Теория разбитых «Квітів». Общественная инициатива vs Частная собственность

/ Архитектура /

«У «Квітів України» идеальное объемно-пространственное решение. Другого я там не вижу. Это законченное произведение. Логичнее было бы собственнику получить разрешение на снос здания и построить новое», — заявил народный архитектор Украины Николай Левчук. Так автор проекта модернистского здания на пересечении улицы Гоголевской и Сечевых Стрельцов объяснил свое нежелание сотрудничать с представителем инвестиционной компании Rockwill Group. В 2020 г. представители этой компании выкупили объект и объявили о намерении провести масштабную реконструкцию, превратив бывший магазин-оранжерею в мультифункциональный бизнес-комплекс.

Это намерение вызвало горячую общественную дискуссию о роли модернистского наследия, а первые шаги девелопера — начало подготовительных работ на участке и демонтаж остекленного каскада на фасаде — бурю возмущения со стороны киевских активистов. 11 июля киевляне физически захватили здание, воспрепятствовав работе строителей. События на стройплощадке привлекли внимание чиновников КГГА и Министерства культуры. Выяснилось, что здание, несмотря на его архитектурные достоинства (по мнению многих авторитетных украинских архитекторов — бесспорные), не внесено в охранные реестры.

13 июля в Доме архитектора состоялось заседание правления Киевской организации Национального союза архитекторов Украины (КОНСАУ), по итогам которого было решено начать процедуру по внесению здания в «Держаний реєстр об’єктів культурної спадщини» задним числом, что беспрецедентно.

3 августа здание получило статус «щойно виявленого об’єкту культурної спадщини», и приказом Департамента охраны культурного наследия КГГА внесено в «Перелік об’єктів культурної спадщини Києва». Спустя несколько дней Минкульт внес объект в государственный реестр памятников.

Опубликовав на сайте PRAGMATIKA.MEDIA статью «Киев без «Квітів»? Архитекторы против», редакция закономерно приняла на себя обязательство предоставить собственнику возможность высказать свою точку зрения. Расширенное интервью с Алексеем Пышным позволит не только узнать о дальнейшей стратегии девелопера, но и отследить нюансы конфликтной ситуации.

PRAGMATIKA.MEDIA: Попробуем разобраться в ситуации ретроспективно. На этапе приобретения недвижимости вы предполагали, что этот образец позднего модернизма настолько важен и дорог для киевлян?

Алексей Пышный: Нет. Когда в поле нашего зрения попадает какой‑то объект, который потенциально может представлять инвестиционный интерес, то в течение двух-трех недель мы изучаем его историю и проверяем в открытых реестрах его статус. Если никаких сложностей не выявили, то подписываем предварительный договор, согласно которому берем обязательство выкупить объект, если юристы не обнаружат в процессе углубленной проверки возможных слабых мест или дополнительных проблем. Следующий этап глубокого изучения занимает два-три месяца. Тем временем идет просчет инвестиционных параметров и перспектив. Если бы мы на старте увидели нечто, что предвещало бы возможные протесты со стороны общественности или иные юридические проблемы, — эта история просто бы не началась.

Ирина Исаченко и Константин Ковшевацкий, PRAGMATIKA.MEDIA (слева), Алексей Пышный и Ирина Белан. Фото: Максим Дробиненко

P.M.: Как именно вы оцениваете инвестиционную привлекательность заинтересовавших вас объектов?

А. П.: Элементарно, предполагаем и просчитываем что именно здесь могло бы появиться и какую необходимую городу функцию мы могли бы создать. Для оценки коммерческой недвижимости всегда справедливо руководствоваться правилом трех «Л»: локация, локация и еще раз локация. Исходя из этого мы решаем, что можно предложить. Оцениваем транспортную доступность, изучаем потребности местных жителей, примеряем различные эффективные сценарии. И, конечно, считаем, сколько мы готовы инвестировать, и какой результат ожидаем. Оцениваем стоимость квадратного метра при возможной продаже, ставку аренды в этом районе в зависимости от концепции и затем уже сводим все цифры воедино для принятия решения.

Если бы мы на старте увидели нечто, что предвещало бы возможные протесты со стороны общественности или иные юридические проблемы, — эта история просто бы не началась

P.M.: Однако что касается транспортной доступности, улица Сечевых Стрельцов не так уж и доступна — там вечные пробки. К тому же в этом районе существует проблема с парковками. Вас не отпугнули эти обстоятельства?

А. П.: Интеграция парковки в центре города при ограниченном размере участка — это всегда сложная, но не новая история. Если вспомнить примеры реконструкции, наши или наших партнеров в Европе, то все они отвечают европейскому тренду — создаются полностью автоматизированные подземные паркинги. Если участок невелик, то организовать заезд по пандусу с соблюдением всех отступов и нормативов просто нереально. Поэтому строится эдакий лифт для авто: заехал, поставил машину, вышел — машина уехала. И потом либо с помощью приложения в смартфоне, либо с помощью карточки резидента ты заказываешь выдачу машины.

Метро «Лукьяновская» находится довольно недалеко. Если бы мы создавали чисто офисное здание, эта локация нам, возможно, и не подошла. Но мы ориентируемся на создание коворкинга, пространства, востребованного среди молодежи. Для них локация практически идеальна. Коворкинг — гибкая система. Он может вместить одну-две крупных компаний, десятки мелких или множество резидентов физических лиц.

Историческое здание Ferdinand Palace в Праге. Инвестор — Rockwill Wealth Group, девелопер — компания ACORD Invest

P.M.: Если уже вы начали перечислять функции, давайте раскроем все карты. Итак, какой функционал будет реализован при реконструкции здания «Квіти України»?

А. П.: Согласно нашим планам, на первом этаже будет расположена фудзона, доступная не только для резидентов. Хотелось бы сделать ее максимально привлекательной для местных жителей. В этом районе нет места, подобного фудмаркету на Арсенальной, где можно провести вечер с семьей, встретиться с друзьями. Есть несколько ресторанов с высоким прайсом и крошечные кафе. А того, что называют «точкой притяжения» — нет. Какого‑то особенного туристического трафика в этом месте не наблюдается, он начинается в районе Пейзажной аллеи. Но для людей, которые проживают в этом районе, фудмаркет необходим. Далее, мы изучили, как здесь обстоят дела со спортивными залами. Есть всего пара откровенно слабых форматов. Прозондировали, будет ли интересно наше предложение лидерам рынка, и получили положительные отзывы. Даже сегодня, несмотря на скандал, партнеры готовы подписать контракт. Но мы пока взяли паузу, поскольку не готовы дать гарантии по срокам. А не выполнять гарантии мы не привыкли.

В течение последних 20 лет здание использовалось как супермаркет и местные жители привыкли покупать здесь продукты. Поэтому мы резервируем площадь для продуктового ритейлера, но предполагаем опустить его под землю. Сегодня ритейл уже не размещают на первых этажах, где стоимость аренды высока. Первые этажи — для фудкортов или дорогих бутиков. Возможно, для элитарной кондитерской — есть и такие мысли. Зал кондитерской может прилегать к атриуму с прозрачными лифтами — идеальное место для того, чтобы выпить чашечку кофе. Такое типично европейское «место паузы». Этажи с третьего по восьмой — коворкинги, которые будут у нас полностью загружены. То есть, подчеркну, мы не лишаем жителей района функций, которые выполняло это здание на протяжении последних десятилетий. Здесь уже не было теплицы, но работал мини-маркет и полтора десятка разных микроофисов. У нас же будет супермаркет, будут офисы, мы добавляем парковку, фудзону, спортзал. Объект должен взаимодействовать с жизнью горожан.

Историческое здание Ferdinand Palace в Праге. Инвестор — Rockwill Wealth Group, девелопер — компания ACORD Invest

P.M.: Что можете сказать о представленных инициативной группой визуализациях как могло бы выглядеть здание после реновации? Рассматривался ли подобный вариант апгрейда вашими проектировщиками? Можно ли изменить функциональное назначение и создать желаемый коммерческий mixed-use без изменения архитектурного облика?

А. П.: Что касается внешнего вида здания, здесь наша позиция максимально гибкая. Мы придерживаемся мнения, что любые решения по фасаду необходимо принимать по результатам архитектурного конкурса. И мы очень рассчитываем, что архитектор Николай Левчук, который в составе проектной группы разрабатывал в 80‑х годах XX в. здание «Квіти України», все же присоединится к процессу, четко очертит свое видение. А мы попытаемся его реализовать.

P.M.: Почему сразу не сложилось ваше сотрудничество с Николаем Левчуком и какова на сегодня его позиция?

А. П.: У нас было две попытки взаимодействия. Примерно через месяц после приобретения актива я набрал его и начал объяснять наши планы, но Николай Антонович сказал, что поскольку это здание проектировалось как магазин-оранжерея и теплица, других функций оно не предполагает и он ничего предложить не может. И добавил, что если планируются офисы, то проще целиком снести здание и отстроить заново. Конечно, так вопрос не стоит! Вторая попытка коммуникации с нашей стороны была в конце мая или начале июня, когда я переписывался с дочерью Николая Антоновича, и она сообщила мне, что он категорически отказывается от сотрудничества и принятия участия в реконструкции здания

P.M.: Возможно ли в принципе сохранить остекленную террасированную часть? Ведь именно она является имиджевым элементом здания.

А. П.: Мы рассматриваем любой конструктивный вариант. Как девелопер и инвестор я не намерен грубо вторгаться в культурную жизнь города. Я настроен поддерживать инициативы общественности. Но важно понимать, что изначальный фасад «оранжерейного типа» из металлоконструкций не рассчитан на нагрузку современных энергоэффективных стеклопакетов. Более того, он не выдерживал уже простого остекления. В таком виде атриум энергонеэффективен. Фасад необходимо реконструировать. При этом меньше всего я бы хотел диктовать свое мнение и навязывать собственный вкус. Лучший проект реконструкции необходимо выбрать на конкурсной основе.

Мы не лишаем жителей района функций, которые выполняло это здание на протяжении последних десятилетий. Напротив, добавляем новые

P.M.: Сколько времени необходимо вам для организации и проведения конкурса?

А. П.: Прежде всего надо понимать, что я не предлагаю провести глобальный конкурс на концепт и проектировочное решение полностью. Я не готов обсуждать наполнение и функциональное назначение здания. А вот чтобы выбрать лучшее решение фасадной части, нам необходимо не так уж и много времени. Неделя или две на составление технического задания, еще дней десять на публикацию объявления и анонсы в СМИ. Затем надо дать участникам время на подготовку предложений. В целом это займет не более двух-трех месяцев.

P.M.: Но с чем было связано начало подготовительных работ именно в тот момент, когда общественный резонанс достиг своего пика?

А. П.: Мы не ожидали такой реакции. Просто не понимали, что общество может подобным образом отреагировать. У нас более двух десятков реализованных проектов в исторических районах Праги, и ни на одном из объектов не происходило ничего подобного. В данном случае, мне кажется, киевляне просто не поняли, что демонтаж фасада и проведение конкурса — это два не связанных друг с другом процесса. Для нас совершенно очевидна необходимость демонтажа аварийной части фасада. И неважно, какой именно проект будет выбран на конкурсе. Ничего не мешает вести эти процессы параллельно.

Историческое здание Ferdinand Palace в Праге. Инвестор — Rockwill Wealth Group, девелопер — компания ACORD Invest

P.M.: Скандал вспыхнул еще раньше, когда вас обвинили в том, что вы уничтожили виноград, украшавший здание. Кстати, что с ним?

А. П.: Невозможно снять виноград Вичи со стены, не повредив при этом его плети. Мы выкопали корень вместе с земельным комом так глубоко, как смогли, перевезли его и высадили в питательный грунт. С ним все в порядке — его поливают и за ним ухаживают. И когда реконструкция завершится, растение можно будет вернуть. Эксперты уверяют — он быстро разрастется. Работы выполняли отнюдь не дилетанты, а профессионалы, и сама пересадка обошлась нам достаточно недешево. Зато мы уверены в качестве.

P.M.: Если все шаги были грамотными, то в чем именно вы видите причины возникновения конфликтной ситуации? В недостаточно плотной коммуникации с общественностью с вашей стороны или, возможно, это некая системная ошибка, связанная с несовершенством украинской законодательной базы?

А. П.: Отчасти соглашусь с тем, что мы недостаточно коммуницировали с общественностью. Я был согласен и сегодня настаиваю на проведении конкурса, который сам и предложил. Но, обратите внимание, я нигде не заявлял, что не будет демонтажа. Любой независимый эксперт в строительстве мог бы за короткое время разобраться и подтвердить: да, стеклянные части фасада придется разбирать и реконструировать. Но среди киевлян упорно ходили ничем не обоснованные слухи, что мы намерены попросту разрушить здание и возвести на его месте неизвестно что, возможно, даже высотку!

Наверное, свою роль сыграло различие в моделях поведения европейского и типичного украинского девелопера. Украинские начинают маркетинговую и рекламную кампании задолго до установки забора на участке. Они рассказывают, каким будет здание, и формируют общественное мнение. И в этом есть простой практический смысл — им необходимо открыть продажи еще до старта работ. Но мы строим не за счет поступлений от продаж, а за счет собственных средств. Маркетинг и поиск резидентов включаются уже на этапе, когда готов фасад и идут внутренние отделочные работы. Обычно за полгода до сдачи в эксплуатацию у нас уже sold out. Поэтому никаких маркетинговых активностей заранее мы не предпринимаем. И тот рендер, который мы опубликовали, это совершенно сырой материал, набросок.

P.M.: Получив негативную реакцию на сырой рендер, вы не предположили, что в данном случае коммуникация должна быть, скажем так, более напряженной?

А. П.: Я бы не согласился с определением «негативная». Мы для себя проводили два опроса — один на Крещатике, второй на самой локации. Показывали прохожим свой вариант реконструкции и спрашивали их мнение. И даже местные жители отвечали нам, что хотели бы видеть это здание обновленным. 70 % — это же не единицы? На Крещатике подавляющее большинство опрошенных высказалось за обновление. Мы получали позитивные оценки и от профессионалов — архитекторов. В итоге категорически несогласных с идеей реконструкции, тех, кто желает законсервировать объект, меньшинство. Да, они активны и уверены в собственной экспертности. Но давайте подумаем, город — для экспертов или для киевлян? Можно ли игнорировать мнение большинства? И к этому вопросу нам придется вернуться после конкурса. Поскольку мы предложим общественности выбрать из нескольких вариантов, отобранных профессиональным жюри, итоговый. Я не исключаю, что останутся недовольные. Но, позвольте, нельзя же вопросы, касающиеся многомиллионного города, решать мнением нескольких экспертов!

Фото: Юрий Ферендович

P.M.: Мы ознакомились с примерами реновации с участием Rockwill Wealth Solutions Limited зданий постройки конца XIX — начала XX в. А сталкивались ли вы с модернистским наследием?

А. П.: С модернистским наследием нам, действительно, сталкиваться не приходилось. Большинство наших проектов — это реновация памятников архитектуры более ранних периодов в исторических районах европейских стран. И на каждый из них мы получали исчерпывающую информацию из архивов и все нормативы; что именно является предметом охраны, что неприкосновенно, а что можно реконструировать. Были проекты, когда от старого здания оставались всего две фасадные стены. При этом его полностью разбирали изнутри, вплоть до фундамента. Иногда даже уходили вглубь, в котлован на три этажа. Были проекты, когда фасад не представлял ценности, а, напротив, охраняемым элементом была, к примеру, лепнина над лестницей. Тогда лепнину консервировали и затем бережно реставрировали.

P.M.: Работа с историческими зданиями в Европе тоже была связана с изменением функции?

А. П.: В подавляющем большинстве случаев.

P.M.: И насколько сложно девелоперам выполнить все требования по охране памятников?

А. П.: Не так сложно, поскольку есть четкие алгоритмы работы. В Чехии, к примеру, детально прописаны условия вмешательства девелопера в историческую среду. Существуют четкие определения и характеристики обычной застройки, реконструкции, реставрации. В индивидуальных паспортах зданий досконально прописано, что в каждом отдельном случае является предметом охраны. Повторяю, перед покупкой здания в Украине мы тщательно проверили его статус, а также историю этого статуса, чтобы убедиться, что он не менялся. Мы бы не зашли в эту инвестицию, узнав, что у здания был статус памятника, а потом его кто‑то каким‑то способом из реестров исключил — это сомнительная история, с точки зрения инвестора. Поскольку здание «Квіти України» никогда не вносилось в реестры как памятник архитектуры, то с юридической точки зрения — это объект с ясной и чистой репутацией.

Как девелопер и инвестор я не намерен грубо вторгаться в культурную жизнь города. Я настроен поддерживать инициативы общественности

P.M.: Как вы расцениваете прецедент придания статуса памятника зданию задним числом?

А. П.: С юридической точки зрения это полный абсурд. Как бизнесмен я сразу скажу — это полностью уничтожит проект. Будет как минимум полтора года судов, поскольку в украинском законодательстве не прописана четко подобная процедура. Да, в этом случае можно будет считать, что инвестиции помножены на ноль, а мы планировали вложить около $ 12 млн, и более ни копейки в этот объект никто не вложит.

P.M.: Вы просто уйдете из проекта?

А. П.: Мы не уйдем из проекта. Поскольку подобное решение именно политическое, то, уверен, мы сможем защитить свое право собственника и права инвесторов в судах, вплоть до международного инвестиционного. Это, безусловно, потребует времени.

P.M.: Если инвестор будет отстранен от распоряжения собственностью, то способен ли город профинансировать его реконструкцию или реставрацию?

А. П.: Насколько я знаю, киевские власти обещали выделить бюджет на сохранение памятников архитектуры, но эти суммы незначительны, и на поддержание всего исторического фонда в Киеве их не хватит. Более того, поскольку здание «Квіти України» остается частной собственностью, то никто не сможет его финансировать, без согласования с собственником. И я просто не представляю, чтобы кто‑то на законных основаниях мог нас обязать привести здание к его состоянию на 1985 год. Поскольку оно не было памятником, то и не существует четкой документации, какой именно его облик считать охраняемым. Те части фасада, которые мы предлагаем сохранить, выглядят неплохо и их можно привести в порядок. Но каскад с ондулиновыми кровлями — простите, это убожество. Повторюсь, если бы дело касалось здания со статусом охраняемого наследия на дату заключения сделки, то мы или не вступили бы в проект, или досконально выполняли бы все законные требования.

Фото: Юрий Ферендович
Фото: Юрий Ферендович

P.M.: Инициативная общественная группа не оспаривает ваши аргументы относительно того, что здание не являлось памятником архитектуры. Вам выдвигается обвинение в нарушении авторских прав. Именно на этом основании Шевченковский райсуд Киева наложил на объект арест. Считаете ли вы эти обвинения обоснованными?

А. П.: Я стараюсь не комментировать юридические моменты. На то время, когда мы приобретали здание, мы не нашли подобных рисков. Если бы они были, мы бы не заключили сделку. Сейчас работают юристы, и все они говорят, что за 30‑летнюю историю Украины подобного прецедента не было.

P.M.: Давайте подытожим. Какова будет дальнейшая стратегия собственника? Что планируете делать?

А. П.: Мы пытаемся уже в третий раз построить коммуникацию с архитектором Николаем Левчуком, чтобы определиться, готов ли он работать над этим проектом, если ему небезразлична судьба здания. Если да — совместно двигаемся дальше. Если нет — отстаиваем в судах свои интересы. И только потом объявляем конкурс. На этапе нерешенного спора мы не считаем ответственным приглашать к сотрудничеству других архитекторов, чтобы не создавать для них риски. Проведем конкурс, общественность сделает свой выбор — и приступим к реализации.

Мы не уйдем из проекта. Уверен, мы сможем защитить свое право собственника и права инвесторов в судах, вплоть до международного инвестиционного

P.M.: И все‑таки, как найти баланс между вашими интересами как собственника здания и чувствами тех людей, которые вышли на протесты, считая, что вы собираетесь лишить город значимого архитектурного объекта?

А. П.: Я бы разграничивал тех людей, которые искренне переживают за судьбу здания, и тех, кто отстаивает иные интересы. У меня создалось впечатление, что людьми манипулируют, играя на их чувствах. Судьба этого здания несколько десятилетий никого не беспокоила. Но в тот момент, когда появился инвестор, вдруг активизировались лидеры мнений. Вот это обстоятельство, эта нелогичность, заставляет меня предположить, что манипуляция имеет место.

Мы готовы демонстрировать наши намерения за столом переговоров и с представителями общественности, и с представителями Министерства культуры, и с архитекторами. Давайте обсуждать, искать форматы, которые удовлетворили бы все стороны. Мы готовы демонстрировать техническое состояние здания, особенности его конструктива, и аргументировать нашу позицию. Мы готовы обсуждать предложения по реконструкции фасада. Но от нашего предложения активисты отказались. Предложили встречаться широким кругом: с жителями, журналистами, со всеми желающими. На мой взгляд, это нецелесообразно. Наша задача — найти решение win-win, а не митинговать. Считаю, что первый верный шаг в этом направлении — собраться узким кругом с делегированными представителями. Иначе это имитация процесса, игра на публику.

Фото: Максим Дробиненко

Профайл

Алексей Пышный

Представляет в Украине интересы международной группы компаний Rockwill Wealth Group, в состав которой входит Rockwill Wealth Solutions Limited (Великобритания) и RWS Immobilien (Чехия).

В портфолио недвижимости инвестиционной компании Rockwill Wealth Group можно найти несколько десятков примеров реновации исторических зданий преимущественно в центре Праги. После реконструкции они превратились в элитное жилье или отели. Компания пользуется услугами разных девелоперов, но подход к реновации одинаков: сохраняются все элементы архитектуры, которые представляют историческую ценность согласно реестрам Национального института охраны наследия Чехии (NPU), а вот физически и морально устаревшая начинка заменяется на современную. К примеру, в процессе реконструкции исторического четырехэтажного здания Ferdinand Palace, девелоперы – в данном случае компания ACORD Invest – сохранили фасад в стиле классицизма, украшенный бюстами двух легендарных королей Йиржи из Подебрад и Карла IV, фойе с арочными потолками, лестничные пролеты с коваными перилами, своды Монье в полуподвале. При этом была заменена вся функциональная начинка здания, и к продаже предлагаются современные квартиры с открытой планировкой. Подобным же образом были реконструированы модернистское здание Kralovska Rezidence на улице Збровская, неоклассическое Rezidence Studanka возле парка Стромовка и другие.

Впрочем, инвестиционные интересы компании распространяются и на объекты нового девелопмента. В процессе реализации проекты двух отелей на территории аэропорта Манчестер, студенческий кампус в британском Вулвергемптоне, и отель Sky Central Hotel в Дубае.

/Материал опубликован на страницах #33 тома PRAGMATIKA.MEDIA/