Скандал на неровном месте. Андрей Ваврыш о болевых точках проекта на Печерских холмах

Земельный участок по улице Ольшанской, 2—6 в Киеве имеет непростую историю. Землепользователь участка, ООО «Інноваційна будівельна компанія», предпринял несколько попыток построить здесь жилой комплекс в сотрудничестве с разными застройщиками. Среди них был и скандально известный Анатолий Войцеховский, который пытался построить тут, на зеленых склонах, огромный монструозный жилой комплекс «Печерский бастион» (позже переименован в Royal Hills) без необходимых разрешений. Жители соседних районов взбунтовались, уверяя, что строительство на оползнеопасном склоне угрожает разрушением их жилья.

Киевсовет стал на сторону жителей и в 2013 г. предоставил земельному участку статус сквера. Но в сентябре 2019 г. Верховный суд Украины отменил это решение. В ноябре стало известно, что разрешение ГАСИ на застройку участка получила компания МК 8. Девелопером же проекта жилого комплекса с офисами, торговыми, спортивно-оздоровительными комплексами и паркингом, который собираются возвести на этой территории, выступит компания SAGA Development. Впрочем, в прессе уже появились критические публикации о новом ЖК. Во-первых, якобы отсутствует основной проект строительства. Во-вторых, планы девелопера, похоже, входят в противоречие со столичным Генпланом на период до 2020 г. (мы подробно писали о кризисе градодокументации в статье «Закон. Город. Люди» в 17‑м томе издания), который предусматривает на этом участке застройку не более восьми этажей. PRAGMATIKA.MEDIA встретилась с генеральным директором SAGA Development Андреем Ваврышем, чтобы задать ему непростые вопросы и разобраться в ситуации.

Чтобы дать заброшенному участку жизнь, нужно обеспечить максимально развитые связи

PRAGMATIKA.MEDIA: Почему вы выбрали для застройки это место, заведомо скандальное?

Андрей Ваврыш: Давайте я сначала расскажу о проектном решении. У нас есть большой участок земли с перепадом высоты, расположенный между двумя террасами — верхней и нижней. Причем одна сторона участка условно тупиковая, там находится оползневый склон: огромный объем грунта нависает над близлежащими домами. Грунт продолжает «ехать», и укрепления, которые там делали раньше, не могут его сдержать. После оползня, который произошел здесь в 2007 г., склон укрепили, но работы по укреплению так и не были завершены. Даже невооруженным глазом видно, что склон ползет. На том участке нет никакой жизни, это тупик. Прохожие здесь — в изоляции: невозможно ни подняться вверх к Ольшанской, ни спуститься оттуда вниз, другими словами, нет никаких вертикальных связей. При том, что от этой локации до Ботанического сада шесть минут ходьбы. Но прямого пути нет, нужно делать круг. Наша идея заключается в том, чтобы дать этому участку жизнь. Для чего необходимо обеспечить максимально развитые связи. Мы хотим сделать здесь полноценные проходы, открыть людям доступ к этому месту. Это во‑первых.

Во-вторых, на участке организовался стихийный рынок — люди торгуют мясом и прочими продуктами. Совершенно очевидно, что в этой части Печерска не хватает маркета, публичного пространства, возможно, фермерского рынка. Нам кажется, что обустройство на нижней террасе участка прогулочного, торгового, развлекательного пространства очень актуально.

Что касается архитектурных решений, то мы отказались от идеи строительства монументального дома-стены, как предполагал предыдущий застройщик. Мы подумали, что этому месту не хватает многообразия архитектурных форм. Тем более что через дорогу, по другую сторону ул. Киквидзе (сейчас — улица Михаила Бойчука. — Прим. ред.) находится ЖК «Новопечерские Липки». И мне кажется, что его монотонная архитектура «съела» потенциал места — атмосфера вроде присутствует, но архитектуре можно было придать большей выразительности.

Нам показалось, что своим проектным решением мы должны предложить некий антипод. В противовес закрытому комплексу со сложно организованными связями создать открытый для всех желающих объект с максимальным количеством регулярных связей.

Очевидно, что в этом районе давно назрела потребность в таком многофункциональном объекте, где будут и офисы, и апартаменты, и клиники, и образовательные учреждения. Да, здесь уже есть несколько школ, но частные школы и детсады никогда не бывают лишними. Развивая такие вертикальные связи, мы увеличим количество сценариев пользования этим районом.

Мы сделаем тут максимально много зеленых зон, в том числе на эксплуатируемых крышах. Обустраиваем активные дворы разной степени доступности: одна часть полностью открыта, другая — условно ограничена и предназначена только для жителей комплекса и их гостей. Мы предусмотрели порядка пяти детских площадок в разных местах участка. Понимаем, что можем создать из этого объекта общественный центр, которого там сейчас очень не хватает.

Мы постарались воздержаться от высотной застройки

Также мы постарались воздержаться от высотной застройки. Максимальная высота здесь не будет превышать 16‑ти этажей. Но благодаря разновеликим объемам и тому факту, что здания «утоплены» в тело холма, мы смогли снизить высотность и соблюсти ДБН, которые требуют учитывать окружающую застройку.

P.M.: Эксплуатируемые кровли, о которых вы говорите, будут открыты для общественного доступа?

А. В.: Да, конечно. Не все из них будут полностью доступны всем — сами по себе они могут служить площадками ресторанов, местами отдыха, предназначенными только для жителей комплекса. Но согласно нашему проекту, часть зеленых кровель — это полноценные публичные пространства, которые станут продолжением улицы Ольшанской, то есть придомовыми территориями.

P.M.: Тем не менее этот участок с тяжелым анамнезом. Его история была скандальной, и теперь ее продолжают раскручивать как скандальную. Нет опасения, что это прошлое изначально станет негативно влиять на восприятие проекта?

А. В.: Мы понимали, что будет большая дискуссия и конфликт вокруг определения перспектив развития территории. И в этом не сомневались. Мы готовы дискутировать и хотим показать, что проект может быть совсем другим, что возможна иная форма застройки. Город — это всегда вмешательство. В некоторых случаях — вмешательство в пустоту. В данном конкретном кейсе мы имеем несколько противоборствующих сторон. Скажу откровенно: я полностью поддерживаю борьбу с некачественным архитектурным решением, которое пыталась реализовать на этом месте компания с подмоченной репутацией. Всецело согласен, что эту гадость строить нельзя. И абсолютно поддерживаю мысль, что огромная стена — уродливый «Печерский бастион» — здесь недопустима.

P.M.: Но тут вопрос не только в том, что есть недовольные некачественным проектировочным решением.

А. В.: Я вас понимаю. Для нас этот проект — большой вызов. И ответ на вопрос «зачем?» — потому что это вызов. Это очень интересно — попытаться найти решение в сложной ситуации.

P.M.: Как обстоят дела с юридическими основаниями?

А. В.: Были подписаны договоры аренды между городом и застройщиком. Но в какой‑то момент появился некий девелопер — я не говорю сейчас о компании Войцеховского — и начал строить объект, на который у него не было необходимых разрешений от ГАСИ, Минкульта. Понятно, что девелопер изначально выбрал путь конфронтации. И в такой ситуации борьба за приведение проектных решений в соответствие с законом, конечно, вызывает уважение. Но и противники застройки из‑за отсутствия диалога начинают использовать неприемлемые методы. Мол, давайте пойдем в горсовет и потребуем, чтобы на этой территории организовали сквер. Но ведь это то же рейдерство, только под другой вывеской. Вот давайте я приду в вашу квартиру и объявлю ее памятником! Но ваша квартира — это ваше имущество. Получается, я его захватываю. И, как мы знаем, действие всегда вызывает противодействие. Неадекватное поведение застройщика спровоцировало зеркальную реакцию со стороны общественности. В этой ситуации я считаю, что Верховный суд вынес совершенно правильное и законное определение, отменив решение Киевсовета о предоставлении территории статуса сквера. Потому что предоставить статус, игнорируя наличие хозяйственных отношений с арендатором, — это тоже нарушение закона.

Правовая позиция позволяет нам осуществить перезагрузку этой истории. Я думаю, тут важно, каким этот объект будет в результате такой перезагрузки. И для нас это риск, на который мы пошли, чтобы представить новое видение объекта и территории. Мы убеждены, что при определенных обстоятельствах это видение может сделать богаче весь район. Подобного рода джентрификация решит все проблемы, связанные с прилегающей застройкой и с геодинамическими процессами, которые происходят в теле склона. Мы проводили исследования — грунт на самом деле ползет.

P.M.: В этом обвиняли Войцеховского, а теперь продолжают обвинять вас, рассказывая, что не существует документации и разработок, которые касаются того, что делать с этим проблемным склоном. Можете прокомментировать?

А. В.: Те, кто нас обвиняют, просто не запрашивают нашу документацию. Прежде всего почему мы должны наперед удовлетворять всевозможные неявные запросы? Если бы кто‑то пришел и сказал: «Я специалист в таких‑то вопросах и обладаю существенной экспертизой. Покажите проектную документацию», то мы бы все предъявили. Но это происходит в рамках некоего псевдожурналистского расследования.

Город — это всегда вмешательство. В некоторых случаях — вмешательство в пустоту

P.M.: Журналисты Bihus.Info отметили, что по документам площадь арендованного участка составляет 23 га. Вы называете цифру в 10 раз меньше — 2,3 га. В чем тут дело и где правдивая информация?

А. В.: Я не знаю, откуда журналисты взяли эти цифры. Возможно, опечатка в тексте документа. Площадь участка составляет 2,33 га.

P.M.: Еще один больной вопрос касается высотности. Согласно Генплану, застройка этого участка не должна превышать 8 этажей. У вас же в проекте — 16.

А. В.: Согласно градостроительным условиям и ограничениям, правомерность которых подтверждена судебными решениями, высота зданий на этом участке — до 24 этажей. Мы снизили этажность от уровня улицы Ольшанской до 16 этажей. Часть объекта опускается вниз на уровень территории, которая не имеет статуса улицы. В этой стилобатной части будут размещены паркинг и коммерческие помещения. В архитектуре высотность здания определяется, исходя из «нулевого» уровня здания, то есть уровня улицы, на которой оно расположено, а адрес нашего участка — Ольшанская, 2.

P.M.: Сюжет о вашем проекте заканчивался опасением, что вместо зеленых насаждений на склонах появится гетто с муравейниками.

А. В.: Думаю, журналисты спекулируют или попросту не владеют информацией о проекте. Количество входов, выходов, связей позволяет распределить всех пользователей этой территории так, чтобы им было максимально комфортно.

P.M.: Что по поводу инфраструктуры: какая там нагрузка сегодня и что планируете поменять?

А. В.: Район нуждается в локальном открытом центре. Повторюсь, мы очень хотим найти пространство для небольшого общедоступного рынка. Намерены предусмотреть место, куда представители разных возрастных и доходных категорий могут прийти и купить продукты.

Объект спроектирован открытым. Его содержание будет вовлекающим, он дополнит существующую инфраструктуру района, которая, как ни странно, очень скудна. Мы еще поработаем над концепцией — ратуем за разнообразие отдельных магазинчиков, ресторанчиков, сервисов, которых сейчас не хватает. Это настоящая проблема — здесь нет пешеходных связей, нет общественного центра. А мы попытаемся все это создать.

P.M.: Зеленые крыши — дань моде или необходимость, с которой мы сталкиваемся сегодня?

А. В.: Думаю, и то и другое. Более того, чем больше их будет — тем лучше. Мы подойдем очень основательно к их проектированию.

P.M.: Несколько раз в журнале мы обращались к проектам Стефано Боэри — итальянского архитектора, ратующего за создание так называемых вертикальных садов. Он подчеркивает, что уход за ними — это громадные деньги. Понятно, что «зеленые крыши» будут чуть дешевле. И все же как вы решите вопрос по уходу с экономической точки зрения?

А. В.: Думаю, это безальтернативные расходы, которые мы будем нести. У нас других вариантов нет.

P.M.: Но в вину вам все равно будут ставить строительство жилья за счет зеленой зоны.

А. В.: Давайте для начала определим: зеленые зоны — это места, где произрастают неухоженные насаждения, или это места организованного отдыха? В моем понимании это именно организованные парки, скверы, лесопарки. Наш участок не подпадает ни под одно из таких определений. Это заросшая строительная площадка, усеянная сваями, инженерными сооружениями, остатками площадок под краны и так далее.

P.M.: Вы упомянули о джентрификации. Об этом давно и много говорят, журналисты любят перечислять плюсы и минусы подобного рода мероприятий. Как вы относитесь к этому явлению? Что, по‑вашему, проект может дать или отнять у жителей района?

А. В.: Лучшая иллюстрация — наш комплекс NEW YORK Concept House с открытым двором, безо всяких заборов и ограждений, популярный у мам с детьми, которые любят отдыхать на его территории. И все жители района могут свободно зайти туда. Хотя, когда мы делали игровую зону, нам говорили, что туда будут приходить все алкоголики округи. А оказалось наоборот.

P.M.: Район, где находится NEW YORK Concept House, оказался более благополучным. К примеру, «Комфорт Таун» изначально не проектировался закрытым, но жители попросили закрыть территорию…

А. В.: Я бы с этим поспорил. И не стал бы однозначно утверждать, что район улицы Антоновича значительно лучше, чем район улицы Большой Васильковской. Чтобы в этом убедиться, достаточно заглянуть в близлежащие дворы. Соседи нашего «Нью-Йорка» вначале поддержали проект, а мы, в свою очередь, обязались сделать для них все, что нужно — ограждения, видеонаблюдение и так далее.

Но у нас возникла сложность с одним частным собственником, который владел помещением внутри двора и активно боролся с нами. Он заявил, что станет строить свой офисный центр и никого туда не пустит, не даст там благоустроить территорию. Он потратился, поставил какие‑то калитки, сделал все, чтобы под его окнами не играли дети. Когда его соседи услышали о том, что он собирается делать во дворе застройку, возмутились. В итоге получилось так, что все соседние дворы выглядели лучше, чем двор этого человека. И он начал бегать в прокуратуру с жалобами и требованиями заставить застройщика все там доделать. Мы понимаем, что лучшего кейса в жизни не придумать! Это тот случай, когда с нашим вмешательством жизнь улучшается — мы высаживаем деревья, прокладываем дорожки. А человек, который боролся с джентрификацией, остался в изоляции.

Что касается проекта на Ольшанской, мы очень хотим пойти к людям этого района и рассказать, что такое хорошие открытые соседи, как они влияют на изменения в районе. У них есть пример по другую сторону Киквидзе, где все ограждено заборами и никакой пользы для соседей не предусматривается. Мы хотим показать иной кейс, продемонстрировать, что открытость — это, конечно, вызов, но он делает жизнь лучше.

С нашим вмешательством жизнь улучшается — мы высаживаем деревья, прокладываем дорожки

P.M.: Джентрификация — это не только о заборах, не только об открытости и закрытости…

А. В.: Да, это вопрос изменения социального состава жителей. Я считаю, что главная выгода, которую получат наши соседи, — это резкий рост стоимости их недвижимости в силу улучшения инфраструктуры на прилегающих территориях. Просто нужно дать возможность находить какие‑то общие решения. Мы с удовольствием примем участие в благоустройстве соседних дворов и мест общего пользования. Мы хотим идти к людям с этим, показывать и рассказывать. И отдельное спасибо Bihus.info за то, что сделал нас известными. В данном случае это хорошо.

P.M.: Кого вы видите жителями вашего комплекса?

А. В.: Сложно сказать. Думаю, что в первую очередь это те люди, которые любят Печерск — его природу, парки, близость к центру, отдельную атмосферу, приобщенность к социальным процессам. Наш проект — это попытка найти новое лицо современного Печерска.