Инвестиционный ветер перемен. Новые ценности нового времени

Бронзовая «Бесстрашная девочка» два года противостояла «Атакующему быку» на пересечении Уайтхолл-стрит и Бродвея, а в 2019 г. была установлена ​​на постоянное место у здания Нью-Йоркской фондовой биржи. Этот новый символ финансового сердца США — лишь один из признаков того, что мир, в частности, мир больших денег и глобальных инвестиций, отныне живет в парадигме новых ценностей.

Попробуем разобраться, что сегодня заставляет корпорации, миллиардеров и города отказываться от скорых денег в ликвидных квадратных метрах и вкладывать астрономические суммы в социальные архитектурные и урбанистические проекты. А также почему конфликт и карго-культ нового урбанизма могут блокировать развитие украинских городов. Задача-минимум – пройти «между капельками», не скатясь в цинизм или морализацию.

 

R-Factor – это ответственность

Сегодня для крупных компаний важен не только размер активов. Их прогрессивность показывает R-Factor, где R означает ответственность. Это индекс системы оценки экологической, социальной и руководящей деятельности, разработанный в 2020 году аналитиками State Street Global Advisors. SSGA - один из китов финансового мира, компания, управляющая инвестициями и активами на сумму $3,1 триллиона.

Легко расставаться с деньгами, когда получаешь что-то ощутимое, а недвижимость исторически является одним из самых популярных объектов для инвестирования. В странах, где затраты на строительство составляют значительный процент от ВВП, активность отрасли оказывает прямое влияние на экономику. Есть множество способов измерения строительной "температуры". Поисковый запрос «инвестировать в недвижимость» в Google - один из прикладных индикаторов строительной активности, часто используемый в составлении рейтингов городов и стран, наиболее подходящих для выгодных вложений.

Несмотря на пандемию, в январе 2021 г. интерес к инвестициям в коммерческие и жилые квадратные метры оказался почти столь же высоким, как и в мае 2005 г., и достиг 67%, хотя уже к июню 2021 г. опустился до 43%. Интерес к скорым перепродажам (flipping houses) поднимался и опускался так же синхронно. Этот всплеск продемонстрировал: свободные деньги у инвесторов есть и они готовы их вкладывать. Но акценты сместились: вечные «вещные» качества архитектуры сегодня дополняются такими неочевидными, эфемерными ценностями, как разумность, гибкость, экологичность, доступность, равенство.

Тенденция сформировалась задолго до пандемии, но теперь новые ценности решительно выходят на первый план. Соответствие компании или проекту критериям ESG (Environmental, Social, and Governance) и высокий R-Factor становятся решающими факторами для дельцов с Уолл-стрит, когда они принимают решение о направлении инвестиционных потоков.

В первые месяцы пандемии многие эксперты сделали ошибочный прогноз, что игры в демократичность пространств окончены. Были серьезные опасения, что подобно тому, как страны закрыли свои государственные границы, люди изолируются в квартирах и частных домах за заборами, а парки, площади и другие места социального взаимодействия опустеют и придут в упадок. Но уже через полгода оказалось, что роль общественных пространств в нашей жизни только возросла.

Теперь мы пытаемся компенсировать недели локдауна, активно стремимся к общению на улице и в офисе. Потребность не исчезла — изменились наши требования к дизайну пространств, их площади и мерам безопасности: улицы должны стать более широкими, зелеными, офисы более просторными, воздух в оупенспейсах — дезинфицироваться и очищаться.

Массачусетский технологический институт MIT.nano в Кембридже, Массачусетс. Фото: Anton Grassl

Инвестиции в науку

MIT. nano

Американский институт архитекторов (AIA) признал наиболее экологичным и зеленым зданием последней четверти века научно-исследовательский кампус MIT.nano, построенный в 2018 г. по проекту архитектурной компании HGA.

Поиск лекарств от рака, разработка технологий устойчивой энергетики, очистка воды, противодействие климатическим изменениям — за прозрачными стенами лабораторий проводят важнейшие для планеты и человечества исследования. Дизайн и архитектура здания, отмеченные сертификатом LEED Platinum, а также ландшафты внутреннего двора от Pressley Associates призваны подчеркнуть суть этой великой миссии.

Только в строительство здания и инженерные сети, без учета меблировки и оснащения поистине бесценным оборудованием, было вложено $291 млн. Это внутренние инвестиции Массачусетского технологического института, которые, как уверены в правлении, окупятся, поскольку теперь студенты и ученые имеют возможность осуществлять эксперименты и работать над разработками в неангажированных лабораториях.


Если еще в 2019 г. инвестиции в квартиры маленькой площади считались мегадоходными, то пандемия заставила людей посмотреть свои взгляды на комфорт и удобство малометражек. Оказалось, что теснота и предельный минимализм способны довести человека, оказавшегося в изоляции, до нервного срыва. И поскольку уже очевидно, что проблемы в сфере здравоохранения и экономическая неопределенность станут частью нашей реальности на долгие годы, пришло время более взвешенных и осознанных инвестиций — прежний порядок уже не работает.

Зрелому бизнесмену, в том числе опытному девелоперу, скучно инвестировать в бетон. Деньги способны делать не только деньги — сегодня инвестируют в идеи, новые концепции и новые смыслы. Даже проекты с нулевой доходностью приносят бенефиты: обратную связь и ценный экспириенс. Каким должен быть проект, чтобы его заметили и оценили множество людей?

Общественным. Ярким. Открывающим новые возможности. Доступным. Согласитесь: приватная роскошная вилла на тропических островах не соответствует этим параметрам. «Если строить новый мост, то он не может быть транспортным коридором из бетона! Где же велодорожки, озеленение и публичная функция? — так сегодня рассуждают горожане и справедливо требуют от городских властей и частных инвесторов «чего большего».

 

Битва за ценности: Джекобс против Мозеса

«Сила денег ограничена, – писала Джейн Джекобс, – за них нельзя приобрести внутренний успех для городов, если нет условий для такого успеха. Более того, деньги могут нанести еще больший вред, разрушая эти условия. Деньги — настолько мощный инструмент, куда идут они, туда идут и наши города».

Нью-Йорк. 1956 г. Роберт Мозес, в то время уполномоченный из парков Нью-Йорка, стоит в парке Пьерпон-Плаза в Бруклине, прямо над новой автострадой Бруклин-Куинс. Источник фото: The Atlantic

Американские города середины XX века, о которых писала Джекобс в своем бестселлере Жизнь и смерть крупных американских городов, строились и обновлялись за счет кредитов коммерческих банков, государственных средств, а также инвестиций из теневой экономики.

Последние возникали будто ниоткуда и столь же непрозрачными способами использовались для получения сверхприбылей: банкротства кварталов, скупки недвижимости за бесценок, а затем быстрой и безжалостной перестройки. Коренные жители становились жертвами спекуляций и вынуждены были уезжать, а пусть несовершенные, но раньше живые кварталы превращались в центр абсентеистской собственности — апартаментов для аренды.

Сила денег ограничена, за них нельзя приобрести внутренний успех для городов, если нет условий для такого успеха

Впрочем, и легальные деньги от банков и муниципалитета часто приводили к катаклизмам, которые разрушали привычное устройство, когда вливались концентрированно и стремительно, как это было в послевоенные десятилетия. Отсутствие денег – финансовая засуха – также действовало губительно. Джекобс считала, что лучшие инвестиции — это поступающие по запросу местных жителей.

Например, соседи консолидировали усилия для создания карманного парка и взяли не хватившие средства в кредит в банке, а муниципальные власти приняли участие в проекте, создав условия для его реализации. Или владелец небольшого ресторана решил расширить бизнес, взял кредит и нанял на работу несколько человек из этого же квартала.

Только такие поступательные, точечные вливания, а также государственные инвестиции в строительство социального жилья урбанистка считала творческими и была категорической противницей интенсивной реконструкции. Ее романтическая привязанность к образу малоэтажной тихой улочки с разнообразной архитектурой, населенной дружелюбными и творческими соседями, была настолько искренней и сильной, что Джекобс сумела влюбить в этот идеал миллионы людей.

На фото слева направо: Мартин М. Бергер, Джейн Джекобс и Рэйчел Уолл во время демонстрации против предложенной «Скоростной автомагистрали Нижнего Манхэттена», также известной как «Скоростная автомагистраль Брум-Стрит», которая должна была быть эстакадой через Нижний Манхэттен и перемещение тысяч людей и предприятий. Нью-Йорк, 23 августа 1962 г. Фото: Fred W. McDarrah/Getty Images

Писательница Джейн Джекобс гуляет по улицам Нью-Йорка. Фото: Bob Gomel / Time & Life Pictures

И даже Роберт Мозес — «Боб с топором», как называли его газетчики, несмотря на свою силу, ярость и деньги, не смог сломить организованное Джекобс сопротивление планам постройки скоростной дороги Lower Manhattan Expressway (LOMEX).

Парадокс, но в войне между перекроившим Нью-Йорк урбанистом-строителем построил Линкольн-центр, Центральный зоопарк, 13 мостов, 10 больших бассейнов, 670 км парковых дорог, 28,4 тыс. квартир в высотках, а также спроектировал 2,5, 658 млн акров парков и XNUMX игровых площадок, и ничего не построившей урбанисткой-теоретиком, но препятствовавшей строительству, общественное мнение и поддержка оказались на стороне Джекобс.

Почему? Ответ на поверхности: Джейн апеллировала к нематериальным ценностям. И они оказались важнее материальных в тот период — в 60-х годах XX века. В эпоху хиппи, брюк клеш, уличных протестов и студенческих революций. Казалось бы, после свержения Мозеса идеи победили над меркантилизмом, Нью-Йорк должен был расцвести и возродиться по заветам Джекобса. Однако нет: за шестидесятыми пришли несколько десятилетий субурбанизации, сокращения населения городов и экономического упадка.

 

Вечный маятник города контрастов

Период строительных мегапроектов Мозеса сменился финансовой засухой. Среди активистов исчезла необходимость противостоять глобальным застройкам – они остановились сами. Социальные обязательства, которые городские политики брали на себя в период активной борьбы граждан за гражданские права, обескровили казну, а обеспеченный средний класс вслед за богачами переехал на зеленую окраину, не желая больше спонсировать жителей трущоб, которые всегда всем недовольны.

Вашингтон дал понять, что помощи из федерального бюджета не будет. И спасти Нью-Йорк от банкротства смогли только деньги частного бизнеса. Пока Нью-Йорк балансировал на грани дефолта, чиновники призвали миллионеров инвестировать в город и, чтобы стимулировать строительство, сняли часть жестких градостроительных ограничений. Это спровоцировало бум возведения небоскребов на Манхэттене и бурное оживление на Уолл-стрит.

Начало XXI века Нью-Йорк встретил откровенно роскошное. При Майкле Блумберге процесс джентрификации достиг своего апогея (подробно об этом читайте в статье «Нет Gentry? Джентрификация: за и против» в 18 томе PRAGMATIKA.MEDIA). Город стал настолько богатым, что жизнь в нем многим оказалась не по карману – в Центральном Гарлеме стоимость недвижимости только за каденцию Блумберга выросла на 222%, а доля дохода одного процента самых богатых жителей города увеличилась более чем в три раза, как сообщали журналисты NYT.

Инвестиции в благосостояние

Paramount 60 Wall Street

Казалось бы, небоскреб 60 Wall Street в финансовом районе Нью-Йорка не нуждается в улучшении. 47-этажное постмодернистское офисное здание, спроектированное Kevin Roche John Dinkeloo and Associates, относится к Class-A и соответствует стандарту устойчивости LEED Gold. Но в середине мая глобальный инвестиционный траст в сфере недвижимости Paramount Group объявил, что инвестирует в глобальную реконструкцию без того успешного и популярного объекта.

Проект, разработанный студией Kohn Pedersen Fox (KPF), предусматривает трансформацию фасада, новое остекление башни, добавление светового люка для естественного освещения атриума и установку зеленой стены, которая станет самой большой в Северной Америке. «Цель реконструкции 60 Wall Street, особенно во время COVID-19, состоит в том, чтобы создать среду, которая привнесет ощущение благосостояния в это активное городское сообщество», – сказал Хью Трамбал, AIA, главный дизайнер KPF.


Преодолеть пропасть социального неравенства в последние годы пытается губернатор штата Эндрю Куомо. Ему удалось добиться снижения уровня безработицы, а минимальная зарплата выросла вдвое. Но поскольку цены на недвижимость продолжали расти, росло и сопротивление горожан планам девелоперов. Символическим стал вынужденный отказ Amazon от планов развития бизнеса в Лонг-Айленд-Сити после массовых митингов и акций протеста.

Сегодня частным застройщикам Нью-Йорка пытаются противостоять некоммерческие земельные трасты — общественные организации, которые за деньги общины, кредиты и госзайма выкупают недвижимость при содействии муниципальных чиновников и мэра, вынужденных на деле подтверждать свои слова о стремлении к борьбе с социальным неравенством. Выкупленную недвижимость перестраивают под недорогое жилье, в которое переезжают самые уязвимые семьи. Но эти примеры пока единичны.

От финансовой засухи до финансового потопа, от Готема до Метрополиса – Нью-Йорк живет в ритме маятника. И никогда не бывает полностью хорошим и удобным для всех

132 огромных бетонных тюльпана, установленных на берегу реки Гудзон, держат на себе Little Island («Маленький остров»), новый плавучий общественный парк стоимостью $260 млн, открытый в Нью-Йорке более чем через год после начала пандемии. Фото: ANGELA WEISS / AFP

Весной 2021 г. Нью-Йорк снова оказался перед соблазном: 123 млрд долларов помощи от администрации Байдена, отправленные штату, чтобы помочь оправиться после пандемии, позволили увеличить годовой бюджет города до рекордных 98,6 млрд! После этого известия рынок жилой недвижимости Манхэттена пережил самый масштабный месячный бум за 14 лет, а инвесторы в предвкушении сверхприбылей расстегнули кошельки.

От финансовой засухи до финансового потопа, от Готема до Метрополиса – Нью-Йорк живет в ритме маятника. И никогда не бывает вполне хорошим и удобным для всех, поскольку существует два Нью-Йорка: город домовладельцев и город арендаторов, а их интересы противоположны. Но именно поиск модели городской среды, в целом благоприятной для этих двух категорий, сегодня находится в фокусе лучших архитекторов мира. Есть версия, что часть рецептов для «Большого яблока» универсальна для большинства «контрастных» городов.

Фото: ANGELA WEISS/AFP

Инвестиции в доступный ландшафт

Little Island Park

Новая локация для эффектных селфи и уникальный парк за $260 млн. - проект дизайнера Томаса Хезервика, реализуемый благодаря меценатам: модельеру Диане фон Фюрстенберг и ее мужу, медиамагнату Барри Диллеру.

Структура Little Island возникла на месте причала №54 на реке Гудзон. Белоснежные лилиевидные опоры с контейнерами для деревьев, кустов и цветов, появившиеся вместо старого причала, эффектно отражаются в водах Гудзона, а первые посетители уже наслаждаются новыми видами. В парк можно попасть двумя пешеходными мостами, ведущими из набережной реки Гудзон.

Для посетителей предусмотрены лужайки, где можно поваляться на траве и даже устроить небольшой пикник с едой, принесенной с собой. Здесь есть небольшое кафе, а сердцем Little Island стал амфитеатр The Amph на 700 мест, где с июня будут демонстрироваться музыкальные, хореографические и театральные постановки. Заезжать на велосипедах в парк нельзя, также запрещено ловить рыбу с причала, курить, войпить, использовать электронные сигареты. Выгулять здесь собаку тоже не получится: в парк пускают только собак-поводырей. Кстати, все локации парка полностью соответствуют стандартам доступности ADA (Закон об американцах с инвалидностью).


 

Застройка и ненависть в Киеве

Украинскую столицу можно назвать «контрастной». Несмотря на то, что экономика страны в общем-то страдает от войны, а теперь еще и от пандемии, Киев демонстрирует просто безумную активность кранов на горизонте. Судя по документам, которые в последние месяцы утверждает Киевсовет, и детальным планам территорий (ДПТ), эта активность в ближайшее время будет только расти. Хотя негативные стороны джентрификации в Киеве пока не проявились, было бы наивно отрицать факт социального расслоения.

«Место сидения определяет мнение» — этот афоризм, авторство которого приписывается Леху Валенсе, очень точно определяет разницу в мировоззрении киевлян. Для жителей Печерска с собственностью в старых «элитарных» домах проблемы арендаторов малометражек на Позняках чужды. Для первых активность строительного рынка — угроза безжалостного уничтожения тихих прохладных скверов в центре, природных зон в прибрежной зоне Днепра и зеленого кольца вокруг Киева.

Вторые рассчитывают на то, что рынок недвижимости насытится, и цены пойдут на убыль. Это шанс купить собственное жилье, а если повезет – еще несколько инвестиционных квартир, а потом жить за счет абсентеистской собственности. При этом идеально, если застройка будет осуществляться где-нибудь в другом районе — подальше от места жительства.

Строительная тема очень горячая, а информация о планах девелоперов по освоению новых участков обязательно вызывает общественный резонанс. Один из последних примеров – утверждение депутатами Киевсовета в середине июня детального плана территории в Оболонском районе. На 95 га между ул. Юрия Кондратюка и лесным массивом на землях сельскохозяйственного назначения агрокомбината «Пуща-Водица» за кольцевой дорогой планируют возвести 19 жилых домов с высотностью до 26 этажей.

32 гектара застройщик забронировал под парк. В ДПТ внесен план строительства в новом микрорайоне трех детских садов, школы и многоуровневого автопаркинга. Лоббисты проекта обещают косвенную прибыль в бюджет в размере полмиллиарда гривен. В Департаменте градостроительства и архитектуры КГГА утверждают, что ДПТ прошел все необходимые экспертизы, в том числе природоохранную и экологическую, а также выставлялся на общественные слушания.

Строительная тема очень горячая, а информация о планах девелоперов по освоению новых участков обязательно вызывает общественный резонанс.

Ожидается, что столичные активисты не поверили в то, что цель застройки — «создание комфортной среды на территории проектных кварталов и их гармоническая интеграция в структуру существующего жилого микрорайона». По расчетам разработчиков ДПТ, в 6 тыс. квартир будут проживать 11 тыс. человек. При этом проектная плотность 465 человек на гектар — вдвое ниже разрешенной для микрорайонов с застройкой высокой этажности (но более чем в 10 раз выше средней по Киеву).

Проектная плотность — самое скользкое место, ведь цифра в 11 тыс. предполагает, что в квартирах будут проживать не менее двух человек. На самом деле семьи будут больше, уверены противники застройки. И, соответственно, все расчеты относительно необходимого количества мест в детских садах, школах и на парковках с самого начала ошибочны.

Киевская активистка Аннабелла Морина на своей странице в фейсбуке резюмировала, что общественный протест против застройки потерпел поражение. Процитируем ее сообщение дословно: «В прошлый четверг Киевсовет не просто проголосовал за ДПТ Минского массива, нет. В прошлый четверг Киевсовет открыл новую веху коррупции, которой мы, вроде бы такие всезнающие и тертые, еще не видели. Признаюсь, прямо с умилением вспоминаю выступление Александра Омельченко.

Эксмер (который в свое время сам распилил немало) буквально разводил руками на трибуне. «Зачем строить дома, рынок жилья стоит. Есть уголовные дела по земле, вы возбуждаете процедуру разработки ДПТ. Такого еще не было. Вы роете себе политическую могилу». Но депутатский молодняк его, по-видимому, не понял. Они же, когда входят во власть, чувствуют себя вечными. Похоже, что власть будет всегда и расплата не придет».

Фото: Olha Souen / unsplash

Категорически отвергая 70-летний опыт построения социализма, молодые украинцы, однако, апеллируют к социалистическим ценностям и не скрывают разочарования, когда им напоминают, что целью инвестиций является получение прибыли. Требуя обновления, развития и реструктуризации властных отношений, они склонны априори игнорировать интересы владельцев ресурса, отсекая тем самым возможности конструктивного партнерства и любого компромисса.

Жители Днепра, Львова, Одессы, Киева по сути желают буквально следовать постулатам Анри Лефевра, автора понятия «право на город», забывая, что он был неомарксистом и считал капитал исключительно источником зла. Вирусная идея Лефевра, впоследствии подхваченная Дэвидом Харви и множеством последователей, привела к тому, что здоровое стремление к демократии превратилось в бремя, часто блокирующее развитие городов. Но слепое попустительство владельцам капитала так же губительно.

Пропагандируя идею права на город, готовы ли украинцы к ответственному присвоению, чтобы, собрав пожертвования от членов общины, взять на себя финансирование масштабных проектов по примеру жителей Берлина или Барселоны? Зачастую слышны призывы подождать, пока простые жители разбогатеют достаточно, чтобы у них появились свободные средства, которые можно направить на реализацию социальных и общественных проектов.

 

Дизайн удержит людей

"Продуманный дизайн создает связи между природой, технологиями и людьми", - уверены основатели крупнейшей архитектурной компании Gensler.

Андре Брамфилд, член Американского института архитекторов (AIA) и руководитель отдела городского дизайна Gensler, в своей майской статье для корпоративного блога сконцентрировался на необходимости переосмыслить способы инвестирования в жизненно важные районы для создания справедливой среды равных возможностей.

«Проблематично говорить о создании сбалансированных пешеходных улиц с удобными маршрутами в кафе, когда не хватает мест, где можно приобрести здоровую еду. Также трудно говорить о повышении доступности при отсутствии общественного транспорта», — пишет Брамфилд.

Три главных основания для того, чтобы оставаться верными «каменным джунглям», это хороший дизайн района, возможности трудоустройства и удобный транспорт.

Пространство Ланфест-холла после ремонта. Фото: Стивен Холл

Урбанист считает, что фундаментом для бизнес-инвестиций есть качественная инфраструктура и социальная сфера. В этом вопросе мяч всегда находится на стороне города. И только после того, как построены дороги, проложены метро, ​​открыты школы и больницы, он переходит на поле частного бизнеса.

К Уильямс-форуму ведет 12-метровая изогнутая лестница из известняка Касота. Фото: Стивен Холл

Инвестиции в музеи

Филадельфийский художественный музей

$233 млн, 4 года строительства и два десятка лет проектирования: завершена реконструкция одного из крупнейших в США музеев изобразительного искусства, проведенная под руководством Притцкеровского лауреата Фрэнка Гэри.

Впервые историческое здание в стиле греческого Возрождения у подножия бульвара Бенджамина Франклина в Филадельфии открыло свои двери для публики в 1928 г. Спроектировал ее известный американский архитектор Гораций Трумбауэр со своим ведущим дизайнером - Афроамериканским архитектором. За свои 93 года она неоднократно перестраивалась, а последнее обновление было сделано еще в 1986 году Робертом Вентури и Дениз Скотт-Браун.

«Цель всей нашей работы в Филадельфийском художественном музее заключалась в том, чтобы разрешить ему направлять нашу руку. Блестящие архитекторы, работавшие до нас, создали сильный и умный дизайн, который мы пытались уважать, а в некоторых случаях акцентировать. Нашей главной задачей было создание пространства для искусства и людей», — сказал Гэри.


Недавно Gensler опубликовал исследования по результатам опроса: что именно удерживает людей в городах даже в период пандемии. Оказалось, что тремя главными основаниями для того, чтобы оставаться верными «каменным джунглям», хороший дизайн района, возможности трудоустройства и удобный транспорт. Люди, считающие свои районы красивыми, подлинными, безопасными, чистыми и удобными для пешеходов, с большей вероятностью захотят остаться в своих нынешних городах.

А если люди чувствуют, что их города слишком велики, шумны, переполнены, что они теряют свое культурное наследие, они с большей вероятностью подумают о переезде. Также поедут те, кто живет от зарплаты до зарплаты и не может позволить себе пользоваться преимуществами городской жизни в культурной и развлекательной сферах. И более трети респондентов из разных стран мира (в основном те, которые принадлежат к поколению миллениалов) заявили, что предпочли бы жить не в мегаполисе, а в небольшом городке, работать дистанционно и лишь время от времени приезжать в оживленный и плотный деловой район, чтобы подзарядиться энергией и нивелировать дефицит общения.

Такая тенденция приведет к расцвету и повышению важности "18-часовых городов". Так эксперты по инвестициям называют города с населением менее миллиона, которые, однако, предоставляют возможности для самореализации ненамного меньше, чем мегаполисы. Мегаполисы никогда не спят, а условные Харьков, Одесса, Львов работают 18 часов.

22 Bishopsgate на фоне здания Королевской биржи. Источник: AXA-IM

Инвестиции в ретрит

22 Bishopsgate

22 Bishopsgate – самое большое по площади офисное здание Лондона, вертикальный городок, как его называют застройщики Lipton Rogers Developments и архитекторы PLP Architecture. Инвестором стала компания AXA IM - Real Assets.

Понимая, что в постковидном мире менеджерам придется прилагать сверхусилий и иметь изобретательность, чтобы снова заманить людей в офис, инвесторы согласились на предложение разработчиков проекта влить средства в то, что еще несколько лет назад казалось чудачеством: в полноценную зону психологической и физической разгрузки, для размещения которой выделили целый этаж. Retreat на 41 этаже предлагает сотрудникам релаксацию, пилатес и йогу, а также медицинские услуги.


Apple согласилась переехать в 22 Bishopsgate, которое станет самым высоким зданием в Лондоне и будет иметь самый высокий в мире скалодром. © Times Newspapers Limited 2021

В своем гиде «Городской дизайн 2021» аналитики Gensler выделяют четыре тренда, которые следует учитывать инвесторам:

1) чтобы оздоровить городскую среду, не жертвуя плотностью, питающей экономику, нужно перепрофилировать нефункциональные пространства под общественные и социальные объекты;

2) открытые просторы, парки и гибкие улицы должны стать каркасом для поступательной реновации городов, именно на них следует опираться, разрабатывая мастер-планы;

3) пандемия спровоцировала рост и развитие городов второго уровня, «18-часовых городов», и эта тенденция будет усиливаться;

4) чтобы предотвратить массовый отток людей из города, инвесторы должны ориентироваться на формирование «20-минутных районов», в которых все услуги и рабочие места находятся в 20-минутном доступе пешком или общественным транспортом.

 

Cheap is more

R-Factor, фактор ответственности, несомненно, повлиял на решение жюри Притцкеровского комитета в 2021 г. Решение о присуждении главной архитектурной награды дуэта французских архитекторов Анн Лакатон и Жан-Филиппу Вассал могло показаться странным только тем, кто далек от ценностей.

Наплевав на знаменитый «эффект Бильбао», не стремясь достичь wow-эффекта, работая с самыми дешевыми материалами – фанерой, металлическим профилем, прозрачным поликарбонатом – Lacaton & Vassal создают здания-оранжереи, наполненные светом и воздухом. Перефразировав знаменитый девиз Людвига Миса ван дер Роэ «Меньше значит больше», архитекторы провозгласили «Дешевле значит больше» и посвятили свою карьеру реновации социального жилья.

Эта тема, игнорируемая когортой starchitects и редко освещаемая в СМИ, для Анн и Жан-Филиппа стала миссией, вызовом и дорогой к более справедливому миру. Они взяли на себя смелость переосмыслить социальные проекты модернистов, исправить их ошибки и доказать, что минимальные инвестиции способны превратить неудобные, хмурые многоэтажки в жилье, достойное человека XXI века.

«Нам нравится видеть роскошь в простоте. Наша цель — использовать экономию, чтобы сделать максимум, увеличить свободу и жизненные возможности для семей, у которых необязательно много денег», — объяснили архитекторы свою позицию в интервью The Guardian в 2019 г.

Реновация жилого комплекса Grand Parc с трех высоток в Бордо. Фото: Philippe Ruault

Реновация жилого комплекса Grand Parc из трех высоток в Бордо, построенных еще в 1960-х, была удостоена премии Миса ван дер Роэ (премия Европейского Союза в области современной архитектуры). Местные власти собирались снести морально устаревшее здание и расселить жителей, но Lacaton & Vassal совместно с Фредериком Дрюо и Кристофом Хютеном предложили за сумму вдвое меньшую, чем планировали потратить чиновники, превратить квартиры в просторное и экологическое жилье.

Они создали остекленные пристройки-лоджии на фасаде глубиной около 4 метров. Эти «зимние сады» увеличили площадь квартир, улучшили инсоляцию и обеспечили теплоизоляцию. Ремонтные работы даже не нуждались в временном отселении людей: на реновацию квартиры тратилось всего 12–16 дней.

Сегодня тема жилья превратилась в лакмусовую бумажку для либералов. В США молодое поколение прогрессивных политиков подчеркивает необходимость строить государственное жилье. От этого решения республиканцы всячески пытались отвлечься после серии системных неудач, в том числе и архитектурно-планировочных. Энциклопедический пример – история жилищного комплекса Пруитт-Айгоу.

Со времен президента Джона Кеннеди консерваторы в Конгрессе блокировали выделение средств на строительство государственного жилья, но Закон об общедоступном жилье (Homes for All Act), принятый в 2019 г., предусматривает выделение 800 млрд долларов для финансирования строительства 9,5 млн новых государственных квартир. Еще 200 млрд за 10 лет вольют в Федеральный жилищный трастовый фонд.

Минимальные инвестиции способны превратить неудобные, мрачные многоэтажки в жилье, достойное человека XXI века.

В Украине тема реновации и строительства государственного жилья находится в слепом пятне. Вопрос износа или реконструкции «хрущевок» время от времени выносится на обсуждение на межведомственных совещаниях и круглых столах. Но типичное резюме звучит так: «У государства денег нет. Надеемся, они найдутся у частного бизнеса».

Но как заинтриговать личный бизнес инвестировать в социалку? Есть два пути: создавать преференции, возможно, снимая ограничения на застройку, или подождать в расчете на то, что однажды желание поднять R-Factor у крупных корпораций станет сильнее желания быстро заработать. Сегодня второй путь не кажется откровенно фантастическим, с учетом мирового тренда на справедливость.

Узнать больше об этом тренде в контексте архитектуры и урбанистики можно будет 18 сентября в Киеве на Международном архитектурном фестивале CANactions Festival 2021, посвященном теме «Дом завтрашнего дня».

Реновация жилого комплекса Grand Parc с трех высоток в Бордо. Фото: Philippe Ruault

Справедливость – двустороннее понятие. Когда община владельцев выступает против строительства на соседнем пустыре нового жилого здания и ссылается на заповеди Джейн Джекобс, они уподобляются движению американских протестантов из организации Not In My Back Yard. Активисты NIMBY блокируют проекты реновации и реконструкции в Нью-Йорке, даже не анализируя, что именно планируется строить и как это отразится на жизни района и города в целом.

Киевляне, инвестировавшие в квартиры в ЖК «Ярославов Град» на месте разрушенного Сенного рынка, выходят на протесты против строительства на участках возле сквера Чкалова и не замечают в своих действиях ничего противоречивого. Нигилизм, основанный на принципе «строительство – зло, застройщик – мерзавец», формирует нечто вроде карго-культа нового урбанизма, который на самом деле является его полной противоположностью. Отстаивая свое право на город, активисты отказывают другим людям в праве на собственность.

Устав от маневрирования между каплями, мы в редакции стоим на том, что отказ от строительства – это не выход, компромисс и толерантность друг к другу – необходимое условие, а перезагрузка города не может быть чисто частным или государственным проектом. Это солидарная задача команды урбанистов, государства и инвесторов. И ответственность за результат несут все три стороны.

 

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/