Prefabricated in Ukraine: структура, особливості та перспективи українського будівельного префабу

Prefabricated construction, prefab, precast, off-site construction — все це синоніми технології будівництва, в якій використовують попередньо виготовлені елементи або частини споруди. При згадці про збірне будівництво люди з неархітекторських кіл переважно уявляють собі невеликі, часто тимчасові споруди. Щось схоже на контейнери, шатра або будиночки в лісі, такі в англомовному світі називають «cabin».

Сучасні глемпінги, комфортні шале, мікробудиночки tiny houses та інші «хюґійні» будівлі є лише невеликою частинкою архітектури, в якій реалізується потенціал префабу. Про решту і українські контексти prefabricated construction ми постараємося розповісти далі.

Префаб — від англ. Prefabricated — «виготовлений заводським способом». Префаб-технології передбачають, що споруди зводяться з типізованих фрагментів або частин, виготовлених у закритому цеху та доставлених на майданчик

Збірні конструкції в будівництві масово використовуються щонайменше кількасот років. Для зручності цей досвід можна розділити на дві частини: будівництво житла і об’єктів інфраструктури — виставкових комплексів, стадіонів, мостів, аеропортів, транспортних терміналів тощо.

Щодо інфраструктури, згадується яскравий історичний приклад — британський Crystal Palace. Величезний виставковий павільйон зі скла та сталі був зведений у Гайд-парку для проведення Всесвітньої виставки в 1851 році. Після завершення події споруду, яка стала знаменитою, розібрали й перенесли в інший район, де вона простояла ще 85 років.

Префабриковані конструкції були використані в будівництві знакових споруд ХХ ст., наприклад театру опери в Сіднеї та паризького Центру Помпіду. Префаб став у нагоді для вирішення складних інженерних завдань під час зведення вантового мосту Øresund між Данією і Швецією, одного з найвідоміших європейських транспортних проєктів. Трубчасті секції тунелю, опори та кесони для гігантської конструкції доправляли із суходолу в підготовленому для монтажу стані. Свіжий масштабний проєкт — 30-кілометровий міст SHOAS, прокладений у 2020 р. через Брунейську затоку. Використання монтованих конструкцій дозволило зменшити кількість будівельного сміття та вплив на прилеглі заповідні мангрові болота.

Використання «будівельного конструктора» для житла в історії часто було відповіддю на складні виклики. Як то кажуть, не від хорошого життя, а в спробі забезпечити післявоєнне відновлення, вирішити житлове питання в епоху економічних зрушень. Навіть у середині нульових новий виток популярності префабів був спричинений кризою на ринках нерухомості в США та Європі.

У контексті війни, яку ми переживаємо, увага до можливостей швидкомонтованого будівництва в Україні теж кратно збільшилася.

Американський досвід використання ШМК починається з житла часів «золотої лихоманки», тоді багато домокомплектів постачалися з Німеччини, Франції і Китаю. В перші десятиріччя ХХ ст. прогриміла комерційна ідея американського ритейлера Sears, Roebuck and Co. Компанія створила каталоги з моделями різних котеджів, які мали фіксовану ціну. Клієнти замовляли житло й отримували матеріали поштою.

Після Другої світової війни у Штатах завдяки використанню префабів реалізувалася бюджетна американська мрія — містечка «Левіттауни» з білими парканчиками, побудовані для родин ветеранів. Це стало першим світовим досвідом масової малоповерхової забудови.

У європейських країнах, наприклад Британії, для подолання післявоєнної житлової кризи головні ставки теж робилися на будинки з дерев’яними та металевими каркасами (інколи для них використовували відходи авіаційної галузі), азбестовими панелями, пізніше — зі збірного залізобетону. Програма Emergency Factory Made (EFM) виявилася не такою успішною, як планувалося, але в період 1945–1955 рр. вона забезпечила британців 1,5 млн нових будинків.

Префаби і соціалізм — це про особистий досвід, перед очима стоять типові п’яти- і дев’ятиповерхівки. В часи, коли західний світ переважно концентрувався на індивідуальній малоповерховій забудові, в країнах Варшавського договору та власне СРСР квітло типізоване багатоповерхове панельне та блокове будівництво зі збірного залізобетону. Німецькі plattenbau, болгарські «панелки», радянські «хрущовки», «брежнєвки», «кораблі» і будівлі інших серій — таке житло стало маркером епохи. ЗБК на радянських спеціалізованих підприємствах, зокрема і в Україні, виготовляли більше, ніж у низці країн «недружнього Заходу». Домобудівні комбінати та заводи були об’єднані в окрему галузь. Як наслідок, ми маємо великий досвід виробництва та використання збірних залізобетонних конструкцій. Що ж до розроблення ширшої типології префабів, свободи архітекторської та інженерної думки в цілому — на жаль, було втрачено чимало часу.

Цікаво те, що ситуація певним чином перевернулася: наразі девелопери та виробники префабу в Україні переважно використовують його арсенал для індивідуальних рішень, натомість у світовій практиці збірні конструкції стали більш цікавими для масштабного чи висотного будівництва, особливо з урахуванням новітньої матеріально-технічної бази, можливостей BIM-проєктування.

У 2022 році в Роттердамі завершилося будівництво висотного комплексу De Zalmhaven. Проєкт був розроблений архітектурними бюро Dam & Partners, KAAN Architecten та реалізований девелопером AM & Amvest і компанією Byldis, яка спеціалізується на новітніх будівельних технологіях із використанням збірного залізобетону, сендвіч-панелей і фасадного оздоблення власного виробництва.

Одна з трьох башт комплексу, Zalmhaven I, заввишки у 215 м, стала найвищою житловою спорудою на теренах не тільки Нідерландів, але й загалом Бенілюксу. Небосяг повністю побудований зі збірних бетонних елементів. Під час будівництва Zalmhaven I використовували спеціальний закритий «ангар» із контрольованими температурними умовами та кондиціюванням, який переміщувався вздовж фасаду, завдяки цьому щотижня команда завершувала один поверх будівлі. Через швидкість і висотність робіт процес будівництва вежі в медіа називали «літаючою фабрикою».

Нідерландці Byldis — одна з компаній-лідерів Північної Європи, яка використовує новітні технології в будівництві. Заголовок на сторінці їхнього сайту промовляє: Prefab is fabulous (Префаб — чудовий, з англ. — Прим. ред.). Будуючи Zalmhaven, вони явно не керувалися міркуваннями подолання демографічної або якоїсь іншої кризи.

Разом із тим саме сьогодні глобальна будівельна спільнота стає уважнішою до архітекторів, дизайнерів, девелоперів, торгових марок з України. З використанням префабів вітчизняного виробництва будують за кордоном. Виробники матеріалів, модулів, домокомплектів орієнтовані не лише на внутрішній ринок, а й на закордонного споживача.

У відповідь на зростання інтересу до префабу в Україні та виклики воєнного часу в 2022 р. була заснована українська Асоціація Виробників Швидкомонтованих Конструкцій (PBAM). Наразі вона об’єднує більш ніж 300 компаній, а також експертів будгалузі, науковців, представників місцевих громад. Головною місією Асоціації зараз є об’єднання зусиль виробників у забезпеченні житлом ВПО і осіб, які втратили домівку.

Для того, щоб віднести той чи інший об’єкт до префаб-архітектури, не є важливим, з яких саме матеріалів він побудований, вони можуть бути різними. Важливо, ЯК саме

Світова методологія використання префабів оформилася в Modern Methods of Construction (MMC) — «сучасні методи будівництва», або «smart construction» = «розумне будівництво», яке спирається на інший арсенал, ніж звичне капітальне, монолітно-каркасне.

ММС об’єднує будівельні альтернативи, які передбачають розроблення, виробництво в контрольованих умовах і масове застосування різноманітних конструкцій. Це можуть бути об’ємні елементи та модулі (наприклад, цілі кімнати або секції), панелі та плити, виготовлені з різних матеріалів, каркаси, збірні фундаменти тощо. Таке будівництво має певну специфіку у виконанні з’єднань, щоб досягти якісних показників міцності, енергоефективності та швидкості монтажу.

Чому сучасний будівельний бізнес звертає увагу на префаб

Новітні методи будівництва мають низку переваг. Це стабільна і висока якість продуктів, адже всі «напівфабрикати» виготовляються в контрольованих умовах: чистих, сухих вентильованих цехах. Будівництво з префабів максимально чисте, без великої кількості будівельного сміття. Воно практично не залежить від погодних умов і пори року й може здійснюватися невеликою бригадою фахівців без використання складних риштувань і тривалих робіт на висоті в «люльці». Проєкти з використанням префабу реалізуються в рази швидше, ніж моноліт. Перераховані переваги є важливими для безпеки на будівництві.

Щодо економіки, прийнято вважати, що префаб-будівництво є вигіднішим, ніж монолітно-каркасне. Насправді вартість матеріалів часто зіставна з тими, що використовуються в класичних варіантах. А ось час і кількість фахівців, зайнятих на будівництві, мають значення. Коротші строки передбачають менші витрати на оплату робітникам (їх штат також менший), оренду обладнання й транспорту, витратні матеріали для офісів тощо.

Щодо оформлення швидкомонтованого будинку, залежно від типу він може бути зареєстрований як МАФ або навіть як транспортний засіб, або ж розглядається стандартний пакет документів на основі будівельного паспорта та права власності, договору оренди ділянки. Важливою характеристикою для визначення вимог до реєстрації є наявність або відсутність фундаменту.

Новітні технології дарують досить широкий простір конструктивних, планувальних рішень для архітекторів і будівельників, вибору фасадного оздоблення, і більшість із них ухвалюються «на березі».

Off-site construction зручне для проєктів із високою типізацією, коли є багато ідентичних або схожих просторів, наприклад для готелів, лікарень, гуртожитків, інституційних будівель. Часто префаб є оптимальним рішенням для ділянок зі складним рельєфом або там, де відсутні централізовані інженерні комунікації.

Головний креативний архітектор бюро archimatika Микола Морозов розповідає: проєкти, які передбачають використання префабів, мають бути дуже детально розроблені.

«Префаб потребує досконалого проєкту, який буде повністю продуманий не тільки архітектурно, але й технологічно. Архітектори мають працювати у зв’язці з технологами із виробництва, щоб розуміти всі можливості, яким чином може бути втілене те чи інше архітектурне рішення. І це місткий із погляду часу етап роботи ДО початку будівництва», — зазначає Морозов.

Стадії тут ніби міняються місцями: для префаб-будівництва характерний довший період створення проєкту і швидша реалізація. Натомість у класичній формулі будівництва, до якої більше звикла вітчизняна галузь, важливо швидко розпочати процес на рівні буріння на ділянці, встановлення паль для фундаменту тощо; потім триває будівництво, але квартири уже можуть продаватися.

«Префаб пропонує доволі багато цікавих можливостей із погляду фасадів для досягнення виразності будівлі, — розповідає архітектор, — можна створювати оригінальні фактури, і ці варіанти також можуть бути економічно доцільними. Ми мали декілька проєктів, де на рівні концепцій, проробок розглядали такі опції. Головно питання все ж таки в часі, специфіка українського ринку така. Має бути закладено достатньо часу на те, щоб якісно розробити рішення».

Інший момент, на який звертає увагу Микола Морозов, — соціальний. Покупці нерухомості не завжди вдаються в деталі того, що сучасні префабриковані конструкції — це не префаб із минулого. «Є певні асоціації із житловим спадком радянської доби, коли люди чують слово «панелька», воно зумовлює негативні паралелі. Якщо ми беремо історичні контексти, у тогочасних багатоповерхових будинках уся конструктивна схема складалася з панелей. Сучасний префаб може бути і каркасно-монолітним, або ж у споруді префабрикатами будуть тільки навісні елементи зовнішніх фасадів, наприклад. Проте часом люди не вдаються в ці подробиці», — відзначає архітектор.

Вкрай важливою для галузі є логістика: перенесення ШМК, модулів, контейнерного житла на ділянку чи будмайданчик. Тривала подорож від місця виготовлення до місця монтажу може суттєво впливати на загальну вартість через транспортні витрати за початково помірної ціни проєкту. Це варто враховувати під час вибору постачальника матеріалів або готових модульних юнітів.

Статистика українського ринку префабів

Для більш системного розуміння структури prefabricated construction в Україні PRAGMATIKA звернулася за коментарем до засновниці та голови Асоціації Виробників Швидкомонтованих Конструкцій (Prefabricated Buildings Association of Manufacturers), доктора філософії в галузі права (Ph.D.), керівниці міжнародних проєктів Аліни Москаленко.

За даними Асоціації, наразі український сегмент виробництва ШМК представляють більше 312 компаній (станом на початок березня 2023 р.). Ринок України наповнювався поступово, приблизно в нульових з’явилися «перші ластівки» — виробники будинків на основі контейнерів, металевих і дерев’яних конструкцій. У період 2011–2020 рр. до них додалися компанії, які працюють із технологіями SIP-панельного, CLT-панельного будівництва, розробляють типології збірних будинків із використанням соломи, очерету, технічної коноплі тощо.

У 2021 і 2022 роках попит на швидкомонтовані конструкції почав зростати, в галузі з’являються нові гравці. Причини цих змін зрозумілі: повномасштабна війна створила запит як на тимчасове і постійне житло для людей, що втратили свої домівки, так і на рішення для подальшої відбудови. Будівельний ринок України в умовах повномасштабної війни переживає складні часи, проте саме в сегменті префабу процеси доволі стрімкі.

«У 2021-2022 рр. зареєструвалося на 71% більше виробників, ніж у попередні два роки. Це супроводжується підвищеним попитом на об’єкти швидкомонтованого будівництва», — Аліна Москаленко

Голова PBAM звертає увагу на кілька особливостей українського ринку швидкомонтованого будівництва: по-перше, його сегментацію досить важко визначити кількісно, тому що ШМБ є частиною загального будівельного ринку. «По-друге, ринок представлений компаніями, які використовують різноманітні технології, ШМБ не завжди є основною діяльністю виробника. До 70–80% виробництва швидкомонтованих конструкцій і споруд наразі займає тіньовий ринок, — продовжує Москаленко. — Зараз ми спостерігаємо активну появу «гаражного» виробництва модульних будинків. Більшість виробничих потужностей ШМК розташовані в регіонах із підвищеною діловою активністю: на Київщині, у Львівській, Одеській, Дніпропетровській областях».

За даними PBAM, 24% українських компаній виготовляють та будують збірні споруди на дерев’яних каркасах, іще 18% — модульні будівлі на дерев’яних каркасах, 22% компаній — збірні будівлі на металевому каркасі та ще 13% — модульні будівлі на металевому каркасі. Залишок припадає на виробників SIP-панелей, CLT та інше.

Враховуючи, що ринок ШМБ є порівняно новим для України й тільки останні роки почав стрімко розвиватися, наявні суттєві прогалини у визначеннях і механізмах регуляції.

За словами Аліни Москаленко, досі майже відсутня або не систематизована термінологія щодо префабу та ШМК у ДБН, а також певні стандарти, нормативно-правові акти й захисні механізми, які б регулювали «правила гри» та забезпечували підвищення кваліфікації виробників. На жаль, це створює можливості для демпінгу та дискредитації технології з боку окремих представників бізнесу. Також є проблеми, пов’язані із застарілістю деяких норм.

«Дуже важливо гармонізувати національні і європейські стандарти. Країни єврозони мають більший досвід використання новітніх технологій будівництва, тому варто було б вивчити їхній досвід і наявні регуляторні механізми виробництва й будівництва ШМК, щоб розробити критерії якості префабів в Україні», — зазначає Аліна Москаленко. — Ці аспекти потребують уваги, разом із тим швидкомонтовані технології є абсолютним аналогом класичних, за умови дотримання всіх технічних вимог відповідають засадам екологічності та енергоефективності. Будинки, виготовлені з використанням сучасних ШМК, заслуговують на увагу кінцевих споживачів і насамперед тих осіб, житло яких зазнало значних пошкоджень/руйнувань. Зокрема як довготривале або постійне рішення».

Перевірка на практиці

Розповідати про галузь, не вивчаючи конкретні кейси та досвід практиків — марна справа. PRAGMATIKA залучила до висвітлення теми виробників матеріалів і домокомплектів, архітектурні бюро, які тривалий час працюють із технологіями prefabricate construction. Окремим пунктом нашої розмови була повоєнна відбудова країни та проблематика створення житла для українських ВПО.

Раніше ми публікували детальний огляд про Центр матері і дитини «Незламні матусі» у Львові — два будинки для матерів із дітьми та вагітних, які були вимушені залишити власні домівки. Проєкт цього тимчасового житла був розроблений бюро Sulyk Architects.

Архітектор Тарас Сулик розповідає: завдання, поставлені перед командою організаторами і замовниками, вимагали лаконічних архітектурних рішень, які можна було б швидко втілити. Будинки для «Незламних матусь» збиралися з попередньо виготовлених елементів.

«Коли йдеться про префаб, переважно це два способи зведення споруд: перший — коли використовується готовий модуль або кілька модулів, що збираються в один. І другий — коли зводиться збірна споруда із попередньо виготовлених деталей. В нашому випадку це саме другий варіант. Основа будинків була зібрана з готових панелей, дерев’яні ферми даху виготовлялися в цеху та монтувалися на об’єкті. Стіни з каркасу монтували вже на місці, оскільки часу на перевезення та монтаж у цеху не залишалось. Щодо зовнішнього оздоблення, то металеві листи фасаду також були виготовлені та порізані на фабриці, згідно зі специфікаціями. Деякі частини металевих деталей для з’єднань і примикань готувались на виробництві, решту формували на обладнанні безпосередньо на будівельному майданчику», — пояснює Тарас Сулик.

Наразі центр заселений більш ніж наполовину, він став тимчасовим домом для родин і новонароджених дітей, в рідних містах яких небезпечно. Дерев’яний каркас будівель може експлуатуватися до 50 років.

Sulyk Architects є авторами ще одного концепту, в реалізації якого передбачені префаб-технології: це серія невеликих будинків для життя за містом, які на 100% збиратимуться на виробництві. Вони мають характерний силует і відрізняються плануванням, площею та наповненням.

«Прості конструкції є найбільш привабливими і непідвладними часу. Наш пріоритет — не різноманітні чи екстраординарні конструкції, а екологічні, привабливі та доступні, — додає Тарас Сулик. — Ми переконані, що лаконічність — це найвища витонченість».

Команда поділилася з редакцією візуалізаціями.

В реальності війни увага до можливостей швидкомонтованого будівництва в Україні кратно збільшилася

Григорій Бойчук, архітектор, керівний партнер GRIM Architecture & Urbanism, засновник ГО «Твій дім в Україні», розповідає PRAGMATIKA: бюро має давній інтерес до модульної та префаб-технологій.

«Брейншторми з напрацювання та аналізу можливої планувальної структури в нашому колективі ми проводили ще років п’ять тому. На той час префаб в Україні не був аж надто популярним, тренд народжувався. Наразі ситуація зовсім інша, функціонує багато підприємств, які пропонують модульні рішення для приватних замовників. Найчастіше це невеликі індивідуальні житлові будинки або дачні варіанти, сауни, побутові приміщення. Модульні будинки дуже добре показують себе як заміна садибним будинкам або, наприклад, у сегменті відпочинкової, готельної нерухомості, в якому ми переважно і працюємо. Технологічно найчастіше це класичні каркасні будинки з дерева, інколи трапляється SIP-технологія».

«Теоретично ми розглядали можливість проєктування радіального містечка на 1000 осіб», — Григорій Бойчук

Бойчук пояснює: в українських реаліях цей підхід підкуповує фінансовою доступністю і зручністю. Мінімізується будівельний процес на самій ділянці, операційно залишається лише підготовка основи та мережі, фундаменту (якщо він є) та монтаж привезеної споруди або декількох її фрагментів. Архітектор відзначає: для світового ринку такі методи не є новинкою, проте мета і запити там уже трішки інші. Як приклад наводить 20-поверховий гуртожиток із префабів, збудований у лондонському районі Левішем.

Після 24 лютого минулого року, коли комерційні проєкти компанії стали на невизначену паузу, команда GRIM зосередилася на волонтерстві та пошуках рішень для ВПО.

«Разом із невеликою когортою однодумців ми сформували бачення можливих варіантів житла для українців, які втратили оселі. Сформувалося бачення ГО «Твій дім в Україні». У цих пошуках досвід роботи з префаб-технологією виявився корисним».

Першою концепцією GRIM Architecture & Urbanism у рамках створення житла для переселенців став індивідуальний житловий будинок «Дім», у проєкті була передбачена можливість додавати модулі по мірі збільшення родини або розвитку господарства. «За структурою це щось дуже схоже на садові кооперативи, де кожен має 5–6 соток землі та власний невеликий будинок. Теоретично ми розглядали можливість проєктування такого радіального поселення для 1000 осіб», — розповідає Бойчук.

Асортимент пропозицій від GRIM та ГО «Твій дім в Україні» доповнився проєктом модульних колівінгів із компактними квартирами. За задумом авторів, вони могли б використовуватися для постійного проживання ВПО і в перспективі перейти в сегмент гуртожитків/готелів або працювати як соціальне муніципальне житло для доступної оренди. Концепції були презентовані представникам влади, проте, як зазначає Григорій Бойчук, станом на сьогодні увага загальнодержавного апарату головно спрямована на створення системних стратегічних програм, як-от національний фонд відбудови, іпотека та інше.

«Зараз основна опора у будівництві містечок для ВПО — це міжнародні договори, співпраця з іноземними структурами, благодійними організаціями та фондами. Або ж реалізуються невеликі проєкти на місцях», — констатує архітектор.

Бойчук розповідає: в рамках діяльності ГО вдалося налагодити контакти з Коломийською міською радою в Івано-Франківській області та спільно розробити проєкт для містечка площею 10 га, інтегрованого в наявну міську інфраструктуру. Презентація відбулася 28 квітня 2023 року на Форумі Громад у Коломиї.

«Чи буде там стовідсотково використана модульна технологія — поки важко сказати, це не залежить виключно від нас. Але вона допомогла нам сформувати концепцію, бачення й основні параметри забудови», — підсумовує Григорій Бойчук.

Засновник і СЕО бюро Koleroviy Architecture & Design Олексій Колеровий має 20-річний досвід проєктування житлової та комерційної архітектури. Наразі архітектор задіяний у кількох програмах створення житла для осіб, які постраждали від війни. В рамках цієї роботи команді Koleroviy Architecture належить розробка зростаючого модульного будинку BE|LIVE.

Архітектор констатує: світовий ринок будівельного префабу росте шаленими темпами. «Я слідкую за дописами іноземних фахівців, один із них робить огляд нових виробництв щотижня», — розповідає він. Ще однією тенденцією є зменшення середньої площі житлових будинків. У США ця цифра змінилася від 300 м² до 145 м² за останні 30–40 років. Загальноєвропейський тренд — оселі для родини з чотирьох осіб площею не більше 80–90 м². Причини цього криються і в економіці, і в зміні ставлення людей до власного житла.

«Споживачі в минулому частіше обирали будинки «на виріст», плануючи жити в них якщо не все життя, то принаймні наступні 15–20 років. Зараз споживачі не купують великі будинки, пізніше змінюючи житло залежно від фінансової змоги, змін у родині, народження дітей, — зазначає Колеровий. — Ми всі стали набагато частіше переїжджати, тому для людей не так важливий розмір будинку, як можливість легко його купити і за потреби продати. Будинки з префабів значно зручніші в цьому плані. Мені імпонує і сама їхня ідея, і якість будівництва. За архітектурою off-site construction — велике майбутнє».

«З’явився ринок маленьких будинків, які не є «остаточними», але які допомагають родинам не відкладати життя і мрії на потім», — Олексій Колеровий

Колеровий зазначає: в минулі роки в цьому сегменті було задіяно не так багато архітекторів, а сама типологія і зовнішній вигляд префаб-будинків переважно не були аж такими привабливими, що всім хотілося в них жити. Кількісно обсяги виробництва збірного житла та класичних будинків не були зіставні. На українському ринку префабу архітектор чітко бачить «водорозділ» до і після 2022 року.

«Зараз же це становить досить великий відсоток роботи в Koleroviy Architecture & Design. Для партнерів ми є архітектурною компанією, яка розробляє проєкти будинків для серійного виробництва. Наразі бюро співпрацює з декількома виробниками», — розповідає Олексій Колеровий.

Співпрацю в рамках допомоги людям, які втратили житло, Колеровий із командою розпочали ще в травні 2022 року, тоді на pro bono засадах розробили концепцію для тимчасового містечка: «Вперше до участі нас запросила волонтерська організація. Реалізувати проєкт планувалося із залученням коштів від іноземних донорів. За планом це був комплекс із восьми наших будинків, розрахованих на 32 родини, на ділянці 1,4 га в Київській області, в якості альтернативи квадратним польським модульним містечкам. Доволі цікавий генплан із великим зеленим простором без машин, дитячим і спортивним майданчиком».

 

 

Містечко мали побудувати за два місяці і здати у вересні минулого року. За словами архітектора, для префаб-технологій це реальний термін, проте проєкт не був реалізований. «Зобов’язання з нашого боку були виконані, також почалося виробництво будинків. Фонд, із яким працювали, був готовий, проте згодом і виробництво, і сам проєкт зупинили. Земельну ділянку в користування на чотири роки мала надати місцева влада, вона також мала забезпечити інженерні мережі для містечка. Скоріше за все, саме в цих зобов’язаннях через певні причини відбулися зміни. Можливо, згодом проєкт відновиться», — розповідає Колеровий.

Проєкт будинків, про які йдеться, отримав назву BE|LIVE, це авторська модель, розроблена архітектурною компанією Олексія Колерового. Базовий будинок розрахований на чотири родини з окремими входами та двома спільними стінами. Кожен будинок BE|LIVE компонується з різних за площею блоків у 30, 40 або 50 квадратів. Таким чином можна створювати комфортне житло для різних користувачів та кількості осіб: з однокімнатними блоками, для великих і маленьких родин, родин із дітьми або для людей похилого віку.

«Будівельні префаби — наше невідворотне майбутнє, вважайте, так само, як ШІ і ChatGPT», — Олексій Колеровий

«Пізніше до мене зверталися представники місцевих органів влади, BE|LIVE пішов у мультиплікацію в державних програмах, — розповідає архітектор. — Наразі я вже не маю можливості відслідковувати, в яких містах вони будуються, це інший рівень комунікації».

«З BE|LIVE вийшла цікава історія, — ділиться Олексій Колеровий, — я багато розповідав про цей проєкт. Він був створений із соціальною місією, але згодом люди почали питати, чи могли б вони такий будинок замовити. Тому ми доробили проєкт для приватних клієнтів, змінивши внутрішнє планування.

Сама ідея того, що можна почати з одного блоку, наприклад, у 50 м², і мати можливість додавати інші, — зараз на часі. Багато українців сьогодні працюють на перемогу, витрачають ресурси для того, щоб допомагати нашим військовим, волонтерам. «Зростаючий» будинок може адаптуватися до змін у родині або фінансових можливостей власників. Таке житло дає можливість не відкладати потребу на потім. Мати невеликий дім — краще, ніж не мати нічого».

Архітектор вважає: для України префаб може стати одним із основних способів надати житло людям, які його втратили. Проте яким саме шляхом піде держава — важко визначити. «Скоріше за все, це буде якимось симбіозом новітньої технології і вже присутньої на ринку. Наявна технологія дозволить зберегти робочі місця для працівників, які задіяні в залізобетонному, капітальному сегментах, а нова технологія дасть нові місця і «швидке» житло», — зазначає Колеровий.

Архітектор звертає увагу ще на одну деталь: «Українські виробники сьогодні нарощують співпрацю з іноземними компаніями, виготовляють будинки для європейських замовників за зразками їхньої місцевої архітектури: ті ж самі фахверкові будинки, A-frame-будинки, барнхаузи тощо. Проте ця локальна європейська типологія, реалізована нашими виробниками, з точки зору замовника може виглядати як копія або ж імітація. Асоціативно це здається мені схожим на те, якби українці замовляли, скажімо, в Німеччині борщ. Як би ми до цього ставилися? Як би ми оцінили продукт? Чи могли б вважати його автентичним?».

На думку Олексія Колерового, дуже важливо розвивати власну типологію: «Ми маємо винайти українську автентичну архітектуру. Визначити ДНК українського будинку для того, щоб наші будинки були винятково зрозумілими і їх одразу можна було б вирізняти з-поміж іншої архітектури. Ми пережили час, коли нам нав’язували мову для комунікації. Архітектура житлових будинків — теж мова, і стосовно цього не повинно бути комплексу меншовартості. Хотілося б, щоб у Північній Америці, Європі замовники дивилися і казали: це гарний український будинок. Відзначали нашу креативність, працьовитість. Ці будинки також були б конкурентними за вартістю, тому що вони б не були копією і виділялися б на тлі інших. Це моя основна мета, те, з чим сьогодні я йду до виробників префабів, про що розповідаю. Куди бізнес міг би рухатися, де є точки великого росту і де нам варто бути».

Компанія Unitfab проєктує та виготовляє малоповерхові модульні будинки у власному цеху з 2019 р. За цей час бізнес пройшов шлях від двох виставкових будинків до реалізації готельних комплексів і котеджів у різних куточках країни. Компанія має досвід виготовлення будинків «під ключ» різної типології, в один або більше поверхів. Їх замовляють як індивідуальне житло, використовують для готельного бізнесу, орендних стартапів або як гостьові будинки для відпочинку на природі.

Модельний ряд Unitfab можна розділити на кілька категорій: котеджі для великих сімей площею 60–170 м², невеликі будинки 30–60 м², прибуткова нерухомість 15–40 м² для девелоперів і серія «Дім», яка була розроблена після початку повномасштабної війни для відбудови України. Також є серія зростаючих модульних будинків «Флетхаус», вона підходить для невеликих родин, які в майбутньому планують поповнення та добудову додаткових кімнат (такі будинки можна збільшувати від 50 до 140 м² по першому поверху або додавати другий).

Засновник і CEO компанії Володимир Мельнічук і менеджер по роботі з клієнтами Микола Поночовний розповідають: в технологіях будівництва й естетиці переважно орієнтуються на скандинавську практику роботи з деревом, для монтажу та герметизації використовують авторські напрацювання Unitfab, кріплення і мембрани, які застосовують провідні європейські фабрики модульного житла. Будинки виготовляються на дерев’яному силовому каркасі, можуть мати різні типи фасадів із використанням комбінацій дерева, металу, фіброцементних панелей і варіативне внутрішнє оздоблення.

Зараз головними своїми завданнями команда бачить допомогу мешканцям громад, які втратили будинки, і розроблення комплексів для реабілітації військових.

Вже з квітня 2022 р. компанія у всіх публічних каналах пропонувала власні потужності для відновлення житла. У співпраці з місцевим ГО та іноземними донорами Unitfab допомагає Великодимерській громаді, де під час російської окупації були зруйновані близько ста приватних будинків і ще 176 зазнали пошкоджень.

За словами Миколи Поночовного, потужності компанії дозволяють організувати паралельну виробничу лінію. Наприклад, за місяць можна виготовити десять і більше будинків площею 40 м². Швидкість залежить від розміру партії та варіантів оздоблення.

У перших двох будинках від Unitfab у Великій Димерці вже живуть люди. Виробництво з повним обсягом зовнішніх і внутрішніх робіт тривало місяць. «Ми отримали справді добрі відгуки, зараз триває комунікація громадського об’єднання з донорами щодо наступних партій будинків. Потреба у житлі велика, знадобляться сотні, — розповідає Микола. — Маємо надію, що не тільки в зазначеному населеному пункті, а і загалом в країні процес забезпечення людей житлом відбуватиметься швидше, щоб люди не були змушені чекати місяцями в орендованому житлі, у родичів, по декілька сімей в одному будинку, як багато наших знайомих. Модульні технології дають змогу отримати житло за місяць і почати налагоджувати своє життя».

На питання щодо відбудови українських міст із використанням потенціалу префаб-виробництв Микола Поночовний відповідає так:

«Після повномасштабного вторгнення ми спостерігаємо помітний приріст компаній у різних регіонах. Ці нові потужності створюють також і робочі місця — це важливо, у багатьох компаніях працюють переселенці, які втратили не тільки житло, а й роботу. Ми сподіваємося на якнайшвидшу перемогу та стрімке відновлення постраждалих міст».

До цього моменту ми розповідали про модульні і малоповерхові будинки. Досвід українського девелопера Royal House є особливо цікавим, тому що йтиметься про багатоповерхове префаб-будівництво.

Royal House — група компаній повного циклу, заснована у 2004 році, з патентом на авторську технологію стінових модулів і власними виробничими й будівельними потужностями. Візитівкою компанії є столичні житлові комплекси «Британський квартал» та «Нова Англія» (ЖК отримав відзнаку з енергоефективності в рамках програми «Людина Року»). Вже під час повномасштабної війни в кінці 2022 р. Royal House був відзначений премією IBUILD-2022 як девелопер року.

«Коли ми починали, в Україні ніхто не виробляв стінові модулі, які були б відразу утепленими, з оздобленням і встановленими склопакетами», — Олексій Білоконь

«Сучасне цивільне будівництво часто поєднує класичну і prefabricated-технології. Ми сміливо зараховуємо себе до префаб-компаній, адже внутрішні і зовнішні стінові модулі повністю виготовляємо на власному виробництві», — розповідає комерційний директор компанії Олексій Білоконь.

Ідея винаходу народилася у 2012 році, коли компанія змінювала вектор діяльності від будівництва приватних індивідуальних котеджів до багатоквартирних житлових проєктів. «Ми стикнулися з тим, що тогочасні технології, які використовувалися на будівництві, не могли забезпечити потрібну якість обробки фасадів, стиковки швів, установлення вікон тощо, — пояснює Олексій Білоконь. — Тож виникло рішення перенести більшу частину будівельного процесу в приміщення і організувати високотехнологічне конвеєрне виробництво. В Україні на той момент ніхто не виробляв стінові модулі, які були б зразу утепленими, з оздобленням і встановленими склопакетами. Ми володіємо патентом на цю технологію».

Виробництво розпочиналося з невеликих партій і з 2012 до 2023 року розширилося до 140 тис. м² готового житла на рік. Білоконь розповідає: за добову зміну в цехах виготовляється близько 25 стінових модулів, це можна порівняти з площею чотирьох однокімнатних квартир. Потужності компанії дозволяють одночасно постачати продукцію на 2–3 великих будмайданчики, тобто здатні забезпечувати одночасне зведення кількох проєктів.

 

Технологія виробництва готових стінових модулів Royal House сертифікована за європейськими стандартами СЕ, це полегшує взаємодію із закордонними замовниками.

«На сьогодні у нас є до десяти проєктів в Австрії та Словаччині, як уже реалізованих, так і тих, що перебувають на стадії завершення чи будівництва. Проте більшою мірою ми зосереджуємося на якісному девелопменті житлових комплексів в Україні, — зазначає Олексій Білоконь. — Ми розуміємо виклики війни і велику нестачу якісного житла, відкриті для переговорів і співпраці з європейськими колегами та організаціями. Сподіваємося, що як тільки повномасштабна програма реновації зруйнованих територій розпочнеться, наша технологія стане максимально корисною для цього процесу».

У квітні 2022 року компанія Royal House подала заявку для використання власної префаб-технології у програмі відновлення зруйнованого житла. Наразі девелопер бере участь у тендері європейського грантового фонду на будівництво житлових будинків у десяти містах України.

Перспектива префаб-відбудови

Плануючи реабілітацію пошкодженої інфраструктури та відбудову житла, сторони (влада, місцеві громади, донори та галузеві експерти, залучені до процесу ухвалення рішень) мають об’єктивно оцінювати потенціал виробників і підприємств, які вже присутні на ринку, і нових гравців — новостворених або закордонних компаній. Що ті можуть і готові запропонувати країні для відновлення та на яких умовах співпраці.

Експлікуючи цю проблему на український префаб, важливо пам’ятати: пошкоджені українські міста потребуватимуть тисячі нових багатоповерхових будинків. Не всі потреби можна задовольнити малоповерховою або садибною забудовою. Швидкість у цьому контексті критично важлива, теоретично її могло б забезпечити великопанельне і блокове будівництво нового зразка.

Дослідження PRAGMATIKA, навіть якщо воно було побіжним, свідчить: велика частка компаній орієнтована на будівництво якісних, але невеликих за площею індивідуальних будинків. Наскільки українські виробництва здатні забезпечити висотну відбудову з використанням префабрикованого залізобетону або сучасніших блокових, панельних рішень?

Володимир Брунько, керівник відділу Українського зонального науково-дослідного і проєктного інституту по цивільному будівництву «КиївЗНДІЕП», зазначає: вітчизняний ринок ЗБК був радикально більшим, але роками втрачав питому вагу. Пропонований виробниками асортиментний ряд значно скоротився, і особливо це стосується крупнопанельних рішень на цілу квартиру або кілька квартир. На думку експерта, ринок усе ще розструктуровується.

Деякі підприємства із 40–50-річною історією зберігають присутність на будівельному ринку дотепер, інші з’явилися вже в роки незалежності. Говорячи про Київщину, можна згадати домобудівний комбінат ПрАТ «ДБК-4» (входить у корпорацію ДБК-Житлобуд), Броварський завод ЗБК, Богуславський завод ЗБК (торгові марки «Богуславські бетони», «Formico Prefab»). Підприємства, які виготовляють залізобетонні конструкції, є практично в кожному регіоні, їхня активність, технологічна база та економіка різні.

БК «Будова» — група компаній із замкнутим циклом реалізації девелоперських проєктів, відома в Одесі та на півдні країни. Девелопер із 30-річним стажем діяльності протягом трьох років реалізує проєкти каркасного будівництва. В цехах «Будови» наразі виготовляються стінові модулі зі склофібробетону (GRC), збірні залізобетонні вентиляційні блоки, плити балконів і перекриттів тощо. В процесі збірки перебуває нова технологічна лінія виробництва префабів для житлових будинків Well-Being ConTech. Компанія активно транслює зацікавленість у масштабуванні власних потужностей та участі у відбудові країни.

Ми вже згадували про досвід девелопера Royal House. Компанія має сучасний промисловий комплекс і добре розвинену логістику. У виробничих цехах виготовляються не тільки стінові модулі, але й віконні системи, архітектурно-декоративні елементи.

Реанімація всієї галузі українських домобудівних комбінатів є складною ідеєю. Основними причинами Володимир Брунько називає фізичний і моральний знос. Під фізичним мається на увазі поважний вік багатьох технологічних ліній, далеко не всі вони здатні забезпечувати умови, якість і об’єми виробництва, які б відповідали сучасним вимогам. Моральний знос — це застаріла типізація продукції. Кожен радянський домобудівний комбінат мав планувальну номенклатуру, переважно неактуальну для сьогодення.

«Типологія житла була досить обмежена за планувальними можливостями і комфортом. Вона не відповідає сучасним принципам енергозбереження, потребам і смакам споживача і є повністю застарілою», — констатує Володимир Брунько.

Безумовно, нові підприємства можуть бути створені, модернізація галузі можлива, але для цього потрібно розуміти попит, який нині переключився на індивідуальні проєктні рішення. Капітальні вкладення в нові виробництва без гарантії збуту продукції для бізнесу — це величезний ризик.

Володимир Брунько: «Не враховуючи вибір користувачів і ризики, можна створити «резервацію», яка пізніше стоятиме порожня»

Брунько зазначає: ситуація, що склалася, спричинена не технічними бар’єрами або чиїмсь лобі, а об’єктивними оцінками гравців ринку — щодо очікуваних об’ємів продажів, надійності збуту і поведінки споживача. Війна, що триває, ускладнює ці розрахунки. Для відбудови важливо прогнозувати не тільки розвиток подій на фронті, але й демографічні чинники, споживацьку поведінку людей. Скільки людей із тих, хто наразі виїхав, повернуться додому, а скільки змінять регіон проживання. Прості, але складні прогнози: кількість людей, які житимуть на певній вулиці, машин, які їхатимуть новим мостом. Дітей, які будуть навчатися в новозбудованій школі.

«Стосовно розвитку територій, перед нами стоять дуже складні питання оцінки ризиків — і визначення, хто платитиме за ці ризики», — зазначає Володимир Брунько. Наразі експерт часто бере участь в обговоренні варіантів будівництва нового житла в громадах. Він розповідає PRAGMATIKA: незважаючи на те, що місцеві влади щиро намагаються врегулювати аспекти відбудови в рамках ОТГ, досі не до кінця зрозуміло, хто буде власником, замовником, балансоутримувачем нових об’єктів.

«Поки що не вироблено юридичного механізму, гарантій того, що побудований об’єкт буде заповнений. Проблема починається з того, що, скажімо, людина раніше проживала в певному місці, і в 90% ситуацій їй запропонують інше. Це одразу порушує гарантії того, що вона прийме цей варіант довгостроково. Особи, які втратили житло, не є замовниками: у них фізично немає коштів, вони очікують на певні компенсації. Виникає розрив між замовником і користувачем».

«Імовірність того, що об’єкт буде побудований і споживачі будуть ним задоволені, можна підвищити, якщо на етапі проєкту буде підтвердження вибору людей (наприклад через певний внесок, заявку тощо), — продовжує Володимир Брунько. — В іншому разі у нас можуть з’являтися будинки, які відповідатимуть естетичним і техніко-економічним вподобанням мера, донорів чи архітекторів, але не факт, що вони подобатимуться мешканцям. Різним поколінням, жінкам із дітьми, чоловікам тощо».

«В реальному житті із цим стикається кожен проєктувальник, — ділиться експерт. — У цьому, зокрема, проблематика котеджної забудови. Коло бажань у кожного потенційного власника садибного будинку на порядок більше, ніж у власника квартири. Фахівці з досвідом, які зараз беруть участь у створенні механізмів для відбудови, переважно розуміють цю проблему».

Тема велика, але не нова для нашої країни. Напрацювання щодо цифровізації даних, розроблення фінансових моделей для компенсації зруйнованого житла — всі ці теки вже лежали на столах фахівців Мінреінтеграції та попередніх відомств після розгортання збройної російської агресії проти України та анексії Криму у 2014 році. Влада перебувала в пошуку єдиного централізованого механізму. Для яких із тодішніх варіантів можливий апдейт сьогодні або які нові варіанти будуть затверджені? Скоріше за все, питання відкрите.

Але як би об’єктивно складно не було дати на нього відповідь, країна мусить це зробити.

 

Матеріал створено за участю CFI, Agence française de développement médias, у рамках проекту Hub Bucharest / Residency Yak Vdoma.