Строй лучше нас. Девелопмент 2019. Volume 2

Максим Барбаш

Глава совета директоров строительной компании GEOS

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.? Стоит ли ожидать его роста, падения или стагнации?

Максим Барбаш: Рынок недвижимости— один из лучших индикаторов роста экономики и настроений населения. Мы очень надеемся, что весна 2019 г. не замедлит экономический рост, а если все будет спокойно, то наши потенциальные покупатели продолжат активно приобретать недвижимость. Общий объем предложений на рынке немного сократится, что будет вызвано новыми градостроительными нормами. Этот и еще ряд факторов повлекут за собой определенный рост цен на первичную недвижимость. Все это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если говорит о нашей компании, то мы довольны результатами 2018 года, поскольку выполнили свои планы и стартовали с новыми объектами как в Киеве и Запорожье, так и в Европе — новый жилой комплекс на побережье Испании и два новых комплекса.

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистическое поведение и предоставит застройщикам в 2019 г. «окно возможностей»?

М.Б.: 2019 г. обещает быть интересным для рынка. Так, с конца прошлого года вступили в силу новые градостроительные нормы, которые существенно повлияют на возможности застройщиков. Еще один интересный факт— это возрастающие требования клиентов. Меня радуют их высокие ожидания, комплексный подход к выбору недвижимости. Сейчас в Киеве сложно продать объект без концепции, время чистой ценовой конкуренции заканчивается. Поэтому «окно возможностей», как я считаю, можно найти в умении разработать грамотную модель с целостной концепцией, необходимым набором решений в плане инфраструктуры и наполнения, высоким качеством и за ту цену, к которой будет готова целевая аудитория. Говоря о цене, я подразумеваю не только стоимость приобретения недвижимости, немаловажной является и цена последующей эксплуатации квартиры.

P.M.: Какие из перечисленных ниже факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов? Ранжируйте в порядке значимости: локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика.

М.Б.: Да, список факторов, влияющих на успех проекта, можно продолжать. Это и технологичность проекта, качество материалов, инфраструктура, немаловажной становится экологичность. Ранжировать не совсем правильно, так как от сегмента к сегменту степень важности отдельных факторов может изменяться.

Коммерческий успех зависит от поиска той самой удачной формулы, которая соответствует ожиданиям и возможностям наших покупателей. Но точно могу сказать, что репутация застройщика является точкой входа и базовым требованием. Без нее, как правило, адекватный покупатель не станет рассматривать проект. Поэтому для нас очень важно выстраивать долгосрочные отношения с нашими инвесторами.

Рынок недвижимости— один из лучших индикаторов роста экономики и настроений населения

P.M.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность/прибыльность проекта? По вашему мнению, какие архитектурные решения в будущем году станут важными для конечного покупателя/пользователя недвижимости? Какие перемены в ожиданиях от коммерческой и жилой архитектуры вы прогнозируете?

М.Б.: Мы не ожидаем резких изменений в вкусах нашей аудитории в этом году. Основные предложения на рынке первичной недвижимости в ближайшие полгода будут формировать проекты, которые уже начали строительство и продажи в течение 2018 г. Они находятся в открытом доступе, темпы продаж также известны, и исходя из этой информации, мы все можем делать выводы о предпочтениях. Если говорит об архитектурных решениях, я считаю, что время безликих домов ушло навсегда. Жилой комплекс и тем более квартал должен иметь целостную концепцию, которая проявляется даже в мелких деталях. Наши инвесторы давно не покупают квадратные метры — они приобретают стиль жизни в этом комплексе, новые эмоции и свои ощущения в новой квартире. Именно поэтому качественные архитектурные решения, которые подкреплены продуманной инфраструктурой и возможностями, качеством материалов и новыми технологиями, имеют огромное значение для конечного покупателя.

P.M.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете ли работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по-вашему, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

М.Б.: Мы имеем опыт создания проектов в Киеве с киевскими архитекторами и в странах Европы с европейскими. Сравнивая наш опыт сотрудничества, я бы не выделял, кто лучше или хуже. Различия лежат скорее в специфике работы, а не в конечном результате. Европейские проектировщики неспешны и четко регламентируют свою работу и результат. То есть на выходе мы получим ровно столько вариантов проекта, сколько оговорено на старте. И если захотим что-то добавить или смоделировать дополнительно, договариваться об этом будет непросто. Но при этом безусловным преимуществом станет точное соответствие проекта всем нормам и законодательству города, страны, в которой мы собираемся строить. Городские власти вам практически не смогут не согласовать предложенный проект. В Украине уже возможны варианты, но зато с украинскими проектировщиками легче экспериментировать, копаться в деталях и создавать более удачные решения.

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход в процессе реализации проектов?

М.Б.: В Украине всегда достаточно быстро подхватываются мировые тренды, у нас очень эрудированная аудитория, которая постоянно приходит в отдел продаж с новыми запросами и ожиданиями. Я абсолютно серьезно сейчас это говорю, так как имею возможность сравнивать с европейской аудиторией, которая более консервативна в своих предпочтениях. Украинский клиент становится с каждым годом все более осознанным в выборе недвижимости. Уделяется много внимания экологичности, и речь в данном случае не только о материалах— важна экологичность строительных работ, участка местности в принципе. Если говорит о коммерческой недвижимости, то здесь все еще строже. Международные корпорации, например, при подборе офисных помещений среди других параметров и условий учитывают экологичность бизнес-центра. В Киеве уже появился первый бизнес-центр, получивший международный сертификат BREEAM. А мы в одном из новых проектов также нацелены на получение такого сертификата. Скорее всего, это будет первое жилое здание, соответствующее условиям «зеленого проектирования» в Украине.

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Какой этот тренд отразился на вашем бизнесе? Хотите ли вы от своих партнеров-проектировщиков использовать такие технологии, как BIM? Проект, выполненный в BIM, позволяет построить не только 3D-модель проекта, но и 4D (с календарным графиком), 5D (со сметной калькуляцией), 6D (с эксплуатационной моделью и исполнительной документацией к проекту). Какие из этих моделей являются обязательными к выполнению вашими партнерами?

М.Б.: Стоит сказать, что большинство инженерно-проектировочных работ мы выполняем самостоятельно. Ведь уже имеем немалый практический опыт как в Украине, так и за ее пределами, за эти годы собрали сильную команду специалистов in-house, поэтому все ключевые решения принимаем внутри команды. Это касается и календарного графика, и сметной калькуляции, и эксплуатационной модели и так далее. Мы сотрудничаем с несколькими архитектурными бюро, но целостный комплексный финальный проект – это наша ответственность. Как современная компания, мы регулярно обновляем арсенал программных решений для наших специалистов. Как правило, на сегодняшний день все новые программы адаптированы или основаны на технологии BIM.

Если говорить об архитектурных решениях, я считаю, что время безликих домов ушло навсегда

P.M.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов, как национальных, так и зарубежных. Выдвигаете ли вы на них свои проекты? Находите ли такие награды престижными? Влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера? Какие из существующих архитектурных премий и конкурсов являются для вас самыми значимыми?

М.Б.: Главное признание для нас— это выбор клиента. Его вкусы, предпочтения и возможности ложатся в основу наших проектов. Участие в украинских и международных конкурсах — это возможность получить некий ориентир в современных трендах, понятий, идем ли мы в ногу со временем и мировыми стандартами. Принимая участие в европейском конкурсе European Property Awards как с киевскими проектами, так и с проектами в Будапеште, вот уже пять лет подряд получаем премии в определенных категориях. Такие награды подчеркивают, что мы идем в правильном направлении.

Среди украинских премий одной из самых значимых для нас является Ibuild, организатором которой выступает Конфедерация строителей Украины. Два года подряд нас награждают как самого надежного застройщика, и для нас это очень почетное звание.

 

Федор Делеган

Руководитель девелоперского направления группы компаний "РЕНОМЕ", директор "РЕНОМЕ КОМФОРТ"

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.? Следует ли ожидать его роста, падения или стагнации?

Федор Делеган: Имея опыт работы на рынке недвижимости, особенно в кризисное время, мы на сегодняшний день не видим каких-либо перспектив большого роста. Закладываем в свои планы и бюджеты два сценария: прагматичный, когда все более или менее останется на том же уровне, и оптимистический, с ростом на 5—7% по условию, что не будет сильных колебаний курса гривны. Я имею в виду Ровно и Ровенскую область.

P.M.: Какой сегмент рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистическое поведение и предоставит застройщикам в 2019 г. окно возможностей?

Ф.Д.: Поскольку наша компания до сих пор была сконцентрирована на проектах жилой недвижимости, мы хорошо чувствуем этот рынок и сейчас считаемся одними из лидеров в Ровенском регионе по сдаче и продаже именно жилой недвижимости. Поэтому мы и дальше будем развивать себя в этом направлении — выводить три новых жилищных проекта на рынок. Но за последние два года мы видим потенциальный спрос и на офисную недвижимость и отсутствие качественного предложения в этом сегменте. И поэтому в этом году в Ровно мы начали новый проект бизнес-центра класса «А». Также видим, что компании, которые есть в городах-миллионниках, например, в Киеве, Львове, так же испытывают там недостаток подобных помещений и уже рассматривают как вариант выход на областные центры и даже открытие своих филиалов. Спрос на такую ​​недвижимость и будет тем же окном возможностей. Торговую недвижимость пока не рассматриваем, поскольку, проанализировав рынок, поняли, что Ровно достаточно насыщено этими площадями.

P.M.: Какие из перечисленных ниже факторов оказывают влияние на коммерческий успех ваших проектов? Ранжуйте в порядке значение.

Ф.Д.:

• Локация
• Репутация застройщика
• Функциональная программа проекта
• Архитектура
• Репутация проектировщика
• маркетинг
• Себестоимость

P.M.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность/доходность проекта?

Ф.Д.: К этому времени в Украине построено много, и последние годы демонстрируют, что клиент стал намного умнее, ему легче сравнивать объекты, они должны нравиться ему эстетически, визуально. Поэтому архитектура и архитектурные решения на сегодняшний день выходят на первые позиции, если речь идет о покупке, например, квартиры или офиса. Кроме того, благодаря опыту мы перешли на проектирование, разработку проектов, которые нам сначала нравятся. И стараемся как раз находить уникальные архитектурные решения от наших партнеров, в том числе от archimatika.

Архитектура должна быть экономной, оригинальной и привлекательной

P.M.: По вашему мнению, какие архитектурные решения в этом году станут важными для конечного покупателя/пользователя недвижимости? Какие изменения в ожиданиях от коммерческой и жилищной архитектуры вы прогнозируете?

Ф.Д.: Архитектура вообще меняется: она должна быть оригинальной, привлекать людей. С другой точки зрения, я понимаю, что уникальная архитектура недешева, и мы все же переходим к таким примерам, как в Европе, где видим простую архитектуру, которая сама по себе не делает объект премиальным. На сегодняшний день в Украине повелось так: если хорошая архитектура еще и хорошо выглядит, объект должен быть дорогим. Поэтому уникальные архитектурные решения в сочетании с стоимостью проекта будут в тренде. То есть архитектура должна быть экономной, оригинальной и привлекательной.

P.M.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений?

Ф.Д.:

• Функциональность планировок
• Актуальность архитектурных и дизайнерских решений
• Себестоимость проектирования
• Качество увязки между собой архитектурных, конструктивных и дизайнерских решений
• Проработки узлов и деталей

P.M.: На украинском рынке действует множество проектных организаций. С какими из них вы работаете? Какие критерии выбора архитектурной компании?

Ф.Д.: Мы работаем преимущественно с местными ровенскими проектными бюро. Есть опыт работы с львовскими и киевскими компаниями. На сегодняшний день мы почти пять лет работаем с компанией archimatika и реализуем с ней уже второй крупный проект. Что касается критериев, то в первую очередь обращаем внимание на то, как проектная организация реализует ту идею, которую мы закладываем в земельный участок или в проект, то есть как она концептуально сможет ее использовать. Во вторую очередь это, соответственно, портфель проектов компании.

P.M.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по вашему мнению, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

Ф.Д.: Уровень развития проектных организаций в Украине ровно такой, как уровень развития девелоперов или подрядных организаций. Сегодня я еще не вижу стадии зрелости рынка проектных услуг в стране. Да, есть единичные случаи, компании, с которыми приятно работать, но это не массовое явление. В целом не удовлетворяет процесс сотрудничества с заказчиками, то, насколько качественно они работают, соблюдают сроки, которые хорошо отрабатывают проектные решения, потому что нам приходится часто их полностью перерабатывать или вносить изменения из-за несовершенства. Тем не менее, пока мы не собираемся работать с иностранными компаниями в Украине, но планируем сотрудничество с зарубежными проектными бюро на внешнем рынке. Ожидания в этом случае заключаются только в том, что они хорошо знают специфику и потребности местного населения и с ними будет быстрее и легче пройти определенные разрешительные процедуры.

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Как этот тренд сказался на вашем бизнесе? Требуете ли вы от партнеров-проектировщиков использовать такие технологии, как BIM?

Ф.Д.: Мы не можем отставать в этом. Хотя в регионах не так активно происходит переход на новые формы управления проектами, наши амбиции диктуют нам потребности в развитии в направлении цифровых технологий. Сейчас мы находимся на начальном этапе интеграции таких информационных технологий в свои проекты. Совместим с такими системами по управлению проектами, как Microsoft Project, «Битрикс24» и другими программными продуктами. Сейчас изучаем возможность работы с BIM-технологиями, надеемся, что как раз ее использование вместе с проектной организацией позволит нам сэкономить много времени и ресурсов и быстрее выводить объекты на рынок.

Уровень развития проектных организаций в Украине ровно такой, как уровень развития девелоперов или подрядных организаций

P.M.: Проект, выполненный с помощью BIM-технологии, позволяет построить не только 3D-модель, но и 4D (с календарным графиком), 5D (с сметной калькуляцией), 6D (с исполнительной документацией к проекту). Какие из этих моделей являются обязательными к выполнению вашими партнерами?

Ф.Д.: Идеальный вариант, когда бы все перечисленное казалось сразу в процессе проектирования. Очень актуально. Пройдет время — и это станет нормой, мы обязательно будем требовать от проектировщика все эти вещи. Сейчас главная проблема при сотрудничестве с проектными организациями — отсутствие качественной сметной документации. Поэтому мы активно осваиваем эту технологию, и через некоторое время эти требования будут обязательными для наших партнеров-проектировщиков.

P.M.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов, как национальных, так и зарубежных. Вы выдвигаете на них свои проекты? Считаете ли такие награды престижными? И влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера?

Ф.Д.: Мы не подавали наши проекты ни на одну из премий, поскольку считали, что это не является тем показателем, который сильно всплывает на решения, которые принимают наши клиенты. Возможно, мы пересмотрим свое видение в будущем.

P.M.: Какие из существующих архитектурных премий и конкурсов являются для вас наиболее значимыми?

Ф.Д.: Основная — это Всеукраинская строительная премия Ibuild, а среди зарубежных — European Property Awards и WAF.

 

Александр Насиковский

Совладелец и управляющий партнер DIM group

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.? Стоит ли ожидать его роста, падения или стагнации?

Александр Насиковский: При сохранении существующих тенденций и относительной стабильности политической и экономической ситуации в Украине мы ожидаем не только сохранения текущего состояния рынка недвижимости, но и умеренного его роста в 2019 г. внимание обращает на архитектуру жилых комплексов, на наличие внутренней инфраструктуры и использование энергоэффективных технологий.

Сейчас инвесторы покупают не квадратные метры, а пространства для жизни. Наша задача как девелопера— предлагать максимально привлекательные для покупателей условия приобретения жилья.

Так, например, в 2018 г. мы предложили рассрочку в гривне при приобретении квартиры в комплексе для жизни «Метрополис», взявший на себя риски, связанные с колебанием курса валют. И наш инвестор положительно на это отреагировал.

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистическое поведение и предоставит застройщикам в 2019 г. «окно возможностей»?

А. Н.: DIM group создает жилые комплексы классов «комфорт+» и «бизнес». По нашим оценкам, наиболее оптимистическое поведение сегодня демонстрирует сегмент класса «комфорт». Для покупателей такой недвижимости важно качество жизни в жилых комплексах, они обращают внимание на различные преимущества от застройщиков. Мы стараемся предложить как можно больше преимуществ в жилье класса «комфорт», руководствуясь стратегией «всегда предлагать больше, чем другие».

Да, мы строим собственные котельные, организуем красивые входные группы с местами для отдыха и стараемся всегда оправдать ожидания нашего инвестора, оставив привлекательную цену.

Мы стремимся предвосхищать ожидания клиентов, фактически предлагая в классе «комфорт» те опции, которые предполагаются другими застройщиками уже в бизнес-классе, и за этим мы видим свое будущее.

P.M.: Какие из перечисленных ниже факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов (ранжируйте в порядке значимости): локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика.

А. Н.: На коммерческий успех проектов влияет ряд факторов. Выделить самый важный было бы некорректно — все проекты разные.

В состав DIM group входят архитектурное бюро, несколько строительных компаний, завод по производству оконных и дверных конструкций, студия дизайна интерьеров, агентство недвижимости и управляющая компания.

Работа над каждым проектом DIM group начинается с тщательного изучения потребностей наших покупателей и детального анализа локации. Разрабатывая продукт, мы учитываем потребности и пожелания наших клиентов и разрабатываем концепции комплексов для жизни с учетом всех деталей и тщательного анализа. Кроме того, много внимания мы уделяем архитектуре, качеству материалов и дизайну.

Все это вкупе и влияет на коммерческий успех наших проектов, поскольку мы уверены, что в пространствах для жизни каждая деталь является ключевой и должна быть безупречной.

P.M.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность/прибыльность проекта?

А. Н.: Хорошее архитектурное решение всегда определяет успешное будущее объекта. Мы действительно убеждены, что архитектура — одно из важнейших преимуществ, способствующих повышению продаж. Если инвестору предложить выбрать между двумя объектами одного класса, то он выберет тот, который предполагает более интересное архитектурное решение. Наши инвесторы— эстеты, люди, которым хочется окружать себя красивыми и функциональными объектами. А за эти качества отвечает именно архитектура. Кроме того, инвесторы с большим удовольствием выбирают ЖК, в которых лобби и места общего пользования выполнены по индивидуальным проектам из качественных материалов, создающих атмосферу комфорта и комфорта.

Хорошее архитектурное решение всегда определяет успешное будущее объекта.

Объекты DIM group в этом плане качественно отличаются от аналогичных ЖК конкурентов. Мы предлагаем индивидуальные интерьерные решения входных групп во всех своих комплексах, независимо от их класса. Каждый наш комплекс для жизни - будь то "А52", "Автограф", "Новый Автограф" или "Метрополис" - это воплощение уникальной архитектуры, которая изменяет вид города. Эксклюзивную архитектуру можно назвать визитной карточкой DIM Group.

P.M.: По вашему мнению, какие архитектурные решения в будущем году станут важными для конечного покупателя/пользователя недвижимости? Какие перемены в ожиданиях от коммерческой и жилой архитектуры вы прогнозируете?

А. Н.: Архитектурные решения, в центре которых в первую очередь будут заложены потребности человека. Мы искренне уверены, что дом — это нечто большее, чем просто квартира. Мы руководствуемся философией TecHumanity на каждом этапе создания комплексов для жизни DIM group. Наша мечта— не строить и продавать, а создавать пространства, в которых люди сами мечтали бы жить. Делать проекты, которые отличаются от всех и притягивают к себе. Мы выбираем технологии и материалы, которые позволяют воплотить пожелания инвесторов, и разрабатываем дизайнерские решения, которые выделяют наши комплексы для жизни.

P.M.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений (ранжируйте в порядке значимости): стоимость проектного решения, актуальность архитектурных и дизайнерских решений, качество увязки между собой архитектурных, конструктивных и дизайнерских решений, качество проработки узлов и деталей, функциональность планировок.

А. Н.: Качество проектных решений зависит от всех факторов в сукупности. На наш взгляд, наиболее успешной стратегией на рынке недвижимости является создание мультидисциплинарных команд.

Создавать успешные и инновационные проекты даже самому выдающемуся специалисту в одиночку не под силу. Чтобы иметь возможность создавать проекты, где в центре находится человек, необходимо наладить сотрудничество между специалистами из разных областей: инвесторами и девелоперами, инженерами и архитекторами, IT-специалистами и дизайнерами. И, безусловно, глубоко изучать и тестировать мнение клиента. Только в таком формате возможны успешные качественные проекты.

P.M.: На украинском рынке действует множество проектных организаций. С какими из них вы работаете? Каковы критерии выбора архитектурной компании?

А. Н.: Основным критерием выбора архитектурной компании для нас является, конечно, грамотный подход к проектированию. Также мы обращаем внимание на инновационный и креативный подход, поскольку отличительной чертой наших проектов является их эксклюзивность на столичном рынке жилой недвижимости. Да, сегодня мы сотрудничаем с творческой архитектурной мастерской BORODKIN architects, проекты которой отвечают всем нашим требованиям.

P.M.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете ли работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по-вашему, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

А. Н.: В Украине на данный момент сформирован достаточно развитый рынок проектных услуг. Но в то же время нам очень интересен опыт зарубежных коллег. Поскольку их мировоззрение и взгляд на архитектуру немного отличается от отечественного, то и ожидания – это нестандартное видение архитектуры для города Киева.

Например, не так давно состоялась встреча команды DIM group с Филиппом Лодой, главой по инновациям UNStudio. Во время встречи обсуждались современные тенденции развития жилых комплексов в мире, возможности для сотрудничества и перспективы создания инновационных проектов на рынке жилой недвижимости в Украине.

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход в процессе реализации проектов?

А. Н.: Более чем актуальный. Сегодня, когда люди большую часть своей жизни проводят в городской суете, они особенно остро ощущают ее негативное влияние, так как тесно связаны с процессами урбанизации. Одной из главных задач современной архитектуры мы можем назвать «воссоединение» человека c окружающей средой. Поэтому все наши комплексы расположены и спроектированы таким образом, чтобы создать максимально комфортные условия для жизни наших инвесторов.

Да, мы стараемся, чтобы внутренний двор наших комплексов для жизни был организован по принципу общественного пространства: для людей, а не для машин.

А внутренняя территория — с ограниченным доступом, круглосуточной охраной и видеонаблюдением, зелеными зонами с элементами ландшафтного дизайна, комфортными аллеями для прогулок, спортивными и игровыми площадками для активного досуга.

Одним из самых ярких примеров такого подхода в наших проектах является комплекс для жизни «Метрополис», основной идеей и концепцией которого стало понятие «экосфера». «Метрополис» - это настоящая экосфера домов комфорт-класса с целостным пространством для жизни, собственной инфраструктурой и большим ландшафтным парком.

Наша мечта— не строить и продавать, а создавать пространства, в которых люди мечтали бы жить

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Какой этот тренд отразился на вашем бизнесе? Хотите ли вы от ваших партнеров-проектировщиков использовать такие технологии, как BIM?

А. Н.: Скорее не требуем, а приветствуем. Поскольку данная технология позволяет выдавать более качественную проектную документацию и сжатые сроки. Соответственно, нам как девелоперу это более выгодно.

P.M.: Проект, выполненный в BIM, позволяет построить не только 3D-модель проекта, но и 4D (с календарным графиком), 5D (со сметной калькуляцией), 6D (с эксплуатационной моделью и исполнительной документацией к проекту). Какие из этих моделей являются обязательными к выполнению вашими партнерами?

А. Н.: Идеале, конечно, было бы хорошо, чтобы наши партнеры использовали все из перечисленных моделей. Мы очень надеемся, что в ближайшем будущем проектных компаний, работающих в данных программах, станет больше и они будут предоставлять нам как заказчику полный перечень всех этих возможностей.

P.M.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов, как национальных, так и зарубежных. Выдвигаете ли вы на них свои проекты? Находите ли такие награды престижными? Влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера?

А. Н.: На счету как самой группы компаний DIM, так и наших комплексов, ряд престижных украинских наград. Таких, как ежегодная всеукраинская строительная премия Ibuild, EE REAL ESTATE PROJECT AWARDS, Realt Golden Key и другие. Но главной ценностью DIM group является команда профессионалов, объединенных общей целью. Каждая награда - заслуга сплоченной команды.

P.M.: Какие из существующих архитектурных премий и конкурсов являются для вас самыми значимыми?

А. Н.: Самой значимой наградой для нас является признание и благодарность наших клиентов. Мы объединяем лучшие архитектурные и дизайнерские решения, инновации и более новые технологии, чтобы предложить нашим инвесторам больше, чем другие, и создать лучшие условия для комфортной жизни.

Наша основная задача - изменять облик столицы в лучшую сторону. И мы надеемся, что с приходом на рынок столичной недвижимости мы задали тон новым ценностям, новой эстетике и культуре для всех девелоперов.

 

Анна Лаевская

Коммерческий директор «Интергал-Строй»

PRAGMATIKA.MEDIA: Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 г.?

Анна Лаевская: По объемам строительства на 2019 г. прогнозируется небольшой спад. Поскольку многие девелоперы запускали строительство большой части своих проектов еще в 2017-2018 гг. Кроме того, со вступлением в силу новых государственных строительных норм (ГСН) немного снизится объем квадратных метров, которые возводятся, потому как на земельных участках, которые куплены раньше, теперь можно будет построить меньше квадратных метров. Если раньше показатель плотности застройки у некоторых компаний была по 35—45 тыс. кв. м/г, то теперь он будет намного ниже — порядка 25—30 тыс. кв. м/г максимум.

Что касается ценовой динамики, есть ряд предпосылок для роста цены недвижимости. Первая— это расширение круга покупателей и за счет программ рассрочки от застройщика, и за счет программ кредитования от банков-партнеров. Сейчас действуют программы с «Укргазбанком», с «Ощадбанком», со многими другими частными банками, которые сотрудничают с крупнейшими девелоперами и предлагают ипотечные кредиты для покупателей новостроек со льготными ставками на первые 1—2. Это позволяет поддерживать спрос и удерживать цены. Кроме этого, опять же, из-за новых ГСН будет меньше плотность застройки и меньше квадратных метров. Соответственно, цену нужно как минимум удерживать, а в перспективе повышать, для того чтобы застройщики выходили на свой уровень рентабельности.

Кроме того, по данным наших аналитиков, за прошлый год на 40% выросла себестоимость строительства— в первую очередь за счет стоимости строительных материалов и работ. Сейчас наблюдается существенный дефицит строительных кадров, потому что многие уехали зарабатывать за границу. А поскольку одновременно в Киеве идет большое количество строек, то есть очередь на строительные краны, бригады. «Интергал-Буд», например, в прошлом году купил несколько кранов, потому что у подрядчиков их было недостаточно. Кроме того, за последние год-полтора снизилась чувствительность к валютным колебаниям, потому что большинство покупателей уже деньги сохраняет не в гривне, а в валюте. Все эти факторы будут способствовать росту цен на недвижимость. Но рост будет не такой большой: в районе 10—12%. Для сравнения: в прошлом году он был порядка 8%.

По поводу количества компаний-застройщиков. С одной стороны, уровень конкуренции в Киеве растет, потому что на рынок выходят новые игроки из пригорода, из других регионов Украины. Но, с другой стороны, с учетом того, что спрос все-таки меньше, чем предложение, и есть явный перевес в пользу компаний с репутацией, существует риск, что ряд мелких игроков, менее надежных и стабильных, будут уходить на рынок. Ведь объем предложения растет быстрее, чем объем платежеспособного спроса. И все не смогут финансировать свои стройки, своевременно выполнять обязательства. В связи с этим можно ожидать ряд банкротств среди девелоперов.

P.M.: Какой из сегментов рынка недвижимости будет наиболее перспективным в этом году, по вашему мнению?

А.Л.: Последние три года самый перспективный сегмент рынка – это недвижимость комфорт-класса. Здесь наблюдается самый выраженный потенциал по росту цены и по росту спроса. Этот сегмент, в отличие от бизнес-, элит-недвижимости, не был переоценен в последние годы и в целом занимает порядка 70—75% продаж на рынке. И большая часть объектов на рынке (около 80%) — это именно объекты комфорт-класса. Почему самый многообещающий? Эти новостройки оптимальны по соотношению цены и качества. Многие из таких объектов сейчас имеют архитектуру, инфраструктуру, технические «фишки» и благоустройство на уровне бизнес-класса, но при этом их ценовая политика более интересна для покупателей: есть рассрочки. Объекты комфорт-класса есть в разных локациях— в спальных районах, ближе к центру, но при этом это жилье более доступно, чем элитные постройки. Сейчас компании, которые строили эконом-жилье, стремятся улучшить свои показатели качества и зайти в комфорт-сегмент. А компании, которые уже были в комфорт-сегменте (как «Интергал-Строй», например), придерживаются такой практики: качественный, но массовый продукт за разумную цену.

Наши архитекторы по качеству фасадных решений уже во многом не уступают иностранцам.

P.M.: А если говорит о коммерческой недвижимости?

А.Л.: Что касается офисной недвижимости, на сегодняшний день наблюдается дефицит качественных проектов самого ходового класса B. Сейчас активно застраиваются участки в центре или возле центра, которые еще были свободны. В основном это форматы под сдачу этажами, блоками. Многое строится с прицелом на IT-компании, которые сейчас активно разбирают офисные площади в Киеве. Офисная недвижимость — это перспективное направление. Но на первый план выходят требования по качеству этих объектов, их комфортность, архитектура. Офисные высотки в 25—30 этажей уже не столь востребованы, более интересна застройка малой и средней этажности, бизнес-парки. Обязательно, чтобы они были обеспечены парковками, придомовой территорией - террасы или лаунж-зоны. Сейчас на это обращают много внимания. Наша компания тоже занимается развитием нескольких офисных проектов. Арендаторам, которые рассматривают такие здания, необходимы площади этажа не менее 2?000 кв. м, потому что на каждом из уровней они оборудуют еще и места для отдыха. Иностранные компании нацелены на комфортное пребывание в офисе, им мало просто удачного расположения.

Из торговой недвижимости затребована фасадная часть — места с высоким пешеходным и транспортным трафиком, но в основном только первый, второй, третий, максимум четвертый этажи.

P.M.: Какие из факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов? Ранжируйте в порядке значимости: локация, маркетинг, архитектура, себестоимость, функциональная программа проекта, репутация застройщика, репутация проектировщика, другое.

А.Л.: Для «Интергал-Буд» сейчас на первом месте — репутация застройщика. Второе— наличие ремонта подключ. Это наша «фишка», которой больше нет ни у кого. Многие покупатели нас потому и выбирают. Третье — это фактор надежности, темпы строительства. И четвертое — это локация. Некоторые покупатели конкретно выбирают местоположение. Но скажу, что тенденция несколько изменилась. Несколько лет назад приходили покупатели, интересовавшиеся только конкретным районом Киева. К примеру, они хотели жить в Голосеево и смотрели все объекты, которые есть у застройщиков в этом районе. Сейчас ситуация такова, что покупатель приходит с определенным бюджетом, но рассматривает весь Киев (левый и правый берег) и выбирает, какой наиболее интересный комплекс с максимальным набором полезных для него качеств (инфраструктура, транспортная развязка, техническое наполнение) он может позволить себя за такой бюджет. То есть география поисков существенно расширилась, критерии теперь другие.

P.M.: Архитектура имеет значение для конечного потребителя?

А.Л.: Да. Сейчас много внимания уделяется качеству вестибюлей, местам общего пользования. Покупатели смотрят комплексы с современной архитектурой, со стильными фасадными группами, какими-то нестандартными решениями по остеклению. Это все тоже заставляет делать выбор в пользу определенного комплекса. Не считая того, имеет значение внешний вид благоустройства. Если раньше людей интересовало просто наличие детской площадки или какой-то спортивной зоны, то сейчас уже покупатель хочет, чтобы это все было не просто в наличии, но еще и с концепцией — красивое, дизайнерское. Не обычная детская площадка, а какая-то стилизованная. Не просто высаженные растения, а ландшафтный дизайн, интересные перепады рельефа, альпийские горки. Фонтаны, искусственные водоемы, украшения, скульптуры— все, что выгодно отличает комплекс от других объектов, повышает его эстетическую привлекательность, вызывает эмоции, соответственно, повышает спрос на такой объект.

Не все смогут финансировать свои стройки, своевременно выполнять обязательства. В связи с этим можно ожидать ряд банкротств среди девелоперов

P.M.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений?

А.Л.: В первую очередь - функциональность планировок. Во вторую — проработанность узлов, технических решений, чтобы эти планировочные решения были не только качественны на бумаге, но еще и воплотимы на стройке с минимальными потерями и затратами. На третьем месте обязательно фактор стоимости реализации таких решений. Это основные параметры.

P.M.: С какими украинскими архитектурными компаниями вы сотрудничаете и как выбираете проектировщиков?

А.Л.: Выбираем в основном по таким показателям: количество и качество реализованных проектов, соблюдение сроков проектирования. То есть нас интересуют подрядчики, которые не подводят по этапам подготовки эскизных проектов, выдачи на строительство рабочей документации. Для нас принципиально, чтобы сроки соблюдались, потому что мы компания, которая выдерживает сроки строительства. Это обязательно должны быть компании с именем, проектирующие интересные решения, готовые учитывать технические задания от девелопера, его пожелания. Есть архитектурные мастерские, которые работают по принципу чисто творческому: «Мы так видим». А есть мастерские, которые способны предложить инновационные интересные решения, но в то же время слышат заказчика, который по своему опыту знает, что, например, квартирография в этой локации должна быть в таких пределах, площади квартир нужны вот такие. Сейчас мы больше всего работаем с АБК "Квадрат", "Архитектурной мастерской Андрея Пашенько", бюро АИММ, мастерской ARS-LONGA (архитектор Григорий Лысенко), "Омега СТС".

P.M.: А вы не планируете работать с зарубежными архитекторами?

А.Л.: Пока, честно говоря, не планировали. Может быть, на перспективу. Объясню, в чем сложность. Во-первых, чтобы реализовать проект иностранного архитектора, который, как правило, не ориентируется в украинских стандартах, особенностях согласования, в любом случае нужен местный украинский архитектор для адаптации разработки к нашим реалиям. На рынке уже был опыт такого строительства. Например, комплекс Park Avenue от девелопера Seven Hills в Голосеевском районе – это проект израильских архитекторов, но его во многом переделывали, видоизменяли под практику украинского строительства и нашего согласования. В этом основная сложность. Во-вторых, наши отечественные архитекторы на данный момент по качеству фасадных решений, архитектуры уже во многом не уступают иностранцам. Только проектируют они комплексы с учетом нашей специфики климатических зон, технических нагрузок, особенностей прохождения экспертизы, согласования с пожарными службами и другими инстанциями в Украине. Качество планировочных решений, которые они выдают на сегодня застройщикам, тоже очень высокое. Поэтому нас на данный момент работа с отечественными подрядчиками удовлетворяет.

P.M.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход?

А.Л.: Тренд «полезности» можно разбить на несколько составляющих. Есть полезность точки зрения энергоэффективности зданий, меньшего воздействия на окружающую среду, есть полезность точки зрения органического сосуществования с соседними зданиями, к примеру. По второму пункту мы стараемся при проектировании находить компромисс между желаемыми технико-экономическими параметрами и комфортным соседством с близлежащими старыми домами, то есть соблюдать нормы инсоляции соседних жилых домов. не портили внешний вид города, а и украшали его.

С точки зрения энергоэффективности многие застройщики и наша компания в том числе проектируют здания, которые по своим материалам и технологиям требуют намного меньше затрат ресурсов в процессе эксплуатации, что приводит к снижению затрат жильцов этих домов, снижению издержек эксплуатирующих организаций, поскольку система отопления, водоснабжения. В своих объектах мы устанавливаем либо индивидуальное газовое отопление, либо газовые крышные котельные, которые позволяют этим комплексам быть автономными, но в то же время более эффективно использовать ресурсы. Часть наших объектов имеет свои артезианские скважины. Это удобно для жильцов и позволяет снизить нагрузку на существующие сети. Есть у нас в пригороде жилой комплекс «Озерная роща Гатное», к которому мы сейчас тянем из Киева отдельную ветку канализации и водоснабжения, чтобы не создавать нагрузку для системы деревни, в которой ведем строительство, и обеспечить комплексными необходимыми комплексами.

Мы стараемся при проектировании находить компромисс между желаемыми технико-экономическими параметрами и комфортным соседством с близлежащими старыми домами.

Очень важно точки зрения органичности застройки и с учетом интереса общественности решать проблемы с транспортом и инженерными сетями. Сейчас некоторые застройщики, включая «Интергал-Строй», стараются не только благоустраивать свою территорию, но и заниматься реконструкцией прилегающих парков, зеленых зон, устраивать новые скверы, таким образом улучшая облик города, а также делать новые проезды, расширять существующие транспортные пути, чтобы обеспечить сообщением свой комплекс и улучшить условия соседних жилых домов.

Кроме того, есть примеры, когда при строительстве в оползнеопасных зонах, в районах со сложным рельефом, где расположено ветхое жилье, застройщики при строительстве своего комплекса проводят масштабные работы по укреплению падежа, строительству новых подпорных стенок. Таким образом, они и новое жилье возводят, и обеспечивают безопасность для домов, которые уже существуют в тех же районах.

P.M.: Стремительное развитие цифровых технологий диктует необходимость их использования как девелоперами, так и инженерно-проектировочными компаниями. Какой этот тренд отразился на вашем бизнесе?

А.Л.: Сейчас покупатели предпочитают максимально прочувствовать комплекс и квартиру еще до того, как они будут готовы. Стандартные 2D-планировки в каталогах уже не дают полного впечатления, поэтому используются 3D-модели, виртуальная реальность. В некоторых отделах продаж есть очки виртуальной реальности, чтобы покупатель мог прогуляться пешком по своей будущей квартире, выглянуть из окна, насладиться видом. Наши проектировщики, когда выдают эскизный проект комплекса, всегда готовят его 3D-модель с фасадами, возможностью визуализации любого ракурса, чтобы покупателю можно было максимально полно продемонстрировать, как будет выглядеть его жилье.

P.M.: Выдвигаете свои проекты на архитектурные конкурсы?

А.Л.: Да, неоднократно выдвигали. В прошлом году получили три премии European Property Awards: за комплекс Intergal City как лучший многофункциональный проект, комплекс «Малахит» как проект комфорт-класса и «Озерная роща Гатное» как лучший проект комплексной застройки малой и средней этажности. Intergal City отмечен званием лучшего проекта года как комплекс с нестандартной футуристической архитектурой. В марте нам будут за него вручать премию «Человек года» как за лучший жилой комплекс года именно за счет стилистики, формы сдан, нестандартной овальной формы башен, уникальной системы многоуровневых террас для отдыха. Плюс этот объект технически очень сложный. У него три составляющие— жилье, торговый центр и офисный центр. Мы участвуем в конкурсах достаточно часто, компания имеет уже много премий.

 

А интервью с остальными представителями ведущих отечественных компаний-девелоперов и их прогнозы по поводу состояния рынка недвижимости в 2019 году, факторов успешности коммерческих проектов и этической составляющей девелоперского бизнеса читайте здесь..