Гриша Зотов
Архитектор, основатель бюро Architectural Prescription (Нидерланды)
Гриша Зотов, архитектор, основатель бюро Architectural Prescription (Нидерланды)
PRAGMATIKA.MEDIA: Вы достаточно давно живете и работаете в Амстердаме. Насколько формат колывинга и вообще шеринг жилых пространств популярен среди европейской молодежи?
Гриша Зотов: Мне кажется, эта тема — отличное продолжение лекции Рейнира де Граафа из ОМА, которую мы слушали на CANactions International Architecture Festival 2019 в Киеве. Рейнир рассказывал, что в большинстве столиц мира человеку со средней зарплатой невозможно купить квартиру, и Киев — один из таких городов. Именно поэтому и именно в этих странах и городах, где цена квадратного метра жилья очень высока, появляются коливинги. Люди готовы шерить часть своего пространства и быта ради экономии, социализации, фана и так далее. Не говоря уже о том, что шеринг, коливинг и коворкинг — это очень естественно. До индустриальной революции большинство людей на планете жили маленькими коммунами, племенами, поместьями, хуторами… Возвращение к таким коммунам— возвращение к естественным процессам, даже если коливинг находится в урбанизированной среде.
Шеринг, колливинг и коворкинг - это очень естественно.
P.M.: Как считаете, старшее поколение постсоветских территорий и Украины готово принять такой формат? Или здесь все-таки стоит рассчитывать только на молодежь?
Г.З.: Все зависит от возраста… Конечно, молодежь — основная целевая группа. Скажем, из 45—70‑летних лишь малая часть самых прогрессивных людей в наиболее прогрессивных open-minded-странах будут готовы шерить. Это связано с доходом. Но что касается тех, кому за 70, то качественный шеринг для этой категории уже давно существует — тоже дома престарелых. Например, в Голландии существует такой сегмент, как «жилье для пожилых». Это небольшие квартиры в доме, где на первом этаже есть большое количество сервисов для пожилых — медсестра, транспорт для людей с ограниченными возможностями, спортивные залы, столовая.
Тина Собю
Главный архитектор Копенгагена, Дания (2010—2019 гг.)
Тина Собю, главный архитектор Копенгагена, Дания (2010-2019 гг.)
PRAGMATIKA.MEDIA: В Украине только начинают обсуждать тему коливингов и ряда жилых пространств. Насколько глубоко ее уже изучили в странах Западной Европы? Действительно ли это удачное решение для того, чтобы устранить дефицит жилья?
Тина Собю: Я думаю, что это интересная тема не только для Украины, но и на более глобальном уровне. Большие города стремительно разрастаются, цены на недвижимость взлетают. Политики требуют, чтобы дома строились быстро. Строить дома быстро, а не рассуждать, не задавать лишние и наивные вопросы о колливингах, шеринге, других бизнес-моделях, которые позволяют делить пространства между людьми… У нас как будто нет времени на это. Потому что сегодня и политики, и общество находятся в плену стереотипа, что единственный способ решить вопрос растущих цен на недвижимость — это строит быстро все новые и новые дома. Но, по-моему, это совершенно неверный ответ на вызов. Посмотрите, в итоге мы построили много очень плохого жилья. И так по всему миру. В частности, вот здесь, в Киеве, на конкурсе Ukrainian Urban Awards 2019 нам было сложно найти достойный жилой проект, потому что все строится слишком быстро.
Нам необходимо делить пространство с другими людьми вместо того, чтобы пытаться сэкономить на метраже спален.
P.M.: Популярны ли сейчас колывинги в Копенгагене?
Т.С.: Да, они популярны. Но пока и чаще мы пытаемся решить дефицит жилья быстрым строительством нового. Строим и строим вместо того, чтобы пытаться обсудить вопрос, как нам жить дальше. А ведь нам нужно привыкать занимать меньше места. Это значит, что, возможно, нам необходимо делить какое-то пространство с другими людьми вместо того, чтобы пытаться сэкономить на метраже спален. Тема совместного проживания— часть большой дискуссии о том, каким нам сосуществовать в городах сегодня и завтра. Мы видим тенденции— все больше людей сегодня живут в одиночку, так как изменилось отношение к институту семьи. При этом многие страдают от одиночества. Возможно, когда винги и шеринг могут решить и эту социальную проблему.
Юлия Заломайкина
Архитектор в ZOTOV&CO (2016—2018 гг.), учится по магистерской программе Integrated Urbanism and Sustainable Design, University of Stuttgart
Юлия Заломайкина, архитектор в ZOTOV&CO (2016—2018 гг.), учится по магистерской программе Integrated Urbanism and Sustainable Design, University of Stuttgart
PRAGMATIKA.MEDIA: Может ли идея жизни в коммуне и такого формата жилья, как share house, стать в Украине такой же популярной, как сегодня в Европе?
Юлия Заломайкина: В Европе жить в share house это нормальная практика, которая особенно привлекательна для студентов и молодых специалистов. В Германии WG-жилье (Wohngemeinschaft — жилищное общество) могут делить от 2—3 до 9 человек, и каждый арендатор имеет свою частную комнату и доступ к просторам совместного пользования (общей кухне, санузлов, террас).
Да, для многих молодых людей это скорее временная ситуация, и со временем они стремятся перебраться в отдельное жилье. Но это не является правилом — часть молодежи видит в таком жилье будущее. Численность населения планеты растет невероятными темпами, а ресурсы сокращаются. Мы больше не можем позволить себе дикий индивидуализм.
В Украине много молодежи проживает в share house, но у нас отсутствует локальный лексикон для описания данного вида совместного проживания (по моему мнению, термин «коммунальная квартира» не раскрывает понятия современного совместного проживания, а имеет отрицательную трактовку и отсылает скорее к расселение). Огромное количество молодого населения арендует жилье вместе со знакомыми из-за отсутствия возможности аренды отдельного жилья. Такое совместное проживание в Украине ненормировано, а неформальные договоренности между арендатором и арендаторами играют большую роль в данной сфере.
P.M.: Какие тенденции, по вашему мнению, сегодня характерны для постсоветского общества? Все еще стремление к обособленности, к максимально широкому личному пространству, частному жилью за высоким забором или вы уже замечаете какой-то обратный процесс? Как можно было бы его ускорить?
Ю. З.: Смена жилья отражает динамику в обществе. Социолог Кристин Ганнеманн предполагает, что такие глобальные явления постмодернической трансформации в обществе, как индивидуализация общества, изменение трудовой культуры и диджитализация изменили то, как живут люди. Как продукт своего времени и разнообразия жизненных практик жилье стало более разнообразным и поляризованным.
Украина интересна тем, что у нас несколько тенденций могут существовать параллельно. Сегодня рынок жилья в Киеве — это некий пэчворк из идей о счастливой жизни и разные представления о «хорошем»: от продолжения типовой застройки до закрытых сообществ и ориентации на европейский опыт.
Для многих людей жизнь за парканом олицетворяет «американскую мечту» и защищенность. И в сегодняшних реалиях я могу это понять. Но сейчас все больше людей имеют возможность посетить Европу, где уровень социального доверия выше. И многие хотят забрать это ощущение открытости домой. В Украине накопление такого коллективного опыта сформировало запрос на переосмысление жилья. Новая образовательная программа CANactions как раз будет заниматься этими вопросами.
В Европе жить в share house — это нормальная практика, которая особенно привлекательна для студентов и молодых специалистов
Интересный пример баланса между обособленностью и социальным взаимодействием через совместное проживание можно найти в проектах Kraftwerk1 в Цюрихе (Zwicky-Areal, Hardturm), Mehr als Wohnen (Hunziker Areal), Kalkbreite. Компактный размер жилых единиц компенсируется доступом к помещениям общего пользования (кухни, игровые, гостевые комнаты). Да, жильцы платят меньше за жилье, а получают больше возможностей. Также важна предпосылка формирования здоровых социальных отношений - это возможность жителей (или управленческой организации) влиять на отбор кандидатов в соседи. Так можно говорить о создании сообществ людей с подобными интересами, с которыми можно вместе приготовить ужин и поговорить.
P.M.: Когда европейские архитекторы и урбанисты говорят об общем проживании разных возрастов, можете ли вы представить себе сожительство украинских пенсионеров и студентов не в пределах семьи, а в коммуне? Или целевая аудитория концепции share house — это исключительно молодежь?
Ю. З.: Целевая аудитория проектов share house — люди, которые верят в важность позитивных социальных связей независимо от возраста. Однако одним из интересных аспектов построения сообщества является само взаимодействие между разными возрастными группами как носителями разнообразного опыта и ежедневного графика. Фокус intergenerational housing — это возможность построения здоровых социальных отношений между поколением через интеграцию, направленную на улучшение качества жизни.
В Украине все больше людей разной возрастной категории страдают социальной изоляцией. Это может быть молодежь, одинокие матери или родители, вынужденные переселенцы, иностранцы и пожилые люди. К сожалению, с вопросами интеграции у нас общество почти не работает. А совместное проживание как раз направлено на помощь с интеграцией. Например, человек, переехавший на обучение в новый город, может расспросить об определенных локальных особенностях, получить советы. А пожилой человек не остается социально изолированным, может получить помощь в бытовых вопросах. Это также об обучении друг у друга, обмене опытом и открытостью.
В Дании, Швейцарии и Германии такие проекты активно поддерживаются властью городов через выделение земли или институциональную поддержку как социально ориентированные. Эти проекты обычно предполагают большую вовлеченность разных сторон при их разработке и непрерывную коммуникацию. Инициаторы должны артикулировано аргументировать, почему тот или иной проект в данной локации выгоден городу, инвестору и будущим жителям каждой возрастной группы.
P.M.: Насколько интересным сценарием редевелопмента может быть адаптация промобъектов под share house? Возможно ли их привести в состояние, отвечающее современным требованиям акустического комфорта, коммуникаций и т. д.?
Ю. З.: Бывшие промышленные здания имеют ряд преимуществ для редевелопмента — центральное расположение, хорошее состояние существующих капитальных конструкций и привлекательная атмосфера. Из множества вариантов адаптации промышленного наследия переформатирование объектов под культурные функции и жилье является наиболее распространенной практикой. В таких проектах важен вопрос целесообразности. И универсального рецепта нет.
Вакантные объекты могут быть площадкой для экспериментов и переосмысления жилья. Разнообразные концепции, в том числе совместного проживания, тестируются и реализуются именно там. Проект Haus der Statistik (Берлин) сейчас занимается вопросами поиска нового будущего жилья и труда именно из-за активации вакантного комплекса зданий, который пустовал около десяти лет. Существующие конструкции и возможность временных интервенций делают процесс поиска решений более открытым.
Следует помнить, что при проектировании жилья необходимо соблюдать большое количество нормативов. А при адаптации существующих зданий, чтобы удовлетворить все технические и эксплуатационные требования, необходимо быть крайне изобретательным. Строительство новых площадей на базе существующих конструкций решает многие вопросы.
Превращение промышленных зон в территорию смешанного использования с жильем как дополнительной, а не основной функцией активно практикуется для предотвращения сценария «монофункциональная территория, функция 1 > функция 2» (например, Baumwollspinnerei в Лейпциге, Zentralwer.
Дмитрий Воловик
Управляющий партнер Investment & Development
Дмитрий Воловик, управляющий партнер Investment & Development
PRAGMATIKA.MEDIA: На сегодняшний день форматы арендных (доходных) домов являются новшеством для украинских девелоперов?
Дмитрий Воловик: Основные риски, связанные с таким форматом объектов, заключаются в расчете доходности подобных проектов и долгой окупаемости. Девелоперам безопаснее построить жилой дом, где все продастся и они выйдут из проекта с понятной долей рентабельности. Также в Украине нет операторов такой недвижимости, и многие девелоперы не готовы «тренироваться на себя».
При всем этом такая недвижимость — отличная новая ниша на рынке, где можно расти и развиваться. В чем преимущества для девелопера: разработал правильную концепцию проекта, сервисную модель, проработал стратегию продвижения проекта и его сдачу в аренду, можно посчитать ориентировочную загрузку, темпы сдачи в аренду, затраты на эксплуатацию и затраты на доходности проекта для будущих инвесторов. Далее девелопер может реализовывать проект как самостоятельно, так и продавая апартаменты частным инвесторам с условием, что данные апартаменты в первоначальный период будут только сдаваться в аренду.
В других странах, чтобы гарантировать будущую загрузку, девелоперы подписывают договор на управление объектом с международными сетевыми гостиничными операторами, что дает понимание стандартов для апартаментов и системную загрузку.
На мой взгляд, для украинских потребителей данный тип недвижимости был крайне востребованным. Особенно для поколения миллениалов (студенты, молодые сотрудники, фрилансеры и частные предприниматели). Хотя и клиентам, которые старше и ищут для себя и своей семьи жилье, такой формат был бы привлекательнее квартиры в многоквартирном жилом доме. Все больше и больше людей не готовы «подвязываться» под покупку дорогой недвижимости. Поэтому формат аренды жилья для них интересен. Проблема только в том, что существующий жилой фонд, который сдается в аренду, в большей мере уже изношен или его недостаточно. О сервисе просто нечего говорит… его нет.
Еще одним сегментом аудитории, которому была бы интересна такая недвижимость, являются экспаты, которые долгосрочно работают или учатся в Украине.
Для студентов существуют специальные коливинги, где кроме апартаментов и общежитий располагаются кафе, библиотеки, коворкинги, зоны для отдыха и локальных мероприятий, барбершопы и салоны красоты, небольшие продуктовые магазины и прочее, что делает жизнь.
Существующий жилой фонд, который сдается в аренду, в большей мере уже изношен или его недостаточно
Поэтому появление на рынке специализированных объектов с готовыми к заселению квартирами с ремонтом и комплектацией (мебель, кухня, санузлы, аж до полотенец), поддерживающей инфраструктурой и качественной эксплуатирующей компанией повлияло бы на ситуацию на рынке. С одной стороны, это длительная окупаемость (около 10—12 лет), что в украинских реалиях не выглядит надежно и привлекательно. С другой стороны, это отличная и понятная альтернатива депозитам в банках. При этом вы остаетесь собственником актива.
На сегодняшний день в Украине уже появляются первые проекты такой недвижимости. Например, проект Standard One рядом с метро «Выставочный центр» или проект на ул. Казимира Малевича, 75—77 в Киеве. Данные проекты предназначены частно или полностью поддачу в среднесрочную и долгосрочную аренду. При этом инвесторами выступают частные лица, которые вкладывают свои деньги, покупая одну или несколько квартир в таких домах и отдавая их в управление девелоперу. Прогнозируемая доходность составит от 8 до 12% годовых.
Также не стоит забывать о курортной недвижимости. В Одессе сейчас планируется строительство объекта, где будут продаваться квартиры для проживания и под сдачу в аренду. Основными инвесторами выступают частные иностранные лица, желающие получать доходность выше, чем в банке. Девелопер берет на себя эксплуатацию и сдачу в аренду. Каждый инвестор сможет в режиме реального времени наблюдать заселяемость его квартир в течение года.
P.M.: Можно ли эти форматы воспринимать как возможность сформировать в Украине рынок доступного жилья?
Д. В.: Не думаю, что подобный формат сформирует рынок доступного жилья, поскольку такие дома не предполагают выкуп отдельных квартир в будущем. Этот вид недвижимости отлично изменит предложение арендного жилья. У потребителя появится альтернатива в выборе и сервисе. Сервис и локация станут полем для конкуренции между такими объектами.
P.M.: Насколько серьезных изменений для имплементации подобных форматов требует законодательная база?
Д. В.: Данный пункт не готов комментировать, так как не имею юридического образования, но могу отметить, что на сегодняшний день специального законодательства, которое регулировало бы данный вопрос, не предусмотрено. Такие проекты строят как жилую или гостиничную недвижимость, насколько мне известно.
Митя Гурин
Урбанист, специалист по общественным коммуникациям
Митя Гурин, урбанист, специалист по общественным коммуникациям
PRAGMATIKA.MEDIA: Вы сотрудничали с Министерством здравоохранения Украины в качестве специалиста по общественным коммуникациям. Поэтому первый вопрос несколько специфичен: крошечные спальни, неизбежный дефицит конфиденциальности — можно ли формат колливинга считать здоровым? Или, наоборот, жизнь в обществе с возможностью постоянного взаимодействия с людьми — как раз то, что необходимо современному украинцу?
Митя Гурин: Крошечные спальни привычны для многих стран, прежде всего Северной Европы. Если посмотреть польские сайты аренды помещений, то спальня, что по размеру чуть больше кровати — вполне привычное явление. Дело здесь не только в экономике. В этих культурах по-другому относятся к функции такого помещения — оно предназначено для сна и секса. Остальные функции реализуются в общих пространствах.
Формат колливинга давно и активно используется в Украине студентами. Снимается большая квартира, где у каждого есть спальня, а у всех — общая гостиная, функцию которой обычно выполняет кухня.
Есть общеевропейский тренд – происходит процесс старения населения, уменьшаются размеры домохозяйств. Число людей, живущих на одиночестве, растет. Жизнь в колливинге способ получить больше социального общения. Пансионы для летних — классический колливинг подобного типа.
Колливинги должны реализовывать не только физические и социальные потребности пользователей, но и удовлетворять их административные потребности.
P.M.: Способны ли колливинги заполнить пустую в Украине нишу доступного жилья?
М. Г.: Колливинги не поглотят рынок, но займут ряд ниш. Проблемой для рынка является устаревшее отношение к функционалу юнитов в колливинге. В комнатах часто нет туалетов — и это опускает формат колливинга в общежитие.
Минимальная безопасная инфраструктура для человека — обособленное пространство для сна и туалет.
Выход новых проектов, реализующих реальный запрос потребителей, имеют шансы занять значительную долю рынка в доступной для обзора перспективе. И она будет только расти.
P.M.: Нужны ли какие-либо законодательные реформы, чтобы в Украине появились колливинги, созданные не на основе вторичного жилья, а спроектированные с нуля?
М. Г.: Колливинги должны реализовывать не только физические и социальные потребности пользователей, но и удовлетворять их административные потребности. Сегодня колливинг — формат апартаментов, в котором невозможна регистрация. Смысл такого ограничения неясен, и это должно быть исправлено на законодательном уровне. С форматом и планировочными решениями колливингов рынок справится гораздо лучше государства.
Мария Осипчук
Юрист по вопросам управления жильем, основатель компании «Агентство Марии Осипчук»
Мария Осипчук, юрист по вопросам управления жильем, основатель компании «Агентство Марии Осипчук»
PRAGMATIKA.MEDIA: Создание ОСМД (как мы предполагаем) подразумевает готовность жильцов сформировать достаточно плотное сообщество, члены которого заинтересованы в совместном и эффективном решении общих проблем и экономии за счет разумного потребления ресурсов. Как сложной задачей является создание такового общества, какие стереотипы являются помехой?
Мария Осипчук: Самым большим препятствием на пути к созданию ОСМД и вообще к принятию решений по управлению домом является пассивность жителей. Часто люди осознают себя только владельцами квартир, но не считают, что являются совладельцами всего многоквартирного дома и обязаны принимать участие в его содержании. Это является самой большой проблемой на пути к объединению. Поэтому те люди, которые первыми пришли к осознанию необходимости объединения для решения совместных вопросов, проходят непростой путь по построению коммуникации со своими соседями и проведению разъяснительной работы. Часто именно проблемы в коммуникации с соседями существенно замедляют создание ОСМД. Практика показывает, что ОСМД быстро создается и эффективно работает в тех домах, где собственников объединило решение какой-то проблемы, а не просто желание навести порядок.
P.M.: Если условно разделить жильцов на несколько категорий - молодежь, семьи с детьми, пенсионеры, - то какая из этих категорий наиболее активна? А кто является, скажем так, тормозом прогресса?
М.О.: В каждом доме по-разному. Где-то очень активными являются пенсионеры, так как они лучше других понимают, что для экономии нужно что-то делать, а не просто наблюдать за тем, как дом постепенно разваливается. Где-то ситуация обратная. Но это все условно. Все может быстро поменяться, если грамотно строить коммуникацию с соседями и находит правильные аргументы для каждой целевой аудитории.
Часто люди осознают себя только владельцами квартир, но не считают, что являются совладельцами всего многоквартирного дома и обязаны принимать участие в его содержании.
P.M.: Как часто жильцы проявляют инициативу по созданию каких-то коммунальных мероприятий— субботники, совместные праздники, совместный уход за детьми или пожилыми одинокими людьми?
М.О.: Опять же, в каждом доме своя история. Все зависит от конкретных людей и их уровня социальной ответственности.
P.M.: Не сталкивались ли вы с инициативами по созданию более тесных, чем ОСМД, форматов — таких как колливинг (совместное проживание, share house, который предусматривает не только разделение обязанностей и функций по управлению недвижимостью, но и т.д. «Нью-коммуналку»)?
М.О.: Пока ни в одном городе Украины не встречала подобного. Возможно, это то, что может иметь место в новостройках, но вряд ли такой формат возможен в многоквартирных домах, которые заселены уже длительное время. Это все-таки более новый способ, ориентированный на прогрессивную молодежь, которая открыта ко всему неизведанному.
P.M.: И еще хотелось бы узнать ваше мнение, насколько для украинцев актуальна такая проблема, как недостаточная социализация (именно ее как один из аргументов в пользу коливингов используют приверженцы этого формата)?
М.О.: Если под недостаточной социализацией имеется в виду неумение договариваться, да и часто общаться, то такая проблема действительно есть. Но ее наличию не стоит удивляться, так как нас никто не учит общению. В школе нас учат физике, математике, химии, но не потому, как общаться друг с другом и строить отношения. Поэтому часто люди не способны оставаться в социальных контактах. Отсюда возникают проявления агрессии и нетерпимости, когда человек сталкивается с чем-то новым и непонятным.
Хироки Мацуура
Архитектор, директор компаний MADMA urbanism+landscape и MASA Architects
Хироки Мацуура, архитектор, директор компаний MADMA urbanism+landscape и MASA Architects
PRAGMATIKA.MEDIA: В последние годы архитекторы и урбанисты все чаще говорят о таком формате жилья, как share house или coliving. Хотелось бы узнать ваше мнение — действительно ли это можно считать одним из ответов на такой вызов, как дефицит доступного жилья?
Хироки Мацуура: Многие молодые люди в Киеве ищут более качественный и демократический формат жилья, сопоставимый с уровнем дохода, который относительно низкий в сравнении с ценами на недвижимость.
Эта проблема не только Киева, но и любого второго густонаселенного города в мире. В настоящее время вместо вложений в жилье молодые люди предпочитают аренду или совместное проживание.
В плане доступности и рационального использования жилого пространства коливинг становится одним из наиболее рабочих вариантов. Тем не менее он не может стать мгновенным инструментом для решения проблемы нехватки жилья, так как в ней слишком много других составляющих.
P.M.: Как вы считаете, насколько призывы жить в коливинге могут быть актуальны для стран Восточной Европы, которые еще не прожили травму насильственной коллективизации?
Х.М.: Лично я больше не вижу этого стереотипного разделения между Востоком и Западом. Молодое поколение уже живет на втором уровне восприятия «коллективности» и «обмена».
В отличие от насильственной коллективизации, где жители не выбирали такой образ жизни, жители коливингов осознанно к нему стремятся.
Пока у вас есть выбор, «совместное проживание», безусловно, будет правильным решением, как один из вариантов образа жизни.
А о том, что такое колывинги, кохаусинги и арендные дома в XXI веке читайте в нашем материале "Совместное проживание - жить или выживать?".
