Жити, працювати, відпочивати. Що таке mixed-use?

Стиль життя LiveWork Play не просто завоював своє місце під сонцем, а став ледь не головним фактором, що визначає успіх проєктів на ринках нерухомості в усьому світі і в Україні зокрема. Так, житловий комплекс White Lines від девелоперської компанії A Development і архітектурної компанії ARCHIMATIKA вийшов у фінал престижного міжнародного конкурсу World Architecture Festival у категорії Commercial mixed-use. Давайте розберемося із самим феноменом мультифункціональності в міському середовищі.

Місто та функція

Якщо уявити місто як певний каркас із магістральних ліній і вузлів, поєднаних між собою різноманітними зв’язками, а простір між лініями каркасу — як «тканину», то легко припустити, що щільність цих умоглядних ліній і взаємозв’язків залежить від напруженості функціональних процесів, які протікають у міському середовищі.

Мультифункціональність, яка, таким чином, є наступним логічним етапом після монофункціональності, в міському середовищі може бути представлена у вигляді точок напруженості або, іншими словами, високої функціональної щільності в певних місцях. Цими точками слугуватимуть самі елементи міської планувальної структури — будівлі та споруди.

«Марсельська житлова одиниця», перший масштабний проєкт Ле Корбюзьє

Елементи каркасу з різною функціональною щільністю, які також відіграють різні ролі в міському середовищі, формують фокуси функціональної активності міста. Чим більше таких функціональних ядер, тим більш різноманітним і різнорідним є міське середовище, а отже, воно може забезпечувати більший простір свободи для людини, пропонувати їй більше можливостей для реалізації. Найбільш напруженими ядрами функціональної активності, вочевидь, можуть вважатися мультифункціональні будівлі, що описуються вдалою формулою Live — Work — Play.

 

Модерністи та «місто в місті»

Перші масштабні мультифункціональні комплекси з’явилися ще на початку ХХ ст. і спиралися на ідеї таких легендарних архітекторів, як Міс ван дер Рое, Вальтер Гропіус і Ле Корбюзьє.

Архітектор і дизайнер Ле Корбюзьє з макетом однієї зі своїх будівель у 1950 р.

Проєкт останнього — «Марсельську житлову одиницю», реалізовану у Франції після Другої світової війни, — можна навести як приклад одного з перших mixed-use-комплексів, задуманого як експериментальне житло з ідеєю колективного проживання. У ньому архітектор продемонстрував, яким чином можна об’єднати систему індивідуальних квартир з елементами сервісу.

На середніх поверхах 17-поверхового будинку обабіч коридору так званої внутрішньої вулиці Ле Корбюзьє розмістив магазини, кафе, перукарні та невеликий готель. А на рівні плаского даху спроєктував приміщення для шкільних занять, зал, який слугував не лише для гімнастики, а й для організації концертів і вистав. Там само розмістив бігову доріжку, місця для відпочинку та відкритий басейн для дітей. 237 квартир комплексу були розраховані на різні типи та склад родин.

Із кінця 1980-х, коли чільною стала концепція економії ресурсів, мультифункціональні комплекси стали екстенсивно завойовувати ринок, а для покупців нерухомості в таких mixed-use-об’єктах важливим фактором стала економія часу й палива для автомобіля: для того, щоб потрапити з дому в офіс, магазин або в спортклуб, достатньо було лише натиснути кнопку ліфта.

 

Вітер часу

Поступовий перехід від «виробничої» економіки міста до «сервісної», зростання ринку нових експертних сфер у комунікації надали більшій кількості городян можливість працювати прямо з дому.

Крім того, за останні кілька десятиліть концепція стійкості, про яку ми докладно писали в нашому вересневому томі на ст. 232, набула значного впливу. Всі ці фактори разом дозволяють чітко побачити зростаючу економічну цінність масштабної та ефективної моделі мультифункціонального девелопменту, яка здатна змінити на краще стиль життя людей у містах з їхніми галопуючими темпами зростання щільності населення.

Із кінця 1980-х, коли чільною стала концепція економії ресурсів, комплекси mixed-use стали екстенсивно завойовувати ринок

Урбаністи та архітектори сьогодні наново вчаться перерозподілу різних типів активностей і різних рівнів приватності в міському просторі, одночасно вирішуючи все більш складні технічні аспекти, котрі стосуються життя в сучасному місті. Так, мультифункціональні проєкти стають для них засобом ревіталізації проблемних районів і стимулювання їхнього економічного розвитку.

Мультифункціональний комплекс Interlace у Сінгапурі, розроблений у 2013 р. архітектурним бюро OMA та відомим німецьким архітектором Оле Шерен

Змішати, але не збовтувати

Об’єкти mixed-use поєднують три або більше функцій в одній структурі — наприклад, житлову, готельну, офісну, комерційну, транспортну, культурну та/або розважальну. Хоч би якою була комбінація цих функцій, двома найбільш поширеними формами мультифункціонального дизайну є горизонтальна та вертикальна. Перша є сусідством різних об’єктів, розташованих на нижніх поверхах будівель. Друга передбачає зміну функцій згідно з висотою будівлі. Включення нежитлової функції в житлову зону дозволяє урізноманітнити спальні райони, організувати робочі місця, розмістити перукарні, продуктові та інші магазини.

І теоретики урбанізму, і девелопери стверджують, що вертикальні мультифункціональні об’єкти є вкрай важливими для міста, бо:

  • на територіях навколо таких комплексів легко поєднувати різні стилі та способи життя. Із віком мешканцям немає потреби залишати район і розривати соціальні зв’язки;
  • мультифункціональність підвищує якість міського середовища, сприяє зростанню вартості нерухомості. А значить, і доходів її власника, і міста загалом;
  • на 10–20% збільшується частка пішого та велосипедного пересування. Цьому сприяє близьке розташування житла, офісів, магазинів. Автомобіль просто непотрібний;
  • у мешканців збільшується кількість вільного часу завдяки компактності кварталів зі змішаною функцією;
  • зрештою (згідно з дослідженнями Роберта Сімпсона з університету Чикаго та Стівена Роденбуша з університету Мічигану), жителі таких районів почуваються в більшій безпеці.

На момент завершення будівництва хмарочос The Shard став найвищою будівлею в Євросоюзі

Що у світі?

Будинки з безліччю функцій, які здатні адаптуватися до потреб людей, впливають на розвиток районів із високим ступенем різноманітності та свободи. Вони не просто економлять ресурси, хоча стійкість у будівництві є невід’ємною перевагою таких проєктів, — вони сприяють переосмисленню самого підходу до проєктування міських просторів, щоб урбанізація, яка зростає, стала благом, а не прокляттям.

Амбітна ідея одного з найяскравіших мультифункціональних хмарочосів британської столиці народилася ще в 1970-х, коли девелопер Ірвін Селлар задумав створити для Лондона нову архітектурну домінанту у вигляді справжнього вертикального міста. У 2000-му році він обговорював цю тему за ланчем з уже на той час легендарним архітектором Ренцо Піано, який тут же накидав зеленою ручкою скеч структури прямо на серветці.

«Все народилося в одну мить, — розповідає Піано. — Із Селларом ми зустрілися в Берліні. Я загорівся цією думкою. Не ідеєю хмарочоса, а бажанням створити мультифункціональну вежу — вертикальне місто».

Ренцо Піано, архітектор

The Shard, Лондон, Великобританія, 2012

Архітектор — Ренцо Піано

Сьогодні The Shard — це феноменальна висота в 310  м, 72 населених поверхи, 11 тис. скляних панелей на фасадах загальною площею в 56 тис. кв. м і шпиль вагою 500 тонн. Перший наземний рівень структури займають ресторани, кафе і артпростори. У верхніх рівнях висотки на площі в 50 тис. кв. м розташовані офісні приміщення, зимовий сад із природною вентиляцією, 195 готельних номерів і житлові апартаменти з неймовірними видами на місто. На 68–72 поверхах — публічний простір із відкритим доступом і панорамним видовим майданчиком, що приваблює близько півмільйона відвідувачів щороку.

 

Девід Аджаїє, архітектор

Sugar Hill, Нью-Йорк, США, 2016

Архітектор — Девід Аджаїє

«Я багато займався громадською архітектурою і завдяки їй став відомим, але в якусь мить з’явилися проєкти багатоквартирних будинків, та сама фонова архітектура, наприклад, будинок Sugar Hill із темними фасадами в Нью-Йорку. І люди стали дивуватися: «О боже, Девіде, що трапилося в тебе, чому ти зробив такий непоказний проєкт?». Але я відповідаю, що в цьому і є його роль — бути тлом. Він не намагається стати іконою і не повинен бути нею».

Завдяки соціальному навантаженню будинок Sugar Hill одразу ж назвали символом відродження спільноти Гарлема

Одинадцятиповерхова будівля Sugar Hill у нью-йоркському Гарлемі містить 124 квартири з однією, двома й трьома спальнями (всі в доступній ціновій категорії), центр дошкільної освіти, дитячий музей і офісні простори. На зеленому даху передбачено терасу. Завдяки корисним для культурного розвитку мешканців району функціям і соціальному навантаженню будинок одразу ж назвали символом відродження спільноти Гарлема.

Розташування будівлі Девіда Аджаїє не є випадковим: Гарлем був неблагополучним районом Нью-Йорка, де 70% дітей народжується в сім’ях за межею бідності, населення погано освічене, а інфраструктура зовсім нерозвинена
Фото: Ed Reeve

А що у нас?

Багатофункціональні комплекси категорії mixed-use не є рідкістю для української столиці. Інша справа — об’єкти, в яких комерційні та офісні складники розміщені по сусідству із житлом, адже в кожній із зазначених функціональних зон такої нерухомості діють різні гравці, які висувають власні вимоги до арени. І в цьому полягає основний виклик для архітектора та забудовника.

Врахування всіх потреб мешканця сучасного міста та формування максимально комфортної житлової інфраструктури — саме так будує свої проєкти А Development. Інноваційною для України є сама філософія комплексу: White Lines — перша реалізація в Україні концепції 3D-багатофункціонального комплексу, що поєднує максимальну кількість функцій, необхідних мешканцям мегаполіса. Великий вибір розваг і сервісів враховує очікування дорослих і дітей, дозволяючи кожному члену сім’ї витрачати дорогоцінні години на справді важливі речі.

 

Рустам Горпенюк

Керівник креативного відділу архітекторів компанії ARCHIMATIKA так визначає завдання, які стоять перед його командою: «Одне з головних — реновація території. Друге завдання — створити великий суспільний кластер, у якому зосередяться різні функції. Ну і третє завдання — архітектурне. Вивчивши навколишню забудову, ми зрозуміли, що немає образу району, будівлі, яка б стала символом цього місця. Усі 100% завдань ми реалізували. Комплекс є самодостатнім завдяки набору функцій, які в ньому передбачені, він стане центром тяжіння для всього району».

Рустам Горпенюк, керівник креативного відділу архітекторів компанії ARCHIMATIKA

 

Дар’я Кухаренко,
Комерційний директор A Development:

«Проєкт розташований на унікальному майданчику. У столиці таких практично не лишилося. Це дивовижне місце, де, враховуючи активну урбанізацію, немає дефіциту зелених насаджень! При цьому щодня з’являються інноваційні об’єкти, коворкінги, велодоріжки; облагороджуються паркові зони, модернізуються транспортні розв’язки».

Дар’я Кухаренко, комерційний директор A Development

Human value:

У проєкті White Lines буде реалізований максимально комфортний формат житлового комплексу — із власної квартири просто в піжамі й домашніх капцях ви зможете спуститися за хлібом у супермаркет, у кіно чи в басейн.

White Lines — перша реалізація в Україні концепції 3D-багатофункціонального комплексу

Business value:

Потреби мешканців комплексу та всього району забезпечать магазини, кафе, аптеки торгової галереї першого поверху.

Urban value:

Колись занедбана місцевість проблемного району буде ревіталізована й оздоровлена, а для міста в цілому тут з’являться нові інфраструктурні функції.

Житлові апартаменти White Lines спроєктовані в рамках концепції PRO від ARCHIMATIKA: усі планування розроблені методом ретельного аналізу параметрів для досягнення максимальної ефективності використання простору. Комплекс пропонує більше 50 видів квартир для всіх типів родин, на будь-який смак і будь-який стиль життя, включно з апартаментами, які мають вихід на терасу даху стилобату, і пентхаусами з другим світлом і панорамними вікнами більше 5 м у висоту.

 

Юрій Батлук,
проєктний менеджер

«Це проєкт, у якому враховані містобудівні інтереси столиці та інтереси звичайної людини. Такої кількості цікавих видових квартир немає в жодному проєкті».

Юрій Батлук, проєктний менеджер ARCHIMATIKA