Редевелопмент — повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного типа недвижимости. Редевелопмент — это не просто шанс «перезагрузить» объект недвижимости или участок территории с точки зрения бизнеса или прибыльности, а кардинально изменить его и / или добавить функцию. Как это уже было сделано в серии проектов Smart Plaza, Mirax и множестве прочих…
Ревитализация — одно из направлений редевелопмента — чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда‑то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города. Отличительная особенность ревитализации — сохранение внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранение духа места и материальной памяти о прошлом. Яркий пример — ревитализация территории завода «Арсенал».
Автор: Виталий Бойко — основатель и СEO Urban Experts и NAI Ukraine
Но все же не будем слишком уж фокусироваться на терминологии, а посмотрим на конечный результат. Я предлагаю отойти от восприятия проектов редевелопмента с точки зрения объемов и эстетики, ведь, как говорится, фломастеры на вкус и цвет разные. Вместо этого, предлагаю взглянуть на редевелопмент промзон с точки зрения преимуществ и тех возможностей, которые может получить город и жители района от создания новых кластеров на территории не просто заброшенных, но и экономически убыточных предприятий.
Украинские девелоперы не являются первопроходцами в области превращения откровенно убитых, а зачастую и конструктивно опасных для окружающих зданий в новые, современные объекты с зачастую уникальными функциями.
Разберемся в экономике таких проектов. Максимальный уровень доходности обеспечивают объекты, которые обладают широким разнообразием функций и сервисов. Именно поэтому грамотный генеральный план и проектные решения предусматривают не только жилую, но и коммерческую составляющие, образовательные учреждения (в идеале — принцип lifelong education, т. е. создание образовательных центров для всех категорий населения всех возрастов), общественные пространства (зоны променада, открытые набережные, места для развлечений и активностей на свежем воздухе), места для проведения культурных и массовых мероприятий, кафе и рестораны, бизнес-центры и зоны коворкингов. Рынок недвижимости относительно недавно начал переходить к понятию mixed-use complex (мультифункциональный комплекс), которое уже… устарело.
Проект регенерации промышленной территории и зоны ТРЦ в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия — Leslie Jones Architecture
На фоне пандемии и смены интересов (и ценностей) целевой аудитории, изменения ее образа жизни и приоритетов, все большим спросом пользуются blended-use проекты, учитывающие стиль жизни покупателя: предпочтение жить, работать, отдыхать, делать покупки в одном месте. Они увеличивают запрос на доступную инфраструктуру как в городских, так и загородных проектах.
Девелопер не столько заинтересован в «посадке квадратных метров» на территории по фиксированной цене продажи, сколько в создании полноценного «города в городе», ведь каждый дополнительный элемент инфраструктуры значительно увеличивает стоимость реализуемых квадратных метров.
Именно благодаря наличию высокоразвитой инфраструктуры и доступности множества функций в рамках одной территории, стоимость квадратного метра в таких комплексах выше, чем в аналогичном отдельно стоящем объекте недвижимости в той же локации на 30 – 80 %, а в некоторых случаях даже 200 %! Поэтому в развитии объектов и превращении их в полноценные районы с собственным ВВП заинтересованы не только горожане и жильцы условного комплекса, но и девелопер. Эффект синергии налицо.
Обновленный район угольной электростанции Battersea в Лондоне. Архитектурный проект — WilkinsonEyre и Michaelis Boyd, реставрация — Purcell
Обновленный район угольной электростанции Battersea в Лондоне. Архитектурный проект — WilkinsonEyre и Michaelis Boyd, реставрация — Purcell
Для понимания, что же именно городу и жителям может дать проект редевелопмента промышленных территорий, я приведу пример реновации района старой угольной электростанции Battersea в Лондоне и прилегающей производственной площадки.
Угольная электростанция, активно работавшая с 1930 по 1980 г., на пике своего производственного могущества вырабатывала до 1 / 5 всей электроэнергии Лондона. С течением времени и развитием технологий объект потерял свою значимость из‑за экономической неэффективности производства энергии, а со временем и вовсе был законсервирован, вместе с прилегающей промышленной территорией став одним из самых застойных и депрессивных районов города.
Благодаря высокоразвитой инфраструктуре и многофункциональности в рамках одной территории, стоимость площади в Mixed-Use выше, чем в отдельно стоящем объекте
За свою почти вековую историю само здание Battersea стало культовым благодаря своей монументальной архитектуре — оно появлялось в кинематографе, пользовалось популярностью для неформальных встреч различных underground-направлений, получило статус архитектурного наследия и т. д., но все это не отменяло абсолютной бесполезности самого объекта электростанции и территории для города и жителей Лондона.
Процесс приватизации далеко не сразу увенчался заметным успехом — 3 раза менялся владелец земли (приватизация и смена собственников происходила в 1987, 2003 и 2012 гг.), пока в 2013 текущие акционеры не запустили процесс ревитализации территории с сохранением исторического облика основного здания электростанции, утвердили новый генеральный план района с фокусом на создание blended-use проектов.
Генплан с дополненной инфраструктурой для редевелопмент-проекта в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия — Leslie Jones Architecture
Что получилось в итоге? Здание электростанции сохранит большую часть исторических фасадов, но получит по‑настоящему уникальный набор функций: многофункциональное здание станет домом для лондонского кампуса Apple (6‑уровневый офис площадью свыше 45 000 м2 обещает стать самым технологическим и современным пространством в Великобритании), сотен новых магазинов, расположенных в исторических турбинных залах, места для проведения публичных мероприятий и событий на 2 000 человек, зоны фуд-кортов на 2 000 м2, лифтов с максимально возможной площадью остекления в дымоходах и сотен новых квартир и апартаментов.
Весь же проект территории (17 га) после завершения строительства рассчитан на 25 000 человек, что создаст один из самых больших лондонских офисных, рознично-торговых, развлекательных и культурных кварталов. На территории площадью 170 000 м2 будет создан новый район с 250 магазинами, кафе и ресторанами, театром, гостиницей, медицинским центром и 7,7 га общественного пространства, включая 450 м набережной у реки и общественный парк.
Визуализация нового квартала, который будет возведен на месте бывшего ТРЦ и близлежащей промзоны в районе Истгейт городка Базилдон (Великобритания)
Срок окончания всех запланированных работ на территории — 2025 г. Но самое главное, что проект редевелопмента промышленной территории Battersea дал Лондону — это импульс развития транспортной инфраструктуры (уже заканчиваются работы по строительству новой станции метро прямо на территории, а также закуплены несколько десятков самых современных электрических автобусов для обслуживания населения), привлечение более $ 13 млрд инвестиций, сотрудничество с лучшими международными архитекторами и создание по‑настоящему знаковых объектов, а также увеличение стоимости земли и активизация развития бизнеса в окружающих районах.
Если кто‑то считает, что успех проекта обусловлен самой локацией в Лондоне, который считается финансовым и деловым центром Европы, то давайте взглянем на другой проект — редевелопмент территории бывшего торгового центра и прилегающей промышленной территории (район Истгейт) в небольшом городке Базилдон (население не превышает 110 тыс. человек). Территория исторически находится в самом центре, поэтому требования к проекту были значительно расширены и находились на особом контроле у органов городского управления.
Генплан с дополненной инфраструктурой для редевелопмент-проекта в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия — Leslie Jones Architecture
В конце 2020 было разработано видение трансформации центра города Базилдона посредством переосмысления и частичной реконструкции центра Истгейт и его окрестностей. Новый квартал предоставит более 2800 новых квартир и апартаментов в центре города, которые должны вдохновлять будущие поколения жить и работать в Базилдоне.
Обращаясь к изначальной концепции основания «Нового города» (город был основан в 1948 г., как раз после Второй мировой войны), новый генеральный план создаст масштабный многофункциональный район с жилыми, торговыми, офисными и общественными пространствами, с широким использованием зеленых насаждений, просторными улицами и уютными площадями.
Кстати, в конце октября 2021 было получено всецелое одобрение властями и начались работы по детальному проектированию всех элементов нового генплана, который должен удовлетворять следующим критериям:
◉ безопасность;
◉ озеленение и доступность территорий;
◉ уважение к существующим памятникам;
◉ легкая доступность всеми видами транспорта (с особым вниманием к велотранспорту);
◉ инвестиционная привлекательность различных типов недвижимости;
◉ развитая инфраструктура;
◉ привлекательное жилье;
◉ полезный (с точки зрения функций района) ритейл;
◉ кафе и ресторанная составляющая;
◉ единство всех общин региона;
◉ проект должен включать интересы всех возрастных категорий горожан.
На самом деле список можно продолжать еще долго, включив в него проекты, которые уже стали иконами в части редевелопмента, такие как территория порта Nordhavn в Копенгагене — более 40 000 новых жителей и столько же рабочих мест, более 12 млрд дол инвестиций; HafenCity в Гамбурге — 220 га, более 12 000 жителей и 45 000 постоянных рабочих мест.
Но предлагаю вернуться к реалиям Украины. Для украинских застройщиков и инвесторов понятие редевелопмента уже много лет не является чем‑то новым.
Транспортная инфраструктура, окружающая обновленную станцию Battersea в Лондоне
Посмотрите на эволюцию проектов развития бывших территорий промышленного назначения — «Комфорт Таун», киевского Unit.City, «Файна Таун» и Respublica, ознакомьтесь с планами ревитализации территории Харьковского тракторного завода — при разработке их концепций учитывались лучшие мировые практики, разнообразие функций и интересы всех групп горожан. Отчетливо видно, как с течением времени девелоперы развивали количественно и улучшали качественно все те функции, что предусмотрены в этих проектах.
Редевелопмент — это не столько возможность девелопера «заработать на стройке очередных высоток», сколько возможность городу и его жителям получить новый, современный и привлекательный многофункциональный кластер, востребованные функции и дополнительные точки развития ВВП города и отдельного района, обеспечить развитие общественного транспорта и, что самое главное, привлечь инвестиции.
Редевелопмент – это не просто возможность девелопера заработать, а возможность жителей города получить современный многофункциональный кластер
А теперь пусть каждый для себя ответит на один вопрос: избавляясь от старых и ненужных вещей и заменяя их новыми, которые намного лучше подходят изменениям в нашем образе жизни, позволяют пользоваться новыми функциями, удобнее и т. д., — будем ли мы развиваться и идти вперед к развитию и комфорту, или все же сохраним иллюзию важности этих ненужных и устаревших вещей?
Автор: Виталий Бойко — основатель и СEO Urban Experts и NAI Ukraine
