Теорія розбитих «Квітів». Громадська ініціатива vs Приватна власність

/ Архітектура /

«У «Квітів України» ідеальне об'ємно-просторове рішення. Іншого я там не бачу. Це завершений твір. Логічніше було б власнику отримати дозвіл на знесення будівлі та збудувати нову», — заявив народний архітектор України Микола Левчук. Так автор проєкту модерністської будівлі на перехресті вулиці Гоголівської та Січових Стрільців пояснив своє небажання співпрацювати з представником інвестиційної компанії Rockwill Group. У 2020 р. представники цієї компанії викупили об'єкт і оголосили про намір провести масштабну реконструкцію, перетворивши колишній магазин-оранжерею на мультифункціональний бізнес-комплекс.

Цей намір викликав гарячу громадську дискусію щодо ролі модерністської спадщини, а перші кроки девелопера — початок підготовчих робіт на ділянці та демонтаж заскленого каскаду на фасаді — обурення з боку київських активістів.

11 липня кияни фізично захопили будівлю, перешкодивши роботі будівельників. Події на будмайданчику привернули увагу чиновників КМДА та Міністерства культури. З’ясувалося, що будівля, незважаючи на її архітектурні достоїнства (на думку багатьох авторитетних українських архітекторів — безперечні), не внесена до охоронних реєстрів.

13 липня в Будинку архітектора відбулося засідання правління Київської організації Національної спілки архітекторів України (КОНСАУ), за підсумками якого було вирішено розпочати процедуру щодо внесення будівлі до «Державного реєстру об’єктів культурної спадщини» заднім числом, що є безпрецедентним.

3 серпня будівля набула статусу «щойно виявленого об’єкта культурної спадщини» і наказом Департаменту охорони культурної спадщини КМДА була внесена до «Переліку об’єктів культурної спадщини Києва». За кілька днів Мінкульт вніс об’єкт до державного реєстру пам’яток.

Опублікувавши на сайті PRAGMATIKA.MEDIA статтю «Київ без «Квітів»? Архітектори проти», редакція закономірно взяла на себе зобов’язання надати власникові можливість висловити свою думку. Розширене інтерв’ю з Олексієм Пишним дозволить не лише дізнатися про подальшу стратегію девелопера, а й відстежити нюанси конфліктної ситуації.

PRAGMATIKA.MEDIA: Спробуємо розібратися в ситуації ретроспективно. На етапі придбання нерухомості ви припускали, що цей взірець пізнього модернізму настільки важливий і дорогий для киян?

Олексій Пишний: Ні. Коли в поле нашого зору потрапляє якийсь об’єкт, який потенційно може мати інвестиційний інтерес, то протягом двох-трьох тижнів ми вивчаємо його історію та перевіряємо у відкритих реєстрах його статус. Якщо жодних складнощів не виявили, то підписуємо попередній договір, згідно з яким беремо зобов’язання викупити об’єкт, якщо юристи не виявлять у процесі поглибленої перевірки можливих слабких місць чи додаткових проблем.

Наступний етап глибокого вивчення займає два-три місяці. Тим часом триває прорахунок інвестиційних параметрів і перспектив. Якби ми на старті побачили щось, що віщувало можливі протести з боку громадськості чи інші юридичні проблеми, — ця історія просто не розпочалася б.

Ірина Ісаченко та Костянтин Ковшевацький, PRAGMATIKA.MEDIA (ліворуч), Олексій Пишний та Ірина Белан. Фото: Максим Дробіненко

P.M.: Як саме ви оцінюєте інвестиційну привабливість об’єктів, що вас зацікавили?

О. П.: Елементарно, припускаємо та прораховуємо, що саме тут могло б з’явитися і яку необхідну місту функцію ми могли б створити. Для оцінки комерційної нерухомості завжди справедливо керуватися правилом трьох «Л»: локація, локація та ще раз локація. Виходячи із цього, ми вирішуємо, що можна запропонувати. Оцінюємо транспортну доступність, вивчаємо потреби місцевих жителів, приміряємо різноманітні ефективні сценарії.

І, звичайно, рахуємо, скільки ми готові інвестувати і який результат очікуємо. Оцінюємо вартість квадратного метра за можливого продажу, ставку оренди в цьому районі залежно від концепції й потім уже зводимо всі цифри воєдино для ухвалення рішення.

Якби ми на старті побачили щось, що віщувало можливі протести з боку громадськості чи інші юридичні проблеми, — ця історія просто не почалася б

P.M.: Однак щодо транспортної доступності, вулиця Січових Стрільців не така вже й доступна — там постійні корки. До того ж у цьому районі є проблема з парковками. Вас не злякали ці обставини?

О. П.: Інтеграція паркування в центрі міста за обмеженого розміру ділянки — це завжди складна, але не нова історія. Якщо згадати приклади реконструкції, наші чи наших партнерів у Європі, то всі вони відповідають європейському тренду: створюються повністю автоматизовані підземні паркінги. Якщо ділянка невелика, то організувати заїзд пандусом із дотриманням усіх відступів і нормативів просто неможливо. Тому будується такий собі ліфт для авто: заїхав, поставив машину, вийшов — машина поїхала. І потім або за допомогою програми у смартфоні, або за допомогою картки резидента ти замовляєш видачу машини.

Метро «Лук’янівська» знаходиться недалеко. Якби ми створювали суто офісну будівлю, ця локація нам, можливо, і не підійшла б. Але ми орієнтуємося на створення коворкінгу, простору, який користується попитом серед молоді. Для них локація практично ідеальна. Коворкінг — гнучка система. Він може вмістити одну-дві великі компанії, десятки дрібних чи безліч резидентів — фізичних осіб.

Історична будівля Ferdinand Palace у Празі. Інвестор — Rockwill Wealth Group, девелопер — компанія ACORD Invest

P.M.: Якщо ви вже почали перераховувати функції, давайте розкриємо всі карти. Отже, який функціонал буде реалізований під час реконструкції будівлі «Квіти України»?

О. П.: Згідно з нашими планами, на першому поверсі буде розташована фудзона, доступна не лише для резидентів. Хотілося б зробити її максимально привабливою для місцевих мешканців. У цьому районі немає місця, подібного до фудмаркету на Арсенальній, де можна провести вечір із родиною, зустрітися з друзями. Є кілька ресторанів із високим прайсом і крихітні кафе. А того, що називають «точкою тяжіння», немає.

Якогось особливого туристичного трафіку тут не спостерігається, він починається в районі Пейзажної алеї. Але для людей, які мешкають у цьому районі, фудмаркет необхідний. Далі ми вивчили, як тут справи зі спортивними залами. Є лише пара відверто слабких форматів. Прозондували, чи буде цікава наша пропозиція лідерам ринку, та отримали позитивні відгуки. Навіть сьогодні, незважаючи на скандал, партнери готові підписати контракт. Але ми поки що взяли паузу, оскільки не готові дати гарантії щодо строків. А не виконувати гарантії ми не звикли.

Протягом останніх 20 років будівля використовувалася як супермаркет, і місцеві жителі звикли купувати тут продукти. Тому ми резервуємо площу для продуктового ритейлера, але плануємо опустити його під землю. Сьогодні ритейл уже не розміщують на перших поверхах, де вартість оренди висока. Перші поверхи — для фудкортів або дорогих бутиків. Можливо, для елітарної кондитерської, є й такі думки. Кондитерська зала може прилягати до атріуму з прозорими ліфтами — ідеальне місце для того, щоб випити чашку кави. Таке типово європейське «місце паузи».

Поверхи з третього по восьмий — коворкінги, які будуть у нас повністю завантажені. Тобто, наголошую, ми не позбавляємо мешканців району функцій, які виконувала ця будівля протягом останніх десятиліть. Тут уже не було теплиці, але працювали мінімаркет і півтора десятки різних мікроофісів. У нас же буде супермаркет, будуть офіси, ми додаємо паркування, фудзону, спортзал. Об’єкт має взаємодіяти із життям городян.

P.M.: Що можете сказати про представлені ініціативною групою візуалізації, якою могла б бути будівля після реновації? Чи розглядався такий варіант апгрейду вашими проєктувальниками? Чи можна змінити функціональне призначення та створити бажаний комерційний mixed-use без зміни архітектурного вигляду?

О. П.: Щодо зовнішнього вигляду будівлі, тут наша позиція є максимально гнучкою. Ми дотримуємося думки, що будь-які рішення щодо фасаду необхідно приймати за результатами архітектурного конкурсу. І ми дуже розраховуємо, що архітектор Микола Левчук, який у складі проєктної групи розробляв у 80-х роках XX ст. будівлю «Квіти України», все ж таки приєднається до процесу, чітко окреслить своє бачення. А ми спробуємо його реалізувати.

P.M.: Чому одразу не склалася ваша співпраця з Миколою Левчуком і яка зараз його позиція?

О. П.: У нас було дві спроби взаємодії. Приблизно через місяць після придбання активу я набрав його і почав пояснювати наші плани, але Микола Антонович сказав, що оскільки ця будівля проєктувалася як магазин-оранжерея та теплиця, інших функцій вона не передбачає, і він нічого запропонувати не може. І додав, що якщо плануються офіси, то простіше повністю знести будівлю та відбудувати заново. Звичайно, так питання не стоїть!

Друга спроба комунікації з нашого боку була наприкінці травня чи на початку червня, коли я листувався з дочкою Миколи Антоновича, і вона повідомила мені, що він категорично відмовляється від співпраці та участі в реконструкції будівлі.

P.M.: Чи можливо в принципі зберегти засклену терасовану частину? Адже саме вона є іміджевим елементом будівлі.

О. П.: Ми розглядаємо будь-який конструктивний варіант. Як девелопер і інвестор я не маю наміру грубо вторгатися в культурне життя міста. Я налаштований підтримувати ініціативи громадськості. Але важливо розуміти, що початковий фасад оранжерейного типу з металоконструкцій не розрахований на навантаження сучасних енергоефективних склопакетів.

Більше того, він не витримував простого скління. У такому вигляді атріум енергонеефективний. Фасад потрібно реконструювати. При цьому найменше я хотів би диктувати свою думку і нав’язувати власний смак. Найкращий проєкт реконструкції необхідно обрати на конкурсній основі.

Ми не позбавляємо мешканців району функцій, які виконувала ця будівля протягом останніх десятиліть. Навпаки, додаємо нові

P.M.: Скільки часу потрібно вам для організації та проведення конкурсу?

О. П.: Насамперед треба розуміти, що я не пропоную провести глобальний конкурс на концепт і проєктування повністю. Я не готовий обговорювати наповнення та функціональне призначення будівлі. А ось щоб обрати найкраще рішення фасадної частини, нам потрібно не так вже й багато часу. Тиждень чи два на складання технічного завдання, ще днів десять на публікацію оголошення та анонси у ЗМІ. Потім потрібно дати учасникам час на підготовку пропозицій. Загалом це триватиме не більше двох-трьох місяців.

P.M.: Але із чим був пов’язаний початок підготовчих робіт саме тоді, коли суспільний резонанс досяг свого піку?

О. П.: Ми не очікували такої реакції. Просто не розуміли, що суспільство може таким чином відреагувати. У нас понад два десятки реалізованих проєктів в історичних районах Праги, і на жодному з об’єктів не відбувалося нічого подібного. У цьому разі, на мою думку, кияни просто не зрозуміли, що демонтаж фасаду та проведення конкурсу — це два не пов’язані один з одним процеси. Для нас очевидна необхідність демонтажу аварійної частини фасаду. І не має значення, який саме проєкт буде обраний на конкурсі. Нічого не заважає ці процеси вести паралельно.

Історична будівля Ferdinand Palace у Празі. Інвестор — Rockwill Wealth Group, девелопер — компанія ACORD Invest

P.M.: Скандал спалахнув ще раніше, коли вас звинуватили в тому, що ви знищили виноград, який прикрашав будівлю. До речі, що з ним?

О. П.: Неможливо зняти виноград Вічі зі стіни, не пошкодивши при цьому його лози. Ми викопали корінь разом із грудкою землі так глибоко, як змогли, перевезли його і висадили в поживний ґрунт. Із ним усе гаразд — його поливають і доглядають. І коли реконструкція завершиться, рослину можна буде повернути. Експерти запевняють: він швидко розростеться. Роботи виконували зовсім не дилетанти, а майстри, і сама пересадка обійшлася нам досить дорого. Зате ми впевнені в якості.

P.M.: Якщо всі кроки були грамотними, то в чому саме ви бачите причини конфліктної ситуації? У недостатньо тісній комунікації з громадськістю з вашого боку чи, можливо, це така собі системна помилка, пов’язана з недосконалістю української законодавчої бази?

О. П.: Частково погоджуся з тим, що ми недостатньо спілкувалися з громадськістю. Я був згоден і сьогодні наполягаю на проведенні конкурсу, який сам і запропонував. Але зверніть увагу, я ніде не заявляв, що не буде демонтажу. Будь-який незалежний експерт у будівництві міг би за короткий час розібратися та підтвердити: так, скляні частини фасаду доведеться розбирати та реконструювати. Але серед киян наполегливо ходили нічим не обґрунтовані чутки, що ми маємо намір просто зруйнувати будівлю та звести на її місці невідомо що, можливо, навіть висотку!

Напевно, свою роль відіграла різниця в моделях поведінки європейського та типового українського девелопера. Українці розпочинають маркетингову та рекламну кампанії задовго до встановлення паркану на ділянці. Вони розповідають, якою буде будівля, і формують громадську думку. І в цьому є простий практичний зміст — їм необхідно відкрити продаж ще до старту робіт.

Але ми будуємо не за рахунок надходжень від продажу, а за власні кошти. Маркетинг і пошук резидентів включаються вже на етапі, коли готовий фасад і йдуть внутрішні оздоблювальні роботи. Зазвичай за півроку до здачі в експлуатацію у нас уже sold out. Тому жодних маркетингових активностей заздалегідь ми не робимо. І той рендер, який ми опублікували, це зовсім сирий матеріал, малюнок.

P.M.: Отримавши негативну реакцію на сирий рендер, ви не припустили, що в цьому випадку комунікація має бути, скажімо так, більш напруженою?

О. П.: Я б не погодився з визначенням «негативна». Ми для себе проводили два опитування: одне — на Хрещатику, друге — на самій локації. Показували перехожим свій варіант реконструкції та запитували їхню думку. І навіть місцеві жителі відповідали нам, що хотіли б бачити цю будівлю оновленою. 70% — це ж не одиниці? На Хрещатику переважна більшість опитаних висловилася за оновлення. Ми отримували позитивні оцінки і від професіоналів-архітекторів.

У підсумку категорично незгодних з ідеєю реконструкції, тих, хто бажає законсервувати об’єкт, меншість. Так, вони активні та впевнені у власній експертності. Але давайте подумаємо, місто — для експертів чи для киян? Чи можна ігнорувати думку більшості? І до цього питання нам доведеться повернутися після конкурсу, оскільки ми запропонуємо громадськості обрати із кількох варіантів, відібраних професійним журі, остаточний. Я не виключаю, що залишаться незадоволені. Але, дозвольте, не можна ж питання, що стосуються багатомільйонного міста, вирішувати думкою кількох експертів!

Фото: Юрій Ферендович

P.M.: Ми ознайомилися з прикладами реновації за участю Rockwill Wealth Solutions Limited будівель кінця XIX — початку XX ст. А чи ви стикалися з модерністською спадщиною?

О. П.: З модерністською спадщиною нам справді стикатися не доводилося. Більшість наших проєктів — це реновація пам’яток архітектури ранніх періодів в історичних районах європейських країн. І на кожен із них ми отримували вичерпну інформацію з архівів і всі нормативи: що саме є предметом охорони, що є недоторканним, а що можна реконструювати.

Були проєкти, коли від старої будівлі залишалися тільки дві фасадні стіни. При цьому її повністю розбирали ізсередини до фундаменту. Іноді йшли вглиб, у котлован на три поверхи. Були проєкти, коли фасад не мав цінності, а, навпаки, елементом, що охоронявся, була, наприклад, ліпнина над сходами. Тоді ліпнину консервували й потім дбайливо реставрували.

P.M.: Робота з історичними будівлями в Європі також була пов’язана зі зміною функції?

О. П.: У переважній більшості випадків.

P.M.: І наскільки складно девелоперам виконати всі вимоги щодо охорони пам’яток?

О. П.: Не так складно, оскільки є чіткі алгоритми роботи. У Чехії, наприклад, детально прописані умови втручання девелопера в історичне середовище. Є чіткі визначення та характеристики звичайної забудови, реконструкції, реставрації. В індивідуальних паспортах будівель досконало прописано, що в кожному окремому випадку є предметом охорони.

Повторюю, перед купівлею споруди в Україні ми ретельно перевірили її статус, а також історію цього статусу, щоб переконатися, що вона не змінювалася. Ми б не зайшли в цю інвестицію, дізнавшись, що будівля мала статус пам’ятки, а потім її хтось якимось способом із реєстрів виключив — це сумнівна історія, з погляду інвестора. Оскільки будівля «Квіти України» ніколи не вносилася до реєстрів як пам’ятка архітектури, то з юридичного погляду це — об’єкт із ясною та чистою репутацією.

Як девелопер та інвестор я не маю наміру грубо втручатися в культурне життя міста. Я налаштований підтримувати ініціативи громадськості

P.M.: Як ви оцінюєте прецедент надання будівлі статусу пам’ятки заднім числом?

О. П.: З юридичного погляду це повний абсурд. Як бізнесмен я відразу скажу: це повністю знищить проєкт. Буде щонайменше півтора року судів, оскільки в українському законодавстві не прописана чітко подібна процедура. Так, у цьому разі можна буде вважати, що інвестиції помножені на нуль, а ми планували вкласти близько $12 млн, і більше ні копійки в цей об’єкт ніхто не вкладе.

P.M.: Ви просто підете з проєкту?

О. П.: Ми не підемо з проєкту. Оскільки подібне рішення саме політичне, то, певен, ми зможемо захистити своє право власника та права інвесторів у судах, аж до міжнародного інвестиційного. Це, безумовно, вимагатиме часу.

P.M.: Якщо інвестора буде відсторонено від розпорядження власністю, то чи здатне місто профінансувати реконструкцію або реставрацію об’єкта?

О. П.: Наскільки я знаю, київська влада обіцяла виділити бюджет на збереження пам’яток архітектури, але ці суми незначні, і на підтримку всього історичного фонду в Києві їх не вистачить. Більше того, оскільки будівля «Квіти України» залишається приватною власністю, то ніхто не зможе її фінансувати без узгодження з власником. І я просто не уявляю, щоб хтось на законних підставах міг нас зобов’язати привести будинок до його стану на 1985 рік.

Оскільки він не був пам’яткою, то й немає чіткої документації, який саме його вигляд вважати таким, що охороняється. Ті частини фасаду, які ми пропонуємо зберегти, мають непоганий вигляд, і їх можна впорядкувати. Але каскад з ондуліновими покрівлями — вибачте, це убожество. Повторюся, якби справа стосувалася будівлі зі статусом спадщини, що охороняється, на дату укладення угоди, то ми або не вступили б у проєкт, або досконально виконували б усі законні вимоги.

Фото: Юрій Ферендович

Фото: Юрій Ферендович

P.M.: Ініціативна громадська група не заперечує ваші аргументи щодо того, що будівля не була пам’яткою архітектури. Вам висувається звинувачення у порушенні авторських прав. Саме на цій підставі Шевченківський райсуд Києва наклав на об’єкт арешт. Чи вважаєте ви ці звинувачення обґрунтованими?

О. П.: Я намагаюся не коментувати юридичні моменти. На той час, коли ми купували будівлю, ми не знайшли таких ризиків. Якби вони були, ми не уклали б угоду. Зараз працюють юристи, і всі вони кажуть, що за 30-річну історію України такого прецеденту не було.

P.M.: Давайте підсумуємо. Якою буде подальша стратегія власника? Що плануєте робити?

О. П.: Ми намагаємося вже втретє збудувати комунікацію з архітектором Миколою Левчуком, щоб визначитися, чи готовий він працювати над цим проєктом, якщо йому небайдужа доля будівлі. Якщо так — спільно рухаємося далі. Якщо ні — відстоюємо в судах свої інтереси. І лише потім оголошуємо конкурс. На етапі невирішеної суперечки ми не вважаємо відповідальним запрошувати до співробітництва інших архітекторів, щоб не створювати їм ризики. Проведемо конкурс, громадськість зробить свій вибір, і приступимо до реалізації.

Ми не підемо з проєкту. Упевнений, ми зможемо захистити своє право власника та права інвесторів у судах, аж до міжнародного інвестиційного

P.M.: І все-таки, як знайти баланс між вашими інтересами як власника будівлі та почуттями тих людей, які вийшли на протести, вважаючи, що ви збираєтеся позбавити місто значущого архітектурного об’єкта?

О. П.: Я розмежовував би тих людей, які щиро переживають за долю будівлі, і тих, хто відстоює інші інтереси. У мене склалося враження, що людьми маніпулюють, граючи на їхніх почуттях. Доля цієї будівлі кілька десятиліть нікого не турбувала. Але тоді, коли з’явився інвестор, раптом активізувалися лідери думок. Ось ця обставина, ця нелогічність змушує мене припустити, що маніпуляція має місце.

Ми готові демонструвати наші наміри за столом переговорів і з представниками громадськості, і з представниками Міністерства культури, і з архітекторами. Давайте обговорювати, шукати формати, які б задовольнили всі сторони. Ми готові демонструвати технічний стан будівлі, особливості її конструктиву і аргументувати нашу позицію.

Ми готові обговорювати пропозиції щодо реконструкції фасаду. Але від нашої пропозиції активісти відмовилися. Запропонували зустрічатися широким колом: із жителями, журналістами, з усіма охочими. На мою думку, це недоцільно. Наше завдання — знайти рішення win-win, а не мітингувати. Вважаю, що перший правильний крок у цьому напрямі — зібратися вузьким колом із делегованими представниками. Інакше це імітація процесу, гра на публіку.

Фото: Максим Дробіненко

Профайл

Олексій Пишний

Представляє в Україні інтереси міжнародної групи компаній Rockwill Wealth Group, до складу якої входить Rockwill Wealth Solutions Limited (Велика Британія) та RWS Immobilien (Чехія).

У портфоліо нерухомості інвестиційної компанії Rockwill Wealth Group можна знайти кілька десятків прикладів реновації історичних будівель переважно в центрі Праги. Після реконструкції вони перетворилися на елітарне житло чи готелі. Компанія користується послугами різних девелоперів, але підхід до реновації однаковий: зберігаються всі елементи архітектури, які становлять історичну цінність згідно з реєстрами Національного інституту охорони спадщини Чехії (NPU), а ось фізично та морально застаріла начинка замінюється на сучасну. Наприклад, у процесі реконструкції історичної чотириповерхової будівлі Ferdinand Palace девелопери — у цьому випадку компанія ACORD Invest — зберегли фасад у стилі класицизму, прикрашений бюстами двох легендарних королів, Їржі з Подєбрад і Карла IV, фоє з арочними стелями, сходові прогони з кованими перилами, склепіння Моньє в напівпідвалі. При цьому було замінено всю функціональну начинку будівлі, і до продажу пропонуються сучасні квартири з відкритим плануванням. Так само було реконструйовано модерністську будівлю Kralovska Rezidence на вулиці Збровська, неокласичну Rezidence Studanka біля парку Стромовка та інші.

Втім, інвестиційні інтереси компанії поширюються і на об’єкти нового девелопменту. У процесі реалізації — проєкти двох готелів на території аеропорту Манчестер, студентський кампус у британському Вулвергемптоні та готель Sky Central Hotel у Дубаї.

 

/Матеріал опублікований на сторінках #33 тома PRAGMATIKA.MEDIA/