Если у горожан уже появился запрос на качественные зеленые пространства, то какова реальная цена вопроса — сколько же стоит профессиональный уход за зелеными городскими оазисами? И почему сегодня, несмотря на, казалось бы, немалый чек, специалисты частных ландшафтных компаний редко берутся за реализацию общегородских проектов? И что необходимо менять во взаимоотношениях между властью украинской столицы и бизнесом? Ответы на эти вопросы мы искали вместе с генеральным директором компании TOPIAR Юрием Корольчуком.
Юрий Корольчук, генеральный директор компании TOPIAR
Особенность бренда TOPIAR, выделяющая игрока на рынке, — полный комплекс работ: от проектирования ландшафта, выполнения всех инженерных и технических работ по благоустройству до постпроектного сопровождения, ухода за новыми зелеными территориями, который осуществляет собственная сервисная служба. А ценности, на которых Корольчук строит свой бизнес, — системность, комплексный подход и гиперответственность перед заказчиком.
PRAGMATIKA.MEDIA: Вы реализовали немало проектов по ландшафтному озеленению публичных и коммерческих пространств, в портфолио TOPIAR — территории иностранных посольств, коттеджных городков. Есть и выполнение полного комплекса работ по благоустройству в столичных ЖК комфорт- и бизнес-класса, таких как Park Avenue, Obolon Residences, компания «АВТ Бавария» и других. Но что мешает вам сегодня работать с городом как с заказчиком и создавать не менее эстетичные и ухоженные общегородские зеленые пространства?
Юрий Корольчук: Как бизнесмен отвечу лаконично: прежде всего бюджет. Бюджеты, которые выделяют города, и в том числе Киев, на зеленое благоустройство — крайне скромные. Летом на одном из бизнес-мероприятий в КВЦ «Парковый» мы пообщались с Виталием Кличко, и он загорелся идеей сотрудничества, мол, «нам просто необходимо, чтобы TOPIAR взяли наши городские парки на сервисное обслуживание». Со мной связалась руководитель «Киевзеленстроя», но разговор не сложился. Он начался с того, что меня в лоб спросили: «А что вы сделали для города? Почему вы не построили для него ни один парк?».
Пока отсутствует системный подход к управлению, будущее столичных парков весьма сомнительно
Моя позиция проста: мы коммерческая компания, да, мы социально ответственны, но наша ответственность проявляется прежде всего в качестве нашей работы, в качестве проектов. Как коммерческая компания, мы работаем по предоплате, а процедура бюджетного финансирования не предусматривает возможности предоплаты и пролонгированных, долгосрочных контрактов. Городская власть меняется даже чаще, чем раз в пять лет, а с точки зрения специалиста по ландшафту это слишком часто, поскольку наши объекты живые, они растут и развиваются, и сроки адаптации и вхождения растений в силу достаточно длительные. В Украине напрочь отсутствует то, что называют преемственностью власти. Когда новая команда сменяет старую, все ниточки обрываются, все ранее заключенные контракты сгорают. Не существует правового поля, которое позволит нам не только начать работу, но и качественно ее продолжить, ведь если мы говорим о постоянном сервисном обслуживании наших объектов, то это процесс. Если рассуждать о крупных городских парках, то такой процесс невозможно завершить за 5 лет, в течение одной каденции мэра, как мы привыкли.
Благоустройство территории Полтавского ГЗК. Источник фото: Topiar
Почему европейские города сегодня разительно отличаются от наших? Потому что там есть и преемственность, и стабильность. Да, в итоге проводится ревизия деятельности предыдущей команды, но позитивные процессы не прерываются, следующий мэр продолжает успешные начинания предшественника. У нас же даже если какой‑то проект был успешным, признать его успешность — значит пожертвовать собственным авторитетом. Популистам выгоднее всегда говорить, что «папередник» был во всем не прав и во всем виноват. Поэтому в сфере благоустройства закономерно царит хаос: сегодня мы устанавливаем освещение, завтра ставим МАФы, послезавтра высаживаем елки, потом уже березы. Нет единого стратегического плана развития зеленых зон города на 10—20—30 лет.
P.M.: Возможно, ситуацию в какой‑то степени изменит принятие нового Закона «О столице»? В редакции, которая была принята в первом чтении, достаточно внимания уделено важности создания качественной и благоустроенной городской среды.
Ю. К.: Закон о столице необходимо изучать в окончательной редакции, поскольку в него сейчас вносится масса правок, и, возможно, он еще изменится до неузнаваемости. Пока у меня есть много вопросов. Я общался с депутатами, которые участвовали в разработке, и основной месседж был «мы дадим деньги на места». Бюджетирование будет передано на уровень районов, но пока нет ясности, кто все‑таки станет распорядителем средств, кто будет контролировать целесообразность их освоения? Предположим, Подольский район планирует изменение подхода к благоустройству, как следует из «Концепции интегрированного развития», которую недавно презентовали. Но пока все вопросы по благоустройству решает КО «Киевзеленстрой». Его руководство и далее будет принимать решения? Или руководство какого‑то КП уже на уровне района?
Юрий Корольчук и Ирина Исаченко
P.M.: Как раз КО «Киевзеленстрой» авторы проекта приводят как пример структуры, которую необходимо после перезагрузки в первую очередь приватизировать, и перевести всю сферу, касающуюся благоустройства городской среды, на рыночные рельсы. Это открывает для частных компаний, подобных вашей, новые возможности и перспективы?
Ю. К.: С деньгами — будь то деньги частного инвестора или государства — надо прежде всего уметь работать! И принципы должны быть одними и теми же, работаешь ли ты с частной корпорацией или делаешь что‑то для города. В последнее десятилетие с городом в качестве субподрядчиков работали одни и те же предприятия. В итоге сложилась непрозрачная ситуация, схема, которая закрывает доступ для молодых, прогрессивных и более профессиональных компаний. Для нас не столь важно изменение самого принципа взаимоотношений между городом и компаниями, сколько перспектива искоренения коррупции. Безусловно, схема конкурентного, прозрачного рынка более предпочтительна.
Система, которая сложилась сегодня, не несет горожанам профита. Когда в Киеве открывают новый сквер или парк, к примеру, на Оболони, городская власть говорит: «Мы реализовали!». Но реализовывал‑то совсем не «Киевзеленстрой», а множество разных субподрядчиков, которых выбирали по принципу «кто ближе к телу и кто сделает дешевле». И любой парк, который торжественно открывается, превращается через год-два в некачественную среду. Мы можем проехать по городским паркам — посмотреть, что происходит в Деснянском парке, в парке «Наталка» и так далее. Да, что‑то сделано: асфальт меняется на тротуарное покрытие, ширится ассортимент растений — появились более дорогие саженцы. Но пока отсутствует системный подход к управлению — будущее столичных парков весьма сомнительно.
Почему жители европейских и американских городов всегда знают, какой дизайнер, какая архитектурная компания стоит за созданием того или иного парка? Почему наши парки и скверы остаются no name? Почему проектировщик остается в тени, не готов рисковать своей репутацией и не дает гарантию устойчивости своего проекта минимум на 5, а лучше на 10 лет? Гарантию, что новый парк хотя бы на протяжении этих 5 лет останется ухоженным, комфортным, растения будут успешно развиваться, а инфраструктура не станет ветшать и разрушаться? В условиях дефицита бюджета город тратит большие средства на высадку дорогих растений. А через год оказывается, что их надо менять и высаживать новые, потому что прежние погибли! В итоге бюджеты восстановительных работ гигантские и мало чем отличаются от первоначального бюджета на создание парка. Если я не ошибаюсь, бюджет «Киевзеленстроя» за прошлый год составил порядка 606 млн грн. Это немаленькие деньги. Но давайте поинтересуемся, увидели ли киевляне, на что они были потрачены? Зато результаты аудитов свидетельствуют о многомиллионных растратах, как утверждается, на уровне подрядчиков.
Если суммировать расходы на благоустройство за последние 10 лет, это будет огромная цифра. Но что мы имеем в сухом остатке? Да ничего хорошего. Я вижу на Печерске, в районе «Дружбы народов», пихты, высаженные с нарушением агротехники, — через три года они сомкнутся, их надо будет прореживать, выкорчевывать, а это уже аварийные деревья. Таких fuckup’ов — море! Для меня все это признаки неэффективного менеджмента, неэффективного использования бюджетных средств и безответственности.
Благоустройство городской среды столь же важно для нашего благополучия, как качественная медицина
Благоустройство территории Полтавского ГЗК. Источник фото: Topiar
P.M.: Каждую весну в городах высаживаются новые растения, деревья, которые не приживаются, погибают, а в новом сезоне на их замену тратятся очередные миллионы. В чем же причина — в халатности, в дилетантском подходе? Или это сознательная коррупционная схема?
Ю. К.: Это микс. Здесь и халатность, и желание в следующем году получить еще более крупные средства. Это опять‑таки безнаказанность. Есть ли у нас полноценная законодательная, нормативная база, позволяющая оценить качество работ по благоустройству, особенно когда речь идет о живом материале, растениях? Вот кто выступает экспертом, способным оценить работу чиновника и руководителя КП, занимавшихся озеленением? Нам нужно взять в качестве примера кейсы успешных европейских городов — там при муниципалитетах есть советники, высококвалифицированные профессионалы, которые выступают независимыми экспертами. В городах Германии, например, даже проводятся опросы местных жителей, которые тоже дают оценку работе муниципалитета. У нас есть специалисты, которые имеют авторитет и могут не только консультировать чиновников, но и оценивать качество работ, к примеру, мои коллеги Роман Золотаревский, Людмила Белодед. Но готовы ли сегодня наши чиновники к этому экспертному оцениванию? Пока я не вижу такой готовности.
Центральный парк, Нью-Йорк, США
Лужайка в Центральном парке, Нью-Йорк, США. Фото: Central Park Conservancy
Сколько стоит Центральный парк Нью-Йорка, площадь которого 321 га? Агенты по недвижимости в 2005 г. попробовали подсчитать его ценность в денежном эквиваленте просто ради интереса и вышли на цифру 528 млрд долларов. Его никто не продаст, конечно. Формально он в муниципальной собственности, но для ньюйоркцев все «муниципальное» — это собственность горожан, всех и каждого. Каждый второй житель Большого яблока регулярно жертвует на содержание Центрального парка. Годовой бюджет на уход за растениями и благоустройство Центрального парка — $ 67 млн, и 75 % этой суммы собирается в виде пожертвований. Лишь 25 % выделяются из бюджета. Потому что однажды к американцам пришло понимание, что один из самых богатых городов мира Нью-Йорк просто не может себе позволить полностью содержать этот парк за муниципальный счет. До 1980‑х его финансировали из бюджета, и это было довольно замусоренное, малолюдное и непривлекательное место. Теперь — иное дело. Жители собирают $ 50 млн — и парк процветает.
P.M.: Хорошо, представим, произошла перезагрузка и новый Киевсовет, Магистрат и руководители в районах перешли к работе в новой парадигме. А вы готовы предоставить гарантию, что выполненные вами объекты будут устойчивыми и жизнеспособными на протяжении многих лет?
Ю. К.: Если мы подпишем контракт, который ориентирован на рыночные цены, то, конечно, готовы отвечать за качество. Рыночная средняя зарплата садовника сегодня от 15 до 25 тыс. грн. А зарплата муниципальных садовников сегодня всего 6—7 тысяч грн. Мы не возьмемся обслуживать парк по таким расценкам. Это принципиально. Невозможно качественно выполнять работу, если оплата втрое ниже, чем на рынке. Нельзя считать наших специалистов неквалифицированной рабочей силой. Общество понимает ценность и значимость работы врача, учителя, полицейского, потому что они лечат, учат и защищают нацию. Но почему нет понимания, что благоустройство нашей городской среды столь же важно для нашего благополучия, как качественная медицина и здравоохранение? Почему мы обесцениваем работу ландшафтников, садовников, озеленителей? Почему пребываем в заблуждении, что зеленые насаждения города не требуют ухода? Вот здоровье человека требует заботы, а здоровье города — нет? Так что сегодня рано ставить вопрос, готовы ли мы: город не готов, общество не готово.
Юрий Корольчук
Но сегодня горожанам есть с чем сравнивать. Мы видим качественное современное благоустройство в новых жилых кварталах — «Файна-таун», «Комфорт Таун», «Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов» и так далее. В прошлом году мы обслуживали территории «Бульвара Фонтанов» и «Новопечерских Липок», и месячное обслуживание объектов обходилось заказчику в полмиллиона гривен. Это небольшая территория. Мы сегодня участвуем в тендере на благоустройство и обслуживание загородного комплекса площадью 2,3 га, и месячное обслуживание стоит 350 тыс. грн. На благоустройстве территории Полтавского ГЗК у меня работают 25 садовников, которые загружены работой полный день. Но когда туда приезжают гости — все в восторге, потому что территория не просто качественно спроектирована, она еще и содержится в идеальном состоянии.
Если площадь Киева, а это более 84 тыс. га, обслуживать по коммерческому прайсу, то необходимо 127 млрд грн на качественный уход за городской средой. Это навскидку, здесь же требуются детальные подсчеты, ведь функционально территория неоднородна, но я просто хочу показать порядок цифр. Бюджет Киева на 2019 г. всего 57 млрд гривен, из них на благоустройство и капремонт парков и скверов предназначены 606 млн.
Если мы говорим о новом подходе, нам надо оперировать новыми цифрами. Когда я в «Киевзеленстрое» говорю, что обслуживание парка «Наталка» обойдется в 14—15 млн грн в год, то слышу в ответ: «У нас всего 180 тысяч». За эти средства можно обеспечить одну десятую ухода, это почти ничего. Необходимо понимать, что определенные работы не могут стоить копейки, и для этого городу надо разработать актуальные стандарты и реестр стоимости работ.
Вот, к примеру, иностранный заказчик прислал мне техническое задание, в котором подробно описаны все нюансы ухода, регламенты работ, график с датами, адаптированными под наш климат. У этого инвестора есть четкое понимание, как должен выглядеть партерный газон, когда вносить и какие удобрения, в каком объеме производить полив. Речь о территории коттеджного городка площадью всего в 2,3 га. Парк «Наталка» сегодня располагает площадью около 40 га, но там необходимо проводить точно такие же работы — и ландшафтные, и сервисные!
Брайант-парк, Нью-Йорк, США
Брайант-парк, Нью-Йорк, США. Garden Designer: Lynden Miller. Landscape Architect: Olin Partnership
Знаменитый Брайант-парк в 80‑х был полностью снят с бюджетного финансирования. Сначала поддерживался Фондом братьев Рокфеллеров, сегодня находится полностью на самофинансировании: это пожертвования, доходы от мероприятий, от кафе и ресторанов. Также парк успешно зарабатывает на айдентике. Например, культовый стул из парка можно купить за $ 125. А можно перечислить $ 150 — и на одном из парковых стульев поместят вашу именную табличку. В Брайант-парке нет ничего такого, что вызывало бы, как любят говорить наши чиновники, wow-эффект, нет какого‑то сверхдорогого дизайна, но это крайне популярное и безусловно успешное место.
А платит кто?
Большая часть из 1 700 парков, которые находятся в управлении Департамента парков и отдыха Нью-Йорка, — на самофинансировании. При этом средств достаточно для того, чтобы содержать тысячи сотрудников — садовников, уборщиков, охранников.
Горожане следят, каким образом расходуются деньги. Сам процесс пожертвования максимально прозрачный и простой. Можно перевести любую сумму от 10 долларов или в целом городским паркам, или конкретному скверу. Можно установить именную скамейку, можно посадить именное дерево, можно принять участие в качестве волонтера в одном из сотен проектов. При этом прямо на сайте Департамента вывешено предупреждение, что ни при каких обстоятельствах доноры не получат особый доступ к городским чиновникам или преференции. Каждые 6 месяцев управляющие отчитываются в мэрии о поступлениях и распределении пожертвований и публикуют открытые отчеты.
Это успешный кейс проверен временем. За 40 лет передачу общественных парков на содержание местным общинам начали практиковать во многих городах мира. Не зря ведь говорят, что 80 % успешности парка зависит от правильного управления и только 20 % — от дизайна.
P.M.: Да, но очевидно же, что бюджет столицы не потянет такие расходы, ведь в городе около 600 парков и скверов, и получается, что на их содержание необходима астрономическая сумма. Это тупиковая ситуация или есть какой‑то выход?
Ю. К.: Кейсы успешных городов нам в помощь. Да, совершенно правильный вектор — вовлекать в вопросы городского управления и планирования общины. И если город планирует передать решение вопросов по финансированию общинам, жителям, то именно жители должны решать, готовы ли они содержать парки?
P.M.: А не рискованно ли вот прямо сейчас сказать киевлянам: «Все, парки за ваш счет»? Ведь чтобы собрать только бюджетный минимум в размере 606 млн грн, каждому жителю придется отрезать от семейного бюджета около 200 грн в год.
Ю. К.: Переход к новой модели управления должен быть эволюционным. К примеру, я живу в новом жилом комплексе, но даже в нем люди сегодня не готовы платить за качественное благоустройство. Они предполагают, что кто‑то другой должен заплатить за все — город или какой‑то спонсор.
Жители ЖК «Бульвар Фонтанов» ценят высокое качество благоустройства в своем квартале, и они мозг вынесут управляющему, если газон подстрижен неровно или не вовремя. Но выходя за границу своего квартала, они равнодушно смотрят вокруг. Потому что не воспринимают общегородскую территорию как свою. Нет чувства собственности.
Частная резиденция. с. Плюты, Киевская обл.Источник фото: Topiar
Почему в одном квартале плата за обслуживание придомовой территории составляет 5,40 грн с квадратного метра недвижимости, а в другом 12? Разного качества люди живут? Трава разная? Если тариф 12 грн позволяет содержать дворы в хорошем состоянии, необходимо честно сказать: «Ребята, порядок на улице и во дворах стоит столько‑то. Надо поднимать стандарт».
Но прежде чем призывать к общественной сознательности, надо решить проблему взаимного недоверия между властью и горожанами. Сначала необходимо прояснить, в каком же реально объеме, на что именно выделяются бюджетные средства и насколько рационально они тратятся. Выяснить, насколько велика коррупционная составляющая. Необходим аудит, иначе мы опять‑таки говорим на абстрактные темы.
И конечно, пора приступать к диалогу с жителями, раз мы переходим к власти общин. Давайте встречаться и обсуждать — готовы ли жители домов, к примеру, на улице Сырецкой, потратить бюджет на благоустройство? В каком размере, на что именно?
Прежде чем призывать к общественной сознательности, надо решить проблему взаимного недоверия между властью и горожанами
P.M.: Возможно, общество подтолкнет сама ситуация, ведь изменение климата и климатические катаклизмы должны навести на мысль, что развитие и поддержание зеленой инфраструктуры должно быть в топе вопросов? Во время ливня летом 2018 г. возле бизнес-центра «Гулливер» утонуло немало дорогих машин, а специалисты говорили, что будь в Киеве больше зеленых зон, которые впитывают дождевую воду как губки, подтоплений можно избежать.
Ю. К.: Опять скажу: мы не дозрели до подобного понимания ситуации. Нам необходимо лет 20—30, чтобы начать проектировать не просто зеленые зоны, а полноценную многофункциональную инфраструктуру. Сегодня инженерные системы города изношены на 90 %. Готовы ли мы сейчас увеличивать инвестиции в благоустройство? Когда прорвет трубу с горячей водой, то очевидно, что ликвидация такой аварии приоритетнее, чем какое‑либо благоустройство. Ведь городского бюджета не хватает на капитальный ремонт коммуникаций. Бюджет Киева — около $ 2 млрд при населении в 4 млн человек, бюджет Варшавы — $ 5 млрд при населении в 2 млн, и она меньше по площади. Так что у нас острый дефицит средств. Но даже если просто оптимизировать те деньги, которые выделяются на благоустройство, мы уже много выиграем.
P.M.: Но тем не менее в Киеве все же появляются острова благоустройства — пусть пока это элитарные кварталы и микрорайоны. Повлияло ли это как‑то на инвестиционную привлекательность украинской столицы?
Ю. К.: Благоустройство в разы поднимает инвестиционную привлекательность. Взгляните на объекты KAN. Квадратный метр недвижимости в ЖК «Файна Таун» на Нивках — $ 1500. А стоимость квадратного метра в близлижаших ЖК– уже $ 900. KAN инвестирует в благоустройство. Создание внутреннего парка на 50 сотках в ЖК Tetris Hall обошлось в 15 млн грн, но эти расходы уже оправдались. В любом из проектов Игоря Никонова есть акцент на благоустройстве. Почему Василий Хмельницкий сейчас развивает UNIT.City, привлекая к работе над ландшафтами таких специалистов, как Людмила Белодед и Хироки Мацуура? Он понимает, что люди хотят жить, работать и отдыхать в благоустроенном микрорайоне. На старте строительства в UNIT.Home квадратный метр недвижимости стоил $ 1 400 долларов — это 33 тыс. грн. В соседних районах — 20 тыс. гривен. Вот вам пример капитализации за счет озеленения и благоустройства.
ЖК Obolon Residences, Киев. Источник фото: TOPIAR
В прошлом году американский Urban Land Institute (ULI) опубликовал статью, в которой эксперты сформулировали аргументы, почему частным инвесторам и девелоперам выгодно вкладывать деньги в благоустройство и создание общественных мест и парков. Так вот, если объект недвижимости находится рядом с парком или открытым пространством, его стоимость увеличивается до 40 %! Но лишь в том случае, если парк ухоженный, комфортный и безопасный. Если это запущенная, замусоренная зеленая зона, где по вечерам собираются маргиналы, — эффект совершенно обратный. Наличие подобного «парка» резко понижает цену недвижимости. Можно очень быстро сменить плюс на минус, если вкладываться только в создание и забыть о необходимости поддерживать и развивать паблик.
Инвестор понимает ценность благоустройства, вкладывает средства и получает отдачу. Город не понимает, не вкладывает и, соответственно, не получает выгоды. В чем это выражается? Нас ждет отток квалифицированных кадров, и он уже происходит. Если люди выходят на неблагоустроенную, замусоренную, неухоженную улицу, они воспринимают ее как небезопасную. И если у них востребованная специальность и есть возможность сменить место жительства, многие так и сделают. Неуютно жить в неуютном городе.
Вот мы с вами сейчас находимся на Подоле, но если мы выйдем на улицу из бизнес-центра, то здесь негде даже прогуляться. Хотя с точки зрения логистики здесь неплохое место. У тех, кто будет работать в UNIT.City, где квадратный метр аренды офиса стоит 100 долларов, подобной проблемы не возникнет.
Власть должна выступить менеджером, создавая прозрачные условия для консолидации усилий и ресурсов — города, общины, инвесторов
Если украинские власти хотят, чтобы иностранные инвесторы рассматривали наши города как место для работы и жизни, то необходимо не только развивать рабочие места и предоставлять налоговые льготы, но и повышать качество среды. При этом власть должна выступить как менеджер и создать гибкие и прозрачные условия для консолидации усилий и ресурсов — города, общины, частных инвесторов.
Нельзя рассчитывать, что получится решить все проблемы благоустройства только за счет частных инвесторов, мол, стоит подождать, и зеленые островки благоустройства однажды сомкнутся в общую высококачественную среду. Еще десятилетие неэффективного городского менеджмента — и эти островки превратятся в полностью закрытые анклавы в сегрегированном и неухоженном мегаполисе.
Беседовала: Ирина Исаченко
