Днепр и его «голубая линия»
Титулом «пионера высотного строительства в независимой Украине» Днепр обязан архитектору Александру Дольнику. Ушедший из жизни в 2013 г., Дольник был автором (а в роли главного архитектора города и «крестным отцом») большинства построенных за годы независимости Украины современных зданий в городе — жилых и общественных. По авторским проектам Дольника построены 53 объекта, многие из них на момент возведения считались новаторскими. «Днепровские башни» на улице Вернадского были прорывным для Украины проектом: два 28‑этажных здания, полосатые «карандаши», сданные в эксплуатацию в 2002 и 2005 гг., в течение нескольких лет оставались самыми высокими зданиями Украины.
28‑этажные «Днепровские башни» в течение нескольких лет оставались самыми высокими зданиями в Украине. Фото: Alexander Belenkiy. Источник изображения: Macos. Ms
Учитывая влиятельность Дольника, можно сказать, что темпоральная трансформация облика Днепра напрямую связана с трансформацией вкусов конкретного архитектора. Несмотря на амбициозность и категоричность, Александр Дольник критически оценивал свои собственные постмодернистские проекты конца XX — нач. XXI вв. В одном из последних интервью украинскому Forbes архитектор, говоря о ранних работах, признался: «Использовали архетипы, то есть формы, ассоциирующиеся у людей со знакомыми символами. Это разнообразные арки, обширные своды и колонны. Мы приличное количество объектов сделали в таком духе, прежде чем поняли, что занимаемся бессмыслицей. Работать нужно честно, называть вещи своими именами, а не заигрывать с низким уровнем развития большей части населения. Это путь к деградации».
Переход к рационализму в архитектуре для Дольника означал переход к системному городскому планированию в целом. В 2006 г. его архитектурная студия «Дольник и К» разработала «Концепцию застройки высотными зданиями исторического центра Днепропетровска». Этот план предполагал формирование серий островов высотных зданий в фокусных точках городского ландшафта. Подобной стратегической разработкой не может похвастаться ни один из украинских городов.
Один за другим на градсоветах презентовались амбициозные проекты небоскребов в 40–45 этажей. Никаких «голубых линий» не предусматривалось — ограничения по высоте диктовал бюджет и технические возможности. Впрочем, концепция Дольника ограничивала сплошной фронт — небоскребы не должны были строиться более 200 м в ширину, чтобы не заслонять солнце.
Замороженный проект 210‑метрового небоскреба «Брама», разработанный архитектурной студией «Дольник и К». Источник изображения: dp.informator.ua
Апофеозом этой гонки стала «Брама» — 54‑этажный мультифункциональный комплекс. Гигантская 210‑метровая арка на одной из главных городских планировочных осей, спроектированная все тем же Александром Дольником, должна была стать своеобразными воротами нового, современного Днепра, подобно тому как Большая арка Дефанс является символом ворот в новый деловой район Парижа. В «Браму», включая еще 4 объекта средней этажности у ее подножья, которые стали бы единым комплексом, планировалось инвестировать более $ 200 млн. Строительство подобного объекта в Украине считалось смелым экспериментом, и проект отправился в профильное министерство на экспертизу. Но кризис 2008 г. нанес сокрушительный удар по планам Днепропетровска закрепить за собой статус самого высотного города Украины. С 2014 г. лидерство высотности в Украине удерживает столичный 47‑этажный Carnegie Center + Tower. Еще с десяток киевских зданий превышают высоту знаменитых «Днепровских башен».
Новая доминанта для самой длинной в Европе набережной
Днепру сказочно повезло: город располагает самой длинной в Европе набережной протяженностью в 23 км от жилмассива «Парус» до Южного моста по правобережью. Река и ее берега — поистине бесценный ресурс для города и горожан. О том, как в развитых странах трансформируют прибрежные зоны, открывая беспрепятственный доступ к воде и расставляя вдоль ревитализированных водных артерий «магниты» — объекты, притягивающие людей и активизирующие городскую жизнь, мы ранее подробно рассказывали в статьях «Наш waterfront. Визитная карточка города и пространство для всех» в 18 томе PRAGMATIKA.MEDIA и «Здесь будет город-сад!» в 1 томе журнала.
Днепр располагает самой длинной в Европе набережной протяженностью в 23 км
Рекордно длинный променад на месте лесопилок и складов вдоль Днепра спроектировали в 60‑х гг. XX в. инженер-строитель Борис Мильман и архитектор Владимир Зуев. Функционально набережная является коробом для магистральных канализационного коллектора и водовода. На тот момент это был совершенно инновационный проект с инженерной и технической точек зрения. Рекреационная роль набережной не выдвигалась на первый план, поскольку в хрущевский период на территории Советского Союза боролись с «архитектурными излишествами». Тем не менее идею Мильмана о том, что трудящимся многочисленных заводов необходимо еще одно место для отдыха, удалось продавить. До сих пор удивляет тот факт, что на слоеной подушке из шлака и металла, прикрытой лишь тонким слоем чернозема, успешно прижились сотни деревьев. В память об этой авантюре в районе Парка им. Шевченко установлен памятник строителям набережной.
На момент согласования проекта никто не предполагал, что именно набережная станет формообразующим фактором во всей последующей градостроительной политике промышленного центра. Исторически променад разделялся на три части: Заводская набережная, набережная им. Ленина и набережная Победы. Наиболее популярной и оживленной была и остается центральная часть — Сичеславская набережная, ранее носившая имя Ленина.
Архитектурный ансамбль на Сичеславской набережной напротив Фестивального причала можно было бы считать окончательно сложившимся и завершенным, если бы не нескольких белых пятен. Антитезой постмодернистским башням Дольника должны были стать ЖК «Флора» с террасированным силуэтом по улице Фучика и среднеэтажная серия ЖК «Каменья» на набережной — но эти проекты так и остались на бумаге.
Проект высотного мультифункционального здания MAYAK. Источник изображения: DAYTONA GROUP
MAYAK в цифрах:
Девелопер: Daytona Development
Высота: 36 этажей (32 этажа на 4‑этажном стилобате)
Стилобат: коммерческие пространства, парковка с автоматизированным управлением (RFID)
Башня: первый этаж — коммерция, 2–32 — жилье
Высота потолков: 2–25 этажи — 3 м; 26–31 этажи — 3,15 м; 32 этаж — 3,3 м
Технология строительства: монолитно-каркасная, стены — керамические блоки
Ввод в эксплуатацию: 2023 г.
Последние несколько лет судьба одного из зарезервированных под жилое строительство пустыря находилась в подвешенном состоянии. Высказывались разные идеи по превращению его в сквер, игровую площадку или фермерский рынок, но все они не получали поддержки общественной, финансовой и, как следствие, не было развития. Расположенный в пешеходной близости Парк им. Шевченко удовлетворяет потребность жителей в большом зеленом пространстве, а для карманного парка участок, подлежащий освоению, был все же слишком велик. Выморочное пространство, «не-место», исключенное из жизни района, почти неизбежно становится источником маргинализации. Словом, освоение пустыря было вопросом времени.
MAYAK в деталях
Весной 2021 г. девелоперская компания DAYTONA GROUP объявила о планах возведения на пустующем участке над Сичеславской набережной высотного мультифункционального здания MAYAK. И тем самым оживила амбиции по возвращению Днепру статуса украинской «столицы высоток».
32‑этажная башня на четырехэтажном стилобате неизбежно станет новой доминантой района, просматриваемой практически из любой части города
Стилобат небоскреба MAYAK предназначен для размещения коммерческих пространств и автопарковки. Источник изображения: DAYTONA GROUP
В DAYTONA GROUP сообщили, что решение о возведении высотного здания опиралось на результаты инженерно-геологических исследований состояния грунта на участке. Оказалось, что несмотря на относительную близость к береговой линии, территория пустыря идеально подходит для высотного строительства. При этом не придется жертвовать ценной для города исторической застройкой, как это, к примеру, было сделано для того, чтобы освободить территорию для призрачной «Брамы».
32‑этажная башня на четырехэтажном стилобате неизбежно станет новой доминантой района, просматриваемой практически из любой части города. Расположение в уже сложившейся застройке и на первой линии у воды — с учетом соответствующих норм Земельного кодекса — это своего рода гарантия, что квартиры в башне MAYAK не потеряют свои видовые преимущества. Кстати, опасения жильцов «Днепровских башен», что новое здание может как‑то заслонить вид на Днепр, несостоятельны — высотка с тонким силуэтом не перекрывает панораму, максимум прерывает ее с некоторых ракурсов.
Проектировщики стремятся обеспечить свободное течение городской жизни на участке, чтобы новая высотка не превратилась в остров или замкнутую крепость
Тонкий силуэт — одно из обязательных условий для современного небоскреба. Монструозные жилые высотки в Киеве — на Позняках (ул. Срибнокильская, 1) и Осокорках (ул. Княжий Затон, 21) — своей дурной славой обязаны в том числе и «слоновьим» силуэтам. В отличие от этих столичных уродцев, днепровский MAYAK может похвастаться лаконичным изящным архитектурным имиджем. Можно сказать, «чикагский профиль»: в меру деловой, в меру кэжуал. Навесной вентилируемый фасад облицуют алюминиевыми композитными панелями в сочетании с клинкерной плиткой. Высокая доля остекления (чтобы максимально раскрыть видовые качества квартир) обеспечит рефлексирующие качества фасада — он будет отражать ленту реки и отчасти сливаться с небом.
Перспективы и бенефиты концепций mixed-use (о которой мы детально рассказывали в статьях «Баланс имеет значение. Рецепты mixed-use для городской среды», «Все под рукой. Mixed-use от Нью-Йорка до Киева», «Жить, работать, отдыхать. Что такое mixed-use?», «Зона влияния. Mixed-use как объект социальной генерации») в Днепре осознали и применяют на практике уже давно. Большинство крупных проектов, реализованных в городе за последние два десятилетия, — это МФК, то есть мультифункциональные комплексы, где в разных пропорциях смешаны жилые, коммерческие, офисные и общественные площади. В этом отношении MAYAK не станет исключением — часть площадей в стилобате и первый этаж башни отведены под коммерческие и офисные пространства. Крышу стилобата озеленят — здесь разместится предназначенный исключительно для резидентов и их гостей двор с детскими игровыми зонами и местами для отдыха. Придомовую территорию ЖК обещают благоустроить и озеленить согласно отдельному авторскому ландшафтному проекту, сделать безбарьерной и доступной для горожан. Желание обеспечить свободное течение городской жизни на участке говорит о том, что проектировщики заинтересованы в том, чтобы новая высотка не превратилась в остров или замкнутую крепость, они намерены использовать решения, которые активизируют пешеходные потоки в этом районе.
План участка под строительство MAYAK. Источник изображения: DAYTONA GROUP
Что же касается автомобилей, то им отведено свое место — четырехуровневая парковка в стилобатной части, оборудованная бесконтактной технологией дальнего действия RFID. Эта система контроля идентифицирует транспортные средства, открывая шлагбаумы и ворота.
Почему именно башня?
О мотивах девелопера, побудивших к строительству высотки MAYAK, и в целом о ситуации на рынке недвижимости Днепра PRAGMATIKA.MEDIA рассказал генеральный директор DAYTONA GROUP Андрей Орлов.
PRAGMATIKA.MEDIA: Большой девелопмент всегда действует продуманно. Как вы в целом оцениваете ситуацию на местном рынке недвижимости? Что придает вам уверенность в том, что 315 элитных квартир в MAYAK быстро найдут своих владельцев?
Андрей Орлов: Когда четыре года назад мы заходили на рынок с объектом ЖК GENEVE, то очень волновались. Мы не понимали, каков же реальный спрос на жилье. Потому что все маркетинговые исследования, которые возможно провести, всегда очень условны. А на самом деле формула успеха для девелопера проста: за приемлемые деньги с небольшой маржой построить качественный объект. Пришло понимание, что из ста девелоперов, работающих в Украине, реальное качество дают по одному — в Киеве, в Харькове, в Днепре. Поэтому мы решили сделать ставку именно на качество, поскольку знали, как его обеспечить, не раздувая бюджет. И на практике были поражены, насколько высокий в действительности спрос на качественные квартиры в семейном жилом комплексе. Уже на первую очередь ЖК GENEVE. А когда люди получили возможность, что называется, «руками потрогать» то, что мы сделали, то на вторую очередь покупателей оказалось еще больше. На сегодня вся вторая очередь в этом ЖК раскуплена.
Прилегающую территорию планируют озеленить в рамках отдельного ландшафтного проекта. Источник изображения: DAYTONA GROUP
P.M: То есть де-факто рынок вырос?
А. О.: Нет, дело не в этом. Рынок не растет. Потому что зарабатывать люди стали меньше, популяция не растет в целом в Украине. Да, увеличивается прослойка перекупщиков. Но это не показатель. Показатель — это конечный покупатель, который приобретает жилье для себя и семьи с намерением там жить. А вот их количество не увеличивается. Но дело в том, что в Украине сформировался огромный отложенный спрос на качественную недвижимость. Но не по завышенной, а по реалистичной цене. И у нас есть свой рецепт, как уменьшать маржу, оптимизировать свое производство.
Почему у нас страдает в принципе строительный рынок? Потому что деньги от инвестора — главного инвестора, инициирующего стройку, — размываются вниз по пирамиде. В 99 % случаев инвестор, вкладывающий средства, сам не является застройщиком и не участвует в процессе, делегируя свои функции девелоперской компании. В ней — свои управленцы и свои подрядчики. И вся эта верхушка съедает львиную часть бюджета, что в итоге отражается на себестоимости квадратного метра. В нашей компании пять собственников, я один из них. Мы не желаем отходить от процесса или передавать его в чужие руки. Мы лично занимаемся каждый своим направлением — кто‑то маркетингом, кто‑то строительством, кто‑то финансами и т. д. Никто никому ничего не отдает на аутсорс. В том числе и архитектурное проектирование. Это дает нам возможность все держать под контролем, исключать возможные коррупционные моменты, которые на стройках могут возникнуть на каждом шагу. Это наши деньги, поэтому мы оптимизируем процессы везде — как в финансовой структуре, так и в строительстве, и честно декларируем, что за вот такие деньги можем дать вот такое качество. И в итоге наша себестоимость ниже, чем у конкурентов. Так что все просто: чтобы обеспечить достойное место на рынке и дать клиентам качественное жилье, надо лично участвовать в процессе. Вот это основное условие.
Качество за разумные деньги всегда в спросе. Открыв продажи на ЖК MOZART, расположенный в самом центре Днепра, мы в очередной раз в этом убедились. Мы его продали за 30 часов — весь. В это до сих пор с трудом верят. В Днепре подобного никогда не было. В Киеве, насколько я знаю, может, есть единичные случаи. Кто‑то считает, что это был какой‑то маркетинговый ход. На самом деле никаких ходов — просто люди распробовали качество на примере ЖК GENEVE и поняли, что вот в этом, в таких квартирах, в таком месте они хотят жить. В MAYAK из 315 квартир, уже забронировано 176. Каждый день цифра растет.
«Никто никому ничего не отдает на аутсорс. В том числе и архитектурное проектирование. Это дает нам возможность все держать под контролем»
P.M: Давайте разберемся: если ваши проекты MOZART и GENEVE средней этажности получили множество положительных отзывов и попали точно в целевую аудиторию, то почему на Сичеславской набережной было решено возвести именно башню? MAYAK претендует на звание самого высокого в городе или у вас не было цели участвовать в «гонке небоскребов»?
А. О.: 32 этажа не предельная высота для Украины, поэтому очевидно, что в гонке мы не участвуем. Объясню, почему мы остановились на 32‑х этажах (плюс стилобат), а не погнались за высотой до 40 или 50‑ти этажей. По строительным нормам и всем нормам безопасности существует условная отметка предельной высоты для жилого строительства — то есть это высота от верхнего уровня стилобата до пола последнего этажа. Мы вписались в существующие нормы по высоте с точностью до сантиметра. Если выше — к проекту начинают применятся совершенно иные требования, и это уже будет «экспериментальное строительство» с колоссальной себестоимостью. Мы считаем, что сегодня заявлять подобный проект неоправданно.
P.M: С учетом стилобата общая высота здания приближается к 127 м. Одна из причин того, что высотное строительство в Украине развивается не столь быстрыми темпами — сомнения украинцев в том, насколько будет безопасно жить на высоте. Как проработана концепция безопасности в этом проекте? Какие технологии будут применены?
А. О.: Да, строительство свыше 24‑х этажей уже обходится дороже. Если мы замахнулись строить от 24 до 32‑х, то необходимые особые коммуникации, особая инженерия, особая концепция пожарной безопасности, другое сечение колонн, иная конструкция фасада с учетом ветровых, снеговых и шумовых нагрузок. Все это, безусловно, сказывается на себестоимости. В MAYAK разработана комплексная система пожарной безопасности, включающая в себя системы пожарной сигнализации, дымоудаления, автоматического пожаротушения — в том числе этажных коридоров и фасадов здания.
В строительстве MAYAK мы используем качественные негорючие материалы. Бетонный каркас здания, стены из керамических блоков, базальтовый утеплитель, алюминиевые плиты в отделке фасада, герметично закрывающиеся створки проветривания в системе остекления и противопожарные двери в квартиру — все это призвано защитить жилье и людей.
Эвакуация в чрезвычайных ситуациях обеспечивается через две внутренние незадымляемые лестничные клетки типа Н4. На крыше комплекса мы предусмотрели площадку для спасательной кабины транспортно-спасательного вертолета. Для эвакуации маломобильных людей предусмотрены пять пожарных лифтов с доступом через противопожарные тамбур-шлюзы с подпором воздуха. Словом, все требования, прописанные в государственных нормах, мы соблюдаем, а также добавили запас прочности.
С учетом всей этой специфики нам действительно гораздо проще было бы ограничиться возведением 24‑этажки, которых в Украине уже множество. Более того, есть определенная себестоимость квадратного метра земли в этом месте. Есть технико-экономические показатели. Все это мы просчитали, и, честно скажу, построить 24‑этажку нам было бы выгоднее.
Вид на правобережье Днепра с интеграцией в панораму новой высотки. Источник изображения: DAYTONA GROUP
P.M: Так почему в итоге запроектировали жилую башню в 32 этажа — очевидно меньше хлопот и легче достичь понимания с жителями? Многие ведь считают небоскребы избыточной сущностью для города.
А. О.: Да, я знаю, что высказываются мнения, мол, высотная башня не вписывается в существующий ансамбль Крутогорного спуска. Мы ценим вклад Александра Дольника в формирование имиджа Днепра. Кстати, его проекты категорически не воспринимало сообщество на тот момент, они всегда сопровождались достаточно громкими скандалами. Но тот же ансамбль вокруг «Днепровских башен» уже был разрушен, когда построились ЖК «Новодворянский», и ЖК Nebo и Neboshill, ЖК Premier Tower. То есть изначальную идею Дольника, к сожалению, Днепр не сохранил. Есть сложившийся де-факто ансамбль, разделенный на три блока: «Башни — Амфитеатр — Летуаль — Фестивальный»; «Новодворянский-Nebo-Neboshill» и «Амстердам — MAYAK».
Визуально MAYAK будет отделен от знаменитого архитектурного ансамбля «Башни — Амфитеатр» и не создаст ему конкуренцию. Новое здание сформирует первую линию набережной с ЖК «Амстердам». Чтобы не диссонировать с дизайн-кодом уже существующей застройки, на фасаде и стилобате MAYAK мы предусмотрели отделку клинкерной плиткой в терракотовых тонах, которая сочетается с цветовым решением и поддерживает единую линию с ЖК «Амстердам».
«Гораздо важнее сделать так, чтобы новая доминанта не выглядела инородно в целом — не уродовала панораму правого берега»
Но в макромасштабе гораздо важнее сделать так, чтобы новая доминанта не выглядела инородно в целом — не уродовала панораму правого берега. И вот, возвращаясь к тому, что нам выгоднее и проще было бы возвести 24‑этажное здание, скажу, что мы рассмотрели множество эскизных предложений здания на этом пятне застройки. И увидели, что низкая башня выглядит просто ужасно. В любой форме, какой бы она ни была. Просто черт знает что получается! А вот стройное, тонкое здание в 32 этажа на этом месте выглядит совсем иначе. Думаю, в итоге это станет очевидным для всех.
.
Нельзя законсервировать город
Александр Дольник, став сторонником рационализма, признавал, что город не может быть «проектом одного архитектора». Чтобы оставаться живым, он должен отражать временные изменения, наслоение стилей и эпох. Сам архитектор выдержал немало штормов, отстаивая проекты, которые казались местному сообществу слишком смелыми, наглыми и не отвечающими ни провинциальной «екатеринославской», ни индустриальной ипостасям Днепра.
Вид на правобережье с левого берега Днепра с интеграцией в панораму новой высотки. Источник изображения: DAYTONA GROUP
По мнению урбаниста, основателя сообщества Urban Dnipro Руслана Ширинова, проект MAYAK в сравнении со скандальными днепровскими стройками — позитивное явление для города: «Об’єм будівлі, її архітектура взагалі та пластика фасаду зокрема, судячи з візуалізацій, виконані якісно. Плюс панорама правого берега Дніпра отримає нову домінанту. Особисто я сприймаю це позитивно, адже наявна міська забудова не має бути законсервованою».
Проект MAYAK не обременен нарративами и не покушается на историю — развитие заключается в заполнении пустующих пятен
Еще постмодернизм похоронил картезианское восприятие мира, оставив на память ностальгию по дихотомии и четкому следованию правилам. Города развиваются скачкообразно, не в трех, а в четырех и даже в пяти измерениях (учитывая цифровое). Достаточно редко развитие заключается в заполнении пустующих пятен — в подавляющем большинстве случаев речь идет о замещении исторической ткани новыми объектами. В этом смысле проект MAYAK счастливо не обременен нарративами и не покушается на историю.
В отделке фасада здания MAYAK будут использованы инновационные для Украины технологии. Источник изображения: DAYTONA GROUP
По киевским меркам старт можно считать успешным. Декларация амбициозного нового проекта стала обсуждаемой, но не вызвала общественного негатива, не считая вполне ожидаемой дискуссии в соцсетях. Доля конфронтации неизбежна, поскольку интеграция столь крупного объема и нового сообщества в сложившуюся среду априори не может быть полностью безболезненной и незаметной. Современные технологии позволяют сократить дискомфорт, связанный со строительным процессом до минимума — новую «Днепровскую башню» планируют сдать в эксплуатацию уже в 2023 г. Процесс адаптации и впаивания новой сущности в ткань набережной займет еще около года-двух. И здесь немало зависит от того, насколько сообщество Крутогорного будет лояльным к новым жильцам и их инициативам. А также от того, насколько открытым будет застройщик в своих шагах по развитию территории — ведь речь идет о Сичеславской набережной, самом популярном среди горожан месте.
