Строй лучше нас. Девелопмент 2019. Volume 2

editor / Архитектура /

Мы продолжаем серию бесед с первыми лицами ведущих отечественных компаний-девелоперов и собираем их прогнозы по поводу состояния рынка недвижимости в 2019 г.

Максим Барбаш

Глава совета директоров строительной компании GEOS

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.? Стоит ожидать его роста, падения или стагнации?

Максим Барбаш: Рынок недвижимости — один из лучших индикаторов роста экономики и настроений населения. Мы очень надеемся, что весна 2019 г. не замедлит экономический рост, а если все будет спокойно, то наши потенциальные покупатели продолжат активно приобретать недвижимость. Общий объем предложений на рынке немного сократится, что будет вызвано новыми градостроительными нормами. Этот и еще ряд факторов повлекут за собой определенный рост цен на первичную недвижимость. Все это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если говорить о нашей компании, то мы довольны результатами 2018 года, поскольку выполнили свои планы и стартовали с новыми объектами как в Киеве и Запорожье, так и в Европе — новый жилой комплекс на побережье Испании и два новых комплекса в Будапеште.

Максим Барбаш

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистичное поведение и предоставит застройщикам в 2019 г. «окно возможностей»?

М. Б.: 2019 г. обещает быть интересным для рынка. Так, с конца прошлого года вступили в силу новые градостроительные нормы, которые существенно повлияют на возможности застройщиков. Еще один интересный факт — это возрастающие требования клиентов. Меня радуют их высокие ожидания, комплексный подход к выбору недвижимости. Сейчас в Киеве сложно продать объект без концепции, время чистой ценовой конкуренции заканчивается. Поэтому «окно возможностей», как я считаю, можно найти в умении разработать грамотную модель с целостной концепцией, необходимым набором решений в плане инфраструктуры и наполнения, высоким качеством и за ту цену, к которой будет готова целевая аудитория. Говоря о цене, я подразумеваю не только стоимость приобретения недвижимости, немаловажной является и цена последующей эксплуатации квартиры.

P.M.: Какие из перечисленных ниже факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов? Ранжируйте в порядке значимости: локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика.

М. Б.: Да, список факторов, влияющих на успех проекта, можно продолжать. Это и технологичность проекта, качество материалов, инфраструктура, немаловажной становится экологичность. Ранжировать не совсем правильно, так как от сегмента к сегменту степень важности отдельных факторов может изменяться.

Коммерческий успех зависит от поиска той самой удачной формулы, которая соответствует ожиданиям и возможностям наших покупателей. Но точно могу сказать, что репутация застройщика является точкой входа и базовым требованием. Без нее, как правило, адекватный покупатель не станет рассматривать проект. Поэтому для нас очень важно выстраивать долгосрочные отношения с нашими инвесторами.

Рынок недвижимости — один из лучших индикаторов роста экономики и настроений населения

P.M.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность / прибыльность проекта? По вашему мнению, какие архитектурные решения в будущем году станут важными для конечного покупателя / пользователя недвижимости? Какие перемены в ожиданиях от коммерческой и жилой архитектуры вы прогнозируете?

М. Б.: Мы не ожидаем резких изменений во вкусах нашей аудитории в этом году. Основное предложение на рынке первичной недвижимости в ближайшие полгода будут формировать проекты, которые уже начали строительство и продажи в течение 2018 г. Они находятся в открытом доступе, темпы продаж также известны, и исходя из этой информации, мы все можем делать выводы о предпочтениях. Если говорить об архитектурных решениях, я считаю, что время безликих домов ушло навсегда. Жилой комплекс и тем более квартал должен иметь целостную концепцию, которая проявляется даже в мелких деталях. Наши инвесторы давно не покупают квадратные метры — они приобретают стиль жизни в этом комплексе, новые эмоции и свои ощущения в новой квартире. Именно поэтому качественные архитектурные решения, которые подкреплены продуманной инфраструктурой и возможностями, качеством материалов и новыми технологиями, имеют огромное значение для конечного покупателя.

P.M.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете ли работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по‑вашему, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

М. Б.: Мы имеем опыт создания проектов в Киеве с киевскими архитекторами и в странах Европы с европейскими. Сравнивая наш опыт сотрудничества, я бы не выделял, кто лучше или хуже. Различия лежат скорее в специфике работы, а не в конечном результате. Европейские проектировщики неспешны и четко регламентируют свою работу и результат. То есть на выходе мы получим ровно столько вариантов проекта, сколько оговорено на старте. И если захотим что‑то добавить или смоделировать дополнительно, договариваться об этом будет непросто. Но при этом безусловным преимуществом станет точное соответствие проекта всем нормам и законодательству города, страны, в которой мы собираемся строить. Городские власти вам практически не смогут не согласовать предложенный проект. В Украине же возможны варианты, но зато с украинскими проектировщиками легче экспериментировать, копаться в деталях и создавать более удачные решения.

Максим Барбаш

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход в процессе реализации проектов?

М. Б.: В Украине всегда достаточно быстро подхватываются мировые тренды, у нас очень эрудированная аудитория, которая постоянно приходит в отдел продаж с новыми запросами и ожиданиями. Я абсолютно серьезно сейчас это говорю, так как имею возможность сравнивать с европейской аудиторией, которая более консервативна в своих предпочтениях. Украинский клиент становится с каждым годом все более осознанным в выборе недвижимости. Уделяется много внимания экологичности, и речь в данном случае не только о материалах — важна экологичность строительных работ, участка местности в принципе. Если говорить о коммерческой недвижимости, то здесь все еще строже. Международные корпорации, например, при подборе офисных помещений среди прочих параметров и условий учитывают экологичность бизнес-центра. В Киеве уже появился первый бизнес-центр, который получил международный сертификат BREEAM. А мы в одном из новых проектов также нацелены на получение такого сертификата. Скорее всего, это будет первое жилое здание, соответствующее условиям «зеленого проектирования» в Украине.

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Как этот тренд отразился на вашем бизнесе? Требуете ли вы от своих партнеров-проектировщиков использовать такие технологии, как BIM? Проект, выполненный в BIM, позволяет построить не только 3D-модель проекта, но и 4D (с календарным графиком), 5D (со сметной калькуляцией), 6D (с эксплуатационной моделью и исполнительной документацией к проекту). Какие из этих моделей являются обязательными к выполнению вашими партнерами?

М. Б.: Стоит сказать, что большинство инженерно-проектировочных работ мы выполлняем самостоятельно. Ведь уже имеем немалый практический опыт как в Украине, так и за ее пределами, за эти годы собрали сильную команду специалистов in-house, поэтому все ключевые решения принимаем внутри команды. Это касается и календарного графика, и сметной калькуляции, и эксплуатационной модели и так далее. Мы сотрудничаем с несколькими архитектурными бюро, но целостный комплексный финальный проект — это наша ответственность. Как современная компания, мы регулярно обновляем арсенал программных решений для наших специалистов. Как правило, на сегодня все новые программы адаптированы или основаны на технологии BIM.

Если говорить об архитектурных решениях, я считаю, что время безликих домов ушло навсегда

P.M.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов, как национальных, так и зарубежных. Выдвигаете ли вы на них свои проекты? Находите ли такие награды престижными? Влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера? Какие из существующих архитектурных премий и конкурсов являются для вас самыми значимыми?

М. Б.: Главное признание для нас — это выбор клиента. И его вкусы, предпочтения и возможности ложатся в основу наших проектов. Участие в украинских и международных конкурсах — это возможность получить некий ориентир в современных трендах, понять, идем ли мы в ногу со временем и мировыми стандартами. Принимая участие в европейском конкурсе European Property Awards как с киевскими проектами, так и с проектами в Будапеште, вот уже пять лет подряд получаем премии в определенных категориях. Такие награды подчеркивают, что мы идем в правильном направлении.

Среди украинских премий одной из самых значимых для нас является Ibuild, организатором которой выступает Конфедерация строителей Украины. Два года подряд нас награждают как самого надежного застройщика, и для нас это очень почетное звание.

 

Федір Делеган

Керівник девелоперського напряму групи компаній «РЕНОМЕ», директор «РЕНОМЕ КОМФОРТ»

PRAGMATIKA.MEDIA: Яку динаміку ринку нерухомості ви прогнозуєте у 2019 р.? Чи слід очікувати його зростання, падіння або стагнації?

Федір Делеган: Маючи досвід роботи на ринку нерухомості, особливо у кризовий час, ми на сьогодні не бачимо якихось перспектив великого зростання. Закладаємо в свої плани та бюджети два сценарії: прагматичний, коли все більш-менш залишиться на тому ж рівні, та оптимістичний, зі зростанням на 5—7 % за умови, що не буде сильних коливань курсу гривні. Я маю на увазі Рівне та Рівненську область.

Федір Делеган

P.M.: Який сегмент ринку нерухомості, на ваш погляд, демонструє найбільш оптимістичну поведінку та надасть забудовникам у 2019 р. вікно можливостей?

Ф. Д.: Оскільки наша компанія до цього часу була сконцентрована на проектах житлової нерухомості, ми добре відчуваємо цей ринок і зараз вважаємось одними з лідерів у Рівнен­ському регіоні за здачею та продажем саме житлової нерухомості. Тому ми і далі будемо розвивати себе у цьому напрямі — виводити три нові житлові проекти на ринок. Але за останні два роки ми бачимо потенційний попит і на офісну нерухомість та відсутність якісної пропозиції у цьому сегменті. І тому в цьому році у Рівному ми почали новий проект бізнес-центру класу «А». Також бачимо, що компанії, які є у містах-мільйонниках, наприклад, у Києві, Львові, так само відчувають там нестачу подібних приміщень і вже розглядають як варіант вихід на обласні центри і навіть відкриття своїх філій. Попит на таку нерухомість і буде тим самим вікном можливостей. Торговельну нерухомість поки не розглядаємо, оскільки, проаналізувавши ринок, зрозуміли, що Рівне досить насичене цими площами.

P.M.: Які з перелічених нижче факторів мають вплив на комерційний успіх ваших проектів? Ранжуйте у порядку значення.

Ф. Д.:

  • Локація
  • Репутація забудовника
  • Функціональна програма проекту
  • Архітектура
  • Репутація проектувальника
  • Маркетинг
  • Собівартість

P.M.: Як би ви оцінили вплив якісних архітектурних рішень на успішність / прибутковість проекту?

Ф. Д.: До цього часу в Україні побудовано багато, і останні роки демонструють, що клієнт став набагато розумнішим, йому легше порівнювати об’єкти, вони повинні подобатись йому естетично, візуально. Тому архітектура та архітектурні рішення на сьогодні виходять на перші позиції, якщо йдеться про купівлю, наприклад, квартири чи офісу. Крім того, завдяки досвіду ми перейшли на проектування, розробку проектів, які спершу нам подобаються. І намагаємось якраз знаходити унікальні архітектурні рішення від наших партнерів, у тому числі від archimatika.

Архітектура повинна бути економною, оригінальною та привабливою

P.M.: На вашу думку, які архітектурні рішення у цьому році стануть важливими для кінцевого покупця / користувача нерухомості? Які зміни у очікуваннях від комерційної та житлової архітектури ви прогнозуєте?

Ф. Д.: Архітектура взагалі змінюється: вона повинна бути оригінальною, має приваблювати людей. З іншої точки зору, я розумію, що унікальна архітектура недешева, і ми все ж таки переходимо до таких прикладів, як в Європі, де бачимо просту архітектуру, що сама по собі не робить об’єкт преміальним. На сьогодні в Україні повелося так: якщо хороша архітектура ще й гарно виглядає, об’єкт має бути дорогим. Тому унікальні архітектурні рішення у поєднанні з вартістю проекту будуть у тренді. Тобто архітектура повинна бути економною, оригінальною та привабливою.

P.M.: За якими критеріями ви оцінюєте якість проектних рішень?

Ф. Д.:

  • Функціональність планувань
  • Актуальність архітектурних та дизайнерських рішень
  • Собівартість проектування
  • Якість ув’язки між собою архітектурних, конструктивних та дизайнерських рішень
  • Проробки вузлів та деталей

P.M.: На українському ринку діє безліч проектних організацій. З якими з них ви працюєте? Які критерії вибору архітектурної компанії?

Ф. Д.: Ми працюємо переважно з місцевими рівненськими проектними бюро. Маємо досвід роботи з львівськими та київськими компаніями. На сьогодні ми майже п’ять років працюємо з компанією archimatika та реалізуємо з нею вже другий великий проект. Щодо критеріїв, то в першу чергу звертаємо увагу на те, як проектна організація реалізує ту ідею, яку ми закладаємо у земельну ділянку чи в проект, тобто як вона концептуально зможе її використати. В другу чергу це, відповідно, портфель проектів компанії.

Федір Делеган та Надія Гладкевич, генеральний директор групи компаній «РЕНОМЕ»

P.M.: Чи бачите ви недоліки в сфері проектування в Україні? Чи плануєте працювати з закордонними архітекторами? Які ваші очікування від такої співпраці? Чим, на вашу думку, закордонні проектувальники відрізняються від наших архітекторів?

Ф. Д.: Рівень розвитку проектних організацій в Україні рівно такий, як рівень розвитку девелоперів чи підрядних організацій. Сьогодні я ще не бачу стадії зрілості ринку проектних послуг у країні. Так, є поодинокі випадки, компанії, з якими приємно працювати, але це не масове явище. В цілому не задовольняє процес співпраці із замовниками, те, наскільки якісно вони працюють, дотримуються термінів, як добре відпрацьовують проектні рішення, тому що нам доводиться часто їх геть переробляти або вносити зміни через недосконалість. Тим не менше поки що ми не збираємось працювати з іноземними компаніями в Україні, але плануємо співпрацю із закордонними проектними бюро на зовнішньому ринку. Очікування у такому разі полягають тільки у тому, що вони добре знають специфіку та потреби місцевого населення і з ними буде швидше й легше пройти певні дозвільні процедури.

P.M.: Стрімкий розвиток цифрових технологій диктує необхідність їх використання як девелоперами, так і інженерно-проектувальними компаніями. Як цей тренд позначився на вашому бізнесі? Чи вимагаєте ви від партнерів-проектувальників використовувати такі технології, як BIM?

Ф. Д.: Ми не можемо відставати у цьому. Хоча у регіонах не так активно відбувається перехід на нові форми управління проектами, наші амбіції диктують нам потреби у розвитку в напряму цифрових технологій. Наразі ми знаходимось на початковому етапі інтеграції таких інформаційних технологій у свої проекти. Gрацюємо з такими системами з управління проектами, як Microsoft Project, «Бітрікс24» та іншими програмними продуктами. Зараз вивчаємо можливість роботи з BIM-технологіями, сподіваємось, що якраз її використання разом з проектною організацією дозволить нам зекономити багато часу і ресурсів та швидше виводити об’єкти на ринок.

Рівень розвитку проектних організацій в Україні рівно такий, як рівень розвитку девелоперів чи підрядних організацій

P.M.: Проект, виконаний за допомогою BIM-технології, дозволяє побудувати не тільки 3D-модель, але і 4D (з календарним графіком), 5D (з кошторисною калькуляцією), 6D (з виконавчою документацією до проекту і експлуатаційною моделлю). Які з цих моделей є обов’язковими до виконання вашими партнерами?

Ф. Д.: Ідеальний варіант, коли би все перелічене видавалося одразу в процесі проектування. Дуже актуально. Мине час — і це стане нормою, ми обов’язково будемо вимагати від проекту­вальника всі ці речі. Зараз головна проблема при співпраці з проектними організаціями — відсутність якісної кошторисної документації. Тому ми активно освоюємо цю технологію, і через якийсь час ці вимоги будуть обов’язковими для наших партнерів-проектувальників.

P.M.: Сьогодні існує безліч різних архітектурних премій та конкурсів, як національних, так і закордонних. Ви висуваєте на них свої проекти? Чи вважаєте такі нагороди престижними? І чи впливає їх наявність у портфелі компанії-проекту­вальника на ваш вибір партнера?

Ф. Д.: Ми не подавали наші проекти на жодну з премій, оскільки вважали, що це не є тим показником, який сильно спливає на рішення, які ухвалюють наші клієнти. Можливо, ми переглянемо своє бачення у майбутньому.

P.M.: Які з існуючих архітектурних премій і конкурсів є для вас найбільш значущими?

Ф. Д.: Основна — це Всеукраїнська будівельна премія Ibuild, а серед закордонних — European Property Awards та WAF.

 

Александр Насиковский

Совладелец и управляющий партнер DIM group

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.? Стоит ожидать его роста, падения или стагнации?

Александр Насиковский: При сохранении существующих тенденций и относительной стабильности политической и экономической ситуации в Украине мы ожидаем не только сохранение текущего состояния рынка недвижимости, но и умеренный его рост в 2019 г. Мы тщательно изучаем пожелания своих клиентов, анализируем их потребности и видим, что наш инвестор все больше внимания обращает на архитектуру жилых комплексов, на наличие внутренней инфраструктуры и использование энергоэффективных технологий.

Сейчас инвесторы покупают не квадратные метры, а пространства для жизни. Наша задача как девелопера — предлагать максимально привлекательные для покупателей условия приобретения жилья.

Так, например, в 2018 г. мы предложили рассрочку в гривне при приобретении квартиры в комплексе для жизни «Метрополис», взяв на себя риски, связанные с колебанием курса валют. И наш инвестор положительно на это отреагировал.

Александр Насиковский

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистичное поведение и предоставит застройщикам в 2019 г. «окно возможностей»?

А. Н.: DIM group создает жилые комплексы классов «комфорт+» и «бизнес». По нашим оценкам, наиболее оптимистичное поведение сегодня демонстрирует сегмент класса «комфорт». Для покупателей такой недвижимости важно качество жизни в жилых комплексах, они обращают внимание на различные преимущества от застройщиков. Мы стараемся предложить как можно больше преимуществ в жилье класса «комфорт», руководствуясь стратегией «всегда предлагать больше, чем другие».

Так, мы строим собственные котельные, организуем красивые входные группы с местами для отдыха и стараемся всегда оправдать ожидания нашего инвестора, оставив привлекательную цену.

Мы стремимся предвосхищать ожидания клиентов, фактически предлагая в классе «комфорт» те опции, которые предполагаются другими застройщиками уже в бизнес-классе, и за этим мы видим свое будущее.

P.M.: Какие из перечисленных ниже факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов (ранжируйте в порядке значимости): локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика.

А. Н.: На коммерческий успех проектов влияет ряд факторов. Выделить самый важный было бы некорректно — все проекты разные.

В состав DIM group входят архитектурное бюро, несколько строительных компаний, завод по производству оконных и дверных конструкций, студия дизайна интерьеров, агентство недвижимости и управляющая компания.

Работа над каждым проектом DIM group начинается с тщательного изучения потребностей наших покупателей и детального анализа локации. Разрабатывая продукт, мы учитываем потребности и пожелания наших клиентов и разрабатываем концепции комплексов для жизни с учетом всех деталей и тщательного анализа. Кроме того, много внимания мы уделяем архитектуре, качеству материалов и дизайну.

Все это в совокупности и влияет на коммерческий успех наших проектов, поскольку мы уверены, что в пространствах для жизни каждая деталь является ключевой и должна быть безупречной.

P.M.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность / прибыльность проекта?

А. Н.: Хорошее архитектурное решение всегда определяет успешное будущее объекта. Мы действительно убеждены, что архитектура — одно из важнейших преимуществ, способствующих повышению продаж. Если инвестору предложить выбрать между двумя объектами одного класса, он выберет тот, который предполагает более интересное архитектурное решение. Наши инвесторы — эстеты, люди, которым хочется окружать себя красивыми и функциональными объектами. А за эти качества отвечает именно архитектура. Кроме того, инвесторы с большим удовольствием выбирают ЖК, в которых лобби и места общего пользования выполнены по индивидуальным проектам из качественных материалов, создающих атмосферу комфорта и уюта.

Хорошее архитектурное решение всегда определяет успешное будущее объекта

Объекты DIM group в этом плане качественно отличаются от аналогичных ЖК конкурентов. Мы предлагаем индивидуальные интерьерные решения входных групп во всех своих комплексах, независимо от их класса. Каждый наш комплекс для жизни — будь то «А52», «Автограф», «Новый Автограф» или «Метрополис» — это воплощение уникальной архитектуры, которая изменяет вид города. Эксклюзивную архитектуру можно назвать визитной карточкой DIM group.

P.M.: По вашему мнению, какие архитектурные решения в будущем году станут важными для конечного покупателя / пользователя недвижимости? Какие перемены в ожиданиях от коммерческой и жилой архитектуры вы прогнозируете?

А. Н.: Архитектурные решения, в центре которых в первую очередь будут заложены потребности человека. Мы искренне убеждены, что дом — это нечто больше, чем просто квартира. Мы руководствуемся философией TecHumanity на каждом этапе создания комплексов для жизни DIM group. Наша мечта — не строить и продавать, а создавать пространства, в которых люди сами мечтали бы жить. Делать проекты, которые отличаются от всех и притягивают к себе. Мы выбираем технологии и материалы, которые позволяют воплотить пожелания инвесторов, и разрабатываем дизайнерские решения, которые выделяют наши комплексы для жизни.

P.M.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений (ранжируйте в порядке значимости): стоимость проектного решения, актуальность архитектурных и дизайнерских решений, качество увязки между собой архитектурных, конструктивных и дизайнерских решений, качество проработки узлов и деталей, функциональность планировок.

А. Н.: Качество проектных решений зависит от всех факторов в совокупности. На наш взгляд, наиболее успешной стратегией на рынке недвижимости является создание мультидисциплинарных команд.

Создавать успешные и инновационные проекты даже самому выдающемуся специалисту в одиночку не под силу. Чтобы иметь возможность создавать проекты, где в центре находится человек, необходимо наладить сотрудничество между специалистами из разных областей: инвесторами и девелоперами, инженерами и архитекторами, IT-специалистами и дизайнерами. И, безусловно, глубоко изучать и тестировать мнение клиента. Только в таком формате возможны успешные качественные проекты.

P.M.: На украинском рынке действует множество проектных организаций. С какими из них вы работаете? Каковы критерии выбора архитектурной компании?

А. Н.: Основным критерием выбора архитектурной компании для нас является, конечно, грамотный подход к проектированию. Также мы обращаем внимание на инновационный и креативный подход, поскольку отличительной чертой наших проектов является их эксклюзивность на столичном рынке жилой недвижимости. Так, сегодня мы сотрудничаем с творческой архитектурной мастерской BORODKIN architects, проекты которой отвечают всем нашим требованиям.

Александр Насиковский

P.M.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете ли работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по‑вашему, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

А. Н.: В Украине на данный момент сформирован достаточно развитый рынок проектных услуг. Но в то же время нам очень интересен опыт зарубежных коллег. Поскольку их мировоззрение и взгляд на архитектуру немного отличается от отечественного, то и ожидания — это нестандартное видение архитектуры для города Киева.

Например, не так давно состоялась встреча команды DIM group с Филиппо Лоди, главой по инновациям UNStudio. Во время встречи обсуждались современные тенденции развития жилых комплексов в мире, возможности для сотрудничества и перспективы создания инновационных проектов на рынке жилой недвижимости в Украине.

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход в процессе реализации проектов?

А. Н.: Более чем актуален. Сегодня, когда люди большую часть своей жизни проводят в городской суете, они особенно остро ощущают ее негативное влияние, так как тесно связаны с процессами урбанизации. Одной из главных задач современной архитектуры мы можем назвать «воссоединение» человека c окружающей средой. Поэтому все наши комплексы расположены и спроектированы таким образом, чтобы создать максимально комфортные условия для жизни наших инвесторов.

Так, мы стараемся, чтобы внутренний двор наших комплексов для жизни был организован по принципу общественного пространства: для людей, а не для машин.

А внутренняя территория — с ограниченным доступом, круглосуточной охраной и видеонаблюдением, зелеными зонами с элементами ландшафтного дизайна, комфортными аллеями для прогулок, спортивными и игровыми площадками для активного досуга.

Одним из самых ярких примеров такого подхода в наших проектах является комплекс для жизни «Метрополис», основной идеей и концепцией которого стало понятие «экосфера». «Метрополис» — это настоящая экосфера домов комфорт-класса с целостным пространством для жизни, собственной инфраструктурой и большим ландшафтным парком.

Наша мечта — не строить и продавать, а создавать пространства, в которых люди мечтали бы жить

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Как этот тренд отразился на вашем бизнесе? Требуете ли вы от ваших партнеров-проектировщиков использовать такие технологии, как BIM?

А. Н.: Скорее не требуем, а приветствуем. Поскольку данная технология позволяет выдавать более качественную проектную документацию и в сжатые сроки. Соответственно, нам как девелоперу это более выгодно.

P.M.: Проект, выполненный в BIM, позволяет построить не только 3D-модель проекта, но и 4D (с календарным графиком), 5D (со сметной калькуляцией), 6D (с эксплуатационной моделью и исполнительной документацией к проекту). Какие из этих моделей являются обязательными к выполнению вашими партнерами?

А. Н.: В идеале, конечно, было бы хорошо, чтоб наши партнеры использовали все из перечисленных моделей. Мы очень надеемся, что в ближайшем будущем проектных компаний, работающих в данных программах, станет больше и они будут предоставлять нам как заказчику полный перечень всех этих возможностей.

P.M.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов, как национальных, так и зарубежных. Выдвигаете ли вы на них свои проекты? Находите ли такие награды престижными? Влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера?

А. Н.: На счету как самой группы компаний DIM, так и наших комплексов, ряд престижных украинских наград. Таких, как ежегодная всеукраинская строительная премия Ibuild,  EE REAL ESTATE PROJECT AWARDS,  Realt Golden Key и другие. Но главной ценностью DIM group является команда профессионалов, объединенных общей целью. Каждая награда — заслуга сплоченной команды.

P.M.: Какие из существующих архитектурных премий и конкурсов являются для вас самыми значимыми?

А. Н.: Самой значимой наградой для нас является признание и благодарность наших клиентов. Мы объединяем лучшие архитектурные и дизайнерские решения, инновации и новейшие технологии, чтобы предложить нашим инвесторам больше, чем другие, и создать лучшие условия для комфортной жизни.

Наша основная задача — изменять облик столицы в лучшую сторону. И мы надеемся, что с приходом на рынок столичной недвижимости мы задали тон новым ценностям, новой эстетике и культуре для всех девелоперов.

 

Анна Лаевская

Коммерческий директор «Интергал-Буд»

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.?

Анна Лаевская: По объемам строительства на 2019 г. прогнозируется небольшой спад. Поскольку многие девелоперы запускали строительство большой части своих проектов еще в 2017—2018 гг. Кроме того, со вступлением в силу новых государственных строительных норм (ГСН) немного снизится объем квадратных метров, которые возводятся, потому как на земельных участках, которые куплены раньше, теперь можно будет построить меньше квадратных метров. Если раньше показатель плотности застройки у некоторых компаний была по 35—45 тыс. кв. м / га, то теперь он будет намного ниже — порядка 25—30 тыс. кв. м / га максимум.

Что касается ценовой динамики, есть ряд предпосылок для роста цены недвижимости. Первая — это расширение круга покупателей и за счет программ рассрочки от застройщика, и за счет программ кредитования от банков-партнеров. Сейчас действуют программы с «Укргазбанком», с «Ощадбанком», со многими другими частными банками, которые сотрудничают с крупнейшими девелоперами и предлагают ипотечные кредиты для покупателей новостроек со льготными ставками на первые 1—2 года. Это позволяет поддерживать спрос и удерживать цены. Помимо этого, опять же, из‑за новых ГСН будет меньше плотность застройки и меньше квадратных метров. Соответственно, цену нужно как минимум удерживать, а в перспективе повышать, для того чтобы застройщики выходили на свой уровень рентабельности.

Анна Лаевская

Кроме того, по данным наших аналитиков, за прошлый год на 40 % выросла себестоимость строительства — в первую очередь за счет стоимости строительных материалов и работ. Сейчас наблюдается существенный дефицит строительных кадров, потому что многие уехали зарабатывать за границу. А поскольку одновременно в Киеве идет большое количество строек, то есть очередь на строительные краны, бригады. «Интергал-Буд», например, в прошлом году купил несколько кранов, потому что у подрядчиков их было недостаточно. Кроме того, за последние год-полтора снизилась чувствительность к валютным колебаниям, потому что большинство покупателей уже деньги хранит не в гривне, а в валюте. Все эти факторы будут способствовать росту цен на недвижимость. Но рост будет не такой большой: в районе 10—12 %. Для сравнения: в прошлом году он был порядка 8%.

По поводу количества компаний-застройщиков. С одной стороны, уровень конкуренции в Киеве растет, потому что на рынок выходят новые игроки из пригорода, из других регионов Украины. Но, с другой стороны, с учетом того, что спрос все‑таки меньше, чем предложение, и есть явный перевес в пользу компаний с репутацией, существует риск, что ряд мелких игроков, менее надежных и стабильных, будут уходить с рынка. Ведь объем предложения растет быстрее, чем объем платежеспособного спроса. И не все смогут финансировать свои стройки, своевременно выполнять обязательства. В связи с этим можно ожидать ряд банкротств среди девелоперов.

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости будет наиболее перспективным в этом году, по вашему мнению?

А. Л.: Последние три года самый перспективный сегмент рынка — это недвижимость комфорт-класса. Здесь наблюдается самый выраженный потенциал по росту цены и по росту спроса. Этот сегмент, в отличие от бизнес-, элит-недвижимости, не был переоценен в последние годы и в целом занимает порядка 70—75 % продаж на рынке. И большая часть объектов на рынке (около 80 %) — это именно объекты комфорт-класса. Почему самый перспективный? Эти новостройки оптимальны по соотношению цены и качества. Многие из таких объектов сейчас имеют архитектуру, инфраструктуру, технические «фишки» и благоустройство на уровне бизнес-класса, но при этом их ценовая политика более интересна для покупателей: есть рассрочки. Объекты комфорт-класса есть в разных локациях — в спальных районах, ближе к центру, но при этом это жилье более доступно, чем элитные постройки. Сейчас компании, которые строили эконом-жилье, стремятся улучшить свои показатели качества и зайти в комфорт-сегмент. А компании, которые уже были в комфорт-сегменте (как «Интергал-Буд», например), придерживаются такой практики: качественный, но массовый продукт за разумную цену.

Наши архитекторы по качеству фасадных решений уже во многом не уступают иностранцам

P.M.: А если говорить о коммерческой недвижимости?

А. Л.: Что касается офисной недвижимости, на сегодняшний день наблюдается дефицит качественных проектов самого ходового класса B. Сейчас активно застраиваются участки в центре или возле центра, которые еще были свободны. В основном это форматы под сдачу этажами, блоками. Многое строится с прицелом на IT-компании, которые сейчас активно разбирают офисные площади в Киеве. Офисная недвижимость — это перспективное направление. Но на первый план выходят требования по качеству этих объектов, их комфортность, архитектура. Офисные высотки в 25—30 этажей уже не настолько востребованы, более интересна застройка малой и средней этажности, бизнес-парки. Обязательно, чтобы они были обеспечены парковками, придомовой территорией — террасы либо лаунж-зоны. Сейчас на это обращают много внимания. Наша компания тоже занимается развитием нескольких офисных проектов. Арендаторам, которые рассматривают такие здания, необходимы площади этажа не менее 2 000 кв. м, потому что на каждом из уровней они оборудуют еще и места для отдыха. Иностранные компании нацелены на комфортное пребывание в офисе, им мало просто удачного расположения.

Из торговой недвижимости востребована фасадная часть — места с высоким пешеходным и транспортным трафиком, но в основном только первый, второй, третий, максимум четвертый этажи.

P.M.: Какие из факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов? Ранжируйте в порядке значимости: локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика, другое.

А. Л.: Для «Интергал-Буд» сейчас на первом месте — репутация застройщика. Второе — наличие ремонта под ключ. Это наша «фишка», которой больше нет ни у кого. Многие покупатели нас поэтому и выбирают. Третье — это фактор надежности, темпы строительства. И четвертое — это локация. Некоторые покупатели конкретно выбирают местоположение. Но скажу, что тенденция несколько изменилась. Несколько лет назад приходили покупатели, которые интересовались только конкретным районом Киева. К примеру, они хотели жить в Голосеево и смотрели все объекты, которые есть у застройщиков в этом районе. Сейчас ситуация такова, что покупатель приходит с определенным бюджетом, но рассматривает весь Киев (левый и правый берег) и выбирает, какой наиболее интересный комплекс с максимальным набором полезных для него качеств (инфраструктура, транспортная развязка, техническое наполнение) он может позволить себе за такой бюджет. То есть география поисков существенно расширилась, критерии теперь другие.

P.M.: Архитектура имеет значение для конечного потребителя?

А. Л.: Да. Сейчас много внимания уделяется качеству вестибюлей, местам общего пользования. Покупатели смотрят комплексы с современной архитектурой, со стильными фасадными группами, какими‑то нестандартными решениями по остеклению. Это все тоже заставляет делать выбор в пользу определенного комплекса. Кроме того, имеет значение внешний вид благоустройства. Если раньше людей интересовало просто наличие детской площадки или какой‑то спортивной зоны, то сейчас уже покупатель хочет, чтобы это все было не просто в наличии, но еще и с концепцией — красивое, дизайнерское. Не обычная детская площадка, а какая‑то стилизованная. Не просто высаженные растения, а ландшафтный дизайн, интересные перепады рельефа, альпийские горки. Фонтаны, искусственные водоемы, украшения, скульптуры — все, что выгодно отличает комплекс от других объектов, повышает его эстетическую привлекательность, вызывает эмоции, соответственно, повышает спрос на такой объект.

Не все смогут финансировать свои стройки, своевременно выполнять обязательства. В связи с этим можно ожидать ряд банкротств среди девелоперов

P.M.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений?

А. Л.: В первую очередь — функциональность планировок. Во вторую — проработанность узлов, технических решений, чтобы эти планировочные решения были не только качественны на бумаге, но еще и воплотимы на стройке с минимальными потерями и затратами. На третьем месте — обязательно фактор стоимости реализации таких решений. Это ключевые параметры.

P.M.: С какими украинскими архитектурными компаниями вы сотрудничаете и как выбираете проектировщиков?

А. Л.: Выбираем в основном по таким показателям: количество и качество реализованных проектов, соблюдение сроков проектирования. То есть нас интересуют подрядчики, которые не подводят по этапам подготовки эскизных проектов, выдачи на стройку рабочей документации. Для нас принципиально, чтобы сроки соблюдались, потому что мы компания, которая выдерживает сроки строительства. Это обязательно должны быть компании с именем, проектирующие интересные решения, готовые учитывать технические задания от девелопера, его пожелания. Есть архитектурные мастерские, которые работают по принципу чисто творческому: «Мы так видим». А есть мастерские, которые способны предложить инновационные интересные решения, но в то же время слышат заказчика, который по своему опыту знает, что, например, квартирография в этой локации должна быть в таких пределах, площади квартир нужны вот такие. Сейчас мы больше всего работаем с АБК «Квадрат», «Архитектурной мастерской Андрея Пашенько», бюро АIММ, мастерской ARS-LONGA (архитектор Григорий Лысенко), «Омега СТС».

P.M.: А вы не планируете работать с зарубежными архитекторами?

А. Л.: Пока, честно говоря, не планировали. Может быть, на перспективу. Объясню, в чем сложность. Во-первых, чтобы реализовать проект иностранного архитектора, который, как правило, не ориентируется в украинских стандартах, особенностях согласования, в любом случае нужен местный украинский архитектор для адаптации разработки к нашим реалиям. На рынке уже был опыт такого строительства. Например, комплекс Park Avenue от девелопера Seven Hills в Голосеевском районе — это проект израильских архитекторов, но его во многом переделывали, видоизменяли под практику украинского строительства и нашего согласования. В этом основная сложность. Во-вторых, наши отечественные архитекторы на данный момент по качеству фасадных решений, архитектуры уже во многом не уступают иностранцам. Только проектируют они комплексы с учетом нашей специфики климатических зон, технических нагрузок, особенностей прохождения экспертизы, согласования с пожарными службами и другими инстанциями в Украине. Качество планировочных решений, которые они выдают на сегодня застройщикам, тоже очень высокое. Поэтому нас на данный момент работа с отечественными подрядчиками удовлетворяет.

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход?

А. Л.: Тренд «полезности» можно разбить на несколько составляющих. Есть полезность с точки зрения энергоэффективности зданий, меньшего воздействия на окружающую среду, есть полезность с точки зрения органичного сосуществования с соседними зданиями, к примеру. По второму пункту мы стараемся при проектировании находить компромисс между желаемыми технико-экономическими параметрами и комфортным соседством с близлежащими старыми домами, то есть соблюдать нормы инсоляции соседних жилых домов, вписывать здания в существующий рельеф, ландшафт, для того чтобы они не выглядели тяжеловесно, не только не портили внешний вид города, а и украшали его.

С точки зрения энергоэффективности многие застройщики и наша компания в том числе проектируют здания, которые по своим материалам и технологиям требуют намного меньше затрат ресурсов в процессе эксплуатации, что приводит к снижению затрат жильцов этих зданий, снижению издержек эксплуатирующих организаций, поскольку в зданиях предусмотрена более эффективная система отопления, водоснабжения. В части своих объектов мы устанавливаем или индивидуальное газовое отопление, или газовые крышные котельные, которые позволяют этим комплексам быть автономными, но в то же время более эффективно использовать ресурсы. Часть наших объектов имеет собственные артезианские скважины. Это удобно для жильцов и позволяет снизить нагрузку на существующие сети. Есть у нас в пригороде жилой комплекс «Озерный гай Гатное», к которому мы сейчас тянем из Киева отдельную ветку канализации и водоснабжения, чтобы не создавать нагрузку для системы села, в котором ведем строительство, и обеспечить комплекс необходимыми коммуникациями.

Мы стараемся при проектировании находить компромисс между желаемыми технико-экономическими параметрами и комфортным соседством с близлежащими старыми домами

Очень важно с точки зрения органичности застройки и с учетом интереса общественности решать проблемы с транспортом и инженерными сетями. Сейчас некоторые застройщики, включая «Интергал-Буд», стараются не только благоустраивать свою территорию, но и заниматься реконструкцией прилегающих парков, зеленых зон, устраивать новые скверы, таким образом улучшая облик города, а также делать новые проезды, расширять существующие транспортные пути, чтобы обеспечить сообщением свой комплекс и улучшить условия соседних жилых домов.

Кроме того, есть примеры, когда при строительстве в оползнеопасных зонах, в районах со сложным рельефом, где расположено ветхое жилье, застройщики при строительстве своего комплекса проводят масштабные работы по укреплению склона, строительству новых подпорных стенок. Таким образом, они и новое жилье возводят, и обеспечивают безопасность для домов, которые уже существуют в тех же районах.

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Как этот тренд отразился на вашем бизнесе?

А. Л.: Сейчас покупатели предпочитают максимально прочувствовать комплекс и квартиру еще до того, как они будут готовы. Стандартные 2D-планировки в каталогах уже не дают полного впечатления, поэтому используются 3D-модели, виртуальная реальность. В некоторых отделах продаж есть очки виртуальной реальности, чтобы покупатель мог прогуляться пешком по своей будущей квартире, выглянуть из окна, насладиться видом. Наши проектировщики, когда выдают эскизный проект комплекса, всегда готовят его 3D-модель с фасадами, возможностью визуализации с любого ракурса, чтобы покупателю можно было максимально полно продемонстрировать, как будет выглядеть его жилье.

P.M.: Выдвигаете ли свои проекты на архитектурные конкурсы?

А. Л.: Да, неоднократно выдвигали. В прошлом году получили три премии European Property Awards: за комплекс Intergal City как лучший многофункциональный проект, комплекс «Малахит» как проект комфорт-класса и «Озерный гай Гатное» как лучший проект комплексной застройки малой и средней этажности. Intergal City отмечен званием лучшего проекта года как комплекс с нестандартной футуристической архитектурой. В марте нам будут за него вручать премию «Людина року» как за лучший жилой комплекс года именно за счет стилистики, формы зданий, нестандартной овальной формы башен, уникальной системы многоуровневых террас для отдыха. Плюс этот объект технически очень сложный. У него три составляющие — жилье, торговый центр и офисный центр. Мы участвуем в конкурсах достаточно часто, компания имеет уже много премий.

 

А интервью с остальными представителями ведущих отечественных компаний-девелоперов и их прогнозы по поводу состояния рынка недвижимости в 2019 году, факторов успешности коммерческих проектов и этической составляющей девелоперского бизнеса читайте здесь.