PRAGMATIKA.MEDIA удлиняет цикл событий Архитектурного MeetUp'а, основной целью которого является создание платформы для коммуникации на всех уровнях урбанистической, архитектурной и дизайнерской экосистем. В этом году заключительное мероприятие состоялось 16 декабря. В рамках события мы провели пять панельных дискуссий, где обсудили, как инновации, устойчивость и культурная самобытность формируют будущее украинских городов. В первом материале из Архитектурного MeetUp'а подытожим результаты дискуссионной панели «Архитектура на грани: цена компромисса и видение будущего», где в оживленной коммуникации спикеры дискутировали о балансе между краткосрочной выгодой и долгосрочной ценностью на украинском рынке. Модератором мероприятия был Константин Ковшевацкий, главный редактор PRAGMATIKA.MEDIA.
Константин Ковшевацкий, главный редактор PRAGMATIKA.MEDIA. Фото: Максим Дробиненко
Участники — девелоперы, архитекторы, инженеры и консультанты — обсуждали кадровый голод, дефицит денег и материалов, изменение клиентского запроса, пределы допустимого компромисса и ответственность за среду, которая формируется сегодня, но будет жить десятилетиями.
В фокусе разговора оказался ключевой для украинского рынка вопрос: приводит ли экономия и работа в условиях войны к падению качества или, наоборот, заставляет архитектуру и девелопмент взрослеть, становиться более рациональными и честными. От декларации девелоперской ответственности до жесткой дискуссии о цене решений, людях, технологиях и репутации — и дальше до попытки показать, как эти принципы работают на практике.
От квадратных метров до ответственности за среду
В выступлении Павла Сомова, основателя группы компаний Ecobud Building Group, прозвучал тезис, что девелопмент – это сфера, которая сейчас проходит этический кризис. Война лишь обнажила аспекты, которые и раньше были проблемными: привычку воспринимать проект как то, что можно спроектировать, продать и оставить — не задумываясь, как он будет работать для людей и города через пять или десять лет. Собственный опыт Ecobud Building Group с ранним возобновлением строительства в 2022 году Сомов вспоминает как точку невозврата: момент, когда девелопмент принял новые обязательства перед клиентами и инвесторами.
Павел Сомов, основатель группы компаний Ecobud Building Group. Фото: Максим Дробиненко
Это был сложный период и настоящий квест. Фактически выбор был прост: помогаешь армии и параллельно возобновляешь строительство. Я говорю не о том, что мы одними из первых стали принимать бетон для гражданского строительства, а об уровне ответственности перед инвесторами. Речь идет о проекте коттеджного городка, где большинство инвесторов на тот момент находилось за границей. Мы возобновили строительство всех домов и почти каждый день отчитывались, что работа продолжается. Часть людей вернулась, часть возобновила финансирование, оставаясь за границей. Главное — появилось доверие и понимание, что у этого проекта есть будущее».
Тема безопасности заставила девелоперов работать не с декларациями, а с проверенными решениями: «Когда люди спрашивают, выдержит ли дом взрывную волну, ты не можешь отвечать "возможно". Это не о дизайне — это о профессиональной компетенции».
Однако ключевая трансформация, по мнению Сомова, произошла не в инженерии и технологии. Она касается границ ответственности. То, что раньше можно было позволить себе игнорировать, сегодня возвращается как репутационный и пространственный долг.
Выход девелопера за пределы жилищной функции в сторону общественных пространств, инфраструктуры, культуры и спорта уже не бонус, а превратился в обязательную часть проекта
«Раньше достаточно было хорошо спроектировать участок. Сегодня этого мало. Ты должен понимать, что будет вокруг, как изменит жизнь людей и что останется после тебя. Я видел коттеджные городки, которые когда-то казались идеальными. А теперь это пустыня: полупроданные дома, недострои, отсутствие жизни. Это и есть ответственность девелопера – или ее отсутствие», – объясняет основатель Ecobud Building Group.
Сомов считает, что выход девелопера за пределы жилищной функции в сторону общественных пространств, инфраструктуры, культуры и спорта уже не бонус, а превратился в обязательную часть проекта: «Просто застроить территорию уже недостаточно. Если ты не работаешь со средой, она очень быстро начинает работать против тебя. Любой проект – как ребенок. Его нужно воспитать, довести до зрелого состояния и только тогда отпускать. Война просто заставила нас поскорее это осознать».
Ивент-пространство MacPaw Space принимает Архитектурный MeetUp «Украина — не дешевле, а разумнее: от устойчивости и экологичности к культурной идентичности». Фото: Максим Дробиненко
Дефицит как новая норма: люди, деньги, материалы
Но по силам ли такая задача, как расширение сферы ответственности, в период дефицита, обусловленного войной? Не является ли это абстрактной декларацией? Вопрос о дефиците, который модератор задал участникам панели, быстро вышел за пределы простого «чего-то не хватает». Речь шла скорее о новой реальности, в которой нехватка ресурсов становится постоянным фоном, а не временным кризисом и меняет логику решений во всей отрасли. Первая проблема украинского девелопмента – это острая нехватка кадров.
«Люди – это сейчас главная проблема. Для всей экономики, но для строительства особенно. Нам не хватает квалифицированных инженеров, архитекторов, конструкторов. У нас был объект с амфитеатром, который мы пол года зашивали террасной доской. Бригады приходили, делали 10% работы и исчезали. И так по кругу. Это не исключение, это новая реальность», - отметил Дмитрий Васильев, владелец и СЕО архитектурной компании Archimatika. Дефицит кадров, по его словам, оказывает непосредственное влияние на сроки, качество и саму возможность реализации сложных архитектурных решений.
Дмитрий Васильев, владелец и СЭО архитектурной компании Archimatika. Фото: Максим Дробиненко
В то же время Анна Искиердо, архитектор и соучредитель архитектурного бюро AIMM, предложила смотреть на нехватку кадров не только как на проблему, но и как на выравнивание условий игры. Ответом на эту ситуацию для многих команд стала инвестиция в обучение и собственные кадры: «Дефицит кадров сегодня примерно одинаков у всех. Гораздо сложнее, когда он есть у тебя, а у других нет. До полномасштабного вторжения у рынка также были свои дефициты. Мы еще больше работаем со студентами, вкладываем в них время и ресурсы, чтобы через год-два иметь подготовленных специалистов. И я уверена, что этим сегодня занимается большинство коллег».
Анна Искиердо, архитектор и соучредитель бюро AIMM. Фото: Максим Дробиненко
Демографический кризис имеет долгосрочные последствия, которые еще не полностью осознаны рынком. Елена Рыбак, исполнительный директор iC consulenten Ukraine: «Мы еще до конца не понимаем масштаб этой проблемы. Мы теряли людей до войны, теряем из-за эмиграции и через фронт. И влияние этого на экономику мы ощутим позже — когда не будет той возрастной группы 25+, которая формирует спрос на жилье, технику, автомобили».
Елена Рыбак, исполнительный директор iC consulenten Ukraine. Фото: Максим Дробиненко
По словам Антона Мирончука, соучредителя инвестиционной группы «MOLODIST» и одновременно владельца генподрядной компании SMART UNIVERSAL GROUP, рынок уже упирается в физическую нехватку людей, настолько острую, что приходится искать решения за пределами страны: «Для SMART UNIVERSAL GROUP мы уже подписали первое соглашение и с января привлекаем строителей. Это фактически единственная возможность удерживать темпы».
С финансами ситуация более противоречива. Денег на рынке вроде бы нет — и в то же время они присутствуют в виде временных компенсаторов.
Антон Мирончук, соучредитель инвестиционной группы «MOLODIST». Фото: Максим Дробиненко
«У нас действительно есть дефицит денег, но сейчас он частично замещен другими программами. Свыше половины сделок мы проводим через "есел" и компенсационные сертификаты. Это позволило заместить провал инвесторского рынка, – объяснил Антон Мирончук. — Но если эти программы просядут, последствия могут быть даже катастрофическими». Еще одним результатом финансовых программ стало переформатирование самого спроса, и это, по словам Мирончука, создает дополнительные вызовы уже на уровне проектирования: «До 2022 года в тренде находились маленькие квартиры в аренду. С появлением "еОсели" клиент полностью изменился, пошел спрос на большие квартиры. А строительство уже запущено, очереди сформированы, и их приходится постоянно адаптировать к новому запросу».
«Если смотреть на дефицит как норму, он начинает двигать вперед. Он принуждает находить более оптимальные решения. Большинство плохих решений действительно принимаются тогда, когда дефицита нет», — Андрей Вавриш
«Деньги вроде бы есть — международные организации об этом говорят. Но общины говорят: денег нет. Ибо нет проектов, нет инструментов, нет понятных кредитных продуктов. Гранты закончатся, а работать с имеющимися кредитными условиями бизнеса будет очень сложно», — подчеркнула Елена Рыбак.
Дмитрий Аранчий, основатель Aranchii Architects. Фото: Максим Дробиненко
Дмитрий Аранчий, основатель Aranchii Architects, предложил посмотреть на дефицит не только как на проблему, а как на условие, требующее повышения эффективности: «Ограничение ресурсов ощущается безусловно. Но, благодаря западным партнерам, у нас закрывается значительная часть бюджетного разрыва. Вообще чудо, что сегодня что-то строится. Выход мы видим в оптимизации, повышении эффективности, использовании технологий и вычислительного проектирования».
Андрей Вавриш, основатель SAGA Development. Фото: Максим Дробиненко
Философский аспект добавил Андрей Вавриш, основатель SAGA Development, воспринимающий ограничение как базовое состояние системы: «Каждый рабочий день – это работа с дефицитом. Сегодня не хватает людей, завтра подрядчиков, послезавтра срываются поставки. Это повседневная реальность. Если смотреть на дефицит как норму, он начинает двигать вперед. Он принуждает находить более оптимальные решения. Большинство плохих решений действительно принимаются тогда, когда дефицита нет. Когда конструктора никто не ограничивает параметрами, он проектирует "про запас". А запас – это всегда себестоимость. Дефицит заставляет ставить рамки, а рамки, как ни парадоксально, освобождают креатив».
Ограничение как катализатор изменений
Если посмотреть на проблему под углом «как отрасль изменяется под давлением ограничений», то какие трансформации необходимы в способах организации труда, в подходах к проектированию и в самой профессиональной оптике?
для Павла Сомова, основателя Ecobud Building Group, недостаток людей – не ситуативная проблема войны, а долговременная реальность рынка. Иностранная рабочая сила появилась на украинских стройплощадках еще до 2022 года, но война радикально изменила условия этого взаимодействия.
«Еще до полномасштабной войны мы привлекали монолитчиков из Турции – около 150 человек. Хороших специалистов уже не хватало. После начала войны мы повторили этот опыт и столкнулись с другой реальностью: люди приезжают, а в первую же ночь обстрелы. Часть сразу говорит: мы здесь не останемся. Оставшиеся работают за высокие ставки, но без сильной организации это быстро превращается в экономические потери».
Участники дискуссионной панели «Архитектура на грани: цена компромисса и видение будущего». Фото: Максим Дробиненко
По мнению Сомова, простое импортирование рабочей силы не работает — рынок неизбежно движется к более сложным моделям интеграции: «Колумбийцы, турки уже работают на нашем рынке, будут и пакистанцы… Но их нужно адаптировать к нашим условиям. Это увеличивает себестоимость, однако без этого невозможно выйти на стабильные объемы, когда все игроки заработают по полной».
Дмитрий Аранчий считает, что ограничения заставили украинских архитекторов быстрее избавиться от комплекса неполноценности: «Раньше мы смотрели на западных архитекторов как на недостижимый эталон. Сегодня, работая вместе, видим: этот разрыв не так велик. Он одолевается практикой. Чем больше мы проектируем и строим, тем быстрее учимся работать на высоком уровне».
Более жесткую ноту добавил к дискуссии Дмитрий Васильев, который говорит о «негативном росте» как о новой экономической норме. И хотя повышение себестоимости и зарплат не является признаком развития, именно оно запускает давно отложенные процессы: «Рост оплаты труда постепенно сокращает разрыв между нами и иностранными специалистами. Без коллабораций и системного обучения мы не обойдемся. Курсы, школы, производственно-учебные хабы – бизнес будет вынужден развивать это самостоятельно».
С этой точки зрения дефицит работает как механизм принудительного взросления отрасли — дорогой и болезненный, но необратимый. Андрей Вавриш считает необходимым снять драматизм и посмотреть на ситуацию в экономической логике. По его словам, рынок имеет дело не со скачком, а с отложенным эффектом: рынок локальных материалов долго не реагировал на валютные изменения, в то время как стоимость труда росла быстрее. Именно это внутреннее переустройство структуры себестоимости и позволило держать баланс. Импорт рабочей силы Вавриш называет не риском, а прямым следствием демографического кризиса: Ограничивать доступ к человеческому капиталу из других стран означает создавать проблему собственноручно. Открытость – это признак зрелой экономики».
Дискуссионная панель «Архитектура на грани: цена компромисса и видение будущего» собрала полный зал внимательных слушателей. Фото: Максим Дробиненко
Это изменение фиксирует и Елена Рыбак. По ее словам, украинский рынок уже вышел из роли «младшего партнера» в международных проектах: «Международная экспертиза стоит тысячи евро в день, но ее невозможно просто привезти — она нуждается в адаптации. Инвестиции в собственные кадры — единственный способ постепенно снизить дефицит».
Компромис ≠ потеря качества. Где проходит красная линия?
Но не закладывает ли дефицит материалов, денег, времени отложенную деградацию среды? Компромиссы кажутся неизбежными, но означает ли это автоматическое понижение стандартов?
Андрей Вавриш предлагает вынести за скобки саму идею «дешево-дорого» и говорить не о бюджетах, а о качестве решений: «Дорого-много — это не всегда о цене. Это о языке решения. Не о том, сколько стоит объект, а о том, что и как ты делаешь. Приемлемое решение можно найти в разных условиях. А если нельзя, значит, в этих условиях вообще не стоит ничего строить: нет рынка, нет экономического смысла».
Павел Сомов отмечает: сегодня речь не идет о системном удешевлении решений — даже в условиях войны: «Это не вопрос подрядчика или исполнителя. Это вопрос самого решения и качества его реализации. У нас даже сейчас требования к строительству остаются высокими — и от инвесторов на 29 квадратных метров, и на тысячу. Несмотря на то, что количество проектантов и конструкторов сократилось, оставшиеся в большинстве случаев дают сильные решения».
Андрей Вавриш в рамках дискуссионной панели «Архитектура на грани: цена компромисса и видение будущего» предлагает говорить не о бюджетах, а о качестве решений. Фото: Максим Дробиненко
Дмитрий Васильев обратил внимание на еще одну смену, менее очевидную, но показательную. По его словам, война не запустила автоматическую деградацию продукта, а наоборот, в отдельных сегментах заставила рынок пересмотреть представление о норме: «До войны мы спокойно строили квартиры по 28–30 квадратов и называли это девелопментом. Сейчас спрос сместился – появился запрос на трехкомнатные квартиры. И что важно: это не усугубило ситуацию, а заставило искать новые решения».
Риски выросли, а вместе с ними и время на проектирование. И именно эта пауза, по словам Васильева, работает на качество: решения больше не принимаются «на автомате»: «Оптимизация будет без этого никуда. Приведет ли она к ухудшению? В отдельных случаях – да. Но в большинстве мы найдем решения, которые дадут приемлемый результат, потому что запрос на качественный продукт сегодня совсем другой».
Война не запустила автоматическую деградацию продукта, а наоборот заставила рынок пересмотреть представление о норме: «До войны мы строили квартиры по 28–30 квадратов. Сейчас появился запрос на трехкомнатные квартиры», – Дмитрий Васильев
Анна Искиердо видит простое объяснение – у девелопмента появилось время: «За годы войны не было ни одного запроса на "сделать посредственно". Но пришло время подумать и десять раз спросить себя: зачем это строить? Даже в комфорт-классе раньше эти вопросы просто не возникали.
Изменение мотивации покупателя только усиливает эту тенденцию. Если до 2021 года значительная часть спроса была инвесторской и ориентированной на перепродажу, то сегодня большинство покупает для себя, а значит, требования к качеству становятся принципиально другими.
Елена Рыбак признает сложность выбора между квадратными метрами и инженерными решениями в условиях жестко фиксированных бюджетов. Но в то же время отмечает: «Пока мы не смотрим на OPEX (операционные расходы. - Прим. ред.), CAPEX (капитальные расходы. - Прим. ред.) и Life Cycle Cost Analysis (комплексный подход к оценке общей стоимости владения объектом на протяжении всего срока его службы.— Прим. ред.), мы рискуем инвестировать в необоснованные вещи. То, что сегодня кажется дороже на 20–30%, может оказаться дешевле на дистанции 30–50 лет».
Чтобы подытожить дискуссию, модератор предложил дать краткие ответы на вопросы, которые являются ключевыми: с чем нельзя мириться даже в период дефицита, оптимизации и финансового давления? Где проходит предел, после которого компромисс перестает быть оптимальным и начинает разрушать продукт?
Дмитрий Васильев объясняет, ради чего его компания готова "уйти в ноль или в минус". Фото: Максим Дробиненко
Антон Мирончук: «Решения стали более прагматичными, более продуманными. Но самое снижение качества — это то, на что мы не можем пойти. Дефицит – не об упрощении, а об ответственности».
Елена Рыбак: «Компромиссы на каждом этапе – в процедурах, в принципах – очень быстро заводят в тупик. Особенно в работе с общинами. Здесь важно выдерживать правила игры и двигаться дальше, не расшатывая основу».
Анна Искиердо: «Нельзя экономить на командах, на коммуникации, на построении процессов. С правильными людьми можно не только не терять качество, а наоборот – добавлять его».
Дмитрий Васильев: «Если спросить, ради чего мы готовы пойти в ноль или минус, то я отвечу: ради репутации. Это та вещь, которой сегодня никто не готов уступать».
Дмитрий Аранчий: «Когда подорожали энергоресурсы, мы вынуждены были задуматься об энергоэффективности, и это дало результат. Технологии – это то, чем нельзя жертвовать. Экономнее не значит хуже. Минимализм, мультикомфорт, воздух, свет — это настоящие ценности, которые делают архитектуру лучше, а не более дорогой».
Плохие решения рождаются не только из-за нехватки денег, а из-за нехватки рефлексии. Когда появляется пауза на подумать, архитекторы и девелоперы возвращаются к вопросам среды и доверия.
Андрей Вавриш: «Невозможно иметь хорошее дело с людьми, не разделяющими твои принципы. Для меня это лично значит: я не готов работать с теми, кого не понимаю и кому не доверяю. Это четкая граница».
Павел Сомов: «Единственное, чем точно нельзя уступать, это отношение к собственной команде. Этот опыт, который прошли архитекторы, инженеры, оставшиеся и работающие дальше строители — бесценный. Его невозможно импортировать извне».
Жилье как система: пример «Atmosfera Premium»
Отдельным практическим кейсом в рамках дискуссионной панели стала презентация жилого комплекса Atmosfera Premium, которую представил Николай Площик, руководитель отдела продаж ИГ «MOLODIST». Проект, реализуемый совместно с UDP, было предложено рассматривать не как отдельный объект, а как пример комплексного подхода к жилью в условиях дефицита ресурсов и повышенных требований к качеству.
Николай Площик, руководитель отдела продаж ИГ «MOLODIST». Фото: Максим Дробиненко
В фокусе – архитектура с лаконичными фасадами и простыми линиями, безопасность как базовая инфраструктура (подземный паркинг, укрытие уже на старте первой очереди), а также повседневный комфорт: закрытый двор-парк, общественные просторы, коммерция на первых этажах, продуманные входные группы. Проект состоит из двух очередей активного строительства, всего предусматривает около 600 квартир, коммерческие площади и отдельный многоуровневый паркинг.
Локация – Вишневое и Софиевская Борщаговка – была очерчена как сформированный пригород с готовой городской инфраструктурой и близостью к Киеву. В этом смысле «Atmosfera Premium» стала в дискуссии примером того, как заявленные участниками принципы – взвешенные решения, фокус на качестве, безопасности и жизненном сценарии – могут быть реализованы в конкретном девелоперском продукте.
Презентация ЖК «Atmosfera Premium» – проекта ИГ «MOLODIST», реализуемого совместно с UDP. Изображение предоставлено ИГ «MOLODIST»
Презентация ЖК «Atmosfera Premium» – проекта ИГ «MOLODIST», реализуемого совместно с UDP. Изображение предоставлено ИГ «MOLODIST»
Презентация ЖК «Atmosfera Premium» – проекта ИГ «MOLODIST», реализуемого совместно с UDP. Изображение предоставлено ИГ «MOLODIST»
Презентация ЖК «Atmosfera Premium» – проекта ИГ «MOLODIST», реализуемого совместно с UDP. Изображение предоставлено ИГ «MOLODIST»
Не дешевле – взрослее
Эта дискуссия не дала простых ответов, и в этом ее ценность. Она зафиксировала смещение образа мышления, который происходит с украинской архитектурой и девелопментом. Дефицит ресурсов, людей и времени не отменил вопроса качества, а наоборот, сделал его неотложным и персональным. Компромисс не является синонимом удешевления и все чаще становится инструментом ответственного выбора.
Раздалось важное мнение: плохие решения рождаются не только из-за нехватки денег, а из-за нехватки рефлексии. Когда появляется пауза на подумать — о людях, о жизненном цикле здания, о репутации — архитекторы и девелоперы возвращаются к вопросам среды и доверия. Возможно, главный итог этого разговора состоит в том, что украинский строительный рынок постепенно выходит из подростковой фазы. Он еще неровный, часто вынужденный, но уже не наивный. Меньше иллюзий, больше расчета. Меньше «как всегда» больше ответственности за то, что останется после нас. Не дешевле – взрослее. Не как лозунг, а как рабочее состояние отрасли.
