Денис Дроздов: «Памятник архитектуры – неудобный актив»

Почему инвесторы неохотно финансируют восстановление памятников архитектуры в Киеве, Харькове, Львове и чем украинская нормативная база и правила игры так неудобны для иностранцев? Инвестиционный брокер и эксперт по продаже активов неплатежеспособных банков Денис Дроздов ответил на вопросы PRAGMATIKA.MEDIA, продолжая магистральную тему этого тома

PRAGMATIKA.MEDIA: Являются ли привлекательными для потенциальных инвесторов объекты исторического наследия в Украине и Киеве?

Денис Дроздов: Сегодня инвесторы не хотят покупать в Украине здания со статусом памятника архитектуры. Исторические здания — это игра «долгой». К тому же государство делает все, чтобы инвесторы не захотели «играть».

Покупателю памятника архитектуры придется потратить месяцы, а то и годы на бесконечное количество документов, разрешений, походов по инстанциям, которые согласовывают решения друг друга. Необходимо заплатить не только за само здание, но и за его реставрацию. Реконструкция обойдется еще дороже, но по опыту, получить на нее разрешение в Украине почти невозможно. Отдачи от вложений придется ждать лет пять и дольше. К тому же с маржой ниже на 20–30%.

Редко, но покупают памятники архитектуры в хорошем состоянии, которые перепродаются предыдущим инвестором, уже прошедшим длинный путь согласованным, собравшим все документы. Или же здания, которые по решению суда исключены из перечня объектов культурного наследия и лишены охранного статуса.

Еще один важный момент — реакция общественности. Любая история с памятником архитектуры вызывает неприятие: от постов в соцсетях к уличным протестам. Это не главная проблема, но все же она добавляет инвесторам головные боли.

Фото: Юрий Ферендович

P.M.: Насколько репутационные риски влияют на намерения инвесторов? Готовы ли они к взаимодействию с горожанами по принципу стратегии win-win или до сих пор считают, что их мнением можно пренебречь?

Д. Д.: По типу реакции инвесторов можно разделить на три типа. Первый действует по принципу «собака лает — караван идет». Так было, например, с «домом-монстром» на Подоле. Застройщик заложил фундамент, начались протесты. Переждал год, пока люди успокоятся, выгнал три этажа. Снова протесты, снова переждал. Так на Нижнем Валу появилось здание в 12 этажей, которое вот-вот введут в эксплуатацию.

Второй тип — «заработали на некрасивом, теперь можно и красиво». Обычно это компании, которые успели сдать немало однотипных «свечек», но теперь хотят создавать что-то стоящее, о чем могли бы гордо сказать: «Это сделали мы». Они уже осознали, что в деньгах при этом не теряют. Красивое, стильное здание, например, с парками, арт-объектами становится точкой-магнитом, а значит, и ценник за квадратный метр растет.

Третий тип — инвесторы, которые пытаются найти общий язык с горожанами и активистами. Например, компания строит высотку и обязана или обещает построить детский сад, разбить сквер, поставит детскую площадку, обустроить набережную. Застройщик выгоняет фундамент, первые три этажа и, не откладывая, строит детский сад, сажает деревья и завозит качели, чистит бур'ян и кладет плитку у реки, чтобы люди видели, что их не обманывают. И хотя в короткосрочной перспективе подобная стратегия экономически невыгодна — это не квартиры, за них деньги не получит, но в среднесрочной ускоряет продажи и толкает ценник вверх. Дом с инфраструктурой и без — две большие разницы, как говорят в Одессе.

Второй и третий тип — инвесторы, понявшие выгоду стратегии win-win, но таких крайне мало.

Денис Дроздов, эксперт по продаже активов неплатежеспособных банков, инвестиционный брокер

P.M.: Чем отличаются украинские условия от инвестиционного климата в той же Европе? Ведь там в старых центрах нет столь большого количества заброшенных старинных особняков, в отличие от Киева.

Д. Д.: Возьмем, к примеру, Прагу. Красотой и аутентичностью центра Праги все восхищаются, там так много туристов, что не протолкнутся. Исторический центр города работает магнитом, притягивая людей и деньги. А это значит, что недвижимость стабильно растет в цене. Один кв. м в центре Праги сегодня стоит 5–10 тыс. евро, и цены будут расти и дальше. Но так было не сразу.

Прежде чем получить прибыль, инвесторы вложили немало денег. Принципиально важно, что власти со своей стороны охотно помогают бизнесменам. Если вы покупаете памятник архитектуры, государство жестко диктует, как он должен выглядеть, но вам помогают с документами, разрешениями, разъясняют что и как сделать, чтобы выполнить все условия.

Инвестиции в памятники архитектуры— это везде игра «долгой», с отложенной прибылью. Разница в условиях, которые создаются — или не создаются, как случае Украины.

Подавляющее большинство наших инвесторов от недвижимости не волнует ни город, ни история, ни красота, ни точки-магниты. Они хотят прибыль здесь и сейчас

P.M.: Почему наши внутренние инвесторы редко и не так охотно инвестируют в проекты реновации городских пространств, но гораздо чаще вкладывают средства в серии типовых безликих 24-этажек?

Д. Д.: Подавляющее большинство наших инвесторов от недвижимости не волнует ни город, ни история, ни красота, ни точки-магниты. Они хотят прибыль здесь и сейчас. Не хотят ждать, пока благодаря красивым старинным зданиям район станет более привлекательным и недвижимость капитализируется. В Украине очень сложно что-либо прогнозировать и планировать, в любой момент какой-то районный суд отменит какое-то решение, примут новый закон, поменяют нормы и так далее.

Но если ситуация стабилизируется, станет прогнозированной, если инвестор сможет рассчитывать, что получит нужные документы в установленное время и как прописано в нормах и законах, то появятся те, кто захочет играть вдолгую. В том числе придут и иностранные инвесторы. Сейчас их на нашем рынке недвижимости, по сути, нет. Да, у нас есть Dragon Capital, но это только одно из направлений. Они покупают интересующие их здания, независимо от того, внесено оно в списки памятников архитектуры или нет.

Фото: Юрий Ферендович

Иностранные компании не заходят в Украину по причине той же непрогнозируемости. Обычная схема — это когда украинские партнеры говорят зарубежным: вы переводите деньги, а мы займемся покупкой земли, оформлением аренды, документации и начнем строить. Не раз иностранцев «бросали» на миллионы долларов. На слуху примеры, когда иностранные компании приватизировали крупные промышленные объекты, а потом их снова национализировали или же какой-то районный суд внезапно отменял сделку. Инвестору, как минимум, нужны гарантии безопасности. Как максимум — подробный бизнес-план с расчетами сколько и когда он заработает. Пока нет гарантий и бизнес-планов — нет и иностранных инвесторов.

С учетом всех проблем, инвесторам проще и выгоднее уложиться в высотный новострой и приумножить инвестиции в 2–3 раза в год-два, чем мучается с 2-х или 3-этажным памятником архитектуры неизвестно сколько времени и с непрогнозируемыми затратами.

Только гарантии, прогнозируемость и прозрачность могут дать Украине шанс сохранить свои памятники архитектуры. И не просто сохранить, но и дать им вторую жизнь.

 

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/