Владимир Зубик. Большие города, большие амбиции, большие перспективы

Город возник как цивилизационный ответ на вопрос «как (вы)жить?», тысячелетиями он позволял создавать и масштабировать лучшие практики. В XX в. одним из символов концентрации инноваций стали высотные здания. Не остановят ли вызовы пандемии всемирный тренд вертикального прогресса и как в целом должны расти украинские города? PRAGMATIKA.MEDIA беседовала с президентом некоммерческой Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд» Владимиром Зубиком.

Будущее мегаполисов — за динамичной застройкой

PRAGMATIKA.MEDIA: Насколько пандемия затормозит вертикальный прогресс? Как новые волны и мутации вируса повлияют на перспективы высотного строительства?

Владимир Зубик: Всякому городу нрав и права. Лучше Григория Сковороды не опишешь историю развития поселений. У современного города нет единого образа, как в художественном произведении нет двух одинаковых героев. У каждого — свой характер, цели и развитие. Скажем, Нью-Йорк и Прага — каждый самобытен и притягателен, но абсолютно по‑разному. И каждый идет по своему пути. В то же время, согласно основополагающим принципам урбанизма, любой город должен быть привязан контекстно к месту, времени и истории. А главный его ресурс — люди и социальные связи. Отсюда восприятие города как сети, а не линейной структуры из материальных строений. Это именно то, что формирует завтрашний день современного города.

Эпидемия коронавируса во многих смыслах стала тем самым черным лебедем Талеба, в том числе и урбанистическом. Длительное пребывание в квартирах на «удаленке» подтолкнуло многих провести своеобразную инспекцию жилья: вид из окна, время и качество инсоляции, шумовую нагрузку, качество вентиляции, а также безопасность и комфорт. И эта инспекция, как правило, выносит окончательный приговор массовому высотному строительству. Типичные серии каменных джунглей теряют свою актуальность. Формируются новые, современные клиентские запросы.

Сложная конфигурация и переменная этажность имеют ряд неоспоримых преимуществ

P.M: В чем выражаются эти запросы?

В. З.: Речь прежде всего о необходимости организации среды с легким и беспрепятственным доступом к природным объектам, с благоприятной экологической обстановкой, пространством для wellness-инфраструктуры, а главное — с низкой плотностью жителей, что существенно снижает риск заражения. А в типовых проектах высоток достичь этого, как правило, практически невозможно.

Общаясь с клиентами, мы фиксируем повышение спроса на архитектурное разнообразие и современные подходы к организации общественного и публичного пространства. И мы, безусловно, следуем этому тренду в наших новых проектах.

Я убежден, что будущее мегаполисов — за динамичной застройкой, которая пришла на смену единому архитектурному «ритму». В рамках одного комплекса могут быть дома со сложной конфигурацией, то есть с переменной этажностью в виде каскада с зелеными террасами, подвесными мостами, либо же высотные доминанты-башни. Часто это коммерческие и офисные центры в составе многофункциональных проектов, окруженные более низкими домами.

Сложная конфигурация и переменная этажность имеют ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, увеличивается поступление солнечного света в помещения. Во-вторых, привлекательные виды открываются из большего количества квартир. В-третьих, увеличивается диапазон выбора: фанаты низких, среднеэтажных и высотных домов найдут оптимальный вариант в понравившемся проекте.

Будущее мегаполисов – за динамичной застройкой, которая пришла на смену единому архитектурному «ритму»

Флагманский проект INTERGAL CITY выделяется нестандартной формой зданий, комбинацией малоэтажных и высотных башен, интересный разворот которых относительно друг друга обеспечивает прекрасные виды

P.M: Как «Интергал-Буд» воплощает описанные вами тренды в своих проектах?

В. З.: Наш флагманский проект INTERGAL CITY — очень сложный технически, архитектурно, инженерно. Мы вошли на площадку не на старте, а на этапе, когда проекту нужна была срочная реконцепция. Когда‑то здесь планировалось строительство офисных свечек с паркингом, однако компания не рассчитала свои ресурсы и проект был заморожен. К тому же анализ показал, что офисная недвижимость в таком масштабе нецелесообразна именно в этой части города.

Учитывая выполненные уже работы — фундаменты и существующий конструктив, — нам необходимо было создать проект с яркой индивидуальностью, учесть инсоляцию жилых зданий, максимально открыть виды на центр столицы и Лавру, при этом не отягощать объект.

Мы не пошли путем максимизации квадратных метров, но поставили перед архитекторами задачу создать премиальный комфортный объект. Был проведен конкурс, в котором приняли участие четыре архитектурных бюро. Все они проанализировали площадку, изучали первоначальный проект, предложили свое видение. Варианты были различны и по высотности, и по компоновке жилой, офисной и рекреационной части. Предложение бюро «Омега» было самым оригинальным, с ними мы и подписали контракт. «Омега» предложила нестандартную форму зданий, комбинацию малоэтажных и высотных башен, панорамное остекление, интересный разворот башен относительно друг друга, который практически исключает виды «окно в окно» и предоставляет достаточную инсоляцию. Плюс новаторское решение со многоуровневыми террасами, которые объединили башни. К тому же такая форма комплекса с футуристическим дизайном выделяет его среди конкурентов своей архитектурой.

 

Развитие городов — итог открытого диалога между городской властью, бизнесом и обществом

P.M: Комплекс премиум-класса INTERGAL CITY размещен в центре города. Насколько в целом оправдано высотное строительство в таком месте? Допустимо ли «заступать за голубую линию», и если да, то в каких случаях?

В. З.: Высотное строительство в центре города — это результат «битвы за место», которая обошлась девелоперу в колоссальные деньги. Отец современных экономических исследований о небоскребах Джейсон Барр убежден, что каждый 1 % мирового ВВП приводит примерно к такому же росту числа небоскребов, а главные факторы, которые вытягивают здания вверх, — это урбанизация, приток капитала и человеческих ресурсов в центр и все тот же рост экономики. Хотя есть и условно противоположная точка зрения: другой экономист, Эндрю Лоуренс, создатель «индекса небоскреба», считал, что возведение очередного гиганта сигнализирует о приближении экономического кризиса.

Владимир Зубик, президент некоммерческой Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд»

В Украине, к слову, факторы высотного строительства долгое время как раз были прямо связаны с падением показателей экономики, наблюдалось желание заработать на каждом квадратном метре с минимальными капиталовложениями в благоустройство, организацию общественных и публичных пространств вокруг. Как правило, денег хватало только на землю и строительство. Это экономика точечного строительства.

Сегодня любое развитие городов, в том числе строительство в центре, — это итог открытого диалога между городской властью, бизнесом и обществом, поиск компромиссов и баланса между обеспечением комфортного проживания горожан и разумным потреблением ограниченных ресурсов. Каждый город уникален и выбирает те пути, которые соответствуют текущим и будущим интересам его устойчивого развития.

Многие города ограничивают высоту зданий, стремясь сохранить историческую застройку и изначальный архитектурный облик. Например, в Афинах здание не может быть выше Парфенона, а в центре Рима нельзя строить здания выше собора Святого Петра.

Вопрос «голубой линии» – это вопрос четко сформулированной официальной градостроительной политики города

Что касается Киева, то у нас есть свои очень прогрессивные традиции. Например, небоскреб Гинзбурга, построенный в начале XX в., имел высоту 53 м, со шпилем — 67,5. Это было уникальное здание в стиле модерн, второе по высоте в Европе, построенное с использованием передовых на тот момент технологий. Более 500 квартир, американские кованые лифты, вакуумные розетки для подключения пылесосов, пневмопочта. У нас спустя 100 лет подобного нет. Здание стояло на месте нынешней гостиницы «Украина».

Однако за счет особенностей киевского рельефа шпиль небоскреба Гинзбурга не конкурировал с Софией Киевской. Так что если в Риме собор Святого Петра, а в Афинах Парфенон, то мы вполне можем иметь собственный исторический ориентир, который не будет препятствовать внедрению инноваций.

Вообще же вопрос «голубой линии» — это вопрос четко сформулированной официальной градостроительной политики города, за нарушение которой должно следовать неминуемое наказание. У нас же Историко-архитектурный опорный план Киева, равно как и главный градостроительный документ Генплан, все еще лежат на полке и ждут принятия. Отсюда своевольная трактовка «исторических ареалов», «архитектурных ландшафтов». Важны правила, разумные, обоснованные ограничения, которые будут приняты и действительны для всех без исключения игроков.

Современный проект — поиск компромиссов и баланса между обеспечением комфортного проживания горожан и разумным потреблением ограниченных ресурсов

P.M: Киев — город со сложившейся застройкой (не везде ценной) и большими проблемами с инфраструктурой. Как вы решаете эти сопутствующие проблемы?

В. З.: Я, помимо прочего, не устаю повторять, что одна из ключевых характеристик современного девелопмента — это социальная устойчивость. Невозможно строить на участке, абстрагировавшись от нужд, потребностей, особенностей микрорайона.

Например, когда мы изучали локацию рядом с CITY HUB, стало понятно, что дождевой коллектор на улице Кудряшова в плачевном состоянии и требует реконструкции. Мы разработали и согласовали проект и активно взялись за работу. Есть множество вопросов, связанных с инженерными коммуникациями, состоянием дорог, уличного освещения, которые город не может или не хочет решать собственными силами. Однако мы не строим обособленно: нельзя создать комфортную среду для жизни и тепличную экосистему, из которой человек, покидая территорию комплекса, попадает в трущобы. Именно поэтому развитие инженерной инфраструктуры, инвестиции в реконструкцию и создание скверов и парков, благоустройство водоемов — это один из первоочередных вопросов для компании «Интергал-Буд» в повестке дня. За последние пять лет сумма наших безвозвратных инвестиций в развитие Киева составила свыше 370 млн грн.

Социальная устойчивость является одной из ключевых характеристик современного девелопмента

Благодаря продуманной концепции и грамотному зонированию пространства в CITY HUB гармонично сочетается приватная территория резидентов и коммерческая составляющая

Мы рассчитываем, что жилой комплекс бизнес-класса CITY HUB задаст новые стандарты развития этой части города. И более того — сможет стать новой доминантой Соломенского района благодаря современной архитектуре разноплановой квартирографии и многофункциональной инфраструктуре. Комплекс спроектирован таким образом, чтобы привнести свежий, современный взгляд в урбанистический ландшафт Соломенского района. Мы выбрали четкие линии фасадов, большой процент остекления, правильные геометрические формы, выразительные, но не вычурные цвета. Наша цель — создать гармоничное пространство для жизни, где каждая мелочь соответствует уровню и стилю жизни современного человека в большом городе. Своими проектами мы задаем тренд в жилом строительстве, и CITY HUB не исключение. Мы показываем, каким может быть современное жилье в Киеве: в первую очередь функциональным, продуманным до деталей и человекоцентричным.

Благодаря продуманной концепции и грамотному зонированию пространства в комплексе гармонично сочетается приватная территория резидентов со множеством функций (закрытый от авто и посторонних двор, спортивная площадка с тренажерами под открытым небом, досуговые зоны и детские игровые городки) и коммерческая составляющая, представленная торговыми помещениями разного функционального назначения для развития инфраструктуры комплекса и района.

 

Эпоха экономики знаний: многофункциональная застройка, интегрированная в «умную» ткань цифрового города

P.M: Может ли вертикальный рост городов решить такие насущные проблемы, как напряженный трафик, дефицит доступного жилья, ухудшение экологической ситуации? Или напротив — усугубит их?

В. З.: Вертикальный рост городов по тем лекалам, которые мы имеем на данный момент, способен лишь усугубить эти проблемы. Решение подобных вызовов нужно искать в материи города и организации пространства. Город — это не совокупность зданий и материальных строений, а синергия людей и пространства.

Нужно понять, что вертикальное развитие города, которое так привыкли демонизировать, не абсолютное зло и не панацея, а лишь один из способов организации городского пространства — вертикальный или горизонтальный.

Чтобы определить, какой тип подходит конкретному городу — «ввысь» или «вширь», нужно учесть особенности экономического развития, временной, исторический контекст, культурный аспект, а также не забыть о нюансах здорового градостроительства. Важно примерять такие планировочные практики, которые увеличивают здоровье и благосостояние, а также имеют много общего с принципами устойчивого развития.

Проблему заторов в мире решают путем ограничения потоков в центре, интеллектуального управления движением и переноса деловых и административных центров на периферию

Что касается трафика, то мы видим, что независимо от вертикального или горизонтального выбора, мир идет по пути ограничения потоков в центре, интеллектуального управления движением и переноса деловых и административных центров на периферию. Нью-Йорк, например, одобрил «сбор за пробки», который должны оплачивать автомобилисты за проезд по центру города. Сингапур еще в 70‑х сделал проезд по центральным улицам платным. Сейчас местоположение водителя определяется дистанционно, и сумма проезда считывается автоматически. Чтобы купить машину, надо сначала купить разрешение за $ 37 тыс., и выдача этих разрешений ограничена. Думаю, Киев неизбежно придет к концепции платного въезда в центр, общественного транспорта как адекватного заменителя личного авто и массовому использованию велосипедов.

Нужно понимать, что трафик — это еще и проблема общественного здоровья. Киев, как только наступает безветренная погода, периодически попадает в список городов с самым грязным воздухом. И в этом смысле я полностью разделяю подход Всемирной организации здравоохранения, которая определяет здоровое градостроительство через фокус на людях и на том, как они используют окружающую их среду при планировании, а не просто концентрацию на зданиях и экономике.

Вертикальное развитие города не абсолютное зло и не панацея, а лишь один из способов организации городского пространства

P.M: Какие варианты решения проблем трафика вы считаете оптимальными на современном этапе?

В. З.: Повышение плотности и интенсивности использования территории должно пойти по пути формирования многофункциональной и разнообразной застройки, которая будет интегрирована в «умную» ткань цифрового города через развитую систему общественного транспорта. В том числе через внедрение электротранспорта и массовую велосипедизацию.

Важно рассматривать город с точки зрения агломерации мини-городов внутри него, то есть микрорайонов общей численностью 50–150 тыс. человек, где есть свой центр, культурная идентичность, общественные пространства — площадь, торговая улица, резидентные улицы, дворы, скверы, парки, места приложения труда, бизнес, социально-бытовые объекты, альтернативное и общее образование, локальный спорт, рекреационные и досуговые пространства.

Достаточный уровень обеспеченности, доступности объектов инфраструктуры, услуг, рекреации и рабочих мест локально позволит достичь сбалансированного развития всего города.

Владимир Зубик, президент некоммерческой Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд»

P.M: Какие инструменты вы используете на своих объектах?

В. З.: Со своей стороны, как девелоперы, мы решаем вопрос создания транспортной инфраструктуры на своих объектах так, чтобы не провоцировать заторы.

В INTERGAL CITY воплощена популярная тенденция двора без машин. Мы осознанно не предусматривали возможность парковки во дворе или возле выхода, поскольку на практике это все превращается в нагромождение автомобилей, невозможность проезда спецтранспорта, скорой помощи, пожарной и т. п. Поэтому предусмотрена следующая система: около входных групп будут зоны высадки пассажиров, но без возможности парковки. Ты можешь подъехать, высадить пассажира у входа или офиса и сразу уехать. Более того — здесь будут делинеаторы, чтобы машины только разворачивались и въезжали в определенные зоны паркинга, но не могли остановиться и создать затор.

На сегодня запланировано обеспечение офисной части паркоместами из расчета одно место на 100 кв. м площади. Система будет работать так: можно высадить пассажира около центрального входа, заехать в подземный паркинг, оттуда подняться лифтом на нужный этаж. Наземный и многоуровневый паркинги также будут иметь переходы к нужным секциям, поэтому жители смогут удобно попадать в свое жилье.

Для гостевого транспорта принцип тот же: или сразу попадаешь в подземный паркинг, или въезжаешь в свой блок в наземном паркинге, если есть закрепленное место. В наземном паркинге будет небольшая парковка для маркета на 50 мест, гостевая парковка для спортклуба плюс небольшое число гостевых машиномест вдоль заезда в комплекс.

Высотки будущего — это активное «зеленое» строительство, Big Data, альтернативные средства передвижения, полифункциональная инфраструктура

P.M: Почему не оправдались прогнозы футуристов начала XX в., предрекавших, что уже вторая промышленная революция приведет к появлению многоуровневых городов? Какими будут высотки будущего через несколько десятилетии?

В. З.: Будущее уже наступило. Взгляните на «Бурдж-Халифа» в ОАЭ — небоскреб в 829 м высотой. Это многоуровневый город в городе. Со своими парками, бульварами, газонами, бассейнами, тренажерными залами и ресторанами. С сотнями офисов и квартир, отелем Armani и несколькими торговыми центрами. Так что футуристы вполне могут быть довольны.

Индустриальное общество, которое опиралось на мощь больших промышленных комплексов, двигалось в предсказуемом направлении, а вот в постиндустриальном, в обществе экономики знаний, услуг, социальных связей и технологий, уровень непредвиденных, незапрограммированных случайностей, идеальных штормов и «черных лебедей» резко возрастает.

Понимание экономики города меняется, а уровень научного осмысления и, что еще более важно, воспроизведения новых смыслов в реальность заметно отстает. Все зависит, конечно же, и от экономического, политического, социального, культурного контекста, в котором существует городское пространство. Иными словами: пытаться сделать из Киева Сингапур или Нью-Йорк по меньшей мере глупо.

Запланировано обеспечение офисной части INTERGAL CITY паркоместами из расчета одно место на 100 кв. м площади

Высотки будущего — это пространство креативных людей, заточенное под их синергию. Принципиальное их отличие — активное «зеленое» строительство (использование возобновляемых источников энергии, биотоплива, раздельная сортировка и переработка мусора, экофермы на террасах и т. д.), Big Data, альтернативные средства передвижения, сочетание жизненных сценариев и всего необходимого для их воплощения, то есть полифункциональной инфраструктуры.

Это должно быть центром притяжения, ориентиром для горожан, но никак не доминирующей формой градостроительства. Будущее — за миксом разных форм организации городского пространства.

 

/Материал опубликован на страницах #31 тома PRAGMATIKA.MEDIA/