Жить, работать, отдыхать. Что такое mixed-use?

Константин Ковшевацкий / Архитектура /

Стиль жизни Live — Work — Play не просто завоевал свое место под солнцем, но стал едва ли не основным фактором, определяющим успех проектов на рынках недвижимости по всему миру и в Украине в том числе. Так, жилой комплекс White Lines от девелоперской компании A Development и архитектурной компании ARCHIMATIKA вышел в финал престижного международного конкурса World Architecture Festival в категории Commercial mixed-use. Давайте разберемся с самим феноменом мультифункциональности в городской среде.

Город и функция

Если представить город как некий каркас из магистральных линий и узлов, объединенных между собой различного рода связями, а пространство между линиями каркаса как «ткань», то легко предположить, что плотность этих умозрительных линий и взаимосвязей зависит от напряженности функциональных процессов, протекающих в городской среде. Мультифункциональность, являющаяся, таким образом, следующим логическим этапом после монофункциональности, в городской среде может быть представлена в виде точек напряженности или, другими словами, высокой функциональной плотности в определенных местах. Этими точками будут служить сами элементы городской планировочной структуры — здания и сооружения.

«Марсельская жилая единица», первый масштабный проект Ле Корбюзье

Элементы каркаса с разной функциональной плотностью и играющие разные роли в городской среде формируют фокусы функциональной активности города. Чем больше таких функциональных ядер, тем более разнообразна и разнородна городская среда, а значит, она может обеспечить большее пространство свободы для человека, предложить ему больше возможностей для реализации. Самыми «напряженными» ядрами функциональной активности, очевидно, могут считаться мультифункциональные здания, описываемые удачной формулой Live — Work — Play.

 

Модернисты и «город в городе»

Первые масштабные мультифункциональные комплексы появились еще в начале XX в. и опирались на идеи таких легендарных архитекторов, как Мис ван дер Роэ, Вальтер Гропиус и Ле Корбюзье.

Архитектор и дизайнер Ле Корбюзье с макетом одного из своих зданий в 1950 г.

Проект последнего — «Марсельскую жилую единицу», реализованную во Франции после Второй мировой войны, — можно привести в качестве примера одного из первых mixed-use-комплексов, задуманного как экспериментальное жилище с идеей коллективного проживания. В нем архитектор продемонстрировал, как можно соединить систему индивидуальных квартир с элементами сервиса. На средних этажах 17‑этажного дома по обеим сторонам коридора так называемой внутренней улицы Ле Корбюзье разместил магазины, кафе, парикмахерские и небольшую гостиницу. А на уровне плоской крыши спроектировал помещения для школьных занятий, зал, служивший не только для проведения гимнастики, а и для организации концертов и спектаклей. Здесь же поместил беговую дорожку, пространства для отдыха и открытый бассейн для детей. 237 квартир комплекса были рассчитаны на различные типы и составы семей.

С конца 1980‑х, когда главенствующей стала концепция экономии ресурсов, мультифункциональные комплексы стали экстенсивно завоевывать рынок. Для покупателей же недвижимости в таких mixed-use-объектах важным фактором стала экономия времени и топлива для автомобиля: для того чтобы попасть из дома в офис, магазин или в спортклуб, достаточно было лишь нажать кнопку лифта.

 

Ветер времени

Постепенный переход от «производственной» экономики города к «сервисной», рост рынка новых экспертных сфер в коммуникации предоставили большему количеству горожан возможность работать прямо из дома.

Кроме того, в последние несколько десятилетий концепция устойчивости, о которой мы подробно писали в нашем сентябрьском томе на стр. 232, приобрела значительное влияние. Все эти факторы вместе позволяют отчетливо увидеть растущую экономическую ценность масштабной и эффективной модели мультифункционального девелопмента, способной изменить к лучшему стиль жизни людей в городах с их галопирующими темпами роста плотности населения.

С конца 1980‑х, когда главенствующей стала концепция экономии ресурсов, комплексы Mixed-use стали экстенсивно завоевывать рынок

Урбанисты и архитекторы сегодня заново учатся перераспределению в городском пространстве различных типов активностей и разных уровней приватности, одновременно решая все более сложные технические аспекты, которые касаются жизни в современном городе. Так, мультифункциональные проекты становятся для них средством ревитализации проблемных районов и стимулирования их экономического развития.

Мультифункциональный комплекс Interlace в Сингапуре разработан в 2013 г. архитектурным бюро OMA и известным немецким архитектором Оле Шерен

Смешать, но не взбалтывать

Объекты mixed-use объединяют три или более функций в одной структуре — например, жилую, гостиничную, офисную, коммерческую, транспортную, культурную и / или развлекательную. Какой бы ни была комбинация этих функций, двумя наиболее распространенными формами мультифункционального дизайна являются горизонтальная и вертикальная. Первая представляет собой соседство различных объектов, расположенных в первых этажах зданий. Вторая предполагает изменение функций по высоте здания. Включение нежилой функции в жилую зону позволяет разнообразить спальные районы, организовать рабочие места, разместить парикмахерские, продуктовые и другие магазины.

И теоретики урбанизма, и девелоперы утверждают, что вертикальные мультифункциональные объекты крайне важны для города, потому что:

  • На территориях вокруг таких комплексов легко совмещать различные стили и образы жизни. С возрастом жителям нет необходимости покидать район и разрывать социальные связи.
  • Мультифункциональность повышает качество городской среды, способствует росту стоимости недвижимости. А значит — и доходов ее собственника, и города в целом.
  • На 10—20 % увеличивается доля пешего и велосипедного передвижения. Это происходит из‑за близкого расположения жилья, офисов, магазинов. Автомобиль просто не нужен.
  • У жителей увеличивается количество свободного времени из‑за компактности кварталов со смешанной функцией.
  • В конце концов (согласно исследованиям Роберта Симпсона из университета Чикаго и Стивена Роденбуша из университета Мичигана), жители таких районов чувствуют себя в большей безопасности.

На момент завершения строительства небоскреб The Shard стал самым высоким зданием в Евросоюзе

Что в мире?

Здания со множеством функций, способные адаптироваться к потребностям людей, влияют на развитие районов с высокой степенью разнообразия и свободы. Они не просто экономят ресурсы, хотя устойчивость в строительстве является неотъемлемым преимуществом таких проектов, — они способствуют переосмыслению самого подхода к проектированию городских пространств, чтобы растущая урбанизация стала благом, а не проклятием.

Амбициозная идея одного из самых ярких мультифункциональных небоскребов британской столицы родилась еще в 1970‑х, когда девелопер Ирвин Селлар задумал создать для Лондона новую архитектурную доминанту в виде подлинного вертикального города. В 2000‑м году он обсуждал эту тему за ланчем с уже легендарным на то время архитектором Ренцо Пьяно, который тут же набросал зеленой ручкой скеч структуры прямо на салфетке.

«Все родилось в одно мгновение, — говорит Пьяно. — С Селларом мы встретились в Берлине. Я загорелся этой мыслью. Не идеей небоскреба, а желанием создать мультифункциональную башню — вертикальный город».

Ренцо Пьяно, архитектор

The Shard, Лондон, Великобритания, 2012 г.

Архитектор — Ренцо Пьяно

Сегодня The Shard — это феноменальная высота в 310 м, 72 обитаемых этажа, 11 тыс. стеклянных панелей на фасадах общей площадью в 56 тыс. кв. м и шпиль весом в 500 тонн. Первый наземный уровень структуры занимают рестораны, кафе и арт-пространства. В верхних уровнях высотки на площади в 50 тыс. кв. м. расположены офисные помещения, зимний сад с естественной вентиляцией, 195 отельных номеров и жилые апартаменты с потрясающими видами на город. На 68—72 этажах — публичное пространство с открытым доступом и панорамной видовой площадкой, привлекающее до полумиллиона посетителей ежегодно.

 

Дэвид Аджайе, архитектор

Sugar Hill, Нью-Йорк, США, 2016 г.

Архитектор — Дэвид Аджайе

«Я много занимался общественной архитектурой и благодаря ей прославился, но в какой‑то момент появились проекты многоквартирных домов, та самая фоновая архитектура, например, дом Sugar Hill с темными фасадами в Нью-Йорке. И люди стали удивляться: «О боже, Дэвид, что случилось у тебя, почему ты сделал такой невзрачный проект?». Но я отвечаю, что в этом и есть его роль — являться фоном. Он не пытается стать иконой и не должен ею быть».

Благодаря социальной нагрузке здание Sugar Hill сразу же назвали символом возрождения сообщества Гарлема

Одиннадцатиэтажное здание Sugar Hill в нью-йоркском Гарлеме включает 124 квартиры с одной, двумя и тремя спальнями (все в доступной ценовой категории), центр дошкольного образования, детский музей и офисные пространства. На зеленой крыше предусмотрена терраса. Благодаря полезным для культурного развития жителей района функциям и социальной нагрузке здание сразу же назвали символом возрождения сообщества Гарлема.

Расположение постройки Дэвида Аджайе неслучайно: Гарлем был самым неблагополучным районом Нью-Йорка, где 70 % детей рождается в семьях за чертой бедности, население плохо образовано, а инфраструктура совершенно не развита
Фото: Ed Reeve

А что у нас?

Многофункциональные комплексы категории mixed-use не редкость для украинской столицы. Иначе дело обстоит с объектами, в которых коммерческая и офисная составляющие соседствуют с жильем, ведь в каждой из обозначенных функциональных зон такого рода недвижимости действуют разные игроки, предъявляющие собственные требования к арене. И в этом заключается основной вызов архитектору и застройщику. Учет всех потребностей жителя современного города и формирование максимально комфортной жилой инфраструктуры — именно так строит свои проекты А Development. Инновационной для Украины является сама философия комплекса: White Lines — первая реализация в Украине концепции 3D-многофункционального комплекса, объединяющего максимальное количество функций, востребованных жителями мегаполиса. Большой выбор развлечений и сервисов учитывает ожидания взрослых и детей, позволяя каждому члену семьи тратить драгоценные часы на действительно важные вещи.

Рустам Горпенюк

Руководитель креативного отдела архитекторов компании ARCHIMATIKA так описывает задачи, поставленные перед его командой: «Одна из основных — реновация территории. Вторая задача — создать большой общественный кластер, в котором сосредоточатся разные функции. Ну и третья задача — архитектурная. Изучив окружающую застройку, мы поняли, что нет образа района, здания, которое стало бы символом этого места. Все 100 % задач мы реализовали. Комплекс самодостаточен благодаря тому набору функций, которые в нем предусмотрены, он станет центром притяжения для всего района».

Рустам Горпенюк, компании ARCHIMATIKA

 

Дарья Кухаренко
Kоммерческий директор A Development:

«Проект находится на уникальной площадке. В столице таких практически не осталось. Это удивительное место, где при активной урбанизации нет дефицита зеленых насаждений! При этом каждый день появляются инновационные объекты, коворкинги, велодорожки; облагораживаются парковые зоны, модернизируются транспортные развязки».

Дарья Кухаренко, коммерческий директор A Development

Human value:

И действительно, в проекте White Lines будет реализован максимально комфортный формат жилого комплекса — из собственной квартиры прямо в пижаме и домашних тапочках вы сможете спуститься за хлебом в супермаркет, в кино или в бассейн.

White Lines — первая реализация в Украине концепции 3D-многофункционального комплекса

Business value:

Потребности жителей комплекса и всего района обеспечат магазины, кафе, аптеки торговой галереи первого этажа.

Urban value:

Некогда запущенная местность проблемного района будет ревитализирована и оздоровлена, а для города в целом здесь появятся новые инфраструктурные функции.

Жилые апартаменты White Lines спроектированы в рамках концепции PRO от ARCHIMATIKA: все планировки разработаны методом тщательного анализа параметров для достижения максимальной эффективности использования пространства. Комплекс предлагает более 50‑ти видов квартир для всех типов семей, на любой вкус и любой стиль жизни, включая апартаменты с выходом на террасу крыши стилобата и пентхаусы со вторым светом и панорамными окнами более 5 м в высоту.

 

Юрий Батлук
проектный менеджер

«Это проект, в котором учтены градостроительные интересы столицы и интересы простого человека. Такого количества интересных видовых квартир нет ни в одном проекте».

Юрий Батлук, проектный менеджер ARCHIMATIKA