Зона тишины. Майя Баклан: грамотные инвестиции в проектирование офиса

Одно из направлений в работе архитекторов и дизайнеров – инвестиционные проекты. Интерьеры под сдачу – яркий тому пример. А хороший пример – пространство для работы в историческом центре Киева, в котором вы не найдете типичных офисных решений. Библиотека, бар, летняя терраса в тени каштана, искусство украинских художников – таким видит современный work space автор проекта, дизайнер Майя Баклан. Скоро офис наполнится звуками принтера, кофемашины и голосами сотрудников, а пока здесь «место тишины», и мы пришли, чтобы увидеть все собственными глазами и узнать подробности.

Маша Голубка: Майя, вы реализовали офис для сдачи в аренду. В вашей практике уже были инвестиционные проекты?

Майя Баклан: Я очень люблю тему инвестиций. Недавно о ней, кстати, писали в Forbes. У меня большой опыт реализации интерьеров квартир для сдачи, а офис – впервые в практике.

М.Г: Как давно в Украине стала популярна идея вкладывать в дизайн квартир для аренды?

М.Б: Раньше для этой цели редко покупали недвижимость. В основном было так: тебе достался в наследство старый жилой фонд, сделал ремонт, сдаешь. Идея приобретать жилье и вкладывать в дизайн стала популярна за последние 5 лет. Но к сожалению, у нас пока неразвита культура работы в этом направлении. Люди думают, что квартира окупается в течение трех лет и ставят себе такую цель, но это миф, конечно. Кроме того, они полагают, если квартира под сдачу, то нужно вложить минимум и как можно больше получить на выходе. Но так не работает. Квартиры с кое-каким ремонтом сдаются за меньшие деньги. Математика простая: чем больше инвестиции, тем больше отдача.

Мария Голубка, редактор PRAGMATIKA.MEDIA и Майя Баклан, автор и дизайнер проекта

М.Г: В ваших инвестиционных проектах удается сделать качественный ремонт или вкладчик экономит?

М.Б: К счастью, я работаю в сегменте, где заказчик готов вкладывать в дизайн и понимает, что есть вещи, на которых не стоит экономить: инженерные коммуникации, освещение, основные отделочные материалы. Это и есть инвестиция на перспективу. Так в дальнейшем не придется тратиться на ремонт, и цена сдачи тоже будет выше. Это вопрос пропорций. В большинстве случаев люди не анализируют рынок самостоятельно, а смотрят, что делают другие и копируют. Поэтому важно показывать хорошие примеры с качественным и современным дизайном.

М.Г: Давайте вернемся к реализованному офису. Какие преимущества у такого пространства? Чем этот формат отличается от аренды в бизнес-центре?

М.Б: Если заказчик хочет уникальный, нетипичный интерьер, то он не пойдет снимать офисную ячейку в Gulliver или «Парус». Это совсем другой формат. Все устали от стандартных скучных офисов и хотят получить нечто особенное. Это должно быть не только место для работы, но и для отдыха, развития, тимбилдингов; место с особенной атмосферой, куда не только надо, но и хочется приходить. На этой мысли мы концентрировались, когда работали над проектом.

М.Г: С интерьером для конкретного заказчика, который выбрал конкретное помещение и конкретный дизайн, все понятно. Но в этом проекте с самого начала не определен клиент. Нет ли риска, что пространство останется без хозяина и затраченные средства инвестора не вернутся?

М.Б: Что касается рентабельности в этом случае – важно просто все правильно просчитать. У этого помещения слишком много преимуществ, чтобы остаться без хозяина. Это пространство в центре города с хорошей площадью, современными технологиями и качественным дизайном.

Если заказчик хочет уникальный, нетипичный интерьер, то он не пойдет снимать офисную ячейку в Gulliver или «Парус». Это совсем другой формат. Все устали от стандартных скучных офисов и хотят получить нечто особенное.

М.Г: Какие отличия между реализацией обычного офиса и офиса для сдачи в аренду? С какими сложностями вы сталкивались?

М.Б: В проектировании офиса все происходит по стандартной схеме. Когда клиенту резко поднимают аренду, ему срочно нужно переехать в новое помещение. HR-отдел подбирает локацию, отталкиваясь от цены и площади, не обращая внимания на другие аспекты. Клиент не хочет ждать проект, длящийся в среднем три месяца. Недвижимость ищут в спешке и ремонт делают на скорую руку. В результате – дизайн далек от совершенства. В инвестиционных проектах все продумывается заранее. Здесь мы получили пространство с большим потенциалом, у нас было достаточно времени на рабочую документацию, поэтому удалось все продумать до мелочей, грамотно спроектировать инженерные сети, оптимизировать бюджет, подготовив сметы.

Майя Баклан и Мария Голубка в библиотеке офиса

М.Г: Удалось все правильно просчитать и уложиться в бюджет? Все ли идеи были реализованы?

М.Б: Да, вполне. Кое-какие мелочи пришлось заменить, но несущественные. В целом все соответствует предложенному проекту, даже остался небольшой финансовый зазор, чтобы сделать красивую входную дверь в подъезд в историческом стиле.

М.Г: Для какого бизнеса предназначено это пространство? Здесь будет работать одна компания или несколько одновременно?

М.Б: Перед началом проекта мы проанализировали несколько рабочих моделей. Выбирали между коворкингом и офисом с отдельными кабинетами. Коворкинг бы получился очень дорогим для пользователей и был бы неконкурентоспособным на рынке. Схема с разделением кабинетов для разных компаний получалась сложной с точки зрения постоянства аренды и регулярного заработка инвестора. Самым подходящим вариантом оказался офис для одной компании.

М.Г: Но вы ведь не знаете, какая компания сюда придет. Как тогда работать с интерьером?

М.Б: В таких случаях, я считаю, заказчика нужно выдумать. В процессе работы я держала в голове образ всех своих предыдущих клиентов, для которых делала офисы. Мы старались создать универсальное пространство, чтобы оно было удобно для человека любой современной профессии.

Арт-объект Марии Куликовской

М.Г: Какие функциональные зоны и помещения здесь расположены?

М.Б: У входа вас встречает зона рецепции. Напротив стойки администратора есть вместительный гардероб для верхней одежды – его мы выполнили на месте бывшего проема. Во входной зоне в нише шкафа есть отдельный принт-поинт. Дальше – несколько рабочих комнат, небольшой скайп-рум и переговорные, две из которых можно объединять в одну с помощью трансформирующейся перегородки. Есть кухня со всей необходимой техникой и оборудованием (микроволновой печью, мойкой, посудомоечной машиной и холодильником), очень комфортные санузлы с душевой и окном, подсобное помещение с серверной, и, наконец, самая интересная зона – большая библиотека с барной стойкой и выходом на летнюю террасу.

М.Г: Какие требования вам диктовал «вымышленный заказчик» при реализации проекта?

М.Б: Необходимо учесть базовые потребности, без которых будет трудно находиться на своем рабочем месте. Прежде всего, это техническое оснащение – системы для обеспечения температурного, влажностного режима помещений, шумоизоляция, правильно подобранное светотехническое оборудование.

Майя Баклан на фоне абстракции Александра Богомаза

М.Г: Расскажите подробнее об освещении, кондиционировании, системе безопасности на объекте.

М.Б: Изначально здесь были серьезные ограничения по электрике, так как этот дом относится к старому жилой фонду. С переводом пространства в коммерческий формат появились новые требования по техническому оснащению. Для подключения вентиляции, кондиционирования, электроприборов мы завели на объект дополнительные 40 квт.

Много внимания уделяли светотехническому расчету, подбирали светильники исходя из температуры освещения, угла рассеивания, интенсивности светового потока. Очень важно, чтобы свет не был слишком холодный и слишком яркий, а источники света удобно располагались относительно рабочих мест.

Здесь запроектирована центральная система кондиционирования. Все оборудование скрыто за подвесным потолком. Обратите внимание, как в гипсокартоне выполнены кастомные канальные отверстия – это прекрасная альтернатива вентиляционным решеткам, эффективное и эстетичное решение.

Мы подумали об обеспечении безопасности. Здесь установлена система видеонаблюдения, на всех окнах – наружные управляемые роллеты, есть комнаты ограниченного доступа – вход по электронным карточкам.

Майя Баклан и Мария Голубка на фоне настенной росписи Сергея Кондратюка

М.Г: В связи с карантинами многие киевские офисы пустуют, стали сокращать площади, компании переходят на онлайн-режим. Вы заметили эту тенденцию и учитывали ли ее в проекте?

М.Б: Сейчас стараются не то чтобы уменьшать офисы по площади, а скорее делать их более гибкими. Большинство офисных работников, в том числе и мои сотрудники студии, хотят половину недели работать в офисе, половину недели – из дома, поэтому актуально создание рабочих зон для разных смен и нескольких пользователей. Мы предусмотрели стационарные и «плавающие» рабочие места.

М.Г: Чем вы еще руководствовались при организации рабочих мест?

М.Б: Раньше была популярна концепция open space, но сейчас все чаще от нее отказываются – большому числу сотрудников некомфортно весь день одновременно находиться в одном пространстве. Оптимальное число человек в комнате – до 12, поэтому мы сделали несколько комнат разной вместительности, учитывая нормативные требования к площади. Все кабинеты проектировались так, чтобы в них обязательно попадало окно.

В расстановке столов избегали посадки спиной к двери; рабочие столы не классического размера (60х120 мм), а укрупненные (1400х700 мм) – для размещения двух мониторов. Кроме эргономики, уделяли внимание эстетике. Нам хотелось уйти от типичной офисной мебели, которая всем надоела. Удалось найти кресла без «классической» блестящей ноги – Profim. Это единственный производитель с подходящей цветовой палитрой. Столы сделали нарядного белого цвета. В каждой рабочей комнате – озеленение, красивые детали, живопись.

Раньше была популярна концепция open space, но сейчас все чаще от нее отказываются – большому числу сотрудников некомфортно весь день одновременно находиться в одном пространстве.

М.Г: Какие вы использовали материалы? Что посоветуете для реализации коммерческих интерьеров?

М.Б: Прежде всего, стиль интерьера был продиктован настроением, духом места. Мы отталкивались от тех материалов, которые были здесь изначально и попытались их сохранить и подчеркнуть. Жаль, что историческая лепнина на потолке была сильно разрушена, и ее не удалось спасти, но мы украсили библиотеку современным декором в классическом стиле – для атмосферы.

Вы видите эту кирпичную кладку невероятной красоты? Это родные стены, их фактура – самая насыщенная в интерьере, все остальные отделки поверхностей мы сделали нейтральными. Так фон стен не спорит с искусством, которое здесь оставили художники.

В целом выбирали долговечные, износостойкие материалы. Во всех помещениях на полу – натуральный паркет. Он удобный в уходе, легко поддается реставрации и вообще красиво стареет. В санузлах использовали традиционную плитку «кабанчик» украинского производителя, правда, сложно было ее найти с матовой поверхностью, но мы справились. В кухне для оформления фартука выбрали панели FunderMax – альтернатива крашеному стеклу.

Майя Баклан : “Мне хотелось, чтобы сотрудники приносили сюда свои книги”

М.Г: Какие особенности в интерьере отличают этот офис от других?

М.Б: Самая необычная зона – библиотека, пространство, где можно отдохнуть, отвлечься от рутинной работы, поразмышлять, сменить обстановку, побыть наедине со своими мыслями. Я называю его «местом тишины». Здесь старые кирпичные стены, высокие стеллажи (хочется, чтобы люди приносили сюда свои книги), нарядные велюровые кресла благородного зеленого оттенка, французский камин, необычная лампа, которая дает акцентный декоративный свет – все эти элементы создают особенную, немного таинственную атмосферу, которую дополняют настенные росписи и скульптуры. Но «место тишины» может легко превратиться в шумное пространство, когда сотрудники соберутся на вечеринку. Для этого формата мы предусмотрели барную стойку, в которую интегрировали всю необходимую технику, в том числе и кофемашину.

М.Г: Расскажите об оформлении барной стойки. Она выглядит очень скульптурной.

М.Б: Для ее отделки была использована плитка испанского производителя Mutina. В процессе реализации мы слегка расширили стойку в габаритах, и заказанного материала не хватило. Тогда всплыл интересный факт – оказалось, мы были первые в Украине, кто работает с этой плиткой. Я очень удивилась. Поскольку сроки были уже очень сжатые и мы не могли ждать дополнительную поставку, часть элементов была выполнена вручную украинским керамистом.

За баром на стене вы видите роспись Игоря Селеменева – ее сюжет украшает цитата из композиции легендарной группы Joy Division: «Love, love will tear us apart again».

Настенная роспись Никиты Власова

М.Г: Как появилась идея поместить на территории офиса современный арт? Как вы познакомились с художниками и пригласили ребят? Кто они?

М.Б: Мне хотелось оживить рабочее пространство, привнести в него искусство, чтобы творцы оставили свой след. В этом проекте у меня произошло первое сотрудничество с художниками. С ними меня познакомила Кристина Власова. Здесь работали Никита Власов, Игорь Селеменев, Лида Мороз, Саша Богомаз, Сергей Кондратюк, Дима Тарасенко, Юра Мусатов, Владимир Сай, Маша Куликовская. Это все молодые художники, объединенные одной творческой коллаборацией – Художественные Мастерские Киевского Института Автоматики, арт-пространство на Татарке. Кстати, у них по вторникам день открытых дверей, можно прийти и ознакомиться с искусством, там очень интересно.

Работать с художниками – значит невольно становиться участником их необычного мира. Они такие, знаете, очень тонкие. Каждый хотел работать на объекте сам, в тишине, чтобы больше никто не присутствовал, не мешал погружаться в искусство. Но у нас была всего неделя на реализацию всех арт-объектов и живописи, и пришлось параллельно запустить некоторые процессы. Ребята оказались очень организованными и справились в нужные сроки, хотя все говорят, что творческим людям сложнее всего с дедлайнами.

М.Г: Какие идеи воплотили художники? По какому принципу размещались работы?

М.Б: В этом проекте я поставила ребятам задачу создать что-то позитивное, яркое, ироничное, даже если используется только черный цвет. Хотелось, чтобы работы излучали радость и жизнелюбие. Каждому художнику была выделена своя стена, а не холст: мне хотелось, чтобы искусство здесь было перманентным, незаменяемым. Я выбирала места для будущей живописи так, чтобы при рассмотрении каждой из них с любого ракурса в поле зрения не попадали арт-объекты других художников, то есть ни одна работа не спорила с остальными.

Настенная роспись Игоря Селеменева

Вот так и появилась абстракция Саши Богомаза, «Женщина-устрица» Лиды Мороз, черно-белые персонажи в кабинете Никиты Власова. Игорь Селеменев, как я уже говорила, сделал роспись стены за баром в библиотеке и оставил небольшой сюжет на террасе. Сергей Кондратюк выполнил горизонтальную работу на стене в переговорной. Дима Тарасенко создал очень необычный принт из разноцветных бананов в скайп-руме. Правда, похоже на обои? Из скульптур здесь представлены работы Юры Мусатова – все, что вы видите в нишах. Это керамика. В библиотеке на полке – скульптура пожилой женщины, которую выполнил Владимир Сай. Маша Куликовская «замуровала» ноги в стене – арт-объект из смолы. Мне очень нравятся такие необычные детали.

М.Г: Чем дорог для вас лично этот проект?

М.Б: В процессе работы над этим проектом мне посчастливилось встретить очень талантливых, классных профессионалов: как подрядчиков по общестрою, так и производителей. Ну и художников, само собой. С удовольствием буду продолжать наше сотрудничество и в других проектах. Нет ничего более приятного, чем встретить «правильных» людей для реализации задуманных идей. Это действительно очень ценно. Да и в целом здорово, что получилось реализовать такой необычный интерьер офиса, что у нашей команды была возможность все продумать до малейших деталей. Я вложила туда свои эмоции, душу, много любви и была в процессе сначала и до самого финиша.

Подробнее об этом интерьере можете прочитать в статье: https://pragmatika.media/project/zona-tishiny-ofisnoe-prostranstvo-ot-maya-baklan/