Маша Голубка: Майя, вы продали офис для сдачи в аренду. В вашей практике уже были инвестиционные проекты?
Майя Баклан: Я очень люблю тему инвестиций. Недавно о ней, кстати, писали в Forbes. У меня большой опыт реализации интерьеров квартир для аренды, а офис впервые в практике.
М. Г.: Как давно в Украине стала популярна идея вкладывать в дизайн квартир для аренды?
М. Б.: Раньше с этой целью редко покупали недвижимость. Преимущественно было так: тебе достался по наследству старый жилищный фонд, сделал ремонт, сдаешь. Идея покупать жилье и вкладывать в дизайн приобрела популярность за последние 5 лет. Но, к сожалению, у нас пока что не развита культура работы в этом направлении. Люди думают, что квартира окупается в течение трех лет, и ставят перед собой такую цель, но это миф, конечно. Кроме того, они считают: если квартира под сдачу, то нужно вложить минимум и больше получить на выходе. Но так не работает. Квартиры с каким-либо ремонтом сдаются за меньшие деньги. Математика проста: чем больше инвестиций, тем больше отдача.
Мария Голубка, редактор PRAGMATIKA.MEDIA, и Майя Баклан, автор и дизайнер проекта
М. Г.: В ваших инвестиционных проектах удается сделать качественный ремонт или экономит ли вкладчик?
М. Б.: К счастью, я работаю в сегменте, где заказчик готов вкладывать в дизайн и понимает, что есть вещи, на которых не следует экономить: инженерные коммуникации, освещение, основные отделочные материалы. Это и есть инвестиция на перспективу. Так в дальнейшем не придется тратиться на ремонт, и цена сдачи тоже будет выше. Это вопрос пропорций. В большинстве случаев люди не анализируют рынок самостоятельно, а смотрят, что делают другие и копируют. Потому важно показывать хорошие примеры с качественным и современным дизайном.
М. Г.: Вернемся в реализуемый офис. Какие преимущества такого пространства? Чем этот формат отличается от аренды в бизнес-центре?
М. Б.: Если заказчик хочет уникальный, нетипичный интерьер, он не пойдет снимать офис в Gulliver или «Парус». Это совсем другой формат. Все устали от стандартных скучных офисов и хотят получить нечто особенное. Это должно быть не только место для работы, но и для отдыха, развития, тимбилдинга; место с особой атмосферой, куда не только нужно, но и хочется приходить. На этом мнении мы сконцентрировались, когда работали над проектом.
М. Г.: С интерьером для конкретного заказчика, избравшего конкретное помещение и конкретный дизайн, все понятно. Но в этом проекте изначально не определен клиент. Нет ли риска, что пространство останется без хозяина и потраченные средства инвестора не вернутся?
М. Б: Относительно рентабельности в этом случае важно просто все правильно просчитать. У этого помещения слишком много преимуществ, чтобы остаться без хозяина. Это пространство в центре города с хорошей площадью, современными технологиями и качественным дизайном.
Если заказчик хочет уникальный, нетипичный интерьер, он не пойдет снимать офис в Gulliver или «Парус». Это совсем другой формат. Все устали от стандартных скучных офисов и хотят получить нечто особенное
М. Г.: Какие отличия между реализацией обычного офиса и офиса для сдачи в аренду? С какими сложностями вы сталкивались?
М. Б.: В проектировании офиса все происходит по стандартной схеме. Когда клиенту резко поднимают аренду, ему срочно нужно переехать в новое помещение. HR-отдел подбирает локацию, отталкиваясь от цены и площади, несмотря на другие аспекты. Клиент не хочет ждать проекта, который реализуется в среднем три месяца.
Недвижимость ищут наспех, и ремонт делают на скорую руку. В итоге дизайн далек от совершенства. В инвестиционных проектах все продумывается заранее. Здесь мы получили простор с большим потенциалом, у нас было достаточно времени на рабочую документацию, поэтому удалось все продумать до мелочей, грамотно спроектировать инженерные сети, оптимизировать бюджет, подготовив сметы.
Майя Баклан и Мария Голубка в библиотеке офиса
М. Г.: Удалось ли все правильно просчитать и уложиться в бюджет? Все ли идеи были реализованы?
М. Б.: Да, вполне. Некоторые мелочи пришлось заменить, но несущественны. В общем, все соответствует предложенному проекту, даже остались небольшие средства, чтобы сделать хорошую входную дверь в подъезд в историческом стиле.
М. Г.: Для какого бизнеса предназначено это пространство? Здесь будет работать одна компания или несколько одновременно?
М. Б.: Перед выполнением проекта мы проанализировали несколько рабочих моделей. Выбирали между коворкингом и офисом с отдельными кабинетами. Коворкинг получился очень дорогим для пользователей и был бы неконкурентоспособным на рынке. Схема с разделением кабинетов для разных компаний получалась сложной с точки зрения постоянства аренды и регулярного заработка инвестора. Лучшим вариантом оказался офис для одной компании.
М. Г.: Но вы не знаете, какая компания сюда придет. Как работать с интерьером?
М. Б: В таких случаях, я считаю, заказчика нужно придумать. В процессе работы я помнила образ всех своих предыдущих клиентов, для которых делала офисы. Мы пытались создать универсальное пространство, чтобы оно было удобно для человека любой современной профессии.
Артобъект Марии Куликовской
М. Г.: Какие функциональные зоны и помещения здесь расположены?
М. Б: У входа вас встречает зона рецепции. Напротив стойки администратора есть вместительный гардероб для верхней одежды – его мы выполнили на месте прежнего проема. Во входной зоне в нише шкафа есть отдельный принт-поинт. Далее — несколько рабочих комнат, небольшой скайп-рум и переговорные, две из которых можно объединять в одну с помощью трансформируемой перегородки.
Есть кухня со всей необходимой техникой и оборудованием (микроволновкой, мойкой, посудомоечной машиной и холодильником), очень комфортные санузлы с душевой и окном, подсобное помещение с серверной, и, наконец, самая интересная зона — большая библиотека с барной стойкой и выходом на летнюю террасу .
М. Г.: Какие требования вам диктовал «придуманный заказчик» при реализации проекта?
М. Б.: Необходимо учесть базовые потребности, без которых будет сложно находиться на своем рабочем месте. Прежде всего, это техническое оснащение: системы для обеспечения температурного режима, влажности помещений, шумоизоляция, правильно подобранное светотехническое оборудование.
Майя Баклан на фоне абстракции Александра Богомаза.
М. Г.: Расскажите подробнее об освещении, кондиционировании, системе безопасности на объекте.
М. Б.: Сначала здесь были серьезные ограничения по электричеству, поскольку это здание принадлежит к старому жилому фонду. С переводом пространства в коммерческий формат появились новые требования к техническому оснащению. Для подключения вентиляции, кондиционирования, электроприборов мы завели на объект дополнительные 40 кВт.
Много внимания уделялось светотехническому расчету, подбирали светильники, исходя из температуры освещения, угла рассеяния, интенсивности светового потока. Очень важно, чтобы свет не был слишком холодным и слишком ярким, а источники света удобно размещались относительно рабочих мест.
Здесь запроектирована центральная система кондиционирования. Все оборудование скрыто за подвесным потолком. Обратите внимание, как в гипсокартоне выполнены кастомные канальные отверстия: это отличная альтернатива вентиляционным решеткам, эффективное и эстетическое решение.
Мы подумали о безопасности. Здесь установлена система видеонаблюдения, на всех окнах – внешние управляемые роллеты, есть комнаты ограниченного доступа – вход по электронным картам.
Майя Баклан и Мария Голубка на фоне настенной росписи Сергея Кондратюка
М. Г: В связи с карантинами многие киевские офисы пустуют, стали сокращать площади, компании переходят на онлайн-режим. Вы заметили эту тенденцию и учитывали ее в проекте?
М. Б.: Сейчас стараются не то чтобы уменьшать офисы по площади, а скорее делать их более гибкими. Большинство офисных работников, в частности мои сотрудники студии, хотят половину недели работать в офисе, половину недели — из дома, поэтому актуально создание рабочих зон для различных смен и нескольких пользователей. Мы предусмотрели стационарные и плавающие рабочие места.
М. Г.: Чем еще вы руководствовались в организации рабочих мест?
М. Б.: Раньше была популярна концепция open space, но сейчас все чаще от нее отказываются – большому количеству сотрудников некомфортно весь день одновременно находиться в одном пространстве. Оптимальное количество человек в комнате — до 12, поэтому мы сделали несколько комнат разной вместимости, учитывая нормативные требования к площади. Все кабинеты проецировались так, чтобы в них обязательно попадало окно.
В расстановке столов избегали рассадки спиной к двери; рабочие столы не классического размера (60х120 мм), а укрупненные (1400х700 мм) – для размещения двух мониторов. Кроме эргономики, уделяли внимание эстетике. Нам хотелось избежать типичной офисной мебели, которая всем надоела. Удалось найти кресла без «классической» блестящей ноги Profim. Это единственный производитель с соответствующей цветовой палитрой. Столы сделали нарядный белый цвет. В каждой рабочей комнате – озеленение, красивые детали, живопись.
Раньше была популярна концепция open space, но сейчас все чаще от нее отказываются - большому количеству сотрудников некомфортно весь день одновременно находиться в одном пространстве
М. Г.: Какие вы использовали материалы? Что посоветуете для реализации коммерческих интерьеров?
М. Б.: Прежде всего, стиль интерьера был продиктован настроением, духом места. Мы отталкивались от материалов, которые были здесь вначале, и попытались их сохранить и подчеркнуть. Жаль, что историческая лепнина на потолке была сильно разрушена, и ее не удалось спасти, но мы украсили библиотеку современным декором в классическом стиле — для атмосферы.
Вы видите эту кирпичную кладку невероятной красоты? Это родные стены, их фактура — самая насыщенная в интерьере, остальную отделку поверхностей мы сделали нейтральными. Так фон стен не противоречит искусству, оставленному здесь художниками.
В общем, выбирали долговечные, износостойкие материалы. Во всех помещениях на полу – натуральный паркет. Он удобен в уходе, легко поддается реставрации и вообще хорошо стареет. В санузлах использовали традиционную плитку «кабанчик» украинского производителя, правда, сложно было найти ее с матовой поверхностью, но мы справились. В кухне для оформления фартука выбрали панели FunderMax – альтернатива крашеному стеклу.
Майя Баклан: «Мне хотелось, чтобы сотрудники приносили сюда свои книги»
М. Г.: Какие особенности интерьера отличают этот офис от других?
М. Б.: Самая необычная зона — библиотека, пространство, где можно отдохнуть, отвлечься от рутинной работы, поразмыслить, изменить обстановку, побыть наедине со своими мыслями. Я называю его «местом тишины». Здесь старые кирпичные стены, высокие стеллажи (хочется, чтобы люди приносили сюда свои книги), нарядные велюровые кресла благородного зеленого оттенка, французский камин, необычная лампа, дающая акцентный декоративный свет — все эти элементы создают особую, немного таинственную атмосферу. настенные росписи и скульптуры.
Но «место тишины» может легко превратиться в шумное пространство, когда сотрудники соберутся на вечеринку. Для этого формата мы предусмотрели барную стойку, в которую интегрировали всю необходимую технику, в том числе кофемашину.
М. Г.: Расскажите об оформлении барной стойки. Она кажется очень скульптурной.
М. Б.: Для ее украшения была использована плитка испанского производителя Mutina. В процессе реализации мы немного расширили стойку в габаритах и заказанного материала не хватило. Тогда вышел интересный факт — оказалось, мы были первыми в Украине, кто работает с этой плиткой. Я очень удивилась. Поскольку сроки были уже очень сжаты и мы не могли ждать дополнительного заказа, часть элементов была выполнена вручную украинским керамистом.
За баром на стене вы видите роспись Игоря Селеменева — ее сюжет украшает цитата из композиции легендарной группы Joy Division: Love, love will tear us apart again.
Настенная роспись Никиты Власова
М. Г.: Как возникла идея разместить на территории офиса современный арт? Как вы познакомились с художниками и пригласили их? Кто они?
М. Б.: Мне хотелось оживить рабочее пространство, привнести в него искусство, чтобы художники оставили свой след. В этом проекте у меня произошло первое сотрудничество с художниками. С ними меня познакомила Кристина Власова. Здесь работали Никита Власов, Игорь Селеменев, Лида Мороз, Саша Богомаз, Сергей Кондратюк, Дима Тарасенко, Юра Мусатов, Владимир Сай, Маша Куликовская. Это все молодые художники, объединенные одной творческой коллаборацией — Художественные Мастерские Киевского Института Автоматики, артпространство на Татарке. Кстати, у них каждый вторник день открытых дверей, можно прийти и ознакомиться с искусством, там очень интересно.
Работать с художниками — значит, невольно становиться участником их необычного мира. Они такие, знаете ли, очень тонкие. Каждый хотел работать на объекте сам, в тишине, чтобы больше никто не присутствовал, не мешал погружаться в искусство. Но у нас была всего неделя на реализацию всех артобъектов и живописи, и пришлось параллельно запустить некоторые процессы. Общество оказалось очень организованным и справилось в нужные сроки, хотя все говорят, что творческим людям сложнее всего с дедлайнами.
М.Г: Какие идеи воплотили художники? По какому принципу размещались работы?
М.Б: В этом проекте я поставила задачу создать нечто положительное, яркое, ироническое, даже если используется только черный цвет. Хотелось, чтобы работы излучали радость и жизнелюбие. Каждому художнику была выделена своя стена, а не холст: мне хотелось, чтобы искусство здесь было перманентным, незаменимым. Я выбирала места для будущей живописи так, чтобы при рассмотрении каждого из них с любого ракурса в поле зрения не попадали артобъекты других художников, то есть ни одна работа не спорила с другими.
Настенная роспись Игоря Селеменева
Вот так и появилась абстракция Саши Богомазы, «Женщина-устрица» Лиды Мороз, черно-белые персонажи в кабинете Никиты Власова. Игорь Селеменев, как я уже говорила, сделал роспись стены за баром в библиотеке и оставил небольшой сюжет на террасе. Сергей Кондратюк проделал горизонтальную работу на стене в переговорной. Дима Тарасенко создал очень необычный принт из разноцветных бананов в скайп-руме.
Правда, похоже на обои? Из скульптур здесь представлены работы Юры Мусатова – все, что вы видите в нишах. Это керамика. В библиотеке на полке — скульптура пожилой женщины, которую выполнил Владимир Сай. Маша Куликовская «замуровала» ноги в стене – артобъект из смолы. Мне очень нравятся столь необычные детали.
М. Г.: Чем дорог для вас лично этот проект?
М. Б.: В процессе работы над этим проектом мне удалось встретить очень талантливых, классных профессионалов: как подрядчиков по общему строительству, так и производителей. Ну и художников, конечно. С удовольствием буду продолжать наше сотрудничество и в других проектах. Нет ничего более приятного, чем встретить «правильных» людей для реализации задуманных идей. Это действительно очень ценно. Да и вообще прекрасно, что удалось реализовать такой необычный интерьер офиса, что наша команда могла все продумать до мельчайших деталей. Я вложила туда свои эмоции, душу, много любви и была в процессе от начала и до финиша.
Более подробно об этом интерьере можете прочитать в статье
https://pragmatika.media/ru/project/zona-tishiny-ofisnoe-prostranstvo-ot-maya-baklan/
