Expert opinion. Микола Коцюруба: Прослідковується очевидний тренд на покращення якості девелоперських проєктів в умовах конкуренції

Коментар Миколи Коцюруби до матеріалу “По лезу тренда. Як міста й люди обертають глобальні проблеми на благо“.

 

PRAGMATIKA.MEDIA: Наскільки великий попит сьогодні має нерухомість у периферійних районах столиці та передмісті? В перші місяці пандемії було багато прогнозів, що люди прагнутимуть залишити центр міста й райони з високою щільністю забудови. Ці прогнози справджуються?

Микола Коцюруба: Можна констатувати, що попит між центром і периферійними районами особливо не зміщувався. Згідно з даними, які ми збираємо й опрацьовуємо в M4U, до пандемії на первинному ринку житлової нерухомості коефіцієнт співвідношення цін ділового центру до периферійних районів і передмістя становив 2.41 (грудень 2019 року), через рік цей коефіцієнт становив 2.5, а станом на грудень 2021 року — 2.49.

Микола Коцюруба, керівник із досліджень і розробок M4U Estate

P.M.: Чи може в принципі житло на периферії або в передмісті позиціонуватися як нерухомість преміумкласу чи бізнес-класу?

М. К.: На ділі ЖК преміумкласу й бізнес-класу в Києві та передмісті дуже різні. Судіть самі: середня ціна бізнес-класу в Києві — 62 064 грн / кв. м. 92,2 % ЖК мають середню ціну понад 37 000, у той час як у передмісті це 27 918 грн / кв. м. І лише 2 з 51 ЖК (3,9 %) мають середню ціну понад 37 000 (Park Lake City — 53 432, Zenhouz ¬ 41 400 грн / кв. м).

Це малоповерхові будинки з водоймою і просторою територією, далеко від ділового центру, зовсім не те, чим є «бізнес» у Києві. Середня кількість квартир на гектар у класі «бізнес» у Києві — 421, у передмісті — 256. За цим показником «еліт» передмістя більше схожий на «еліт» Києва (276 і 301 квартира на гектар відповідно).

Середня ціна «еліту» в Києві — 101 613 грн / кв. м. 95,2 % ЖК мають середню ціну понад 50 000. Середня ціна «еліту» в передмісті — 33 884 грн / кв. м. Лише 1 з 7 ЖК має середню ціну понад 50 000 (Lion Hills, 59 225 грн / кв. м). Решта — значно дешевші.

Будь-яке житло в будь-якій локації може позиціонуватися, як того хоче девелопер. Інша справа, як ринок буде сприймати такий об’єкт. Більшість фахівців ринку назве чимало яскравих прикладів як аппозиціонування, так і даунпозиціонування (хоча останнє трапляється рідше).

Нещодавно ми в M4U для власних потреб розробляли сервіс «чесного» визначення класу. Нейронна мережа розрахувала, що один із ключових факторів — це, по суті, «відстань до центру». Однак, навіть якщо винести цей фактор за дужки, такі чинники, як технологія будівництва, матеріали стін, спосіб організації обігріву, утеплення, висота стелі, тип паркінгу, оздоблення та безпека прибудинкової території, досить добре формують розуміння, яким на ділі є цей клас.

P.M.: Чим можна пояснити такий розрив у ціннику між вартістю нерухомості на околиці Києва (або в передмісті) та в центральних районах?

М. К.: Переважно тим, що насиченість житловим фондом (інакше кажучи, співвідношення житлових площ із площею забудови) у центрі помітно менша, ніж на околиці, а також тим, що доходи населення розподілені нерівномірно. Висока ціна в центрі врівноважує інтереси деякої частини населення з високими доходами і той невеликий об’єм пропозиції, який склався внаслідок помірної щільності забудови. Варто додати, що Київ тут не є винятком, у більшості європейських столиць прослідковується так ж тенденція.

P.M.: Наскільки великий запит на житло й офіси із суміщеними просторами (колівінги, коворкінги) серед клієнтів в Україні? Для девелоперів є сенс у будівництві таких об’єктів?

М. К.: Зараз такі явища, схоже, данина трендам. Однак із розвитком вітчизняного високотехнологічного кластера та з ущільненням міст ринок дійсно почне еволюціонувати до подібних форматів.

P.M.: Доступне житло залишається поза сферою інтересів українських девелоперів, тоді як запит на нього дуже великий. Закликати до «етичного девелопмента» — марна справа, а які ж реальні заходи можуть стимулювати будівництво доступного житла?

М. К.: Згідно зі звітами M4U Estate, залишки квартир (загальний обсяг непроданих квартир у всіх об’єктах, які знаходяться на активній стадії продажу) в економкласі в Києві станом на грудень 2021 року — це лише 48 % від того обсягу залишків, що були в січні 2020 року (близько 2900 квартир проти майже 6000).

Їхня вартість за ці майже 2 роки зросла лише на 15 %. Наприклад, у комфорт-класі вартість зросла на 28 %, а обсяг залишків становить 78 % від обсягу дворічної давності.

Залишок квартир в економі в передмісті на грудень 2021 року становить лише 52 % від того обсягу залишків, що були в січні 2020 року (близько 2800 квартир проти майже 5400). Вартість за 2 роки зросла тільки на 19 %. У комфорт-класі вартість зросла на 33 %, а залишки становлять 80 % від залишків дворічної давності. Висновок дійсно напрошується сам собою.

На мою думку, в питанні доступного житла потрібно розділяти підтримку соціально незахищених верств населення, які вимагають покращення житлових умов, і врівноваження доходів населення. В аспекті підтримки соціально незахищених верств населення точно треба переглядати житлові нормативи, оскільки чинні вже не є актуальними.

Необхідно організувати повністю прозорий державний фонд поліпшення житлових умов для соціально незахищеного населення, який буде підшукувати та віддавати девелоперам ділянки в обмін на квоту житлових приміщень.

Урівноваження доходів населення — це вже питання до спеціалістів із глибоким практичним макроекономічним бекграундом. Підозрюю, що це мають бути заходи, спрямовані на збільшення можливостей нарощувати особисті доходи, а також іпотечні програми на прийнятних умовах.

Окремо виділю застереження, яке випливає з чіткої тенденції: комерційно орієнтоване, більш дороге житло з часом займає більшу частку ринку. Прослідковується очевидний тренд на покращення роботи з проєктами з боку забудовників в умовах зростання продуктової конкуренції на тлі більш високих вимог клієнтів до комфорту, функціональності й естетики. У підсумку виграють як споживачі, так і девелопери.

Однак може бути й навпаки: будь-які форми примусового будівництва «соціального житла», відмінні від еволюційних, призводять до формування різних форм гетто. У підсумку програють усі.

P.M.: Тренд на будівництво в колишніх промзонах набирає обертів. Наскільки великий резерв територій у столиці й у чому полягає привабливість таких ділянок із погляду інвестора? Що є основним критерієм у виборі локації?

М. К.: Ревіталізація промзон дійсно має дуже потужний резерв. 822 гектари промзони мають перспективу житлової забудови (згідно з генпланом). Це приблизно 188 тис. квартир. Такі проєкти більшою мірою будуть цікаві системним інвесторам, які грають «у довгу», оскільки цінність локації розкривається максимально, коли промзона зникає. Інвестори, які це розуміють, зможуть отримати більше маржі.

Частіше за все інвестори є експертами в локальних нішах (наприклад район, клас + район) і «відчувають», яким буде попит на ту чи іншу локацію на певному об’єкті. Звісно, що в такому разі вирішальні фактори для них — це ціна й ризики (репутація забудовника).

 

Фото на головній: Unsplash.com/Alice Butenko

 

 

Читайте також

Кирило Степанець: Тренд на urban exploration не врятує старі будинки

Олександр Столовий: Архітектура — це теж про експеримент

Микола Чепелєв: Усе, що нам залишається, — копіпаст і карго-культ