Девелопмент як нейромережа
На девелоперському ринку існує негласне правило: про архітектуру говорять охоче, про благоустрій — із задоволенням, про стиль життя — без обмежень. Натомість механіку ухвалення ключових рішень зазвичай залишають за лаштунками. Цей рівень вважають внутрішньою справою компанії — надто складною й ризикованою для публічної розмови.
У Vlasne Misto свідомо вирішили цю «кухню» відкрити. Команда виходить із того, що саме на рівні міждисциплінарної комунікації формується не лише архітектура, а й економіка проєкту, його довговічність і цінність для міста. Система управління, яку описує CEO компанії Ярослав Корніяченко, радше нагадує нейромережу, ніж звичну вертикаль: для стороннього спостерігача — павутиння, для учасників процесу — чітко налаштований механізм із прозорою логікою.
Ярослав Корніяченко, CEO компанії Vlasne Misto
Для Корніяченка девелопмент починається не з образу і не з маркетингу, а з управління ризиками та інвестиційною логікою великої території. Нагадаємо, що йдеться про автономне кластерне місто, а не окремий житловий квартал. Саме на рівні процесу — складу команди, етапів залучення та зон відповідальності — закладається якість середовища й економіка проєкту в довгій перспективі.
У Vlasne Misto девелопмент працює як спільна дія кількох типів експертизи, що функціонують паралельно та постійно взаємодіють. До ухвалення рішень залучені керівник архітектурної студії LAWA Анатолій Нємцов, міжнародний експерт із дерев’яних конструкцій Андрій Бідаков, а також фінансові, управлінські та комерційні підрозділи компанії, зокрема відділ продажу. Але навіщо девелоперові взагалі створювати архітектурну студію, що це змінює в підході до продукту та чому важливо працювати в тісному контакті з науковцями?
Генплан автономного кластерного міста Vlasne Misto. Зображення надане Vlasne Misto
Ярослав Корніяченко: «Це точно не про здешевлення вартості проєктних робіт. Насамперед це про захист інвестицій, про створення стратегії розвитку міста, про формування фінансово допустимих показників навіть на 100 м² площі землі, про створення обґрунтованих техніко-економічних показників (ТЕП). Це про експерименти, які можуть бути невдалими або, навпаки, дуже добре монетизованими, якщо ви вмієте організувати процеси, чути й довіряти команді, а також самі готові експериментувати, ризикувати й навчатися разом із нею.
Внутрішня архітектурна студія — це про сталість і адаптивність проєкту, про захист інтелектуальних цінностей, розроблення стандартів, вузлів, конструктивних рішень, дизайн-паспортів вулиць, формування “серця і кровоносних судин” майбутнього середовища».
Створення міського середовища починається з містопланування, але саме архітектурна команда дозволяє перевірити розрахунки на реальну життєздатність. І вертикальна, і горизонтальна моделі здатні забезпечити 5–15-хвилинну доступність сервісів, однак вирішальним стає не сам радіус досяжності, а якість і наповнення сервісів.
В основі планувальних рішень — сценарії використання простору різними групами мешканців. Зображення надане Vlasne Misto
У цьому контексті ключову роль відіграють деталі, які часто залишаються поза фокусом: пропорції вулиць і пішохідних зон, відстані між будівлями, інсоляція, просторові зв’язки між кварталами та їхня взаємодія в межах більших міських фрагментів. Саме вони визначають, чи перетворюється задекларована доступність на комфортне середовище для життя. Тому, як підкреслює Ярослав Корніяченко, до роботи необхідно залучати не лише архітекторів, а й ландшафтних дизайнерів, інженерів, конструкторів і фахівців із інженерних мереж.
Система управління проєктом радше нагадує нейромережу, ніж звичну вертикаль: для стороннього спостерігача — павутиння, для учасників процесу — чітко налаштований механізм із прозорою логікою
Ярослав Корніяченко: «Фокусуючись на кошторисній вартості будівель, ми взяли вектор на пошук конструктивних рішень, які повністю відповідають поняттю “раціонального”. Адже, щоб дозволити собі складну, довговічну архітектуру, використання натуральних і недешевих фасадних матеріалів, якісних віконних систем та інженерії — а це все про зниження операційних витрат мешканців і міста в цілому — ми маємо оптимізувати витрати без втрати якості, безпеки та комфорту.
Використання натуральних матеріалів в архітектурі Vlasne Misto — один із принципів дизайнерської концепції. Фото надане Vlasne Misto
Також не варто забувати, що ми маємо будувати швидше і правильніше. Саме тому знання й досвід Андрія Бідакова, поєднані з креативністю та інколи впертістю Анатолія Немцова й команди молодих архітекторів, — це та гримуча суміш, яка дає мені основу й доказову базу для прийняття остаточних фінансових обґрунтувань і розрахунків. Часто вигода не на старті, а закладена в операційній і довгостроковій стратегії».
Без «коефіцієнтів спокійного сну»: роль наукового консультанта в раціональному будівництві
У міжнародній девелоперській практиці тісна співпраця з науковцями поступово стає нормою. Дослідники працюють із девелоперськими командами, представляючи інтереси компаній і виступаючи носіями експертизи, яка дозволяє поєднувати інноваційність з економічною доцільністю. Саме в такій ролі у Vlasne Misto залучений науковий консультант Андрій Бідаков.
Міжнародний експерт із дерев’яних конструкцій Андрій Бідаков
«Наука та результати досліджень є драйверами прогресивного девелопменту, орієнтованого на технологічність, інноваційність і підвищення якості. Важливим є не лише сам факт наукової роботи, а й її якість, що прямо залежить від інтегрованості науковців у міжнародну спільноту. Без цієї інтеграції дослідження часто дублюють уже наявні рішення. Саме тому справді цінні наукові розробки нерідко викуповуються ще на етапі створення компаніями або їхніми агентами, які мають достатній рівень експертизи. Показовим індикатором ефективності науковця сьогодні стають не лише публікації, а й участь у грантових програмах та обсяг залученого фінансування».
Підхід, який описує Андрій Бідаков, базується на свідомій роботі з нормативними запасами та інженерними моделями. Розуміння походження формул і коефіцієнтів дозволяє оптимізувати конструкції та безпосередньо впливає на економіку проєкту.
Зразки блоків, розроблених проєктувальниками Vlasne Misto для того, щоб підвищити енергоефективність будівель. Фото надане Vlasne Misto
«На жаль, для багатьох девелоперів невідомо, які саме запаси створює конструктор під час ухвалення інженерних рішень. Інколи через брак професійної кваліфікації матеріаломісткість об’єкта будівництва зростає на 30% — за рахунок так званих “коефіцієнтів спокійного сну”. Щоб виявити таку ситуацію і зекономити кілька мільйонів, необхідно залучати до повторного проєктування іншу проєктну групу. До речі, знайомство з Ярославом Корніяченком зміцнилося саме після його візіонерського рішення перевірити наявні проєкти окремих будівель, створених іншими проєктними колективами. Перевірка й контроль рішень на стадії проєктування створюють суттєві переваги для відповідального девелопменту. Довговічність і надійність — важливі фактори в будівництві за умови великого горизонту планування та стабільності».
Думка архітектора: чому нелінійна комунікація — це нова норма
LAWA Architects, незалежна студія, сформована паралельно з Vlasne Misto, працює як партнерська команда та залучена до ухвалення рішень на всіх етапах. Такий формат дає змогу працювати з великими та складними проєктами. Зокрема, бюро LAWA паралельно веде комплексну територію площею понад 40 гектарів за межами Vlasne Misto, де поєднуються житло, комерційні функції, HoReCa, громадські простори та освітні об’єкти.
Інклюзивне міське середовище забезпечує комфорт для всіх вікових груп. Зображення надане Vlasne Misto
Ключовою відмінністю цієї моделі є культура спільного прийняття рішень, пояснює архітектор і керівник LAWA Анатолій Нємцов: «Принципова різниця з аутсорсною моделлю полягає в масштабі бачення. Коли зовнішня студія заходить у проєкт, вона отримує чітко окреслену ділянку та завдання. У нашому випадку ділянка — це місто, а завдання формується спільно із замовником. Виникає низка питань, які неможливо ігнорувати: вертикальне планування, водний баланс, відмітки вулиць, зелені зони, громадський транспорт і його зупинки, організація руху, логістика, пішохідні й веломаршрути, безбар’єрність. Як можна запроєктувати якісну будівлю без відповідей на ці запитання?»
Водночас така модель передбачає високий рівень відповідальності. Вплив на структуру території, вуличну мережу, управління потоками та прямий доступ до замовника вимагають здатності зберігати авторську позицію й професійну дистанцію. Саме цей рівень залученості водночас і ускладнює роботу, і стає головною перевагою.
Планування міста із зазначенням висотності будівель. Зображення надане Vlasne Misto
Ось як робочий процес описує Анатолій Нємцов: «Ми можемо ще на старті визначити пропорції кварталу, вулиці чи громадського простору так, щоб вони працювали і на мешканця, і на девелопера. Це дозволяє уникати “wasted spaces” — небезпечних зон над комунікаціями та територій, непридатних ані функціонально, ані економічно.
Проєктування в такому форматі складніше й менш лінійне: іноді рішення, ухвалені в процесі, змінюють початкове завдання, але запобігають майбутнім проблемам і виявляються ефективнішими. Ми формуємо середовище від кварталу до кварталу, бачимо всіх сусідів, залучаємо зовнішніх експертів за напрямками, разом напрацьовуємо технологічні й конструктивні рішення та розуміємо, який настрій хочемо отримати.
Далі це обговорюється із замовником: ми або вносимо корегування, або відстоюємо свою позицію, якщо вважаємо її кращою для міста в цілому. Комплексний проєкт вимагає такого ж комплексного підходу — простору і часу, де всі ідеї та рішення знаходять спільну мову. Саме в цьому напрямку і працює наша студія».
Простір відділу продажу Vlasne Misto. Фото надане Vlasne Misto
Відділ продажів: аргументи замість гасел
У цій моделі девелопменту відділ продажу не замикається на фінальному етапі й не працює як окрема вітрина. Він інтегрований у процес ухвалення рішень і виступає точкою перекладу складних архітектурних та інженерних рішень мовою, зрозумілою майбутньому мешканцю. Саме так свою роль у Vlasne Misto описує керівниця відділу продажу Марія Задніпряна.
«Ми залучені до процесу значно глибше, ніж класичний відділ продажів. Архітектори й інженери пояснюють нам логіку кожного ключового рішення: чому саме така товщина стін, як працюють вузли утеплення, чому обрані певні матеріали чи технології.
Це дозволяє говорити з клієнтом мовою аргументів, а не маркетингових гасел. Ми можемо пояснити, як конкретне рішення впливає на витрати на опалення, акустику, мікроклімат чи довговічність будинку».
Марія Задніпряна, керівниця відділу продажу Vlasne Misto
Зворотний зв’язок у цій системі також не зводиться до роботи із запереченнями чи побажаннями окремих клієнтів. Він розглядається як частина управлінської моделі — джерело даних про те, як проєктоване середовище реально сприймається та використовується.
«Це частина управлінської моделі проєкту. Ми розглядаємо зворотний зв’язок як джерело даних про те, яким чином середовище сприймається й використовується, а не як формальну комунікацію з клієнтами.
Фідбеки щодо планувальних рішень, громадських просторів, інфраструктури або сценаріїв користування аналізуються й передаються архітекторам і девелоперу. Якщо певні запити повторюються й не суперечать концепції, вони можуть бути враховані в наступних чергах або корегуваннях проєкту.
Лаконічність ліній вшита до архітектурної ДНК. Фото надане Vlasne Misto
Цей підхід перегукується з європейськими практиками системного розвитку районів — зокрема з досвідом Miasteczko Wilanów у Польщі, де саме довгострокова логіка середовища, а не окремі будівлі, забезпечила стабільність і привабливість району. Для нас важливо, щоб Vlasne Misto розвивалося за схожим принципом: як жива, але керована система, здатна адаптуватися без втрати цілісності».
Енергоефективність — це архітектура вузлів
Чи справді така нелінійна, різновекторна комунікація між архітекторами, інженерами та науковими консультантами працює і дає відчутний результат? На думку Ярослава Корніяченка — так. Саме поєднання міждисциплінарних обговорень, інженерного аналізу й наукового підходу дозволяє підвищувати енергоефективність будівель незалежно від складності форми чи кількості використаних матеріалів. Ключем до цього CEO Vlasne Misto називає роботу з вузлами.
«Енергоефективність — це передусім архітектура вузлів. Перший і надважливий вузол — примикання віконних систем, гідроізоляція та фактичне формування герметичного контуру будівлі. Можна придбати найдорожчі віконні системи й змонтувати їх на клей-піну — і це буде як “мерседес” на 13-дюймових дисках: дорого, але нефункціонально, з втратою до 70% ефективності.
Ми часто застосовуємо виносний монтаж віконних систем із чітким і зрозумілим примиканням фасадних матеріалів в одну горизонтальну та вертикальну лінію. Це не лише про енергоефективність, а й про естетику та цінність зовнішнього вигляду будинку.
Естетика енергоефективності: ідеальні примикання вузлів дозволяють уникати містків холоду. Фото надане Vlasne Misto
Конструктив будівлі прямо впливає на енергоефективність. Неправильно сформовані рішення щодо консолей або не передбачене опускання плити на терасах у майбутньому призводять або до містків холоду, або до появи додаткових сходинок із внутрішнього простору на терасу. Консолі — це також про енергоефективність, адже вони формують затінення та простір, захищений від атмосферних опадів.
Використання в житлових і комерційних будівлях комбінацій дерево + бетон або дерево + метал у конструктиві — це водночас про естетику, швидкість будівництва та зниження вартості фундаментних робіт. Але також і про енергоефективність: відсутність містків холоду, оптимізацію балконів і терас за вартістю та дуже виразний архітектурний результат».
Андрій Бідаков одразу пропонує подивитися на енергоефективність ширше — не як на набір окремих технічних рішень, а як на питання масштабу, регулювання та системного мислення.
Будинок і тераса спроєктовані як єдиний безбар’єрний простір. Фото надане Vlasne Misto
«В Україні енергоефективність досі часто асоціюється із заміною вікон або локальним утепленням фасадів. Саме такий вигляд ця тема тривалий час мала на практиці. Один із моїх німецьких колег, говорячи про державні інструменти стимулювання інновацій, дуже точно сформулював: якщо регулятор тепла в квартирі — це відкрита кватирка, то інновації неможливі. Потрібен державний механізм, який дозволяє економити, і тоді з’являється попит на нові інженерні рішення.
Схожа ситуація і із сортуванням сміття: навіть якщо біля під’їзду стоять різні контейнери, але приїжджає одна машина і все змішує, система не працює. Ініціатива та заохочення до змін великою мірою мають іти від держави.
Натомість будівництво цілого міста і робота з великою суцільною територією дають можливість працювати з енергоефективністю поза межами фасадів і склопакетів. Масштаб міської системи, перерозподіл функцій і заздалегідь закладена карта об’єктів із різними рівнями енергоефективності дозволяють створювати реальні механізми заощадження і, як результат — споживчої економії для мешканців».
Цифрові моделі дозволяють синхронізувати архітектуру, інженерію, економіку й експлуатацію. Побудувати з нуля якісне й комфортне міське середовище неможливо, якщо кожен вузол не оцифрований
Робота з містом як цілісною системою — з великим масштабом, високою деталізацією та постійною взаємодією між десятками учасників — неможлива без цифрових інструментів. Саме цифрові моделі дозволяють синхронізувати архітектуру, інженерію, економіку й експлуатацію. Побудувати з нуля якісне й комфортне міське середовище неможливо, якщо кожен вузол не оцифрований і не інтегрований у спільну систему. BIM-проєктування в цьому контексті стає не просто інструментом візуалізації, а способом вибору оптимальних рішень із великої кількості сценаріїв.
Як пояснює Анатолій Нємцов, саме глибина опрацювання цифрової моделі визначає якість рішень уже на старті: «Детально опрацьована BIM-модель із реальними “пирогами” матеріалів, конструктивом та інженерією дозволяє ще на ранніх стадіях отримати реалістичну оцінку вартості будівництва і вчасно скорегувати проєкт. Інший показовий приклад — вертикальне планування та робота з водою. Збереження дощової води на ділянці, підбір рослин, грамотне виведення нульової позначки для кожної будівлі зменшують обсяги земляних робіт і скорочують експлуатаційні витрати. Водночас ми отримуємо різноманітність просторових рішень, різні сценарії руху людини — цінність і для девелопера, і для мешканця».
Анатолій Нємцов, керівник in-house студії LAWA Architects
Андрій Бідаков звертає увагу на розрив між можливостями BIM-проєктування та реальною практикою будівельних майданчиків в Україні.
«Впровадження BIM-технологій дозволяє виготовляти конструкції та елементи каркасу без класичних креслень. Втім, до будівельного майданчика ця технологічна революція дійшла не повністю, — із жалем констатує Бідаков. — Як і раніше, на об’єктах часто працюють команди без профільної освіти, без навичок читання креслень чи роботи із цифровими моделями на планшетах, натомість із рулетками в руках. У цій ситуації інновації — у спрощенні процесів до таких, що не потребують висококваліфікованого персоналу на майданчику. Монтаж каркасів дедалі більше нагадує складання меблів — за рахунок високої точності, максимального рівня заводської готовності елементів і чітких інструкцій, побудованих майже як комікси. Префабрикація, мінімізація кількості учасників процесу, зменшення кількості помилок і, відверто кажучи, низький рівень довіри до ланки виконробів — саме це сьогодні штовхає галузь до операційних інновацій».
Довіра як основа спільної системи
Щільний обмін даними й робота з інноваціями можливі лише за умови повної довіри між усіма учасниками команди — від інженера до девелопера.
Андрій Бідаков наголошує: «Інноваційні матеріали й технології можуть впроваджуватися лише за умови збігу цінностей і бачення з девелопером. Ефект не завжди миттєвий — це не про швидку економію або прискорення. У більшості випадків існує період накопичення переваг, після якого результат стає очевидним. Робота з інноваціями в будівництві завжди пов’язана з ризиками та постійною необхідністю корегування: з урахуванням рівня підготовки спеціалістів, можливостей експлуатації й обслуговування, а також культурних сценаріїв користування. Впровадження — це складний процес спільної, послідовної роботи девелопера та інженера з усвідомленням ризиків і дотриманням етапності як рецепту успіху.
Екостратегія Vlasne Misto передбачає мінімізацію викидів СО2. Зображення надане Vlasne Misto
Ба більше, інноваційні рішення інколи дають на певному етапі негативний результат — але саме він стає важливим індикатором для корекції початкового задуму й руху до глобального ефекту. Не всі девелопери до цього готові — і тут важливо бути чесними. Водночас участь у таких майданчиках, як MIPIM (Міжнародний марш професіоналів нерухомості. — Прим. ред.), добре демонструє рівень девелопменту саме через глибину залученості в нові розробки та здатність працювати з ними в довгій перспективі».
Довіра у Vlasne Misto виходить за межі внутрішньої команди й поширюється на всіх учасників системи — інвесторів і майбутніх мешканців автономного міста. Про три базові принципи розвитку — економіку, енергетику та екологію — PRAGMATIKA.MEDIA вже писала в матеріалі «Vlasne Misto — український формат City Village для однодумців». Не випадково CEO проєкту Ярослав Корніяченко наголошує: концепція і стратегія можливі лише за наявності спільноти однодумців. Саме це дозволяє впроваджувати моделі енергогенерації, водопостачання та поводження з відходами не на рівні окремих домогосподарств, а в масштабі всього комплексу Vlasne Misto — з перспективою поширення на прилеглі території Дмитрівської ОТГ.
Ярослав Корніяченко: «Наші будинки проєктуються за принципами енергоефективності та відповідають класам A і B, а частково — C (переважно комерційні об’єкти, де естетика й функціональність мають пріоритет). Нульове споживання — це формат Active House / Passive House, коли будівлі здатні генерувати електроенергію для власних потреб або навіть із надлишком. Водночас ми свідомо не рекомендуємо “обліплювати” будинки генеруючими елементами, адже мешканці можуть бути співвласниками балансуючого енергоострова всього міста й громади. Саме тому ми навіть у маркетингу не використовуємо поняття Passive House.
Типовий проєкт таунхауса. Зображення надане Vlasne Misto
Коли говоримо про економію енергії, маємо на увазі її “вагу” — карбоновий складник і втілений карбон у будівельних матеріалах. Це екологічний критерій і водночас показник потенціалу повторного використання або переробки матеріалів. Саме він у майбутньому безпосередньо впливатиме на капіталізацію та ринкову вартість будівель.
Сьогодні в Україні ми ще не платимо за утилізацію будівельного сміття так, як у Європі, і масове повторне використання матеріалів лише формується — нові матеріали поки що залишаються дешевшими. Але ця логіка вже змінюється. Тому ми працюємо не лише з енергоефективністю, а із ширшим набором критеріїв, які в довгій перспективі формуватимуть інвестиційну вигоду для мешканців, що обирають жити й працювати у Vlasne Misto».
Андрій Бідаков: «Масштаб Vlasne Misto без технологічних прийомів та інноваційних рішень просто не має права на існування. Йдеться про роботу із цілим містом, а не окремим кварталом чи селищем, тому багатофакторність рішень виходить далеко за межі плями забудови або точок підключення до мереж.
Проєкт розглядається як новий елемент у складній системі із ширшим радіусом впливу. Саме міський масштаб дозволяє впроваджувати рішення, недоступні для звичайного девелопменту: не вивозити сміття, а транспортувати його трубами, як у Стокгольмі; використовувати дощову воду через багаторівневі системи накопичення та дозованого споживання; зберігати контекст кварталу і вид із вікна протягом усього життєвого циклу будівлі. Такі гарантії неможливі для забудовника, який працює з окремою ділянкою та підключається до вже наявних міських систем».
Візуалізація малоповерхового кварталу із зеленими дахами. Зображення надане Vlasne Misto
Моноклас vs змішана демографія
У Vlasne Misto соціальні стратегії розглядають як повноцінний інструмент стійкості — нарівні з технологіями та інженерією. Говорячи про ком’юніті однодумців, CEO компанії принципово відмежовується від ідеї монокласового поселення — на кшталт «містечка айтішників». Моноклас, за його словами, є концентрованим ризиком: район, у якому всі мешканці живуть за одним економічним сценарієм, вразливий до будь-яких ринкових змін.
Ярослав Корніяченко: «Змішана демографія формує різні джерела попиту — на купівлю, оренду та сервіси — і створює стабільну економіку району впродовж дня, тижня й року. Це знижує залежність від криз окремих сегментів і подовжує фазу зростання вартості активу. З інвестиційного погляду це означає стабільнішу орендну дохідність, довший цикл капіталізації та менший ризик просідання ціни. Фактично це диверсифікація портфеля всередині одного будинку.
«У Vlasne Misto архітектура, енергоефективність і соціальна структура — це практичні інструменти управління ризиками, зниження витрат і зростання капіталізації активу після введення в експлуатацію», — Ярослав Корніяченко
Міста й квартали, які із самого початку не проєктуються з урахуванням демографічної різноманітності та доступності житла, не є сталими. Вони живуть короткими циклами: змінюються покоління, і середовище перестає відповідати реальним потребам. Монокласовість часто маскується під категорії “економ”, “комфорт”, “бізнес” чи “преміум”, але це радше про маркетинг, ніж про життя. У межах одного будинку можуть співіснувати різні формати житла — від компактних квартир до пентхаусів — за однаково високої якості матеріалів і доступу до сервісів. Демографічну різноманітність формує розмір житлової одиниці, а не якість середовища.
Візуалізація з проєкту Vlasne Mistо: район із приватними віллами. Зображення надане Vlasne Misto
У Vlasne Misto архітектура, енергоефективність і соціальна структура — це не ідеологія. Це практичні інструменти управління ризиками, зниження витрат і зростання капіталізації активу після введення в експлуатацію. Місто й квартал мають бути комфортними для мешканців різного віку — саме це є головним показником сталості».
$1100/м² без компромісів: як Vlasne Misto робить якісне місто доступним
Принцип соціальної диверсифікації неможливий без економічної доступності. Змішана демографія, про яку говорить команда Vlasne Misto, не формується деклараціями — вона потребує різних форматів житла з прогнозованою і контрольованою ціною за квадратний метр. Якщо вхідний поріг завищений, середовище неминуче перетворюється на моноклас, незалежно від архітектурних чи соціальних намірів.
Саме тому питання вартості житла у Vlasne Misto є продовженням соціальної стратегії, а не окремою фінансовою темою. Заявлена стартова ціна від $1100/м² без компромісів у матеріалах і довговічності видається нетиповою для ринку, але, за словами CEO компанії Ярослава Корніяченка, це прямий наслідок того, як організований девелоперський процес.
Візуалізація дизайнерського рішення інтер’єру житлового будинку. Зображення надане Vlasne Misto
«Секрет — у поєднанні стандартизації та правильної організації процесів, а також оптимізації капітальних і майбутніх операційних витрат. Ми маємо чітку систему стандартизації матеріалів на всю тривалість проєкту, тоді як конструктивні рішення й архітектурні вузли постійно вдосконалюються з урахуванням розвитку технологій, матеріалів і навіть власних патентів. Ціна формується не матеріалами, а втраченими грошима в процесах. Ми не економимо на якості — ми прибираємо неефективність. Стандартизовані вузли зменшують кількість переробок, повторювані рішення прискорюють будівництво, а контроль процесів усуває приховані витрати. У підсумку CAPEX (капітальні витрати. — Прим. ред.) на квадратний метр нижчий, ніж у хаотичних проєктах, якість стабільна, а стартова ціна $1100/м² — це наслідок системної організації, а не демпінг.
Фінансова стійкість базується на довгострокових партнерствах із виробниками й проєктантами. Наш проєкт — це одночасно платформа для співпраці та R&D-центр. А будувати українське разом з українцями — це вже місія. Усе перераховане прямо впливає на інвестиційні показники: житло продається швидше, маржинальність зберігається без репутаційних ризиків, а після введення в експлуатацію ціна зростає, оскільки продукт не деградує із часом».
Проєкт п'ятиповерхового житлового будинку, розроблений для Vlasne Misto архітектурною майстернею KUDIN architects. Зображення надане Vlasne Misto
Коли архітектура перетворюється на стратегію
Якщо резюмувати, то не технології або фінанси роблять місто, а саме стратегічні рішення визначають, чи стане середовище живим і стійким, чи залишиться набором добре зібраних, але швидко застарілих об’єктів. У Vlasne Misto ці рішення ухвалюються на різних рівнях — від архітектурної концепції до логіки продажів — але сходяться в одній точці: у відповідальності за довгостроковий результат.
Анатолій Нємцов говорить про цю відповідальність як про тонку межу між необхідним і зайвим: «Рішення, ухвалені на стадії об’ємно-планувальної концепції, можуть змінювати бюджет будівництва на 30–50%, і після стадії Р (стадія робочої документації. — Прим. ред.) це вже майже неможливо виправити без втрати якості. Тому важливо мати відчуття, що доречно робити, а що є зайвим фінансовим навантаженням для замовника. Краще мати перевірене, зрозуміле базове рішення, а там, де є контакт людини з матеріалом або простором, який впливає на настрій, — інвестувати час у найкращі практики та деталі користувацького досвіду. Йдеться про увагу до кінцевого користувача: до комфорту, безпеки, сенсорики, живого спілкування. Ідеально, коли ці речі непомітні: вони просто працюють. Саме це має стати базовим мінімумом і нормою».
Планування міського кварталу із житловими та громадськими будівлями. Зображення надане Vlasne Misto
Андрій Бідаков підкреслює, що це неможливо без зафіксованого бачення цілого: «Цінність і унікальність Vlasne Misto полягає в затвердженому глобальному плануванні та орієнтації на комфорт як базову цінність для мешканців усього міста. Йдеться про вільне пересування великою територією за зрозумілими правилами співіснування. Саме така артикуляція контексту життя реалізується через урбаністичні й технологічні рішення, узгоджені єдиною групою візіонерів».
А з погляду продажів ця стратегія транслюється не через обіцянки, а через зрозумілу логіку середовища, пояснює керівниця відділу продажу Vlasne Misto Марія Задніпряна: «Ми починаємо не з квадратних метрів, а з логіки життя. Пояснюємо, що Vlasne Misto — це цілісно спроєктоване середовище, де кожне рішення має довгостроковий сенс. Йдеться не про суму будинків, а про міську тканину: як організовані квартали, двори, громадські простори, як поєднані житлові, сервісні та публічні функції.
Не технології або фінанси роблять місто, а саме стратегічні рішення визначають, чи стане середовище живим і стійким, чи залишиться набором добре зібраних, але швидко застарілих об’єктів
Людина бачить не лише планування, а й сценарії користування простором: як вона рухається містом, де проводить час, як взаємодіють різні частини середовища. Фактично ми продаємо не квартиру, а впевненість у тому, що середовище не знеціниться, а буде розвиватися разом із мешканцями».
Колись у 1999 році, коли великому архітекторові, візіонеру й теоретику Ремові Колхасу стало тісно в межах класичної архітектурної практики OMA, він створив AMO — дослідницьку структуру, що працює з медіа, політикою, енергетикою, культурою й стратегіями. Це був момент, коли, за його власним формулюванням, «будівля перестала бути питанням архітектури і стала питанням стратегії».
Схоже, саме в цій точці сьогодні перебуває і Vlasne Misto. Тут архітектура, інженерія, економіка та соціальні моделі більше не існують окремо. Вони зібрані в єдину управлінську нейромережу — складну, нелінійну, але здатну працювати з містом як із довгостроковим активом.
