Розкриття конструкцій: факти без романтизації
Якщо говорити сухою мовою інженерно-будівельної документації, то наразі споруда перебуває на етапі початку першої фази ремонтних робіт, до яких, як повідомили в архітектурній майстерні Ars Longa, входить підсилення перекриттів, заміна даху та стабілізація ґрунтів. Роботи на Фролівській почались після отримання дозволу на ремонт і продовжуються вже 6-й місяць, не зупинившись навіть під час важкої та аномальної за температурою зими з блекаутами. Міжповерхові перекриття повністю розібрані, роботи ведуться всередині об’єкта. Покрівлю також демонтовано. Наразі триває підготовка до облаштування нових перекриттів і заміни даху. Паралельно заплановане підсилення фундаментів: орієнтовно найближчими тижнями до робіт має приступити підрядник, який виконуватиме укріплення основи. Холодний сезон ускладнює роботу будівельників, але ризиків для конструкції, пов’язаних із температурними коливаннями, немає, йдеться переважно про внутрішні роботи.
Будівля, яка на момент початку ремонту мала оманливо благополучний вигляд, вже піднесла чимало сюрпризів. Але йдеться не про скарби чи цінні з історичного погляду відкриття, хоча розтин часових нашарувань, які стали очевидними лише після повного розкриття конструкцій, дозволяє сформувати достовірне уявлення про вік будівлі та доповнити її історію.
Стан внутрішніх просторів споруди на момент, коли вона перейшла до нового власника, м’яко кажучи, не був надихаючим. Ніяких інтер’єрів, що мали б мистецьку чи архітектурну цінність, ніякого автентичного оздоблення початку ХХ століття.
Підготовка до посилення несучих стін — етап капітального ремонту без зміни об’ємно-просторового рішення. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Архітектор Григорій Лисенко розповідає: «Це мало вигляд нудних виробничих просторів радянського періоду, коли в будівлі працював протезний завод. Усередині не було ліпнини, декоративних чи історичних елементів, які можна було б ідентифікувати як предмет охорони. Це були утилітарні інтер’єри індустріального типу: пофарбовані олійною фарбою стіни, перегородки, радянські перекриття. В тому вигляді, який зафіксований у повоєнних відновленнях 1950-х років, будівля і дійшла до наших днів.
У публічному просторі звучала версія, що цю будівлю зведено в 1740 році. Ми спеціально запросили на будмайданчик представників органів охорони культурної спадщини — п’ятьох фахівців, зокрема істориків. Разом обстежили об’єкт, а також підвал. У підвалі немає цегли, датованої раніше 1890-х років. Тобто йдеться не про XVIII століття. Найстаріші конструкції — кінець ХІХ століття, фактично будівлі близько 130 років. Причому це стосується передусім крила вздовж Притисько-Микільської вулиці. Корпус уздовж Фролівської був добудований орієнтовно у 1910-х роках, тоді з’явилися два поверхи. Що стосується третього поверху, документальних даних наразі немає. Але з огляду на те, що ми бачимо всередині, є підстави вважати, що будівля була суттєво пошкоджена під час Другої світової війни. Відновлення відбулося вже в 1950-х — 60-х роках, тоді ж, імовірно, надбудували ще один поверх».
Компроміси часу: інженерія «з того, що було»
Саме до інженерних і будівельних рішень післявоєнних років виникає найбільше питань. Головне, що вразило, — як будівля взагалі могла зберігатися в такому стані десятиліттями? Будівельники виявили, що в плитах перекриття немає армування!
Розчищення інтер’єрів від пізніх нашарувань і підготовка конструкцій до реставрації. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
«Як усе це трималося? Відверто кажучи — на чесному слові, — ледве стримуючи емоції, розповідає Григорій Лисенко. — Ми наразі розібрали лише одне перекриття з неармованого бетону. Якщо цікаво, можна зайти й подивитися: на першому, третьому, четвертому поверхах ці конструкції ще зберігаються. Ані я, ані мої конструктори не можемо пояснити, як вони взагалі працювали. Товщина бетону — від 40 до 60 сантиметрів. Його просто залили на металеві балки-двотаври з кроком приблизно півтора метра. Жодного армування, суміш битої цегли із цементним розчином — і все.
Повоєнні втручання 1950-х — 60-х років у багатьох випадках не відповідали сучасним уявленням про довговічність конструкцій. Будівельні рішення часто приймалися ситуативно, а будували з того, що було під рукою
Конструкції даху, крокви та мауерлат — усе трухляве; металеве покриття має наскрізну корозію. Третій поверх, що був добудований у 50-х роках зі шлакоблоку, укладений на піщаний розчин замість цементно-піщаного. Виконання великої кількості локальних ремонтів без проєкту призвело до того, що в усіх стінах безліч прорізів для інженерних комунікацій без підсилення, тому такі стіни зазнали деформацій.
Чи існували під час повоєнного відновлення якісь чіткі нормативи, контроль якості, проєктна дисципліна? Я не беруся оцінювати. Але треба розуміти контекст: відновлення відбувалося в надзвичайно складний період. Київ двічі переходив із рук у руки, значна частина міста була зруйнована. Не вистачало ані коштів, ані фахівців. Після війни просто фізично бракувало людей, здатних виконувати складні інженерні роботи. Тому відновлювали так, як могли: з тих матеріалів, які були доступні, і тими силами, які залишилися. Це був вимушений компроміс часу, а не зразок інженерної якості».
Так формується жорстке перекриття, яке забезпечить просторову стабільність будівлі. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Повоєнні втручання 1950-х — 60-х років у багатьох випадках мали утилітарний характер і не завжди відповідали сучасним уявленням про довговічність конструкцій. Дійсно, будівельні рішення часто приймалися ситуативно, а будували з того, що було під рукою. Йшлося не про делікатну реставрацію, а про швидке відновлення функціональності: перекрити, укріпити, запустити в експлуатацію. Саме цим пояснюється строкатість конструкцій і технічна еклектика, яку команда побачила після демонтажу.
Загальний вигляд будівлі на Фролівській, 4 з боку вулиці: фасади, що підлягають збереженню. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Зараз будівельникам доводиться працювати не лише з будівлею, а й із наслідками кількох історичних етапів її існування, кожен із яких залишив у конструкції власний, не завжди передбачуваний слід.
Пливун під ногами: специфіка Подолу
Перекриття, що будь-якої миті могли обвалитися, — це, мабуть, найяскравіше враження про будівлю на Фролівській. Проте найсерйозніше завдання, яке стоїть перед командою, — зміцнення фундаменту. Саме міцність основи — гарантія довгострокових результатів будь-якого ремонту.
Демонтаж аварійних перекриттів у виробничих приміщеннях будівлі на Фролівській, 4. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Будівництво, а тим більше капітальні ремонти та реставрація на Подолі — завжди особлива специфіка, зумовлена складними інженерно-геологічними умовами району. Розташований у нижній терасі Дніпра, Поділ характеризується нестабільними лесовими суглинками, водонасиченими шарами та ризиком зсувів зі схилів прилеглих пагорбів, Замкової гори та самої Фролівської. Археологічні дослідження фіксують періодичні затоплення та зсуви, після яких прибережний простір разом із будівлями та вулицями перекривався суцільними відкладеннями глини та піску. Фундаменти історичних споруд часто спиралися на дерев’яні палі, старі дренажні системи чи ослаблені часом цегляні конструкції, що поступово втрачали тримальну здатність через підтоплення ґрунтовими водами.
Раніше у статті «Будинок на Фролівській, 4: між технічним станом і міським контекстом» Ольга Тихонова, технологиня-реставраторка архітектурної майстерні Ars Longa, докладно пояснювала, чому та яким чином старі будинки накопичують «утому». До того ж природно-геологічні умови Подолу перетворюють кожен проєкт на зону підвищеної інженерної невизначеності. Під час геологічних обстежень регулярно виявляються несподівані фактори: пливуни, що знижують тримальну здатність основи, штучне обводнення ґрунтів через аварійні мережі чи втрату гідроізоляції. Подібні виклики, наприклад, супроводжували реставрацію Андріївської церкви, де стабілізація схилу вимагала анкерування, посиленого дренажу та армування ґрунтів. Комплекс аналогічних заходів було визнано необхідним під час обстеження садиб на Почайнинській, Ігорівській та у кварталах Контрактової площі.
Природно-геологічні умови Подолу перетворюють кожен проєкт на зону підвищеної інженерної невизначеності. Під час геологічних обстежень регулярно виявляються несподівані фактори, як-от пливуни та штучне обводнення ґрунтів
Григорій Лисенко: «Історично ця територія — дельтові зони кількох річок: Почайни, Глибочиці, Киянки та Юрковиці, які протягом тисячоліть наносили мул і дрібнодисперсні відкладення. Фактично сучасний Поділ стоїть на ущільнених річкових наносах. Шар пливуна тут може сягати від 8 до 22 метрів. Ситуацію ускладнює стан міських мереж. Через зношені водогони, каналізацію та теплотраси вода постійно потрапляє в ґрунт. Через це на глибині півтора-два метри часто фіксують активне зволоження — не лише від природних ґрунтових вод, а й від техногенних витоків.
Будівля на Фролівській роками не обслуговувалася належним чином: у підвалі постійно стояла вода. З моменту початку робіт на об’єкті безперервно працюють три ґрунтові насоси та генератор. Тобто ми невпинно, кілька місяців поспіль, у режимі 24/7 відкачували воду. За сім-вісім місяців підвал уперше за довгий час став сухим».
Демонтаж покрівлі та аварійної кроквяної системи, яка потребує повної заміни. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Конструктив як стратегія порятунку
Після фіксації критичних ризиків команда переходить до вирішення проблем і формування нового каркасу жорсткості. Історично балки міжповерхових перекриттів поєднували лише окремі стіни, але не були об’єднані між собою в єдину просторову систему. Через це кожна стіна працювала майже автономно: у разі просідання фундаменту її не стримував жоден жорсткий горизонтальний елемент.
Нові перекриття планують виконувати як монолітну залізобетонну систему з просторовим каркасом. Як пояснив Григорій Лисенко, арматуру зв’язують із металевими балками, після чого здійснюють бетонування. Таким чином формується жорстке перекриття, яке забезпечить просторову стабільність будівлі без втручання у фасадну стіну, що визначена як головна цінність.
Паралельно з демонтажем аварійних перекриттів здійснюється підсилення стін. Застосовують металеві обойми: систему з кутиків і сталевих смуг, якими «обтискають» цегляні стіни та колони, особливо там, де є тріщини чи локальні деформації. Після монтажу металевого каркаса простір між ним і наявною кладкою ін’єктують спеціальною сумішшю. Фактично формується підтримуючий «корсет», який стабілізує ділянки, що втратили жорсткість.
На майданчику, за словами архітектора, діють стандартні, але обов’язкові для такого типу робіт заходи безпеки. Робітники працюють у страхувальних поясах, по периметру встановлені опорні риштування на рівні приблизно одного метра від наявних перекриттів.
На стінах будівлі — сліди неодноразових ремонтів і технологічні отвори, які пробивали під час прокладання комунікацій. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Щодо питання підсилення фундаментів на Фролівській, 4 — це фактично робота із самим середовищем Подолу, його складною й водночас вразливою геологією. Архітектор наголошує: технічно найбільш якісний сценарій — це ін’єкційне ущільнення ґрунтів. Метод забезпечує стабілізацію основи й майже повну гідроізоляцію знизу: припиняє капілярне підсмоктування вологи з ґрунту в тіло стін. Технологія нагадує принцип медичного шприца: в ґрунт вводять спеціальну ін’єкційну трубку, через яку під високим тиском подають розчин. Він заповнює порожнини, ущільнює масив і стабілізує основу. Обсяги ін’єкційного матеріалу визначатимуться після завершення технічних розрахунків і погодження кошторису із замовником.
Після старту робіт стало зрозуміло: йдеться не про косметичне втручання, а про повноцінний капітальний ремонт із глибокою інженерною перебудовою
Григорій Лисенко: «Для стабілізації ґрунтів знадобиться закачування значного об’єму ін’єкційного розчину. Конкретні цифри зараз уточнюються — замовник веде переговори щодо вартості робіт. Якщо рішення буде ухвалене, ми реалізуємо саме цей варіант. Це найбільш якісне й довгострокове рішення. Ін’єкційне ущільнення дає практично повну гарантію припинення надходження вологи з ґрунту. Для Подолу це стандартна практика: складні, насичені вологою ґрунти вимагають саме такого підходу, коли йдеться про історичну забудову. Технічно можлива альтернатива — бетонування плити без ін’єкційного ущільнення. Це дешевше, але з погляду гідроізоляції менш ефективно. Втім, остаточне рішення залежить від бюджету».
Якщо резюмувати, то стратегічні кроки порятунку будівлі такі:
- ремонт перекриттів забезпечить стабілізацію всіх стін будівлі;
- стабілізація ґрунтів за допомогою ін’єктування закріпить і зневоднить ґрунт під будівлею;
- заміна даху на новий виключить замокання конструкцій і їхнє промерзання;
- заміна вікон зробить стіни більш сухими, а будівлю в цілому — більш енергоефективною;
- тинькування та фарбування фасаду відновить захист стін від атмосферних опадів.
Тріщини в цегляній кладці стін на всіх поверхах — результат багаторічної експлуатації та відсутності належного догляду. Фото надане архітектурною майстернею Ars Longa
Ціна втручання: техніка, ризики, прозорість
Питання бюджету, за словами архітектора, стало одним із найчутливіших уже після старту робіт, коли стало зрозуміло: йдеться не про косметичне втручання, а про повноцінний капітальний ремонт із глибокою інженерною перебудовою. Фактичні витрати вже зросли приблизно вдвічі відносно первісних очікувань. І навіть після того, як розкрито близько 80% об’єкта, команда не береться гарантувати відсутність нових сюрпризів. Робота з історичною забудовою майже завжди означає роботу з невідомими: кожен демонтований шар відкриває наслідки попередніх втручань.
Процес просувається повільно через технічну складність і необхідність максимально обережного втручання. За словами архітектора, навіть якщо протягом року вдасться відновити перекриття і стабілізувати коробку будівлі без деформацій фасаду — це вже буде хороший результат.
Проєкт ведеться в режимі відкритого спостереження, з регулярними поясненнями технічних рішень, демонстрацією стану конструкцій та аргументацією складних інженерних кроків
У місті, де кожен демонтаж стає інформаційною подією, а мовчання коштує дорожче, ніж комунікація, дуже показовою є обрана стратегія публічності. Проєкт ведеться в режимі відкритого спостереження, з регулярними поясненнями технічних рішень, демонстрацією стану конструкцій та аргументацією складних інженерних кроків. Для команди це спосіб мінімізувати спекуляції навколо об’єкта, який має історичну та міську чутливість.
Водночас, за словами Григорія Лисенка, сама відкритість не впливає на якість рішень: «Публічність не змінює наш підхід. Ми завжди намагаємося працювати якісно, незалежно від того, чи дивляться на процес, чи ні. Наша майстерня називається Ars Longa, а повністю ця знаменита латинська фраза звучить як “ars longa, vita brevis est” — “мистецтво вічне, життя коротке”. Це не гасло, а принцип: якщо вже втручатися в історичну будівлю, то робити це так, щоб вона мала шанс прожити наступне століття».
