Все под рукой. Mixed-use от Нью-Йорка до Киева

Елена Панченко / Архитектура /

«Город так близок, что его не рассмотреть. Здесь нет расстояний. Все над головой: стоматологические кабинеты, детские сады, танцевальные студии. Даже дороги и тротуары для пешеходов встали на частокол ходуль», — писал в своем романе «Сон № 9» английский писатель Дэвид Митчелл. Речь шла о Токио, но эти слова в принципе хорошо описывают вертикальную схему развития городов. На фоне неизбежной урбанизации именно рост городов вверх, а не вширь соответствует принципам sustainable development. Компактные модели развития помогают вместить растущее население и при этом не захватывать пригороды. Уплотнение городов (или денсификация) проще всего реализуется через вертикальные mixed-use-проекты.

Категория mixed-use подразумевает смешанное использование, то есть наличие у объекта двух и более функций — жилой, офисной, торговой, развлекательной и пр.

По сравнению с монофункциональными проектами аналогичной площади, mixed-use-объекты более эффективно используют землю и ресурсы. Кроме того, они создают благоприятную среду для людей, способствуя пешим прогулкам (все необходимое — рядом), а следовательно — экономя время и деньги (отпадают транспортные расходы).

Идея развития городских структур со смешанным использованием не нова. Считается, что она восходит к греческой агоре и средневековым рыночным площадям. В то время жители городов передвигались в основном пешком, а значит, «жить, работать и играть» нужно было в одном и том же месте.

Изображение: Hayes Davidson, Westbank, BIG

Концепция смешанного использования переживает своеобразный ренессанс с середины ХХ в., когда американский теоретик городского планирования и одна из основоположниц нового урбанизма Джейн Джекобс под предлогом создания более пригодных для жизни городских пространств призвала к развитию районов с плотной концентрацией населения, а также районов, которые совмещают различные функции. Хотя Джейн Джекобс и ее последователи имели в виду горизонтальную mixed-use-модель (много функций в рамках одного района), сейчас большую популярность и распространение получил вертикальный тип (много функций в одном здании). Это связано с нехваткой и высокой стоимостью земли в городах.

PRAGMATIKA.MEDIA решила исследовать вертикальные mixed-use-проекты в разных уголках планеты, которые находятся на стадии in progress.

 

Hangzhou Prism

Локация: Ханчжоу, Китай

Проект: OMA

Заказчик: Zhejiang Xinhu Haichuang Group

Площадь: 50 тыс. кв. м

Функции: отель, апартаменты, магазины

Завершение строительства: 2020 г.

Image by Bloomimages, Courtesy of OMA

Многофункциональный комплекс Prism в Ханчжоу должен стать сердцем делового района, где располагаются крупнейшие технологические компании Китая, в том числе Alibaba Group Holding и NetEase. Этот mixed-use-проект объединит гостиницу, апартаменты, торговые помещения, а также большое общественное пространство под крышей — с зелеными насаждениями, фонтанами и игровыми зонами.

Архитекторы нидерландского бюро OMA сформировали оригинальную асимметричную форму здания, срезав два фасада по диагонали, а затем создав на этих срезах множество террас. С каждой террасы открывается живописный вид на окружающий урбанистический пейзаж. Рядом со зданием расположится жилая башня площадью 35 тыс. кв. м, в стеклянном фасаде которой будет отражаться угловатый силуэт Prism.

Image by Bloomimages, Courtesy of OMA

По замыслу, здание должно напоминать высокогорную вершину, стремящуюся к небесам, и таким образом отсылать к древней китайской пословице о том, что «рай вверху, а Ханчжоу снизу».

 

Radio Tower & Hotel

Проект: MVRDV

Заказчик: Youngwoo & Associates

Локация: Нью-Йорк, США

Площадь: 21,8 тыс. кв. м

Функции: отель, офисы, магазины, бар-ресторан, ивент-холлы

Завершение строительства: 2021 г.

Изображение: Antonio Luca Coco, Kirill Emelianov, Courtesy of MVRDV

Radio Tower & Hotel является первым крупным проектом MVRDV в США. Комплекс сочетает отель, магазины, офисы, залы для свадеб и вечеринок, кафе-бар и зеленое общественное пространство во внутреннем дворе. Все это упаковано в яркие блоки, которые должны отражать живой характер района Вашингтон-Хайтс.

Чтобы совместить такое большое количество функций, но при этом не нарушить целостность окружающей застройки типичной высоткой, архитекторы нашли своеобразное решение. Они взяли типичный небольшой квартал, какой можно встретить в Вашингтон-Хайтсе, разобрали его на составные части, а затем сложили из них асимметричную стопку «коробок». Причем «коробки» разработаны так, что выглядят как отдельные здания: каждая имеет свой собственный цвет и особый рисунок окон.

Изображение: Antonio Luca Coco, Kirill Emelianov, Courtesy of MVRDV

King Toronto

Локация: Торонто, Канада

Проект: BIG

Заказчик: Westbank

Площадь: 57 тыс. кв. м

Функции: квартиры, офисы, магазины

Завершение строительства: 2023 г.

Изображение: Hayes Davidson, Westbank, BIG

Представляя свой проект King Toronto для канадской столицы, архитектор Бьярке Ингельс назвал его Habitat 2.0, ссылаясь на культовый жилой комплекс Моше Сафди с похожим формообразованием. В основе этого мультифункционального проекта BIG также лежат кубы, поставленные один на один, казалось бы, в хаотичном порядке. Однако на самом деле они формируют волнообразную поверхность с «пиками» и «долинами». Высотность здания колеблется от 6 до 16 этажей. Торговые и офисные помещения будут находиться на нижних уровнях, в то время как жилые займут верхние.

Как и в случае с Habitat 67, планировка King Toronto предполагает балконы и террасы для каждого жилого помещения — все они ориентированы на улучшение доступа ко дневному свету. Террасы и крыша комплекса будут покрыты зелеными насаждениями.

Изображение: Hayes Davidson, Westbank, BIG

Изображение: Hayes Davidson, Westbank, BIG

Кроме того, в комплексе обустроят внутренний двор, своеобразный «городской лес», доступный всем жителям Торонто. Пешеходные дорожки будут пересекать внутренний двор, соединяя различные участки комплекса. King Toronto также интегрирует в себе три исторических здания, расположенные рядом, сохраняя их аутентичный вид.

 

INTERGAL CITY

Локация: Киев, Украина

Проект: OMEGA ARCHITECTURAL BUREAU

Заказчик: «Интергал-Буд»

Площадь: 190 тыс. кв. м

Функции: квартиры, офисы, магазины, ресторан, спорткомплекс, детский центр, супермаркет, подземный паркинг, наземный паркинг

Завершение строительства: 2022 г.

Изображение: «Интергал-Буд»

Многофункциональный жилой комплекс INTERGAL CITY в Киеве будет расположен на печерских холмах. Особый рельеф продиктовал архитекторам соответствующий пластичный образ: комплекс будет состоять из пяти закругленных башен разной высоты. Белый цвет фасадов подчеркнет смелую футуристическую архитектуру.

INTERGAL CITY станет полноценным mixed-use-проектом, в котором совместится жилой комплекс, торговый и бизнес-центр, фудкорты, ресторан, фитнес-зал, детский центр. Нижние уровни займет большой паркинг на 1400 мест.

Изображение: «Интергал-Буд»

Mixed-use-объекты создают благоприятную среду для людей

Изображение: «Интергал-Буд»

Для резидентов и гостей комплекса будут предусмотрены несколько зеленых террас с видами на центр города, Киево-Печерскую Лавру, «Родину-мать» и склоны Днепра. С помощью этих террас, соединенных между собой «воздушными мостиками», архитекторы развели в пространстве потоки пешеходов и автомобилей.

 

Евгений Бокий

Руководитель проекта INTERGAL CITY

Евгений Бокий

PRAGMATIKA.MEDIA: Вы отмечаете, что INTERGAL CITY не имеет аналогов в Украине. Расскажите, в чем уникальность этого проекта?

Евгений Бокий: Уникальность проекта — в его локации. Несмотря на то что это центр Киева, вы не ощущаете городской суеты, находясь здесь. За счет рельефа этой местности и соседних сооружений у нас получается обособленный анклав, в котором тихо и спокойно. Тут щебечут птицы, на склоне растут деревья, и я лично несколько раз видел белок. Но при этом, если вам хочется вернуться к быстрому ритму и насыщенной городской жизни, то буквально в 300 м от вас — бульвар Леси Украинки. Получается, вы на этой локации совмещаете тишину и спокойствие загородного стиля жизни и возможность быстрого доступа в центр Киева (до метро «Печерская» — 800 м). Кроме того, мы не задавлены архитектурой соседних зданий. У нас есть ощущение простора и свободы. Учитывая специфику склона и окружающих сооружений, мы на 99 % уверены, что наш комплекс не будет застроен многоэтажными зданиями, мы останемся открытыми. И на этой интересной местности нам удалось сформировать многофункциональный комплекс, в котором будут жилье, офисы, торговые помещения и развлечения. Кроме того, у наших жителей будет свой двор без автомобилей площадью 1,1 га с панорамными видами, что также уникально для Печерска.

P.M.: Какое соотношение функций: сколько жилья, сколько офисов, сколько торговых площадей?

Е. Б.: INTERGAL CITY имеет общую площадь 190 тыс. кв. м. Из них 80 тыс. кв. м — это паркинг в общей сложности на 1 400 машиномест, что делает его одним из самых больших в Украине. При этом мы имеем 704 квартиры. Офисы будут занимать 15 тыс. кв. м. В офисном центре предусмотрен полноценный фудкорт на 800 кв. м. Еще 4 тыс. кв. м — спорткомплекс с бассейном, 1,3 тыс. кв. м — детский центр, 1,2 тыс. кв. м — супермаркет. Также у нас будет ресторан. При этом пропорции достаточно гармоничны и распределение функций равномерно. Обычно в плотной застройке получается много метров жилья, но без парковки. Мы же пошли от обратного — сделали 1 400 паркомест, от чего отталкивались, формируя остальные пространства.

Изображение: «Интергал-Буд»

P.M.: Расскажите о концепции офисного пространства. Это будут коворкинги, офисы для компаний-гигантов или что‑то другое?

Е. Б.: Мы на сегодня имеем предложения от двух европейских компаний, которые заинтересованы в аренде всего офисного комплекса и дальнейшем его управлении. Если же эти сделки не состоятся, то намерены сдавать офисы отдельными большими блоками под большие, скорее всего, иностранные компании.

Наши офисы, как и жилая часть комплекса, имеют собственные террасы. Здесь предусмотрено несколько уровней террас: каждый резидент нашего комплекса, по сути, имеет доступ к тому или иному уровню. Таким образом мы разделили потоки офисных и жилых резидентов. Жители выходят на нижнюю террасу, к которой имеют доступ только они, а офисники — на верхнюю террасу, куда жильцы попасть не могут. Только в качестве гостя этого офиса, получив соответствующую аккредитацию. Оттуда открывается вид на «Родину-мать» и Киево-Печерскую Лавру.

P.M.: А нерезиденты будут иметь доступ к террасам?

Е. Б.: Гости комплекса — да.

P.M.: Человек с улицы сможет попасть в комплекс? У вас предусмотрено большое общественное пространство.

Е. Б.: В нашем комплексе будет также торговый центр площадью 5 тыс. кв. м. Поскольку площадь его невелика по современным меркам, это скорее «торговый центр у дома». На втором этаже этого центра с прямым выходом на террасу будет организовано публичное пространство — с фудкортами, зоной развлечений. Это синергия: с одной стороны, торгово-офисный комплекс добавляет жилому необходимый функционал, а жильцы, в свою очередь, являются потребителями этих функций.

P.M.: Но не только жильцы. Я так понимаю, что и жители близлежащих домов тоже?

Е. Б.: Конечно, они также туда смогут попадать. У нас абсолютно открытый доступ.

P.M.: Какова концепция жилой части комплекса?

Е. Б.: Мы позиционируем INTERGAL CITY как комплекс премиум-класса со всеми его преимуществами. Кроме того, у нас смелая архитектура террасы, бизнес-пространства. При этом каждый может выбрать себе подходящий вариант жилья — от небольшой квартиры до многоуровневых апартаментов.

Изображение: «Интергал-Буд»

P.M.: Однокомнатные квартиры-студии предусмотрены?

Е. Б.: Да, учитывая спрос на них, 80 % однокомнатных квартир расположены до 10 этажа. Такие квартиры, как правило, берут под аренду и выбирают нижние этажи. Отмечу, что даже нижние этажи нашего комплекса являются видовыми, потому что мы расположены на возвышенности.

P.M.: Как станут обеспечиваться взаимосвязи внутри самого комплекса?

Е. Б.: Офисные помещения будут иметь в своем распоряжении две террасы. Наши жильцы также получат возможность выйти на две террасы. На самой нижней находится детская площадка, прогулочная зона для взрослых, ресторан. Также жители могут выйти на верхнюю террасу, по воздушным мостам попасть на крышу трехуровневых апартаментов и гулять по крышам. Таким образом, все башни соединяются в единую прогулочную зону.

P.M.: Откуда взялся такой архитектурный образ?

Е. Б.: В архитектуре есть стиль хай-тек, для которого характерны прямые линии, острые углы, строгие формы, которые не встретишь в природе. В противовес этому стилю сформировался другой — био-тек, который заимствует естественные формы: капля воды, крыло чайки, листик на дереве. Наш комплекс находится на трех террасах с перепадом высоты в 20 м. Чтобы здания не выглядели монументальными и тяжелыми, архитекторы вписали их в склон благодаря такой своеобразной форме овоида. Башни к верху сужаются, повторяя рельеф местности. По мнению многих специалистов, человек в такой плавной форме чувствует себя более комфортно, чем в квадратной, с острыми углами, потому что она более естественна. Внутри квартир также ощущается эта естественная неровность фасада.

INTERGAL CITY расположен в уединенном месте недалеко от центра Киева

P.M.: Белый цвет, био-тек — это отсылка к Сантьяго Калатраве?

Е. Б.: Я бы сказал, что это отсылка еще и к Захе Хадид. Если посмотреть ее работы, то две трети будут похожи на наш проект. Это определенный тренд в современной архитектуре, хотя до Киева подобные образцы до сих пор не добрались. Наша компания считает, что нужно позволить городу иметь такую архитектуру. Надеемся, что INTERGAL CITY станет достопримечательностью, которая сможет привлекать туристов.

P.M.: Как проект вписывается в городскую ткань? Какова его добавочная ценность для всего района, города?

Е. Б.: В Киеве застройщики развивают территорию вокруг себя за счет плотности застройки — как правило, это всего несколько десятков метров. Балка между бульваром Леси Украинки и улицей Старонаводницкой формировалась по такому же точно принципу. Никто не задумывался, как развязать автомобильные потоки внутри балки. Если вы пообщаетесь с жителями соседних домов, то они расскажут, что с этим тут определенные сложности. Своим комплексом мы предусматриваем формирование сквозного проезда и, по сути, обустройства полноценной окружной дороги.

P.M.: Такая окружная дорога поможет разгрузить движение в этом районе города?

Е. Б.: Да. Сейчас, если вы направляетесь в центр и попадаете в пробку на бульваре Леси Украинки, то застрянете там надолго. Нашим проектом предусмотрено расширение до двухрядной дороги, которая идет к нашему комплексу со стороны Леси Украинки, а также расширение выезда на Старонаводницкую. Так формируется полноценный объезд, и мы сможем разгрузить город. Нам это тоже полезно, поскольку обеспечит определенный трафик к нашему офисному комплексу, которому нужен гостевой поток для полноценного функционирования. Этот проект развития дорог уже согласован, он был утвержден еще до нас. Мы просто будем его реализовывать вместе с прокладыванием наружных сетей. Устанавливать дороги сейчас нет смысла, потому что сети, которые мы будем подключать, испортят эту работу.

Изображение: «Интергал-Буд»

P.M.: Полезность mixed-use-проектов в том, что они должны способствовать пешеходизации. На ваш взгляд, INTERGAL CITY будет решать этот вопрос?

Е. Б.: Наш комплекс находится в пешей доступности от бульвара Леси Украинки и станции метро «Печерская». Когда мы воплотим проект развития дорог, то объединим весь район пешеходной связью от улицы Старонаводницкой до бульвара Леси Украинки. Кроме того, отмечу, что в INTERGAL CITY реализуется концепция разведения потоков машин и пешеходов в пространстве. Есть две возможности развести пешеходные и транспортные потоки: либо во времени, устанавливая светофоры, либо в пространстве. Мы подняли потоки людей на верхний уровень. Машины не заезжают на наши террасы, они остаются зоной комфорта для людей. Зону условного дискомфорта мы опустили вниз: автомобили заезжают под террасу, там высаживают пассажиров и паркуются.