Здание на Фроловской, 4: о чем идет речь
L-образное в плане здание состоит из трех корпусов и имеет три фасада: два длинных выходят на улицу Фроловскую и Притисско-Никильскую, а центральный угловой смотрит на храм Успения Богородицы Пирогощи, расположенный на Контрактовой площади. Территория с XVI века тесно связана с Флоровским (Вознесенским) монастырем. Именно здесь формировался ремесленно-торговый раздел с каменными жилыми и производственными сооружениями, дворами, складами и мастерскими.
Участок с аварийным зданием расположен на пересечении улиц Фроловской и Притисско-Никольской. Изображение предоставлено Ars Longa
На протяжении XX века объект использовался как производственный. Постройки такого типа в советский период неоднократно перестраивались, надстраивались, адаптировались под новые нужды — часто без системной реставрационной логики. Несколько последних десятилетий в здании размещалось государственное протезно-ортопедическое предприятие. Здание не было законсервировано или заброшено, а продолжало использоваться и поддерживаться в рабочем состоянии — пусть и путем многочисленных временных, а иногда и откровенно компромиссных решений. Фактически объект существовал в режиме постоянной адаптации, где вопрос непрерывной работы предприятия часто превалировал вопрос долгосрочной безопасности и сохранения конструкций.
Парадоксально, но, несмотря на столь важную, особенно в условиях войны, функцию, государственное предприятие со штатом, в состав которого входили опытные ортопеды, работало в убыток. В 2023 году Фонд госимущества включил здание в список объектов приватизации и в 2024 году продал с аукциона 165 миллионов гривен (при стартовой стоимости 31,3 миллиона гривен).
Коммерческая привлекательность локации на Подоле: преимущества и ограничения
С инвестиционной точки зрения здание на Фроловской, 4 имеет редкое сочетание характеристик, практически невозможно воспроизвести в новом строительстве. Площадь земельного участка - 5216,5 кв. м. Ключевое преимущество – локация: непосредственная близость и выход в зону Контрактовой площади, одного из самых активных городских узлов Подола, объединяющего деловую, культурную и туристическую функции. В то же время, здание отделено от основных потоков — его внутреннее пространство формирует тихий двор с зелеными насаждениями, что является исключительной ценностью для центральной части Киева. Эта конфигурация открывает широкий спектр сценариев использования.
Обследование здания зафиксировало системные дефекты и повреждения, вызванные длительным воздействием влаги, износом материалов и некорректными вмешательствами во время предварительных ремонтов.
Однако есть и красные линии. Корпус на Фроловской, 4 не имеет отдельного охранного статуса достопримечательности, но расположен в пределах зоны регулирования застройки Подола. Сегодня, в условиях войны и резкого роста потребности в протезно-реабилитационной инфраструктуре, сам факт существования таких объектов в городской ткани приобретает дополнительное символическое измерение. История здания на Фроловской, 4 — не только об архитектуре и техническом состоянии, но и о социальной функции, которая оставалась малозаметной, но важной для города и его жителей.
Здание не имеет отдельного охранного статуса, но расположено в пределах зоны регулирования застройки Подола. Изображение предоставлено Ars Longa
Сегодня этот корпус является типичным примером фоновой архитектуры Подола — здания, которое несет наслоение функций и технических решений. Именно такие объекты чаще всего оказываются на грани между сохранением и реальной угрозой потери и нуждаются не в декларативном, а в профессиональном и честном подходе к оценке их состояния и будущего.
Планы и намерения: что предлагает мастерская Ars Longa
Специалисты Научно-исследовательского института строительных конструкций (НИИСК) проанализировали состояние фундаментов, стен, перекрытий, лестниц, конструкций крыши, кровли и прилегающей территории. Самое часто встречающееся слово в тексте экспертного заключения — «аварийный». Обследование зафиксировало системные дефекты и повреждения, вызванные длительным воздействием влаги, износом материалов и некорректными вмешательствами во время предварительных ремонтов. Часть конструкций — в частности стены, кровля и крыша — находится в аварийном состоянии, другие элементы оценены как ограниченно работоспособные или непригодные для нормальной эксплуатации. Отдельное внимание эксперты обратили на проблемы перекрытий, коррозию металлических элементов, увлажнение подвальных помещений и аварийное состояние отмосток и приямков.
Верхний этаж здания – это надстройка 60-х годов, выполненная с множеством конструктивных нарушений. Изображение предоставлено Ars Longa
Очевидно, что без капитального ремонта здания не обойтись. Киевляне (как и жители других городов Украины с плотной традиционной застройкой) неоднократно сталкивались с ситуацией, когда недобросовестные застройщики под предлогом реновации сносили или до неузнаваемости перестраивали старые особняки, поэтому теперь каждое из зданий старого фонда находится под пристальным вниманием.
В подобных проектах решающим уровень профессиональности привлеченной команды. Архитектурную часть ведет мастерская Арс Лонга, которая имеет более 20 лет опыта и реализовала около 1500 проектов, в том числе примерно 20 — в рамках исторической застройки с разными уровнями сложности.
Главной архитектором проекта является Полина Лысенко, руководитель генподрядной группы — Григорий Лысенко, вице-президент Национального союза архитекторов Украины и специалист с более чем 20-летним опытом. Эта команда хорошо понимает специфику работы не с типичной застройкой, а с привередливым объектом в чувствительном городском контексте.
Как заверили проектировщики, после завершения капитального ремонта по этому адресу и дальше будет работать заведение протезно-ортопедического направления: принципиально не только физическое сохранение здания, но и сохранение смысла этого места.
Архитектурную часть ведет мастерская Ars Longa, которая более 20 лет опыта и реализовала около 1500 проектов, в том числе примерно 20 — в пределах исторической застройки с разными уровнями сложности
В то же время, проект предусматривает расширение научной и образовательной составляющих. Речь идет о создании условий для обучения, подготовки и повышения квалификации специалистов в области протезирования и ортопедии. В итоге город получает сохранившееся здание — безопасное, стабильное и функциональное, которое не меняет своей протезно-ортопедической специализации, одновременно приобретая роль современного медицинского, научного и образовательного центра.
Григорий Лысенко, архитектор, вице-президент Национального союза архитекторов Украины. Фото: Максим Дробиненко
Отвечая на вопросы PRAGMATIKA.MEDIA, архитектор Григорий Лысенко заверил, что его приоритетная задача — сохранить здание, хотя и не являющееся официально объектом наследия, имеет безусловную ценность как часть фоновой застройки старого Подола.
PRAGMATIKA.MEDIA: В чем, по вашему мнению, подлинная ценность здания? Это исключительно материальный актив или все-таки больше — вклад в культурную память и городскую идентичность?
Григорий Лысенко: Это не просто инвестиционный актив. Такие постройки нельзя рассматривать только через призму квадратных метров или финансовых показателей. Это часть традиционной городской ткани Подола, памяти и идентичности района.
Мы сознательно взяли на себя ответственность за находящийся в критическом техническом состоянии объект. Речь идет не о выгоде, а о сохранении исторической среды. Работа с такой застройкой – это всегда сложнее, дороже и дольше, но именно так формируется ответственное отношение к городу.
PM: С какими институтами пришлось согласовывать проект? Получены ли все необходимые разрешения?
Г. Л.: Проект проходил консультации с профильными органами, в частности, с Департаментом охраны культурного наследия. Получено согласование Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ДИАМ), опубликовано сообщение о начале ремонтных работ, открыта карточка нарушения благоустройства, оформлен паспорт объекта.
Все документы, необходимые для начала ремонтно-строительных работ, получены. Мы работаем открыто и исключительно в рамках действующего законодательства.
Чертеж здания и прилегающей территории по генеральному плану Киева. Изображение предоставлено Ars Longa
Также в начале декабря строительную площадку посетили специалисты Государственного историко-архитектурного заповедника «Древний Киев», и, как они публично сообщили на своей странице в соцсетях, «не было замечено никаких нарушений на этом объекте, ни одна аутентичная деталь не разрушена и не демонтирована».
Важные детали: экспертиза Института строительных конструкций, капитальный ремонт и безопасность
«Наш базовый принцип в этом проекте — сохранить максимум аутентичной материи здания и одновременно привести его в безопасное и современное техническое состояние. Мы сознательно отказались от сценария «снести и собрать заново», часто маскируемого под реставрацию», — объясняет Григорий Лысенко. За плечами у основателя архитектурной мастерской Арс Лонга ряд успешных реноваций исторических зданий, а в рабочем блокноте наработаны контакты с реставраторами, технологами и консультантами в этой специфической сфере.
Григорий Лысенко разъяснил, что стоит за формулировками экспертов Научно-исследовательского института строительных конструкций. Он уже ознакомился с состоянием здания лично и с сожалением говорит о том, что действительность оказалась еще более печальной.
PM: Для стороннего наблюдателя здание может не показаться аварийным. Что показала экспертиза ГП «НИИСК» и какие ключевые риски были обнаружены?
Г. Л.: Это очень типичная ситуация для зданий старого фонда: внешне они могут казаться «уставшими», но не критическими, тогда как реальное состояние конструкций значительно хуже. Экспертиза ГП «НИИСК» показала, что здание находится в чрезвычайном техническом состоянии и нуждается в немедленном и комплексном вмешательстве.
Начну с крыши – это одна из ключевых проблем. Металлическое фальцевое покрытие за десятилетие полностью утратило свою функциональность: металл проржавел, швы разошлись, и вода системно попадала внутрь здания. Ситуацию существенно усугубила разрушенная система водоотведения — осадки просто стекали по фасадам. В результате мы имеем локально разрушенную кладку наружных стен, потерю штукатурного слоя и вертикальные трещины, которые проходят сразу через два-три этажа, обходя оконные проемы. Это уже прямой сигнал об опасности устойчивости конструкций.
Тихий и зеленый внутренний двор – одно из важных преимуществ объекта. Изображение предоставлено Ars Longa
Строчная система и мауэрлаты находятся в критическом состоянии — фактически они уничтожены и не подлежат ремонту, только полной замене. Не менее серьезная проблема – межэтажные перекрытия. Здание пережило несколько волн грубых ремонтов в прошлом, когда внутренние перегородки демонтировались и хаотично заливались бетоном. В некоторых местах толщина плит достигает 60 сантиметров, что создает чрезмерную нагрузку на старые, уже потрескавшиеся стены. Перекрытия, предположительно в 1960-х годах, выполнены по металлическим двутавровым балкам, без армирования. Часть балок находится в состоянии глубочайшей коррозии, и оставлять эти конструкции в таком виде просто небезопасно.
Отдельно следует упомянуть третий этаж, надстроенный в 1960-х годах. Он выполнен из шлакоблока и разнотипного кирпича на очень слабом растворе. Из-за длительного увлажнения этот раствор фактически превратился в песок – отдельные кладочные элементы можно разобрать вручную.
Еще одна критическая точка – широкий декоративный карниз между вторым и третьим этажами. Его конструкция полностью разрушена: выступающий кирпич держится на прогнивших металлических элементах. Из-за постоянных протеканий карниз буквально «висит в воздухе» и представляет прямую угрозу обрушения, в частности для прохожих.
И, конечно, мы не можем игнорировать внешние факторы. Война, взрывные волны от ракет и дронов, постоянные микровстряски значительно повышают риск внезапного обрушения отдельных элементов. В таком состоянии любое промедление с ремонтом означало бы сознательное игнорирование опасности.
PM: Каков ваш план спасения объекта? Возможно ли устранить зафиксированные проблемы без демонтажа держательного каркаса или конструктивные вмешательства неизбежны?
Г. Л.: Важно понимать: здание формально не имеет статуса памятника архитектуры. Но она является ценной частью фоновой архитектурной среды Подола. Именно такие объекты создают ткань города. Если их терять или упрощать, район быстро превращается в безликое место. Поэтому наш план — это не просто техническое лечение, а попытка сохранить характер и присутствие этого здания в городском контексте. Все ключевые решения направлены на стабилизацию конструкции без демонтажа держательного каркаса и без потери первоначального вида.
Начинаем с крыши. Здесь компромиссов быть не может: все держательные элементы стропильной системы и кровельное покрытие подлежат полной замене, поскольку они физически разрушены. В то же время, мы не меняем геометрию и силуэт здания. Проектом предусмотрена новая металлическая крыша из оцинкованного фальцевого металла со стоячим швом и восстановление полноценной системы водоотведения. Это решение с долговременным горизонтом с гарантией до 50 лет. Новая крыша будет утеплена, что существенно повысит энергоэффективность, но снаружи она останется максимально приближенной к первоначальному образу.
Работа со стенами – один из самых деликатных этапов. Усиление производится с помощью скрытых металлических бандажей. Они будут оштукатурены и окрашены так, что останутся невидимыми. Это позволяет обеспечить конструктивную надежность, не демонстрируя «инженерию» на фасаде. Наружную теплоизоляцию мы применяем только локально – на одной торцевой стене, не влияющей на восприятие здания с улицы.
План – это попытка сохранить характер и присутствие этого здания в городском контексте. Все решения направлены на стабилизацию конструкции без демонтажа каркаса и без потери первоначального вида.
Трещины в кладке ликвидируются инъецированием и локальным усилением проблемных участков. После этого стены получат новую отделку и покраску современными материалами, которые не только формируют аккуратный вид, но и защищают кладку от дальнейшего воздействия влаги и температурных колебаний.
Окна – еще один важный элемент. Они устанавливались хаотично, в разные периоды и сегодня находятся на разных стадиях разрушения. Мы заменяем их энергоэффективными, с единым ритмом и импостами, которые восстанавливают логику фасада. Окна со стороны улицы будут иметь исторически корректный цвет и пропорции, чтобы здание не утратило свой характер.
Все держательные элементы стропильной системы и кровельное покрытие подлежат полной замене. Изображение предоставлено Ars Longa
Отдельный, очень сложный блок – это фундаменты. Исследования показали серьезные проблемы с гидроизоляцией, вызванные искусственным обводнением грунтов. Анализ воды выявили даже примеси фекалий, что свидетельствует о протекании инженерных сетей. Здесь мы используем инъекционное цементирование фундаментов, замену и укрепление грунтов вокруг и под зданием, что позволит снизить их пластичность и остановить дальнейшее образование трещин.
PM: Какова последовательность и логика работ, предусмотренных в рамках капитального ремонта?
Г. Л.: Логика капитального ремонта всегда выстраивается следующим образом: сначала безопасность, затем архитектура, затем функция. Невозможно говорить об аутентичности, пока объект конструктивно нестабильный, поэтому первый этап — стабилизация и устранение всех критических рисков.
Мы начинаем с внешнего контура здания. Прежде всего, это полная замена крыши, ведь именно она является главным источником проникновения влаги и дальнейшего разрушения конструкций. Параллельно выполняется капитальная реновация фасадов с восстановлением поврежденных участков, реставрацией, тонировкой и финальной окраской. Следующий шаг – замена всех окон. Они оказывают непосредственное влияние на микроклимат внутри здания.
Отдельный блок работ касается наружных световых приямков цокольного этажа. Сегодня они находятся в крайне плохом состоянии, а разрушенная кирпичная кладка не выполняет ни одной защитной функции. Мы перестраиваем эти элементы, заменяя аварийный кирпич на монолитные конструкции. Это решение одновременно повышает прочность, обеспечивает надежную гидроизоляцию подвальных помещений и позволяет корректно работать с фундаментами.
Здание является частью городской среды Подола. Поэтому проект разрабатывался с учетом прилегающей территории: тротуаров, внутреннего двора и пешеходных связей.
Технически сложный этап – замена межэтажных перекрытий. Имеющиеся бетонные плиты не армированы и работают как слабая, нестабильная система, провоцирующая деформацию стен, кровли и фундаментов. Мы производим детальную оценку состояния металлических балок, очищаем их, защищаем антикоррозионными смесями и изменяем шаг их расположения, добавляя новые держательные элементы. Далее обустраивается новое облегченное перекрытие на профилированных листах с полноценным армированием. Фактически мы создаем жесткую пространственную систему, работающую как единое целое и обеспечивающую стабильность здания на десятилетие вперед.
Лишь после завершения всех конструктивных и фасадных работ мы переходим к инженерному переоборудованию. Речь идет о полной замене инженерных систем – от водоснабжения и канализации до электричества и других сетей. Это финальный этап, готовящий здание к безопасной и полноценной эксплуатации в новых условиях.
Эскиз главных фасадов здания, вид после ремонта. Изображение предоставлено Ars Longa
PM: Предусматривает ли проект вмешательства в близлежащую территорию? Если да, то как ремонт повлияет на окружающее пространство и его благоустройство?
Г. Л.: Да, безусловно. Для нас это здание не существует изолированно — оно является частью городской среды Подола, и любое вмешательство в сам объект неизбежно влияет на окружающее пространство. Поэтому проект разрабатывался с учетом прилегающей территории: тротуаров, внутреннего двора и пешеходных связей.
В первую очередь речь идет об обновлении покрытий. Сегодня и тротуары, и двор находятся в плохом состоянии – разрушен асфальтобетон, повреждена тротуарная плитка. Мы заменяем эти покрытия гранитной шашкой — как во дворе, так и со стороны улицы. Это не только эстетическое, но и долговечное решение, отвечающее характеру района и лучше работающее в условиях интенсивной эксплуатации.
Чертеж постройки Фроловской улицы. Изображение предоставлено Ars Longa
Еще один важный аспект – защита цоколя. Вместо покраски мы предусмотрели облицовку гранитом. Это принципиальное решение, учитывая сложные гидрологические условия: во время сильных дождей по Фроловской улице проходит значительный поток воды, и без надежной защиты цоколь быстро увлажнялся и разрушался. Гранит в этом случае работает как защитный, и как архитектурный элемент.
Чертеж застройки Притисско-Никольской улицы. Изображение предоставлено Ars Longa
Также в проекте заложены мероприятия по инклюзивности. Мы устраиваем новые крыльца с перилами, трапами и пандусами, чтобы обеспечить безбарьерный доступ к зданию для людей с инвалидностью и маломобильными группами.
Корпус протезно-ортопедического предприятия на Фроловской, 4: что дальше?
Капитальный ремонт здания во Фроловской, 4 стал вынужденным действием, результатом многолетней эксплуатации без системного обновления. Речь идет о попытке сохранить объект в городской среде, обеспечив безопасность и возможность дальнейшего использования. Удастся ли архитектору и подрядчикам ограничиться запланированными проектными решениями, может ли старое здание преподнести сюрпризы? В следующем материале попробуем углубиться в историю этого здания - со времени его формирования на Подоле до роли, которую она играла в жизни района в разные периоды.
