Редевелопмент — повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного типа недвижимости. Редевелопмент — это не просто шанс «перезагрузить» объект недвижимости или участок территории точки зрения бизнеса или прибыли, а кардинально изменить его и/или добавить функцию. Как это уже было сделано в серии проектов Smart Plaza, Mirax и множестве других…
Ревитализация — одно из направленных редевелопментов — чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, исключенными из города. Отличительная особенность ревитализации— сохранение внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранение духа места и материальной памяти о прошлом. Яркий пример - ревитализация территории завода «Арсенал».
Автор: Виталий Бойко — основатель и CEO Urban Experts и NAI Ukraine
Но все же не будем слишком уж фокусироваться на терминологии, а посмотрим на конечный результат. Я предлагаю отойти от восприятия проектов редевелопмента точки зрения объемов и эстетики, ведь, как говорится, фломастеры на вкус и цвет разные. Вместо этого, предлагаю взглянуть на редевелопмент промзон точки зрения преимуществ и тех возможностей, которые могут получить город и жители района от создания новых кластеров на территории не просто заброшенных, но и экономически убыточных предприятий.
Украинские девелоперы не являются первопроходцами в области превращения откровенно убитых, а зачастую и конструктивно опасных для окружающих сооружений новые, современные объекты с уникальными функциями.
Разберемся в экономике таких проектов. Максимальный уровень доходности обеспечивают объекты, обладающие широким разнообразием функций и сервисов. Именно поэтому грамотные генеральные планы и проектные решения предусматривают не только жилую, но и коммерческую составляющие, образовательные учреждения (в идеале— принцип lifelong education, т.е. создание образовательных центров для всех категорий населения всех возрастов), общественные пространства (зоны промена набережные, места для развлечений и активностей на свежем воздухе), места для проведения культурных и массовых мероприятий, кафе и рестораны, бизнес-центры и зоны коворкингов. Рынок недвижимости относительно недавно начал переходить к понятию mixed-use complex (мультифункциональный комплекс), которое уже устарело.
Проект регенерации промышленной территории и зоны ТРЦ в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия— Leslie Jones Architecture
На фоне пандемии и смены интересов (и ценностей) целевой аудитории, изменения ее образа жизни и приоритетов, все большим спросом пользуются проекты, учитывающие стиль жизни покупателя: предпочтение жить, работать, отдыхать, делать покупки в одном месте. Они увеличивают запрос на доступную инфраструктуру как в городских, так и загородных проектах.
Девелопер не столько заинтересован в «посадке квадратных метров» на территории по фіксированной цене продажи, сколько в создании полноценного «города в городе», ведь каждый дополнительный элемент инфраструктуры значительно увеличивает стоимость реализуемых квадратных метров.
Именно благодаря наличию высокоразвитой инфраструктуры и доступности множества функций в рамках одной территории, стоимость квадратного метра в таких комплексах выше, чем в аналогичном отдельно стоящем объекте недвижимости в той же локации на 30–80%, а 200–XNUMX%! Поэтому в развитии объектов и превращении их в полноценные районы с собственным ВВП заинтересованы не только горожане и жители условного комплекса, но и девелопер. Эффект синергии налицо.
Обновленный район угольной электростанции Battersea в Лондоне. Архитектурный проект— WilkinsonEyre и Michaelis Boyd, реставрация— Purcell
Обновленный район угольной электростанции Battersea в Лондоне. Архитектурный проект— WilkinsonEyre и Michaelis Boyd, реставрация— Purcell
Для понимания, что именно огороду и жителям может дать проект редевелопмента промышленных территорий, я приведу пример реновации района старой угольной электростанции Battersea в Лондоне и прилегающей производственной площадки.
Угольная электростанция, активно работавшая с 1930 по 1980 г., на пике своего производственного могущества вырабатывала до 1 / 5 всей электроэнергии Лондона. С течением времени и развитием технологий объект утратил свою значимость из-за экономической неэффективности производства энергии, а со временем и совсем был законсервирован, вместе с прилегающей промышленной территорией стал одним из самых застойных и депрессивных районов города.
Благодаря высокоразвитой инфраструктуре и многофункциональности в рамках одной территории, стоимость площади в Mixed-Use выше, чем в отдельно стоящем объекте
За свою почти вековую историю само здание Battersea стало культовым благодаря своей монументальной архитектуре— оно появлялось в кинематографе, пользовалось популярностью для неформальных встреч различных underground-направлений, получило статус архитектурного наследия и т.д., но все это не было. и территории для города и жителей Лондона.
Процесс приватизации далеко не сразу увенчался заметным успехом— 3 раза менялся владелец земли (приватизация и смена собственников проходила в 1987, 2003 и 2012 гг.), пока в 2013 году генеральный план района с фокусом на создание blended-use проектов.
Генплан с дополненной инфраструктурой для ревевелопмент-проекта в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия— Leslie Jones Architecture
Что получилось в итоге? Сдание электростанции сохранит большую часть исторических фасадов, но получит по-настоящему уникальный набор функций: многофункциональное здание станет домом для лондонского кампуса Apple (6-уровневый офис площадью свыше 45?000?м2). расположенных в исторических турбинных залах, места для проведения публичных мероприятий и событий на 2 000 человек, зоны фуд-кортов на 2 000 м2, лифтов с максимально возможной площадью остекления в дымоходах и сотен новых квартир и.
Весь же проект территории (17 га) после завершения строительства рассчитан на 25 000 человек, что создаст один из самых крупных лондонских офисных, рознично-торговых, развлекательных и культурных кварталов. На территории площадью 170?000?м2 будет создан новый район с 250 магазинами, кафе и ресторанами, театром, гостиницей, медицинским центром и7,7?га общественного пространства, включая 450?м набережной у реки и общественный.
Визуализация нового квартала, который будет возведен на месте бывшего ТРЦ и близлежащей промзоны в районе Истгейт городка Базилдон (Великобритания)
Срок окончания всех запланированных работ на территории - 2025 г. Но самое главное, что проект редевелопмента промышленной территории Battersea дал Лондону - это импульс развития транспортной инфраструктуры (уже заканчиваются работы по строительству новой станции метро прямо на территории. автобусов для обслуживания населения), привлечение более $13 млрд инвестиций, сотрудничество с лучшими международными архитекторами и создание по-настоящему знаковых объектов, а также увеличение стоимости земли и активизация развития бизнеса в окружающих районах.
Если кто-то считает, что успех проекта обусловлен самой локацией в Лондоне, который считается финансовым и деловым центром Европы, то давайте посмотрим на второй проект — редевелопмент территории бывшего торгового центра и прилегающей промышленной территории (район Истгейт). превышает 110 тыс. человек). Территория исторически находится в самом центре, поэтому требования к проекту были значительно расширены и находились на особом контроле у органов городского управления.
Генплан с дополненной инфраструктурой для ревевелопмент-проекта в Базилдоне (Великобритания). Архитектурная студия— Leslie Jones Architecture
В конце 2020 года было разработано видение трансформации центра города Базилдона посредством переосмысления и частной реконструкции центра Истгейт и его окрестностей. Новый квартал предоставит более 2800 новых квартир и апартаментов в центре города, которые должны вдохновлять будущие поколения жить и работать в Базилдоне.
Обращаясь к изначальной концепции основания «Нового города» (город был основан в 1948 г., как раз после Второй мировой войны), новый генеральный план создаст масштабный многофункциональный район с жилыми, торговыми, офисными и общественными пространствами, с широким использованием зеленых насаждений, пространством улицами и уютными площадями.
Кстати, в конце октября 2021 г. было получено всецелое одобрение властями и начались работы по детальному проектированию всех элементов нового генплана, который должен удовлетворять следующим критериям:
◉ безопасность;
◉ озеленение и доступность территорий;
◉ уважение к существующим памятникам;
◉ легкая доступность всеми видами транспорта (с особым вниманием к велотранспорту);
◉ инвестиционная привлекательность разных типов недвижимости;
◉ развитая инфраструктура;
◉ привлекательное жилье;
◉ полезный (с точки зрения функций района) ритейл;
◉ кафе и ресторанная составляющая;
◉ единство всех общин региона;
◉ проект должен включать в себя интересы всех возрастных категорий горожан.
На самом деле список можно продолжать еще долго, включив в него проекты, которые уже стали иконами в части редевелопмента, такие как территория порта Nordhavn в Копенгагене — более 40 000 новых жителей и столько же рабочих мест, более 12 млрд долл. инвестиций; HafenCity в Гамбурге — 220?га, более 12?000 жителей и 45?000 постоянных рабочих мест.
Но предлагаю вернуться к реалиям Украины. Для украинских застройщиков и инвесторов понятие редевелопмента уже много лет не является чем-то новым.
Транспортная инфраструктура, окружающая обновленную станцию Battersea в Лондоне.
Посмотрите на эволюцию проектов развития бывших территорий промышленного назначения— «Комфорт Таун», киевского Unit.City, «Файна Таун» и Republica, ознакомьтесь с планами ревитализации территории Харьковского тракторного завода— при разработке их концепции. групп горожан. Отчетливо видно, как с течением времени девелоперы развивали количественно и улучшали качественно все те функции, которые предусмотрены в этих проектах.
Редевелопмент — это не столько возможность девелопера «заработать на строительстве очередных высоток», сколько возможность огороду и его жителям получить новый, современный и привлекательный многофункциональный кластер, востребованные функции и дополнительные точки развития ВВП города и отдельного района, обеспечить развитие общественного транспорта и, что главное, привлечь инвестиции.
Редевелопмент – это не просто возможность заработать, а возможность жителей города получить современный многофункциональный кластер.
А теперь пусть каждый для себя ответит на один вопрос: избавляясь от старых и ненужных вещей и заменяя их новыми, которые намного лучше подходят изменениям в нашем образе жизни, позволяют пользоваться новыми функциями, удобнее и т.д. идти вперед к развитию и комфорту, или все же сохраним иллюзию важности этих ненужных и устаревших вещей?
Автор: Виталий Бойко — основатель и CEO Urban Experts и NAI Ukraine
