Недорогие, неформальные… нелегальные?
По классификации, предложенной рынком недвижимости, которая учитывает несколько параметров — локацию, планирование, приспособленность инженерных систем, инфраструктуру для работников, характеристики безопасности — офисные помещения, переоборудованные из квартир в жилых домах, относят к классу «С» (эконом) или «D» », который является последним в звене оценки. Даже если квартирный офис будет прекрасно оснащен и расположен в самом центре города, элитарной офисной недвижимостью класса «А» и бизнес-класса «В» ему не стать. Преимущества современного БЦ или другого здания, специально спроектированного с расчетом на деловую деятельность, компенсировать сложно.
Но, может быть, владельцам и арендаторам офисно-квартирных метров это и не нужно? А что тогда?
Архитектор Александр Кумейко констатирует: квартира остается дешевле, чем нежилое помещение, в покупке и аренде, в оплате коммунальных платежей, эксплуатации. Такой формат пространств для труда появился из-за нехватки доступных по стоимости помещений небольшой площади. В первую очередь именно в силу потребности, а не каких-то трендов.
«Использование квартир-офисов у нас вызвано жизнью, экономическими условиями, но до сих пор не решено с точки зрения нормативных требований», — Александр Кумейко
Александр Кумейко, главный архитектор "Кумейко Архитектс" и "Эдельбург Архитектс"
Аура рабочих пространств, расположенных в жилых домах, неоднозначна. Даже те из них, которые подразумевают взаимодействие с клиентами, остаются помещениями-отшельками. Преимущественно не имеют больших вывесок, прячутся за домофонами и лестничными маршами. За их дверью – «Нарния», в которую не приглашают соседей с этажа.
С одной стороны, они частично вписываются в идею антиофисов, симпатичную представителям творческих профессий и специалистам, скучающим работать в безликих канцеляриях. С тем, что место, где проводишь полжизни, не должно быть бело-серым хранилищем для принтеров, уже мало кто спорит.
При желании и фантазии владельцев здесь можно создать что-то интересное — не слишком формальное пространство, не отказывающееся от экспериментов, свободное от жесткого функционального и визуального кода. Не бороться с помещением, а принять его специфику, в исторических постройках сохранить родные балконы, пол или декор и дополнить их современными интерьерными решениями, мебелью, оргтехникой. Результатом может стать место силы для небольших художественных коллективов, дизайн-бюро, редакций, стартапов.
Пространства для работы, переоборудованные из жилых квартир, появились из-за нехватки доступных по стоимости помещений небольшой площади. Фото: kjhmicro на Pixabay
С другой стороны, по тем же причинам, указанным выше, после конвертации жилья в офис оно может превратиться в «нехорошую квартиру», в которой неизвестно что происходит и беспокоит соседей.
В отсутствие фасада, на этажах проще не афишировать ту деятельность, которую не хочется делать слишком заметной.
Среди этих двух полюсов много вариантов, типологической деятельности и решения пространства. Бюджетных и не слишком банальных, авторских, перепланированных, кабинетных.
Однако все, и условно хорошие, и условно плохие, сопровождает одинаковый круг проблем.
Жителям домов соседство офисов скорее не нравится, чем наоборот. Курение и мусор на лестнице, поток незнакомцев, входящих в подъезд, шум и случайные звонки в дверь, дополнительная нагрузка на лифт и отсутствие свободных мест на парковке, иногда установка камер наблюдения для охраны офиса. Риски от неудачного ремонта или перепланировки при обустройстве офисных жилых помещений, которые могут повлиять на целостность и прочность всего здания, состояние его инженерных систем.
В больших городах в некоторых многоквартирных жилых домах деловая жизнь почти полностью вытесняет частную. Источник фото: pexels.com
Иногда противостояния между владельцами квартир и офисов превращаются в настоящие войны
Поэтому часто владельцы или арендаторы пытаются задобрить жильцов и достичь с ними консенсуса, выполняя стоимостный ремонт мест общего пользования, дверей или лифтов, участвуя в устройстве придомовой территории.
Для них самих это большое количество компромиссов по помещению. Квартирная планировка накладывает определенные ограничения, такое пространство сложнее «открыть», распланировать кабинеты и рабочие места. Санузлы, кухня, система вентиляции и кондиционирования, характеристики звукоизоляции не отвечают требованиям современного офисного места. И если рабочий коллектив больше среднестатистической семьи, а работники выполняют разные функции, или приходят клиенты, заказчики — создать действительно комфортные условия для работы и длительного пребывания в помещении трудно.
Изображение доходного дома штабс-капитана Рутковского в Киеве, который планируется реставрировать. Проект восстановления памятника архитектуры был отмечен премией International Property Awards. Изображение: Facebook-страница «Дом “Особняк Рутковского”»
Можно ли с этим мириться? Реальность показывает, что да, ведь подобных офисов тысячи. В Киеве, центрах других крупных городов есть многоквартирные жилые дома, деловая жизнь в которых почти полностью вытеснила частную.
Но остается очень важное обстоятельство, которое всегда должно быть основой: такие офисы преимущественно вне закона.
Выйти из квартир и вернуться
"Штаб-квартиру просто так квартирой не назвали бы!" — возможно, так подумал гражданин N. в постсоветских 90-х и переоборудовал приватизированные метры в обычной многоэтажке под нужды собственного дела или на продажу.
Это фигура речи, но логика здесь действительно есть: определение «квартира», производное от латинского quartarius — «четверть», вошедшее во многие европейские языки, означает не только помещение, но и расположение. К примеру, войск. Так что штаб-квартира — это главное расположение, главная контора, то, что по-английски звучит как headquarter. Поэтому в современном мире так называют многие центральные офисы корпораций и организаций.
Канцелярии производств и учреждений, КБ, НИИ прошлого имели свои кабинеты и просторы, часто перегруженные громоздкой техникой, компьютерами, приборами. Источник фото: quora.com
Наши квартирные офисы на такую величину не тянут, но современная коммерческая эксплуатация помещений, расположенных в жилых зданиях, напоминает о практике дореволюционных доходных домов.
В конце ХІХ - начале ХХ в. в больших европейских городах их были сотни. В Киеве, по подсчетам исследователей городской истории, около 900.
Владелец – частное лицо или общество, учреждение – распоряжался квартирами, сдавая их в жилую аренду или для размещения контор, портняжных или репетиторских услуг, небольших компаний, трестов.
История эта завершилась тем, чем мы все знаем: революцией, советскими уплотнениями, перепланировками, национализацией. Некоторое время небольшие «офисы» тогдашнего нотариата или предпринимателей размещались в номерах отелей. Индивидуальное предпринимательство взяло короткий реванш во времена НЭПа, чтобы исчезнуть на следующие 70 лет.
Во времена СССР запроса на помещение подобного толка не существовало, потому что не существовало бизнеса как такового и частных практик, по крайней мере легальных. Квартиры не были имуществом жильцов, варьировать их предназначение было нельзя.
Многочисленные канцелярии производств и учреждений, КБ, научно-исследовательские институты имели свои кабинеты и пространства, которые мы сейчас назвали оупен-спейсами. Архивы того времени были огромными, бюрократия цвела, использовались громоздкие пишущие машинки или другая техника, ЭВМ работали на перфокартах.
Кубиклы, изобретенные в США, до сих пор ассоциируются с депрессивными офисами, однако современный дизайн работает над тем, чтобы идея кабин и перегородок стала человечной. Источник фото: www.tedesk.com
Из-за отличных взглядов на экономическую деятельность, изолированность от общего мирового дискурса целая коллекция западных стилей офисного дизайна, подходов к организации пространства, все эти немецкие Bürolandschaft'ы («офисный пейзаж», концепция планирования офисных помещений открытого типа в 1950-х, в которой использовались и органическая геометрия (прим. ред.), американские кабинки-кубиклы, «горячие столы» пролетели мимо.
Возможно, на них смотрели издалека и учитывали, но детали планировки, меблировки, описание интерьерных находок того времени не найдешь в подшивках отечественных популярных журналов. Все решалось согласно санитарным нормам проектирования промышленных предприятий и безопасности труда. Не обошел жилые и рабочие пространства и влияние постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», он определил их образ на многие годы вперед.
Главным фактором, мотивирующим предпринимателей арендовать офисы-квартиры, остается умеренная цена. Если она будет сопоставима с вариантами в современных БЦ, выбор очевиден: там комфорта больше. БЦ, строящийся на ул. Кожемяцкий в Киеве. Источник фото: edel-burg.de
Все ли решают ДБН?
Архитектор Александр Кумейко рассказывает, что квартиры, переработанные под бизнес, не могут быть соединены с жилой частью, согласно действующим Государственным строительным нормам Украины В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения», которые распространяются на проектирование новых и реконструкцию, капремонт и техническое перевооружение жилых домов, помещение общественного назначения. Создание таких квартир в существующих жилых многоэтажках предполагает комплексную реконструкцию.
У разделе 5 «Архитектурно-планировочные решения», в части, касающейся нежилых этажей и помещений, указываются особенности того, как могут быть организованы встроенные или встроенно пристроенные помещения с нежилой функцией. Нюансов немало, и описаны они на сухом нормативном языке.
Александр Кумейко, архитектор
«Главное для архитектора - проектировать безопасные помещения и среду, в которой люди друг другу не мешают», - Александр Кумейко
Архитектор объясняет: «Согласно действующим требованиям, мы не можем объединить, условно говоря, в одном подъезде помещение с разным функционалом. Они должны быть изолированы.
До обновления ДБН в 2019 году речь не шла даже о том, чтобы в новых зданиях закладывать нежилые помещения выше 3-20 этажа. Пока это делать можно, но при условии, что функционалы все же разобщены, они не должны располагаться рядом. Так, в цокольном, 1-3-м и высших этажах жилых домов допускается размещать встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного назначения. Но, например, занимающие площадь до 3-го этажа включительно должны отделяться от жилой части противопожарными стенами и перекрытиями, а выше 3-го этажа - отделяться в отдельный отсек от жилой части. Перекрытия должны быть без окон и дверных проемов, противопожарные стены – определенного нормированного класса. И это не исчерпывающие требования.
Пока использование жилых пространств под коммерцию, изменение функции квартир происходит стихийно, без нормативного обоснования».
Застройка Киева. Фото: Asya Tes на Unsplash
«Главное для архитектора – проектировать безопасные помещения и среду, в которой люди друг другу не мешают, – продолжает он. — В случае работы офиса, особенно когда есть штат сотрудников, посетители — это всегда дополнительное движение в доме, в его помещениях, на улице. Согласно тем же ДБН, на верхних этажах жилых домов разрешено устраивать творческие мастерские. Почему? Поскольку у них нет большого наплыва людей, такими помещениями пользуются 1–2, до 5 человек. И пользуются системно: приехали на работу, уехали с работы, вышли на обед. Это не приводит к большому количеству связей с людьми, которые там проживают.
Но вопрос не только в том, что они друг друга видят, а в том, что использование помещения, где человек живет, все-таки другое, чем того, где он работает. Суть требований именно в том, чтобы люди, живущие в домах, не имели ничего общего с точки зрения вертикальных коммуникаций с делающими здесь бизнес.
Использование квартир-офисов у нас вызвано жизнью, экономическими условиями, но до сих пор не решено с точки зрения нормативных требований».
Реконструкция части помещений или отдельного этажа в жилых домах старого фонда под коммерцию имеет большой срок окупаемости, поэтому комплексно ее выполняют крайне редко. В предназначенных для бизнеса постройках такой проблемы нет. Визуализация БЦ "Олеговский" на Подоле. Источник изображения: edel-burg.de
По словам Александра Кумейко, теоретически такие пространства могут быть реконструированы, чтобы переход из жилого в нежилое помещение, который де-факто произошел или планируется владельцем, действительно стал нормированным. Но если проверять это не на бумаге, а на практике, с точки зрения выполнения строительных норм всегда будут найдены несоответствия. Устранять их в этом типе помещений — вопрос немалых финансов.
Если владелец начнет считать, сколько будет стоить реализация всех указанных градостроительных и архитектурных требований, перечень которых ему может предоставить по запросу архитектор, то он поймет, что эти расходы не компенсирует даже высокая арендная плата за помещение. Их окупаемость составит 10 лет, в Украине не привыкли к таким срокам», — констатирует архитектор.
«Когда-то все эти помещения, в которых была изменена функция, станут легальными, я имею в это веру.
Но мы также должны учитывать фактор саморегуляции рынка. Скажем, если стоимость метров отрегулируется так, что аренда офисов-квартир будет сопоставима с "правильными" нежилыми офисными и коммерческими помещениями, уходить в квартиры бизнесам не будет смысла. Средства те же, а комфорта гораздо меньше», — отмечает Кумейко.
PRAGMATIKA.MEDIA: Итак, со старым фондом ситуация не очень отрадная, но для новых возводимых домов все можно запланировать правильно?
Александр Кумейко: Да, в новых проектах мы можем это нормально предусмотреть, однако здесь начинает работать другое правило по планированию — экономическая целесообразность и опять же целесообразность с точки зрения запросов рынка. Есть ли необходимость в этих помещениях.
По моему опыту, когда мы начинаем проектировать высотный жилой дом, то встроенные нежилые помещения выше второго этажа планировать нет смысла. Они не пользуются спросом.
У инвесторов, вкладывающих средства в такие помещения, позже могут возникнуть проблемы с их передачей в аренду. Даже тех офисных пространств, которые расположены на втором этаже. В новостройках стоимость иная, чем на вторичном рынке, второй этаж стоит дешевле первого, но не намного. Поэтому со стороны инвестиций и их окупаемости возникают вопросы. Эти помещения могут даже зависать, и с ними довольно сложно работать.
PM: Неожиданно.
О. К.: Это нельзя делать всюду. В центре городов, в новых объектах в центре столицы – да. И второй, и, возможно, даже третий этаж можно реализовать, но это все равно определенная задача, с которой нужно работать. Взвешивая все за и против – что было бы более целесообразным – можно сделать вывод, что лучше предусмотреть там квартиры, и заказчик сможет продать их быстрее, чем коммерческие помещения.
В странах Центральной Европы частные практики, кабинеты врачей часто находятся на средних этажах жилых домов. Их присутствие в здании отмечают лишь небольшие таблички на входе. Источник фото: www.archi-wiki.org
PM: За рубежом, например, в странах Центральной Европы, достаточно много частных практик, кабинеты врачей расположены на средних этажах жилых зданий. Также в Европе много старого исторического фонда. Как это там работает?
О. К.: Скорее всего, в проекте построек сразу заложена опция использовать помещения как нежилые. Традиция работать так в Европе более древняя, поэтому даже в старых домах это возможно.
Также есть такая реалия, как лицензионные требования к помещениям, у нас она тоже существует, скажем, к амбулаториям, манипуляционным кабинетам, аптекам.
Минздрав выдвигает определенные требования к тому, как должны быть оснащены учреждения определенного звена, и эти нормативы иного рода, чем, например, ДБН. Они не предусматривают кардинальных вмешательств в конструкцию, в общем-то в здание, и в большей степени касаются оборудования помещения. Поэтому люди могут выполнить их самостоятельно и получить разрешение на работу.
Так или иначе, в этих странах это полностью легально, иначе деятельность в помещениях не была бы разрешена.
Проект «Промприбор.Реновация» в Ивано-Франковске – превращение пространства советского завода в современный бизнес-кластер. Источник фото: galka.if.ua
PM: Параллельно конвертации квартир в нежилые помещения, которую мы с вами обсуждаем, в мире формируется большой обратный тренд — превращение некогда промышленных, коммерческих объектов в жилье. Как это актуально для Украины?
О. К.: Да, за границей есть много кейсов, это и промышленные, и даже складские здания, которые переформатируют в жилье. Этот тренд понятен, потому что города развиваются.
С точки зрения градостроительной планировки, все, что касается промышленности, должно располагаться не в центре города, а на периферии. Когда город растет, ему в любом случае нужно как-то переварить эту промышленную часть.
Как именно? Ее нужно по-новому интегрировать в городскую ткань. Промышленность больше не нужна, офисной инфраструктуры тоже, возможно, именно здесь многое не нужно. Но городам всегда не хватает жилья, их население увеличивается.
То, как это делается за границей, это всегда сложный комплексный подход, комплексная реконструкция с экономическим обоснованием. Хотелось бы на этом акцентировать.
Для Украины пока, как мне кажется, это пока не актуально. У нас тоже есть определенные проекты, но преобразование в основном происходит в формате износа предыдущего объекта и строительства жилого комплекса заново.
Можно упомянуть очень качественный проект реновации части бывшего завода «Арсенал», но это все-таки об общественных просторах, а не жилье.
Вместо заводов – деловые просторы и жилье. Новый центр Kristal Plaza во Львове — доказательство изменений, которые происходят в восприятии промышленных районов городов. Источник фото: avr-development.com
Планирование офисного будущего
Мы также спросили у Александра Кумейко, за какими проектами сегодня обращаются заказчики коммерческих и офисных пространств, изменились ли их требования или ожидания вообще.
Он рассказывает о том, что до начала полномасштабной войны наблюдался рост запросов на качественную офисную недвижимость и качественную офисную планировку:
«Интересный момент, который мы внедряли, ориентируясь на западный опыт, – шаг колонн 8,1 х 8,1 м. Именно с такой сеткой колонн в помещении можно разместить оптимальное количество рабочих мест, реализовать различные планировочные решения – как открытое планирование, так и кабинетную систему или компиляцию офисов.
Я всегда обращаю внимание на то, кто именно будет работать в пространстве. У каждой профессии свой мир. В офисах, где совершают много звонков или проводят много встреч – своя специфика. На примере архитектурного бюро проектировщики могут работать в большом «аквариуме», при этом конструкторы более сосредоточены, у архитекторов и инженеров свой environment.
Расположение колонн и расстояние между ними оказывают значительное влияние на варианты планирования офисного пространства и его восприятие работниками. Источник изображения: © Alex Lesage www.archdaily.com
Все эти варианты удобно воплотить при указанной выше планировке, но она приводит к значимым решениям на уровне конструктива здания. Это не стандартный пролет, реализуемый с помощью привычных конструктивных решений и схем, поэтому и себестоимость строительства другая. Заказчикам нравится картинка, возможности таких помещений, но не все рассчитывают на их стоимость. Возможно, сейчас – тем более».
«Раньше девелоперы офисных центров на более чем 50% знали, кто будет арендовать будущие просторы еще не завершенного здания, ориентируясь на предзаказ предпринимателей. Пока этой цифры и близко нет, — продолжает архитектор. — Поскольку возросла вакантность помещений, выросли требования арендаторов. Они предпочли бы начать работать в максимально готовом пространстве, не тратя время на ремонтные каникулы. Рынок себя уравновешивает: люди пытаются оптимизировать затраты и принимают разные решения. Некоторые компании остаются в дорогих офисах, потому что позиционируют себя определенным образом или уже вложили в них миллионы долларов. Остальные ищут компромисс и переезжают в более доступные, но комфортные для них помещения.
«Раньше девелоперы офисных центров на более чем 50% знали, кто будет арендовать будущие просторы еще не завершенного здания, ориентируясь на предзаказ предпринимателей. Пока этой цифры и близко нет», - Александр Кумейко
С началом полномасштабной войны ситуация менялась неоднократно: мы помним, что было время, когда вообще можно было не платить аренду, потом перешли на какой-то процент ренты, и было действительно много вакантных мест. С лета прошлого года в доступных по цене БЦ ни одного квадратного метра не резвится. Как будет складываться в дальнейшем, какие решения будут принимать пользователи и заказчики — наверняка сказать пока нельзя».
Отношение к офисным пространствам вообще и к квартирным офисам зависит от собственного опыта и того, какую позицию вы занимаете: владельца, арендатора, архитектора, риэлтора, соседа.
Украинский рынок недвижимости, в том числе деловой, коммерческой, претерпевает изменения. Система пока оказывает этому сопротивление, пытаясь faire bonne mine a mauvais jeu – иметь хороший вид при плохой игре. Возможно, в дальнейшем «игра» станет лучше, в любом случае изменения будут учтены и приняты.
Идти бизнесам и людям в идеальные БЦ или в переоборудованные просторы, из дома на работу — на работу дома или из квартиры собственной — в офисную квартиру? Чтобы было куда. Легально, безопасно и с радостью.
