PRAGMATIKA.MEDIA следит за процессом реализации под Киевом проекта Vlasne Misto и строительством первого украинского кластерного города. В поисках рецепта «как выстроить доверительные взаимовыгодные отношения между жителями общества и девелоперами» мы пообщались с Ярославом Корнияченко, СЕО Vlasne Misto и Тарасом Дидичем, главой Дмитриевской ТГ. А для того, чтобы масштабировать тему построения экосистемы добрососедства, обратились к эксперту — Ивану Вербицкому, руководителю Сеdos, организации, проводившей ряд исследований по теме местного развития.
Начало строительства первого украинского кластерного городка Vlasne Misto в Киевской области. Фото: Юрий Ферендович
Что мешает сторонам найти решение win-win?
О том, что такое партисипация в аспекте развития территорий и как предложения от местных жителей помогают улучшить город, мы раньше подробно писали в статье «Партисипация: когда община всего хорошо, но иногда и против». Мы рассказывали о самых распространенных ошибках планировщиков, а также о том, что местные жители часто используют свое право вето для блокирования даже общественно значимых проектов.
Девелопер не может строить дом, квартал, район или город в вакууме, ему придется принять контекст и взаимодействовать с жителями. Сыграет ли общественное участие в плюс или минус, сложатся ли синергические отношения, зависит от двух главных условий:
- повышает ли проект уровень жизни коренных обитателей;
- сколь высок уровень доверия между сторонами.
Церковь Рождества Богородицы, расположенная в центре села Дмитровка территориального общества. Фото: Юрий Ферендович
С чем приходит инвестор
Проблемы сельских общин с незначительными вариациями одинаковы во всех частях света. Это слабо развитая (по сравнению с городами) инфраструктура; проблемы с водоснабжением, канализацией и утилизацией бытовых отходов; недостаточно развита дорожная сеть.
Автор и идеолог проекта Vlasne Misto Ярослав Корнияченко уверен, что реализация планов развития, предложенных его командой, обеспечит Дмитровской общине инфраструктурную и экономическую автономность.
А) Водоснабжение и замкнутый цикл
Ярослав Корнияченко: «Почти все населенные пункты вокруг Киева пользуются водоносным горизонтом на глубине около 80–84 метров. Он практически иссяк — за последние 5 лет столб воды упал на 12 метров. Система водоотвода была построена еще при Советском Союзе таким образом, чтобы вода отводилась каскадом: сначала в ближайшие ручьи, потом в реки, затем в море. Сейчас озера полупустые, водозадержания нет, а из-за хаотической застройки не происходит естественной дренировки и фильтрации, подземные водоносные слои не успевают наполняться естественным путем.
Нашим проектом предусмотрено бурение скважин на 120 метров, этим горизонтом почти никто не пользуется. Вода будет отвечать всем стандартам и нормам. Нет, она не будет бесплатной, поскольку централизованное водоснабжение требует получения лицензии рентной платы за пользование этой водой. Но мы закладываем резерв, которым смогут пользоваться местные жители, если у них будет такое желание или когда еще упадет уровень воды в старых скважинах. Если их система водоочистки выйдет из строя, мы сможем через байпас их присоединить. Таким образом, мы сможем обеспечить водой жителей Дмитровки и ближайших населенных пунктов.
Мы планируем мероприятия по водоочистке и водозадержанию, которые позволят использовать техническую воду для бытовых нужд и коммунальных предприятий, чтобы люди перестали брать на это питьевую воду, которая сейчас добывается из скважин. Мы внедряем программу восстановления болот, которые являются хорошим абсорбентом СО2, а также естественно выполняют функцию дренирования и фильтрации. На территории Vlasne Misto мы спроектировали систему сбора талых вод и осадков, которые будут задерживаться в ландшафтных элементах, снижать температуру в жаркие периоды и использоваться в качестве резерва для пожарных гидрантов, а также в качестве технической воды для санузлов.
На 2025 год запланирован запуск первой очереди водоочистки увеличенной мощности, что позволит подключаться к ней в том числе и некоторым улицам существующих населенных пунктов. Следующий этап – это выход на объем 5 тысяч кубических метров в сутки, он запланирован на 2028 год».
Многофункциональная площадь с тепличным комплексом и местами общественной активности – будущий центр Vlasne Misto. Визуализация предоставлена пресс-службой Vlasne Misto
Б) Управление мусором
Первый этап программы по управлению мусором также будет запущен уже в следующем году. Команда Vlasne Misto хочет решить проблему накопления бытовых отходов, утилизации, а в будущем будет получать от переработки стабильную экономическую выгоду.
Ярослав Корнияченко: «Наша цель — не накапливать мусор, а сразу его перерабатывать, в том числе и накопившиеся отходы Дмитриевской ТГ для запуска первой очереди биометан-генерации. Эту программу мы разрабатываем с местной командой.
Естественно, в сельской местности большая часть обитателей личного сектора без помощи других компостируют органические отходы на собственных земельных участках. Но все равно сейчас Дмитровская ТГ генерирует плюс-минус 11 тысяч тонн биоотходов в год. Есть условие: обеспечить сортировку мусора жителями. Руководство общины нас в этом поддерживает, но с людьми еще предстоит подробно разговаривать».
В) Чистая энергия и землепользование
«2 августа мы получили согласование от ТГ на реализацию проекта энергетического парка в пределах ТГ и размещение его в пределах участков, находящихся в собственности инвесторов Vlasne Misto, участков коммунальной собственности и привлечении к проекту других желающих смежных землевладельцев. Между нами и местным управлением архитектуры происходит постоянная коммуникация: обсуждаем, где мы можем разместить ветрогенерирующие подстанции, солнечные панели, чтобы это было оптимально. Мы также получили согласование от НЭК «Укрэнерго» и можем размещать солнечные панели в буферных зонах линии электропередач высокого напряжения, что и оптимизирует использование земли, на которой нельзя строить», — сообщил СЕО Vlasne Misto.
Ярослав Корнияченко, СЕО Vlasne Misto
Корнияченко хотел бы создать прецедент: если подобная практика использования земли в таких зонах распространится на территорию всей Украины, это позволит сдерживать рост тарифов, рационально использовать земли и уменьшить расходы на очистку таких зон от подлесков.
«Если говорить о пользе для жителей Дмитровской ТГ, то однозначно это касается налогообложения, наполнения бюджета, рационального использования территорий. Второй момент – это строительство первой островной распределительной электросети с использованием ветровой, солнечной энергии, а также биометана. Система резервирования сможет поддерживать сеть в часы бизнес-погрузки и аккумулировать около 600 мегаватт чистой энергии, которой хватит минимум на 6 часов. Конечно, мы планируем обновление электросетей», – уточняет Ярослав.
Г) Что еще?
О ключевых составляющих проекта, в том числе и планах по социальной сфере, предпринимательству и экологии, мы раньше подробно писали здесь, здесь і здесь.
Ярослав Корнияченко: «Напомню, что наша главная задача – это синергия с ТГ. Так что предприятия Vlasne Misto наполняют бюджет ТГ, а жители тоже платят НДФЛ, ЕСВ в местный бюджет. За средства этого общего бюджета община будет осуществлять ремонт существующих дорог, развивать свои образовательные учреждения, делать озеленение. Мы заинтересованы, чтобы уровень нашего проекта поднимался за счет развития окрестных территорий.
Мы помогаем с местными инициативами, например, недавно профинансировали проект детского сада в соседнем селе Петрушки, который, кстати, вообще не имеет отношения к Vlasne Misto. Мы финансировали и финансируем ремонт дорог, строительство нового коллектора от села Мыла до очистных сооружений».
«Если говорить о пользе для жителей Дмитровской ТГ, то однозначно это касается налогообложения, наполнения бюджета, рационального использования территорий. Второй момент – это строительство первой островной распределительной электросети»
Общество: «Что нам нужно и чего хотим?»
Дмитровское общество как ТГ сформировалось в декабре 2020 года. Весной 2022 года села ТГ оказались в зоне активных боевых действий, более полутора тысяч объектов были разрушены или повреждены. Широкомасштабная агрессия заставила пересмотреть стратегию развития и план пространственного развития — эти документы приходится писать заново с учетом новых реалий. По словам главы ТГ Тараса Дидича, стратегия уже практически доработана. В нем два акцентных пункта: автономность, энергонезависимость населенных пунктов и их готовность к приему тысяч новых жителей.
Дмитровка — одно из наиболее активно развивающихся сел Киевской области. Фото: Юрий Ферендович
А) Автономность и независимость
Энергонезависимость, по мнению Тараса Дидича, — это стратегическое условие устойчивости, а в украинских реалиях — в буквальном смысле вопрос выживания: «Жизнь показала, что у тех городов, которые имеют энергонезависимость, есть и гораздо более высокий уровень выживания. Мы дали согласие на то, чтобы Vlasne Misto могло размещать объекты и солнечной, и ветровой генерации. Также мы заинтересованы в том, чтобы можно было добывать электроэнергию на очистных сооружениях с использованием современных технологий.
Дополнительная генерация особенно пригодится бизнесу, в частности фермерским хозяйствам. Ведь из-за отключения электроэнергии владельцы вынуждены пользоваться генераторами, а это — прямой ущерб.
Все понимают, что работающий у нас кабельный завод — это часть критической инфраструктуры, потому что для ремонта энергетических объектов постоянно нужен кабель. Поэтому необходимо обеспечить заводу электроснабжения».
Тарас Дидич отмечает, что то же касается водоснабжения и водоочистки: «Дмитровская община имеет собственную воду и канализацию, в отличие от соседних ТГ, водоснабжение которых осуществляется непосредственно из Киева, и в случае аварии на этих сетях жители таких ТГ останутся без воды. Однако наши собственные системы нуждаются в модернизации».
Глава ТГ подтверждает слова Ярослава Корниченко, что модернизация очистных сооружений и управление мусором — это общая взаимовыгодная идея: «Нужно сделать очистные сооружения, которые будут очищать не тысячу кубометров, а 10 тысяч кубометров в сутки. Можно использовать сухие отходы, как делается сегодня в других странах. Затем они идут на удобрения, продаются. Если очистные будут модернизированы и загружены хотя бы на 80–90%, то это будет достаточно хорошая отдача, в частности, в финансовом смысле. Это пример проекта, который кроме того, что обеспечивает жизнедеятельность, еще имеет экономические перспективы. Эта прибыль должна быть общей. Мы должны понимать, что община не должна терять контроль над этим вопросом.
Нужно, чтобы происходила полная переработка и грязной воды, и мусора. Если все это сомкнуть, то мы получаем действительно экологически чистую территорию. Но ведь такие проекты община сама не потянет, как всегда, нужен "локомотив", который помог бы сделать толчок. Прекрасно, что Vlasne Misto также разделяет эту экологическую идеологию. А община в этом плане готова работать вместе».
Визуализация проекта благоустройства зеленых общественных пространств между кварталами Vlasne Misto. Визуализация предоставлена пресс-службой Vlasne Misto
Б) Параллельное строительство жилья и социальных объектов
Тарас Дидич прекрасно понимает, насколько привлекательны для девелопмента территории на 20-минутном расстоянии от столицы, а также согласен, что спрос на жилье в Киевской области будет только расти.
Мы понимаем, что миллионы людей ищут, где им закрепиться, где им жить. Наша община – пристоличная. Молодые трудоспособные люди смотрят не только, где им жить, они смотрят, где они могут самореализоваться и дать образование своим детям.
У нас очень перспективная территория, мы являемся западными воротами столицы. Но мы не ставили себе задачу построить здесь 12–20-этажки. Поверьте, мы их могли натыкать очень много и очень быстро.
Это моя принципиальная позиция. У меня была возможность побывать за границей и посмотреть, как люди развивают пригород. Да, новое жилье нужно, но пусть это будет до пяти этажей, три-пять этажей, чтобы человек видел чистое небо».
По словам главы ТГ, для него важно не повторить ошибки других пристоличных сел, где территории застраивались жилыми кварталами без поддержки социальной сферы. Есть и собственный опыт, о котором Тарас Дидич дипломатически высказывается так: «Есть разный опыт, но это нормально, это только учит тебя, как не наступать на те же грабли».
В переговорах с командой Vlasne Misto один из пунктов, на которых акцентирует глава ТГ Тарас Дидич, это строительство жилья одновременно с объектами быта, школами и садами или по крайней мере с незначительной задержкой.
«На первых этапах развития Vlasne Misto будет нуждаться в тесном взаимодействии с нашей существующей социальной сферой, садом, школой и т.д. Я понимаю, что в перспективе у них будут свои. Но на первом этапе нужны наши. Я понимаю, что нам друг без друга будет очень сложно».
Школы Vlasne Misto будут удовлетворять всем современным требованиям дизайна и функциональности. Визуализация предоставлена пресс-службой Vlasne Misto
Стратегия построения доверия
Взаимное доверие позволяет обществу сплотиться в периоды кризиса и противостоять долгосрочным вызовам. С 1981 г. политики, экономисты и социологи ориентируются на данные глобальных исследований ценностей European Values Study (EVS) и World Values Survey (WVS). Оценка ценностей дает представление об актуальных идеях, убеждениях, предпочтениях и мнениях граждан по всему миру, а также показывает динамику изменений. Все цифры, полученные в результате опросов, проводимых с интервалом в десятилетие, открыты и хранятся в GESIS - Институте социальных наук имени Лейбница в Кельне. Отдельным блоком в исследовании оценивается социальный капитал, доверие и организационное членство. Оценивая надежность человека или учреждения (институции, компании), респонденты постоянно фокусируются на трех характеристиках: компетентность, доброжелательность и честность. Именно эти качества определяют степень доверия. То есть, если инвестор, решивший реализовать проект в украинской деревне, открытый, дружелюбный и демонстрирует компетентность — договориться с сельской общиной ему будет проще.
Ярослав Корнияченко считает, что самая серьезная ошибка, которую может допустить инвестор-девелопер, — начать общение с обществом без тщательной подготовки. Любая пауза, неуверенность в поведении, нечеткость в формулировках может стать причиной того, что люди сочтут авторов проекта в лучшем случае непрофессиональными и ненадежными.
«Сейчас мы являемся участниками разработки стратегии развития ТГ, общаемся с ответственными отделами сельсовета. Уже в зимне-весенний период запланированы встречи с жителями. Да, мы согласны, что именно открытость, общение — это и есть решение. Но общение должно быть тактически подготовлено. Это когда я или другой мой коллега или сотрудник сможем сразу ответить на любой вопрос. Каждая наша встреча должна формировать фундамент взаимодоверия.
Демократия в полной мере – это когда мы даем возможность обсуждать вопросы и каждый имеет право высказать свое мнение. Это замечательно, но когда нет организации, нет ответа на все возможные вопросы, которые возникнут в общении, все происходит хаотично и не приводит к конкретному результату. Общественное слушание переходит в дискуссию, в которой каждый прав, но у каждого правда.
Нужно разработать технологию, чтобы дать четкие ответы, как будет решаться вопрос и что от этого получит община».
Модернизация существующих школ Дмитровской ТГ – совместная программа Vlasne Misto и местной администрации. Фото: Юрий Ферендович
Дмитриевская ТГ, пожалуй, не типичная для Украины община. Она уже имеет серьезный опыт делового партнерства с крупными инвесторами
«Мы как раз из немногих общин, где не хватает не работы, а рабочих рук. Когда Дмитровка была на 60% дотационной общиной. Но уже на следующий 2025 год предусмотрена реверсная дотация – 14 миллионов гривен будет изыматься из бюджета общины. Это произошло потому, что нам удалось с нуля договориться и разместить у нас центральный офис Winner Imports Ukraine, разместить немецкий кабельный завод AKUTRON, завод "Интеркабель", медицинский центр "Кибер Клиника Спиженко" и еще целый ряд предприятий, которые зашли, построились, заработали. и начали платить налоги в бюджет. Поэтому у нас есть опыт сотрудничества с инвесторами, в том числе и иностранными», — рассказывает Тарас Дидич.
Сельский голова считает, что ключевым моментом подобного успеха являются прозрачные, транспарентные отношения: «Открытость – это первое. У нас есть контакты с немецким агентством Health4Ukraine, которое нам помогало материалами для утепления больницы. Не так давно представители Министерства иностранных дел Германии захотели приехать и посмотреть результат — нет проблем, все показали. Все прозрачно. Сейчас и они и мы готовы работать на будущее. Кредит доверия так и нарабатывается.
Тарас Дидич уверяет, что за 8 лет знакомства и партнерства с командой Vlasne Misto не возникало никаких конфликтов с жителями общества.
«Если и были мелкие недоразумения, возможно, причины заключались в работе аппарата исполкома и сельского совета. Мы молодая община, еще не все успеваем грамотно освещать. А если люди чего-то не знают, то они додумают сами. Например, ищут подтекст: вот сельский совет продал землю под фермой. У людей есть ферма, есть участок под фермой в аренде и владельцы фермы имеют по закону приоритетное право ее выкупить. Или началось строительство, едут машины по улицам. Возникает вопрос, мол, а зачем они едут по нашей улице? Когда люди пришли к нам, мы обратились к руководству Vlasne Misto и предложили изменить маршрут грузовиков, чтобы не создавать дискомфорт жителям старой части села. Решили эту логистику. Пока это все».
Глава Дмитриевской ТГ Тарас Дидич и СЕО Vlasne Misto Ярослав Корнияченко. Визуализация предоставлена пресс-службой Vlasne Misto
Доверяй, но фиксируй
В деловых отношениях и СЕО Vlasne Misto, и глава ТГ привыкли полагаться на юридические документы.
«Когда мы говорим о создании совместного предприятия или реконструкции очистных сооружений, то понятно, что нам нужны гарантии привлеченных инвестиций, — объясняет Корнияченко. — Юридически, конечно, коренное население не будет совладельцем объектов на территории Vlasne Misto — это частная территория, мы не строимся на землях коммунальной собственности. Но люди будут иметь к ним доступ и возможность использования инфраструктуры. Относительно объектов, которые будут построены на территории коммунальных предприятий или на территории ТГ, однозначно это коллективная собственность».
«Сельский совет не может заключать соглашения, противоречащие действующему законодательству Украины. Основной инструмент, который дает нам действующее законодательство — это соглашение о государственно-частном партнерстве, где уже предусмотрено, как что делать и как совместно развивать определенные объекты. С Vlasne Misto у нас подписан меморандум о сотрудничестве как стратегический документ. А уж более конкретно, на каждое дело должно быть детализировано соглашение, где решаются вопросы привлечения инвестиций и ответственность сторон», — заключает Тарас Дидич.
И все же Ярослав Корнияченко считает, что понятие «партнерство и добрососедство» имеет более широкие рамки, чем можно обозначить на бумаге: «Конечно мы хотим, чтобы у местных жителей возникало ощущение причастности к нашему проекту. К примеру, мы разрабатываем проект центрального парка для Дмитриевской ТГ, который планируем предложить общине. Коммуникация происходит постоянно, но главное еще впереди. Я уверен, что именно реализация наших первых совместных программ станет решающим доводом в пользу построения плодотворных доверительных отношений».
