«Строить нельзя остановиться»: ставим кому на место

Несмотря на риски и ракетные атаки, строительство оживают в западных регионах, в Киеве и Киевской области и даже на Левобережье — в Днепре. Что это? Парадоксальная реакция на массовые разрушения? Проявления бойцовского характера? Или логика и математика новой реальности? Обсуждаем с лидерами отрасли и нашими партнерами – DAYTONA GROUP, Greenville, DIM, Vlasne Misto – причины этого поздравительного феномена, мотивацию девелоперов и инвесторов, а также возможные прогнозы. И как бонус – расскажем о секретном строительном плане «Малберри-Харбор», который обеспечил союзникам победу во Второй мировой войне.

Первые дни: отчаяние и потери

Первые дни после начала широкомасштабного вторжения повергли в шок украинскую экономику. Казалось, что строительная отрасль как самая уязвимая, на фоне интенсивных обстрелов, высоких цен на энергоносители и падения спроса на рынке не просто стагнирует, а вообще умрет.

Сразу же был заморожен флагманский проект «Большого строительства» президента Владимира Зеленского, в рамках которого в 2020-2021 годах происходила активная модернизация дорожной сети, школ и больниц. Тогда в строительную отрасль по частям вливались деньги из зарезервированных на программу 4,1 миллиарда евро (426 миллионов евро выделял Европейский банк реконструкции и развития). Тогда доля строительства во внутреннем ВВП Украины выросла до 3,3%. Для сравнения, в благополучной и стабильной Европе она балансирует на уровне 5–7% ВВП. Но в феврале 2022 года стало очевидно, что планируемые ресурсы придется направить на другие нужды.

Не только украинский, но и мировой строительный рынок пошатнулся, почувствовав острый дефицит стали и строительных материалов в целом из-за нарушения логистических цепочек. Но в Украине дефицит ощущался почти как критический. Остановилось производство клинкерного кирпича из-за невозможности доставки сырья – огнеупорной глины с севера Донецкой области. Был уничтожен завод по производству строительных смесей под Бахмутом. Уничтожены и захвачены металлургические предприятия в Мариуполе. Пострадал от ракетных обстрелов крупнейший в Украине завод по производству минваты в Житомире. Все это плюс инфляция привело к тому, что за 2022 год цены на стройматериалы и работу выросли в гривне более чем вдвое.

И все же еще весной, после освобождения Киевской области, настроения изменились и стали более оптимистичными. Несмотря на стремительный рост цен и ежедневные тревоги, одна за другой оживали строительные площадки. Первоначально ожидалось, что главной точкой приложения сил станет восстановление разрушенного жилья и строительство нового. Но, несмотря на многочисленные дискуссии, презентации, переговоры и меморандумы, программа Fast Recovery Plan так и не стартовала. Возведение модульных временных домиков для переселенцев вряд ли можно считать масштабной мерой, влияющей на отрасль. Подробнее мы писали об амбициозных планах и реальности в цикле статей «Жилье для ВПЛ».

Как ни странно, но наиболее активно продолжается строительство не инфраструктуры или бюджетного жилья, а жилых домов бизнес- и премиумкласса. Как же риски?

Страшный сон девелопера

Вечером 28 июля 2023 года российская ракета "Искандер" попала в 12-этажное здание в центре Днепра на пересечении улиц Короленко и Костомаровской. Прямым попаданием были разрушены три верхних этажа угловых секций, квартиры на трех других этажах пострадали.

ЖК GENEVE – это проект девелоперской компании DAYTONA GROUP. Вторую очередь комплекса — тот самый дом, который стал мишенью российской армии — был достроен уже после начала широкомасштабного вторжения и сдан в эксплуатацию в апреле 2022 года. Многие жильцы успели заселиться в дом, но в большинстве квартир еще продолжались отделочные работы.

Учитывая разрушительную силу «Искандера», новый дом продемонстрировал удивительную крепость. Позвоночник — несущая конструкция, возведенная по монолитно-каркасной технологии из железобетона, — выстоял. Разрушения получили лишь непосредственные места попадания. Удар не вызвал масштабного возгорания: навесной фасад из керамогранита с негорючим утеплением базальта, как и положено, был пожаробезопасным. В Daytona Group уверены, что конструктив здания можно полностью восстановить за несколько месяцев.

Девелоперская компания за собственные средства вызвалась провести предварительное обследование здания с привлечением профильных специалистов по первоочередным аварийным мерам, комплексное обследование для выявления скрытых повреждений, разработать рабочий проект, помочь разобрать завалы и дополнительно выделила миллион гривен безвозмездной помощи на восстановительные работы.

Несмотря на оптимизм в вопросе восстановления ЖК GENEVE, все понимают, что еще раз (после трагедий Мариуполя, Бахмута, Угледара, разрушений в столице и десятках украинских городов и сел) стали свидетелями реализации сценария, который каждый украинский девелопер видит в страшных снах: когда обь ект, над созданием которого несколько лет работали сотни людей, а сотни людей инвестировали свои деньги, становится жертвой неизбирательного варварского обстрела. И все же в DAYTONA GROUP не намерены останавливаться – компания продолжает активно строить жилые комплексы в Днепре (ЖК MAYAK, ЖК MARSHALL) и приступила к реализации проекта в Ужгороде (ЖК MAVERICK).

О прецеденте с ракетой, планах восстановления и общей ситуации на рынке недвижимости PRAGMATIKA.MEDIA рассказал один из владельцев DAYTONA GROUP Андрей Орлов.

PRAGMATIKA.MEDIA: Итак, вы заявили о готовности выполнить за свой счет часть работ по восстановлению жилого дома, в который попала ракета. Почему именно девелопер взял на себя обязательство по восстановлению, ведь дом уже сдан в эксплуатацию и передан ОСМД?

Андрей Орлов: Мы начали восстановительные работы раньше, чем подготовили все документы, поскольку понимали свою ответственность. Мы взяли на себя расходы по проведению комплексного обследования монолитного каркаса, инженерных сетей и возможных скрытых повреждений. Сложность в том, что нам приходится разрабатывать самостоятельно документацию и технологию восстановления, поскольку не существует таких норм, такого порядка, регламентирующего восстановление многоквартирных зданий, пострадавших от попадания российской ракеты. Город тоже берет на себя значительную часть расходов, помогает нам пройти бюрократические процедуры.

Совладельцы ОСМД также мобилизовались, приняли решение и проводят сбор средств, чтобы восстановить проектное состояние дома и жизнь в нем. Мы понимали, что документы будут готовиться очень долго, поэтому приступили к восстановительным работам в первые дни после прилета. Помогли разбирать завалы, для чего понадобилась специальная строительная техника – кран и подъемники. В наших интересах, чтобы до зимы как минимум изолировать верхние этажи, поскольку если оставить конструкции здания открытыми, то погода может нанести урон не менее серьезный, чем ракета. Тем более, в доме продолжают жить люди — ведь квартиры от 7 этажа и ниже не получили значительных повреждений. Комплекс GENEVE для нас знаковый важный проект, который наша команда реализовывала с энтузиазмом и любовью. Поэтому вполне естественно стремление упорядочить все как можно быстрее.

P.М.: Насколько сложный и дорогостоящий процесс должен быть? Разрушения масштабны?

А. О.: Оказалось, что этот «Искандер» не так уж разрушителен, как казалось, по крайней мере относительно железобетонной конструкции. Уже сейчас я могу сказать, что у нас нет сомнений, что конструкция сохранила свою целостность.

Этот случай принес нам всем важный опыт: мы убедились в сверхстойкости и надежности железобетонных конструкций. Этот кейс подчеркивает приоритетность использования железобетона в строительстве, особенно в зонах с высоким риском природных и техногенных катастроф. По сравнению с кирпичными конструкциями железобетонные оказались более устойчивыми и способными сохранить структурную целостность.

P.М.: Когда после февраля 2022 вы возобновили строительные работы на объектах? Какими темпами ведете строительство сейчас?

А. О.: На всех наших объектах люди вышли работать уже через 2 недели после начала широкомасштабного вторжения. Я думаю, что мы были первой в Украине строительной компанией, возобновившей работу.

С тех пор мы сдали в эксплуатацию уже 2 объекта. Было тяжело, потому что реестры не работали. Все исполнительные структуры, коммунальные службы тоже не имели ранее опыта работы в условиях полномасштабной войны. Однако мы все это прошли и сдали ЖК MOZART и вторую очередь ЖК GENEVE.

На других наших стройках мы идем близко к графику, утвержденному в соответствии с условиями договоров. Да, ситуация нестабильная. Мы сталкиваемся с изменениями в логистике поставок материалов. Некоторые поставщики банкротятся, уходят с рынка, появляются новые. Но самый непредсказуемый фактор – это мобилизация. Число рабочих у наших подрядчиков меняется, и они не всегда могут выполнять все работы в установленные сроки. Поиск новых строителей и инженеров занимает время, отражающееся на графиках. Но мы всегда стремимся наверстать установленные сроки.

Возможно, наша активность спровоцирована каким-то шоком, который мотивировал нас и заставил коллектив работать более организованно и слаженно.

P.M.: В международной страховой практике война считается форс-мажором, временно освобождающим стороны от выполнения обязательств. Как вы защищаете бизнес от инфляции или разрушения в результате обстрелов? Почему продолжаете вкладывать средства и усилия в то, что может быть разрушено в считанные секунды? Какова ваша основная мотивация?

А. О.: Война – это мощный удар по бизнесу. И я очень горд, что наша компания смогла выстоять. Во-первых, у нас большой коллектив, в котором более трехсот человек. DAYTONA – это компания полного цикла, содержащая финансовую структуру, отдел продаж, генподрядчика и архитектурное бюро. Сохранение коллектива было критически важным.

Во-вторых, есть около 1700 клиентов-инвесторов, которые доверили нам свои деньги. Остановка строительства – это консервация объекта, прекращение поставок материалов и нарушение обязательств перед подрядчиками и партнерами. Есть юридические обязательства, которые нельзя так нарушить. И, кстати, война не является основанием для отказа в исполнении обязательств.

Если мы замораживаем строительство, то разморозить его будет очень сложно, даже скажу — маловероятно. Никто не знает, сколько будет продолжаться война. Вот представьте ситуацию: если бы мы весной 2022 года заморозили наши стройки, то оставили бы уже почти два года людей без работы. Кто им будет платить? Как они будут жить? У каждого есть семьи. Многие наши сотрудники воюют, их семьи нуждаются в поддержке.

Есть и чисто технический аспект. Каждый объект имеет определенную степень готовности и сезонные виды работ, которые нельзя просто бросить физически. Их нужно кончить, чтобы материалы и все, что там есть, оставались в тепле, чтобы на них не попала вода.

Все эти обстоятельства ни технически, ни морально не позволяли взять и законсервировать строительство. Я действительно не понимаю, как застройщики, прекратившие свою деятельность или заморозившие строительство, будут их восстанавливать.

P.M.: Ваши клиенты продолжают выполнять обязательства со своей стороны? Выплачивают ли рассрочку?

А. О.: Конечно, мы все это время находились и остаемся в тесном общении с нашими клиентами. Первые месяцы, понимая ситуацию, мы разрешили людям не платить. Подавляющее большинство покупателей покупало недвижимость в рассрочку. Кто-то продолжал платить взносы, но около 80% временно не платили ничего. Затем мы обратились к ним с просьбой начать погашать задолженность, если они хотят, чтобы мы продолжали процесс строительства.

Мы понимали, что у каждого есть свои серьезные проблемы. Кто пошел воевать, кто уехал, вывез детей. Столько тяжелых и сломанных судеб… Поэтому мы не давили ни на кого морально, пытались найти общий язык с нашими клиентами для правильного погашения задолженности. Некоторым людям мы даже вернули их взносы, потому что они не смогли платить дальше. Они пришли и честно сказали: «Ребята, у меня все разрушено, все сложно, у меня нет возможности платить дальше». Были неприятные ситуации, когда нас просто пытались обмануть, но это исключения. Сейчас 90% людей платят, и мы благодарны им за это. Они видели прогресс на наших зданиях, мы коммуникировали, рассказывали, показывали, и это все убедило наших клиентов-инвесторов и привлекло новых покупателей.

P.М.: Когда, по вашим прогнозам, цены на квадратные метры в новостройках вернутся до довоенного уровня? Что происходит с ценами за квадратный метр?

А. О.: Цены за квадратный метр у нас всегда были привязаны к доллару. Так и осталось. Я больше скажу, что квадратные метры на некоторых объектах у нас даже подорожали в долларовом эквиваленте. Мы не снижали цены, потому что не снижали нашу планку качества — это наша политика. Мы обязаны сдать проект именно в таком виде качества, использовав именно те материалы, которые обещали. Поэтому, с учетом инфляции и удорожания всей логистики, мы не можем снизить цену, которая сегодня вполне адекватна ситуации. Мы не готовы делать подарок спекулянтам-перекупщикам. И повышать не хотим, несмотря на то, что наш заработок нельзя сравнивать с 20-м — 21-м.

Нераспроданных квартир у нас осталось не так много. На строящихся в Днепре объектах из 315 квартир в ЖК MAYAK пока осталось не проданных всего 35 квартир, в MARSHALL из 460 — всего 32. Конечно, было бы неправдой заявить, что продажи идут довоенными темпами. Звонка почти столько же, но количество реальных сделок уменьшилось существенно, естественно. К примеру, ЖК MOZART в 2021 году мы продали за 30 часов и сами были поражены. Сегодня темпы не те. За последние 2–3 месяца спрос на квартиры еще снизился. Обычно в сентябре наблюдается увеличение спроса, но теперь мы имеем другую реальность. Думаю, это связано с неопределенностью из-за будущей зимы.

P.M.: А что вы ожидаете от предстоящей зимы? Прогнозы разные, и большинство — достаточно пессимистические.

А. О.: Мы тоже готовимся к зиме, понимаем, что может быть электроэнергии. В прошлом году мы купили генераторы, чтобы не прерывать строительство в условиях блэкаута, обеспечивать постоянную работу кранов и подогрев бетона. Постепенно мы адаптируемся к новым условиям.

P.M.: Достраивая объекты, начатые к широкомасштабному вторжению, вы вносите изменения в проект с учетом того, что люди начинают требовать автономных коммуникаций и наличие бомбоубежищ? А что касается новых проектов?

А. О.: В новых проектах мы учитываем необходимость автономных коммуникаций и хранилищ. Но и решения в спроектированных ранее объектах иногда опережают время, например у нашего здания MAYAK был запланирован подземный уровень, который мы оснастили всем необходимым оборудованием для того, чтобы использовать его в экстремальной ситуации как укрытие на 1200 человек (Об этом проекте, который должен вернуть Днепру статус украинской столицы высоток, PRAGMATIKA.MEDIA писала в 2021 году. - Прим. ред.).

В новых домах, безусловно, проецируем все по новым нормам. На нашем новом объекте в Ужгороде, под который уже готовится площадка, бомбоубежища включены в проект.

P.M.: Звучала версия, что, используя товарные запасы стройматериалов по довоенным ценам в 2022 году для завершения строительства объектов класса бизнес и премиум, украинские девелоперы, по сути, лишили государство возможности использовать эти материалы для ремонта и строительства доступного жилья для пострадавших от военных действий. Некоторые политики и представители местных властей так оправдывают, что работы по восстановлению продвигаются очень медленно. Можете прокомментировать?

А. О.: Честно говоря, я никогда не слышал о такой проблеме от наших подрядчиков. Я не могу сказать, что мы когда-то выбирали материалы, предназначенные для государственных нужд. Возможно, это связано с тем, что мы используем для проектов премиумкласса дорогие эксклюзивные материалы. Требуется информация о номенклатуре материалов и их характеристиках, какие виды арматуры, бетона или кирпича должны использоваться в работах по восстановлению бюджетного счета. Кстати, в целом сокращение объемов строительства в Украине практически исключило проблему товарного дефицита. Допускаю, что в первые месяцы могли быть проблемы с арматурой. Но мы всегда активно закупали материалы заранее, и к моменту вторжения у нас был сформирован запас на складах и заводах. Ну а эксклюзивные отделочные материалы, плитка, фасады и в довоенное время импортировались из-за границы, на внутреннем рынке Украины их практически не было.

P.М.: Давайте пошире посмотрим на ситуацию. Как вы видите решение проблемы дефицита доступного жилья в Украине и, в частности, в вашем городе? Сегодня вопрос о размещении украинцев, потерявших свои дома из-за агрессии россии, стал актуальным не только с социальной, но и с экономической и политической точки зрения. Как крупный девелоперский бизнес может помочь в этом вопросе?

А. О.: Для правильного решения этой задачи нужно иметь точные данные. Это математика, которой я учу своих детей. Если данные неправильно собраны, то результат будет ошибочным, даже если задачу решают самые умные люди. Важно знать, сколько людей потеряли жилье и сколько из них реально нуждаются в новом. Важно определить количество на рынке жилой недвижимости экономкласса, которое пусто и не продается по каким-то причинам. Сбор и анализ данных является самой сложной частью. Затем можно было бы работать с владельцами этой недвижимости, обсуждать варианты выкупа квартир для государственных фондов. Возможно, в конце концов, выяснится, что Украине не так много нужно строить нового бюджетного жилья.

P.М.: Какие действия правительства могли бы стимулировать рынок недвижимости Украины в условиях, в которых мы сейчас находимся?

А. О.: Формула по сути проста. Необходимо снизить себестоимость строительства. Это можно сделать, прежде всего, устранив коррупционные моменты. Диджитализация процессов в строительстве может упростить получение разрешительной документации и снизить возможность коррупции. Важно поощрять производителей строительных материалов, поскольку их производство внутри страны всегда позволяет снизить себестоимость. Налоговая политика играет важную роль, здесь просто непочатый край работы, и пока незаметно, чтобы кто-нибудь из чиновников пытался снизить налоговую нагрузку на украинских предпринимателей и промышленников. Нам очень важен инвестиционный климат, и для этого, как минимум, необходимо закрепить в законодательстве защиту частной собственности, чтобы инвесторы чувствовали себя защищенными и уверенными в том, что их вложения обеспечены. Неотчуждаемая и неприкосновенная частная собственность – основа всех успешных экономик.

Экспертное мнение. Строим в Киеве и области

Киев находится в условно привилегированном положении, поскольку он как столица гораздо надежнее защищен ПВО от ракетных атак. И все же в Киеве падение цен на недвижимость в 2022 году было самым резким: в первое полугодие цены снизились до уровня провинциального города. Бизнес- и премиумкласс потеряли до 25% стоимости. Рост наметился только в конце года, но за весь 2023 никаких существенных взлетов не произошло.

А на Киевщине, катастрофически пострадавшей в первые недели нашествия, динамика цен на жилье теперь сильно отличается в зависимости от географии: на севере квартиры дешевеют, на юге дорожают, но очень медленно.

Что мотивирует девелоперов, площадки которых расположены в Киеве и пригороде? Нам отвечают Наталья Дубик, руководитель проектов компании Greenville, Александр Насековский, соучредитель и управляющий партнер группы компаний DIM и Ярослав Корнияченко, CEO компании Vlasne Misto.

PRAGMATIKA.MEDIA: Когда после февраля 2022 вы возобновили строительные работы на объектах? Какими темпами ведете строительство сейчас?

Наталья Дубик: Строительство постепенно возобновилось в конце мая 2022 года. Сейчас темпы на наших киевских проектах – Greenville Park и Greenville на Печерске – вернулись на довоенный уровень. Этому предшествовал кропотливый труд. Мы возобновили работу с подрядными организациями и поставщиками строительных материалов, оптимизировали производственные процессы в период регулярных отключений электроэнергии и, несмотря на ракетные обстрелы, разделили некоторые процессы на составляющие, увеличили запасы стройматериалов, организовали оперативную координацию между поставщиками и строением.

В первом полугодии 2023 года в жилом комплексе Greenville Park ввели в эксплуатацию паркинг первой очереди. За 1,5 года с начала вторжения построили на Greenville Park совокупно 20 тыс. кв. м. Ежемесячно на официальных сайтах обоих наших ЖК мы публикуем отчеты о проделанной работе на стройках, где предоставляем цифры и статистику. А в конце сентября получили сертификат от Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины о запуске в эксплуатацию 4 и 5 секций в ЖК Greenville на Печерске.

Александр Насековский: Мы одними из первых возобновили работы на своих площадках еще в июне 2022 года фактически через два месяца после того, как россияне отступили из Киевщины и Черниговщины. Команда готовилась к этому моменту все время после деоккупации: мы проводили аудит, просчитывали сопутствующие и новые риски, выходили на связь с подрядчиками, то есть вели все возможные подготовительные работы, чтобы процесс запуска прошел максимально бесшовно. С тех пор мы ни на миг не останавливали работу на своих площадках, поэтому даже в первый год полномасштабной войны мы сдали почти 19 тыс. кв. м. Люди напрямую видели, как на площадках ведется работа. И если в начале полномасштабного вторжения по договорам рассрочки только 10% платили исправно, то теперь эта цифра уже достигает 70%. Ровно половина купивших у нас недвижимость не ждет завершения войны и уже выполняет свои обязательства. Потому что видит, что каждая гривна из их кармана идет реально на строительство, причем их дома, а не просто в новый котлован. Работаем над тем, чтобы к концу года этот показатель достиг не менее 90%.

Наши темпы строительства остаются неизменными, это лучше демонстрирует количество квадратных метров, которые планируем сдать в этом году: более 60 тыс. кв. м готовится к вводу в эксплуатацию к новому году.

Ярослав Корниченко: Во время сложных боев в Киевской области и на всей территории Украины наша команда, как бильярдные шары после удара, разместилась по всей территории нашего государства и за его пределами, от архитектора до мастера строительной площадки. Чтобы депрессия не охватила коллектив, а паника не повлияла на сознание и сплоченность мощной команды, чтобы быть готовыми к стремительному старту восстановления экономики региона, уже в середине марта мы продолжили проектные работы и выплаты заработных плат, даже пополнили коллектив архитекторов проекта отличными потерявшими специалистами. свои рабочие места. Многие работники строительства встали на защиту нашего государства.

Постепенно, с освобождением территорий Киевской области, мы с партнерами начали обсуждать возобновление строительства на площадке: первые строители вернулись в августе 2022 года и постепенно начали наращивать темпы работы и поиск доступных строительных материалов. Темпы реализации проекта наращиваем и наверстаем утраченное, строительный результат хотим догнать до конца 2023 и перевыполнить план реализации первой очереди уже в 2024 году.

P.M.: Как вы защищаете свой бизнес от инфляции или разрушения в результате обстрела? Почему вообще продолжаете вкладывать средства и силы в то, что может быть разрушено в течение нескольких секунд? Какая главная мотивация?

Наталья Дубик: Главная мотивация нашей команды – репутация группы компаний Greenville и ответственность. У нас есть обязательства перед нашими инвесторами, потому мы должны их выполнить и завершить строительство. Еще один фактор – поддержка экономики в экстремальный для страны период. Пока работает экономика, государство сможет работать и бороться. А экономика состоит, в частности, из рабочих мест, заработных плат, налогов и т.п. — это сложная, взаимосвязанная многофакторная система. Благодаря ВСУ и силам ПВО даже в столь тяжелое время можем спокойно работать и реализовывать свои планы.

На сегодняшний день лучшая защита от инфляции — это инвестирование в проекты, прибыль от которых превышает инфляционные риски. Поэтому главным является покупательная способность населения. Кризис, вызванный войной, больно ударил по покупательной способности. Скорректировать негативные тенденции помогает правительственная программа поддержки ипотеки, постепенно расширяется круг людей, которые могут воспользоваться льготным кредитованием. Наши специалисты всегда анализируют, не достигнет ли вопрос покупательной способности своего критического предела, по которому проекты станут слишком рисковыми. Ежегодно мы формируем бюджет на срок от 3 до 5 лет, учитывающий разные сценарии развития событий, в том числе и кризисные.

Александр Насековский: Главная мотивация – это люди. Покупатели, инвесторы, партнеры, подрядчики, команда, а также все, кто так или иначе задействован в сфере строительства жилья. Напомню, что это более 40 сопутствующих отраслей. Соответственно, это рабочие места, уплаченные вовремя налоги, а также строительный мультипликатор на уровне не менее 6,5 грн, способен стать локомотивом восстановления Украины. То есть каждая гривна, вложенная сегодня в строительство жилья, влияет на экономику в семь раз больше.

Уходящий год был непростым для строительной отрасли. Девелоперы по всей стране ввели в эксплуатацию всего 7,11 млн кв. м жилья против 11,44 млн кв. м в 2021 году. В процентном соотношении спад составляет 38%.

При этом по последним, но, к сожалению, не окончательным подсчетам, более 30 млн кв. м жилья в Украине испытали те или иные разрушения, из них более 65% вообще не подлежат восстановлению.

Это значит, что нам понадобится как минимум лет 6 при самых благоприятных условиях, чтобы наверстать темпы и восстановить утраченное жилье. А если добавить к количеству разрушенного еще то, что давно нуждается в реновации из-за превышенного на десятки лет периода эксплуатации, то сроки восстановления возрастут в несколько раз.

Это я к чему: строительная отрасль была, есть и будет системообразующей в экономике страны, ведь запрос на создание современного, комфортного, безопасного, энергоэффективного жилья в стране колоссальный. Это приоритетный вопрос для послевоенного восстановления страны, в которой девелоперы, по моему мнению, должны принимать активное участие: строить не для проформы или освоения донорских денег, а с пониманием реальных запросов и потребностей украинцев.

Если говорить об уровне продукта, то для нас строительство жилья всегда было не о квадратных метрах, а о создании качественной, современной, безопасной, наполненной смыслами и функциями территории для жизни и развития. И сейчас, я считаю, это еще более актуально. Мы, несмотря на все вызовы и попытки нашего северного соседа уничтожить все живое и разрушить общечеловеческие ценности, выбираем здесь жить, работать, создавать новое, поддерживать друг друга. Живи больше – это не просто слоган нашей компании, это философия нашего восприятия мира, которую мы воспроизводим в каждом нашем проекте. В пространственном планировании, эргономике жилья, создании социально-бытовой инфраструктуры, наполнении сервисами, в экстерьерах и интерьерах.

Ярослав Корниченко: Над финансовой моделью и мастер-планом Vlasne Misto, являющимся неотъемлемой составляющей проекта в целом, мы работали более 5 лет до старта строительства и предусматривали кризисные моменты в своей стратегии на основе анализа рынка недвижимости с 2004 года. За этот долгий период были политические и экономические кризисы, аннексии части территории, поэтому фаза обострения тоже не исключалась. Инфляция, рост цен на материалы закладывались сразу в стратегию увеличения или сдерживания цены на наши объекты. Еще на старте для себя мы принимали решения по уровню рентабельности и предусматривали самые плохие варианты, утверждали инструменты разрешения тупиковых ситуаций и источники дофинансирования. Масштабность нашего проекта позволяет нам «взломать» сознание клиента и добиться хорошей цены на конечный продукт, используя как можно лучшие материалы в нашем сегменте. Соотношение стоимости гривны и международных валют что-то нивелировало, что-то негативно повлияло.

Главный принцип нашего коллектива и проекта – не останавливаться, адаптироваться. Нужно быть сильными и становиться еще сильнее. Завоевывая независимость страны, мы все должны бороться и на экономическом поле боя: если остановить проектирование, распустить команду, потерять надежду, уехать за границу и ждать, чтобы государство создало условия для возвращения наших граждан, то нужно иметь большую смелость так поступить в отношении наших защитников, наших семей. Государство – это нация, социум, который ее создает. Как государство без людей, мастеров своего дела отвоюет, отстроит, вырастит и т.п.?

P.М.: Когда, по вашим прогнозам, цены на квадратные метры в новостройках вернутся до довоенного уровня? Сколько стоит ваш квадратный метр?

Наталья Дубик: Сейчас в ЖК Greenville Park средняя цена квадратного метра в готовой квартире составляет 2200 у.е. о., а в строящейся — 2000 у. о. В ЖК Greenville на Печерске, соответственно, в готовой квартире стоимость составляет 2300 у.е. о., а в строящейся — 2100 у. о.

Цены сейчас растут из-за роста себестоимости строительства: дороже стали строительные материалы, логистические операции и т.д. Возвращение на довоенный уровень можно ожидать только со стабилизацией военно-политической ситуации в стране. Иными словами, нужно ждать завершения войны.

Александр Насековский: Мне кажется, что более актуально говорить о восстановлении реального спроса на довоенном уровне. Ведь именно тогда мы сможем говорить и об объективном, закономерном росте цен теми темпами, которые поддерживали бы отрасль, а не только в ответ на удорожание себестоимости строительства, которое никто не отменял.

Пока только в отдельных классах и категориях жилья, в действительно строящихся комплексах, демонстрирующих высокую степень строительной динамики на площадках, спрос восстанавливается и конвертируется в реальные сделки. Например, мы с конца марта и по сей день смогли восстановить более половины довоенных объемов платежеспособного спроса. Для понимания: средний показатель по рынку достигает 20% в лучшем случае.

В настоящее время квадратный метр в комплексах группы компаний DIM стоит от $1400 до $3500 в зависимости от проекта (комфорт+ или бизнес-класс).

Ярослав Корниченко: Не могу отвечать за всех девелоперов, но я не видел снижения цен, только снижения спроса, продажи некоторых объектов по ценам в гривне, что в пересчете курсовой разницы выглядит как снижение цены. Но ведь эти объекты были построены еще по ценам 2020-2022 годов.

Спрос слаб, люди продолжают перестраховываться и ищут безопасные места для своей семьи. Сознание нашего социума изменилось коренным образом, доверие к девелоперам на нулевом уровне, как к новым, так и тем, кто остановил большинство своих строительных площадок или не смог адаптироваться к новым нормам строительства и ценовой политике. Цена постепенно начинает подниматься — и это адаптация к страхованию рисков, росту стоимости энергоресурсов, материалов. В настоящее время стоимость в нашем проекте от 1200 до 1350$/м², дифференциация жилья во время строительства в 2024 году блочных домов и малоэтажных многоквартирных домов позволит установить цены от 850$/м.².

P.M.: Есть версия, что, используя товарные запасы стройматериалов по довоенным ценам в 2022 году для завершения строительства объектов класса бизнес и премиум, украинские девелоперы, по сути, лишили государство возможности использовать эти материалы для ремонта и строительства доступного жилья для пострадавших от военных действий. Некоторые политики и представители местных властей так оправдывают, что работы по восстановлению продвигаются очень медленно. Можете прокомментировать?

Наталья Дубик: Мы не покупаем строительных ресурсов больше, чем нам нужно согласно проектам. Во-вторых, практически все стройматериалы, которые мы покупали после 24.02.22, были приобретены по рыночной стоимости. Те украинские производители, чья работа была остановлена ​​из-за оккупации или повреждения производства, были заменены иностранными. У отечественных производителей мы покупаем стройматериалы по текущим ценам.

Александр Насековский: У нас были сформированные запасы строительной продукции, поэтому использовали их еще некоторое время для продолжения строительства жилья. Впоследствии все новые контракты заключались по актуальным ценам, ведь это рынок, никто не будет продавать себе в убыток, это абсурд. Поэтому перекладывать проблемы восстановления на плечи рынка — это не что иное, как искать козла отпущения. Действительно, этакая идея.

Я вам больше скажу, бизнес-класс и тем более премиум далеко не сразу бросились достраивать на рынке, наоборот, понимая риски, связанные с тем, что целевая клиентура выехала, рынок сосредоточился на комфорте и комфорте+, бизнес строился точечно, премиум тоже . Поэтому причины медленного восстановления нужно искать в другом месте.

Ярослав Корниченко: Я думаю, что о нравственности должны задумываться представители власти, кто об этом говорит и в этом ищет оправдания. Мы много своих материалов отдали в помощь пострадавшим зданиям в пределах не только своей ОТГ. Также большую часть временных построек, контейнеров, некоторую механизированную технику тоже передали на ВСУ и для социальных нужд, к тому же выполняли и продолжаем выполнять строительные работы по обращениям.

Наш проект мы реализуем в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс», дефицита материалов как такового не наблюдали и сейчас не чувствуем, что сложнее стало с логистикой из заграницы алюминиевых профилей, стекла, термодоски и некоторых натуральных видов камня для отделки фасадов. С нашим объемом закупки в 2022 году мы использовали складские запасы, закупали только импортные материалы и железобетон.

Бонус: строительные военные проекты Черчилля

Одна из самых выдающихся страниц истории Великобритании – строительство во время Второй мировой войны. Малоизвестность фактов объясняется секретностью программ, реализуемых под руководством и строгим контролем правительства и спецслужб. Но сегодня студентам-архитекторам и инженерам, конечно, рассказывают о мегастроении 1939–1945 годов, в частности о «Малберри-Харборе».

Отправной точкой истории считается 1939 год. Еще за год до немецкой операции Блиц, когда авиация гитлеровской коалиции безжалостно бомбила промышленные города и Лондон, превращая в обугленные руины тысячи зданий, в кабинете Уинстона Черчилля (на тот момент первого лорда Адмиралтейства) был составлен секретный план по мобилизации строительной отрасли. Ее взяли под жесткий контроль. Несмотря на дефицит жилья, правительство Великобритании объявило мораторий на гражданское строительство, в том числе и частное. О бурном строительстве уже после победы в Лондоне и Ковентре PRAGMATIKA.MEDIA ранее писала в цикле статей «Повоенное восстановление городов». Но в период 1940-1945 годов любой проект на сумму более 500 фунтов стерлингов (а в Лондоне гайки закрутили до символической суммы в 10 фунтов) должен получить разрешение специального департамента. Все запасы стройматериалов – древесину, сталь, цемент, асфальт, кирпич – тоже взяли под государственный контроль и охрану.

Это не означало, что девелоперы, архитекторы, инженеры и строители остались без работы. Напротив, государство обеспечило строительные компании множеством заказов — срочных, гарантированно оплачиваемых по спецтарифу, и секретных.

Подземный завод Bristol Aeroplane Company в Уилтшире строили 10 тысяч рабочих, работавших по сменам круглосуточно. Государство инвестировало в проект 7 миллионов стерлингов (сегодня – более 200 миллионов фунтов стерлингов).

На строительстве завода по производству боеприпасов в Стаффордшире работало 11,5 тысячи человек, в том числе 100 архитекторов. За этот объект правительство заплатило 5 миллионов фунтов стерлингов.

Всего в период с 1939 по 1945 год Великобритания построила 444 аэродрома для Королевских ВВС. Это поражает! Но рекордный по затратам и эффекту стал проект «Малберри-Харбор» — шедевр инженерной и строительной мысли

Это был модульный военный порт из множества секций из бетона и металла, которые по воде буксировали в безопасные точки побережья Британии и через Ла-Манш в Нормандию. На реализацию потратили от 30 до 40 миллионов фунтов стерлингов. В строительстве было задействовано 50 тысяч человек, а основная часть работ выполнена за 6 месяцев.

Благодаря этому модульному плавучему порту США доставляли в Европу оружие, транспорт, живую силу. Президент США Дуайт Эйзенхауэр заявил, что «эффект Малберри превзошел наши лучшие ожидания».

А модули-кессоны из плавучего порта потом использовали в качестве фундаментов для быстрого послевоенного жилищного строительства. Ничто не зря было. Может, через несколько лет мы узнаем постфактум о подобных секретных строениях в Украине?