Недорогі, неформальні… нелегальні?
За класифікацією, запропонованою ринком нерухомості, яка враховує кілька параметрів — локацію, планування, пристосованість інженерних систем, інфраструктуру для працівників, безпекові характеристики — офісні приміщення, переобладнані з квартир у житлових будинках, відносять до класу «С» (економ) чи аж «D», який є останнім у ланці оцінювання. Навіть якщо квартирний офіс буде чудово оснащений і розташований у самісінькому центрі міста, елітарною офісною нерухомістю класу «А» та й бізнес-класу «В» йому не стати. Переваги сучасного БЦ або іншої будівлі, спеціально спроєктованої з розрахунком на ділову діяльність, компенсувати важко.
Але, можливо, власникам і орендарям офісно-квартирних метрів це і не потрібно? А що ж тоді?
Архітектор Олександр Кумейко констатує: квартира лишається дешевшою, ніж нежитлове приміщення, в купівлі й оренді, у сплаті комунальних платежів, експлуатації. Такий формат просторів для праці з’явився через нестачу доступних за вартістю приміщень невеликої площі. Першочергово саме внаслідок потреби, а не якихось трендів.
«Використання квартир-офісів у нас спричинене життям, економічними умовами, але досі не вирішене з погляду вимог нормативних», — Олександр Кумейко
Олександр Кумейко, головний архітектор «Кумейко Архітектс» та «Едельбург Архітектс»
Аура робочих просторів, розташованих у житлових будинках, неоднозначна. Навіть ті з них, що передбачають взаємодію з клієнтами, залишаються приміщеннями-відлюдьками. Переважно не мають великих вивісок, ховаються за домофонами і сходовими маршами. За їхніми дверима — «Нарнія», до якої не запрошують сусідів із поверху.
З одного боку, вони частково вписуються в ідею антиофісів, симпатичну представникам творчих професій і фахівцям, що занудилися працювати в безликих канцеляріях. Із тим, що місце, де проводиш пів життя, не має бути біло-сірим сховищем для принтерів, уже мало хто сперечається.
За бажання й фантазії власників тут можна створити щось цікаве — не надто формальний простір, який не цурається експериментів, вільний від жорсткого функціонального й візуального коду. Не боротися з приміщенням, а прийняти його специфіку, в історичних будівлях зберегти рідні балкони, підлогу або декор і доповнити їх сучасними інтер’єрними рішеннями, меблями, оргтехнікою. Результатом може стати «місце сили» для невеликих мистецьких колективів, дизайн-бюро, редакцій, стартапів.
Простори для праці, переобладнані із житлових квартир, з’явилися через нестачу доступних за вартістю приміщень невеликої площі. Фото: kjhmicro на Pixabay
З іншого боку, за тими самими причинами, зазначеними вище, після конвертації житла в офіс воно може перетворитися на «нехорошу квартиру», в якій невідомо що відбувається й турбує сусідів.
За відсутності фасаду, на поверхах простіше не афішувати ту діяльність, яку не хочеться робити надто помітною.
Посеред цих двох полюсів — багато варіантів, типологій діяльності й вирішення простору. Бюджетних і не надто, банальних, авторських, перепланованих, кабінетних.
Проте всі, і умовно гарні, і умовно погані, супроводжує однакове коло проблем.
Мешканцям будинків сусідство офісів скоріше не подобається, ніж навпаки. Паління та сміття на сходах, потік незнайомців, які заходять до під’їзду, шум і випадкові дзвінки у двері, додаткове навантаження на ліфт і відсутність вільних місць на парковці, інколи — встановлення камер спостереження для охорони офісу. Ризики від невдалого ремонту чи перепланування під час облаштування офісних приміщень із житлових, які можуть вплинути на цілісність і міцність усієї будівлі, стан її інженерних систем.
У великих містах у деяких багатоквартирних житлових будинках ділове життя майже повністю витісняє приватне. Джерело фото: pexels.com
Інколи протистояння між власниками квартир і офісів перетворюються на справжні війни
Тому часто власники або орендарі намагаються задобрити мешканців і досягти з ними консенсусу, виконуючи вартісний ремонт місць загального користування, дверей або ліфтів, беручи участь у впорядкуванні прибудинкової території.
Для них самих це велика кількість компромісів щодо приміщення. Квартирне планування накладає певні обмеження, такий простір складніше «відкрити», розпланувати кабінети й робочі місця. Санвузли, кухня, система вентиляції й кондиціювання, параметри звукоізоляції не відповідають вимогам сучасного офісного простору. І якщо робочий колектив більший, ніж середньостатистична родина, а працівники виконують різні функції, або приходять клієнти, замовники — створити дійсно комфортні умови для роботи й тривалого перебування в приміщенні важко.
Зображення прибуткового будинку штабс-капітана Рутковського в Києві, який планується реставрувати. Проєкт відновлення пам’ятки архітектури був відзначений премією International Property Awards. Зображення: Facebook-сторінка «Будинок “Особняк Рутковського”»
Чи можна якось із цим миритися? Реальність показує, що так, адже подібних офісів тисячі. В Києві, центрах інших великих міст є багатоквартирні житлові будинки, ділове життя в яких майже повністю витіснило приватне.
Та залишається дуже важлива обставина, яка завше мала б бути основою: такі офіси переважно поза законом.
Вийти з квартир і повернутися
«Штаб-квартиру просто так квартирою не назвали б!» — можливо, десь так подумав громадянин N. у пострадянських 90-х і переобладнав приватизовані метри в звичайній багатоповерхівці під потреби власної справи або на продаж.
Це фігура мовлення, але логіка тут справді є: визначення «квартира», похідне від латинського quartarius — «чверть», яке увійшло в багато європейських мов, означає не тільки приміщення, але й розташування. Наприклад, військ. Тож штаб-квартира — це головне розташування, головна контора, те, що англійською звучить як headquarter. Тому в сучасному світі так називають багато центральних офісів корпорацій та організацій.
Канцелярії виробництв і установ, КБ, НДІ минулого мали свої кабінети та простори, часто перевантажені громіздкою технікою, ЕОМ, приладами. Джерело фото: quora.com
Наші квартирні офіси на таку величину не тягнуть, але сучасна комерційна експлуатація приміщень, розташованих у житлових будівлях, нагадує також про практику дореволюційних прибуткових будинків.
Наприкінці ХІХ — на початку ХХ ст. у великих європейських містах їх були сотні. В Києві, за підрахунками дослідників міської історії, майже 900.
Власник — приватна особа або товариство, установа — розпоряджався квартирами, здаючи їх у житлову оренду або для розміщення контор, кравецьких чи репетиторських послуг, невеликих компаній, трестів.
Історія ця завершилася тим, чим ми всі знаємо: революцією, радянськими ущільненнями, переплануваннями, націоналізацією. Деякий час невеликі «офіси» тодішнього нотаріату або підприємців розміщувалися в номерах готелів. Індивідуальне підприємництво взяло короткий реванш у часи НЕПу, щоб зникнути на наступні 70 років.
За часів срср запиту на приміщення подібного штибу не існувало, бо не існувало бізнесу як такого і приватних практик, принаймні легальних. Квартири не були майном мешканців, варіювати їх призначення було не можна.
Численні канцелярії виробництв і установ, КБ, науково-дослідні інститути мали свої кабінети та простори, які б ми зараз назвали оупен-спейсами. Архіви того часу були величезними, бюрократія квітла, використовувалися громіздкі друкарські машинки або інша техніка, ЕОМ працювали на перфокартах.
Кубікли, винайдені в США, досі асоціюються з депресивними офісами, проте сучасний дизайн працює над тим, щоб ідея кабін і перегородок стала людяною. Джерело фото: www.tedesk.com
Через відмінні погляди на економічну діяльність, ізольованість від загального світового дискурсу ціла колекція західних стилів офісного дизайну, підходів до організації простору, всі ці німецькі Bürolandschaftʼи («офісний пейзаж», концепція планування офісних приміщень відкритого типу в 1950-х, в якій використовувалися нерегулярні патерни та органічна геометрія. — Прим. ред.), американські кабінки-кубікли, «гарячі столи» пролетіли повз нас.
Можливо, на них дивилися здалеку і враховували, але деталі планування, меблювання, опис інтер’єрних знахідок того часу не відшукаєш у підшивках вітчизняних популярних журналів. Усе вирішувалося згідно із санітарними нормами проєктування промислових підприємств і безпеки праці. Не оминув житлові й робочі простори і вплив постанови «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», він визначив їхній образ на багато років наперед.
Головним чинником, що мотивує підприємців орендувати офіси-квартири, залишається помірна ціна. Якщо вона буде зіставною з варіантами в сучасних БЦ, вибір очевидний: там комфорту більше. БЦ, який будується на вул. Кожум’яцькій у Києві. Джерело фото: edel-burg.de
Усе вирішують ДБН?
Архітектор Олександр Кумейко розповідає, що квартири, перероблені під бізнес, не можуть бути поєднані із житловою частиною, відповідно до чинних Державних будівельних норм України В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», які поширюються на проєктування нових та реконструкцію, капремонт і технічне переоснащення житлових будинків, приміщення громадського призначення. Створення таких квартир у наявних житлових багатоповерхівках передбачає комплексну реконструкцію.
У розділі 5 «Архітектурно-планувальні рішення», у частині, яка стосується нежитлових поверхів і приміщень, зазначаються особливості того, як можуть бути організовані вбудовані чи вбудовано-прибудовані приміщення з нежитловою функцією. Нюансів немало, і описані вони сухою нормативною мовою.
Олександр Кумейко, архітектор
«Головне для архітектора — проєктувати безпечні приміщення й середовище, в якому люди одне одному не заважають», — Олександр Кумейко
Архітектор пояснює: «Згідно із чинними вимогами, ми не можемо об’єднати, умовно кажучи, в одному під’їзді приміщення з різним функціоналом. Вони мають бути ізольовані.
До оновлення ДБН у 2019 році мова не йшла навіть про те, щоб у нових будівлях закладати нежитлові приміщення вище 3–20-го поверху. Наразі це робити можна, але за умови, що функціонали все-таки роз’єднані, вони не мають розташовуватися поряд. Так, у цокольному, 1–3-му й вищих поверхах житлових будинків допускається розміщувати вбудовані і вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення. Але, наприклад, ті, що займають площу до 3-го поверху включно, мають відокремлюватися від житлової частини протипожежними стінами та перекриттями, а вище 3-го поверху — відділятися в окремий відсік від житлової частини. Перекриття мають бути без вікон і дверних прорізів, протипожежні стіни — певного унормованого класу. І це не вичерпні вимоги.
Наразі використання житлових просторів під комерцію, зміна функції квартир відбувається стихійно, без нормативного обґрунтування».
Забудова Києва. Фото: Asya Tes на Unsplash
«Головне для архітектора — проєктувати безпечні приміщення й середовище, в якому люди одне одному не заважають, — продовжує він. — У разі роботи офісу, особливо, коли є штат співробітників, відвідувачі — це завжди додатковий рух у будинку, в його приміщеннях, на вулиці. Згідно із тими самими ДБН, на верхніх поверхах житлових будинків дозволено влаштовувати творчі майстерні. Чому? Бо в них нема великого напливу людей, такими приміщеннями користуються 1–2, до 5 осіб. І користуються системно: приїхали на роботу, поїхали з роботи, вийшли на обід. Це не спричиняє великої кількості перетинів із людьми, які там проживають.
Та питання не лише в тому, що вони одне одного бачать, а в тому, що використання приміщення, де людина мешкає, все ж інше, ніж того, де вона працює. Суть вимог саме в тому, щоб люди, які живуть у будинках, не мали нічого спільного з погляду вертикальних комунікацій із тими, хто робить тут бізнес.
Використання квартир-офісів у нас спричинене життям, економічними умовами, але досі не вирішене з погляду вимог нормативних».
Реконструкція частини приміщень або окремого поверху в житлових будинках старого фонду під комерцію має великий термін окупності, через це комплексно її виконують украй рідко. У призначених для бізнесу будівлях такої проблеми немає. Візуалізація БЦ «Олегівський» на Подолі. Джерело зображення: edel-burg.de
За словами Олександра Кумейка, теоретично такі простори можуть бути реконструйовані, щоб перехід із житлового в нежитлове приміщення, який де-факто відбувся або планується власником, дійсно став унормованим. Та якщо перевіряти це не на папері, а на практиці, з погляду виконання будівельних норм завше будуть знайдені невідповідності. Усувати їх у цьому типі приміщень — питання немалих фінансів.
«Якщо власник почне рахувати, скільки коштуватиме реалізація всіх зазначених містобудівних і архітектурних вимог, перелік яких йому може надати за запитом архітектор, то він зрозуміє, що ці витрати не компенсує навіть висока орендна плата за приміщення. Їхня окупність становитиме 10+ років, в Україні не звикли до таких термінів», — констатує архітектор.
«Колись усі ці приміщення, в яких було змінено функцію, стануть легальними, я маю в це віру.
Але ми також повинні враховувати фактор саморегуляції ринку. Скажімо, якщо вартість метрів відрегулюється так, що оренда офісів-квартир буде співставною з “правильними” нежитловими офісними та комерційними приміщеннями, йти в квартири бізнесам не буде сенсу. Кошти ті самі, а комфорту набагато менше», — зазначає Кумейко.
PRAGMATIKA.MEDIA: Отже, зі старим фондом ситуація не дуже втішна, але для нових будинків, що зводитимуться, все можна запланувати правильно?
Олександр Кумейко: Так, у нових проєктах ми можемо це нормально передбачити, проте тут починає працювати інше правило щодо планувань — економічна доцільність і, знову ж таки, доцільність із погляду запитів ринку. Чи є потреба в цих приміщеннях.
Із мого досвіду, коли ми починаємо проєктувати висотний житловий будинок, то вбудовані нежитлові приміщення вище другого поверху планувати немає сенсу. Вони не мають попиту.
В інвесторів, які вкладають кошти в такі приміщення, пізніше можуть виникнути проблеми з їх переданням в оренду. Навіть тих офісних просторів, які розташовані на другому поверсі. В новобудовах вартість інша, ніж на вторинному ринку, другий поверх коштує дешевше, ніж перший, але не набагато. Тому з боку інвестицій і їхньої окупності виникають питання. Ці приміщення можуть навіть «зависати», і з ними досить складно працювати.
P.M.: Несподівано.
О. К.: Це не можна робити скрізь. У центрі міст, у нових об’єктах у центрі столиці — так. І другий, і, можливо, навіть третій поверх можна реалізувати, але це все одно є певним завданням, із яким треба працювати. Зважуючи всі за і проти — що було б більш доцільним — можна дійти висновку, що краще передбачити там квартири, і замовник зможе продати їх швидше, ніж комерційні приміщення.
У країнах Центральної Європи приватні практики, кабінети лікарів часто розташовані на середніх поверхах житлових будинків. Їхню присутність у будівлі позначають лише невеликі таблички на вході. Джерело фото: www.archi-wiki.org
P.M.: За кордоном, наприклад, у країнах Центральної Європи, досить багато приватних практик, кабінетів лікарів розташовані на середніх поверхах житлових будівель. Також у Європі багато старого історичного фонду. Як це працює там?
О. К.: Скоріше за все, в проєкті будівель одразу закладена опція використовувати приміщення як нежитлові. Традиція працювати так у Європі більш давня, тому навіть у старих будинках це можливо.
Також є така реалія, як ліцензійні вимоги до приміщень, у нас вона теж існує, скажімо, до амбулаторій, маніпуляційних кабінетів, аптек.
МОЗ висуває певні вимоги до того, як мають бути оснащені заклади певної ланки, і ці нормативи іншого штибу, ніж, наприклад, ДБН. Вони не передбачають кардинальних втручань у конструкцію, загалом у будинок, і більшою мірою стосуються устаткування приміщення. Тому люди можуть виконати їх самостійно й отримати дозвіл на роботу.
Так чи інакше, в цих країнах це стовідсотково легально, інакше діяльність у приміщеннях не була б дозволена.
Проєкт «Промприлад.Реновація» в Івано-Франківську — перетворення простору радянського заводу на сучасний бізнес-кластер. Джерело фото: galka.if.ua
P.M.: Паралельно до конвертації квартир у нежитлові приміщення, яку ми з вами обговорюємо, у світі формується великий зворотний тренд — перетворення колись промислових, комерційних об’єктів на житло. Наскільки це актуально для України?
О. К.: Так, за кордоном є багато кейсів, це і промислові, і навіть складські будівлі, які переформатовують у житло. Цей тренд зрозумілий, тому що міста розвиваються.
Із погляду містобудівного планування все, що стосується промисловості, має розташовуватися не в центрі міста, а на периферії. Коли місто росте, йому в будь-якому випадку треба якось «переварити» цю промислову частину.
Як саме? Її треба по-новому інтегрувати в міську тканину. Промисловість більше не потрібна, офісної інфраструктури теж, можливо, саме тут багато не треба. Але містам завжди не вистачає житла, їх населення збільшується.
Те, як це робиться за кордоном, — це завжди складний комплексний підхід, комплексна реконструкція з економічним обґрунтуванням. Хотілося б на цьому акцентувати.
Для України наразі, як мені здається, це поки не актуально. У нас теж є певні проєкти, але перетворення переважно відбувається у форматі зносу попереднього об’єкта й будівництва житлового комплексу заново.
Можна згадати дуже якісний проєкт реновації частини колишнього заводу «Арсенал», але це все-таки про громадські простори, а не про житло.
Замість заводів — ділові простори та житло. Новий центр Kristal Plaza у Львові — доказ змін, які відбуваються у сприйнятті колись промислових районів міст. Джерело фото: avr-development.com
Планування офісного майбутнього
Ми також запитали в Олександра Кумейка, за якими проєктами сьогодні звертаються замовники комерційних та офісних просторів, чи змінилися їхні вимоги або очікування назагал.
Він розповідає про те, що до початку повномасштабної війни спостерігалося зростання запитів на якісну офісну нерухомість і якісне офісне планування:
«Цікавий момент, який ми впроваджували, орієнтуючись на західний досвід, — крок колон 8,1 х 8,1 м. Саме з такою сіткою колон у приміщенні можна розмістити оптимальну кількість робочих місць, реалізувати різні планувальні рішення — як відкрите планування, так і кабінетну систему або компіляцію офісів.
Я завжди звертаю увагу на те, хто саме буде працювати в просторі. У кожної професії власний світ. В офісах, де роблять багато дзвінків або проводять багато зустрічей — своя специфіка. На прикладі архітектурного бюро, проєктувальники можуть працювати у великому «акваріумі», при цьому конструктори більш зосереджені, у архітекторів та інженерів свій environment.
Розташування колон і відстань між ними значно впливають на варіанти планування офісного простору та його сприйняття працівниками. Джерело зображення: © Alex Lesage www.archdaily.com
Усі ці варіанти зручно втілити за зазначеного вище планування, але воно призводить до значимих рішень на рівні конструктиву будівлі. Це не стандартний проліт, який реалізується за допомогою звичних конструктивних рішень і схем, тому й собівартість будівництва інша. Замовникам подобається картинка, можливості таких приміщень, але не всі розраховують на їхню вартість. Можливо, зараз — тим більше».
«Раніше девелопери офісних центрів на більш ніж 50% знали, хто буде орендувати майбутні простори ще не завершеної будівлі, орієнтуючись на передзамовлення підприємців. Наразі цієї цифри і близько немає, — продовжує архітектор. — Оскільки зросла вакантність приміщень, виросли й вимоги орендарів. Вони переважно воліли б почати працювати в максимально готовому просторі, не витрачаючи час на ремонтні канікули. Ринок себе врівноважує: люди намагаються оптимізувати витрати й ухвалюють різні рішення. Деякі компанії залишаються в дорогих офісах, бо позиціонують себе певним чином або вже вклали в них мільйони доларів. Інші шукають компроміс і переїжджають у більш доступні, але комфортні для них приміщення.
«Раніше девелопери офісних центрів на більш ніж 50% знали, хто буде орендувати майбутні простори ще не завершеної будівлі, орієнтуючись на передзамовлення підприємців. Наразі цієї цифри і близько немає», — Олександр Кумейко
Із початком повномасштабної війни ситуація змінювалася неодноразово: ми пам’ятаємо, що був час, коли взагалі можна було не платити оренду, потім перейшли на якийсь відсоток ренти, і було дійсно багато вакантних місць. Із літа минулого року в доступних за ціною БЦ жодного квадратного метра не пустує. Як буде складатися надалі, які рішення ухвалюватимуть користувачі й замовники — сказати напевно поки не можна».
Ставлення до офісних просторів назагал і до офісів квартирних залежить від власного досвіду й того, яку позицію ви займаєте: власника, орендаря, архітектора, ріелтора, сусіда.
Український ринок нерухомості, зокрема й ділової, комерційної, переживає зміни. Система поки чинить цьому спротив, намагаючись faire bonne mine a mauvais jeu — мати добрий вигляд при поганій грі. Можливо, надалі «гра» стане ліпшою, в будь-якому разі зміни будуть враховані і прийняті.
Йти бізнесам і людям в ідеальні БЦ або в переобладнані простори, з дому на роботу — на роботу вдома, чи з квартири власної — у квартиру офісну? Аби було куди. Легально, безпечно і з радістю.
