Костянтин Ковшевацький: Ярославе, що пов’язує вас із Гі Перрі? Звичайно, нам хотілося б одразу поставити запитання про те, що порекомендував досвідчений урбаніст для Vlasne Misto, але давайте про все за порядком. Як ви познайомилися з Перрі?
Ярослав Корніяченко, СЕО Vlasne Misto, та Гі Перрі, урбаніст і архітектор, автор концепції Miasteczkо Wilanów. Фото: Максим Дробиненко
Ярослав Корніяченко: Ми познайомилися з Гі на міжнародній платформі MIPIM. Як ви знаєте, це основний захід у сфері нерухомості, який збирає тисячі професіоналів кожен березень у Каннах. Він відвідував наш стенд із Дмитром Допіро, та за декілька зустрічей нам вдалось більш детально познайомити Гі з нашим проєктом, він був дуже здивований, що в Україні хтось мислить масштабами створення навіть не нового району, а повноцінного міста. На міжнародній арені першочергово ми шукали партнерів, експертів по напрямках, щоб разом залучати до проєкту інноваційність, технологічність, посилити екологічні напрямки та енергонезалежність, безпеку. Місто має працювати на мешканців, а не навпаки. Саме людиноцентризм у містоплануванні нас поєднує з Гі. Свій проєкт Miasteczkо Wilanów він починав із планування 169 гектарів для майбутніх майбутніх 30 000 мешканців. Проєкт вийшов за рамки цих масштабів, і загальна кількість населення виявилася навіть більшою, ніж планувалося. Vlasne Misto ми розпочинали проєктувати на території 450 гектарів для більше ніж 30 тисяч мешканців, та кластер продовжує збільшуватись. Відчувши синергію, я запропонував Гі долучитися до нашого проєкту в ролі амбасадора, консультанта, партнера. У підсумку він запросив нас до Wilanów, щоб особисто показати нам більше деталей, а також виявив бажання побачити на власні очі те, що ми робимо, познайомитись із командою, локацією та відчути контекст. Однозначно його експертність нам важлива, а ще більше приємно, коли така людина високо оцінює наш проєкт, наші принципи, архітектуру.
К. К.: Тоді ми розпочнемо розмову з Гі з питань про Miasteczkо Wilanów. Проєкту виповнилося вже понад 20 років. За цей час він отримав безліч нагород і став прототипом для багатьох проєктів на околицях європейських міст. Чи можете ви як автор концепції сьогодні впевнено сказати, що всі ваші задуми були успішно реалізовані?
Гі Перрі: Я брав активну участь протягом перших 14 років. У той час, коли я приїхав до Польщі та ініціював проєкт спільно з Ришардом Краузе (Ryszard Krauze), Войцехом Оконським (Wojciech Okoński) та іншими архітекторами, нікого по-справжньому не цікавили інвестиції в Польщу. Вона була бідною родичкою Європи. Всі дивилися на Чехію, дивилися на Угорщину, а Польща — така велика, бідна, корумпована… Словом, там було все, з чим ви як планувальник не хотіли б стикатися. Але я все одно відчував потенціал, я був знайомий із багатьма поляками і знав, скільки чудових речей вони робили в інших частинах світу. Неправильно називати Miasteczkо Wilanów моїм проєктом, ми втілили його в життя разом із багатьма талановитими польськими професіоналами. А я просто виявився провідником, який допоміг сформувати та спрямувати розвиток так, щоб він був стійким.
Гі Перрі пояснює концепт Miasteczkо Wilanów. Фото: Максим Дробиненко
Для мене громадянська активність — це ідеальне вираження демократії, коли люди почуваються залученими, почуваються вповноваженими
У мене була можливість зустрітися з польськими планувальниками та спільно створити дуже прагматичну концепцію того, як розширити місто у XXI столітті, не маючи скрині з грошима. Як зробити це з нуля, щоб кожен крок був економічно життєздатним прямо зараз і як створити щось стійке в довгостроковій перспективі. Будуючи спільноту, навіть більшою мірою, ніж будуючи окремі будівлі, ви задаєте рамки способу життя людей як мінімум на десятиліття, якщо не сторіччя. До цього не можна ставитись легковажно.
Із самого початку мої партнери зі створення концепції мали багато добрих намірів. У Департаменті міського планування Biuro Planowania Rozwoju Warszawy (BPRW) працювали містобудівники ще комуністичних часів. І, чесно кажучи, у принципах планування попередньої епохи було багато здорового глузду. Більшість того, що вони робили, було дуже розумним і дуже стійким порівняно з деякими суто ринковими розробками. У BPRW був досвід, вони розуміли процес отримання дозволів, і тому я дуже вітав діалог із ними та обговорення щільності забудови, висотності тощо. Павел Детко з архітектурної студії DJiO теж мав своє бачення нового урбанізму, яке я абсолютно поділяв. Спільно ми робили «каркас».
Miasteczkо Wilanów спланований як щільний та середньоповерховий змішаний район. Фото: Adrian Grycuk
Ми вивчали історичні райони Варшави, які залишалися привабливими попри час і втрати. Запитували людей про те, що подобається їм в інших містах світу, де вони бували, наприклад, у Бостоні чи Лондоні, Парижі, Барселоні, Лос-Анджелесі… Ми намагалися зрозуміти секрети привабливості та створити нове бачення розвитку місцевих територій.
У мене було дві цілі, які я назвав би нетиповими для того часу. Зазвичай люди говорять про повернення інвестицій, але корисніше подумати про вищі цілі — що насправді є основою ваших дій. Одна з моїх цілей — благополуччя жителів, зараз це є популярною темою, але в 1999 році ніхто не говорив про благополуччя, і тим більше в країнах із ринками, що розвиваються.
Друга мета — створити спільноту з демократичним способом життя. Є багато думок і поглядів на те, як ми представляємо демократію. Я думаю, демократія реально працює лише тоді, коли суспільство залучене до позитивного способу життя. І я думаю, що нам вдалося дуже ефективно досягти цих двох цілей.
Сьогодні Miasteczkо Wilanów – один із найпроактивніших міських районів Польщі та Європи загалом. Фото: Adrian Grycuk
Про демократію
К. К.: Як вам вдалося побудувати демократичну спільноту в окремо взятому районі Варшави? У польській пресі Miasteczkо Wilanów часто називають «lemingrad» — від лемінга. Наскільки я розумію, це про образ лемінгів, які сліпо йдуть, зачаровані якоюсь нездійсненною мрією. Наскільки це справедливе порівняння? А головне — чи вдалося уникнути сегрегації і створити «місто для всіх», а не елітарне поселення для обраних?
Г. П.: У Польщі є певна категорія людей, які мають прогресивне мислення. І ми створили проєвропейське середовище для тих, хто хотів спокійно займатися сільським господарством, народжувати дітей тощо. Ми досягли успіху, хоча деякі журналісти порівнювали мешканців із лемінгами, які сліпо йдуть за європейськими цінностями. Але, за статистикою, наші мешканці були найосвіченішими людьми в країні.
Я не сказав би, що ми будували район для еліти, наш проєкт не про елітарність. Я спеціально об’єднував квартири по 40 квадратних метрів із квартирами по 260 квадратних метрів в одному будинку. Хлопець, який живе у квартирі площею 40 квадратних метрів, можливо, працював учителем музики і мав невисокий дохід, але я був радий тому, що різні люди мають можливість стати частиною цієї спільноти. І часто саме діти з менш забезпечених сімей ставали лідерами на ігрових майданчиках. Miasteczkо Wilanów було задумане як дуже різноманітне, інтегроване середовище, і для мене це теж було частиною демократії. Демократія — це змішувати людей у такий спосіб, щоб економіка була головним виміром у визначенні їхнього становища в суспільстві.
Відкритість — це не тільки демонстрація довіри один до одного, це просто зручно. Можна йти в будь-яку точку безпосередньо, коротким шляхом. Безпека в суспільстві створюється відкритістю
Miasteczkо Wilanów відрізняють зелені вулиці, широкі тротуари та відсутність рекламних щитів. Фото: Adrian Grycuk
Інший шлях, яким, я б сказав, ми дійшли до створення демократичного середовища, полягав у тому, що ми під час низки виборів установили рекорди явки виборців в округах Польщі. За явкою виборців ми постійно були на 20–30 пунктів вище за середній показник по країні. Для мене громадянська активність — це ідеальне вираження демократії, коли люди почуваються залученими, почуваються вповноваженими.
Нагадаю, це був іще 2000 рік, і тоді нашу мету було складно виміряти. Той факт, що наших мешканців називали лемінгами, свідчить лише про те, що вони були однодумцями в надії на нове майбутнє Польщі та її позитивну роль у європейській спільноті й у світі загалом.
Про благополуччя
К. К.: Благополуччя мешканців — це насамперед безпека, здоров’я, можливість реалізації та багато іншого. Яким чином планувальники і ви зокрема могли вплинути на все це?
Г. П.: За статистикою в Miasteczkо Wilanów найбільш ефективна охорона здоров’я, і район багато років був місцем із найвищою народжуваністю в Польщі. І найцікавіше — у нас було багато дітей, народжених від найосвіченіших жінок у країні. Цей дивовижний факт виявили журналісти Newsweek, і коли я прочитав статтю, то подумав, що це одне з наших найбільших досягнень.
К. К.: Тобто вам вдалося створити середовище не просто комфортне для жінок і дітей, що сьогодні є одним із законів універсального міського дизайну, а взяти вищу планку, створити середовище, в якому жінки з освітою, захоплені своєю кар’єрою, тим не менш, бажають і можуть мати багато дітей?
Г. П.: Таке середовище означає, що місто має бути надзвичайно зручним для жінок, має забезпечувати прохідність і справжню багатофункціональність використання. Зараз планувальники часто говорять про змішане використання, а насправді все дуже обмежено: Starbucks, Żabka (мережа поширених у Польщі мінімаркетів) і, можливо, кілька офісів, а решта — житло. І це називають mixed use. Для мене приклад mixed use — це 6-й округ Парижа та Ешампле в Барселоні. Ми намагалися створити щось подібне у Варшаві, і вважаю, що ми безперечно досягли успіху в питанні благополуччя.
Нещодавно нас також оцінили як найщасливішу спільноту у Варшаві, і це чудово, хоча я не впевнений у коректності показників щастя.
Ми досягли успіху, створивши відкриту спільноту. Так, на території, де проживають десятки тисяч людей, є приватні двори, але громадське середовище, як і раніше, належить усім. Це антитеза закритій спільноті, де тебе не хвилює, що відбувається довкола. У нашому випадку люди дуже дбають про свій район.
Тільки 50% верхнього поверху були доступними для забудови. Це змусило забудовників робити те, що я називаю віллами на даху, або французькою Villas sur le toit
Центральний проспект Miasteczkо Wilanów з вузькою проїжджою частиною та широким зеленим бульваром. Фото: Adrian Grycuk
Про безпеку
Я. К.: В одному зі своїх попередніх інтерв’ю PRAGMATIKA.MEDIA я розповідав про нашу концепцію громадської безпеки, про те, що ми передбачаємо відеоконтроль та охорону, але вирішальна роль відводиться спільноті.
Відвідуючи Miasteczkо Wilanów, ми не побачили зовнішнього паркану та відокремлення від інших мікрорайонів. Встановлені системи вуличного відеоспостереження сьогодні демонтовані або переведені в автоматичний запис, оскільки немає потреби витрачатися на їхнє операційне обслуговування. Люди знають один одного в обличчя, старші діти опікуються молодшими… Син Гі в шестирічному віці ходив гуляти самостійно, без дорослих. Квартали відкриті, але спроєктовані таким чином, що з вікон проглядаються двори та вулиці.
Під час проєктування ми групуємо квартали mixed use, комерційні об’єкти на перших поверхах виходять на активні проїзні вулиці, об’єкти HoReCa залежно від рівня чи наповненості розміщуються по всій території мегакварталу, є в кварталах внутрішні паркові зони лише для мешканців, але між кварталами розміщені зони загального користування, відпочинку з дощовими садами, озелененням та мультифункціональними зонами для всіх вікових груп дітей. Таке розміщення оптимізує використання території й дає можливість спілкуватися, розважатися та змагатися між поколіннями. Але більшість кварталів відкриті. Мегаквартали об’єднуються в більшу групу навколо освітніх закладів і громадських площ, які також різні за функціями та архітектурою, щоб мешканці мали змогу й бажання рухатись по всій території міста, на площах розміщені також коворкінги та офісні приміщення. Я вважаю, що коли мине період творення міста, а разом із ним — знайомство мешканців, коли ми досягнемо відчуття, що кожен мешканець — «свій серед своїх», це буде активне безпечне суспільство, що розвиватиме економіку міста та власні комунікації, бізнеси. Люди самі відчують цей момент. Ба більше, відкритість — це не тільки демонстрація довіри один до одного, це просто зручно. Можна йти в будь-яку точку безпосередньо, коротким шляхом, а не в обхід кварталів. Безпека в суспільстві створюється відкритістю. Це для нас аксіома.
Храм Провидіння Божого – архітектурна домінанта Miasteczkо Wilanów. Фото: Adrian Grycuk
Про освіту
К. К.: Гі, ви згадали про порівняно високий рівень освіти серед ваших резидентів. Цей факт якось позначився на специфіці планування?
Г. П.: Якщо хтось каже, що ми орієнтувалися на еліту, на певний сегмент людей, то… Так, ми були націлені на освічених людей. Я знову пошлюся на статтю Newsweek — серед наших резидентів справді виняткова кількість добре освічених фахівців порівняно із сусідніми районами. Я наполовину американець, тому розумію проблеми сегрегації та її довгострокові негативні наслідки. Не йшлося про економіку, це була дуже доступна спільнота. Зараз це дуже багата спільнота, але коли ми розпочинали, все було не так. Ішлося більше про людей, які мають спільне прагнення до кращого життя, до кращого життя для своїх дітей, щоб бути частиною Європи. Для мене це універсальне прагнення.
Ми запланували шість різних шкіл із різною спеціалізацією в Miasteczkо Wilanów. Якщо у вас кілька дітей, то ви знаєте, що всі вони різні: хтось гарний в одному, хтось — у чомусь іншому. Тому нам потрібні кілька шкіл для району, а не одна велика. Це був дуже важливий компонент і один із ключів до того, щоб жінки почували себе комфортно, адже успіх їхніх дітей — це запорука їхнього спокою.
Гі Перрі виступає амбасадором та супервізором проєкту Vlasne Misto. Фото: Максим Дробиненко
Про різноманітність
К. К.: Одним із основних правил європейського урбанізму є також різноманітність середовища, чи не так? Гі, чи вдалося створити гетерогенне середовище для Miasteczkо Wilanów?
Г. П.: Ми справді намагалися це зробити. Передбачили місця для шопінгу, продуктові магазини поблизу, салони краси — все, що є елементами зручності для повсякденного життя. І ми намагалися, щоб люди мали вибір: кілька шкіл, кілька ветеринарів, кілька дитячих клінік… Також у нас є велика лікарня, яка є напівприватною, оскільки частина дуже дорогого обладнання використовується для суспільних потреб. Державні клініки в Польщі не могли собі дозволити таке обладнання, а ми створили гібридну модель високого класу. І ми створили місце для поклоніння — храм, який став орієнтиром і символом сучасної релігії східної частини Європи. Це більше символ свободи, ніж релігії.
Комусь подобається ця будівля, комусь ні, але я знаю, що релігія — це, як і раніше, важливий аспект польського життя. Церква відігравала важливу роль у комуністичні часи, бувши свого роду місцем свободи, і для мене ідея створення храму була поверненням до ідеї демократії. Не коментуватиму дії польської церкви в останні кілька десятиліть, але я все одно вважаю існування храму дуже позитивним моментом. Так що планування полягало не просто в будівництві житла та розвитку комерційної діяльності, а й у роботі з іншими вимірами, включаючи духовний вимір для багатьох людей. А те, що іноді у нас збираються юрби шанувальників Папи чи прибічники інших деномінацій, то супер! Для мене це і є ознакою справжнього міста.
Якщо ви можете зробити район придатним для прогулянок і по-справжньому змішаним, саме цим досягається максимальна енергоефективність і зниження викидів вуглекислого газу
Гі Перрі вивчає плани українського кластерного міста Vlasne Misto. Фото: Максим Дробиненко
Ціна питання
К. К.: Сьогодні нерухомість у Miasteczkо Wilanów — одна з найдорожчих у Варшаві. Можливо, це і є причиною того, що район називають елітарним. Як можна створити змішане співтовариство, якщо цінник за квадратний метр — астрономічний? Один варіант ви вже згадали — це мікс малометражних і великих квартир. І все-таки, які ще є способи зробити житло доступним для великої кількості людей?
Г. П.: Так, у 1999–2000 Польща була справді бідною країною. Єдиний спосіб, який багато людей могли собі дозволити, щоб жити в Miasteczkо Wilanów, — узяти кредит. Великий кредит під 110% вартості нерухомості.
Ми розуміли це і спеціально не доробляли інтер’єри, щоб ціни на квартири були нижчими. Деякі люди завершували оздоблювальні роботи, використовуючи дорогі матеріали. Інші люди обробляли своє житло дуже просто і своїми руками. Це дозволило сім’ям із різним доходом стати власниками. У країнах, що розвиваються, саме володіння власністю дає людям почуття безпеки. І в кінцевому підсумку це дозволяє їм використовувати свою власність для інших цілей, наприклад, для освіти своїх дітей, для медичних потреб або ще для чогось, що може виникнути в житті.
Ми також навмисно намагалися зменшити значення автомобіля для наших мешканців. Так, ми знаємо, що придбання автомобіля — це друга за величиною стаття витрат для більшості цих сімей після витрат на житло. Це фінансова мрія — автомобіль у кожного в сім’ї. Але вже тоді, як і сьогодні, ми хотіли б мати якнайменше автомобілів у нашому районі. Ми запланували 1,5 паркомісця на одиницю житла. Це високий індекс за сучасними урбаністичними мірками. Але суть була в тому, що так, люди могли мати ці авто, але ми збиралися зробити все можливе, щоб їм не доводилося використовувати його чотири, п’ять, шість разів на день, бо все було поряд.
Вуличне озеленення в Miasteczkо Wilanów переважно зроблене руками самих мешканців. Фото: Jerzy Ochoсski
Про висотність і щільність
К. К.: І ви досягли високого коефіцієнта щільності забудови, правда? Незважаючи на обмеження щодо висотності. Адже ви обмежили висоту будівель, орієнтуючись на висоту історичного палацу.
Г. П.: Середня висотність і висока щільність — не протиріччя. Я сказав би, що не висотність як така, а людський масштаб будівель є важливим для добробуту людей і створення сильного району. Коли ви дивитесь на вулицю з висоти п’ятого поверху, ви можете ідентифікувати перехожого. Це може бути ваш друг, ваш сусід, будь-хто, ви все одно можете їх упізнати. І зовсім інша річ, якщо я дивлюся з висоти хмарочоса — люди, як мурахи.
Обмеживши висотність, ми досягли дуже високого рівня щільності населення, що приблизно втричі перевищує середній показник по Варшаві. Тобто ми побудували район у людському масштабі та збільшили прибуток за рахунок вищої щільності. Хоча люди не відчувають цієї щільності чи якоїсь тісноти, перебуваючи на вулицях Miasteczkо Wilanów.
Інші рекомендації, які я давав, стосувалися ширини вулиць. Я дотримувався думки, що вона має бути мінімальною, дозволеною за законом. На той час існувала тенденція наслідувати американський урбанізм — із широкими вулицями та великими відстанями між будинками. Але це вбиває пішохідну якість місця. До речі, одна з реалій, яка робить Київ чудовим, — це висока щільність у центрі міста. Тож для мене це принцип поза часом, це просто гуманно.
Костянтин Ковшевацький та Ярослав Корніяченко над планами Vlasne Misto. Фото: Максим Дробиненко
Я. К.: Під час візиту в Miasteczkо Wilanów, незважаючи на те, що це був обідній час у понеділок, на вулицях було багато людей. Багато дітей. Сьогодні більшість ресторанів працюють за графіком, прийнятим у Європі, де кухня відкривається тільки з 6 вечора або на сніданки, а до цього часу можна хіба що випити каву чи легко перекусити. Багато людей займаються спортом, пересуваються велосипедом, дуже активна зона біля офісного центру, там розташовані ігрові майданчики для всіх вікових груп дітей, а на першому поверсі — кав’ярні. Попри вузькі вулиці, заторів ми не бачили. Район дуже живий, і видно, що люди щасливі. Можливо, за умови збільшення щільності населення в деяких кварталах, із заміною двоповерхових будинків на 4–5-поверхівки, комерційні об’єкти та ресторани мали б вищу економічну ефективність.
К. К.: Гі, ви справді сьогодні підвищили б висотність і щільність для нового міського району?
Г. П.: Сьогодні для мене оптимальне значення — висотність від чотирьох до семи поверхів, якщо ви створюєте міську територію. Трапляються випадки, коли необхідно створити вертикальний орієнтир у міському ландшафті, щоб бачити його здалеку. Вам може знадобитися різноманітність, вам може знадобитися будівля, яка стане символом будь-якого об’єкта. У нас у Miasteczkо Wilanów є храм, помітний за кілометри, тому нам більше не потрібні були символи.
Я особисто віддаю перевагу середньоповерховій типології. Бувають випадки, коли вищі будівлі доречні, знову ж таки, як свого роду сигнал та символ місця. Раніше вони здебільшого були релігійними. Сьогодні вони найчастіше зводяться як комерційні символи. Висотна архітектура може бути цікавою, але загалом створення висотного міста пов’язане з безліччю проблем, одна з яких — здоров’я.
Гі Перрі, урбаніст і архітектор, автор концепції Miasteczkо Wilanów. Фото: Максим Дробиненко
Я викладав у Гонконзькому університеті, і одна з речей, яку ми дізналися в Гонконгу, полягає в тому, що рівень захворюваності на діабет серед дітей, які мешкають у багатоповерхових вежах, набагато вищий, ніж у малоповерхових будинках. Замість того, щоб дитина сідала в ліфт і спускалася кудись гуляти, батьки просто дають їй iPad. Вони гадають, що таким чином дають знання, але, на жаль, це впливає на здоров’я дітей.
Я. К.: Я думаю, що, якщо говорити про мегасіті, подібні до Гонконгу, то житлові рівні можна чергувати з рівнями громадських просторів, парків, чи не так?
Г. П.: Ми з моїми студентами вивчали це питання, і реальність така, що висотні будинки просто необхідні в багатьох містах через дефіцит землі та транспортних схем. У Гонконгу транспортна компанія MTR інвестує у створення нових висотних кварталів навколо станцій метро з такою щільністю населення, яка просто неможлива в Європі. Саме в таких випадках і виникає проблема зі здоров’ям дітей, які не йдуть гуляти, а проводять весь час за гаджетами.
Ми вивчали це питання з моїми аспірантами: чи можемо ми створювати парки між поверхами, чи можемо ми зробити ліфти, які зупиняються на кожному третьому поверсі, щоб ви могли вийти і дійти до своєї квартири сходами. Створити на цих поверхах суспільні простори: можливо, одне місце для пінг-понгу, інше місце для барбекю тощо. При цьому, звичайно, є службовий ліфт і ліфт для людей з обмеженими можливостями, який зупиняється на всіх поверхах. Це вирішило б обидві проблеми веж, перша з яких — брак фізичної активності, друга — відсутність соціальної взаємодії. Жителі висоток Гонконгу не мають взаємин із сусідами, хоча вони живуть у надщільному середовищі. Тож це дві актуальні проблеми, які ми намагаємося вирішувати. Зараз ми з моїми колегами з Массачусетського технологічного інституту вивчаємо тривимірні міста з вулицями на різних рівнях, які вже виникають в ОАЕ, Китаї, Південно-Східній Азії, Індії та інших країнах із високою щільністю населення. Ми вигадали кілька гарних рішень, але вони ще не реалізовані.
Аеропанорама змішаного району Miasteczkо Wilanów у Варшаві. Фото: Miasteczkо Wilanów / Facebook
К. К.: Якщо повернутись до Miasteczkо Wilanów, то висота більшості будівель там становить 14,5 метрів. Є один виняток у центрі заввишки 20 метрів, і, звичайно, великий виняток — храм.
Г. П.: 14,5 метрів висоти — це дуже людський вимір, але він не гарантує беззаперечного успіху. Забудова території біля палацу була навіть меншою, чотириповерховою, а потім на інших ділянках піднялася до п’яти поверхів. Не всі п’ятиповерхові будинки мали успіх. Але ось цікава деталь: тільки 50% верхнього поверху були доступними для забудови. Це змусило забудовників, подобалося їм це чи ні (а більшості це спочатку не подобалося), робити те, що я називаю віллами на даху, або французькою Villas sur le toit. Усі казали: «Ох, ніхто це не купить, розумієте, якщо у вас квартири по 40 квадратних метрів, то навіщо комусь купувати в цьому самому будинку квартиру площею 200 з гаком квадратних метрів на даху з великою терасою? Ви змішуєте ринки!»
У мене було багато складних дискусій із ринковими експертами, які говорили, що так не можна, потрібно, щоб вся будівля була однакова, у всіх по 70 квадратних метрів, усі сім’ї однакові — двоє дітей та собака, не можна змішувати людей, у яких дохід більший чи менший, і таке інше… А я сказав: ну, подивимось.
Розміщення цих вілл на даху створювало величезну цінність для всієї будівлі. І людина, яка жила в скромній квартирі, теж пишалася тим, що в їхньому будинку оселився один із найбагатших або найвпливовіших людей міста чи країни. Отже, це рішення виявилося важливим для створення структури різноманітної спільноти. Розробники з’ясували досить швидко, що ці вілли на даху добре продаються. Навіть приїжджали люди з Констанцина (передмістя Варшави. — Прим. ред.) або Мокотова (один із варшавських районів. — Прим. ред.), які мали великі будинки, і вони казали: «Гей, мені подобається така ідея життя, я можу жити в зеленій віллі на даху, але завжди можу спуститися вниз, смачно пообідати, а моя дитина може ходити до школи пішки». Для мене такий спосіб життя є проявом очевидного здорового глузду, але для багатьох людей це стало одкровенням і суттєво змінило їхній спосіб життя.
Якби я пішов звичайним шляхом розробника і думав тільки про прибутковість, ми б не досягли такого великого успіху. Так, можливо, якщо ви будуєте одну будівлю, але коли ви маєте справу з десятками тисяч людей, то ви створюєте складний організм.
Аеропанорама змішаного району Miasteczkо Wilanów у Варшаві. Джерело фото: rynekpierwotny.pl
Про дизайн-код
К. К.: А яку роль відіграють дизайн-коди? Наприклад, проєктувальники заборонили в Miasteczkо Wilanów рекламні щити, хоча у Варшаві таких заборон немає.
Г. П.: Створення красивого та здорового довкілля веде до більш високого ступеня стійкості. Сьогодні ви можете звести будівлі з негативним викидом вуглекислого газу чи будівлі з позитивним енергобалансом тощо. Однак, якщо ви можете зробити район придатним для прогулянок і по-справжньому змішаним, саме цим досягається максимальна енергоефективність і зниження викидів вуглекислого газу.
Навіть якщо ми знайдемо способи пересувати автомобілі без будь-якого шкідливого впливу на навколишнє середовище, це негативно позначиться на нас. Тому що ходьба є фундаментальною для нашого благополуччя, і якщо ми не створимо середовище, яке заохочує ходьбу, то мене не хвилює, наскільки чистими в аспекті викидів будуть поїздки на транспорті. Навіть якщо абсолютно чистими, я не хочу їздити надто часто.
Візуальна привабливість є важливою, оскільки саме це мотивує вас ходити пішки. Звичайно, у нас скрізь з’являлися незаконні вивіски, реклама, незважаючи на те, що дизайн-код її забороняв. Я звернувся до муніципалітету і запитав: чи можемо ми їх видалити? Мені відповіли — ну, не зовсім, бо це не твоя власність. Отже, що нам робити? Під час однієї з громадських акцій було знято сотні рекламних вивісок, і ми поставили їх на парковці мерії. І попросили: повідомте господарям, щоби прийшли і забрали свої щити. А коли за місяць з’явилося ще кілька щитів, то ми їх теж зняли, і тоді все було скінчене. Тому що вони розуміли, що тут не можна розміщувати знаки. Я просто хотів бути чесним, я не хотів робити нічого протизаконного, але мені потрібно було поставити відмітку, що хоча в решті Польщі дозволена реклама, але наш район — це нове покоління Польщі, і нам потрібно було досягти кращого порядку в нашому фізичному середовищі. Громадське середовище та напівсуспільне середовище — це місця, які необхідно структурувати та пристосувати для добробуту людей.
Архітектура Miasteczkо Wilanów підпорядковується єдиному дизайн-коду. Фото: PAP / PAP
Про комерцію
К. К.: Ми часто пишемо про те, що час великих молів минув, і ось у новинах ми бачимо, що будуватиметься величезний Wilanów Park — багатофункціональний торгово-розважальний центр із магазинами, громадським харчуванням, багатозальним кінотеатром. Якщо ми правильно зрозуміли, ви не передбачали наявності мегамолу. Чому і чи можна обійтись без нього?
Г. П.: Важливим є спосіб, яким роздрібна торгівля інтегрується в район. На самому початку передбачалося, що ми збудуємо центр із магазинами, кінотеатрами, ресторанами — фактично торговий центр, але вивернутий назовні. Ми ніколи не мали наміру створити криті торгові центри. Ви складаєте всі ці товари в коробку, вони зникають із вулиць. Це сильно змінює характер району і те, як люди роблять покупки. Було дуже спірно робити щось подібне до традиційного торгового центру. Зрештою, по всій території району з’явилися сотні магазинів, що навіть краще, ніж жвавий «торговельний центр навиворіт» на одній площі. Для мене це ближче до моделі 6-го округу Парижа чи району Барселони, де скрізь панує пожвавлення.
Тепер, якщо відбудеться концентрація роздрібної торгівлі, оскільки для цього все ще є місце, я сподіваюся, що це буде в синергії з районом. Шопінг — це досвід, який стає для людей частиною місця. Це щось більше, ніж зібрати безліч покупців в одній коробці та змусити їх витратити якнайбільше грошей. Так, ця ділянка зараз коштує шалених коштів. Вона розташована між Miasteczkо Wilanów, палацом і кільцевою дорогою. Я думаю, що еволюція у свідомості забудовників уже відбулася, і хто б далі не розвивав це місце, ми сподіваємось, що це буде позитивним розвитком у майбутньому і що забудовники враховують делікатність контексту.
Vlasne Misto – проєкт революційний. У Європі є об’єкти, де на першому поверсі розташований логістичний центр, а на дахах — теплиці. Але в нас теплиця — це первинне, решта — навколо неї
Дослідження, які зараз проводяться по всьому світу, показують, що ви можете створювати торгові центри, які є частиною середовища змішаного використання. Ідея була в тому, що ми створимо багатогранний центр міста, а не просто мол. Я думав про це ще 20 років тому, але тоді на ринку не було інвесторів для реалізації таких ідей. Зараз це мейнстрим.
К. К.: Якщо не торговий центр і не храм, то що ще може стати головним магнітом міського центру? Ярославе, для центру Vlasne Misto ви пропонуєте альтернативний варіант, чи не так?
Візуалізація головної площі кластерного міста Vlasne Misto. Зображення надане Vlasne Misto
Я. К.: Так. У нас на центральній площі розміщена вертикальна теплиця з годинником, вона — ніби маяк для мешканців і гостей, що цілодобово вказує на центр, також вона дуже технологічна та важлива для продуктової безпеки міста. Гі, зокрема, здивувало, чому ми розташували горизонтальний тепличний комплекс у центрі урбанізації Vlasne Misto. Адже традиційно центр — це найвигідніше місце для комерційних об’єктів і житла. Але справа в тому, що технологічно теплиці мають охоронну зону, яка може бути зайнята комерційними об’єктами, але за законодавством не може бути зайнята житловими об’єктами. Другий момент — якби ми посунули теплицю на околицю, то вона не працювала б як місце тяжіння, і комерційні павільйони були б нераціональними. А розташувавши її в центрі, ми одночасно демонструємо цінність зайнятості з вирощування рослин, цінність локального продукту, залучаємо до цього захоплюючого процесу всіх жителів, а головне — тепличний комплекс працює як великий очисник повітря, фільтруючи з повітря 7000 тонн CO₂ на рік (це заміна 300 тис. дерев), а ще — 8000–9000 тонн CO₂, отриманого з очисних споруд! Враховуючи, що під теплицею будуть розташовані продовольчі склади та укриття, системи резервування електроенергії Storage і ТЕЦ, ми одразу вирішуємо питання безпеки та товарообігу під землею. Також нами запроєктований енергоефективний обмін між тепличним комплексом і будівлями навколо, між блоками розташовані, крім торгових павільйонів, і громадські, рекреаційні площі. Так, наш проєкт революційний. У Європі є об’єкти, де на першому поверсі розташований логістичний центр, а на дахах — теплиці. Але в нас теплиця — це первинне, решта — навколо неї.
Аерозйомка району Miasteczkо Wilanów у Варшаві. Джерело фото: polandonair.com
Про озеленення
К. К.: В одному з інтерв’ю Гі казав: «Саджайте дерево, яке приховає навіть найганебнішу архітектуру». Сучасні міста стають зеленішими, і тема озеленення — одна з топових сьогодні. У вашій концепції був окремий розділ, присвячений озелененню?
Г. П.: Озеленення — це окремий, дуже важливий аспект. Як домогтися створення цілісного ландшафту, якщо у вас є суміш громадських і напівгромадських місць, приватних просторів? Зрештою, багато наших планів не було реалізовано. У міста або не було грошей, або вони спрямовувалися на щось інше. А приватних забудовників не цікавило те, що знаходиться за межами їхньої території.
Ми організували громадські акції та провели їх близько десяти. Ми брали, наприклад, один кілометр вулиці і за дві години його повністю перетворювали. Виходили сотні людей. Ми висаджували живоплоти, квіти, дерева і встановлювали лавки, куплені на пожертвування. І ця вулиця ставала місцем, яким люди пишалися. Я щиро вірю, що одна з причин, через яку спільнота сьогодні така безпечна, полягає в тому, що вона належить жителям. Це не означає, що вони буквально володіють нерухомістю та землею, але вони володіють простором, оскільки брали участь у його позитивному формуванні.
Так, у нас були хороші рекомендації, але хороших рекомендацій недостатньо, тому що вам потрібна добра воля. І цю прогалину необхідно заповнити. У нашому випадку цей пробіл був заповнений завдяки діям спільноти. Інакше у нас досі будівельна техніка стояла б серед парків.
Новий парк на Осі Королівській у Вілянуві. Фото: Ludwik Rakowski / Facebook
Новий парк на Осі Королівській у Вілянуві. Фото: Ludwik Rakowski / Facebook
К. К.: Що дивно — подивившись на Miasteczkо Wilanów із висоти, ми не побачили зелених експлуатованих дахів, хоча здебільшого всі будинки мають плоскі дахи. Чому такий популярний зараз прийом, як вертикальне озеленення, не був реалізований?
Г. П.: Поясню. Зелені дахи і сьогодні досить дорогі, а двадцять років тому були надто дорогими. Те, що ми зробили, — це вілли на даху: 50% даху є квартирою, решта 50% — тераса. Більшість людей озеленили свої тераси. Вони посадили дерева, живоплоти, поставили квіти. Так що в якомусь сенсі тераси стали дешевим аналогом зеленого даху, зробленим найбагатшими людьми в будинку за їхній рахунок. Чи я вважаю це рішення ідеальним? Ну, може, й ні, але ви знаєте, деякі забудовники почали використовувати інші частини даху, які не є терасами, для розміщення сонячних батарей. Ідеальне рішення? Швидше ні, але я думаю, що це було правильно в той період польської історії та з тими грошима, які були в нашому розпорядженні та розпорядженні міста. Тому якби ми зробили зелені дахи, ми зробили б нерухомість недоступною для багатьох людей.
У моїй квартирі також 160 квадратних метрів тераси з кількома деревами, і це досить приємно.
Гі Перрі, урбаніст і архітектор, автор концепції Miasteczkо Wilanów. Фото: Максим Дробиненко
Я. К.: 160 метрів тераси? В Україні вас назвали б божевільним! Чому ж тоді ви не обрали просто будинок на землі, із садом?
Г. П.: Але мені подобається мати віллу на даху. Перевага будинку в тому, що навколо нього є простір, і ви відсунуті від міської метушні. Виходячи назовні, ви бачите людей і міський трамвай, але перебуваючи всередині, ви бачите дерева та птахів. Реальність така, що більшість людей не використовують свої тисячу або дві тисячі квадратних метрів ділянки. Просто тому, що їм потрібний буфер від сусідів.
Маючи всього 160 квадратних метрів тераси на даху, я отримав усе, що необхідно. Мої діти мали місце для ігор, було де повісити баскетбольний кошик. Була приватна зона з альтанкою на свіжому повітрі. І ще одна зелена зона, звідки можна було милуватися містом, і вона була трохи публічнішою, люди могли бачити вас трохи краще. Тож тераса — це продовження вітальні. Для мене це було дуже комфортно. Я сумую за цим місцем.
Я. К.: Важливе питання: якою є ціна квадратного метра такого даху під терасу?
Г. П.: Важко точно визначити ціну, але вона зазвичай, залежно від того, де розташована будівля, становить від 30% до 60% вартості квадратного метра внутрішнього простору. Якщо це будинок у центрі Парижа, то метр даху обійдеться в 60% вартості метра квартири, а може, навіть більше. Якщо ви перебуваєте в передмісті — ціна, ймовірно, буде ближче до 30%.
З погляду забудовника навіть невисока ціна — це краще, ніж просто «залишити ці гроші на столі». Я хотів би продати ці метри недорого, але зробити їх придатними для використання.
Ми виявили, що можемо бути дуже ефективними у створенні гарних терас на даху, просто треба спочатку опрацювати інженерні питання. Інакше інженери, самі знаєте, прокладуть усі труби найкоротшим шляхом, і вільного місця на даху не залишиться. Але якщо ви перегрупуєте ці елементи і дійсно уважні до деталей, то зможете створити експлуатовані поверхні, пов’язані з відповідними кімнатами всередині. Так, наприклад, ігровий майданчик на моїй терасі був пов’язаний із дитячою кімнатою. Діти могли одразу потрапляти у свою ігрову зону, що, як на мене, було чудово. Є й інші приміщення, пов’язані з їдальнею, тому, якщо ви хочете пообідати поза домом, ми могли б легко переміститися зі їдальні назовні, нагору.
Житлові будинки в Miasteczkо Wilanów підходять впритул до каналу. Фото: Miasteczkо Wilanów / Facebook
К. К.: Ви й досі володієте цією нерухомістю, я маю на увазі квартиру в Miasteczkо Wilanów? Живете там? Як вам якість життя зсередини?
Зараз наша квартира здається в оренду, і ми там давно не жили. Але це чудове місце. Іноді я питаю свого старшого сина, якому 16 років: де ти хотів би жити? Він жив у Гонконгу, він жив в Індії, у Дубаї, Словаччині, Польщі, Франції. І він сказав: «Я хотів би жити в Miasteczkо Wilanów». Вау, правда? Він каже: так, тому що це чудово. І він сказав це не для того, щоб мене порадувати. Йому подобалася не лише наша квартира, а й цей район загалом. Звичайно, погляд дитини на світ ще трохи обмежений, але все одно це була хороша, чесна відповідь.
Знаєте, це може прозвучати дивно, але я не можу розробляти те, чого я б сам не бажав для себе. Тому не має значення, над якою ціновою категорією я працюю, я маю бажати те, що отримаю в результаті. Але я маю бути пильним, щоб не витратити занадто багато грошей. П’ятиповерхова висотність — це не просто масштаб, співмірний людині. Це найдешевша висота будівлі в Центральній Європі. Так що я не тільки альтруїст, я також розумію, що якщо рішення фінансово нежиттєздатне, то такий проєкт не буде розвиватися. Це як виграти битву, але програти війну, а мені цікава перемога у війні.
Якщо ви вже запрограмовані на розвиток, а не просто на базову економіку в девелопменті, можете ставити перед собою більш високі цілі. Якщо ви все ще стурбовані прибутком та ефективністю, і це диктує вам що і як робити, то вам слід змінити роботу. У містах сьогодні приймається дуже багато поганих рішень, що ґрунтуються на ефективності. Це не розвиток.
