Поділ як місто в місті
Поділ — один із найдавніших районів Києва, де зародилися торгівля, комерція та промисловість міста. Історія цього кварталу сягає щонайменше IX століття, коли тут формувалися перші поселення біля Дніпра, а згодом район пережив монгольську навалу 1240 року, яка зруйнувала Верхнє місто, але не зупинила життя на Подолі. Роман Маленков, очільник Державного історико-архітектурного заповідника (ДІАЗ) «Стародавній Київ» та засновник ГО «Україна Інкогніта», зазначає: «Практично від заснування Києва й до нашого часу на цій території безперервно вирувало повсякденне життя. Після руйнування військами Батия Верхнього міста— тобто міста Володимира й міста Ярослава — саме Поділ фактично став Києвом. Нагорі залишалися переважно монастирі, храми та невелика, майже сільська забудова. У такому статусі Поділ перебував від XIII століття і аж до середини XIX. Тому історики нерідко й називають тогочасний Київ Подолом, адже саме тут концентрувалося міське життя».
Контрактова площа та її оточення з висоти пташиного польоту. Джерело фото: kyiv-heritage-guide.com
Фролівська вулиця слугувала важливим шляхом, що з’єднував монастирі, ринки та пристані Дніпра. У XVIII–XIX століттях цей район був осередком ремесел: тут працювали цехи кушнірів, шевців, рибалок, а також процвітала торгівля завдяки близькості до річки та Контрактової площі — історичного центру комерції. Також Поділ залишався осередком і духовно-освітнього життя: поруч діяв Флорівський монастир — комплекс із чотирьох старовинних церков, дзвіниці та близько десяти келійних корпусів, один із ключових релігійних і просвітницьких центрів Києва, де навчалися, переписували книги, зберігали знання.
Роман Маленков, очільник Державного історико-архітектурного заповідника (ДІАЗ) «Стародавній Київ» та засновник ГО «Україна Інкогніта»
Роман Маленков так описує історію місця: «Будинок на Фролівській, 4 розташований у середовищі надзвичайно щільного історичного контексту. У пішій доступності — Контрактова площа та кілька ключових обʼєктів міського середовища Подолу. Тут зберігся будинок кушнірського цеху — споруда допожежного періоду, кінця XVIII — початку XIX століття, а також колишня садиба Григоровичів-Барських. Зовсім поруч стоїть церква Успіння Богородиці Пирогощі — одна з найдавніших святинь Подолу. Неподалік ареал ще одного з архітектурних шедеврів заповідника “Стародавній Київ” — Покровської церкви, творіння Івана Григоровича-Барського, видатного київського архітектора, який суттєво вплинув на формування архітектурного образу міста.
Уже за сорок метрів починається Замкова гора — одне з ключових місць давнього Києва, де свого часу стояв Литовський, а пізніше — воєводський замок. Приблизно за двісті метрів — Андріївський узвіз, одна з найвідоміших історичних вулиць столиці».
Аерофотозйомка київського Подолу. Джерело фото: сайт Київської міської ради
Контекст, якого більше немає
За останні пів століття Поділ втратив частину архітектурної спадщини: зруйновані цехові будинки та промислові споруди залишили по собі тільки фрагменти, що нагадують про колишню єдність. Роман Маленков підкреслює масштаб: «Якщо говорити про втрати історичного середовища Подолу за останні десятиліття, то перелік виявиться доволі великим. Один із найпоказовіших прикладів — Гостинний двір. Оригінальна будівля, споруджена за участі Івана Григоровича-Барського, у радянський час була спотворена численними тимчасовими прибудовами… Замість реставрації її знесли у 1970-х роках. На початку 1980-х на цьому місці збудували нову споруду за історичними кресленнями, однак це був не збережений об’єкт, а новобудова, що лише відтворювала нереалізований свого часу проєкт».
Масштабні знесення в 1980-х роках торкнулися цілих кварталів: значну частину історичних будинків зруйнували на Боричевому Току, вулицях Гончарній, Воздвиженській та Кожум’яцькій, де з’явився сучасний житловий масив Гончарі-Кожум’яки. Безпосередньо поряд із Фролівською, 4 зникли цікаві об’єкти, як-от будинок шинку шевського цеху та будинок Рибальського, пов’язані із цеховою системою Магдебурзького права.
«Обидві споруди були зруйновані, ймовірно, у другій половині 1980-х років. Сьогодні на цій території створений терапевтичний сад, заснований Мікаелем Колвіллом-Андерсеном, — зазначає Маленков. — Втрати не обмежилися радянським періодом: у 1990-х, 2000-х і навіть 2010-х роках зникали старовинні промислові та житлові будівлі, включно з фабриками неподалік, а на їхньому місці виростали сучасні конструкції. У безпосередньому оточенні Фролівської, 4 зі старовинної фасадної забудови залишилися тільки деякі будівлі — зокрема, Фролівська, 1 і 1/6. Далі йде радянська споруда, що свого часу належала протезному заводу. Серед небагатьох збережених історичних об’єктів поблизу — будинок капітанші Амосової XIX століття, одна з останніх старих споруд перед підйомом на Замкову гору. На Притисько-Микільській вулиці історичне середовище збереглося краще: тут і комплекси Флорівського монастиря, і купецька забудова, і великі семінарські корпуси».
Відсутність ефективної пам’яткоохоронної політики, непрозорі забудови та недбалість власників призвели до того, що історичні споруди, які роками формували архітектурний контекст Подолу, стають «невидимими». Саме через системну проблему фіксації у 2019 році кияни започаткували ГО «Мапа Реновації» — незалежний проєкт, який створив базу даних закинутих і пошкоджених будівель Києва. Карта не лише фіксує стан об’єктів, а й служить інструментом їх збереження й повернення в міське життя. За оцінками фахівців, у районі залишається значна кількість будівель, що перебувають у незадовільному технічному стані, і це підсилює ризики їхньої втрати від стихії чи подальшої забудови.
Внутрішні дворики на вулиці Фролівській. Фото: відкриті джерела
Поділ, за словами Маленкова, за останні пів століття втратив значну частину свого середовища, і окремі вцілілі будівлі сьогодні сприймаються як поодинокі свідки зниклого міського шару. Фролівська, 4 — один із таких свідків, залишок пласту, де сусідні ділянки та вирвані фрагменти вулиці лише натякають на втрачений архітектурний ансамбль.
Справжня історія будівлі на Фролівській
Будівля на Фролівській, 4 встигла пройти через усі ключові етапи трансформації району, від ремісничо-торговельного осередку XVIII століття до промислового вузла XX століття, а тепер стоїть на порозі нового життя завдяки капітальному ремонту. Як пояснив керівник ДІАЗ, архівних документів, які б дозволяли в деталях відновити історію об’єкта, збереглося зовсім небагато, однак достатньо, щоб скласти достовірну біографію.
Життя на цьому клаптику починається ще наприкінці XVIII століття, коли на цій ділянці, тісно пов’язаній із Флорівським монастирем і ремісничим духом Подолу, діяли муровані лавки купця Юхима Митюка. Ці торговельні приміщення пережили одну з найбільших катастроф в історії Києва — Подільську пожежу 1811 року, яка знищила переважно дерев’яну забудову району, залишивши по собі згарище з попелу, цегли та димарів. Після пожежі квартал відбудовували за новими принципами: під керівництвом архітектора Андрія Меленського та за планами Вільяма Гесте Поділ отримав регулярну забудову, а цегла стала нормою. Саме тоді ділянка на розі Фролівської та Притисько-Микільської вулиць сформувалася як приватна садиба — мурована, з дворами, господарськими будівлями та поступовими трансформаціями в межах щільного кварталу.
Будівля на Фролівській, 4. Фото: Wikimapia
Роман Маленков деталізує історію будівлі: «У 1830-х роках садиба перейшла до родини Малиновських. Імовірно, саме Митюк продав їм цю нерухомість. Тоді це була кам’яна одноповерхова споруда з надбудованим дерев’яним поверхом. У 1870-х роках будівлю добудовували: з’явився другий мурований поверх. А приблизно у 1887 році садибу придбав відомий і заможний підприємець Сава Морозов. Це стало початком нової хвилі модернізації: між кінцем 1880-х і 1912 роком тут провели суттєву перебудову. Ймовірно, розібрали частину старих конструкцій, звели нові стіни з великими вікнами та високими стелями, що відповідало економічному підйому Києва початку XX століття. У той час змінювалися інженерні системи, вдосконалювалося опалення і з’явилася можливість робити великі віконні прорізи. Раніше вікна були меншими, оскільки великі отвори означали втрату тепла. Натомість нова архітектура демонструвала інший рівень комфорту й заможності. Стилістично споруда відійшла від еклектики середини XIX століття до рис модерну, а на фотографії 1912 року на фронтоні вже видніється напис про фірму «Сава Морозов і син». У 1915 році, коли Київ став прифронтовим містом Першої світової війни й сюди звозили тисячі поранених, у приміщенні розмістили протезний завод — відповідь на масову потребу в протезах».
Виробничий цех колишнього протезного заводу. Фото надане Ars Longa
Після націоналізації в радянський період будівля продовжувала виконувати державні та соціальні функції, зокрема як протезно-ортопедичне підприємство. Після Другої світової війни були впроваджені типові радянські рішення: з’явилися надбудова третього поверху зі шлакоблоку й різнотипної цегли та хаотичні адаптації під виробництво. Поступово втрачалися первісні елементи, а споруда адаптувалася під нові потреби без чіткої реставраційної логіки. Накопичувалися системні проблеми: багаторічне зволоження, корозія, неправильні ремонти, відсутність комплексного догляду. Стан будівлі погіршувався до аварійного: зруйнований дах, вертикальні тріщини через поверхи, проблеми з фундаментом і підвалами. У 2024-му цей державний об’єкт продали на аукціоні. Приватизація дала шанс на нове життя. Новий власник розпочав капітальний ремонт, спрямований на стабілізацію конструкцій і збереження наявних фасадів. Про наміри власника та плани архітектора PRAGMATIKA.MEDIA вже писала в матеріалі «Капітальний ремонт без ілюзій: що насправді відбувається з будівлею на Фролівській, 4». Навіть попри відсутність офіційного статусу пам’ятки архітектури, новий власник вирішив провести капітальний ремонт, а головне — зберегти фасад і ключові архітектурні елементи.
Поняття «фонова забудова» означає будівлі, які створюють історичне тло району. Роман Маленков пояснює: «Цінність таких об’єктів — у тому, що саме вони забезпечують цілісне сприйняття середовища, де окремі домінанти — храми, площі чи громадські будівлі — є органічними й гармонійними. Йдеться не обов’язково про унікальні архітектурні шедеври. Іноді цінність має навіть збережений фасад або коректно виконана історична стилізація. У багатьох містах Європи практикується відтворення втраченої забудови у формах XVIII–XIX століть, що дозволяє повернути історичний масштаб і просторову логіку. Із часом таке середовище починає сприйматися як органічне.
Розташування будівлі на Фролівській, 4, аерофотозйомка. Фото надане Ars Longa
Будівля на Фролівській, 4 розташована на території Державного історико-архітектурного заповідника “Стародавній Київ”, створеного наприкінці 1980-х років для збереження історичної архітектури Подолу та Верхнього міста. Споруда тривалий час не була внесена до реєстру пам’яток, однак через актуальність об’єкта та суспільний інтерес уже підготовлено картку щойно виявленого об’єкта культурної спадщини. Наступним кроком стане оформлення облікової документації пам’ятки».
Раніше на Консультативній раді при Департаменті охорони культурної спадщини КМДА проєкт було погоджено, а також, незважаючи на те, що будівля не є пам’яткою або щойно виявленим об’єктом культурної спадщини, було вирішено звернути увагу замовника робіт на необхідність дотримання законодавства у сфері охорони археологічної спадщини під час виконання земельних робіт та дотримання режимів використання історичного ареалу щодо збереження історичної забудови та збереження традиційного характеру середовища.
Стан фасадів будівлі на Фролівській, 4 з боку внутрішнього двору. Фото надане Ars Longa
Накопичена «втома» матеріалів: шлях до аварійного стану
Протягом усього свого існування обʼєкт фонової забудови на Фролівській, 4 зазнавав постійного впливу різноманітних факторів, що призвело до поступового пошкодження та часткового руйнування його конструкцій. Війна з її вибуховими хвилями лише посилила ризики. Фактично будівля досягла природної межі фізичного існування.
Ольга Тихонова, технологиня-реставраторка архітектурної майстерні Ars Longa, пояснює: «Такі споруди будувалися в певних умовах експлуатації та клімату, але із часом ці умови радикально змінювалися. Змінювався характер використання будівлі, проводилися ремонти й реконструкції, часто з додаванням нових елементів і втратою наявних. Усе це спричиняло внутрішні напруження в конструкціях, ослаблення матеріалів і появу таких характерних дефектів, як тріщини в кладці.
Ольга Тихонова, технологиня-реставраторка архітектурної майстерні Ars Longa
Особливістю саме старовинних будівель є те, що руйнівні впливи накопичуються протягом десятиліть і навіть століть. У матеріалах поступово формується так звана “втома” — різна в кожному елементі: цеглі, розчинах, дереві, металі чи штукатурці».
Серед ключових руйнівних чинників, які діють на старовинну субстанцію та спричиняють корозію, хімічне руйнування чи механічну деструкцію, Ольга Тихонова виділяє такі: механічні пошкодження та навантаження; статичні й динамічні навантаження; техногенні впливи; атмосферні чинники (дощ, сонце, вітер, перепади температур); сонячну радіацію; надмірне зволоження; агресивні хімічні реагенти (кислоти, солі, кисень, оксиди вуглецю, сірки тощо); біологічні агенти (грибки, мікроорганізми, комахи); вогонь і стихійні лиха.
Саме ця сукупність факторів, що накопичувалася роками, та ігнорування ситуації власником (у випадку Фролівської, 4 — державою) довели будівлю до аварійного стану, коли без професійного втручання подальше існування об’єкта опинилося під загрозою.
Щоб глибше зрозуміти сформований вигляд будівлі на Фролівській, 4 та визначити стратегію її порятунку, фахівці провели комплексне технологічне обстеження — візуальне, інструментальне й лабораторне. З характерних ділянок ранніх об’ємів відібрали проби матеріалів, щоб точно встановити склад первісних будівельних та оздоблювальних розчинів, а також колірну гаму фасадів на різних етапах існування споруди.
Підготовка до проведення робіт зі зміцнення фундаменту будівлі на Фролівській, 4. Фото надане Ars Longa
Ольга Тихонова детально описує результати аналізу: «Лабораторним аналізом установлено, що на дворових фасадах збереглося первісне оздоблення після добудови другого поверху — в первісному варіанті площини мали вигляд цегляних фасадів з опуклою розшивкою в кладочних швах. Раннє оздоблення — по клейово-вапняному пофарбуванню кольором, близьким до кольору цегли, наносилась декоративна розшивка валиком на цементному в’яжучому сірого кольору.
На чільних фасадах перше оздоблення (початок ХХ сторіччя) — цементно-піщана штукатурка, яка затиралася світло-сірим кольором цементної накривки, що деякий час стояла відкритою, — не фарбувалась. Надалі фасади фарбувалися в білий, вохристо-жовтий, теракотові кольори».
На основі натурних і лабораторних досліджень розроблено покрокову технологію ремонтних робіт, яка максимально наближена до відтворення ранніх оздоблень. Для кожного елемента фасаду — залежно від матеріалу та його технічного стану — створені окремі технологічні схеми. Багаторічний досвід архітекторів підкреслює ключові принципи: фізико-механічні властивості нових матеріалів мають бути максимально спорідненими з наявними, вони мусять бути стійкими до негативного впливу середовища та забезпечувати довготривале збереження об’єкта. Ці принципи лягли в основу плану порятунку будівлі.
Без порушень: чому фасад — головна цінність
Державний історико-архітектурний заповідник «Стародавній Київ», очолюваний Романом Маленковим, є комунальним підприємством, підпорядкованим Департаменту охорони культурної спадщини КМДА. Фактично це єдина система, де Департамент виконує роль державного регулятора, а заповідник забезпечує науковий супровід і експертизу.
Демонтаж згнилих міжповерхових перекриттів у будівлі на Фролівській, 4. Фото надане Ars Longa
Наприкінці минулого року фахівці Департаменту та ДІАЗ провели ще одне обстеження будівлі на Фролівській, 4, де на той час уже почалися ремонтні роботи. Під час огляду науковцям продемонстрували процес демонтажу радянських перекриттів. Роман Маленков пояснює: «Є припущення, що первісні перекриття могли бути зруйновані під час бомбардувань Києва в Другу світову війну. Замість них у повоєнний або пізніший радянський час (точна дата невідома, це могло бути і наприкінці 1940-х, і в 1970-х роках) встановили металеві швелери, які стали основою нових перекриттів. Ці елементи не розглядаються як архітектурно цінні — йдеться про типові радянські металеві конструкції. На момент огляду підрядники працювали із частиною цих балок: їх очищували від корозії, реставрували, фарбували та повертали на місце. У випадках значного зносу балки замінювали на нові, аналогічні за типом. За підсумками перевірки група науковців не виявила відхилень від затвердженого проєкту».
Фасад будівлі буде відремонтований і збережений. Фото надане Ars Longa
Але чи можлива потенційна колізія між запланованою процедурою внесення будівлі до реєстру пам’яток та продовженням ремонту? Щодо цього Маленков зазначає: «Формальних підстав для зупинки робіт немає. Об’єкт, імовірно, отримає статус пам’ятки архітектури, однак під час обстежень підвалів, усіх поверхів і тримальних стін фахівці дійшли висновку, що архітектурну цінність у цьому випадку становить передусім фасадна стіна. Внутрішні перегородки та планувальна структура історичної цінності не мають. До того ж не збереглося повних креслень чи достовірних матеріалів, які б фіксували вигляд будинку станом на початок ХХ століття, після перебудов, пов’язаних із родиною Морозових. Фактично є лише одна фотографія, якої недостатньо для науково обґрунтованої реставрації первісного вигляду».
У наступному матеріалі ми детально розкриємо проєкт відновлення будівлі: що саме зберігають, що оновлюють, з інфографікою та коментарями експертів.
