терасною дошкою. Бригади приходили, робили 10% роботи й зникали. І так по колу. Це не виняток, це нова реальність», — зазначив Дмитро Васильєв, власник і СЕО архітектурної компанії Archimatika. Дефіцит кадрів, за його словами, безпосередньо впливає на строки, якість і саму можливість реалізації складних архітектурних рішень.
Дмитро Васильєв, власник і СЕО архітектурної компанії Archimatika. Фото: Максим Дробіненко
Водночас Анна Іскіердо, архітекторка та співзасновниця архітектурного бюро AIMM, запропонувала дивитися на нестачу кадрів не лише як на проблему, а й як на вирівнювання умов гри. Відповіддю на цю ситуацію для багатьох команд стала інвестиція в навчання та власні кадри: «Дефіцит кадрів сьогодні приблизно однаковий у всіх. Набагато складніше, коли він є у тебе, а в інших — ні. До повномасштабного вторгнення ринок також мав свої дефіцити. Наразі ми ще більше працюємо зі студентами, вкладаємо в них час і ресурси, щоб через рік-два мати підготовлених спеціалістів. І я впевнена, що цим сьогодні займається більшість колег».
Анна Іскіердо, архітекторка та співзасновниця бюро AIMM. Фото: Максим Дробіненко
Демографічна криза має довгострокові наслідки, які ще не повністю усвідомлені ринком, зауважила Олена Рибак, виконавча директорка iC consulenten Ukraine: «Ми ще до кінця не розуміємо масштаб цієї проблеми. Ми втрачали людей до війни, втрачаємо через еміграцію і через фронт. І вплив цього на економіку ми відчуємо пізніше — коли не буде тієї вікової групи 25+, яка формує попит на житло, техніку, автомобілі».
Олена Рибак, виконавча директорка iC consulenten Ukraine. Фото: Максим Дробіненко
За словами Антона Мирончука, співзасновника інвестиційної групи «MOLODIST» та одночасно власника генпідрядної компанії SMART UNIVERSAL GROUP, ринок уже впирається у фізичну нестачу людей, настільки гостру, що доводиться шукати рішення за межами країни: «Для SMART UNIVERSAL GROUP ми вже підписали першу угоду і із січня залучаємо будівельників із Пакистану. Це фактично єдина можливість утримувати темпи».
З фінансами ситуація є більш суперечливою. Грошей на ринку начебто немає — і водночас вони присутні у вигляді тимчасових компенсаторів.
Антон Мирончук, співзасновник інвестиційної групи «MOLODIST». Фото: Максим Дробіненко
«У нас справді є дефіцит грошей, але зараз він частково заміщений іншими програмами. Понад половину угод ми проводимо через “єОселю” та компенсаційні сертифікати. Це дозволило замістити провал інвесторського ринку, — пояснив Антон Мирончук. — Але якщо ці програми просядуть, наслідки можуть бути навіть катастрофічними». Ще одним результатом фінансових програм стало переформатування самого попиту, і це, за словами Мирончука, створює додаткові виклики вже на рівні проєктування: «До 2022 року в тренді були маленькі квартири під оренду. З появою “єОселі” клієнт повністю змінився, пішов попит на великі квартири. А будівництво вже запущене, черги сформовані, і їх доводиться постійно адаптовувати до нового запиту».
«Якщо дивитися на дефіцит як на норму, він починає рухати вперед. Він змушує шукати більш раціональні рішення. Більшість поганих рішень насправді приймаються тоді, коли дефіциту немає», — Андрій Вавриш
«Гроші начебто є — міжнародні організації про це говорять. Але громади кажуть: грошей немає. Бо немає проєктів, немає інструментів, немає зрозумілих кредитних продуктів. Гранти закінчаться, а працювати з наявними кредитними умовами бізнесу буде надзвичайно складно», — підкреслила Олена Рибак.
Дмитро Аранчій, засновник Aranchii Architects. Фото: Максим Дробіненко
Дмитро Аранчій, засновник Aranchii Architects, запропонував подивитися на дефіцит не лише як на проблему, а як на умову, що вимагає підвищення ефективності: «Обмеження ресурсів відчувається безумовно. Але завдяки західним партнерам у нас закривається значна частина бюджетного розриву. Взагалі диво, що сьогодні щось будується. Вихід ми бачимо в оптимізації, підвищенні ефективності, у використанні технологій та обчислювального проєктування».
Андрій Вавриш, засновник SAGA Development. Фото: Максим Дробіненко
Філософський аспект додав Андрій Вавриш, засновник SAGA Development, який сприймає обмеження як базовий стан системи: «Кожен робочий день — це робота з дефіцитом. Сьогодні не вистачає людей, завтра підрядників, післязавтра зривається постачання. Це щоденна реальність. Якщо дивитися на дефіцит як на норму, він починає рухати вперед. Він змушує шукати більш раціональні рішення. Більшість поганих рішень насправді приймаються тоді, коли дефіциту немає. Коли конструктора ніхто не обмежує параметрами, він проєктує “про запас”. А запас — це завжди собівартість. Дефіцит змушує ставити рамки, а рамки, як не парадоксально, звільняють креатив».
Обмеження як каталізатор змін
Якщо подивитися на проблему під кутом «як галузь змінюється під тиском обмежень», то які саме трансформації необхідні в способах організації праці, у підходах до проєктування і в самій професійній оптиці?
Для Павла Сомова, засновника Ecobud Building Group, нестача людей — не ситуативна проблема війни, а довготривала реальність ринку. Іноземна робоча сила з’явилася на українських будмайданчиках ще до 2022 року, але війна радикально змінила умови цієї взаємодії.
«Ще до повномасштабної війни ми залучали монолітників із Туреччини — близько 150 людей. Хороших спеціалістів уже тоді не вистачало. Після початку війни ми повторили цей досвід — і зіткнулися з іншою реальністю: люди приїжджають, а в першу ж ніч — обстріли. Частина одразу каже: ми тут не залишимось. Ті, хто залишається, працюють за високі ставки, але без сильної організації це швидко перетворюється на економічні втрати».
Учасники дискусійної панелі «Архітектура на межі: ціна компромісу та бачення майбутнього». Фото: Максим Дробіненко
На думку Сомова, просте імпортування робочої сили не працює — ринок неминуче рухається до складніших моделей інтеграції: «Колумбійці, турки вже працюють на нашому ринку, будуть і пакистанці… Але їх потрібно адаптувати до наших умов. Це збільшує собівартість, проте без цього неможливо вийти на стабільні обсяги, коли всі гравці запрацюють на повну».
Дмитро Аранчій вважає, що обмеження змусили українських архітекторів швидше позбутися комплексу меншовартості: «Раніше ми дивилися на західних архітекторів як на недосяжний еталон. Сьогодні, працюючи разом, бачимо: цей розрив не такий великий. Він долається практикою. Чим більше ми проєктуємо і будуємо, тим швидше навчаємося працювати на високому рівні».
Більш жорстку ноту додав до дискусії Дмитро Васильєв, який говорить про «негативне зростання» як про нову економічну норму. І хоча підвищення собівартості й зарплат не є ознакою розвитку, але саме воно запускає давно відкладені процеси: «Зростання оплати праці поступово скорочує розрив між нами та іноземними спеціалістами. Без колаборацій і системного навчання ми не обійдемося. Курси, школи, виробничо-навчальні хаби — бізнес буде змушений розвивати це самостійно».
Із цього погляду дефіцит працює як механізм примусового дорослішання галузі — дорогий і болісний, але незворотний. Андрій Вавриш вважає за необхідне зняти драматизм і подивитися на ситуацію в економічній логіці. За його словами, ринок має справу не зі стрибком, а з відкладеним ефектом: ринок локальних матеріалів довго не реагував на валютні зміни, тоді як вартість праці зростала швидше. Саме ця внутрішня перебудова структури собівартості й дозволила тримати баланс. Імпорт робочої сили Вавриш називає не ризиком, а прямим наслідком демографічної кризи: «Обмежувати доступ до людського капіталу з інших країн означає створювати проблему власноруч. Відкритість — це ознака зрілої економіки».
Дискусійна панель «Архітектура на межі: ціна компромісу та бачення майбутнього» зібрала повну залу уважних слухачів. Фото: Максим Дробіненко
Цю зміну фіксує й Олена Рибак. За її словами, український ринок уже вийшов з ролі «молодшого партнера» в міжнародних проєктах: «Міжнародна експертиза коштує тисячі євро на день, але її неможливо просто привезти — вона потребує адаптації. Інвестиції у власні кадри — єдиний спосіб поступово зменшити дефіцит».
Компроміс ≠ втрата якості. Де проходить червона лінія?
Але чи не закладає дефіцит — матеріалів, грошей, часу — відкладену деградацію середовища? Компроміси здаються неминучими, але чи означає це автоматичне зниження стандартів?
Андрій Вавриш пропонує винести за дужки саму ідею «дешево-дорого» й говорити не про бюджети, а про якість рішень: «Дорого-багато — це не завжди про ціну. Це про мову рішення. Не про те, скільки коштує об’єкт, а про те, що і як саме ти робиш. Прийнятне рішення можна знайти в різних умовах. А якщо не можна — значить, у цих умовах взагалі не варто нічого будувати: немає ринку, немає економічного сенсу».
Павло Сомов наголошує: сьогодні не йдеться про системне здешевлення рішень — навіть за умов війни: «Це не питання підрядника чи виконавця. Це питання самого рішення і якості його реалізації. У нас, навіть зараз, вимоги до будівництва залишаються високими — і від інвесторів на 29 квадратних метрів, і на тисячу. Попри те, що кількість проєктантів і конструкторів скоротилася, ті, хто залишився, в більшості випадків дають сильні рішення».
Андрій Вавриш у рамках дискусійної панелі «Архітектура на межі: ціна компромісу та бачення майбутнього» пропонує говорити не про бюджети, а про якість рішень. Фото: Максим Дробіненко
Дмитро Васильєв звернув увагу на ще одну зміну, менш очевидну, але показову. За його словами, війна не запустила автоматичну деградацію продукту, а навпаки, в окремих сегментах змусила ринок переглянути уявлення про норму: «До війни ми спокійно будували квартири по 28–30 квадратів і називали це девелопментом. Зараз попит змістився — з’явився запит на трикімнатні квартири. І що важливо: це не погіршило ситуацію, а змусило шукати нові рішення».
Ризики зросли, а разом із ними — й час на проєктування. І саме ця пауза, за словами Васильєва, працює на якість: рішення більше не приймаються «на автоматі»: «Оптимізація буде — без цього нікуди. Чи призведе вона до погіршення? В окремих випадках — так. Але в більшості ми знайдемо рішення, які дадуть прийнятний результат, бо запит на якісний продукт сьогодні зовсім інший».
Війна не запустила автоматичну деградацію продукту, а навпаки, змусила ринок переглянути уявлення про норму: «До війни ми будували квартири по 28–30 квадратів. Зараз з’явився запит на трикімнатні квартири», — Дмитро Васильєв
Анна Іскіердо бачить просте пояснення — у девелопменту з’явився час: «За роки війни не було жодного запиту на “зробити посередньо”. Але з’явився час подумати і десять разів спитати себе: навіщо це будувати? Навіть у комфорт-класі раніше ці питання просто не виникали».
Зміна мотивації покупця лише підсилює цю тенденцію. Якщо до 2021 року значна частина попиту була інвесторською і орієнтованою на перепродаж, то сьогодні більшість купує для себе — а отже, вимоги до якості стають принципово іншими.
Олена Рибак визнає складність вибору між квадратними метрами та інженерними рішеннями в умовах жорстко фіксованих бюджетів. Але водночас зазначає: «Поки ми не дивимося на OPEX (операційні витрати. — Прим. ред.), CAPEX (капітальні витрати. — Прим. ред.) і Life Cycle Cost Analysis (комплексний підхід до оцінки загальної вартості володіння об’єктом протягом усього строку його служби.— Прим. ред.), ми ризикуємо інвестувати в речі, які не обґрунтовані. Те, що сьогодні здається дорожчим на 20–30%, може виявитися дешевшим на дистанції 30–50 років».
Щоб підсумувати дискусію, модератор запропонував дати короткі відповіді на питання, які є ключовими: із чим не можна миритися навіть у період дефіциту, оптимізації й фінансового тиску? Де проходить межа, після якої компроміс перестає бути раціональним і починає руйнувати продукт?
Дмитро Васильєв пояснює, заради чого його компанія готова «піти в нуль або в мінус». Фото: Максим Дробіненко
Антон Мирончук: «Рішення стали більш прагматичними, більш продуманими. Але саме зниження якості — це те, на що ми не можемо піти. Дефіцит — не про спрощення, а про відповідальність».
Олена Рибак: «Компроміси на кожному етапі — у процедурах, у принципах — дуже швидко заводять у глухий кут. Особливо в роботі з громадами. Тут важливо витримувати правила гри й рухатися далі, не розхитуючи основу».
Анна Іскіердо: «Не можна економити на командах, на комунікації, на побудові процесів. Із правильними людьми можна не тільки не втрачати якість, а навпаки — додавати її».
Дмитро Васильєв: «Якщо запитати, заради чого ми готові піти в нуль або в мінус, то я відповім: заради репутації. Це та річ, якою сьогодні ніхто не готовий поступатися».
Дмитро Аранчій: «Коли подорожчали енергоресурси, ми змушені були задуматися про енергоефективність — і це дало результат. Технології — це те, чим не можна жертвувати. Економніше не означає гірше. Мінімалізм, мультикомфорт, повітря, світло — це справжні цінності, які роблять архітектуру кращою, а не дорожчою».
Погані рішення народжуються не лише з браку грошей, а з браку рефлексії. Коли з’являється «пауза на подумати», архітектори та девелопери повертаються до питань середовища й довіри
Андрій Вавриш: «Неможливо мати хорошу справу з людьми, які не поділяють твоїх принципів. Для мене особисто це означає: я не готовий працювати з тими, кого не розумію і кому не довіряю. Це чітка межа».
Павло Сомов: «Єдине, чим точно не можна поступатися, — це ставлення до власної команди. Цей досвід, який пройшли архітектори, інженери, будівельники, що залишилися і працюють далі, — безцінний. Його неможливо імпортувати ззовні».
Житло як система: приклад «Atmosfera Premium»
Окремим практичним кейсом у рамках дискусійної панелі стала презентація житлового комплексу «Atmosfera Premium», яку представив Микола Площик, керівник відділу продажів ІГ «MOLODIST». Проєкт, реалізований спільно з UDP, було запропоновано розглядати не як окремий об’єкт, а як приклад комплексного підходу до житла в умовах дефіциту ресурсів і підвищених вимог до якості.
Микола Площик, керівник відділу продажів ІГ «MOLODIST». Фото: Максим Дробіненко
У фокусі — архітектура з лаконічними фасадами й простими лініями, безпека як базова інфраструктура (підземний паркінг, укриття вже на старті першої черги), а також повсякденний комфорт: закритий двір-парк, громадські простори, комерція на перших поверхах, продумані вхідні групи. Проєкт складається з двох черг активного будівництва, загалом передбачає близько 600 квартир, комерційні площі та окремий багаторівневий паркінг.
Локація — Вишневе та Софіївська Борщагівка — була окреслена як сформоване передмістя з готовою міською інфраструктурою і близькістю до Києва. У цьому сенсі «Atmosfera Premium» стала в дискусії прикладом того, як заявлені учасниками принципи — зважені рішення, фокус на якості, безпеці та життєвому сценарії — можуть бути реалізовані в конкретному девелоперському продукті.
Презентація ЖК «Atmosfera Premium» — проєкту ІГ «MOLODIST», що реалізується спільно з UDP. Зображення надане ІГ «MOLODIST»
Презентація ЖК «Atmosfera Premium» — проєкту ІГ «MOLODIST», що реалізується спільно з UDP. Зображення надане ІГ «MOLODIST»
Презентація ЖК «Atmosfera Premium» — проєкту ІГ «MOLODIST», що реалізується спільно з UDP. Зображення надане ІГ «MOLODIST»
Презентація ЖК «Atmosfera Premium» — проєкту ІГ «MOLODIST», що реалізується спільно з UDP. Зображення надане ІГ «MOLODIST»
Не дешевше — доросліше
Ця дискусія не дала простих відповідей, і в цьому, власне, її цінність. Вона зафіксувала зсув способу мислення, який відбувається з українською архітектурою та девелопментом. Дефіцит ресурсів, людей і часу не скасував питання якості, а навпаки, зробив його невідкладним і персональним. Компроміс перестав бути синонімом здешевлення й дедалі частіше стає інструментом відповідального вибору.
Пролунала важлива думка: погані рішення народжуються не лише з браку грошей, а з браку рефлексії. Коли з’являється «пауза на подумати» — про людей, про життєвий цикл будівлі, про репутацію — архітектори та девелопери повертаються до питань середовища й довіри. Можливо, головний підсумок цієї розмови в тому, що український будівельний ринок поступово виходить із підліткової фази. Він ще нерівний, часто вимушений, але вже не наївний. Менше ілюзій, більше розрахунку. Менше «як завжди», більше відповідальності за те, що залишиться після нас. Не дешевше — доросліше. Не як гасло, а як робочий стан галузі.
