Будущее мегаполисов — за динамической застройкой
PRAGMATIKA.MEDIA: Насколько пандемия затормозит вертикальный прогресс? Какие новые волны и мутации вируса повлияют на перспективы высотного строительства?
Владимир Зубик: Всякому огороду нрав и право. Лучше Григория Сковороды не опишешь историю развития поселений. У современного города нет единого образа, как в художественном произведении нет двух одинаковых героев. У каждого — свой характер, цели и развитие. Скажем, Нью-Йорк и Прага — каждый самобытный и притягательный, но абсолютно по‑разному. И каждый идет по своему пути. В то же время, согласно основополагающим принципам урбанизма, любой город должен быть привязан контекстно к месту, времени и истории. А главный его ресурс - люди и социальные связи. Отсюда восприятие города как сети, а не линейной структуры из материальных строений. Это именно то, что формирует завтрашний день современного города.
Эпидемия коронавируса во многих смыслах стала тем самым черным лебедем Талеба, в том числе и урбанистическим. Длительное пребывание в квартирах на «удаленке» подтолкнуло многих провести своеобразную инспекцию жилья: вид из окна, время и качество инсоляции, шумовую нагрузку, качество вентиляции, а также безопасность и комфорт. И эта инспекция, как правило, выносит окончательный приговор массовому высотному строительству. Типичные серии каменных джунглей теряют свою актуальность. Формируются новейшие, современные клиентские запросы.
Сложная конфигурация и переменная поверхность имеют ряд неоспоримых преимуществ.
P.M: В чем выражаются эти запросы?
В. З.: Речь прежде всего о необходимости организации среды с легким и беспрепятственным доступом к природным объектам, благоприятной экологической обстановкой, пространством для wellness-инфраструктуры, а главное — с низкой плотностью жителей, что существенно снижает риск заражения. А в типовых проектах высоток достичь этого, как правило, практически невозможно.
Общаясь с клиентами, мы фиксируем повышение спроса на архитектурное разнообразие и современные подходы к организации общественного и публичного пространства. И мы, безусловно, следуем этому тренду в наших новых проектах.
Я убежден, что будущее мегаполисов — за динамической застройкой, которая пришла на смену единому архитектурному «ритму». В рамках одного комплекса могут быть дома со сложной конфигурацией, то есть с переменной этажностью в виде каскада с зелеными террасами, подвесными мостами, или же высотные доминанты-башни. Часто это коммерческие и офисные центры в составе многофункциональных проектов, окруженные более низкими домами.
Сложная конфигурация и переменная поверхность имеют ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, увеличивается поступление солнечного света в помещения. Во-вторых, привлекательные виды открываются из большого количества квартир. В-третьих, увеличивается диапазон выбора: фанаты низких, среднеэтажных и высотных домов найдут оптимальный вариант в понравившемся проекте.
Будущее мегаполисов – за динамичной застройкой, пришедшей на смену единому архитектурному «ритму»
Флагманский проект INTERGAL CITY выделяется нестандартной формой зданий, комбинацией малоэтажных и высотных башен.
P.M: Как «Интергал-Буд» воплощает описанные вами тренды в своих проектах?
В. З.: Наш флагманский проект INTERGAL CITY — очень сложный технически, архитектурно, инженерно. Мы вошли на площадку не на старте, а на этапе, когда проекту нужна была срочная реконцепция. Когда-то здесь планировалось строительство офисных свечей с паркингом, однако компания не рассчитала свои ресурсы и проект был заморожен. К тому же анализ показал, что офисная недвижимость в таком масштабе нецелесообразна именно в этой части города.
Учитывая уже выполненные работы— фундаменты и существующий конструктив,— нам необходимо было создать проект с яркой индивидуальностью, учесть инсоляцию жилых домов, максимально открыть виды на центр столицы и Лавру, при этом не отягощать объект.
Мы не пошли путем максимизации квадратных метров, но поставили перед архитекторами задачу создать премиальный комфортный объект. Был проведен конкурс, в котором приняли участие четыре архитектурных бюро. Все они проанализировали площадку, изучали первоначальный проект, предложили свое видение. Варианты были различны и по высотности, и по компоновке жилой, офисной и рекреационной части. Предложение бюро «Омега» было самым оригинальным, с которыми мы и подписали контракт. «Омега» предложила нестандартную форму зданий, комбинацию малоэтажных и высотных башен, панорамное остекление, интересный разворот башен относительно друг друга, который практически исключает виды «окно в окно» и предоставляет достаточную инсоляцию. Плюс новаторское решение с многоуровневыми террасами, которые объединили башни. Поэтому такая форма комплекса с футуристическим дизайном выделяет его среди конкурентов своей архитектурой.
Развитие городов— итог открытого диалога между городской властью, бизнесом и обществом
P.M: Комплекс премиум-класса INTERGAL CITY расположен в центре города. Насколько в целом оправдано высотное строительство в таком месте? Допустим ли «заступать за голубую линию», и если да, то в каких случаях?
В. З.: Высотное строительство в центре города — это результат «битвы за место», которая обошлась девелоперу в колоссальные деньги. Отец современных экономических исследований о хмарочосах Джейсон Барр убежден, что каждый 1% мирового ВВП приводит примерно к такому же росту числа небоскребов, а главные факторы, которые вытягивают здания вверх,— это урбанизация, приток капитала и человеческих ресурсов в экономики. Хотя есть и условно противоположная точка зрения: второй экономист, Эндрю Лоуренс, создатель «индекса небоскреба», считал, что возведение очередного гиганта сигнализирует о приближении экономического кризиса.
Владимир Зубик, президент некоммерческой ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд»
В Украине, к слову, факторы высотного строительства долгое время как раз были прямо связаны с падением показателей экономики, наблюдалось желание заработать на каждом квадратном метре с минимальными капиталовложениями в благоустройство, организацию общественных и публичных пространств вокруг. Как правило, денег хватало только на землю и строительство. Это экономика точечного стройки.
Сегодня любое развитие городов, в том числе строительство в центре,— это итог открытого диалога между городской властью, бизнесом и обществом, поиск компромиссов и баланса между обеспечением комфортного проживания горожан и разумным потреблением ограниченных ресурсов. Каждый город уникален и выбирает те пути, которые соответствуют текущим и будущим интересам его устойчивого развития.
Многие города ограничивают высоту сооружений, стремясь сохранить историческую застройку и первоначальный архитектурный облик. Например, в Афинах здание не может быть выше Парфенона, а в центре Рима нельзя строить здания выше собора Святого Петра.
– это вопрос четко сформулированной официальной градостроительной политики города
Что касается Киева, то у нас есть свои очень прогрессивные традиции. Например, небоскреб Гинзбурга, построенный в начале XX в., имел высоту 53 м, со шпилем — 67,5. Это было уникальное здание в стиле модерн, второе по высоте в Европе, построенное с использованием передовых на этот момент технологий. Более 500 квартир, американские кованые лифты, вакуумные розетки для подключения пылесосов, пневмопочта. У нас через 100 лет подобного нет. Здание стояло на месте нынешней гостиницы «Украина».
Однако за счет особенностей киевского рельефа шпиль небоскреба Гинзбурга не конкурировал с Софией Киевской. Так что если в Риме собор Святого Петра, а в Афинах Парфенон, то мы вполне можем иметь собственный исторический ориентир, который не будет препятствовать внедрению инноваций.
Вообще же вопрос "голубой линии" - это вопрос четко сформулированной официальной градостроительной политики города, за нарушение которой должно следовать неминуемое наказание. У нас же Историко-архитектурный опорный план Киева, равно как и главный градостроительный документ Генплан, все еще лежат на полке и ждут принятия. Отсюда своевольная трактовка "исторических ареалов", "архитектурных ландшафтов". Важны правила, разумные, обоснованные ограничения, которые будут приняты и действительны для всех без исключения игроков.
Современный проект – поиск компромиссов и баланса между обеспечением комфортного проживания граждан и разумным потреблением ограниченных ресурсов.
P.M: Киев— огород со сложившейся застройкой (невезде ценной) и большими проблемами с инфраструктурой. Как вы решаете эти сопутствующие проблемы?
В. З.: Я, кроме прочего, не встаю повторять, что одна из ключевых характеристик современного девелопмента — это социальная устойчивость. Невозможно строить на участке, абстрагировавшись от нужд, потребностей, особенностей микрорайона.
Например, когда мы изучали локацию рядом с City HUB, стало понятно, что дождевой коллектор на улице Кудряшова в плачевном состоянии и требует реконструкции. Мы разработали и согласовали проект и активно взялись за работу. Есть множество вопросов, связанных с инженерными коммуникациями, состоянием дорог, уличного освещения, которые огород не может или не хочет решать собственными силами. Однако мы не строим обособленно: нельзя создать комфортную среду для жизни и тепличную экосистему, из которой человек, покидая территорию комплекса, попадает в трущобы. Именно поэтому развитие инженерной инфраструктуры, инвестиции в реконструкцию и создание скверов и парков, благоустройство водоемов — это одно из первоочередных вопросов для компании «Интергал-Буд» в повестке дня. За последние пять лет сумма наших безвозвратных инвестиций в развитие Киева составила свыше 370 млн грн.
Социальная устойчивость является одной из ключевых характеристик современного девелопмента.
Благодаря продуманной концепции и грамотному зонированию пространства в City HUB гармонично сочетается частная территория резидентов и коммерческая составляющая
Мы рассчитываем, что жилой комплекс бизнес-класса CITY HUB задаст новые стандарты развития этой части города. И больше того — сможет стать новой доминантой Соломенского района благодаря современной архитектуре разноплановой квартирографии и многофункциональной инфраструктуре. Комплекс спроектирован таким образом, чтобы привнести свежий, современный взгляд в урбанистический ландшафт Соломенского района. Мы выбрали четкие линии фасадов, большой процент остекления, правильные геометрические формы, выразительные, но не вычурные цвета. Наша цель— создать гармоничное пространство для жизни, где каждая мелочь соответствует уровню и стилю жизни современного человека в большом городе. Своими проектами мы задаем тренд в жилом строительстве, и City HUB не исключение. Мы показываем, каким может быть современное жилье в Киеве: в первую очередь функциональным, продуманным до деталей и человекоцентричным.
Благодаря продуманной концепции и грамотному зонированию пространства в комплексе гармонично сочетается частная территория резидентов со множеством функций (закрытый авто и посторонний двор, спортивная площадка с тренажерами под открытым небом, досуговые зоны ого назначения для развития инфраструктуры комплекса и района.
Эпоха экономики знаний: многофункциональная застройка, интегрированная в «умную» ткань цифрового города
P.M: Может ли вертикальный рост городов решить такие насущные проблемы, как напряженный трафик, дефицит доступного жилья, ухудшение экологической ситуации? Или напротив — усугубить их?
В. З.: Вертикальный рост городов по тем лекалам, которые мы имеем на данный момент, способен лишь усугубить эти проблемы. Решение подобных вызовов нужно искать в материи города и организации пространства. Город — это не совокупность сооружений и материальных строений, а синергия людей и пространства.
Нужно понять, что вертикальное развитие города, которое так привыкли демонизировать, не абсолютное зло и не панацея, а только один из способов организации городского пространства — вертикальный или горизонтальный.
Чтобы определить, какой тип подходит конкретному огороду — «ввысь» или «вширь», нужно учесть особенности экономического развития, временной, исторический контекст, культурный аспект, а также не забыть об нюансах здорового градостроительства. Важно примерять такие планировочные практики, которые увеличивают здоровье и благосостояние, а также имеют много общего с принципами устойчивого развития.
Проблему заторов в мире решают путем ограничения потоков в центре, интеллектуального управления на переносе
Что касается трафика, то мы видим, что независимо от вертикального или горизонтального выбора, мир идет по пути ограничения потоков в центре, интеллектуального управления движением и переноса деловых и административных центров на периферию. Нью-Йорк, например, одобрил «сбор за пробки», который должны оплачивать автомобилисты за проезд по центру города. Сингапур еще в 70-х сделал проезд по центральным улицам платным. Сейчас местоположение водителя определяется дистанционно, и сумма проезда считывается автоматически. Чтобы купить машину, надо сначала купить разрешение за $37 тыс., и выдача этих разрешений ограничена. Думаю, Киев неизбежно придет к концепции платного въезда в центр, общественного транспорта как адекватного заменителя личного авто и массовому использованию велосипедов.
Нужно понимать, что трафик — это еще и проблема общественного здоровья. Киев, только наступающий безветренная погода, периодически попадает в список городов с самым грязным воздухом. И в этом смысле я полностью разделяю подход Всемирной организации здравоохранения, которая определяет здоровое градостроительство через фокус на людях и на том, как они используют окружающую их среду при планировании, а не просто концентрацию на зданиях и эконом.
Вертикальное развитие города не абсолютное зло и не панацея, а только один из способов организации городского пространства
P.M: Какие варианты решения проблем трафика вы считаете оптимальными на современном этапе?
В. З.: Повышение плотности и интенсивности использования территории должно пойти по пути формирования многофункциональной и разнообразной застройки, которая будет интегрирована в «умную» ткань цифрового города через развитую систему общественного транспорта. В том числе через внедрение электротранспорта и массовую велосипедизацию.
Важно рассматривать огород точки зрения агломерации мини-городов внутри него, то есть микрорайонов общей численностью 50–150 тыс. Человек, где есть свой центр, культурная идентичность, площадь, торговая улица, резидентные улицы, дворы, скверы, парки. .
Достаточный уровень обеспеченности, доступности объектов инфраструктуры, услуг, рекреации и рабочих мест локально позволит достичь сбалансированного развития всего города.
Владимир Зубик, президент некоммерческой ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд»
P.M: Какие инструменты вы используете на своих объектах?
В. З.: Со своей стороны, как девелоперы, мы решаем вопрос создания транспортной инфраструктуры на своих объектах так, чтобы не провоцировать заторы.
В INTERGAL CITY воплощена популярная тенденция двора без машин. Мы осознанно не предусматривали возможность парковки во дворе или около выхода, поскольку на практике это все превращается в нагромождение автомобилей, невозможность проезда спецтранспорта, скорой помощи, пожарной и т. п. Поэтому предусмотрена следующая система: у входных групп будут зоны высадки пассажиров, но возможности парковки. Ты можешь подъехать, высадить пассажира у входа или офиса и сразу уехать. Более того, здесь будут делинеаторы, чтобы машины только разворачивались и въезжали в определенные зоны паркинга, но не могли остановиться и создать затор.
На сегодняшний день запланировано обеспечение офисной части паркоместами из расчета одно место на 100 кв. м площади. Система будет работать так: можно высадить пассажира у центрального входа, заехать в подземный паркинг, оттуда подняться лифтом на нужный этаж. Наземный и многоуровневый паркинги также будут иметь переходы к нужным секциям, поэтому жители смогут удобно попадать в свое жилье.
Для гостевого транспорта принцип тот же: либо сразу попадаешь в подземный паркинг, либо въезжаешь в свой блок в наземном паркинге, если есть закрепленное место. В наземном паркинге будет небольшая парковка для маркета на 50 мест, гостевая парковка для спортклуба плюс небольшое число гостевых машиномест вдоль заезда в комплекс.
Высотки будущего – это активное «зеленое» строительство, полифункциональная инфраструктура
P.M: Почему не оправдались прогнозы футуристов начала XX в., предрекавших, что уже вторая промышленная революция приведет к появлению многоуровневых городов? Какими будут высотки будущего через несколько десятилетий?
В. З.: Будущее уже наступило. Взгляните на «Бурдж-Халифа» в ОАЭ — хмарочос в 829 м высотой. Это многоуровневый огород в городе. Со своими парками, бульварами, газонами, бассейнами, тренажерными залами и ресторанами. С сотнями офисов и квартир, отелем Armani и несколькими торговыми центрами. Так что футуристы вполне могут быть довольны.
Индустриальное общество, опирающееся на мощь больших промышленных комплексов, двигалось в предсказуемом направлении, а вот в постиндустриальном, в обществе экономики знаний, услуг, социальных связей и технологий, уровень непредвиденных, незапрограммированных случайностей, идеальных штормов и.
Понимание экономики города меняется, а уровень научного осмысления и, что еще более важно, воспроизведения новых смыслов в реальность заметно отстает. Все зависит, конечно же, и от экономического, политического, социального, культурного контекста, в котором существует городское пространство. Иными словами: пытаются сделать из Киева Сингапур или Нью-Йорк по меньшей мере глупо.
Запланировано обеспечение офисной части INTERGAL CITY паркоместами из расчета на 100 кв. м площади
Высотки будущего— это пространство креативных людей, заточенное в их синергию. Принципиальное их отличие — активное «зеленое» строительство (использование возобновляемых источников энергии, биотоплива, раздельная сортировка и переработка мусора, экофермы на террасах и т.д.) то есть полифункциональной инфраструктуры.
Это должно быть центром притяжения, ориентиром для горожан, но не доминирующей формой градостроительства. Будущее — за миксом разных форм организации городского пространства.
