Deprecated: Функция class-oembed.php с версии 5.3.0 считается устаревшей! Используйте wp-includes/class-wp-oembed.php. in /var/www/pragmatika.media/wp-includes/functions.php on line 5513

Александр Носаченко: «Коммерческая недвижимость остается одним из основных инструментов для инвестиций»

Насколько серьезно пострадал рынок коммерческой недвижимости из-за локдауна и тренда на удаленную работу? Кто из крупных игроков сегодня продолжает инвестировать в строительство офисов и бизнес-парков в Украине? Окупятся ли вложения в строительство ТРЦ? Александр Носаченко, управляющий директор Collliers Ukraine, проанализировал инвестиционную активность в Украине.

PRAGMATIKA.MEDIA: Как бы вы охарактеризовали актуальную ситуацию на рынке недвижимости в целом в мире, и в Украине? Какой из сегментов отрасли имеет наивысшую инвестиционную привлекательность сегодня?

Александр Носаченко: Согласно Colliers Global Capital Markets 2021 Investor Outlook Report, 98 % инвесторов во всех регионах стремятся расширить свои портфели более чем на 10 %. Кроме того, 67 % участников исследования в регионе EMEA (Europe, the Middle East and Africa — прим. ред) и 88 % в США планировали возобновить инвестиционную активность в первом квартале 2021 г.

Инвесторы с международным капиталом до сих пор считают привлекательным офисный сегмент в крупных коммерческих центрах, таких как Нью-Йорк, Лондон и др.

Коммерческая недвижимость остается одним из основных инструментов для инвестиций. Но стоит отметить, что все сегменты в большей или меньшей степени ощутили негативное влияние кризиса, связанного с распространением COVID-19.

Рынок офисов является самым капиталоемким сегментом доходной недвижимости, и в долгосрочной перспективе остается достаточно стабильным для инвестирования.

«Офисный сегмент и в дальнейшем будет развиваться, а офисные помещения с высокой степенью вероятности не будут сокращаться, а трансформируются»

«Офисный сегмент и в дальнейшем будет развиваться, а офисные помещения с высокой степенью вероятности не будут сокращаться, а трансформируются»

Фото: Mykola Makhlai / Unsplash

В течение нескольких лет до начала пандемии сегмент офисной недвижимости Киева постепенно восстанавливался, учитывая низкий показатель вакантности, повышенный спрос на помещения в качественных объектах и низкие темпы роста нового предложения. В кризис рынок вошел со сравнительно устойчивыми позициями. Однако пандемия и карантинные меры повлияли на снижение спроса на офисные помещения, что оказало давление на арендные ставки. Рынок перешел на сторону арендатора.

2020 год ознаменовался режимом частичной удаленной работы. Однако применение такого формата в течение длительного времени является маловероятным, поскольку существенно страдает эффективность бизнес-процессов. Офисное пространство — это прежде всего место для коллаборации. Успех бизнеса по‑прежнему будет зависеть от личного взаимодействия, сотрудничества и обмена идеями. Акцент в формировании новых рабочих пространств сместится в сторону увеличения общественных зон, мест для проведения встреч и собраний. Офисный сегмент и в дальнейшем будет развиваться, а офисные помещения с высокой степенью вероятности не будут сокращаться, а трансформируются и, как и ранее, будут востребованы арендаторами.

На состояние сегмента в большей степени влияют результаты борьбы с пандемией и скорость принятия решений глобальными корпорациями о необходимости инвестиций в офисные пространства.

В будущем рынок выровняется, но в ближайшей перспективе продолжит находиться на стороне арендатора. Вероятно, новые предложения будут выходить сравнительно небольшими «порциями» и в процессе восстановления экономики — поглощаться рынком. Безусловно, прежде всего среди системных арендаторов востребованы качественные объекты и проекты с грамотной концепцией.

В 2020‑м на рынке офисной недвижимости появились новые игроки. Наиболее привлекательными для инвестиций были объекты mixed-use и бизнес-парки. ПСГ «Ковальская», например, начала строительство пяти бизнес-кампусов на территории UNIT.City общей площадью 70 000 м2. Инвестиции компании в этот проект превышают $ 70 млн. Также ПСГ «Ковальская» совместно с девелоперской компанией KDD Engineering приступила к реализации первого бизнес-парка в центральном деловом районе Киева. NUVO BUSINESS PARK — это комплекс из семи объектов, в которые войдут офисные центры класса А и несколько инфраструктурных зданий, в частности жилой сегмент в формате апартаментов. Общая коммерческая площадь бизнес-парка превышает 88 000 м2, ожидаемая стоимость проекта — более $ 90 млн. Концепция проекта разработана экспертами Colliers Ukraine.

NUVO BUSINESS PARK. Киев

P.M.: Как пандемия повлияла на инвестирование в другие сегменты, к примеру, в строительство ТРЦ? Ведь несколько месяцев в 2020‑м и в 2021‑м они простояли закрытыми. В Лондоне и Нью-Йорке локдаун привел к закрытию нескольких крупных торговых сетей и замораживанию планов по строительству новых торговых центров. А что у нас?

А. Н.: В Украине, благодаря опыту предыдущих кризисов, владельцы ТРЦ сделали все возможное, чтобы сохранить арендаторов. Обе стороны научились находить компромиссы, понимая, что именно коммуникация бизнесов может стать залогом восстановления рынка при условии стабилизации уровня покупательной способности.

Фото: Viktor Bystrov / unsplash

В конце 2020 г. распространение пандемии все же привело к закрытию магазинов и ротации арендаторов, вызвав умеренное колебание показателя вакантности в ключевых ТРЦ. Ряд ритейлеров пересматривают планы по открытию новых локаций и более консервативно подходят к перспективам развития.

По окончании прошлого года стало известно о приобретении продуктовым ритейлером NOVUS торговых объектов Billa, а уже в начале 2021 — о поглощении сети супермаркетов «Фуршет» продовольственным ритейлером «Сильпо». Но уход операторов Billa и «Фуршет» не связан с распространением пандемии и карантинными ограничениями. Наблюдались примеры сокращения ритейлерами своих локаций, наименее рентабельных или нерентабельных магазинов, но не уход с рынка.

В течение 2020 г. в Киеве рынок торговой недвижимости пополнился лишь одним объектом — ТРЦ Retroville, арендная площадь которого составляет около 86 300 м2. Его первая очередь начала работать в мае, вторая — в августе.

С запуском Retroville объем рынка торговой недвижимости Киева увеличился на 5,7 % до порядка 1,9 млн м2. Проект, ранее привлекший кредит в объеме 41,1 млн евро у польского государственного банка Bank Gospodarstwa Krajowego, стал единственным ТРЦ, открывшимся в период карантина в Киеве в течение 2020 г.

«В течение 2020 года в Киеве рынок торговой недвижимости пополнился лишь одним объектом – ТРЦ RETROVILLE, арендная площадь которого составляет около 86 300 м2»

Компания Colliers Ukraine выступала эксклюзивным консультантом Retroville. На начало 2‑го квартала 2021 г. его заполняемость выросла до 93 % с учетом подписанных договоров аренды.

Строительство крупных торгово-развлекательных центров в Киеве и Украине в целом не останавливается, в частности речь идет о проектах в высокой стадии реализации.

На сегодня уже известно о получении сертификатов о вводе в эксплуатацию ТРЦ Respublika Park, Blockbuster Mall (3‑я очередь), о завершении строительства новой части ТРЦ Piramida со стороны станции метро «Позняки» в рамках реновации.

ТРЦ RETROVILLE. Киев

P.M.: Есть ли направления, которые лишь выиграли от локдауна? И кто находится в аутсайдерах?

А. Н.: Складская недвижимость стала наиболее устойчивой в текущем кризисе. Направление e-commerce и до карантина выступало драйвером спроса на склады, но локдаун существенно усилил эту тенденцию. Вакантность крайне низкая, в пределах 1–3 %. Постепенный рост спроса и арендных ставок вызывает интерес к этому сегменту у девелоперов и инвесторов.

Объекты гостиничной недвижимости наиболее долго окупаются в сравнении с проектами в других сегментах коммерческой недвижимости. В текущих условиях, с учетом неопределенной ситуации на рынке туризма / бизнес-туризма, гостиничный сегмент является крайне рискованным, а существующий уровень доходности объектов крайне низкий. В новых условиях этот сегмент стал самым сложным с точки зрения управления и генерирования дохода. Ввиду снижения уровня доходности гостиничных объектов становится понятно, что их реальная стоимость на рынке просела. Собственники не готовы продавать такую недвижимость по цене во многих случаях существенно ниже себестоимости строительства.

/Материал опубликован на страницах #32 тома PRAGMATIKA.MEDIA/