Совершенно не факт, что вы удивитесь, но концепция зданий смешанного использования вполне историческая. В европейских огородах доиндустриальной эпохи на нижних этажах своих домов горожане, как правило, устраивали торговые лавки или ремесленные мастерские, то есть свой бизнес, а жили при этом на верхних: симбиоз коммерческой и жилой части дома зародился уже. Разделение функций произошло с наступлением промышленной революции, когда ремесленные и производственные мастерские вынесли в отдельные здания— фабрики и заводы. Появились и новые типы населенных пунктов — моногорода, построенные, называется, с нуля вокруг одного предприятия. Принципы градостроительства сводились к простой аксиоме: «одна функция— одно здание».
О концепции многофункционального проектирования вновь заговорили в конце прошлого века, когда промышленность пришла в упадок. Жители городов пожинали плоды ускоренных темпов индустриализации, а городообразующие предприятия утратили свое значение. В настоящее время постиндустриальную эпоху с уплотнением и ростом городской вертикальной оси идея смешанного использования домов особенно актуальна. Эффективнее всего она реализуется в жилых кварталах многоквартирных домов. «Сегодня мы строим комплексы пятьсот тысяч квадратных метров. Такие количественные изменения влекут за собой определенные последствия. Одно из них в том, что теперь мы имеем дело со многофункциональными зданиями, поскольку сооружение такого масштаба уже не может служить для какой-либо единой цели», — считает архитектор, теоретик, урбанист Рем Колхас.
Район Найн-элмс, визуализация. Криволинейное здание на переднем плане, зеленые сады на крыше бывшей угольной электростанции Баттерси и ряд многоэтажных комплексов вокруг команда Нормана Фостера и бюро Фрэнка Геры завершат в 2023 г. Фото: © 2020
Девелоперы и архитектурные бюро стремятся дать адекватный ответ на быстро меняющиеся запросы жителей в городскую среду, удовлетворить интересы всех. И если раньше они предлагали проекты mixed-use, следуя модному тренду и спросу на «все в одном», то сегодня подходят к вопросу избирательно, стараясь сделать каждый проект особенным. Для конкуренции на рынке простого смешения функций в одном объекте уже недостаточно: чтобы побороться за «почетное звание объекта высокой культуры быта» нужна та самая изюминка, которая привлечет потенциального жильца, покупателя, арендодателя. К новому ЖК сегодня, как правило, прилагается целая программа развития территории и будущего комьюнити. То есть рассматривают их не как автономный анклав, а как зону воздействия.
Посмотрим на западных и отечественных примерах, как проектные организации и девелоперские компании диверсифицируют mixed-use-предложения.
Южный берег Темзы
В южной части Лондона между Ламбетским мостом и мостом Челси раскинулся район Найн-Элмс («Девять вязов»)— последний оставшийся промышленный участок южного берега Темзы. Сегодня это активно развиваемая территория в 227 га и с 16 000 новых домов. Если не считать реконструкцию бывшей угольной электростанции Баттерсы, стартовавшую в 2010 г., то все началось с планов посольства США переехать сюда, объявленных еще в октября 2008 г., а само событие случилось уже2018. Позже посольство Нидерландов в Лондоне, а по слухам, и китайское тоже, заявили, что намерены сменить Гайд-парк Гейт на южный берег Темзы. Поэтому местный совет поддержал инициативу международной девелоперской компании Ballymore Group по развитию 15 акров земли вокруг новой посольской резиденции. Проект Embassy Gardens— до 1 982 новых домов, а также магазины, кафе, бары, рестораны, бизнес-центры, отель на 100 мест, оздоровительный центр, детские игровые площадки и спортивные площадки. В него было вложено 2,5 млрд фунтов стерлингов, а первые 25 квартир с видом на открытый бассейн под небом между двумя башнями-высотками комплекса, завершенного в 2017 г., легко ушли за миллион фунтов стерлингов. Вслед за «посольскими садами» проекты появляются один за другим, привлекая миллиардные инвестиции в регенерацию всего района. Крупнейший из них— расширение Северной линии лондонского метро. Когда его завершат в 2021 г., понадобится всего 15 минут, чтобы добраться в Сити и Вест-Энд. В настоящее время ведется строительство около 15 объектов смешанного использования. Именно такой формат привлекает сюда креативную молодежь, продвинутых горожан и штаб-квартиры известных компаний.
«Теперь мы имеем дело со многофункциональными зданиями, поскольку сооружение такого масштаба уже не может служить для какой-либо единой цели»,— Рем Колхас
В прошлом году бюро сэра Нормана Фостера завершило в «Найн-Элмсе строительство» «Corniche» — многоцелевого комплекса из трех скругленных башен вдоль Набережной Альберта. Это аллюзия на второй Корныш— ту самую живописную дорогу вдоль моря на Французской Ривьере, связывающую Ниццу и Монте-Карло. И хотя здесь вместо средиземной лазуры только серые воды. Сыта — такая же часть панорамы.
Высота домов The Corniche варьируется от 15 до 27 этажей, а их архитектуру определяют большие полукруглые эркеры и балконы. В них 253 квартиры, включая доступное жилье для пожилых людей, а также офисы, рестораны и бар для жителей комплекса, тренажерный зал, бассейн и SPA. Он также включает рестораны и тихие сады, которые экранированы и защищены от дороги ландшафтным водным элементом и зонами отдыха. Комбинация рабочих мест с новыми публичными пространствами, общественными объектами и исключительным жильем в сочетании с динамическим миксом различных активностей значительно оживит и преобразит эту часть набережной в центре Лондона.
TheCorniche
Локация: Лондон, Великобритания
Площадь: 33 000 кв. м
Высота: 85 м
Количество квартир: 253
Статус объекта: завершен в 2019г.
Архитектура: Foster + Partners
Строительство: Davies, Maguire+Whitby
Ландшафтная архитектура: Townshend Landscape Architects
Заказчик St James Group Ltd.
Инженер-эколог: Hoare Lea
Функции: квартиры, офисы, рестораны, бар, сады, спортзал, SPA, бассейн, подземный паркинг
Многофункциональный комплекс The Corniche. Вид из Темзы. Архитектура: Foster+Partners, 2019 г. Фото: Design Curial. www.designcurial.com
«Еще во время учебы я изучал не только здания, но и публичные пространства — Пьяцца-дель-Кампо в Сиене, главную площадь Вероны, даже Шеперд Маркет здесь, в Мейфере, Батский цирк, — рассказывает. — Меня интересовали общественные надстройки домов, то, что мы обычно называем инфраструктурой, общественным пространством. Мой интерес никогда не ограничивался зданием в отдельности. Это не значит, что я, как архитектор, не увлечен их дизайном. Но я не могу отделить его от ближайшего окружения, что может объяснить, почему оно поднимается вверх, если посмотреть на любую высокую башню — Гонконгский или Шанхайский банк. Общественное пространство как бы растекается подними. Если взять штаб-квартиру Commerzbank во Франкфурте, она взаимодействует с городом: есть, скажем, общий ресторан для горожан и жителей дома. Я мог бы продолжить. Так что это больше, чем просто отдельно взятое здание. Идея состоит в том, чтобы вернуть что-то сообществу, частью которого объект является».
Реализацией The Corniche команда Фостера внесла свой вклад в масштабную регенерацию зоны Найн-Элмс — крупнейшей городской инициативы такого рода в Европе. В 2023 г. вместе с бюро Фрэнка Геры они планируют завершить третью часть реконструкции электростанции Баттерси — главную улицу Электрический бульвар, что соединит ее с расширением Северной линии метро и 1 новых домов в двух зонах по обе стороны. а также отель на 300 номеров, торговые площади, рестораны и развлекательные заведения. К слову, архитектурное бюро самого сэра Нормана находится в этом же районе, в Баттерси-парке, а семья архитектора живет здесь же, в пентхаусе, где три первых этажа занимает офис, а промежуточные пять – квартиры.
Вид на правый берег Темзы с балконом The Corniche, визуализация. Фото: Berkeley Group
«Если вы посмотрите на связь между огородами и тем, сколько они потребляют энергии, вы увидите, что чем города компактнее, тем они меньше ее потребляют. Традиционно самые привлекательные города для жизни очень компактны. К примеру, многие влюблены в Венецию. Там нет автомобилей, огород очень компактен, и в нем много общественных пространств. Или Лондон: Белгравия, Кенсингтон и Челсы тоже очень компактны. Они также самые привлекательные районы для жизни, и недвижимость здесь самая дорогая в городе. Здесь нет индивидуальных парков, зато здесь много красивых общественных скверов и площадей. Поэтому тенденция строительства очень компактных и густонаселенных городов, независимо от того, будут ли в них присутствовать небоскребы или нет, продолжится. Уверен, что компактные города— экологически благоприятный выбор, и они предполагают более высокое качество жизни».
Сингапурское чудо, или Заветы Ли Куан Ю
В августе 2007 г. в ежегодном обращении к народу премьер-министр Сингапура Ли Сянь Лун объявил о запуске масштабного плана развития Пунггола — региона на северо-востоке страны, известного до этого разве что полями силанг-. «Пунггол 21+»— часть концепции развития новых городов Сингапура, внедряемая еще с тех пор, как только Куан Ю начал бороться с трущобами, нищетой и отсталостью в стране. Согласно плану, реки Сангей Пунггол и Сангей Серангун, окружающие огород, перекроют дамбой, чтобы создать пресное водохранилище. Через территорию планировалось проложить искусственный водный путь длиной в 4,2 км, который соединил бы обе артерии. Он также включал строительство 18”000 единиц государственного жилья и частных домов, а также 3”000 новых квартир ежегодно. В долгосрочной перспективе здесь появится 96 000 единиц недвижимости, а весь центр будет застроен объектами смешанного использования. Реализует план Совет по жилищному строительству и развитию Сингапура (HDB). Сейчас в Пунгголе проживают около 187 800 жителей в 49 909 квартирах HDB.
Oasis Terraces
Локация: Панггол, Сингапур
Площадь территории: 27 400 кв. м
Статус объекта: завершен в 2018г.
Архитектура: Serie Architects
и Multiply Architects
Строительство: Rich Construction Company
Дизайн интерьера: MultiPly Interiors
Ландшафт: WNE Integrated Design
Функции: поликлиника, пункты общественного питания, поликлиника, объекты розничной торговли, учебные центры
Вид на Oasis Terraces с высотной здание через канал. Фото: Hufton+Crow
Террасы садов крупным планом. Фото: Hufton+Crow
Недавно HDB обнаружил, что в густонаселенных кварталах государственного жилья не хватает общественных центров для их обслуживания. Лондонское бюро Serie Architects и их сингапурские коллеги из Multiply Architects предложили новую модель таких центров, соединив их с поликлиникой и терасированным садом с видом на канал. В прошлом году их проект Oasis Terraces стал победителем Всемирного фестиваля архитектуры (WAF 2019) в номинации «Завершенное здание смешанного использования».
Oasis Terraces расположен на берегу водного пути и включает в себя коммунальные услуги, рестораны и магазины, а также государственную поликлинику. Открытые фасады строения напоминают дизайн окружающих жилых кварталов и призваны придать зданию ощущение легкости и открытости, что подчеркивает его общественное предназначение. «В основе нашего решения — открытые рамы, обычно встречающиеся в фасадах и коридорах многоквартирных домов Совета по жилищному строительству и развитию Сингапура 1970 и 1980 гг., — говорит руководитель Serie Architects Кристофер. — Мы трансформировали эту закономерность в легкую и открытую раму, которая фиксирует и вмещает окруженные ландшафтом различные программы для сообщества. Это архитектурная основа для развертывания общественной жизни».
Oasis Terraces. Сверху – план первого этажа, снизу – разрез. Serie Architects
В самом сердце общественного центра— каскады садовых террас, спускающихся прямо к воде и вмещающих самые разные удобства, включая места для собраний, детские площадки и естественный амфитеатр. Комнаты и открытые площадки, расположенные вокруг садов, используются для пунктов общественного питания, ресторанов, учебных центров и поликлиники.
Некоторые помещения, к примеру, ресторан и залы ожидания клиники, соединяются напрямую с садовыми террасами, поэтому посетители могут сидеть на улице, а гости клиники— любоваться зеленью и водой. А у самой кромки воды находится четырехэтажное свободное пространство с высокими колоннами, служащее закрытой общественной площадью в 800 кв. м. Все маршруты движения через участок пересекают его. К слову, оно отлично подходит для проведения разных общественных мероприятий.
Сады на крыше Oasis Terraces — коллективный садоводческий проект, объединяющий местных жителей
Часть помещений центра напрямую соединена с садовыми террасами. Фото: Hufton+Crow
Фасады здания и веранды покрыты растениями, которые создают экологический фильтр между внешним и внутренним пространством, позволяя дневному свету и потокам воздуха проходить сквозь открытую конструкцию здания. Обширный ландшафтный дизайн на крыше центра включает и посадочные клумбы, которые местные жители могут использовать для ведения городского сельского хозяйства, что, по мнению архитекторов, служит дополнительным элементом социализации местного комьюнити. «Сады играют не только эстетическую роль в сообществе; они представляют собой коллективный садоводческий проект. Объединяя жителей в процессе того, как они сажают, ухаживают, наслаждаются ими, сады помогают укреплять общественные связи»,— говорит Кристофер Ли.
Наш опыт. Девелопер как социальный агрегатор
В последние годы отечественная архитектура, особенно столичная, стремится следовать передовым тенденциям западной. Поэтому объекты категории смешанного использования активно появляются на нашем рынке недвижимости. В портфелях почти каждого крупного местного архитектурного бюро или девелопера имеются проекты mixed-use. По оценкам аналитиков рынка еще в начале года, то есть до пандемии, спрос на такой формат составлял 70% от общего, а после завершения весеннего карантина доля продаж данного типа объектов варьируется в пределах 80—85% и будет расти. Объясняется это тем, что смешанное использование здания позволяет застройщику, говоря экономическим языком, получить отличную рентабельность и диверсифицировать риски, поскольку финансовые поступления идут из разных потоков: жилую часть недвижимости , за счет чего девелопер имеет возможность развивать коммерческую составляющую. Условия дефицита и дороговизны главного ценного ресурса— земли, особенно в центре города, и при несовершенстве нашего законодательства в отношении земельной и кадровой политики соединение нескольких функций позволяет застройщику эффективно распределять и экономить эти самые ресурсы, несмотря на то, что довольно трудоемкий и требует солидных капиталовложений и серьезной тщательно продуманной проектной документации.
CITY HUB
Локация: Киев, Украина
Заказчик: строительная компания «Интергал-Буд»
Начало строительства: IV квартал 2019г.
Функции: супермаркет, паркинг, детский сад, спортивные и детские площадки со скалодромом, консьерж-сервис
Транспортное сообщение (автомобиль):
-
ст. м. "Вокзальная" - 10 мин.
-
ст. м. «Университет» – 17 мин.
-
Аэропорт «Киев» – 10 мин.
-
Аэропорт "Борисполь" - 35 мин.
-
Вокзал "Южный" - 4 мин.
-
Вокзал "Центральный" - 10 мин.
-
Исторические и культурные места в пешей доступности
-
Зеленые зоны и парки вокруг комплекса
ЖК CITY HUB
Вторым фактором, сделавшим совмещение функций популярным у нас, стала необходимость развивать бывшие промзоны после перенесения производств за черту города. В Киеве таких зон насчитывают от 100 до 140, и крупные mixed-use-центры нужны там как воздух, поскольку несут в себе минимально необходимую инфраструктуру. У нас наибольшее распространение такой подход получил в современных высотных ЖК — целый город в пределах одного жилого комплекса со собственной инфраструктурой, покрывающей фактически все функции: от деловой и развлекательной до образовательной и торговой. К слову, строительная отрасль одна из немногих, где удалось относительно ровно выйти из карантинных перипетий. Пусть и в условиях ограничений, но стройки, по крайней мере, в Киеве, практически не останавливались.
В столице один из свежих примеров мультифункционального жилого комплекса — ЖК CITY HUB, который сейчас реализует строительная компания «Интергал-Буд» по Кудряшова, 10, что в десяти минутах ходьбы от Южного ж/д вокзала. Когда-то это место было частью Мокрой улицы, по названию одноименной речки, протекавшей на дне Кучмина оврага рядом. Она давно уже скрыта в коллектор под улицей, но территория сохранила свою зеленую часть. Именно тщательный анализ потенциала локации позволил застройщику определить, что наиболее инвестиционно привлекательным объектом в этом месте будет новый жилой комплекс смешанного типа использования. Стильное современное здание в духе минимализма, выделяющееся на фоне типовой советской застройки 1970гг. своими правильными геометрическими формами и интересными акцентами, станет фокальной точкой для жителей Соломенского района.
Стильное современное здание на фоне типовой застройки 1970гг. станет фокальной точкой района
ЖК CITY HUB занимает участок почти в полтора гектара и включает два дома высотой 19 и 20 этажей соответственно. Его строительство началось в конце прошлого года, и в настоящее время полностью выведены семь этажей первого здания. Около 80% комплекса занимает жилая часть, а остальное— коммерческая недвижимость различного назначения, включая супермаркет, рестораны, фитнес-центр и другие объекты. Главной особенностью является стилобат, объединяющий оба строения. Сверху на его горизонтальной плоскости разместят зеленые зоны для отдыха, детские и спортивные площадки со скалодромом, а также всю необходимую инфраструктуру, что позволит максимально эффективно использовать имеющуюся площадь. А внутри него скроют автопаркинг на 330 мест с предусмотренными точками подзарядки для электрокаров, то есть изначально исключен момент, когда автомобили жильцов ЖК мешают друг другу или жителям соседних домов, загромождая дворы.
ЖК CITY HUB
Площадь земельного участка: 1,4891 га
Количество домов: 2
Этажность: 19-20
Количество квартир: 471
Дом 1: 255 квартир
Дом 2: 216 квартир
Количество паркомест: 330
Рядом с City HUB — супермаркеты, офисы, зеленые парки и зоны отдыха, спортплощадки и фитнес-центры, всевозможные развлекательные заведения, включая популярный «Ультрамарин» с кинотеатром сети «Баттерфляй», не говоря уже о близком метро. К тому же Соломенский район, в котором строят комплекс, считается одним из самых благоустроенных в городе. Он постоянно развивается и обогащается рекреационными зонами, а его учебные заведения входят в список лучших в столице. Иными словами, покупка жилья здесь - перспективное капиталовложение. Однако прибыль — далеко не все, чего ожидает застройщик. Компания «Интергал-Буд» рассматривает CITY HUB как ключевое звено в формировании новых социокультурных связей между жителями района, тесного местного комьюнити, чего остро не хватает в нынешний карантинно-пандемический период. И потому слово hub (в пер. с англ. — «концентратор», «узел») в его названии не случайно.
Варианты планировок квартир в ЖК CITY HUB, визуализация. Изображение предоставлено компанией «Интергал-Буд»
Монолитно-каркасная технология строительства, экологически чистые материалы, отвечающие всем европейским стандартам, навесные вентилируемые фасады из керамогранита, утепленные безопасным негорючим материалом — минераловатной плитой из базальтового камня, ного стеклопакета ), — все это направлено на то, чтобы сделать проект энергоэффективным. Применение комплексных энергосберегающих технологий в данном проекте позволит экономить жильцам 50—60% тепла и порядка 30—35% расходов на коммунальные услуги. Да, это увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 15% по сравнению с типичными жилыми домами, и такая экономия может показаться на первый взгляд несущественной, но в долгосрочной перспективе выглядит очень привлекательно (окупаемость по оценкам экспертов). В то же время приятно осознавать, что дом, в котором живешь, оказывает минимальное влияние на окружающую среду и задействован в устойчивом развитии горда. К слову, собственная котельная комплекса исключает всякую нагрузку на городские теплосети и позволяет автономно отапливать здания.
Внешние и внутренние стены CITY HUB выполнены из полнотелой керамической цегли, а перегородки из керамического блока. На фасадах добавлены интересные акценты с помощью текстуры подкортеновскую сталь, полированный мармур с прожилками, матовый бетон графитового цвета, просечно-вытяжную сетку или перфорированный лист металла. Особое внимание уделено шумоизоляции как самых жилых площадей, так и общих зон. Застройщик свел к минимуму любое шумовое загрязнение— ни тебя шумных соседей, нигромких лифтов. Завершить строительство и сдать в эксплуатацию оба дома планируют во втором квартале 2022г.
Хорошо. Предположим, застройщик получит свою прибыль, а что получат в ответ горожане? За ответом на данный вопрос мы обратились к коммерческому директору компании «Интергал-Буд» Анне Лаевской.
PRAGMATIKA.MEDIA: На ваш взгляд, какую именно пользу принесет строительство CITY HUB огороду и его жителям? Как его появление повлияет на развитие района? Социально? Экономически?
Анна Лаевская: CITY HUB - это жилой комплекс бизнес-класса с современной архитектурой, разноплановой квартирографией и многофункциональной инфраструктурой, который станет новой доминантой Соломенского района. Благодаря продуманной концепции и грамотному зонированию пространства в комплексе гармонично сочетаются частная территория резидентов со множеством функций (закрытый авто и посторонний двор, спортивная площадка с тренажерами под открытым небом, досуговые зоны и детская ого назначения для развития инфраструктуры комплекса и района.
Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Строй»
Архитекторы и проектировщики тщательно поработали над площадями, планировочными решениями, конструктивными особенностями помещений, чтобы у арендаторов и собственников не возникло никаких сложностей: высокие потолки, панорамные окна, большие виды и патрорамы.
Пользоваться услугами торговых и сервисных объектов смогут не только жители комплекса, но и микрорайона. Мы как застройщики всегда тщательно подходим к выбору арендаторов и собственников, чтобы создать максимально комфортную экосистему для будущих жителей. Это позволит качественно улучшить социально-бытовую инфраструктуру в регионе застройки.
«Не встаю повторять, что одна из ключевых характеристик современного девелопмента – это социальная устойчивость», – Анна Лаевская.
Я, кроме всего прочего, не встаю повторять, что одна из ключевых характеристик современного девелопмента — это социальная устойчивость. Невозможно строить на участке, абстрагировавшись от нужд, потребностей, особенностей микрорайона. Когда мы изучали локацию рядом с City HUB, стало понятно, что дождевой коллектор по ул. Кудряшова в плачевном состоянии и требует реконструкции. Мы разработали, согласовали проект и активно принялись за работу. Есть множество вопросов, связанных с инженерными коммуникациями, состоянием дорог, уличного освещения, которые огород не может или не хочет решать собственными силами. Однако мы не строим обособленно: нельзя создать комфортную среду для жизни и тепличную экосистему, из которой человек, покидая территорию комплекса, попадает в трущобы. Именно поэтому развитие инженерной инфраструктуры, инвестиции в реконструкцию и создание скверов и парков, благоустройство водоемов — это одно из первоочередных вопросов для компании «Интергал-Буд» в повестке дня. За последние пять лет сумма наших безвозвратных инвестиций в развитие Киева составила свыше 370 млн грн.
Комплекс призван принести новизну в урбанистичный ландшафт Соломенского района и стать социокультурным центром местного комьюнити.
Еще один значимый, но, возможно, не для всех очевидный момент пользы от строительства нового комплекса связан с архитектурным проектом CITY HUB. Комплекс спроектирован таким образом, чтобы принести новизну в урбанистический ландшафт Соломенского района. Мы выбрали четкие линии фасадов, большой процент остекления, правильные геометрические формы, выразительные, но не вычурные цвета. Наша цель— создать гармоничное пространство для жизни, где каждая мелочь соответствует уровню и стилю жизни современного человека в большом городе. Своими проектами мы задаем тренд в жилом строительстве, и City HUB не исключение. Мы показываем, каким может быть современное жилье в Киеве: в первую очередь функциональным, продуманным до деталей и, конечно же, человекоцентричным.
