Чья хата с краю? Как города выбирают локации для будущего капитального жилья переселенцам

Человеку свойственно искать самый простой путь решения проблем. Коллективный ум украинских госслужащих и должностных лиц работает так же. Поскольку лучшие участки уже давно приватизированы, отданы в аренду или определены в фонд «для своих людей», выбирая землю под строительство для семей, потерявших кров, чиновники и депутаты часто идут самым простым путем. Выделяют под застройку неликвид: территории со сложными гидрогеологическими условиями, землю на окраине, а то и за чертой города. Освоение таких земель – инфраструктура, коммуникации – обойдется в круглую сумму. А вопрос и так на миллиарды: ООН в сотрудничестве с правительством Украины, Всемирным банком и Еврокомиссией подсчитала, что сумма, необходимая для восстановления Украины, сейчас составляет $411 млрд.

Распорядителем бюджетных средств на восстановительные работы, в том числе строительство нового жилья, назначено Министерство развития общин, территорий и инфраструктуры. Предложения вносятся военные администрации. В апреле 2023 года Кабмин одобрил Стратегию государственной политики по внутреннему перемещению на период до 2025 года. Также утвержден соответствующий операционный план на 2023-2025 годы. Стратегия разработана Минреинтеграцией при поддержке Совета Европы. К наработке документа также присоединились эксперты общественных и международных организаций, которые заботятся о защите прав внутренне перемещенных лиц.

Несмотря на столь широкий круг соавторов, Стратегия содержит очень мало конкретной информации о будущих шагах и приоритетах. Она больше всего напоминает оправдательное письмо, в котором, словно звенья замкнутого круга, перечисляются причины, позволяющие сформулировать эту самую стратегию. Например: «Оценка реальных потребностей и возможностей общин в обеспечении доступа к жилью значительно усложнена из-за отсутствия системного механизма такой оценки и масштаба проблемы. Местные фонды жилья ограничены или отсутствуют, механизм привлечения инвестиций на местах требует улучшения».

По словам Ирины Верещук, цель документа в частности — внушить оптимизм переселенцам: «Переселенцы должны почувствовать, что они не сами. Они должны почувствовать плечо государства. Государство должно дать им импульс строить новую жизнь». (Субъективная ремарка: почувствовала ли я, автор этой статьи и ВПЛ, плечо государства? Почему-то нет.)

В прилагаемом к Стратегии операционном плане на 2023–2025 годы удается найти несколько цифр. Минреинтеграции, областные администрации и органы местного самоуправления планируют заняться вопросом поэтапного расселения внутренне перемещенных лиц с мест компактного поселения только во ІІ квартале 2024 года. Не совсем понятно, куда именно переселять людей, поскольку планирование восстановления регионов и территорий, пострадавших в результате вооруженной агрессии против Украины, отложено на IV квартал 2024 года, а формирование фондов жилья для временного проживания — на вторую половину 2023 года.

О планах капитального строительства ни в Стратегии, ни в операционном плане ничего нет, а слово «строительство» в документах не встречается ни разу.

Не исключено, что новое капитальное строительство должно регулироваться отдельным законом, но… Согласитесь, немного странно, что в иерархически более общем тексте государственной стратегии решения проблем переселенцев о нем даже не упоминается.

Между тем, чтобы обеспечить переселенцев жильем, понадобится не менее 600 тысяч квартир – это подсчеты Кирилла Тимошенко, который представил еще осенью 2022 года Fast Recovery Plan. Тот же Тимошенко оптимистично рапортовал, что первые 2000 квартир будут построены за 5–6 месяцев, и ВПЛ смогут жить в них так долго, пока их родные города не будут восстановлены, после чего освободившееся жилье передадут военным и медикам. Но с критерием Fast уже не сложилось. Фактически всюду процесс затормозился на уровне оформления документации на землеотводы и проекты.

Планы и гектары

При отсутствии обобщенной комплексной информации (на что также сетовали авторы государственной Стратегии) ​​приходится составлять пазл из отрывочных сообщений, рандомно попадающих в новостную ленту. Картина складывается довольно пестрая и неоднозначная.

У Полтаве, Согласно информации, обнародованной в «Правительственном курьере», под новое строительство многоквартирных домов для переселенцев было выделено 7 гектаров на улице Лазурной. Этот участок находится рядом с полями, безнадежно отрезанный от города промзоной и многокилометровой застройкой из частных домов и дач. Поскольку сети частного сектора непригодны для подключения многоэтажек, в жилищный комплекс придется прокладывать отдельный водопровод, канализацию, электросети. Только на проект новых коммуникаций потрачено уже полтора миллиона гривен, стоимость самих работ пока неизвестна. Ближайшая автобусная остановка находится в километре, больница — в полутора километрах.

Эскизный проект стоимостью свыше миллиона гривен, заказанный Департаментом строительства, градостроительства и архитектуры Полтавской облгосадминистрации ООО «Укрбилдинвест», оптимизма не добавляет. Кроме 8 шестиэтажных домов, окруженных парковкой и полями, на участке нет никакой инфраструктуры, и она даже не планируется. В цокольных этажах зданий не предусмотрены коммерческие или общественные пространства. Проектировщики объяснили, что таково было требование заказчика — Полтавской областной военной администрации.

Кроме 8 шестиэтажных домов, окруженных парковкой и полями, на участке нет никакой инфраструктуры, и она даже не планируется. В цокольных этажах зданий не предусмотрено коммерческих или общественных пространств

Вот как прокомментировал журналистам эту ситуацию начальник Полтавской областной военной администрации Дмитрий Лунин: «По комфортности проживания, возможно, занимающиеся генпланом города уточнят план этого участка, проведут все мероприятия, чтобы там появлялась необходимая инфраструктура — магазины и другой бизнес. Уверен, что там, где будут люди, бизнес тоже появится. Будет определенный поток жителей, там что-нибудь построят».

Строительство бетонных коробок и парковки обойдется государству в 2,4 млрд гривен. Вряд ли расчет на то, что кто-то когда-то и как-то превратит бетонные джунгли в место комфортного проживания, можно назвать «современными стандартами» городского планирования, о которых с каждой трибуны говорят министры и президент. Впрочем, об инклюзивности, интеграции и доступности в Полтавской ОВ тоже своеобразные представления. Например, модульный городок более 500 человек здесь строят на территории областной психиатрической больницы, которая расположена среди пустырей на северной окраине города. Между тем, тон публикаций в местной прессе — однозначно надменный.

У Кропивницкий еще в апреле 2022 года подобрали участки общей площадью 180 га под строительство 20-ти пятиэтажных домов для ВПЛ. Один из самых больших участков — около 40 га на улице Генерала Жадова. Это место на окраине города известно своими недостроями периода 90-х. Компании-банкроты не доводили свое дело до конца из-за отсутствия покупательского спроса — район достаточно депрессивный. Возможность реконструкции какой-либо недострои не обсуждалась. Прошло больше года, но тема нового строительства по каким-то причинам полностью исчезла из информационного пространства. Одно из последних сообщений – депутаты решали вопрос землеотвода на сессии горсовета.

Что говорить о капитальном строительстве, если даже вопрос с временным еще не закрыт. В Черновцах в апреле торжественно открыли модульный городок для 224-х ВПЛ, построенный за средства, полученные от ЕС и правительства Германии. Участок в 6 га находится в районе Садгора на улице Иллария Карбулицкого. Формально – город, фактически – пригород. Но детский сад и школа рядом. Еще два городка расположены в Черногузах и Банилове, селах в глубине области. Местность живописна и малолюдна. Для отдыха – прекрасно, для активной жизни и работы – вряд ли.

Как сообщают местные СМИ со ссылкой на Департамент социально-экономического развития Черновицкого городского совета, семь многоквартирных домов планируют построить на улице Богдана Лепкого на средства ЕС. Эта локация также находится на окраине города.

Хмельницкий планирует строить жилье для ВПЛ и ветеранов в масштабах микрорайона. Город получил грант от Северной экологической финансовой корпорации (НЕФКО) на 8,4 млн. евро. Участок в 10 гектаров, который нашел для реализации проекта город, расположен между микрорайоном Гречаны и селом Олешин. Также своего рода цельные земли на берегу Южного Буга. Городу придется протягивать новые коммуникации и строить котельную.

Вообще формулировки «нашли участок», «искали возможность выделить», часто употребляемые чиновниками, звучат очень странно для городов с низкой плотностью застройки и большими площадями. Черновцы, где не нашлось свободного места близко к центру даже для модульных городков, по площади занимают 9 место в Украине — 153 квадратных километра. То есть сам город — вдвое больше Винницы, а население — на 100 тысяч человек меньше. Но почему в Виннице находят возможность строить социальное жилье в центре.

Назар Коваленко об опыте Винницы

Недавно команда «Института развития городов» совместно с винницким коммунальным предприятием «Агентство пространственного развития» провели публичное мероприятие, где объявили результаты исследования, которое показало, что точечное строительство социального капитального жилья оправдано и выгодно именно в сложившихся жилых районах. Для Винницы наиболее перспективные с точки зрения возможного уплотнения районы – это Вишенка и Замостье.

Директор «Института развития городов» Назар Коваленко рассказал PRAGMATIKA.MEDIA о проведенном исследовании и подготовленном «Кризисном плане жилищного строительства».

Назар Коваленко: В Виннице уже 10 лет действует программа строительства муниципального жилья. Город строит за свой счет дом и по себестоимости продает квартиры определенным категориям населения — многодетным семьям, ветеранам, ВПЛ, сотрудникам бюджетной сферы. Налажено взаимодействие с банками: город дает банку гарантию погашения кредитов, а банк предоставляет кредиты на льготных условиях гражданам, получившим право на выкуп социальных квадратных метров. В среднем стоимость этого жилья на 10-30 % дешевле рыночной (первичный рынок).

Разумеется, дешевое жилье можно построить только в том случае, если оно расположено вблизи уже имеющейся инфраструктуры, иначе в смету плюсуются миллионы на прокладку коммуникаций и дорог, а также если участок находится в муниципальной собственности, то есть землю не надо выкупать.

Сначала найти подобные участки было проблематично, поскольку наиболее привлекательные в центре города уже были приватизированы. Поэтому первые социальные дома строились на окраине. Но последние два дома строятся уже в сложившихся жилых районах, где есть вся сопутствующая инфраструктура, и ценность этого доступного жилья не только буквальна, но и заключается также в том, что социально незащищенные категории имеют равные возможности с более обеспеченными людьми, которые могут самостоятельно купить себе квартиру. При выборе локации городские планировщики ориентируются на места, где сформирована транспортная инфраструктура: есть остановка общественного транспорта рядом, есть школа, детский сад, амбулатория или больница, сформирована коммерция.

Дешевое жилье можно построить только в том случае, если оно расположено вблизи уже имеющейся инфраструктуры, иначе к смете плюсуются миллионы на прокладку коммуникаций и дорог

У Винницы пока нет опыта привлечения донорских денег или средств из внешних источников именно под новое строительство. Был опыт ремонта общежитий для ВПЛ за гранты международных партнеров – GIZ, ACTED, но это другая история.

Из опыта изучения политик тех международных организаций, которые готовятся инвестировать в жилье, могу сказать, что для них вопрос социальной справедливости очень важен. Особенно в контексте строительства жилья для социально уязвимых категорий — потерявших все переселенцев, и сейчас, возможно, даже не имеют работы. Для них недопустимо строить жилье на окраине, вдали от всех, образуя социальное гетто. Это самый важный критерий для наших международных партнеров. Люди должны иметь максимум возможностей для интеграции. И наравне с теми, кто мог купить себе квартиру в хорошем районе, они также должны иметь возможность там жить. Чтобы не возникало сегрегации и разделения на районы для бедных и богатых.

В нашем кризисном плане мы сформировали модель доступного жилья, отталкиваясь от нескольких ключевых принципов, которые исходили от руководства Винницы.

Во-первых, социальное или доступное жилье не может быть изолированным и обособленным. С точки зрения городского развития, Виннице неинтересно и неправильно возводить отдельный дом для ВПЛ, отдельный для бюджетников. Это должен быть микс социальных категорий, микс виннитчан и приезжих, чтобы люди быстрее интегрировались.

Во-вторых, не следует строить сразу серию новых домов компактно — они должны быть разбросаны по городу в уже сложившихся районах. К примеру, один из социальных домов построили в самом престижном районе — микрорайоне Подолья. Это новый микрорайон примерно на 20 тысяч человек, где коммерческое жилье ориентировано на средний класс и выше. И на том же участке был построен дом с социальными квартирами. Специально, чтобы создать коммуникацию между людьми с разным уровнем доходов. Также в эту модель мы закладываем условие, что доступное жилье должно на всех уровнях – финансовом, социальном, пространственном – быть интегрированным в городскую жизнь».

Анна Бондарь о невозможности повлиять на ситуацию сверху

Народная депутат Анна Бондарь, автор ряда законопроектов и нормативных актов, непосредственно касающихся городского планирования и городской политики, считает, что государство не сможет повлиять на городских чиновников, заставив их выбирать для переселенцев лучшие из свободных локаций.

Анна Бондарь: «Мы не должны пребывать в иллюзиях по поводу перспектив, мне кажется, реальная перспектива у нас не самая приятная. Я не вижу возможности регулировать вопрос выделения земельных участков под строительство жилья для ВПЛ сверху — это полномочия местных органов власти. Наша самая большая проблема, которая сейчас болезненно обнажилась — это отсутствие коммунального жилья в целом. Нет банка квартир, которые можно распределить между пострадавшими в результате российской агрессии людьми. Процедура компенсации сложная и длительная — люди обращаются к государству, государство когда-нибудь в будущем предъявит счет РФ. А жилье нужно сейчас.

Каждый город должен строить эти квартиры для себя — в тех местах и ​​в том количестве, как необходимо городу в плане развития. Для этого городские власти должны вести активный диалог с представителями частного бизнеса, владельцами земли и девелоперами.

В Германии еще несколько лет назад я была свидетелем того, как муниципалитет решает вопрос с социальным жильем: они проводили совещания с девелоперами и обсуждали на них цены на будущие квадратные метры. В наших условиях такой откровенный, честный и публичный разговор пока просто невозможен. А там это нормально — садиться за стол переговоров, обсуждать коммерческие вопросы и договариваться с нанявшим землю девелопером. У нас, с одной стороны, нет жилья для пострадавших людей, а с другой — тысячи пустых или заброшенных квартир, потому что демография в целом отрицательная. И прогнозировать очень сложно, потому что мы не знаем, сколько людей вернется.

Каждый город должен строить эти квартиры «для себя» — в тех местах и ​​в том количестве, как необходимо городу в плане развития

Украина – не первая страна, которая сталкивается с оттоком населения. В Лейпциге после объединения Германии опустели целые кварталы, которые строились на окраине в послевоенные годы, чтобы расселить там людей. Но в 90-х многие жители центра переехали в города Западной Германии, а жители с окрестностей переселились на их место в центр. И микрорайоны в окрестностях превратились в полупустые и опасные территории. К примеру, улица Георга Шварца (Georg-Schwarz-Straße) в конце 90-х стала полупустой. Но в муниципалитете разработали программу реновации и создали механизм возрождения подобных районов: набрали команду урбанистов, работавших над проектом перепланировки и редизайна. В первую очередь необходимо было разыскать владельцев пустых квартир. Для этого даже нанимали детективов. Владельцам предлагали варианты: например, согласны ли они предоставить свои квартиры под студенческое или социальное жилье. Даже если владельцы получали символическую оплату, это все равно было выгодно, поскольку бесхозное жилье быстро приходит в упадок.

Также у хозяев выясняли, почему они уехали, что именно их не устраивало, чего не хватало для комфортной жизни. К примеру, жителям ряда домов мешал спать трамвай. После модернизации линии он стал почти бесшумным. Район озеленили, высадили деревья на месте парковки. Все эти мероприятия дали результат: когда я приезжала в Лейпциг в 2014 году, на улице Георга Шварца пустовали 70% квартир, а уже в 2018 году эта цифра сократилась до 30%. Но хотелось бы, чтобы мы сейчас не закладывали в цемент ошибок, которые в будущем придется героически преодолевать.

Еще в прошлом году ВР приняла Закон 2389-IX, определяющий основные правовые, экономические, социальные, экологические, гуманитарные и организационные основы государственной региональной политики как составной части внутренней политики Украины, устанавливает особенности восстановления регионов и территорий, пострадавших в результате вооруженной агрессии против Украины. Но вся стратегия должна основываться на локальных программах комплексного восстановления территорий для каждого города и ОТГ. По факту такие стратегии разработали единицы.

Очевидно, что для городов на линии фронта это сейчас неактуальная задача и физически невозможно. К примеру, в Святогорской общине осталось только 6 сотрудников городского совета. В целом многие урбанисты, архитекторы, специалисты по городской планировке уехали в Европу. Возможно, нам стоит сформировать выездные команды проектировщиков, которые могут выезжать в разные города Украины и разрабатывать для них программы развития, чтобы потом можно было собрать с них вид для каждого отдельного региона и государства в целом».

Иван Вербицкий о социальной инклюзии

Иван Вербицкий, директор аналитического центра Cedos, считает, что правительство и не должно формулировать какого-либо универсального решения, чтобы спустить его сверху на уровень городов, поскольку в каждом населенном пункте есть абсолютно индивидуальные условия и контекст.

Иван Вербицкий: «Да, у нас есть проблемы с пространственным планированием. В крупных городах генпланы обновлялись непонятно, когда, а если и обновлялись, они не слишком соответствуют современным подходам к городскому планированию. И все же я воздержался бы от того, чтобы давать какие-то единые рекомендации для всех. Однако существует несколько условий, на которые необходимо обращать внимание при выборе локации для строительства как постоянного, так и временного.

Первое: чтобы эти места не были исключены из общегородской жизни, то есть нельзя их размещать где-то на окраине, куда не ездит общественный транспорт, где нет школ, садов, культурных пространств. Даже если речь идет о пригородных локациях, важно, чтобы они не были оторваны от жизни. Потому что это будет означать исключение проживающих там людей. Переселенцы и так уже пережили много тяжелого, и тем более важна их интеграция и адаптация.

Мы видели примеры модульных городков, которые создавались после 2014 года, и в некоторых случаях, например, в Запорожье, они располагались на отшибе. Очень важно не повторять такие ошибки.

Следующее условие, на которое я бы обратил внимание, — это социальная инклюзия. Будет ошибкой строить отдельный дом для ВПЛ и отдельный дом для другой категории. Понятно, что поскольку существует огромная потребность создать сразу много нового жилья, возможно, будут даже отдельные кварталы для переселенцев. Миксовать будет непросто. Но дальше следует создавать возможность для интеграции, адаптации, интеракции. Если людей селить отдельными компактными группами, то, очевидно, интеграция не будет.

Социальная инклюзия важна. Будет ошибкой строить отдельный дом для ВПЛ и отдельный дом для другой категории.

Я не совсем согласен с тем, что специалистов не хватает. Если есть желание, их можно найти. Конечно, в какой-то момент, если взять и задействовать всех специалистов в работе, возможно этот вопрос дефицита кадров и появится. Но сейчас я знаю, что немало свободных людей. Можно привлечь специалистов из-за границы. Но и в Украине достаточно специалистов, которые могут сделать работу не хуже иностранцев. Есть отличный пример во Львове, где еще в прошлом году был проведен конкурс на муниципальное жилье для пациентов, которые будут проходить реабилитацию в центре «Несокрушимые». Этот конкурс выиграло бюро Олега Дроздова Drozdov & Partners, но и другие проекты, представленные на конкурс от украинских архитекторов, были очень достойны».

Муниципальное жилье на улице Миколайчука во Львове будет построено на средства ЕС. Грант в 19,5 миллионов евро, предназначенный для реализации этого проекта, — пока самая большая сумма, выделенная европейскими донорами на строительство социального жилья для пострадавших от войны украинцев.

Участок под строительство расположен на северной границе города. И можно было бы привести этот пример как «строительство на окраине». Однако изначально этот жилой комплекс спланирован как часть Национального реабилитационного центра «Несокрушимые» (Unbroken). Соответственно физическая близость к нему принципиально важна, особенно если речь идет о людях с ограниченной мобильностью.

Проектировщики постарались нивелировать фактор удаленности от городских активностей, предусмотрев в составе комплекса центр социальной и профессиональной адаптации, а также детский центр. Жилищный микрорайон Збоища относится к территориям приоритетного развития с точки зрения городских властей. Между западной и восточной частями этого микрорайона расположен парк, общеобразовательная школа и дошкольное учебное заведение. Проект развития территории предполагает продление трамвайной линии от ул. А. Линкольна в новые дома. Также во львовской мэрии обещают создать в микрорайоне идеальную велоинфраструктуру. Если эти планы реализуются, то Збоища станет полноценной частью общегородского организма.

Иван Вербицкий: «Рядом есть зеленые зоны, и это тоже неплохо для реабилитации. Прокладка трамвайной линии — идея хорошая для города в целом. Всегда следует оценивать ситуацию в комплексе. Если участок вдали от центра, но там есть хорошее транспортное сообщение, то все ОК. Важно, чтобы это транспортное сообщение было и было сейчас, а не через 30 лет».

Анна Кирий о том, почему города выбирают легкий путь решения проблемы выделения земли

Замглавы Архитектурной палаты НСАУ Анна Кирий уверена, что свободные локации для капитального строительства можно при желании найти даже в центрах городов, и объясняет, почему выделение участков связано со сложностями, которые местные чиновники не готовы и не хотят преодолевать.

Анна Кирий: «Проблема номер один – очень низкое качество градостроительной документации. Можем вспомнить отсутствие актуального генплана Киева, но я уверена, что такая ситуация в большинстве городов Украины есть в принципе. Будь актуальны генеральные планы, стратегии развития, детальные планы территорий, и все они были подготовлены заранее, то сейчас можно было бы просто их выполнять в форсированном режиме. А поскольку у нас вся документация готовилась по заказу застройщика или обслуживания бизнес-интересов, а не по заказу города ради его развития, — эти детальные планы территорий ориентированы прежде всего на бизнес-вопросы, например строительство коммерческого жилья.

А вот проблемы, с которыми мы сталкиваемся сейчас, — дефицит доступного жилья и социальной инфраструктуры — в этой документации в принципе не отражены. Это проблема первичная и глобальная. Как заставить города разрабатывать планы, я, честно говоря, просто не знаю. Должно быть какое-то давление общины, общественная идея, объединенная адвокация архитекторов. Ну и должна быть та самая политическая воля органов местного самоуправления, чтобы как-то это сдвинуть.

Вторая проблема – нерешенные имущественно-правовые вопросы. Наши города построены преимущественно по модернистским принципам, и было бы неплохо реализовать стратегию уплотнения жилых районов и кварталов модернистских городов. Таких концепций и исследований очень много, но они не реализуются. В первую очередь из-за имущественно-правовых вопросов, связанных с земельными участками. Они уже кому-то принадлежат, процесс землеотвода сложен. Да и нет понимания, как в принципе работать с городской тканью, как можно перераспределить эти территории. Необходимо заниматься уплотнением, и об этом говорят все авторитетные урбанисты, работающие с модернистской застройкой. Работать с плотностью города, в том числе в центре. Но это сложные проекты.

Наши города построены преимущественно по модернистским принципам, и было бы неплохо реализовать стратегии уплотнения жилых районов и кварталов

Сложные проекты украинцы не любят — и это третий важный момент. Нелюбовь к сложным решениям и желание идти по пути наименьшего сопротивления. Взять свободный участок, быстро построить, быстро сдать. Скорость у нас в приоритете. А сложные решения не могут быть быстрыми, над ними надо работать, решать, как пристроить новое здание к уже имеющемуся дому, как работать в тесном пятне застройки.

Людям-переселенцам нужно жить не в изоляции, не на окраине, а в месте, где есть инфраструктура, культурная составляющая, достопримечательности, парки, музеи. Чтобы проникнуть в контекст нового места, куда они переехали. И чтобы этот контекст был гостеприимным, привлекательным. Конечно, должно быть давление общества, необходимо артикулировать проблему и решать ее на уровне городов. Увеличивать города чаще всего вредно: чем больше территория, тем дороже обслуживание. Простые решения, которые мы принимаем сейчас, могут привести к негативным последствиям в будущем. Это как энергоэффективность — сначала нужно заплатить дороже, чтобы экономить. Но… кажется, мы не готовы.

Есть еще сугубо человеческий фактор: заинтересованным людям выгодна быстрота и простота решений. Застройщик заинтересован максимально быстро получить землю и построить, люди тоже заинтересованы максимально быстро получить квадратные метры. Проблемы, которые возникнут в будущем, кто же о них хочет сегодня думать. Их будут решать ситуативно».

Сверхзабота о людях и городах — как нам ее не хватает!

Истории строительства государственного социального жилья уже полтора столетия. Полтора века смелых блестящих экспериментов и резонансных неудач, подобных безжалостно снесенным комплексам Pruitt-Igoe и Robert Taylor Homes.

И даже те проекты, которые сегодня принадлежат к шедеврам, например, иконический комплекс Alexandra Road estate в Лондоне, в 70-х годах XX века называли «преступлением».

Автор этого легендарного проекта Нив Браун чуть не потерял лицензию, а его репутация как архитектора, выполнявшего госзаказ, была разрушена. Он чудом избежал тюремного заключения, ведь сорвал все сроки строительства и в 4 раза превысил смету!

Участок, выделенный под строительство социального жилья на месте уничтоженного бомбардировками хаотической старой застройки района Камден, был крайне неудачным: он располагался вдоль железнодорожной магистрали. По нашим ДБН – в санитарно-защитной зоне. Браун предложил техническое решение: фундаменты домов опираются на резиновые колодки, а восьмиэтажный блок вдоль путей, благодаря своей аккуратной форме, работает как шумовой барьер. В составе комплекса – детский сад, молодежный клуб, общественный парк, игровые площадки. Квартиры имеют мини-сады на террасах.

Архитектурная и инженерная сложность проекта явилась причиной превышения затрат. По мнению британских лейбористов того времени, это было очень дорогой сверхзаботой о жильцах социальных квартир

Но даже если архитекторы способны решить проблему шума, заложить в проект общественное пространство и максимизировать озеленение, то вопрос с транспортными связями и коммуникациями остается в компетенции городских чиновников. Захотят ли украинские архитекторы рисковать своей репутацией подобно Ниву Брауну или отказываться от проектирования только потому, что местные власти выделили под застройку откровенно неудачное место?

Чтобы избежать будущей деградации социального жилья, урбанисты предлагают сначала внимательно выбирать локацию, закладывать большие суммы авансового финансирования, инвестировать в материалы и техническое обслуживание зданий, а также избегать сегрегации и формировать социально разные сообщества. Искать решения, которые позволят решить сразу несколько проблем и увеличат количество выгодоприобретателей. На практике это не так уж сложно, поэтому даже удивительно, что только единицы градоначальников видят в необходимости строить муниципальное жилье не проблему, а возможность развития в условиях глобальных масштабов помощи и материальной поддержки. В Житомире, например, нашли участок под многоквартирные дома рядом со спальным микрорайоном Хмельники и включили в грантовый проект строительство школы, где будут учиться дети старожилов и новоселов. О Виннице и Львове мы уже рассказывали.

Среди политиков, осознавших, что Fast Recovery Plan на самом деле реализуется очень slowly, начинает набирать популярность идея о том, что как строить некачественное социальное жилье на окраине, можно вообще его не строить, а раздать пострадавшим семьям компенсации, чтобы они могли распорядиться ими по собственному усмотрению и снять вопросы с повестки дня. С одной стороны, звучит разумно. С другой стороны, это никак не решит проблему отсутствия фондов социального жилья и социальной инфраструктуры, которые нужны даже самым благополучным городам в мирное время.

 

Материал создан с участием CFI, Agence française de développement médias, в рамках проекта Hub Bucharest/Residency Yak Vdoma.

 

 

Читайте также:

Prefabricated in Ukraine: структура, особенности и перспективы украинского строительного префаба

Жить по-человечески? Временное и капитальное жилье для переселенцев в Украине

Быстро и качественно. Как новые технологии помогут создать жилье для переселенцев