Маша Голубка: Майя, ви реалізували офіс для здачі в оренду. У вашій практиці вже були інвестиційні проєкти?
Майя Баклан: Я дуже люблю тему інвестицій. Нещодавно про неї, до речі, писали у Forbes. У мене великий досвід реалізації інтер’єрів квартир для оренди, а офіс — уперше в практиці.
М. Г.: Як давно в Україні стала популярна ідея вкладати в дизайн квартир для оренди?
М. Б.: Раніше із цією метою рідко купували нерухомість. Переважно було так: тобі дістався у спадок старий житловий фонд, зробив ремонт, здаєш. Ідея купувати житло та вкладати в дизайн набула популярності за останні 5 років. Але, на жаль, у нас поки що не розвинена культура роботи в цьому напрямку. Люди думають, що квартира окупається протягом трьох років, і ставлять собі таку мету, але це міф, звісно. Крім того, вони вважають: якщо квартира під здачу, то потрібно вкласти мінімум і якнайбільше отримати на виході. Але так не працює. Квартири із сяким-таким ремонтом здаються за менші гроші. Математика проста: чим більші інвестиції, тим більша віддача.
Марія Голубка, редактор PRAGMATIKA.MEDIA, та Майя Баклан, автор і дизайнер проєкту
М. Г.: У ваших інвестиційних проєктах вдається зробити якісний ремонт чи вкладник заощаджує?
М. Б.: На щастя, я працюю в сегменті, де замовник готовий вкладати в дизайн і розуміє, що є речі, на яких не варто економити: інженерні комунікації, освітлення, основні оздоблювальні матеріали. Це і є інвестиція на перспективу. Так надалі не доведеться витрачатися на ремонт, і ціна здачі теж буде вищою. Це питання пропорцій. У більшості випадків люди не аналізують ринок самостійно, а дивляться, що роблять інші, та копіюють. Тому важливо показувати хороші приклади з якісним і сучасним дизайном.
М. Г.: Повернімося до реалізованого офісу. Які переваги такого простору? Чим цей формат відрізняється від оренди в бізнес-центрі?
М. Б.: Якщо замовник хоче унікальний, нетиповий інтер’єр, то він не піде знімати офіс у Gulliver чи «Парус». Це зовсім інший формат. Усі втомилися від стандартних нудних офісів і хочуть отримати щось особливе. Це має бути не тільки місце для роботи, але й для відпочинку, розвитку, тімбілдингів; місце з особливою атмосферою, куди не тільки треба, а й хочеться приходити. На цій думці ми концентрувалися, коли працювали над проєктом.
М. Г.: З інтер’єром для конкретного замовника, який обрав конкретне приміщення та конкретний дизайн, все зрозуміло. Але в цьому проєкті від початку не визначений клієнт. Чи нема ризику, що простір залишиться без господаря і витрачені кошти інвестора не повернуться?
М. Б: Щодо рентабельності в цьому випадку — важливо просто все правильно прорахувати. У цього приміщення надто багато переваг, щоб залишитися без господаря. Це простір у центрі міста з гарною площею, сучасними технологіями та якісним дизайном.
Якщо замовник хоче унікальний, нетиповий інтер’єр, то він не піде знімати офіс у Gulliver або «Парус». Це зовсім інший формат. Усі втомилися від стандартних нудних офісів і хочуть отримати щось особливе
М. Г.: Які відмінності між реалізацією звичайного офісу та офісу для здачі в оренду? З якими складнощами ви стикалися?
М. Б.: У проєктуванні офісу все відбувається за стандартною схемою. Коли клієнтові різко піднімають оренду, йому терміново потрібно переїхати до нового приміщення. HR-відділ підбирає локацію, відштовхуючись від ціни та площі, не зважаючи на інші аспекти. Клієнт не хоче чекати на проєкт, який реалізується в середньому три місяці.
Нерухомість шукають поспіхом, і ремонт роблять нашвидкуруч. У підсумку дизайн далекий від досконалості. В інвестиційних проєктах все продумується наперед. Тут ми отримали простір із великим потенціалом, ми мали достатньо часу на робочу документацію, тому вдалося все продумати до дрібниць, грамотно спроєктувати інженерні мережі, оптимізувати бюджет, підготувавши кошториси.
Майя Баклан і Марія Голубка в бібліотеці офісу
М. Г.: Чи вдалося все правильно прорахувати і вкластися в бюджет? Чи всі ідеї були реалізовані?
М. Б.: Так, цілком. Деякі дрібниці довелося замінити, але несуттєві. Загалом усе відповідає запропонованому проєкту, навіть залишилися невеликі кошти, щоб зробити гарні вхідні двері в під’їзд в історичному стилі.
М. Г.: Для якого бізнесу призначений цей простір? Тут працюватиме одна компанія чи кілька одночасно?
М. Б.: Перед утіленням проєкту ми проаналізували декілька робочих моделей. Обирали між коворкінгом і офісом з окремими кабінетами. Коворкінг вийшов би дуже дорогим для користувачів і був би неконкурентоспроможним на ринку. Схема з поділом кабінетів для різних компаній виходила складною з погляду сталості оренди та регулярного заробітку інвестора. Найкращим варіантом виявився офіс для однієї компанії.
М. Г.: Але ж ви не знаєте, яка компанія сюди прийде. Як працювати з інтер’єром?
М. Б: У таких випадках, я вважаю, замовника треба вигадати. У процесі роботи я тримала в голові образ усіх своїх попередніх клієнтів, для яких робила офіси. Ми намагалися створити універсальний простір, щоб він був зручним для людини будь-якої сучасної професії.
Артоб'єкт Марії Куликовської
М. Г.: Які функціональні зони та приміщення тут розташовані?
М. Б: Біля входу вас зустрічає зона рецепції. Навпроти стійки адміністратора є місткий гардероб для верхнього одягу — його ми виконали на місці колишнього прорізу. У вхідній зоні в ніші шафи є окремий принт-поінт. Далі — кілька робочих кімнат, невеликий скайп-рум і переговорні, дві з яких можна об’єднувати в одну за допомогою перегородки, що трансформується.
Є кухня з усією необхідною технікою й обладнанням (мікрохвильовою піччю, мийкою, посудомийною машиною та холодильником), дуже комфортні санвузли з душовою та вікном, підсобне приміщення із серверною, і, нарешті, найцікавіша зона — велика бібліотека з барною стійкою та виходом на літню терасу.
М. Г.: Які вимоги вам диктував «вигаданий замовник» під час реалізації проєкту?
М. Б.: Необхідно врахувати базові потреби, без яких буде важко перебувати на своєму робочому місці. Насамперед це технічне оснащення: системи для забезпечення температурного режиму, вологості приміщень, шумоізоляція, правильно підібране світлотехнічне обладнання.
Майя Баклан на тлі абстракції Олександра Богомаза
М. Г.: Розкажіть докладніше про освітлення, кондиціювання, систему безпеки на об’єкті.
М. Б.: Спочатку тут були серйозні обмеження щодо електрики, оскільки цей будинок належить до старого житлового фонду. З переведенням простору в комерційний формат з’явилися нові вимоги до технічного оснащення. Для підключення вентиляції, кондиціювання, електроприладів ми завели на об’єкт додаткові 40 кВт.
Багато уваги приділяли світлотехнічному розрахунку, підбирали світильники, виходячи з температури освітлення, кута розсіювання, інтенсивності світлового потоку. Дуже важливо, щоб світло не було надто холодним і надто яскравим, а джерела світла зручно розташовувалися відносно робочих місць.
Тут запроєктована центральна система кондиціювання. Все обладнання приховане за підвісною стелею. Зверніть увагу, як у гіпсокартоні виконані кастомні канальні отвори: це чудова альтернатива вентиляційним ґраткам, ефективне та естетичне рішення.
Ми подумали про безпеку. Тут установлена система відеоспостереження, на всіх вікнах — зовнішні керовані ролети, є кімнати обмеженого доступу — вхід за електронними картками.
Майя Баклан і Марія Голубка на тлі настінного розпису Сергія Кондратюка
М. Г: У зв’язку з карантинами багато київських офісів порожні, стали скорочувати площі, компанії переходять на онлайн-режим. Чи помітили ви цю тенденцію та чи враховували її у проєкті?
М. Б.: Зараз намагаються не те щоб зменшувати офіси за площею, а скоріше робити їх гнучкішими. Більшість офісних працівників, зокрема мої співробітники студії, хочуть половину тижня працювати в офісі, половину тижня — з дому, тому актуальним є створення робочих зон для різних змін і кількох користувачів. Ми передбачили стаціонарні та «плаваючі» робочі місця.
М. Г.: Чим іще ви керувалися в організації робочих місць?
М. Б.: Раніше була популярна концепція open space, але зараз усе частіше від неї відмовляються — великій кількості співробітників некомфортно весь день одночасно перебувати в одному просторі. Оптимальна кількість осіб у кімнаті — до 12, тому ми зробили кілька кімнат різної місткості з огляду на нормативні вимоги до площі. Усі кабінети проєктувалися так, щоб у них обов’язково потрапляло вікно.
У розстановці столів уникали розсаджування спиною до дверей; робочі столи не класичного розміру (60х120 мм), а укрупнені (1400х700 мм) — для розміщення двох моніторів. Крім ергономіки, приділяли увагу естетиці. Нам хотілося уникнути типових офісних меблів, які всім набридли. Вдалося знайти крісла без «класичної» блискучої ноги Profim. Це єдиний виробник із відповідною палітрою кольорів. Столи зробили ошатного білого кольору. У кожній робочій кімнаті — озеленення, гарні деталі, живопис.
Раніше була популярна концепція open space, але зараз усе частіше від неї відмовляються — великій кількості співробітників некомфортно весь день одночасно перебувати в одному просторі
М. Г.: Які ви використовували матеріали? Що порадите для реалізації комерційних інтер’єрів?
М. Б.: Насамперед стиль інтер’єру був продиктований настроєм, духом місця. Ми відштовхувалися від матеріалів, які були тут спочатку, і спробували їх зберегти й підкреслити. Прикро, що історична ліпнина на стелі була сильно зруйнована, і її не вдалося врятувати, але ми прикрасили бібліотеку сучасним декором у класичному стилі — для атмосфери.
Ви бачите цю цегляну кладку неймовірної краси? Це рідні стіни, їхня фактура — найнасиченіша в інтер’єрі, решту оздоблення поверхонь ми зробили нейтральними. Так фон стін не суперечить мистецтву, яке тут залишили художники.
Загалом обирали довговічні, зносостійкі матеріали. У всіх приміщеннях на підлозі — натуральний паркет. Він зручний у догляді, легко піддається реставрації та взагалі гарно старіє. У санвузлах використали традиційну плитку «кабанчик» українського виробника, щоправда, складно було її знайти з матовою поверхнею, але ми впоралися. У кухні для оформлення фартуха обрали панелі FunderMax — альтернатива фарбованому склу.
Майя Баклан: «Мені хотілося, щоби співробітники приносили сюди свої книги»
М. Г.: Які особливості інтер’єру відрізняють цей офіс від інших?
М. Б.: Найнезвичніша зона — бібліотека, простір, де можна відпочити, відволіктися від рутинної роботи, поміркувати, змінити обстановку, побути наодинці зі своїми думками. Я називаю його «місцем тиші». Тут старі цегляні стіни, високі стелажі (хочеться, щоб люди приносили сюди свої книги), ошатні велюрові крісла благородного зеленого відтінку, французький камін, незвичайна лампа, яка дає акцентне декоративне світло, — всі ці елементи створюють особливу, трохи таємничу атмосферу, яку доповнюють настінні розписи та скульптури.
Але «місце тиші» може легко перетворитися на галасливий простір, коли співробітники зберуться на вечірку. Для цього формату ми передбачили барну стійку, в яку інтегрували всю необхідну техніку, зокрема й кавомашину.
М. Г.: Розкажіть про оформлення барної стійки. Вона видається дуже скульптурною.
М. Б.: Для її оздоблення була використана плитка іспанського виробника Mutina. У процесі реалізації ми трохи розширили стійку в габаритах, і замовленого матеріалу не вистачило. Тоді виплив цікавий факт — виявилося, ми були першими в Україні, хто працює із цією плиткою. Я дуже здивувалася. Оскільки терміни були вже дуже стислі і ми не могли чекати на додаткове замовлення, частина елементів була виконана вручну українським керамістом.
За баром на стіні ви бачите розпис Ігоря Селеменєва — її сюжет прикрашає цитата з композиції легендарного гурту Joy Division: «Love, love will tear us apart again».
Настінний розпис Микити Власова
М. Г.: Як виникла ідея помістити на території офісу сучасний арт? Як ви познайомилися з художниками та запросили їх? Хто вони?
М. Б.: Мені хотілося оживити робочий простір, привнести в нього мистецтво, щоб митці залишили свій слід. У цьому проєкті у мене відбулася перша співпраця з художниками. З ними мене познайомила Христина Власова. Тут працювали Микита Власов, Ігор Селеменєв, Ліда Мороз, Саша Богомаз, Сергій Кондратюк, Діма Тарасенко, Юра Мусатов, Володимир Сай, Маша Куликовська. Це все молоді художники, об’єднані однією творчою колаборацією, — Художні Майстерні Київського Інституту Автоматики, артпростір на Татарці. До речі, у них щовівторка день відкритих дверей, можна прийти та ознайомитися з мистецтвом, там дуже цікаво.
Працювати з художниками — значить мимоволі ставати учасником їхнього незвичайного світу. Вони такі, знаєте, дуже тонкі. Кожен хотів працювати на об’єкті сам, у тиші, щоб більше ніхто не був присутнім, не заважав занурюватися в мистецтво. Але ми мали всього тиждень на реалізацію всіх артоб’єктів і живопису, і довелося паралельно запустити деякі процеси. Товариство виявилося дуже організованим і впоралося в потрібні терміни, хоча всі кажуть, що творчим людям найскладніше з дедлайнами.
М.Г: Які ідеї втілили художники? За яким принципом розміщувалися роботи?
М.Б: У цьому проєкті я поставила завдання створити щось позитивне, яскраве, іронічне, навіть якщо використовується лише чорний колір. Хотілося, щоб роботи випромінювали радість і життєлюбство. Кожному художникові була виділена своя стіна, а не полотно: мені хотілося, щоб мистецтво тут було перманентним, незамінним. Я обирала місця для майбутнього живопису так, щоб під час розглядання кожного з них із будь-якого ракурсу в поле зору не потрапляли артоб’єкти інших художників, тобто жодна робота не сперечалася з іншими.
Настінний розпис Ігоря Селеменєва
Ось так і з’явилася абстракція Сашка Богомаза, «Жінка-устриця» Ліди Мороз, чорно-білі персонажі в кабінеті Микити Власова. Ігор Селеменєв, як я вже казала, зробив розпис стіни за баром у бібліотеці та залишив невеликий сюжет на терасі. Сергій Кондратюк виконав горизонтальну роботу на стіні в переговорній. Діма Тарасенко створив дуже незвичайний принт із різнобарвних бананів у скайп-румі.
Правда, схоже на шпалери? Зі скульптур тут представлені роботи Юри Мусатова — все, що ви бачите в нішах. Це кераміка. У бібліотеці на полиці — скульптура жінки похилого віку, яку виконав Володимир Сай. Маша Куликовська «замурувала» ноги у стіні — артоб’єкт зі смоли. Мені дуже подобаються такі незвичайні деталі.
М. Г.: Чим дорогий для вас особисто цей проєкт?
М. Б.: У процесі роботи над цим проєктом мені пощастило зустріти дуже талановитих, класних професіоналів: як підрядників із загального будівництва, так і виробників. Ну і художників, ясна річ. Із задоволенням продовжуватиму нашу співпрацю і в інших проєктах. Немає нічого приємнішого, ніж зустріти «правильних» людей для реалізації задуманих ідей. Це справді дуже цінно. Та й загалом чудово, що вдалося реалізувати такий незвичайний інтер’єр офісу, що наша команда мала змогу все продумати до найменших деталей. Я вклала туди свої емоції, душу, багато любові й була в процесі від початку й до самого фінішу.
