A-Station. Инвестиции в общественное пространство

Реновация киевской площади Арсенальная и ее превращение в новое креативное пространство — один из шагов в проекте глобальной трансформации территории киевского завода «Арсенал». В рамках A-Station уже открылись такие объекты, как Kyiv Food Market, "Освитория Хаб", коворкинг Creative State of Arsenal, пространство вокруг них превращается в глаза. 

О дальнейших инвестиционных планах и деталях концепции A-Station PRAGMATIKA.MEDIA рассказали основатель компании A Development Алексей Баранов и Татьяна Лысюк, главный архитектор проектов A Development.

Алексей Баранов, основатель компании A Development

PRAGMATIKA.MEDIA: Чем руководствуется инвестор, направляя средства на создание не только коммерческих квадратных метров, но и общественных функций?

Алексей Баранов: Компания A Development ставит две задачи. Первое — повысить синергию проекта, потому что невозможно реализовать по-настоящему качественный проект, когда вокруг разруха. Все проекты мы рассматриваем в долгосрочной перспективе. Перед нами не стоит цель получения мгновенной выгоды и быстрой прибыли.

Вторая задача – превращение Киева в европейскую столицу. В этом случае мы выступаем скорее как меценаты. В истории Киева было много меценатов, которые и превратили его в город, которым мы его знаем. Это семьи Терещенко и Ханенко, это Лазарь Бродский и ряд других киевлян, они вложили колоссальные деньги в развитие города. Филармонию и консерваторию построила семья Терещенко, а Бродский подарил столице Бактериологический институт и противотуберкулезный санаторий.

P.M.: Какой эффект от реализации проекта A-Station будет считаться положительным, оправдавшим вложения?

А. Б.: Когда наши объекты станут визитными карточками не только для киевлян, но и для гостей столицы, и наши локации станут местом must visit, мы будем считать, что цель достигнута.

P.M.: Можно ли сегодня точно сказать, какую часть общего бюджета коммерческого проекта должен составлять бюджет на создание общественного пространства, чтобы он стал успешным?

А. Б.: Каждый проект индивидуален, поэтому в каждом случае пропорции инвестиций будут разными. В проекте A-Station инвестиции в благоустройство составили около 10%. Сейчас мы говорим только о Никольских воротах, военной комендатуре и новом строительстве со стеклянным пассажем.

P.M.: Как распределить инвестиции в функцию и эстетическую привлекательность?

А. Б.: Общество меняется. Изменяются потребности и приоритеты. То, что работало вчера сегодня уже не работает. Чтобы заинтересовать людей в проекте, недостаточно просто построить ТРЦ и наполнить его. Необходимо создавать оазисы. Именно это мы и реализовали в проекте A-Station. Он объединяет 5 памятников архитектуры, из них один — национальное значение, в его рамках создано три сквера. Отреставрирована одна из старейших площадей города — Арсенальная.

Мы вернули ей начальную функцию места отдыха и встреч, а не просто транзита от метро до пешеходного перехода. A-Station – это новая точка тяготения в городе, это рестораны, коворкинг, рынок еды, стадион. Если говорить о будущем проекта, то сейчас мы ведем переговоры с исполнительной властью, чтобы продолжить проект и добавить еще несколько уникальных локаций: ивент-арену, музей современного искусства и конгресс-центр.

PM: Например, в Нью-Йорке, Филадельфии и других американских городах частные общественные пространства (POPS — privately owned public space) создаются и управляются отдельными законами и нормами. Не кажется ли вам, что на Украине назрела необходимость законодательно оформить правила соглашения между частным бизнесом и городом для создания качественных пабликов?

Сквер и паблик перед домом, в котором разместился коворкинг Creative States. Источник изображения: A Development

«Когда наши локации станут местом «must visit», — мы будем считать, что цель достигнута»

О. Б.: Если говорить об Украине, то в этом аспекте мы отстаем. Безусловно, проект A-Station нельзя было реализовать без поддержки Киевской городской администрации и мэра Виталия Кличко, а также Министерства культуры Украины в лице министра Александра Ткаченко. Абсурдность ситуации заключается в особенностях нашей системы налогообложения: мы вложили средства как меценаты в реконструкцию Арсенальной площади — городской собственности, но в расходы эти средства не могут быть засчитаны. Непросто сегодня быть в Украине меценатом.

Здание бывшей военной комендатуры, отреставрированное в рамках проекта A-Station. Источник изображения: A Development

P.M.: Желаемая или нежелательная подобная формализация отношений с точки зрения проектировщиков, девелоперов, инвесторов?

О. Б.: Если будут прозрачные правила игры между девелопером и городом, это приблизит превращение Киева в европейскую столицу. Если не будет такого сотрудничества, то обязательно появятся новые объекты-монстры, которые испортят город навсегда.

Татьяна Лысюк, главный архитектор проектов A Development

"В разработке концепции площади необходимо было учитывать особенности и дух архитектуры комплекса завода"Арсенал”»

PRAGMATIKA.MEDIA: Как бы вы могли охарактеризовать качество общественного пространства на Арсенальной площади до реновации? Каких функций и характеристик ему остро не хватало и какими проектными решениями этот дефицит был компенсирован?

Татьяна Лысюк: Общественное пространство, будь то площадь или сквер, следует рассматривать в контексте окружения и сути атмосферы места, которое вы хотите создать. Исторически Арсенальная площадь – самый мощный транспортный узел. До реновации это было совершенно безликое индустриальное пространство, из которого хотелось поскорее уйти. Хаотическая неконтролируемая торговля, киоски, несколько скамеек. За забором находилось историческое здание комендатуры с Никольскими воротами - памятником национального значения. Их красота была спрятана за тополями и самосевными кустарниками, за которыми никто не ухаживал.

Начиная концепцию благоустройства площади, прежде всего, мы провели детальный анализ логистических потоков: как имеющихся, так и будущих. Так, например, учтены планы метрополитена по открытию второго выхода из метро с соответствующей 10-метровой зоной накопления, непосредственно повлиявшей на расположение и форму клумб, мест ожидания. Параллельно рядом с площадью мы проводили работы по реконструкции здания комендатуры, подлинность которой восстанавливали в буквальном смысле по кирпичам.

Была проведена колоссальная работа с историками, архивными данными, и не только в Украине. И, безусловно, в разработке концепции площади нужно было учесть особенности и дух архитектуры этого комплекса. Плюс через дорогу мы уже запустили первую очередь A-Station, где функционируют Kyiv Food Market, Creative State of Arsenal, «Асвитория Хаб» и ряд ресторанов, которые формируют новый выросший в разы пешеходный и транспортный поток.

Новый пешеходный переход на площадь Арсенальной через проспект Михаила Грушевского. Источник изображения: A Development

PM: Как архитекторы рассчитывали пропускную способность общественных пространств на Арсенальной? Наверное, есть специфические требования к брусчатке, уличной мебели?

Т. Л.: Сначала для нас было очевидно, что после завершения реконструкции Никольских ворот, запуска нового паблика в комендатуре и фонтана с тыльной стороны здания метрополитена, направление пешеходных путей изменится кардинально. Необходимо было предусмотреть меры по ограничению и контролю движения машин по всей территории площади. Для этого мы обустроили автоматизированную систему боллардов и ограничительных столбиков. В настоящее время это безопасная пешеходная зона.

Многие дискуссии вызвали будущую форму и расположение мест ожидания на этапе согласования проекта с городом — несколько раз их пересматривали и меняли. Пока не нашли компромисса по скамейкам индивидуального изготовления из архитектурного бетона по периметру клумб.

Остро стоял вопрос о доступности для маломобильных групп населения и организации надземного пешеходного перехода. Благодаря общественным инициативам и поддержке городской администрации в ближайшее время такой переход на Арсенальной площади, наконец, появится.

Брусчатку необходимо переделывать полностью, включая весь пирог с бетонным основанием и гидроизоляцией. Для финишного покрытия мы остановили свой выбор на немецком клинкере, повсеместно используемом в европейских столицах благодаря своим характеристикам и износостойкости. Да, это дорогое решение (стоимость около 30 евро за м2), но в долгосрочной перспективе оно оправдано и рационально.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода Арсенал. Источник изображения: A Development

P.M.: Вы упомянули о тополях и самосевных кустарниках, прикрывающих архитектуру. Что их заменит? Расскажите о концепции озеленения площади.

Т. Л.: Наверное, ни одна составляющая благоустройства не вызывала столько споров и волн популизма, как пересмотр озеленения. По мнению активистов, тополя на площади нужно было сохранить. Но был и противоположный взгляд профессиональных ландшафтных специалистов, урбанистов и жителей близлежащих домов, голоса которых не столь активны в соцсетях и СМИ. Они как никто другой понимают «красоту» деревьев, пораженных омелой, и знают, что такое аллергенный тополиный пух.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода Арсенал. Источник изображения: A Development

Мы рассматривали разные варианты высадки крупномеров: от платанов и рябины до каштанов и кленов. Реликтовые 10-летние дубы, откровенно говоря, самый дорогой из этих вариантов. Для нас также было важно, чтобы деревья были эстетичны и в осенне-зимний период. Дубовые листья, в отличие от большинства листопадных, остаются на дереве в зимний период в засохшем виде и заменяется новыми только весной, и это неоспоримый плюс. Кроме своих практических характеристик, дубы в контексте локации отмечают историческую значимость этого места.

Во второй очереди реновации площади планируем дополнить благоустройство аллеей сакур и смонтировать фонтан, форсунки которого уже доставлены на объект из Германии.

«Среда и благоустройство, которые формируют восприятие объекта и оказывают непосредственное влияние на его успех, не заканчиваются на грани землеотвода»

P.M.: Какие детали выделяют новый паблик на Арсенальной площади среди других общественных пространств украинской столицы?

Т. Л.: Мы стремились создать аутентичное пространство, в котором хочется находиться — работая или отдыхая. Место, где историческая среда является не законсервированным памятником архитектуры за забором, а неотъемлемой частью города и его современной жизни.

В сущности, что нас так привлекает в европейских столицах? Атмосферные места. Чистые ухоженные площади, скверы и парки со своей архитектурой и ритмом жизни, места, в которых приятно проводить время.

В Киеве, к сожалению, еще мало таких мест. Но радует, что они начинают появляться: локация A-Station на Арсенале и парк фабрики Roshen тому пример. Думаю, инвесторы в Украине, которые сейчас развивают такое популярное направление «город в городе», постепенно придут к пониманию девелопмента открытых и доступных территорий как неотъемлемой части города. Среда и благоустройство, которые формируют восприятие объекта и оказывают непосредственное влияние на его успех в целом, не заканчиваются на грани землеотвода и окружающей ограды.

Новое озеленение сквера перед зданием бывшего цеха завода Арсенал. Источник изображения: A Development

В Европе экономическую целесообразность такого подхода поняли уже давно. Тот же Rotermann City в Таллинне — район-достопримечательность, мегапопулярное место, долгие годы было заброшенной заводской территорией. Сейчас это точка тяготения туристов и бизнеса. Или район King Cross в Лондоне – безусловный must see. В его состав входит Coal Drops Yard — реновация зданий угольных складов от Томаса Хезервика, Gasholder Park — бывшие газовые хранилища, а ныне жилой комплекс, а также расположенные рядом бизнес-кампусы с офисами Google и Facebook. Все они отлично дополняют друг друга, и это открытая, доступная для каждого локация.

На Арсенале мы стремимся создать нечто подобное. Место притяжения, новый открытый формат взаимодействия и синергии городской среды и бизнеса.

 

/Материал опубликован на страницах #32 назад PRAGMATIKA.MEDIA/