Конфликт интересов: как мотивировать девелопера снизить высотность и главное — зачем?

Высотность домов – вот что сразу визуально отличает европейские столицы от американских или азиатских мегаполисов. Почему, с точки зрения современных европейских урбанистов, комфортный город – это город в «человеческом масштабе»: с невысокой фоновой застройкой и акцентными высотными лендмарками? В чем преимущества малоэтажного строительства и насколько европейская модель подходит для послевоенного восстановления Украины? Рассказываем о правилах и мотивах «игры на понижение», а также знакомим вас с мнениями украинских архитекторов и девелоперов.

Украина пока не определилась с типологией перспективного развития городов, и наглядное свидетельство тому — изуродованные высотками днепровские склоны, антиутопическая панорама Позняков в Киеве или муравейник жилого массива «Радужный» в Одессе. Даже единичные образцы украинского высотного строительства редко сопоставимы с западными лендмарками, а убожество типичных жилых небоскребов, которыми активно рос Киев в последние десятилетия, невозможно скрыть ни цветными фасадами, ни яркими муралами.

Война, падение экономики, потребность в быстром восстановлении городов заставляют забыть об амбициях манхэттенизации Украины, обратившись к европейской практике. Опыт послевоенного обновления городов Европы мы описывали в статьях спецпроекта «Повоенное восстановление городов». А еще в мае 2021 года посвятили целый том журнала. «Город с высоты», где разобрали в деталях преимущества высотного строительства и мотивацию, заставляющую города тянуться к облакам, а инвесторов с азартом участвовать в погоне за рекордами высотности.

2022-й показал, что украинцам нет смысла немедленно доказывать миру свою уникальность: она очевидна и без дизайнерских мегатолей

Тем более что блекауты заставили некоторых адептов жизни на высоте пересмотреть свое мнение. Забота о создании комфортных условий для людей, в результате переживших стресс и потери, гораздо более актуальна, разве не так?

 

Ниже, пожалуйста!

Снижать этажность в Европе активно начали с 70-х годов прошлого века, когда модернистское видение «башни в парке», сформулированное Ле Корбюзье, сочли нежелательным в перспективе. Оказалось, что районы, застроенные типичными многоэтажками, быстро маргинализируются в кризис. Они лишены того, что сегодня мы называем постоянством. Брюсселизацию — замену старых зданий на новые высотные модернистские машины для жилья также признали трагической ошибкой, в результате которой архитектурный ландшафт Европы потерял сотни ценных исторических сооружений. С этого времени был взят курс на жесткое регулирование высотности.

Ла-Дефанс – резервация для небоскребов в Париже

Равномерный городской ландшафт Праги с доминантами исторических соборов и башен

Общих нормативов высотности для стран ЕС не существует, но подавляющее большинство городов – и не только столиц – усилило муниципальные правила, заставив девелоперов ограничиться строительством сооружений малой (1-4 этажа) и средней (5-10 этажей) этажности. Для смелых архитектурных экспериментов были выделены отдельные резервации. Например, Ла-Дефанс в Париже или Панкрац в Праге хоть и являются уже привычными и неотъемлемыми частями горизонта, но визуально не конкурируют с историческими башнями и не перекрывают панораму центра.

Каждый из городов ориентируется на собственное наследие: например, в центре Рима запрещено строить что-то выше Собора Святого Петра, в Афинах — выше 12-ти этажей, чтобы не перекрывать вид на Парфенон. Кроме того, за высотностью в исторических ареалах следит ЮНЕСКО. Эта организация не может запретить городу строить башни, но если строительство противоречит правилам охраны памятников, то город может потерять статус объекта культурного значения. Так недавно чуть не случилось с Прагой. Несколько лет назад девелоперская компания Central Group заявила о намерениях создать новый смешанный комплекс на территории телекоммуникационного офисного центра в районе Жижков.

Нереализованный проект строительства трех высотных жилых башен в пражском районе Жижков. Источник изображения: Central Group

Новая застройка на берегу Влтавы в центре Праги не конкурирует с исторической по высоте. Доминанты горизонта – Жижковская телебашня и шпили старинных башен.

Проект Nové Žižkov Center предполагал строительство трех стометровых башен, но комиссия ЮНЕСКО выразила решительный протест и сообщила: если новые здания превысят максимальную высотность исторической фоновой застройки в Жижкове (54 метра), то Прагу исключат из Списока всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Поэтому проект пришлось существенно переделать. Надо добавить, что именно в Жижкове находится знаменитая своим агрессивным видом 216-метровая телебашня. В конце 80-х, во время строительства этой доминанты, похоже, были нарушены все градостроительные и моральные нормы (уничтожение части еврейского кладбища, нарушение панорамы исторического центра), но времена изменились.

Даже в Лондоне, самом высотном городе Старого Света, моделью британского жилья XXI века официально провозглашен Donnybrook Quarter — новый малоэтажный городской квартал в Восточном Лондоне, открытый в 2007 году.

Этот проект бюро Peter Barber Architects стал победителем престижного конкурса «Инновации в домостроении», в котором приняли участие более 150 архитектурных компаний со всего мира. На первый взгляд, Donnybrook не имеет ничего особенного: белые двух- и трехэтажные таунхаусы с эксплуатируемыми террасами и крышами выстроены вдоль двух улочек. На первых этажах трехэтажек со стороны улицы расположены магазины. А с оборотной стороны каждый из домиков имеет свой частный садик. По мнению британских критиков и урбанистов, это максимально комфортный для жителей и экологичный для города в целом формат.

Donnybrook Quarter – эталонный жилой комплекс в Лондоне. Архитектура отличается от исторической застройки и адаптирована к потребностям человека XXI века, но авторы проекта не превысили среднюю высотность построек в районе. Источник фото: Peter Barber Architects

На первых этажах зданий находятся магазины или общественные просторы. Источник фото: Peter Barber Architects

Численность городского населения растет. По прогнозам ООН, к 2050 году она увеличится на 2,5 миллиарда человек. Один из самых распространенных мифов – высотки позволяют обеспечить жильем больше людей. Политики от девелоперского лобби часто заявляют, что законы об ограничении высоты соответствуют только интересам коренных жильцов, владельцев жилья, но уменьшают шансы приезжих приобрести квартиру в собственность или взять недорогое жилье в аренду. Но умалчивается, что по мере того, как здания становятся выше, их нужно строить дальше друг от друга – для сохранения стандартов инсоляции, природной вентиляции и других норм. Если санитарные стандарты игнорировать, результатом будут хмурые антиутопические каменные джунгли. А вот плотная застройка средней этажности позволяет увеличить количество квартир, не снижая, а даже повышая качество жизни.

.

Архитектор Николай Морозов считает, что недопустимо игнорировать преимущества европейской модели: «Во-первых, среднеэтажная и низкоэтажная застройка — безусловный выигрыш во времени. Инвесторы получают продукт быстрее, деньги вращаются быстрее. Особенно это актуально сейчас и в послевоенный период. Во-вторых, среднеэтажная застройка позволяет легче достигать неплохих показателей плотности квадратных метров на гектар, особенно при комплексной застройке для больших участков».

Противопоставляя амбициям и корыстолюбию корпораций заботу о насущных потребностях рядовых жителей, европейские урбанисты регулярно напоминают о преимуществах проживания на нижних этажах. Они таковы: меньшее количество соседей, легкий доступ к улице, возможность быстрой эвакуации, меньшие затраты на техническое обслуживание здания, сейсмостойкость, ровный микроклимат в помещениях (нет ветровой нагрузки) и, как следствие, меньшие затраты на отопление и охлаждение.

Ascension Paysagere – новый жилой комплекс в Ренне, Франция. Каскадная архитектура MVRDV предлагает компромисс между высотностью и плотностью застройки. Фото: Ossip van Duivenbode

Каждая из квартир Ascension Paysagere имеет террасу или балкон. Благодаря каскадной форме построек никто из жителей не страдает от дефицита инсоляции. Фото: Ossip van Duivenbode

Недавно группа ученых Эдинбургского университета решила сравнить экологичность высотного и малоэтажного строительства. Они учли выбросы CO2 при возведении зданий, их обслуживании, утилизации по истечении срока жизни объектов, наличие свободного пространства для озеленения, расходы по уходу за растениями. И пришли к выводу, что малоэтажная, но плотная застройка позволяет в одинаковых пределах разместить то же количество людей, что и высокоэтажное, но с меньшим углеродным следом. Малоэтажные города с высокой густотой населения, например Париж, более чем на треть более экологичны, чем многоэтажные города с высокой густотой населения, как Нью-Йорк (ссылка на исследование).

Кроме личных представлений людей о комфортности и сомасштабности среды, малоэтажные города способствуют решению глобальных проблем человечества.

Архитектор Николай Морозов: «Низкая и средняя этажность легче формирования человечного масштаба застройки, больше возможностей делать камерные просторы, комфортные улицы и приятные площади. Это становится все более популярным среди инвесторов, особенно тех, кто пожил некоторое время в ЕС. Подобная застройка создает более тесные социальные связи. Чем меньше соседей в доме или на этаже, тем легче сформировать социум единомышленников».

.

Архитектор Александр Столовой предлагает планировщикам, желающим запрограммировать формирование сообществ, опираться на число Данбара (ограничение количества постоянных социальных связей): «150 человек – это среднее количество постоянных социальных связей, которые человек может поддерживать. 150 — это максимум, чтобы вы вместе могли собраться и договориться о чем-нибудь. Чем больше людей – тем сложнее найти общий язык. В каждой квартире в среднем живет 2-3 человека. То есть в подъезде должно быть не больше 60 квартир – это потолок, друзья, для вашей успешной жизни счастливым горожанином. А 60 квартир – это девятиэтажка».

The Sunflower Houses – комплекс социального жилья в Вене в районе Emil-Behring-Weg, построенный по проекту команды архитекторов Arenas Basabe Palacios и Buschina & Partner. Фото: Kurt Hoerbst

Несмотря на небольшое расстояние между зданиями, дворы достаточно просторны для игр и отдыха жителей. В озеленении The Sunflower Houses архитекторы использовали местные растения, которые легко адаптируются и не нуждаются в особом уходе. Фото: Kurt Hoerbst

Но вся эта аргументация бесполезна, если она противоречит принципам рыночной экономики. Высотных построек не существовало бы, если бы не существовало людей, желающих в них жить и работать. Как много таких среди украинцев?

«Конечно, есть пользователи, которые больше всего ценят жизнь на высоте. И это нормально, но думаю, что после этой зимы многие пересмотрят свои приоритеты», — уверен Николай Морозов.

.

«На самом деле поклонников жизни на высоте не так уж много. Я думаю, их около 15%, и в основном это молодежь и одиночки, — считает львовский архитектор и урбанист Юлиан Чаплинский. — Жизнь на высоте по-своему привлекательна как временное жилье с невероятной панорамой на город. Я недавно останавливался на 20-м этаже в апартаментах в Вене в Triiiple Towers. И мне понравилось. Если бы я жил сам временно несколько лет в новом городе, то жизнь на высоте, при наличии бесперебойно работающего лифта, очень привлекательна. Если уже начинается семейная тема, это доставляет множество сложностей. Отключение света нам показало, как люди теперь сходят с ума, поднимаясь пешком. И все, что выше 9 этажа, уже критически некомфортно».

Triiiple Towers, упоминающий Юлиан Чаплинский, — это мультифункциональный комплекс из трех стометровых башен, построенный по проекту Henke Schreieck Architekten в 2021 году и в ноябре 2022 года признанный международным Советом по высотным зданиям и городской среде обитания (CTBUH) лучшим небоскребом в мире. Технологическим преимуществом здания является уникальная нейтральная CO2 система охлаждения и отопления, которая работает автономно, используя воду из Дуная и энергию ветра. Однако оценка CTBUH подвергается критике. Урбанистов смущает тот факт, что одна из башен представляет собой набор из 670 микроквартир, предназначенных для сдачи в аренду, что в принципе исключает формирование устойчивого соседского сообщества.

Triiiple Towers – акцентный жилой комплекс в Вене

Мнение девелоперов

Для украинских девелоперов строить высотки, особенно в центральных районах украинских городов, сегодня однозначно выгодно и будет выгодно в будущем даже несмотря на испытания блекаутом. Вот что говорят сами застройщики.

.

Анна Лаевская: «Высотность проекта зависит от многих факторов. Например, в портфеле компании есть объекты, которые считаются высотными (это обычно 16-24 этажа), а есть малоэтажная застройка. Прежде всего, девелопер принимает во внимание локацию и общий концепт будущего ЖК. Дома, возводящиеся в центре города, на участках, имеющих хорошие видовые характеристики, как правило, высотные. Это оправдано с точки зрения экономики проекта, а также обусловлено запросом покупателей.

К примеру, наш флагманский комплекс имеет отличные видовые характеристики, из окон домов можно будет любоваться склонами Днепра и монументом «Родина-Мать». Соответственно, самыми популярными среди покупателей проекта являются высокие этажи. Такую же тенденцию мы наблюдаем и у наших конкурентов. Аудитория премиум-класса предпочитает красивые виды из окна, панорамное остекление и собственные террасы.

Если говорить о комфорте жителей, то это очень субъективная история. Для кого-то комфорт – это жизнь в двухуровневой квартире с панорамными окнами и видом на суетливый мегаполис. Другие же предпочитают невысокие дома и даже первые этажи.

Инвесторов высокие этажи никогда не пугали, даже наоборот. При наличии дифференциации цен на квартиры в зависимости от этажа популярнее помещение повыше, несмотря на то, что они дороже. При этом разница в стоимости может составить 30–40 у.е. о. за квадратный метр на каждые 5–7 этажей

Конечно, в условиях продолжительных блэкаутов жизнь на высоком этаже вызывает определенные трудности. Однако мы верим, что это на время. Как и война. А дома, возводящие девелоперы, будут иметь долгую жизнь.

Кроме того, на комфорт проживания влияет не столько этажность дома, сколько окружающая среда, инфраструктура и ее доступность. Современные украинцы, прежде всего, смотрят на наличие коммерции рядом, объектов социального назначения, школ, больниц и т.д., на присутствие достаточного количества паркомест».

.

Ирина Михалева: «Главная причина, мотивирующая современного девелопера расти в высоту, а не в ширину, — дефицит земельных участков в пределах города, которые имели бы целый ряд инфраструктурных преимуществ: удобное транспортное сообщение (например, строительство обещанных станций метро в отдаленные районы столицы могло бы частично разрешить этот вопрос), приятное соседство с зелеными зонами, а не с заводами, наличие вокруг участка развитой социальной инфраструктуры, хотя именно это преимущество девелопер, по желанию, может создать самостоятельно путем строительства этих объектов в составе комплекса.

Так же удачно системные девелоперы борются и с отсутствием вокруг участков исправных и надежных коммуникаций. Мы ремонтируем старые и прокладываем новые дороги, водопроводные и канализационные сети, уличное освещение. И вот, приобретя или арендовав хороший участок и вложив немалые средства в все эти работы, девелопер получает определенную экономическую модель, которая диктует свои правила.

Большое количество наших клиентов имело и имеет запрос именно на самые высокие этажи. Конечно, нынешние отключения света «играют» не в пользу таких решений, но помните: рано или поздно постоянную подачу электроэнергии восстановят, а потрясающие виды из окон квартиры и отсутствие шумов со двора и ближних трасс останутся навсегда. Кроме того, в нормальных условиях в высотках достаточно комфортно жить: мы обеспечиваем их достаточным количеством качественных лифтов, современными оконными системами, надежными коммуникациями и т.д.

Сегодня мотивировать девелопера снижать высотность может наличие участков с привлекательными характеристиками по нормальным ценам/ставкам, принятие адекватных и понятных генпланов городов, которые будут диктовать прозрачные и честные правила работы, рост спроса и продаж и т.д.

Конечно, комфорт жильцов – превыше всего, и с этим отлично справляется переменная этажность жилых комплексов, которая сегодня является трендом. Например, один из наших проектов в центре Киева – это дом на пять секций с каскадной этажностью. Покупатель может выбирать этаж, который будет соответствовать его ожиданиям и кошельку».

Жилой комплекс «Айсберг» в Орхусе, Дания – пример акцентной среднеэтажной архитектуры. Совместный проект SeARCH, CEBRA, JDS и Louis Paillard Architects. Фото: Mikkel Frost

Кнут или пряник

По мнению архитектора Александра Столового, наиболее эффективная мотивация для девелопера — это внесение изменений в строительные нормы: «Малоэтажная застройка требует нашего лоббирования в нормативке, потому что пока она проиграет «муравейникам» по всем фронтам».

Александр даже сформулировал несколько поправок, способствующих появлению низкоэтажных жилых домов в сегментах «эконом» и «комфорт». Часть поправок позволяет застройщику сократить бюджет, а часть ограничивает высотность в целях безопасности.

  1. При строительстве не выше 5 этажей с высотой дома до 15 м можно использовать лестницу СК2.
  2. При строительстве не выше 5 этажей с высотой дома до 15 м, с невысокой застройкой напротив, инсоляция не учитывается.
  3. При строительстве не выше 5 этажей с высотой дома до 15 м можно производить доступ пожарной машины с одной стороны дома с доступом ко всем лестничным клеткам с этой стороны дома.
  4. Запретить, как во всех нормальных странах, штрафуя, использовать лестницу Н1–Н4 без необходимости. «Ибо там вы бы видели, что скирдуют! И турничек с брусьями на стене, и ящики с яблоками от мамы, и старый диван скоро вынесут».
  5. Запретить строительство жилых домов высотой выше 15 метров при отсутствии в городах соответствующей пожарной техники: 20 секций на 1 машину с подъемником (лестницей).

Жилой комплекс Broadway Housing в Санта-Монике, США. Социальное жилье построено по проекту архитектурной студии Kevin Daly Architects. Фото: Iwan Baan

Новые жилые кварталы Праги

Жилые апартаменты Residenz am Zwinger в 200 метрах от музейного комплекса Цвингер в Дрездене.

Юлиан Чаплинский считает, что все рычаги управления высотностью городов находятся в руках местных чиновников: «Единственное, что может сдерживать девелоперов, это местная политика. Если она идет параллельно с видением девелоперов, то соответственно и высотность будет расти. А аргументы в пользу повышения комфортности сработают только если речь идет о строительстве элитного жилья в каком-то историческом районе, когда застройщик сам понимает, что есть запрос на дорогое жилье с малым количеством соседей и с меньшей плотностью».

Сдерживание городов в их пределах, по мнению Юлиана Чаплинского, — это не столько мировоззренческая догма, сколько вопрос экономики: «Расползание застройки приводит к тому, что необходимо тянуть инфраструктуру: строить школы, садики, тянуть воду, канализацию и т.д. И все это – вопрос комфорта для жителей. Если город достаточно богат, чтобы обеспечить инфраструктуру, то расползание застройки не является критическим. Но, конечно, правильнее работать с уже сложившимися телами городов, использовать постиндустриальные территории и уплотнять их на основе имеющейся инфраструктуры».

Новые жилые кварталы Копенгагена

Новые жилые кварталы Стокгольма

Градостроительная политика, направленная на снижение этажности, может быть ситуативным решением для скорейшего послевоенного восстановления Украины. В той же Европе дискуссия о высотности не прекращалась в год. Но это прекрасно: конкуренция между сторонниками низких и высоких зданий позволяет развивать и совершенствовать архитектуру и технологии. И в условиях этого соперничества уже невозможно появление откровенно маргинальных, безликих муравейников. Выиграют обычные горожане, которым не придется выбирать между «жить комфортно» и «хоть где-то жить».

 

Главное изображение: скетч к социальному жилью The Sunflower Houses в Вене. Источник изображения: Arenas Basabe Palacios и Buschina & Partner