Комментарий Николая Коцюрубы к материалу “По лезвию тренда. Как города и люди обращают глобальные проблемы во благо».
PRAGMATIKA.MEDIA: Насколько большой спрос сегодня пользуется недвижимостью в периферийных районах столицы и пригороде? В первые месяцы пандемии было много прогнозов, что люди будут стремиться покинуть центр города и районы с высокой плотностью застройки. Эти прогнозы сбываются?
Николай Коцюруба: Можно констатировать, что спрос между центром и периферийными районами особо не смещался. Согласно данным, которые мы собираем и обрабатываем в M4U, к пандемии на первичном рынке жилой недвижимости коэффициент соотношения цен делового центра к периферийным районам и пригороду составлял 2.41 (декабрь 2019 года), через год этот коэффициент составлял 2.5. - 2021.
Николай Коцюруба, руководитель по исследованиям и разработкам M4U Estate
P.M.: Может ли в принципе жилье на периферии или в пригороде позиционироваться как недвижимость премиумкласса или бизнес-класса?
М.К.: На участке ЖК премиумкласса и бизнес-класса в Киеве и пригороде очень разные. Судите сами: средняя цена бизнес-класса в Киеве— 62 064 грн / кв. м. 92,2% ЖК имеют среднюю цену свыше 37'000, в то время как в пригороде это 27'918 грн/кв. м. И только 2 из 51 ЖК (3,9%) имеют среднюю цену свыше 37 000 (Park Lake City - 53 432, Zenhouz 41 400 грн / кв. м).
Это малоэтажные дома с водоемом и просторной территорией, вдали от делового центра, совсем не то, чем является «бизнес» в Киеве. Среднее количество квартир на гектар в классе «бизнес» в Киеве — 421, в пригороде — 256. По этому показателю «элит» пригород больше похож на «элит» Киева (276 и 301 квартира на гектар соответственно).
Средняя цена «элита» в Киеве— 101 613 грн/кв. м. 95,2% ЖК имеют среднюю цену более 50 000. Средняя цена «элита» в пригороде - 33 грн / кв. м. Только 884 из 1 ЖК имеет среднюю цену более 7 50 (Lion Hills, 000 59 грн / кв. м). Остальные значительно дешевле.
Любое жилье в любой локации может позиционироваться, как того хочет девелопер. Другое дело, как рынок будет воспринимать такой объект. Большинство специалистов рынка назовет немало ярких примеров как аппозиционирования, так и даунпозиционирования (хотя последнее случается реже).
Недавно мы в M4U для собственных нужд разрабатывали сервис «честного» определения класса. Нейронная сеть рассчитала, что один из ключевых факторов — это, по сути, «расстояние до центра». Однако, даже если вынести этот фактор за скобки, такие факторы, как технология строительства, материалы стен, способ организации обогрева, утепления, высота потолка, тип паркинга, отделка и безопасность придомовой территории, достаточно хорошо формируют понимание, каким наделе является этот класс.
P.M.: Чем можно объяснить такой разрыв в ценнике между стоимостью недвижимости на окраине Киева (или в пригороде) и в центральных районах?
М.К.: Преимущественно тем, что насыщенность жилищным фондом (другими словами, соотношение жилых площадей с площадью застройки) в центре заметно меньше, чем на окраине, а также тем, что доходы населения распределены неравномерно. Высокая цена в центре уравновешивает интересы некоторой части населения с высокими доходами и тот небольшой объем предложения, который сложился вследствие умеренной плотности застройки. Стоит добавить, что Киев здесь не является исключением, в большинстве европейских столиц прослеживается также тенденция.
P.M.: Насколько велик запрос на жилье и офисы с совмещенными пространствами (колливинги, коворкинги) среди клиентов в Украине? Для девелоперов есть смысл в строительстве таких объектов?
М.К.: Сейчас такие явления, похоже, дань трендам. Однако с развитием отечественного высокотехнологичного кластера и с уплотнением городов рынок действительно начнет эволюционировать к подобным форматам.
P.M.: Доступное жилье остается вне сферы интересов украинских девелоперов, тогда как запрос на него очень велик. Призвать к «этическому девелопменту» — бесполезное дело, а какие реальные меры могут стимулировать строительство доступного жилья?
М.К.: Согласно отчетам M4U Estate, остатки квартир (общий объем непроданных квартир во всех объектах, находящихся на активной стадии продажи) в экономклассе в Киеве по состоянию на декабрь 2021 года — это лишь 48% от того объема остатков, которые были в 2020 года (около 2900 квартир против почти 6000).
Их стоимость за эти почти 2 года выросла только на 15%. Например, в комфорт-классе стоимость возросла на 28%, а объем остатков составляет 78% от объема двухлетней давности.
Остаток квартир в экономе в пригороде на декабрь 2021 года составляет лишь 52% от того объема остатков, которые были в январе 2020 года (около 2800 квартир против почти 5400). Стоимость за 2 года выросла только на 19%. В комфорт-классе стоимость возросла на 33%, а остатки составляют 80% от остатков двухлетней давности. Вывод действительно напрашивается сам собой.
По моему мнению, в вопросе доступного жилья нужно разделять поддержку социально незащищенных слоев населения, требующих улучшения жилищных условий, и уравновешивания доходов населения. В аспекте поддержки социально незащищенных слоев населения точно нужно пересматривать жилищные нормативы, поскольку действующие уже не являются актуальными.
Необходимо организовать полностью прозрачный государственный фонд улучшения жилищных условий для социально незащищенного населения, который будет подыскивать и отдавать девелоперам участки в обмен на квоту жилых помещений.
Уравновешивание доходов населения — это уже вопрос к специалистам с глубоким практическим макроэкономическим бэкграундом. Подозреваю, что это должны быть меры, направленные на увеличение возможностей наращивать личные доходы, а также ипотечные программы на приемлемых условиях.
Отдельно выделю оговорку, которая вытекает из четкой тенденции: коммерчески ориентированное, более дорогое жилье со временем занимает большую долю рынка. Прослеживается очевидный тренд на улучшение работы с проектами по сторонам застройщиков в условиях роста продуктовой конкуренции на фоне более высоких требований клиентов к комфорту, функциональности и эстетике. В результате выиграют как потребители, так и девелоперы.
Однако может быть и наоборот: любые формы принудительного строительства «социального жилья», отличные от эволюционных, приводят к формированию различных форм гетто. В итоге проиграют все.
P.M.: Тренд на строительство в прежних промзонах набирает обороты. Насколько велик резерв территорий в столице и в чем заключается привлекательность таких участков по взгляду инвестора? Что является основным критерием в выборе локации?
М.К.: Ревитализация промзон действительно имеет очень мощный резерв. 822 гектара промзоны имеют перспективу жилой застройки (согласно генплану). Это примерно 188 тыс. квартир. Такие проекты в большей степени будут интересны системным инвесторам, которые играют «в долгу», поскольку ценность локации раскрывается максимально, когда промзона исчезает. Инвесторы, которые это понимают, смогут получить больше маржи.
Чаще всего инвесторы являются экспертами в локальных нишах (например район, класс + район) и «чувствуют», каким будет спрос на ту или иную локацию на определенном объекте. Конечно, в таком случае решающие факторы для них — это цена и риски (репутация застройщика).
Фото на главной: Unsplash.com/Alice Butenko
Читайте также
Кирилл Степанец: Тренд на urban exploration не спасет старые дома
Александр Столовой: Архитектура – это тоже об эксперименте
Николай Чепелев: Все, что нам остается — копипаст и карго-культ
