Miasteczkо Wilanów & Vlasne Misto. Урбан-супервизия от Ги Перри. (часть 1)

Константин Ковшевацкий: Ярослав, что связывает вас с Ги Перри? Конечно, нам хотелось бы сразу задать вопрос о том, что порекомендовал опытный урбанист для Vlasne Misto, но давайте обо всем по порядку. Как вы познакомились с Перри?

Ярослав Корниченко: Мы познакомились с Ги на международной платформе MIPIM. Как вы знаете, это основное мероприятие в сфере недвижимости, которое собирает тысячи профессионалов каждый март в Каннах. Он посещал наш стенд с Дмитрием Допиро, но за несколько встреч нам удалось более подробно познакомить с нашим проектом, он был очень удивлен, что в Украине кто-то мыслит масштабами создания даже не нового района, а полноценного города. На международной арене мы искали партнеров, экспертов по направлениям, чтобы вместе привлекать к проекту инновационность, технологичность, усилить экологические направления и энергонезависимость, безопасность. Город должен работать на жителей, а не наоборот. Именно человекоцентризм в градопланировании нас сочетает с Ги. Свой проект Miasteczko Wilanów он начинал с планировки 169 гектаров для будущих будущих 30 000 жителей. Проект вышел за рамки этих масштабов, и общая численность населения оказалась даже больше, чем планировалось. Vlasne Misto мы начинали проектировать на территории 450 гектаров для более 30 тысяч жителей, и кластер продолжает увеличиваться. Почувствовав синергию, я предложил Ги присоединиться к нашему проекту в роли посла, консультанта, партнера. В итоге он пригласил нас к Wilanów, чтобы лично показать нам больше деталей, а также изъявил желание увидеть воочию то, что мы делаем, познакомиться с командой, локацией и почувствовать контекст. Однозначно его экспертность нам важна, а еще приятнее, когда такой человек высоко оценивает наш проект, наши принципы, архитектуру.

К. К.: Тогда мы приступим к разговору с Ги по вопросам о Miasteczkо Wilanów. Проєкту исполнилось уже более 20 лет. За это время он получил множество наград и стал прототипом для многих проектов в окрестностях европейских городов. Можете ли вы, как автор концепции, сегодня уверенно сказать, что все ваши замыслы были успешно реализованы?

Ги Перри: Я активно участвовал в течение первых 14 лет. В то время, когда я приехал в Польшу и инициировал проект совместно с Ришардом Краузе (Ryszard Krauze), Войцехом Оконским (Wojciech Okonski) и другими архитекторами, никого по-настоящему не интересовали инвестиции в Польшу. Она была бедной родственницей Европы. Все смотрели на Чехию, смотрели на Венгрию, а Польша такая большая, бедная, коррумпированная… Словом, там было все, с чем вы как планировщик не хотели бы сталкиваться. Но я все равно чувствовал потенциал, я был знаком со многими поляками и знал, сколько замечательных вещей они делали в других частях света. Неправильно называть Miasteczkо Wilanów моим проектом, мы претворили его в жизнь вместе со многими талантливыми польскими профессионалами. А я просто оказался проводником, который помог сформировать и направить развитие так, чтобы оно было устойчивым.

Для меня гражданская активность — это идеальное выражение демократии, когда люди чувствуют себя вовлеченными, чувствуют себя уполномоченными.

У меня была возможность встретиться с польскими планировщиками и совместно создать очень прагматическую концепцию того, как расширить город в XXI веке без сундука с деньгами. Как сделать это с нуля, чтобы каждый шаг был экономически жизнеспособен прямо сейчас и как создать нечто устойчивое в долгосрочной перспективе. Строя сообщество, даже в большей степени, чем строя отдельные здания, вы задаете рамки образа жизни людей как минимум на десятилетие, если не столетие. К этому нельзя относиться легкомысленно.

С самого начала мои партнеры по созданию концепции имели много благих намерений. В Департаменте городской планировки Biuro Planowania Rozwoju Warszawy (BPRW) работали градостроители еще коммунистических времен. И, честно говоря, в принципах планирования предшествующей эпохи было много здравого смысла. Большинство того, что они делали, было очень разумным и устойчивым по сравнению с некоторыми чисто рыночными разработками. У BPRW был опыт, они понимали процесс получения разрешений, поэтому я очень приветствовал диалог с ними и обсуждение плотности застройки, высотности и т.д. Павел Детко из архитектурной студии DJiO тоже имел свое видение нового урбанизма, которое я совершенно разделял. Совместно мы делали каркас.

Мы изучали исторические районы Варшавы, которые оставались привлекательными во время и потери. Спрашивали людей о том, что им нравится в других городах мира, где они бывали, например, в Бостоне или Лондоне, Париже, Барселоне, Лос-Анджелесе… Мы пытались понять секреты привлекательности и создать новое видение развития местных территорий.

У меня было две цели, которые я бы назвал нетипичными для того времени. Обычно люди говорят о возврате инвестиций, но полезнее подумать о высших целях — что на самом деле является основой ваших действий. Одна из моих целей — благополучие жителей, сейчас это популярная тема, но в 1999 году никто не говорил о благополучии, и тем более в странах с развивающимися рынками.

Вторая цель – создать сообщество с демократическим образом жизни. Есть много мнений и взглядов на то, как мы представляем демократию. Я думаю, демократия реально работает только тогда, когда общество вовлечено в позитивный образ жизни. И я думаю, что нам удалось очень эффективно добиться этих двух целей.

О демократии

К. К.: Как вам удалось построить демократическое сообщество в отдельно взятом районе Варшавы? В польской печати Miasteczkо Wilanów часто называют «lemingrad» — от лемминга. Насколько я понимаю, это об образе леммингов, которые слепо уходят, очарованы какой-то несбыточной мечтой. Насколько это справедливо сравнение? А главное, удалось избежать сегрегации и создать «город для всех», а не элитарное поселение для избранных?

Г. П.: В Польше есть определенная категория людей с прогрессивным мышлением. И мы создали проевропейскую среду для тех, кто хотел спокойно заниматься сельским хозяйством, рожать детей. Мы преуспели, хотя некоторые журналисты сравнивали жителей с леммингами, которые слепо следуют европейским ценностям. Но по статистике, наши жители были самыми образованными людьми в стране.

Я бы не сказал, что мы строили район для элиты, наш проект не об элитарности. Я специально объединял квартиры по 40 квадратных метров с квартирами по 260 квадратных метров в одном доме. Парень, живущий в квартире площадью 40 квадратных метров, возможно, работал учителем музыки и имел невысокий доход, но я был рад тому, что разные люди могут стать частью этого сообщества. И часто дети из менее обеспеченных семей становились лидерами на игровых площадках. Miasteczkо Wilanów была задумана как очень разнообразная, интегрированная среда, и для меня это тоже было частью демократии. Демократия — это смешивать людей таким образом, чтобы экономика являлась главным измерением в определении их положения в обществе.

Открытость – это не только демонстрация доверия друг к другу, это просто удобно. Можно идти в любую точку напрямую, кратким путем. Безопасность в обществе создается открытостью

Другой путь, по которому, я бы сказал, мы пришли к созданию демократической среды, заключался в том, что мы во время ряда выборов установили рекорды явки избирателей в округах Польши. По явке избирателей мы постоянно были на 20–30 пунктов выше среднего показателя по стране. Для меня гражданская активность – это идеальное выражение демократии, когда люди чувствуют себя вовлеченными, чувствуют себя уполномоченными.

Напомню, это был еще 2000 год и тогда нашу цель было сложно измерить. Тот факт, что наших жителей называли леммингами, свидетельствует лишь о том, что они были единомышленниками в надежде на новое будущее Польши и ее позитивную роль в европейском сообществе и в целом.

О благополучии

К. К.: Благополучие жителей — это, прежде всего, безопасность, здоровье, возможность реализации и многое другое. Как планировщики и вы в частности могли повлиять на все это?

Г. П.: По статистике в Miasteczkо Wilanów наиболее эффективное здравоохранение, и район много лет был местом с высокой рождаемостью в Польше. И самое интересное – у нас было много детей, рожденных от самых образованных женщин в стране. Этот удивительный факт обнаружили журналисты Newsweek, и когда я прочитал статью, то подумал, что это одно из наших величайших достижений.

К. К.: То есть вам удалось создать среду не просто комфортную для женщин и детей, что сегодня является одним из законов универсального городского дизайна, а взять высшую планку, создать среду, в которой женщины с образованием, увлеченные своей карьерой, тем не менее меньше, желают и могут иметь много детей?

Г. П.: Такая среда означает, что город должен быть чрезвычайно удобен для женщин, обеспечивать проходимость и настоящую многофункциональность использования. Сейчас планировщики часто говорят о смешанном использовании, а на самом деле все ограничено: Starbucks, Żabka (сеть распространенных в Польше минимаркетов) и, возможно, несколько офисов, а остальные — жилье. И это называют mixed use. Для меня пример mixed use – это 6-й округ Парижа и Эшампле в Барселоне. Мы пытались создать нечто подобное в Варшаве, и считаю, что мы определенно добились успеха в вопросе благополучия.

Недавно нас также оценили как самое счастливое сообщество в Варшаве, и это отлично, хотя я не уверен в корректности показателей счастья.

Мы добились успеха, создав открытое сообщество. Да, на территории, где проживают десятки тысяч человек, есть частные дворы, но общественная среда по-прежнему принадлежит всем. Это антитеза закрытого сообщества, где тебя не волнует, что происходит вокруг. В нашем случае люди очень заботятся о своем районе.

Только 50% верхнего этажа были доступны для застройки. Это заставило застройщиков делать то, что я называю виллами на крыше, или на французском Villas sur le toit

О безопасности

Е. К.: В одном из предыдущих интервью PRAGMATIKA.MEDIA я рассказывал о нашей концепции общественной безопасности, о том, что мы предполагаем видеоконтроль и охрану, но решающая роль отводится сообществу.

Посещая Miasteczkо Wilanów, мы не увидели внешний забор и отделение от других микрорайонов. Установленные системы уличного видеонаблюдения сегодня демонтированы или переведены в автоматическую запись, поскольку нет необходимости тратиться на их операционное обслуживание. Люди знают друг друга в лицо, старшие дети заботятся о младших… Сын Ги в шестилетнем возрасте ходил гулять самостоятельно, без взрослых. Кварталы открыты, но спроектированы таким образом, что из окон просматриваются дворы и улицы.

Во время проектирования мы группируем кварталы mixed use, коммерческие объекты на первых этажах выходят на активные проездные улицы, объекты HoReCa в зависимости от уровня или наполненности размещаются по всей территории мегаквартала, есть в кварталах внутренние парковые зоны только для жителей, но между кварталами расположены зоны общего пользования, отдыха с дождевыми садами, озеленением и мультифункциональными зонами для всех возрастов детей. Такое размещение оптимизирует использование территории и позволяет общаться, развлекаться и соревноваться между поколениями. Но большинство кварталов открыты. Мегакварталы объединяются в большую группу вокруг образовательных учреждений и общественных площадей, которые также разные по функциям и архитектуре, чтобы жители имели возможность и желание двигаться по всей территории города, на площадях расположены коворкинги и офисные помещения. Я считаю, что когда пройдет период создания города, а вместе с ним – знакомство жителей, когда мы достигнем ощущения, что каждый житель – «свой среди своих», это будет активное безопасное общество, которое будет развивать экономику города и собственные коммуникации, бизнесы. Люди сами почувствуют этот момент. Более того, открытость — это не только демонстрация доверия друг к другу, это просто удобно. Можно идти в любую точку напрямую, кратким путем, а не в обход кварталов. Безопасность в обществе создается открытостью. Это для нас аксиома.

Об образовании

К. К.: Вы упомянули о сравнительно высоком уровне образования среди ваших резидентов. Этот факт как-то отразился на специфике планирования?

Г. П.: Если кто-то говорит, что мы ориентировались на элиту, на определенный сегмент людей, то… Да, мы были ориентированы на образованных людей. Я снова сошлюсь на статью Newsweek — среди наших резидентов действительно исключительное количество хорошо образованных специалистов по сравнению с соседними районами. Я наполовину американец, поэтому понимаю проблемы сегрегации и долгосрочные негативные последствия. Речь не шла об экономике, это было очень доступное сообщество. Сейчас это очень богатое сообщество, но когда мы начинали, все было не так. Речь шла больше о людях, имеющих общее стремление к лучшей жизни, к лучшей жизни для своих детей, чтобы быть частью Европы. Для меня это универсальное рвение.

Мы запланировали шесть разных школ с разной специализацией в Miasteczkо Wilanów. Если у вас несколько детей, то вы знаете, что все они разные: кто-то хорош в одном, кто-то в чем-то другом. Поэтому нам нужно несколько школ для района, а не одна большая. Это был очень важный компонент и один из ключей к тому, чтобы женщины чувствовали себя комфортно, ведь успех их детей – залог их покоя.

О разнообразии

К. К.: Одним из основных правил европейского урбанизма является также разнообразие среды, не правда ли? Удалось ли создать гетерогенную среду для Miasteczkо Wilanów?

Г. П.: Мы действительно пытались это сделать. Предусмотрели места для шопинга, магазины поблизости, салоны красоты — все, что являются элементами удобства для повседневной жизни. И мы пытались, чтобы люди имели выбор: несколько школ, несколько ветеринаров, несколько детских клиник… Также у нас есть большая больница, получастная, поскольку часть очень дорогого оборудования используется для общественных нужд. Государственные клиники в Польше не могли позволить себе такое оборудование, а мы создали гибридную модель высокого класса. И мы создали место для поклонения – храм, ставший ориентиром и символом современной религии восточной части Европы. Это больше символ свободы, чем религии.

Кому-то нравится это здание, кому-то нет, но я знаю, что религия — это по-прежнему важный аспект польской жизни. Церковь играла важную роль в коммунистические времена, будучи своего рода местом свободы, и для меня идея создания храма была возвращением к идее демократии. Не буду комментировать действия польской церкви в последние несколько десятилетий, но я все равно считаю существование храма очень положительным моментом. Так что планирование заключалось не просто в строительстве жилья и развитии коммерческой деятельности, но и в работе с другими измерениями, включая духовное измерение для многих людей. А то, что иногда у нас собираются толпы поклонников Папы или сторонники других деноминаций, то супер! Для меня это и есть признак настоящего города.

Если вы можете сделать район пригодным для прогулок и по-настоящему смешанным, именно этим достигается максимальная энергоэффективность и снижение выбросов углекислого газа.

Цена вопроса

К. К.: Сегодня недвижимость в Miasteczkо Wilanów – одна из самых дорогих в Варшаве. Возможно, это и есть причина того, что район называют элитарным. Как можно создать смешанное сообщество, если ценник за квадратный метр – астрономический? Один вариант вы уже упомянули – это микс малометражных и больших квартир. И все же, какие еще способы сделать жилье доступным для большого количества людей?

Г. П.: Так, в 1999–2000 годах Польша была действительно бедной страной. Единственный способ, который многие могли себе позволить, чтобы жить в Miasteczkо Wilanów, — взять кредит. Большой кредит под 110% стоимости недвижимости.

Мы понимали это и специально не доделывали интерьеры, чтобы цены на квартиры были ниже. Некоторые люди завершали отделочные работы, используя дорогостоящие материалы. Остальные люди обрабатывали свое жилище очень просто и своими руками. Это позволило семьям с разным доходом стать владельцами. В развивающихся странах само владение собственностью дает людям чувство безопасности. И в конечном счете это позволяет им использовать свою собственность для других целей, например, для образования своих детей, для медицинских нужд или еще для чего-то, что может возникнуть в жизни.

Мы также намеренно пытались уменьшить значение автомобиля для наших жителей. Да, мы знаем, что приобретение автомобиля – это вторая по величине статья расходов для большинства этих семей после расходов на жилье. Это финансовая мечта – автомобиль у каждого в семье. Но уже тогда, как и сегодня, мы хотели бы иметь как можно меньше автомобилей в нашем районе. Мы запланировали 1,5 паркоместа на единицу жилья. Это высокий индекс по современным урбанистическим меркам. Но суть была в том, что да, люди могли иметь эти авто, но мы собирались сделать все возможное, чтобы им не приходилось использовать его четыре, пять, шесть раз в день, потому что все было рядом.

О высотности и плотности

К. К.: И вы достигли высокого коэффициента плотности застройки, верно? Несмотря на ограничения по высотности. Вы ведь ограничили высоту зданий, ориентируясь на высоту исторического дворца.

Г. П.: Средняя высотность и высокая плотность – не противоречие. Я бы сказал, что не высотность как таковая, а человеческий масштаб зданий важен для благосостояния людей и создания сильного района. Когда вы смотрите на улицу с высоты пятого этажа, вы можете идентифицировать прохожего. Это может быть ваш друг, ваш сосед, кто угодно, вы все равно можете их узнать. И совсем другое дело, если я смотрю с высоты небоскреба – люди, как муравьи.

Ограничив высотность, мы добились очень высокого уровня плотности населения, что примерно втрое превышает средний показатель по Варшаве. То есть, мы построили район в человеческом масштабе и увеличили прибыль за счет более высокой плотности. Хотя люди не чувствуют эту плотность или какую-то тесноту, находясь на улицах Miasteczkо Wilanów.

Другие рекомендации, которые я давал, касались ширины улиц. Я придерживался мнения, что оно должно быть минимальным, разрешенным по закону. В то время существовала тенденция подражать американскому урбанизму — с широкими улицами и большими расстояниями между домами. Но это убивает пешеходное качество места. Кстати, одна из реалий, которая делает Киев отличным — это высокая плотность в центре города. Так что для меня это принцип вне времени, это просто гуманно.

Е. К.: Во время визита в Miasteczkо Wilanów, несмотря на то, что это было обеденное время в понедельник, на улицах было много людей. Много детей. Сегодня большинство ресторанов работает по графику, принятому в Европе, где кухня открывается только с 6 вечера или на завтраки, а до этого времени можно разве что выпить кофе или легко перекусить. Многие занимаются спортом, передвигаются на велосипеде, очень активная зона возле офисного центра, там расположены игровые площадки для всех возрастов детей, а на первом этаже — кафе. Несмотря на узкие улицы, пробок мы не видели. Район очень жив, и видно, что люди счастливы. Возможно, при условии увеличения плотности населения в некоторых кварталах, с заменой двухэтажных домов на 4-5-этажки, коммерческие объекты и рестораны имели бы более высокую экономическую эффективность.

К. К.: Вы действительно сегодня повысили бы высотность и плотность для нового городского района?

Г. П.: Сегодня для меня оптимальное значение – высотность от четырех до семи этажей, если вы создаете городскую территорию. Бывают случаи, когда необходимо создать вертикальный ориентир в городском ландшафте, чтобы видеть его издалека. Вам может понадобиться разнообразие, вам может понадобиться здание, которое станет символом любого объекта. У нас в Miasteczko Wilanów есть храм, заметный за километры, поэтому нам больше не нужны были символы.

Я лично предпочитаю среднеэтажную типологию. Бывают случаи, когда высшие здания уместны, опять же как своего рода сигнал и символ места. Раньше они в большинстве своем были религиозными. Сегодня они чаще всего возводятся как коммерческие символы. Высотная архитектура может быть интересна, но в целом создание высотного города связано с множеством проблем, одна из которых — здоровье.

Я преподавал в Гонконгском университете, и одна из вещей, которую мы узнали в Гонконге, заключается в том, что уровень заболеваемости диабетом среди детей, живущих в многоэтажных башнях, гораздо выше, чем в малоэтажных домах. Вместо того чтобы ребенок садился в лифт и спускался куда-то гулять, родители просто дают ему iPad. Они думают, что таким образом дают знания, но, к сожалению, это влияет на здоровье детей.

Е. К.: Я думаю, что, если говорить о мегасити, подобных Гонконгу, то жилые уровни можно чередовать с уровнями общественных пространств, парков, не так ли?

Г. П.: Мы с моими студентами изучали этот вопрос, и реальность такова, что высотные дома просто необходимы во многих городах из-за дефицита земли и транспортных схем. В Гонконге транспортная компания MTR инвестирует в создание новых высотных кварталов вокруг станций метро с плотностью населения, которая просто невозможна в Европе. Именно в таких случаях и возникает проблема со здоровьем детей, которые не идут гулять, а проводят все время по гаджетам.

Мы изучали этот вопрос с моими аспирантами: можем ли мы создавать парки между этажами, можем ли мы сделать лифты, останавливающиеся на каждом третьем этаже, чтобы вы могли выйти и дойти до своей квартиры по лестнице. Создать на этих этажах общественные пространства: возможно одно место для пинг-понга, другое место для барбекю и т.д. При этом, конечно, есть служебный лифт и лифт для людей с ограниченными возможностями, останавливающийся на всех этажах. Это решило бы обе проблемы башен, первая из которых – нехватка физической активности, вторая – отсутствие социального взаимодействия. У жителей высоток Гонконга нет взаимоотношений с соседями, хотя они живут в сверхплотной среде. Это две актуальные проблемы, которые мы пытаемся решать. Сейчас мы с моими коллегами из Массачусетского технологического института изучаем трехмерные города с улицами на разных уровнях, которые возникают в ОАЭ, Китае, Юго-Восточной Азии, Индии и других странах с высокой плотностью населения. Мы придумали несколько хороших решений, но они еще не реализованы.

К. К.: Если вернуться в Miasteczkо Wilanów, то высота большинства зданий там составляет 14,5 метров. Есть одно исключение в центре высотой 20 метров, и, конечно, большое исключение – храм.

Г. П.: 14,5 метров высоты – это очень человеческое измерение, но оно не гарантирует безоговорочного успеха. Застройка территории возле дворца была даже меньше, четырехэтажной, а затем на других участках поднялась до пяти этажей. Не все пятиэтажные дома имели успех. Но вот интересная деталь: только 50% верхнего этажа были доступны для застройки. Это заставило застройщиков, нравилось им это или нет (а большинству это поначалу не нравилось), делать то, что я называю виллами на крыше, или французским Villas sur le toit. Все говорили: «Ох, никто это не купит, понимаете, если у вас квартиры по 40 квадратных метров, то зачем кому-то покупать в этом самом доме квартиру площадью 200 с лишним квадратных метров на крыше с большой террасой? Вы смешиваете рынки!»

У меня было много сложных дискуссий с рыночными экспертами, которые говорили, что так нельзя, нужно, чтобы все здание было одинаковое, у всех по 70 квадратных метров, все семьи одинаковые — двое детей и собака, нельзя смешивать людей, каких доход больше или меньше, и прочее... А я сказал: ну, посмотрим.

Размещение этих вилл на крыше создавало огромную ценность для всего строения. И человек, живший в скромной квартире, тоже гордился тем, что в их доме поселился один из самых богатых или влиятельных людей города или страны. Следовательно, это решение оказалось важным для создания структуры разного сообщества. Разработчики выяснили довольно быстро, что эти виллы хорошо продаются на крыше. Даже приезжали люди из Константина (пригород Варшавы. – Прим. ред.) или Мокотова (один из варшавских районов. – Прим. ред.), которые имели большие дома, и они говорили: «Эй, мне нравится такая идея жизни, я могу жить в зеленой вилле на крыше, но всегда могу спуститься вниз, вкусно пообедать, а мой ребенок может ходить в школу пешком». Для меня такой образ жизни – проявление очевидного здравого смысла, но для многих людей это стало откровением и существенно изменило их образ жизни.

Если бы я пошел по обычному пути разработчика и думал только о доходности, мы бы не добились такого большого успеха. Да, возможно, если вы строите одно здание, но когда вы имеете дело с десятками тысяч людей, то вы создаете сложный организм.

Про дизайн-код

К. К.: А какую роль играют дизайн-коды? Например, оєкотировщики запретили в Miasteczkо Wilanów рекламные щиты, хотя в Варшаве таких запретов нет.

Г. П.: Создание красивой и здоровой среды ведет к более высокой степени устойчивости. Сегодня вы можете построить здания с отрицательным выбросом углекислого газа или здания с положительным энергобалансом и т.д. Однако если вы можете сделать район пригодным для прогулок и по-настоящему смешанным, именно этим достигается максимальная энергоэффективность и снижение выбросов углекислого газа.

Даже если мы найдем способы передвигать автомобили без какого-либо вредного воздействия на окружающую среду, это отрицательно скажется на нас. Потому что ходьба является фундаментальной для нашего благополучия, и если мы не создадим поощряющую ходьбу среду, то меня не волнует, насколько чистыми в аспекте выбросов будут поездки на транспорте. Даже если абсолютно чистыми, я не хочу ездить слишком часто.

Визуальная привлекательность важна, поскольку именно это мотивирует вас ходить пешком. Конечно, у нас везде появлялись незаконные вывески, реклама, несмотря на то, что дизайн код ее запрещал. Я обратился к муниципалитету и спросил: можем ли мы их удалить? Мне ответили — ну не совсем, потому что это не твоя собственность. Итак, что нам делать? Во время одной из общественных акций были сняты сотни рекламных вывесок, и мы поставили их на парковке мэрии. И попросили: сообщите хозяевам, чтобы пришли и забрали свои щиты. А когда через месяц появилось еще несколько щитов, то мы их тоже сняли, и тогда все было кончено. Потому что они понимали, что здесь нельзя размещать знаки. Я просто хотел быть честным, я не хотел делать ничего противозаконного, но мне нужно было поставить отметку, что хотя в остальной части Польши разрешена реклама, но наш район — это новое поколение Польши, и нам нужно было достичь лучшего порядка в нашей физической среде. Общественная среда и полуобщественная среда – это места, которые необходимо структурировать и приспособить для благосостояния людей.

О коммерции

К. К.: Мы часто пишем о том, что время больших молей истекло, и вот в новостях мы видим, что будет строиться огромный Wilanów Park — многофункциональный торгово-развлекательный центр с магазинами, общепитом, многозальным кинотеатром. Если мы правильно поняли, вы не предполагали наличия мегамола. Почему можно ли обойтись без него?

Г. П.: Важен способ, которым розничная торговля интегрируется в район. В начале предполагалось, что мы построим центр с магазинами, кинотеатрами, ресторанами — фактически торговый центр, но вывернутый наружу. Мы никогда не собирались создать крытые торговые центры. Вы складываете все эти товары в коробку, они исчезают с улиц. Это сильно изменяет характер района и то, как люди совершают покупки. Было очень спорно делать что-то вроде традиционного торгового центра. Наконец, по всей территории района появились сотни магазинов, что даже лучше, чем резвый «торговый центр наизнанку» на одной площади. Для меня это ближе к модели 6-го округа Парижа или района Барселоны, где везде царит оживление.

Теперь, если произойдет концентрация розничной торговли, поскольку для этого все еще есть место, я надеюсь, что это будет в синергии с районом. Шоппинг – это опыт, который становится для людей частью места. Это нечто большее, чем собрать множество покупателей в одной коробке и заставить их потратить больше денег. Да, этот участок сейчас стоит сумасшедших средств. Она расположена между Miasteczkо Wilanów, дворцом и кольцевой дорогой. Я думаю, что эволюция в сознании застройщиков уже свершилась, и кто бы дальше не развивал это место, мы надеемся, что это будет позитивным развитием в будущем и что застройщики учитывают деликатность контекста.

Vlasne Misto – проект революционный. В Европе есть объекты, где на первом этаже расположен логистический центр, а на крышах – теплицы. Но у нас теплица – это первоначальное, остальное – вокруг нее

Исследования, которые проводятся по всему миру, показывают, что вы можете создавать торговые центры, которые являются частью среды смешанного использования. Идея была в том, что мы создадим многогранный центр города, а не просто мол. Я думал об этом еще 20 лет назад, но тогда на рынке не было инвесторов для реализации подобных идей. Сейчас это мейнстрим.

К. К.: Если не торговый центр и не храм, что еще может стать главным магнитом городского центра? Ярослав, для центра Vlasne Misto вы предлагаете альтернативный вариант, не правда ли?

Е. К.: Да. У нас на центральной площади расположена вертикальная теплица с часами, она как маяк для жителей и гостей, что круглосуточно указывает на центр, также она очень технологична и важна для продуктовой безопасности города. Ги, в частности, удивило, почему мы разместили горизонтальный тепличный комплекс в центре урбанизации Vlasne Misto. Ведь традиционно центр – это самое выгодное место для коммерческих объектов и жилья. Но дело в том, что технологически теплицы имеют охранную зону, которая может быть занята коммерческими объектами, но по законодательству не может быть занята жилыми объектами. Второй момент — если бы мы сдвинули теплицу на окраину, то она не работала бы как место тяготения, и коммерческие павильоны были бы нерациональными. А разместив ее в центре, мы одновременно демонстрируем ценность занятости по выращиванию растений, ценность локального продукта, привлекаем к этому увлекательному процессу всех жителей, а главное — тепличный комплекс работает как большой воздухоочиститель, фильтруя из воздуха 7000 тонн CO₂ в год (это замена 300 тыс. деревьев), а еще 8000–9000 тонн CO₂, полученного из очистных сооружений! Учитывая, что под теплицей будут расположены продовольственные склады и укрытия, системы резервирования электроэнергии Storage и ТЭЦ, мы решаем вопросы безопасности и товарооборота под землей. Также нами запроектирован энергоэффективный обмен между тепличным комплексом и постройками вокруг, между блоками расположены, кроме торговых павильонов, и общественные, рекреационные площади. Да, наш проект революционный. В Европе есть объекты, где на первом этаже расположен логистический центр, а на крышах – теплицы. Но у нас теплица – это первоначальное, остальное – вокруг нее.

 

Об озеленении

К. К.: В одном из интервью Ги говорил: «Садите дерево, которое скроет даже самую позорную архитектуру». Современные города становятся более зелеными, и тема озеленения — одна из топовых сегодня. В вашей концепции была отдельная глава, посвященная озеленению?

Г. П.: Озеленение – это отдельный, очень важный аспект. Как добиться создания цельного ландшафта, если у вас есть смесь общественных и полуобщественных мест, частных пространств? В конце концов, многие наши планы не были реализованы. У города либо не было денег, либо они устремлялись на что-нибудь другое. А частных застройщиков не интересовало, что находится за пределами их территории.

Мы организовали общественные акции и провели около десяти. Мы брали, например, один километр улицы и через два часа его полностью превращали. Выходили сотни людей. Мы высаживали живые изгороди, цветы, деревья и устанавливали скамейки, купленные на пожертвования. И эта улица становилась местом, которым люди гордились. Я искренне верю, что одна из причин, по которой сообщество сегодня так безопасно, состоит в том, что оно принадлежит жителям. Это не означает, что они буквально владеют недвижимостью и землей, но они обладают пространством, поскольку участвовали в его положительном формировании.

Да, у нас были хорошие рекомендации, но хороших рекомендаций недостаточно, потому что вам нужна добрая воля. И этот пробел необходимо восполнить. В нашем случае этот пробел был заполнен благодаря действиям сообщества. Иначе у нас до сих пор строительная техника стояла бы среди парков.

К. К.: Что удивительно – посмотрев на Miasteczkо Wilanów с высоты, мы не увидели зеленых эксплуатируемых крыш, хотя в большинстве своем все дома имеют плоские крыши. Почему такой популярный сейчас прием как вертикальное озеленение не был реализован?

Г. П.: Объясню. Зеленые крыши и сегодня достаточно дорогие, а двадцать лет назад были слишком дорогими. То, что мы сделали, — это виллы на крыше: 50% крыши квартира, остальные 50% — терраса. Большинство людей озеленили свои террасы. Они посадили деревья, живые изгороди, поставили цветы. Так что в каком-то смысле террасы стали дешевым аналогом зеленой крыши, сделанным богатейшими людьми в доме за их счет. Считаю ли я это решение идеальным? Ну, может, и нет, но вы знаете, некоторые застройщики начали использовать другие части крыши, не террасы, для размещения солнечных батарей. Идеальное решение? Скорее нет, но я думаю, что это было правильно в тот период польской истории и с деньгами, которые были в нашем распоряжении и распоряжении города. Поэтому, если бы мы сделали зеленые крыши, мы сделали бы недвижимость недоступной для многих людей.

В моей квартире также 160 квадратных метров террасы с несколькими деревьями, и это очень приятно.

Е. К.: 160 метров террасы? В Украине вас назвали бы безумным! Почему же вы не выбрали просто дом на земле, с садом?

Г. П.: Но мне нравится иметь виллу на крыше. Преимущество дома в том, что вокруг него есть пространство, и вы отодвинуты от городской суеты. Выходя наружу, вы видите людей и городской трамвай, но находясь внутри, вы видите деревья и птиц. Реальность такова, что большинство людей не используют свои тысячи или две тысячи квадратных метров участка. Просто потому, что им нужен буфер соседей.

Имея всего 160 квадратных метров террасы на крыше, я получил все, что нужно. Мои дети имели место для игр, было где повесить баскетбольную корзину. Была частная зона с беседкой на открытом воздухе. И еще одна зеленая зона, откуда можно было любоваться городом, и она была немного публичнее, люди могли видеть вас получше. Так что терраса — это продолжение гостиной. Для меня это было очень удобно. Я скучаю по этому месту.

Е. К.: Важный вопрос: какова цена квадратного метра такой крыши под террасу?

Г. П.: Трудно точно определить цену, но она обычно в зависимости от того, где расположено здание, составляет от 30% до 60% стоимости квадратного метра внутреннего пространства. Если это дом в центре Парижа, то метр крыши обойдется в 60% от стоимости метра квартиры, а может, даже больше. Если вы находитесь в пригороде – цена, вероятно, будет ближе к 30%.

С точки зрения застройщика даже невысокая цена – это лучше, чем просто «оставить эти деньги на столе». Я хотел бы продать эти метры недорого, но сделать их пригодными для использования.

Мы обнаружили, что можем быть очень эффективны в создании хороших террас на крыше, просто нужно сначала проработать инженерные вопросы. Иначе инженеры, сами знаете, проложат все трубы кратчайшим путем, и свободного места на крыше не останется. Но если вы перегруппируете эти элементы и действительно внимательны к деталям, то сможете создать эксплуатируемые поверхности, связанные с комнатами внутри. Так, например, игровая площадка на моей террасе была связана с детской комнатой. Дети могли сразу попадать в свою игровую зону, что, мне кажется, было прекрасно. Есть и другие помещения, связанные со столовой, поэтому, если вы хотите пообедать вне дома, мы могли бы легко переместиться из столовой кнаружи, вверх.

К. К.: Вы до сих пор владеете этой недвижимостью, я имею в виду квартиру в Miasteczkо Wilanów? Живете там? Как вам качество жизни изнутри?

Сейчас наша квартира сдается в аренду и мы там давно не жили. Но это отличное место. Иногда я спрашиваю своего старшего сына, которому 16 лет: где бы ты хотел жить? Он жил в Гонконге, он жил в Индии, Дубае, Словакии, Польше, Франции. И он сказал: «Я хотел бы жить в Miasteczkо Wilanów». Вау, верно? Он говорит: да, потому что это здорово. И он сказал это не для того, чтобы порадовать меня. Ему нравилась не только наша квартира, но и этот район в целом. Конечно, взгляд ребенка на мир еще немного ограничен, но все равно это был хороший, честный ответ.

Знаете, это может прозвучать удивительно, но я не могу разрабатывать то, чего я бы сам не желал для себя. Поэтому не важно, над какой ценовой категорией я работаю, я желаю того, что получу в результате. Но я должен быть бдительным, чтобы не потратить слишком много денег. Пятиэтажная высотность — это не просто масштаб, соразмерный человеку. Это самая дешевая высота постройки в Центральной Европе. Так что я не только альтруист, я тоже понимаю, что если решение финансово нежизнеспособно, то такой проект не будет развиваться. Это не только выиграть битву, но проиграть войну, а мне интересная победа в войне.

Если вы уже запрограммированы на развитие, а не просто базовую экономику в девелопменте, можете ставить перед собой более высокие цели. Если вы все еще озабочены прибылью и эффективностью, и это диктует вам что и как делать, то вам следует сменить работу. В городах сегодня принимается очень много плохих решений, основанных на эффективности. Это не развитие.