Строй лучше нас. Девелопмент 2019

Константин Ковшевацкий / Интервью /

Главный редактор PRAGMATIKA.MEDIA Константин Ковшевацкий поговорил с первыми лицами ведущих отечественных компаний-девелоперов и собрал их прогнозы по поводу состояния рынка недвижимости в 2019 году, факторов успешности коммерческих проектов и этической составляющей девелоперского бизнеса.

Игорь Никонов

Основательно компании KAN

Игорь Никонов, основатель компании KAN

Константин Ковшевацкий: Тема номера, для которого мы готовим материал, обозначена как «Планы и мечты». Скажите, проект вашей мечты уже реализован?

Игорь Никонов: Нет, конечно! Человек погаснет, когда реализует проект своей мечты. Как только исполнилась одна мечта, должна обязательно появиться другая. Мечта – это то, к чему постоянно нужно стремиться.

К. К.: К чему вы еще стремитесь?

И. Н.: К чему еще стремлюсь? Корректировку моим устремлениям делает рынок, конечно же. То, что мне действительно хотелось бы построить, скажем так, очень сложно с инженерной точки зрения. Сейчас это нереализуемо, так как рынок не готов. Но мы, к примеру, продолжаем работать над проектом госпиталя – это суперсложное сооружение. Надеюсь, в начале 2019 г. закончим проект и начнем формировать финансовый план. Есть целый ряд других интересных объектов. Но пока не могу раскрыть все карты.

Прослеживается тенденция сдвигов в сторону выросшего предложения на рынке – есть возможность для широкого как никогда выбора

К. К.: Давайте поговорим о рынке. Какова, по-вашему, будет его динамика в 2019 году?

Все зависит от политической ситуации. Например, если бы ввели полноценное военное положение, то, наверное, думаю, он вообще бы остановился.

К. К.: Военное положение ввели.

И. Н.: Нет. Ввели его частично. И очевидно, что это какой-то компромиссный вариант. Поймите меня правильно, но в условиях полномасштабного военного положения инвесторы, иностранные банки перестают выдавать кредиты. А самое главное – люди перестают тратить деньги, ожидая, что они понадобятся для совершенно других целей. Это и есть, собственно говоря, те «маяки» кризиса, которые могут повлиять на рынок. То есть если подобное не случится, я не вижу никаких предпосылок для ухудшения ситуации на рынке.

Со всей уверенностью могу сказать, что прослеживается тенденция сдвигов в сторону выросшего предложения на рынке – есть возможность для широкого как никогда выбора, ведь многие девелоперы стали строить более качественное жилье.

Несколько компаний демонстрируют очень глубокое понимание важности среды, они вкладывают деньги в инфраструктуру. Вот это очень важно. Я думаю, что такая тенденция и будет преобладать на рынке. Отсюда легко предположить, что цены точно не снизятся. Полагаю, они будут повышаться еще и потому, что растет себестоимость стройки. За 2018 г. цена квадратного метра выросла на $70–80 только за счет стоимости работ. Очень много специалистов уехало из страны, и люди, которые пришли вместо них, хотят зарплату, которую получают в Польше уехавшие коллеги. Растут в цене и материалы – тенденция роста очевидна.

К. К.: Видите ли вы какой-то из секторов рынка, который можно было бы назвать «окном возможностей» и которого не было в 18-м году?

И. Н.: Нет, я такого сектора не вижу. Нет предпосылок для этого. Для того чтобы новые окна открывались, нужен экономический рост. А точек роста я не нахожу: землю не продают, все говорят о чем угодно, только не об экономике. Хотя, я считаю, она гораздо важнее, чем все остальное.

Девелопер должен понимать, что точно никого не обманывает и проект качественный

К. К.: Что можно считать успешным проектом в вашей сфере?

И. Н.: Успешный проект – это совокупность очень многих факторов. Первое – он должен быть экономически успешен. То есть в нем должна быть заложена такая бизнес-модель, которая гарантирует не только возврат средств инвестору, а еще и заработок. Но не за все успешные проекты я готов браться. К примеру, не согласен строить очень-очень дешевое жилье, «вешать лапшу на уши» людям, рассказывая, что оно хорошее, и продавать по цене среднего сегмента. При этом некоторые из моих коллег считают подобное успешным проектом. Такого рода подходы меня вообще никогда не интересовали. Мы все-таки создаем хорошее жилье и продаем его, может, по чуть выше или по такой же цене, что и другие, и я понимаю, почему так происходит. Считаю, что девелоперу не должно быть стыдно за то, что он делает. Он должен понимать, что точно никого не обманывает и проект качественный. Цена и сроки – это все забывается, а качество остается с проектом на протяжении 50-ти или даже 70-ти лет. И я не думаю, что негатив, который может звучать в этот период времени, кому-то нужен. Мне так точно нет.

Игорь Никонов

К. К.: Какую роль в случае успешного проекта играет хорошая архитектура? Можно ли ее измерить и что это для вас?

И. Н.: На своем опыте мы поняли одно – только совокупная, совместная работа архитектора и девелоперской компании может сделать проект успешным. Ни один архитектор не в состоянии самостоятельно создать успешный проект, и девелопер без хорошего архитектора этого сделать не может. Посему успех там, где этот тандем работает. Люди должны не лениться и предоставлять вариабельность. Другими словами, у девелопера должен быть выбор. Далее он обязан очень четко ставить задачу, ведь необходимо определить целевую аудиторию и квартирографию, представить транспортную модель, разобраться с инфраструктурой. Это все совместная работа. И по нашему опыту архитектору, даже самому звездному, если ты оставишь его один на один с проектом – ничего не удастся. Цель – именно совместная работа, причем работа с огромным уважением друг к другу и с пониманием того, кто за что отвечает.

К. К.: И все-таки хорошая архитектура, по-вашему…

И. Н.: Это соответствие принципам объемно-планировочных решений. Образно говоря, архитектура не должна быть тождественна окружающей среде, она должна быть вписана в нее. Вот почему на протяжении многих лет я советую, чтобы в разрешительную документацию все-таки ввели 3D-моделирование и вписывание объекта в реальную среду, виды с реальных точек. Это очень упростило бы главному архитектору города понимание того, имеет объект право на существование или нет.

Корректировку моим устремлениям делает рынок

Второй критерий хорошей архитектуры – конечно же, эргономика, то есть насколько этот проект удобен людям. И еще я бы выделил фактор «лэндмарка». Считаю, что каждый архитектор и девелопер должен стремиться к тому, чтобы его здание могло быть идентифицировано. Как у любого художника, у архитектора и девелопера должен быть свой почерк. Совокупность всех этих факторов, наверное, и есть качественная архитектура. Это субъективно, безусловно. Мы же все хорошо помним историю с Эйфелевой башней, например. Однако импульс части агрессивно настроенных людей, выступающих против того или иного проекта, в большинстве случаев дает зависть. А кроме того, все инновационное воспринимается отнюдь не сразу. Давайте вспомним 90-е и 2000-е, когда у нас требовали строить новоделы под XIX век. Я уверен, что архитектура должна соответствовать эпохе. И очень хочу, чтобы через 50 лет говорили, что наши здания отражают начало XXI века со всеми его атрибутами.

Константин Ковшевацкий и Игорь Никонов

К. К.: Что для вас важно при выборе партнера-проектировщика, на что вы ориентируетесь?

И. Н.: Первое – это, безусловно, его компетентность. Второе – максимализм. Я уже упоминал необходимость вариабельности проектов. Ее, к слову, не дождешься от многих, особенно западных архитекторов. Ты получаешь от силы три варианта – и все. Совсем иной подход у тех, с кем работаем мы. Хотя, скажу откровенно, в Украине проблем с этим все больше и больше. Правда, у нас самих уже настолько мощное техническое управление, что в какой-то степени мы способны дублировать то, что делают проектировщики, если последние сделать это не в состоянии.

Хороший девелопер следит за совокупностью всех факторов: цены, качества и сроков

К. К.: Важны ли для вас BIM-технологии при создании проектов?

И. Н.: Скорее, они важны для архитекторов. Обязательным я считаю 3D-проектирование. Даже 4D. Cмысл в том, чтобы в объемно-пространственной модели зданий и сооружений была учтена и размещена с абсолютно четкими координатами вся инженерия. Вы знаете, что такое наложение сетей и в какой кошмар это превращалось раньше на бумаге. Получалось – кто первым проложил сеть, тот и главный. Представьте себе: некий парень спроектировал канализацию, потом под него начинают подстраиваться остальные.

Игорь Никонов

Cегодня же благодаря 3D-моделированию ты уже и объемы считаешь правильно и корректно, и заказ материалов облегчен. И самое главное – ты видишь все отметки потолка, все минимальные точки и все проблемы. Мне самому часто приходится вмешиваться в конечные инженерные решения – уж очень вольно инженеры и конструкторы «гуляют» на потолках, а моя задача все-таки оставить как можно больше пространства. Это вечная война, но мы, как правило, побеждаем. Возьму на себя смелость сказать, что конструкторы и инженеры – это враги пространства, способные разместить какую-то балку или пилон обязательно посреди зала. Конечно, современные технологии облегчают нам жизнь в этом плане.

Архитектура не должна быть тождественна окружающей среде, она должна быть вписана в нее

К. К.: До какой степени вы лично вмешиваетесь в проекты?

И. Н.: Я точно не «сапожник без сапог». И не считаю, что девелоперским бизнесом может руководить просто менеджер. Здесь необходимо принимать огромное количество решений – не только политических и архитектурных, но и технических, и технологических. Поэтому иногда я не могу остановиться вовсе и погружаюсь в проект очень глубоко. Ведь от принятия тех или иных решений может измениться и внешний вид здания, удобство, энергоэффективность и его стоимость.

Игорь Никонов

Хороший девелопер следит за совокупностью всех факторов: цены, качества и сроков. Владелец компании, пусть даже семи пядей во лбу, всегда находится под дамокловым мечом… Поймите, каков уровень ответственности! У нас же вечный бой между коммерсантами и технарями: одни хотят подешевле, другие – получше. И кто-то же должен быть рефери. В итоге за все отвечаю я, учитывая, что средства либо собственные, либо партнеров, либо кредит. Я несу личную ответственность. Посему, конечно, приходится иногда очень глубоко вникать в детали проекта. Вообще, что касается внешнего вида, эргономики, наличия инфраструктурных объектов и концепции – это чисто моя работа, как правило, я ее никому не делегирую.

Я не считаю, что девелоперским бизнесом может руководить просто менеджер

К. К.: Насколько для вас важно то, что происходит с вашими проектами после их реализации?

И. Н.: Ну, конечно же, очень важно! Иногда мы были вынуждены на основании договоренностей, каких-то партнерских соглашений отдавать наши проекты в эксплуатацию партнерам, которые обещали нам золотые горы. Даже не с точки зрения заработка, а с точки зрения качества управления. А потом выяснялось, что управляют они не очень хорошо. Все это разруливать приходилось нашими силами – покупатели так или иначе апеллируют к нашей компании. С этой практикой передачи управления мы уже покончили и больше свои объекты никому отдавать не намерены.

К. К.: Имиджевая составляющая ваших проектов, их победы в архитектурных конкурсах – как вы относитесь к этому?

И. Н.: Конечно, мы радуемся, когда наши проекты получают награды в профессиональных конкурсах. Вы сами знаете, что банальными их точно не назовешь. Однажды в Германии я обратил внимание на очень простое и при этом очень дорогое жилье. Я тогда сказал, что снимать «Иронию судьбы» надо было там – запутаться в абсолютно идентичных немецких кварталах очень легко. По моему мнению, архитектура – это все-таки какая-то картинка, она должна все время меняться, а для монотонности много ума не надо. Среди проектов, которые мы делаем, к примеру, с archimatika и Андреем Пашенько, нет одинаковых зданий. Мы как-то посетовали на высокую себестоимость проектирования, на что архитекторы ответили просто: «Вы ведь хотите при этом получить 70 разных типов квартир!». И предложенную ими цену мы утвердили (смеется).

Гимназия «А+», проект KAN и archimatika

Мы ведь и пропагандируем, собственно говоря, индивидуальность. Человек не может и не должен быть роботом или машиной, продуктом этой одинаковой среды. Мы воспитываем в детях индивидуальность, коммуникабельность и креативность в тех школах и детских садах, которые сами и строим (сеть образовательных учреждений «А+»). Этим трем основным качествам ребенок должен научиться. Он должен понимать, где найти информацию, как коммуницировать, чтобы ему ее дали, и быть креативным – это очень важно. И среда, я убежден, очень сильно влияет на это.

Я не сторонник теории уравнивания, распространенной, к примеру, в странах скандинавского социализма. Считаю, что прогресс не в этом. Пусть это звучит и слишком смело, но его делают индивидуумы, и они двигают общество вперед – люди, которые опережают свое время!

 

Андрей Ваврыш

Генеральный директор SAGA Development

Андрей Ваврыш, генеральный директор SAGA Development

Константин Ковшевацкий: Что значит для вас найти себя?

Андрей Ваврыш: Хороший вопрос. Скажем так, с возрастом начинаешь понимать, что даже если ты слышишь музыку в себе, то ищешь, кто ты в этой музыке. Каждый человек пребывает в поисках самоопределения.

К. К.: Ищет себя в искусстве или искусство в себе?

А. В.: Тут дело не в «или-или». Тут вопрос в «и». Объект ты или субъект всего этого процесса? Объект ли ты, под чьим ты правом? В конце концов, кто определяет, кем ты являешься? А если ты субъект, ты отвечаешь не только за себя, но и за других субъектов, и за те объекты, которыми ты занимаешься. Дальше у тебя есть выбор — ты создаешь или ты потребляешь? Либо в какой мере создаешь и в какой мере потребляешь. Либо ты создал что‑то, что потребляет… Вот, по‑хорошему, в таких рамках ты пытаешься найти баланс. В природе ведь все про баланс.

К. К.: Я бы сказал, что природа все‑таки про хаос. Не стремится природа к балансу — к хаосу.

А. В.: Не согласен. Я думаю, природа — самый могучий балансировщик. Большего баланса, чем в природе, я не представляю. Мне кажется, из баланса вырывают обстоятельства люди, которые все время приносят что‑то новое. Но природа как раз самый великий уравнитель.

К. К.: Калибровщик?

А. В.: Уравнитель. На каждое действие у природы есть противодействие. Я бы привел такое сравнение: развитие личности во многом обусловлено тем, что и как ты себе представляешь. Что лично для тебя ложится на сторону «плюс», что ложится на сторону «минус». То есть между чем и чем происходит поиск. Например, для одного поиск происходит между размерами счетов в миллион долларов и в два миллиона. Это же поиск? И при этом на другую чашу весов ты кладешь что‑то взамен. Кто‑то кладет свое время, кто‑то жизнь, кто‑то душу. Кто‑то воспринимает этот процесс как рост, а кто‑то — как прозябание. В поиске баланса — квинтэссенция того, для чего мы живем.

С возрастом начинаешь понимать, что даже если ты слышишь музыку в себе, то ищешь, кто ты в этой музыке

К. К.: Ваши поиски субъектности — это попытка менять мир вокруг себя или они все‑таки сконцентрированы на внутренних ощущениях?

А. В.: Мне казалось, это очевидно, если исходить из того, что мне уже удалось сделать (смеется). Нет, я, конечно, считаю, что умею, способен и знаю, как изменять то, к чему прикасается фокус моего внимания.

К. К.: Окей. Давайте перейдем к объектам вашего внимания. Вы живете больше планами, прогнозами, оценками или все‑таки мечтами?

А. В.: Я романтик.

К. К.: Хорошо. А если отложить романтику и попробовать спрогнозировать — как вы планируете провести следующий год и как оцениваете состояние рынка? Что это будет — рост, падение или рынок станет пребывать в неком балансе, о котором вы только что говорили?

А. В.: Я думаю, это три разных вопроса — что будет происходить с рынком, каковы мои планы в связи с этим и какое к этому мое отношение.

К. К.: Давайте подряд.

А. В.: Что касается рынка… Рынок — система балансирующая, и есть некие критические факторы, влияющие на то, что будет с ней происходить. К счастью, политические риски предвыборной кампании на нас и на рынок не влияют. И в этом отношении для меня очевиден очень большой прогресс в стране.

Андрей Ваврыш и Константин Ковшевацкий

К. К.: Почему же не влияют? Поясните, пожалуйста.

А. В.: Влияние выборов в широком контексте можно проследить на уровне нашего будущего. Но надо понимать, что мы находимся в ситуации, когда это не вопрос жизни и смерти в экономическом или общественно-политическом плане, что хорошо. То есть это не вопрос выбора — война или не война. И это не вопрос выбора вектора — Восток или Запад. Ведь мы однозначно ориентированы на Запад, и однозначно, кто бы ни пришел, он не будет иметь такого вотума самостоятельности, как когда‑то. Роль и функции лидера страны поменяла гражданская зрелость, и в этом сейчас проявляется некоторое несоответствие отдельных кандидатов той роли, которую как квинтэссенцию своих ожиданий сформулировало общество. И я счастлив, что обычная, «земная» экономическая деятельность на рынке недвижимости от этих процессов не зависит.

К. К.: Ваши личные прогнозы по поводу рынка?

А. В.: Мне жаль тех, кто чувствовал, что все будет хорошо и можно ничего не делать.

К. К.: Тогда давайте поговорим об «окнах возможностей». Есть ли сегменты рынка, которые будут их демонстрировать?

А. В.: Год назад на стратегической сессии мы прописывали планы на 2018‑й. Тогда пытались сформулировать, где же та ниша, в которую должны попасть. Более того, нам изначально казалось, что существует некая ниша, которую нужно описать, сформулировать — и тогда мы получим четко определенные границы, окна возможностей, к которым нужно стремиться. Сколько мы ни пытались это сделать, оказалось, что такая форма представлений не работает. И мы нашли прикольную аналогию, которая касается добычи газа. Если раньше все пытались найти резервуар в виде огромного подземного месторождения, то сейчас появилась технология сланцевой добычи.

Нет единого механизма. Нужно, чтобы горела вся команда, выискивая эти окна возможностей

Другими словами, конкретно выраженной ниши не существует. Но существует «пространство между». И смысл в том, что тактика и стратегия работы на рынке должна заключаться не в поиске такой ниши, в которой нас никто не ждет и в которой никого нет. Она должна состоять в том, что это мы должны прессовать, давить, ужимать, щемить — предложениями, креативом, качеством в мелочах, в деталях. Как в случае со сланцевым месторождением, выдавливать новые возможности. Вот в этом мы видим свое место. Ниши нет — и мы должны двигаться везде, во всех направлениях, однозначно выжимая максимум даже из очень маленьких возможностей. И это осуществимо только в том случае, если твоя команда способна выгрызать. Потому что нет и не может быть какого‑то конкретного направляющего указания — «идем или так, или так»! Нет единого механизма. Нужно, чтобы горела вся команда, выискивая эти «окна возможностей».

К. К.: То есть это такая соревновательная позиция — лучше, чем другие, интересней, чем другие?

А. В.: Ну, не знаю. Как по мне, состязаться можно только в размере… Мне кажется, это не состязательная история, а скорее диалог. Но не диалог между строительными компаниями. Я думаю, это должен быть диалог с конкретным человеком, чье сердце ты завоевал. То есть это позиция завоевательная. Ты борешься за отдельно взятого человека, за то, что он настолько уникален, что ты готов под него перепроектировать город. Этому расстоянию между человеком и тем, что ты можешь ему предложить, ты должен посвятить свою работу.

Поэтому я не вижу здесь смысла в конкуренции. Отталкиваться в данном случае можно только от расстояния между тобой и клиентом.

Андрей Ваврыш

К. К.: Это один из факторов коммерческого успеха проекта?

А. В.: Что такое успех? Для меня показатель, скажем так, болезни или клинического случая в компании — когда отдельно взятые девелоперы приходят и говорят: «Слушайте, пусть ваш ЖЭК заберет у нас на обслуживание жилой фонд, что мы тут настроили». То есть люди построили коробки и им все равно, что дальше происходит — как в них люди живут, насколько они довольны или не довольны всей этой историей… Эти девелоперы нисколько не дорожат сформированными с жителями домов социальными отношениями, стараясь быстро монетизировать их, куда‑то продать. Их даже не беспокоит, что человек может быть либо их адвокатом, либо прокурором. Другими словами, если с таким бесценным ресурсом, как выстроенные отношения, они способны вот так запросто расстаться, то это говорит о том, что ресурс к росту (пространство) на рынке просто сумасшедший.

Есть очень известные компании, у них и рекламные ролики хорошие, инновационные. При этом компанию‑то переименовали, потому что ОСББ с их прежним именем проклинают жители. Проклинают не потому, что те сделали им что‑то очень плохое. А потому что в процессе выстраивания отношений компании с жителями обнаружилось большое количество тех жителей, которые не платят по счетам. И достучаться до этих неплательщиков они не смогли — наверное, смелости, кислорода, идей не хватило. Оказалось, что эти люди тащат ОСББ в пропасть. Вот, к примеру, я знаю историю: некий генерал армии с момента получения своей квартиры никогда не платил коммунальные платежи. Он 15 лет живет в этом доме и никогда не платил за него! Теперь представьте себе, что думают жители его подъезда, которым выставляют счет и за этого генерала — просто напрямую они об этом не знают. Выходит, что его соседи платят больше, потому что отдельно взятый генерал не платит ничего. Я представляю, что они бы с ним сделали, открой ОСББ все карты, а страдает при этом имидж компании.

Однажды продав человеку недвижимость, ты отвечаешь за все, что в итоге будет происходить с нею дальше

Я думаю, что этому ОСББ не хватает честности и прозрачности, потому что свою норму прибыли они вытягивают и поэтому свою бухгалтерию открывать не хотят. Если бы открыли бухгалтерию, она стала бы полностью и публичной, тогда бы всплыла тема генерала. Выходит, что модель абсолютной открытости бизнеса они осуществить не смогли. И «генерал» их похоронил. Похоронил саму бизнес-модель. А ведь это тоже было «окно возможностей». Если актуальна эта история как пример рыночной ситуации, то это говорит о том, какое еще число ниш на рынке не занято. И как много тех, кто не смог достучаться до сердец клиентов. Это говорит о том, какое количество людей превратилось в прокуроров компаний, продающих недвижимость.

К. К.: И все же что для вас коммерческий успех?

А. В.: Это долгосрочные отношения. Как декларация — это хорошо. Но ведь долгосрочные отношения еще и не должны означать убыточность для компании. Вопрос в том, что они должны быть, как бы это сказать… объективно предопределенными. Однажды продав человеку недвижимость, ты отвечаешь за все, что в итоге будет происходить с нею дальше. Ты заключил договор. То есть, скажем так, уже создал союз с человеком. Это с женой или мужем можно развестись. А здесь можешь ли ты сам ответить на вопрос — борешься ты за эти отношения либо закрываешь глаза и уходишь в сторону? Неизбежно потребуются изменения в собственной модели бизнеса, если ты выстраиваешь отношения с клиентом на основе понимания того, что они будут меняться, развиваться, в них будет появляться что‑то новое. И тогда осознаешь, что не можешь брать на себя обязательства, которые не способен выполнить, не можешь говорить о том, что не соответствует действительности, обращаешь внимание на паритет честности.

Андрей Ваврыш

Например, делая стены из пенобетона и понимая, что они гораздо хуже, чем кирпич, ты говоришь, что просто борешься за себестоимость, а не вешаешь лапшу про заботу о комфорте клиента и теплоустойчивости жилья.

У нас сейчас большой баттл развернулся — приходит клиент и говорит: «Я хочу, чтобы на моем балконе были ограждения из стекла, как в соседней секции». Я отвечаю: «Ну, дружище, твои кованые не менее красивы, при этом, извини, есть разница между 240 и 80 евро за погонный метр». Конечно, есть фактор права архитектора, выбирающего архитектурный прием. Он определяет, где нужно стекло, а где — что‑то другое.

При этом я осознаю, что беседую с клиентом о выборе материала ограждения балкона! Еще год назад это было нереально — был бы балкон! А сейчас я веду с клиентом диалог на тему этической границы: почему у соседа лучше, чем у него! Вы не поверите, насколько растет клиент, когда ты к нему открыт! Выстраивая долгосрочные отношения, ты не можешь не учитывать непрофессионализм другого человека. Ты обязан исправить любую из сложившихся ситуаций, выровнять ее, найти слова и объяснить. В этом отношении, конечно, диалог — непростая история. И мы пытаемся найти в ней точки соприкосновения.

Сейчас мне кажется, что архитектура — это как раз про взаимоотношения

К. К.: В этих долгосрочных отношениях какую роль играет архитектура проектов?

А. В.: Я думаю, что вообще все это — архитектура. Отношения человеческие — это тоже архитектура. Вот как раз, мне кажется, мы наконец‑то добираемся до истинного значения этого понятия. Раньше воспринимали ее исключительно как творческий процесс создания некого инженерного сооружения, конструкции. Сейчас мне кажется, что архитектура — это как раз про взаимоотношения.

К. К.: И не только с человеком. С городом, с массами, с государством и так далее. Так какую все‑таки роль она играет?

А. В.: Мы полностью поглощены и находимся в процессе архитектурных преобразований. И в контексте города, и в контексте компании.

К. К.: У меня есть «домашняя заготовка» со списком факторов, влияющих на коммерческий успех архитектурных проектов. В их числе — локация, маркетинг, архитектура, о которой мы поговорили, себестоимость проекта, его функциональная программа, репутация застройщика, репутация проектировщика. Насколько этот комплекс весом для вас?

А. В.: Мне кажется, еще одного пункта не хватает — общественного восприятия. Или внешнего восприятия проекта. Это обратная реакция. Абсолютно уверен, что общественная оценка занимает очень большую долю ценности проекта.

К. К.: Как вы ее ощущаете, как измеряете?

А. В.: Могу привести пример. Есть несколько домов на склоне Днепра, между Верховной Радой и, скажем, Обелиском славы. И я не встречал людей, которые бы хвастались — мол, я столько лет тут работал, миллионы заработал, живу здесь. Людей, гордящихся тем, что живут на Грушевского — вот таких не встречал. То есть человек всю жизнь тратит ресурсы, а признаться, где живет — не может. Сколько от такого рода отношения к объекту заложено в стоимости квадратного метра? Предположу, что на уровне от трети до половины прибыли. Гораздо больше себестоимости материалов, если хотите.

Дело в том, что нужно искать баланс между возможным и необходимым на строительной площадке. Все хорошо в меру.

Андрей Ваврыш и Константин Ковшевацкий

К. К.: Это этика.

А. В.: То есть вы хотите сказать, что Театр на Подоле — это про этику?

К. К.: Да, конечно. Это про этику, однозначно.

А. В.: Я бы сказал, что там намного больше, чем этика. Это вопрос публичной легализации. Мы получили потрясающий в архитектурном плане объект, где все отлично с пропорциями, с программой, с функциональным наполнением, с материалами. Вот по всем пунктам из вашего списка все прекрасно. Какую долю в этом случае занимает чье‑то брюзжание? Как сильно оно влияло бы на цену театра, если бы он продавался?

К. К.: Скажите.

А. В.: Я знаю, что влияло бы очень. Общественная легализация объекта имеет весомое значение. Но физически объект один и тот же! Дело в том, что когда мы спрашиваем, что такое идеальный размер объекта, вопрос нужно формулировать иначе: где общественный компромисс относительно размера объекта? В моем понимании театр идеален по размерам. А общественный компромисс не достигнут. Представим себе, что было бы, если бы целевым показателем было количество метров: театр стал в полтора раза больше и на метрах бы заработали больше. Все бы считали: отличный пример, хороший баланс, достаточно метров. Девелоперы — красавцы! В полтора раза больше при той же площадке! Весь этот баланс меняется из‑за третьего компонента, которого сейчас нет. Это публичная легализация. Город принадлежит всем. И этот пункт является сильно размытым в принципе, но именно он предопределяет параметр публичной легализации.

Объект архитектуры должен вызывать резонанс, должен рождать ощущение того, что он изменил пространство — не испортил, но внес новый смысл

Этика — вещь, развивающаяся вместе с обществом. Сейчас ее уровень — это равноправие полов, взглядов, право на самоопределение, на самооценку. И мы исходим из этого и строим новое понятие общественного компромисса. Тогда вопрос: почему возмущение граждан не является частью этого компромисса? Мне кажется, что в таких случаях важно не кто прав или не прав, а смог ты или не смог донести свою точку зрения. Проблема в том, что работа с общественным мнением зачастую строится по принципу «я сейчас быстро здесь все вырублю, пока они не очнулись». И где тут этические рамки?

К. К.: У вас внутри? Вы работаете с людьми, которые станут потенциально оценивать ваши будущие проекты? Если работаете, то как?

А. В.: Во-первых, мы ответственны за собственную этику. Во-вторых, это понимание того, что мы приветствуем, а что нет. Ну, например, я могу исходить из того, что классическая архитектура — это венец творчества человечества и ни в коем случае нельзя нарушать пропорции. И, исходя из этого, мы будем оценивать архитектурное произведение и говорить о том, что только так правильно. А кто‑то исходит из того, что архитектура — это поиск, который должен соответствовать времени, уважительному отношению к существующему контексту. При этом мы в одно и то же время находимся в одном и том же городе, с общим контекстом. Мы по‑разному воспринимаем этику.

Поэтому прежде всего этика определяется целями и самоидентичностью. В этом корень определения приемлемых или неприемлемых методов. И расстояние между допустимым и тем, к чему ты стремишься, это обстоятельства непреодолимой силы или твой существующий фронт работ? Девелопер или архитектор, понимая, что акт творения начинается с акта разрушения, обязан нести ответственность за то, как развивается его этика, где лежит граница возможного — до, во время и после реализации проекта.

И я, и моя компания — мы воспринимаем себя субъектом процесса с миссией, ролью и ответственностью за то, что делаем. И понимаем, что должны двигать рамки понятий этичности, моральности, допустимости, прогрессивности. Во всем этом — большая работа, состоящая в попытках разъяснить, найти правильные слова для тех, кто тебя пока не понимает.

Андрей Ваврыш

К. К.: Вы сейчас показали нам новый проект Saga на улице Сагайдачного в Киеве. Почему в качестве архитектора вы выбрали Дроздова? Какими были критерии выбора?

А. В.: Хайп.

К. К.: Хайп до этого проекта или хайп, который поднимется?

А. В.: Я считаю, мы заслуживаем качественную архитектуру. Один из наших партнеров как‑то сказал: «Если здание родилось и о нем никто не говорит, значит, оно умерло в момент рождения». Объект архитектуры должен вызывать резонанс, должен рождать ощущение того, что он изменил пространство — не испортил, но внес новый смысл. Мы понимали, что беремся за очень ответственный проект — на Сагайдачного это единственная площадка, доступная под застройку. Мы понимали, что это вообще единственный голос, который тут прозвучит. И в этом отношении, кстати, я уверен, что у нас получилось.

К. К.: Если продолжить тему хайпа, то учитываете ли вы при выборе вашего партнера-архитектора составляющую, связанную с его участием в конкурсах? Об этом любит писать пресса, расценивая конкурсы как инфоповод. Это для вас важно?

А. В.: Однозначный вывод: конкурс — это хорошо. Но хочется спросить: а судьи кто? Или даже так: а судят что? Ведь это настолько мощный синтез имеющихся ресурсов, возможностей площадки, технологий, доступных решений, нормативов, ДБНов, контекста, партнеров, что в чистом виде конкурсность выдержать очень тяжело. Но и без конкурсов, конечно же, нельзя. Мы стараемся организовывать такие вещи на внутреннем уровне. Совсем иное значение состязания приобретают в контексте работы над общественными объектами.

И я, и моя компания — мы воспринимаем себя субъектом процесса с миссией, ролью и ответственностью за то, что делаем

Например, мы делаем проект «Новый Подол», и когда в прошлом году проводили конкурс на лучшее решение набережной, при кажущейся внешней схожести решений на самом деле они оказались принципиально разными. И ты видишь, насколько разными для архитекторов могут быть ощущения общественного компромисса. Вот тут ты понимаешь: то, что необходимо реализовать на этой конкретной набережной сегодня, тоже отличается от того, что будет нужно здесь через 5—10 лет. И от того, что было необходимо 5 лет назад. В итоге ситуация меняется, и никакой конкурс не даст того единственного конкретного решения, которое одним махом удовлетворит все запросы.

К. К.: Давайте поговорим о современных технологиях. BIM — это уже необходимость. Является ли использование этой технологии обязательным требованием к архитектурному партнеру?

А. В.: С марта прошлого года ни одной концепции, ни одного проекта мы не делаем без BIM. Так же обязательной является 3D-модель. Разумеется, эти технологии уже затронули и поменяли работу проектировщиков.

Андрей Ваврыш

К. К.: Есть ли у вас ощущение разницы в подходах зарубежных и отечественных компаний-проектировщиков?

А. В.: Я разговаривал с транспортным инженером, который вначале работал в России, затем вернулся сюда. Он рассказывал, как приехав однажды в Германию, пришел к коллегам, ожидая столкнуться с применением суперпередовых методов оптимизации городской модели транспортной системы, как вдруг понял, что они дружно перебирают варианты бортового камня и обсуждают карманы для транспорта и велосипедов. Час, два, три, пять — карманы, освещение… По крепежам прошлись. Целый день они разбирали отдельные узлы, болты и гайки. Он говорит: скучно. Мол, в Москве было: вжух — и окружная дорога! Вот это был вызов! И в Украине так же — а в Германии скучно.

Так строится работа с западными коллегами. Я не готов тратить полгода только на формирование контракта. А без этого нельзя — западный архитектор выполнит ровно то, что написано в соглашении. Что не напишешь, то не сделает.

К. К.: Это не вопрос той самой предсказуемости, к которой мы все стремимся?

А. В.: Это не вопрос предсказуемости. Это вопрос «тончилова». Заниматься которым во время глобальных перемен — это все равно что не чувствовать динамику происходящих изменений. Делу время — потехе час.

 

Дарья Кухаренко

Директор по маркетингу компании A Development

Дарья Кухаренко

Константин Ковшевацкий: Как бы вы оценили ситуацию на рынке недвижимости в 2019 году? Чего ждать?

Дарья Кухаренко: Мое мнение таково, что рынок недвижимости у нас негомогенный по своему составу. С моей точки зрения, рынок состоит как минимум из двух больших, очень разных сегментов. Первый — это эконом-жилье. Это все, что относится к тому типу жилья, которое закрывает базовую потребность человека в собственной квартире. Эта часть рынка всегда будет находиться в состоянии очень жесткой конкуренции именно на уровне цен, возможности предоставления рассрочки — вполне экономических факторов. Другой сегмент, который нас как застройщика интересует больше всего — рынок жилья, представленный объектами, дающими уже продвинутые возможности самореализации, самоидентификации, не просто защиты и безопасности, но и широкого функционала «полезности», выстраиваемого вокруг этого жилья.

Мы в итоге говорим, что результирующим фактором здесь является цена — в среднем от $ 1 200 за кв. метр и выше. И в этом сегменте для нас как застройщиков уже не существует большой разницы: мы одномоментно начинаем конкурировать со всеми объектами на рынке, обладающими каким‑то продвинутыми характеристиками. Согласитесь, в Киеве и, наверное, Украине в целом еще не сложилась ситуация, в которой люди по признаку принадлежности к тому или иному сословию или категории дохода, говорят: «Нет, я не буду покупать жилье стоимостью до двух тысяч долларов за метр, потому что это не соответствует моему уровню». Другими словами, мы конкурируем со всеми сразу.

Если не случатся форс-мажорные события, я не ожидаю сколько-нибудь серьезного негативного воздействия на наш сегмент рынка

Наши клиенты — люди, которые готовы жить и в хорошем комплексе в Голосеево, и в хорошем комплексе на Оболони, и в хорошем комплексе на Печерске — для них нет блокирующего фактора района. У нас не настолько все это разделено и структурировано, как, к примеру, в Америке и Европе, где такая сегрегация выражена жестко. По этой причине в нашей стране все комплексы подобного класса конкурируют друг с другом одновременно. Мы с White Lines конкурируем с ЖК Central Park, например, который гораздо дороже с точки зрения стоимости метра, или с тем же ЖК «Тетрис Холл». Квартиры во всех этих комплексах рассматривают люди одной и той же категории. Приходя к нам, они говорят так: «О, у вас прикольно, потому что мы с детьми можем гулять в Голосеевском лесу, и это очень классно». То есть клиенты со статусом очень легко принимают такие решения. Если говорить об этом сегменте рынка, то, мне кажется, можно прогнозировать достаточно стабильную ситуацию, несмотря на все предвыборные перипетии. Есть небольшой шанс возникновения перед самими выборами некоего вакуума, когда все с замиранием будут смотреть на борьбу, но это все равно отложенный спрос, который позднее будет конвертироваться.

И в итоге если не случатся форс-мажорные события, я не ожидаю сколько‑нибудь серьезного негативного воздействия на наш сегмент рынка в 2019 г. Он станет подпитываться этими, скажем так, «осознанными покупателями» — основным источником дополнительных доходов, и ситуация будет достаточно спокойной. Конкуренция же будет состоять в качественных характеристиках, потому что она имиджевая, это конкуренция в плоскости понимания продукта, понимания потребностей клиентов.

Дарья Кухаренко

К. К.: То есть эти качественные характеристики жилья и будут «окном возможностей» на рынке для девелоперов?

Д. К.: Если говорить о нашем комплексе и его концепции, то я должна отметить ее честность по отношению к городским жителям. Все свои объекты мы располагаем в непосредственной близости к метро. Казалось бы, такой вид транспорта не является для будущих жителей важным фактором при выборе жилья. Ведь подавляющее большинство этих людей ездит на автомобилях. Но не стоит сбрасывать со счетов прогнозы развития транспортной инфраструктуры и ситуации на дорогах в целом, которая будет только усугубляться из года в год. Полагаю, уже через два года будет совсем не зазорно подъехать куда‑то на метро. Этот «план Б» люди уже удерживают у себя в голове, осуществляя свой выбор. Кроме того, наличие развязки метро повышает инвестиционную привлекательность этого жилья, учитывая возможности для сдачи жилья в аренду или последующей продажи. Метро несет дополнительное удобство, которое по дефолту будет в этом комплексе всегда и которое потом очень легко конвертируется в сэкономленное время. А время — самый дефицитный ресурс у горожан, особенно если мы говорим о людях, ведущих активный образ жизни — им всегда не хватает времени. Если мы предлагаем реализацию подобных функций без лишних потерь времени, то, я уверена, комментариев типа «это ничего не стоит» ни у кого не возникнет.

Человек не должен тратить время на передвижение, чтобы удовлетворить свое желание позаниматься спортом, сходить в кино или в ресторан

Поэтому играть на этой территории, в такой «лакшери-фешен», стараются даже те комплексы, которые не обладают какими‑то продвинутыми возможностями в силу своего территориального расположения. На самом деле в их случае это попытка замаскировать функциональный провал, который в будущем повлечет за собой весомые временные траты у жильцов. Оперируя в собственном классе, мы считаем, что должны предоставить все возможности для удовлетворения полного цикла продвинутых потребностей жильца — этот цикл должен быть замкнут на территории ЖК. Человек не должен тратить время на передвижение, чтобы удовлетворить свое желание позаниматься спортом, сходить в кино или в ресторан. Все может быть рядом. Это совершенно иной уровень комфорта и уровень жизни. Согласитесь, получать от города только то, что ты хочешь — это особенное умение жить. И наши комплексы — для тех, кто жить умеет. Думаю, «окно возможностей» на рынке появится у тех девелоперов, которые сумеют подстроиться под жизнь горожан.

К. К.: А в случае с White Lines что было первично — изучение сложившихся потребностей горожан или все же ваша попытка предугадать потребности, которых еще нет?

Д. К.: В случае с White Lines сыграла роль такая хорошая украинская черта — когда мы хотим вот это, это и еще вот там огурчики посадить (смеется). Мы создавали некий комплекс мечты, где сами захотели бы жить. Вся наша команда хочет жить в этом комплексе, включая инвесторов. Мы работали для себя, и каждый учитывал свое ощущение того, чего ему не хватает там, где он живет сейчас. Поэтому White Lines совместил все функции в едином комплексе.

Дарья Кухаренко

Я бы еще вспомнила о вертикальной сегментации — мы продвигаем ее достаточно давно, с нашего первого комплекса Smart Plaza. В этом случае цена квадратного метра существенно меняется в зависимости от этажности. Нужно понимать, что базовые потребности и у тех, кто покупает квадратный метр за две тысячи долларов, и у тех, кто покупает его за полторы — одинаковые. Эти потребности уже определены городским стилем жизни. Но возможности несколько разные. Поэтому мы выстраиваем структуру жилья таким образом, чтобы удовлетворить потребности всех — и тех, кто готов компромиссно жить на 10—12 этажах, и тех, кто готов платить за прекрасный вид из окна. Конкуренция в этой плоскости будет наблюдаться через год-два, когда на рынок выйдут еще только проектируемые объекты, я надеюсь, подпитываемые сейчас этой идеологией.

К. К.: Давайте попробуем поговорить об успешности проекта. Когда мы составляли список вопросов, то попытались найти факторы его успеха. А что для вас обусловливает успешность вашего проекта? Это чисто экономические показатели или нарратив вокруг него?

Д. К.: Результирующей для бизнеса всегда будет финансовая сторона. То, что можно измерить — выполнение бизнес-плана. На нашем рынке его невозможно выполнить, если план не опирается на какие‑то правильные вещи, если нет правильного продукта. Проект не продашь, если ты не попал в целевую аудиторию, в ее потребности. Это значит, ты строишь неправильно, неверно понимаешь своих потребителей, не чувствуешь рынок и время. В этом случае выполнение бизнес-плана — очень честное мерило успешности или неуспешности проекта и даже не столько с точки зрения прагматизма и денег, а учитывая то, насколько качественно проект был сформулирован. Но деньги всегда результируют. Реализация сверх заложенных в бизнес-плане цифр не означает, что мы продали дороже. Это значит, что мы создали такой объект, в котором хочет жить большее количество людей, чем мы предполагали вначале.

Результирующей для бизнеса всегда будет финансовая сторона

К. К.: Какую роль в успешности проекта играет качественная архитектура как таковая?

Д. К.: Мне кажется, что такая категория, как качественная архитектура, это… как сферический конь в вакууме. Архитектура обязана отвечать каким‑то задачам, учитывать какие‑то предпосылки. Архитектура всегда должна учитывать страну, место, город, особенности района, время. И мы здесь в какой‑то мере говорим о соответствии вкусов. С другой стороны, архитектура — та вещь, которая развивает, обеспечивает прорыв. Качественная архитектура — это такая история, которая сродни искусству: чтобы быть середнячком, тебе не нужно кому‑то что‑то доказывать, но для того, чтобы о себе заявить, нужно рискнуть. И в этом случае качественная архитектура для меня распадается на несколько составляющих: насколько хорошо и правильно выполнены планировочные решения, обеспечивающие качество использования продукта; насколько эти решения оптимальны с точки зрения стоимости строительства, то есть профессиональны, но незаметны для потребителя — это видит только тот, кто строит. И третий момент, наверное, очевидный всем: насколько проект вписывается в городскую среду и насколько он нравится или не нравится горожанам. Мне кажется, что, обсуждая качественную архитектуру, мы все равно говорим о третьем факторе. На мой взгляд, все просто: если через год появляются те, кто строит «то же самое, но с перламутровыми пуговицами», значит архитектура была крутая. Она получила отклик профессионалов и непрофессионалов. О ней говорят, ее хотят повторить. Качественная архитектура влияет на весь рынок. Но как можно это измерить в одном проекте? Мы никогда не строили, чтобы внутри было хорошо, а снаружи уродливо.

Проект не продашь, если ты не попал в целевую аудиторию, в ее потребности

К. К.: Продолжая тему сферического коня в вакууме: некий жилой комплекс в неком городе — может ли он вырываться из урбанистического полотна?

Д. К.: Давайте вспомним Прагу, Берлин, Вену с их очень крепкими градостроительными устоями. Эти города сами по себе являются сильно зарегулированными пространствами. Там яркие современные объекты мы видим в основном на периферии. Потому что даже продвинутость и крутость никогда не вынести в центр. Но если мы имеем в виду города советской застройки, где первичной была функциональность и где много безликих серых районов разных периодов, то говорить о том, что сейчас мы должны строить, ориентируясь на окружающую безликость, мне кажется, преступление перед городом. Ведь город развивается не за счет серости! Город развивается за счет ярких объектов. Даже в перенасыщенном современной архитектурой Лондоне «Огурец» Фостера далеко не все восприняли как «фан». Проект вызвал шквал критики, но он развил район, стал доминантой, на него приезжают смотреть. Это система новых символов. Что касается Киева, то должны ли мы, например, учитывать сложившийся образ Подола? Да, безусловно. Но когда говорят о том, что нужно учитывать образ Троещины — я против.

К. К.: Давайте поговорим о том, как вы выбираете партнеров-проектировщиков для своих проектов. Кто они, какими должны быть, какие требования у вас к ним?

Д. К.: Мы, конечно, оцениваем, что интересного было построено в Киеве за последнее время, смотрим, кто это проектировал. В этом смысле мы совершенно консервативны. И еще не вышли с подобными запросами на международный рынок, потому что есть своя специфика.

К. К.: Если попытаться посмотреть на это с точки зрения мировых трендов, нужно ли вам понимать, что компания, с которой вы работаете, в достаточной степени авангардна и открыта к переменам? И что они чувствуют новую парадигму?

Д. К.: Нужно, чтобы у компании было свое видение, чтобы она следила за развитием индустрии не только в Украине — это огромное преимущество, которое подпитывает и нас.

Для нас самих единственная возможность развиваться — это общаться в профессиональной среде. На мой взгляд, в правильных архитектурных компаниях должно быть достаточно ресурсов, чтобы процентов пять от общего числа сотрудников занимались ничем. Просто наблюдали за тем, что происходит в мире. Генерировали свежие идеи. Для меня архитектурное бюро — это не столько творческие коллективы, сколько очень системный бизнес. И если сейчас в Украине у них есть такая возможность — иметь преимущество, просто следя за тем, что происходит на более продвинутых рынках, то они должны это использовать.

Мы видим, как в Украине развивается IT-индустрия и она суперконкурентна. Но архитектура — это похожая отрасль. Потому что в ней продается экспертиза людей: архитекторы работают на тех же самых компьютерах, с похожим программным обеспечением. Они могут конкурировать везде и со всеми. Я очень надеюсь, что наши ребята будут не только следить за тем, что происходит на зарубежных рынках и помогать заказчику осознавать новые потребности, но и выйдут на них, чтобы не только идейно, а и технологически заставлять нас строить по‑другому.

К. К.: К вопросу о технологиях. Испытываете ли вы необходимость работать с компаниями, которые используют BIM-технологии в Украине уже сегодня?

Д. К.: Мне кажется, что в целом строительная отрасль в Украине очень однородна. Стройка — это сам по себе косный бизнес. Почему косный? Потому что это наиболее технологически несовершенная отрасль, которая является очень емкой по деньгам и которая обеспечивает самые базовые потребности. Они никуда не денутся, пока есть человек. И когда в последние десять лет связь, например, претерпела невероятные технологические изменения, со стройкой за это время не произошло практически ничего с точки зрения технологий. Это не только поверхностное впечатление. Бизнес-мышление целой отрасли старое.

На мой взгляд, в правильных архитектурных компаниях должно быть достаточно ресурсов, чтобы процентов пять от общего числа сотрудников занимались ничем

С одной стороны, скажу честно, осознание важности и удобства такого подхода приходит постепенно, потому что подобного рода инновации всегда стоят денег. Мы для себя решили вопрос, что по отдельному объекту готовы платить. В итоге посмотрим, было ли это решение эффективно с точки зрения инвестиций и насколько мы выиграли во времени, в отсутствии переделок. Мы должны увидеть экономическую целесообразность. Это можно будет посчитать по факту, когда проект закроется.

Возможно, архитекторам проще и выгоднее использовать эти технологии, но готовы ли за это платить девелоперы? Если так проще, но работа стоит в полтора раза дороже, смогут ли они продать свои услуги и будут ли конкурентными на рынке? Я бы сказала так: если это является стандартом на рынке Австралии или США, архитекторам нужно выходить на эти рынки и начинать проектировать там. А наш — подтянется. Повторюсь, строительство — это старый, окостеневший бизнес. И пока у нас 85—90 % его игроков строят «кубики», не случится никакого прорыва.

К. К.: Вы сейчас называли главным соревновательным компонентом деньги, а когда говорили о состоянии рынка и прогнозах, то говорили, что «окно возможностей» как раз открывает концепция.

Д. К.: Около 90 % рынка — это эконом-жилье. Такова реальность.

Мы видим, как в Украине развивается IT-индустрия и она суперконкурентна. Но архитектура — это похожая отрасль.

К. К.: Если мы говорим о том, что экономическая целесообразность и стоимость работ вашего подрядчика — это один из основных критериев отбора, то можно ли сделать вывод, что для вас важна репутация вашего партнера? И готовы ли вы платить за репутацию?

Д. К.: Репутация — это опыт, если мы с вами переведем это слово в какие‑то понятные для оцифровки вещи. А опыт партнера, конечно, монетизируется. Опытным компаниям нужно значительно меньше времени для выполнения работ. И количество ошибок будет ниже — а это напрямую сказывается на бюджете. Я могу говорить о наших проектах, о нашем подходе к сложным проектам: мы очень приветствуем и обращаем серьезное внимание на наличие у партнера сходного опыта в проектировании сложных объектов. Иначе даже при меньших затратах на проектирование получим гораздо более высокие стоимости при стройке, которые будут связаны с неоптимальными решениями, со сроками. И эта часть бюджета — она только наша.

Если проектировщик опытен именно в тех вопросах, которые нужны, то мы будем готовы заплатить за его опыт.

К. К.: Играют ли для вас роль архитектурные конкурсы и премии? Имеет ли для вас какое‑то значение номинация одного из проектов на World Architecture Festival?

Д. К.: Для нас номинация была приятным дополнением. Подачей работы на конкурс занимались наши партнеры из archimatika. Но мы рассмотрели для себя необходимость в будущем обязательно учитывать конкурсную составляющую. Обязательно будем подавать наши проекты и самостоятельно выходить с такими инициативами. Здесь важно не само получение премии, а факт участия, наработки опыта. И конечно, возможность непосредственно задать вопросы тем, кто реализует грандиозные проекты, о которых ты только читал в интернете. Это очень крутая штука. Нас как заказчика в этом случае гораздо больше интересуют коммерческие вопросы, в которых участники конкурсов, как правило, хорошо подкованы. Конкурсы — бесценная площадка для профессионального общения.

 

Елена Белецкая

Руководитель отдела продаж и маркетинга строительной группы «Фундамент»

Елена Белецкая

Константин Ковшевацкий:  Какие мечты у вас связаны с 2019 годом? И какие из них, возможно, уже превратились в реальные планы?

Елена Белецкая: Мечты — это больше объектов, больше проектов. Мы долго тянули со стартом продаж одного из них — жилого комплекса «Привітний квартал» в Бортничах. И неожиданно для себя начали продажи в декабре 2018‑го. Так обычно бывает на рынке недвижимости — долго тянем, потом очень быстро открываем. Что интересно, на этапе, когда мы начали готовить скрипты, описания объекта, абсолютно все — и я, и маркетологи — изменили стереотипные представления о Бортничах. Мы привыкли, что Бортничи ассоциируются со станцией — это негативные ассоциации, и поэтому все поначалу настороженно относились к этому проекту. Но когда мы начали описывать преимущества расположения ЖК, оказалось, что там прекрасный лес, крутое озеро, много дач известных людей, классные виды. Я мечтаю сделать так, чтобы людей не пугали стереотипные представления о локации. Хочу, чтобы они приезжали и сами оценивали преимущества. И, конечно, мы рассчитываем на хорошие продажи.

То же касается и другого нашего проекта — «Welcome Home на Стеценко». Конечно же, я мечтаю продать все до конца следующего года. Что необычного и интересного в этом ЖК — это пространственное окружение и великолепные открытые виды, несмотря на то, что вокруг 6—7‑этажная застройка. Здесь у нас очень хороший спрос, хотя последнюю очередь по цене мы сделали существенно дороже.

Фактор, который всегда движет застройщиком — экономическая целесообразность. Это прибыль, которую он хочет получить

К. К.: А какие факторы влияют на формирование стоимости?

Е. Б.: Фактор, который всегда движет застройщиком — экономическая целесообразность. Это прибыль, которую он хочет получить. Изначально, когда только планируются продажи, застройщик желает получить определенную стоимость квадратного метра на круг — по всему комплексу. На каких‑то объектах мы начинали с минимальной цены и постепенно повышали, к примеру, как на Стеценко. Первую очередь мы продавали по минимальным ценам. Цена второй очереди приближалась к среднерыночной, но оставалась ниже, чем у наших конкурентов в монолитном строительстве. Таким плавным поднятием цен мы демонстрируем нашим покупателям и рынку в целом, что падать цены не будут. И это дает нам возможность получать ту маржу, которую мы изначально закладывали в цену. Общеизвестная статистика рынка: себестоимость строительства выросла на 20 % по сравнению с прошлым годом, а цены у застройщиков — до 10 %. Точно так же и у нас — мы должны оплачивать себестоимость, завод, паевые и, конечно, получать прибыль.

Елена Белецкая

К. К.: Давайте поговорим о рынке недвижимости в 2019 году. Каким он будет?

Е. Б.: Я не могу прогнозировать его падение и стагнации на рынке тоже не вижу. Полагаю, сохранится достаточно стабильный спрос. Во многом потому, что у нас по‑прежнему привлекательны инвестиции в недвижимость. Среди наших клиентов стабильно много тех, кто, покупая квартиры для себя в премиум-сегменте, инвестируют и в эконом-жилье, расценивая это как дополнительный заработок, более ликвидный и надежный актив, нежели банковский депозит. И среди этих инвесторов много оптовых покупателей. Есть и такие клиенты, кто покупает по минимальной цене на этапе начала строительства, а позднее, еще до ввода здания в эксплуатацию, переуступает недвижимость обычному покупателю, у которого не было возможности купить ее на начальном этапе. При этом такая покупка дешевле и выгоднее, чем уже в сданном доме с правом собственности. То есть, я считаю, можно предположить по‑прежнему достаточно высокий спрос у инвесторов. В случаях, о которых я говорила, прибыль может достигать 50 %. А с большими усилиями и потраченным временем — и до 130 %.

К. К.: А о каких сроках идет речь?

Е. Б.: Порядка двух лет. ЖК «Welcome Home на Стеценко» мы начинали продавать по 13 900 грн, а на этапе ввода в эксплуатацию наши цены достигают отметки в 25 тыс. грн за квадратный метр.

Публичность предполагает тщательный подход к разработке проекта

К. К.: Какие «окна возможностей» вы видите в сфере строительства в 2019 году?

Е. Б.: Поскольку наша компания владеет заводом по производству железобетонных панелей и мы продаем квартиры в комплексах, которые строятся из наших материалов, будем развивать это направление. Я полагаю, что по‑прежнему высоким спросом станет пользоваться жилье в эконом-сегменте. И чтобы поддерживать этот спрос, мы внутри компании разрабатываем специальные инвестиционные предложения. Инвестор сможет получить интересные спецусловия, программу лояльности. Мы разрабатываем инвестиционные пакеты. В этом направлении я и вижу наше развитие и на этом мы акцентируем внимание. Еще год назад мы не так внимательно относились к инвесторам, но теперь анализируем их поведение, их намерения, изменения в их ожиданиях, оцениваем, как они отслеживают наши объекты. Мы информируем их с помощью чат-ботов в Telegram-канале. Мы стремимся сделать все возможное, чтобы о наших предложениях они узнавали вовремя. Понимаем, что те, кто покупал квартиры в наших ранних проектах, сегодня уже перепродают их и аккумулируют свободные средства, чтобы вкладывать их в другие наши проекты. Так у нас неплохо идут продажи в ЖК «Камертон» — это бизнес-класс. Можно с уверенностью сказать, что спрос на качественное жилье так же высок.

К. К.: Что такое для вас успешный проект? Это финансовые показатели, быстрая ликвидность, что‑то еще?

Е. Б.: Если оценивать в общей массе, наши проекты из сферы панельного строительства успешные. Они распродаются еще до ввода в эксплуатацию. И это в первую очередь финансовый показатель. Такие ликвидные проекты дают нам возможность развиваться, приступать к новым проектам, вовремя начинать строительство. Но ведь успех — это и имиджевая составляющая, когда наши жилые комплексы становятся узнаваемыми. «Фундамент» узнают, он на слуху, и это тоже радует.

Елена Белецкая

К. К.: Давайте попробуем ранжировать факторы успешности проекта в порядке их значимости.

Е. Б.: Наверное, начнем с тех, что влияют на коммерческий успех. Локация — прежде всего. Когда мы вводим новый объект, соседи — первые, кто им интересуются. Первые покупатели — это те, кто живет рядом. Инвестируют в недвижимость по соседству, потому что привыкают жить в конкретном районе. Здесь отлажены вопросы инфраструктуры, передвижения, знакомы магазины, садики, больницы, дачи. И для любого человека перемещение в другую локацию — это стресс. Поэтому с точки зрения покупателя локация важна. Одна из конкурирующих компаний построила жилой комплекс прямо у входа в метро. Конечно, у них будут отлично идти продажи! Транспортная развязка очень важна в случае с жильем бизнес-класса. Метро ценит более молодая целевая аудитория — им часто проще и быстрее проехаться в подземке.

Наличие инфраструктуры рядом важно. У нас в «Камертоне», к примеру, не могу сказать, что наличие метро рядом — один из ключевых вопросов. Все‑таки важна транспортная развязка, что позволяет выехать из этого района. И очень важное значение имеет локация с точки зрения рекламы — визуальная доступность стройки, наличие стройки в видимых местах, рядом с трассой, что всегда больше привлекает внимание. И опять же важен темп строительства — это уже само по себе экономит бюджет на рекламу, причем существенно.

Недавно у меня был покупатель, озвучивший интересное мнение. Раньше мы считали Оболонь неплохим районом для проживания в категории бизнес-класса и выше. Сегодня эти люди не готовы жить в Оболонском районе. По словам этого покупателя, им управляет слабый хозяйственник. На сегодняшний день клиент рассматривает Подольский район, где сильнее администрация, а значит — там выше безопасность, а также чище, также там лучше школы.

Мне кажется, что функциональная программа проекта и маркетинг взаимосвязаны. Эти две составляющие нельзя разделить

Никуда не исчезнет себестоимость, она всегда будет важна. Цифры всегда имеют значение для собственника. Таким образом, себестоимость остается на второй позиции.

Мне кажется, что функциональная программа проекта и маркетинг взаимосвязаны. Эти две составляющие нельзя разделить. Мы понимаем, что жилье как коробка, как стены уже мало кого интересует. При покупке сразу вслед за экономическими факторами идут функциональная и эмоциональная составляющие.

Выбирая планировку жилья, клиент рассматривает ее с точки зрения функциональности, своих потребностей. И тут в игру вступают конструктивные и дизайнерские решения. Ведь не секрет, что одну и ту же квартиру можно по‑разному преподнести покупателю. И от нашей гибкости, от того, как мы можем обыграть планировку, зависит успех ее продажи. В одном из наших комплексов была такая особенность — исходя из требований инсоляции нельзя было не строить трехкомнатные квартиры. Тем не менее, оказалось, что трехкомнатные квартиры не продаются. Мы бились над этими трешками и год назад до смешного снизили на них цену. Продавали их уже по цене 12 500 за кв. м — не получалось. И тогда решили посмотреть чуть дальше.

Тут свою роль сыграл маркетинг: мы проанализировали, чего хочет рынок. В том районе, в непосредственной близости к станции метро, нужны были однокомнатные квартиры. Пришло архитектурное решение — мы разнесли два санузла в разные стороны и сумели функционально разделить каждую трешку на две единички. Это позволило не только распродать «неликвид» — мы повышали цены, а спрос продолжал расти. Мы предложили две однокомнатные квартиры по цене квадратного метра, как в трехкомнатной. Для тех, кто инвестирует в недвижимость для аренды — это идеально. И вот такое решение, когда сработал и маркетинг, и архитекторы, дало возможность продать эти квартиры.

В ЖК «Welcome Home на Ревуцкого», к примеру, у нас были двухкомнатные квартиры площадью 63 кв. м, которые не пользовались спросом. Двушки площадью 54 кв. м продавались отлично, а эти нет: маленькая кухня, огромные комнаты, типичное советское решение. Мы переместили санузел, сделали огромную кухню-нишу. Квартира, по сути, стала уже как трехкомнатная — очень часто кухня-столовая воспринимается как отдельная комната. И такое решение тоже позволило нам успешно распродать эти квартиры.

Цифры всегда имеют значение для собственника

К. К.: А что в этих случаях было первично — предложение архитектора или анализ рынка?

Е. Б.: Первичным был мой анализ. Мы видим, что у нас есть «стояки», которые не уходят — не спасают ни скидки, ни акции. Мы проводим анализ с продажниками — они «в поле» первыми получают обратную связь. А уже после этого архитектор отвечает на сформулированный нами запрос рынка, который мы дорабатываем, визуализируем, делаем классные планировки, лендинг.

К. К.: Отталкиваясь от изменений, которые диктует рынок, учитываете ли вы подобные моменты при проектировании ваших будущих комплексов, следующих очередей?

Е. Б.: Конечно. В панельном строительстве есть много ограничений: дом нужно вписать в участок, выполнить все нормы ДБН. И нам нужно вписать те проектные показатели, которые мы хотим получить от данного участка, увязать их с особенностями нашего панельного строительства плюс соответствовать рынку, учитывать его запросы. И принимая во внимание ошибки в прежних проектах, мы делаем такие планировки, которые позволяют объединять квартиры, к примеру, 2+1, 1+1. Мы учитываем не только планировочные решения, но и благоустройство. Например, если раньше у нас были стандартные детские площадки, то сегодня мы внедряем различные новшества — музофоны, тубофоны, лазалки.

Елена Белецкая

К. К.: Давайте поговорим о роли качественной современной архитектуры в успешности проекта. Как ее измерить?

Е. Б.: Это очень важный фактор. Измерить, оцифровать ее, конечно, невозможно, но она увеличивает стоимость квадратного метра и нашу прибыль. Это мы очень четко видим. Например, при тривиальных планировочных решениях, но с классным фасадом, хорошей маркетинговой подачей и весь комплекс стоит колоссально дорого. Есть наш конкурент на Печерске: решение фасада очень необычное, а планировки вообще неинтересные. Но, я думаю, жилье там будет пользоваться спросом благодаря имиджевой составляющей и, само собой, локации.

К. К.: Как вы выбираете партнеров-проектировщиков для своих комплексов?

Е. Б.: Прежде всего наши проекты разрабатывает «Фундамент Проект». Тут нам выбирать не приходится. Что касается внешних архитекторов, то не последнюю роль играет их имидж. Два проекта для нас делает archimatika. Они крутые и нет сомнения, что сотрудничество даст гарантированный качественный результат и в продажах в том числе. Хорошие проектные решения облегчают дальнейшую работу и мне, и моим менеджерам.

Елена Белецкая

К. К.: В Украине сегодня BIM-проектирование — это необходимость или еще что‑то вроде кунштюка?

Е. Б.: Мы видим, как стремительно развивается и оцифровывается мир. Цифра дает возможность провести точный анализ, рассмотреть ошибки на раннем этапе. И если раньше мы проводили оценки, опираясь на чье‑то мнение, то теперь для меня мнение — это только дополнение к цифре. Когда‑то мы собирали информацию у менеджеров, спрашивая их: «Что тебе говорят?», а сейчас я четко вижу, сколько было звонков от клиентов по конкретной квартире, сколько обращений, чего именно хотят люди. И оцифровывая любые данные, мы получаем более качественный анализ и можем четко спрогнозировать дальнейшие действия. Это сокращает и время, и затраты. Я думаю, что за этим будущее.

Чтобы поддерживать спрос, мы внутри компании разрабатываем специальные инвестиционные предложения

К. К.: Что для вас означают архитектурные конкурсы, участвуете ли в них, имеют ли они смысл сегодня?

Е. Б.: Наблюдая за рынком, уверенно могу сказать, что конкурсы имеют значение. Любая публичность предполагает более тщательный подход к разработке проекта, и в конечном итоге за передовыми архитекторами тянется молодое поколение, а наш город, наш мир меняются. Награда и участие создают дополнительный кредит доверия к компании.

К. К.: Награды, которые получала в конкурсах, скажем, archimatika, как‑то повлияли на выбор этой компании в качестве партнера или вы прежде всего смотрели на уже реализованные проекты?

Е. Б.: Конечно, мы смотрели на цифры. В зависимости от участка мы можем получить разный объем площади для продажи. И то, что в archimatika используют передовые технологии, дает им возможность проектировать эффективнее, предлагая нам при тех же условиях большую проектную мощность, которая, соответственно, принесет нам больше прибыли. А планировочные, функциональные и маркетинговые решения дадут нам возможность продать проект дороже.

 

Галина Мартыненко

Менеджер по корпоративным коммуникациям City One Development

Галина Мартыненко

Константин Ковшевацкий:  Какую динамику рынка недвижимости вы прогнозируете в 2019 году? Стоит ожидать его роста, падения или стагнации?

Галина Мартыненко: Предпосылок для стагнации и падения рынка нет. Каждый квартал на рынок выводятся все новые проекты, предлагая покупателям широкий спектр выбора недвижимости. Покупательский спрос на новое жилье высок, ведь в нем нуждается более половины украинцев. Старый фонд постепенно себя изживает, городам и жителям нужны новые проекты — современные, технологичные, удобные. Рынок недвижимости, конечно же, очень чувствителен к макро- и микроэкономическим факторам, военно-политической ситуации. При относительной стабильности вышеуказанных факторов в 2019 г. он продолжит свое развитие. Наблюдается возрастание доли жилой недвижимости комфорт- и бизнес-класса, а покупатели становятся все более избирательными и требовательными. Это, в свою очередь, усиливает конкуренцию на рынке, стимулируя компании улучшать свой продукт и сервисы.

К. К.: Какой из сегментов рынка недвижимости, на ваш взгляд, демонстрирует наиболее оптимистичное поведение и предоставит застройщикам в 2019 году «окно возможностей»?

Г. М.: Комфорт и бизнес. По данным аналитиков нашей компании, возрастает количество проектов в комфорт-классе. В 2017—2018 гг. увеличилась и доля проектов жилой недвижимости в бизнес-классе. Это связано прежде всего с тем, что покупатели все больше обращают внимание не только на цену квадратного метра, но и на ликвидность проекта в перспективе, на его качественные характеристики, дополнительные сервисы от застройщика.

Покупательский спрос на новое жилье высок, ведь в нем нуждается более половины украинцев

К. К.: Какие из перечисленных факторов влияют на коммерческий успех ваших проектов? Ранжируйте в порядке значимости.

Г. М.:

  •  локация
  •  инфраструктура, функциональная программа проекта
  •  архитектура
  •  репутация застройщика
  •  маркетинг
  •  репутация проектировщика
  •  себестоимость

К. К.: Как бы вы оценили влияние качественных архитектурных решений на успешность / прибыльность проекта?

Г. М.: В условиях повышенной конкуренции на рынке архитектурная концепция безусловно является конкурентным преимуществом и важной составляющей уникальности продукта для клиента. Это касается всех классов жилья. Архитектурные решения позволяют бизнесу конкурировать на рынке, выделяться и создавать уникальный продукт. Для клиента это возможность получить дополнительный функционал, новые возможности для жизни и отдыха в выбранном объекте недвижимости.

К. К.: По вашему мнению, какие архитектурные решения в будущем году станут важными для конечного покупателя / пользователя недвижимости? Какие перемены в ожиданиях от коммерческой и жилой архитектуры вы прогнозируете?

Г. М.: Современные архитектурные решения становятся все более экономичными и экологичными. Все больше внимания в архитектурном проекте уделяется созданию комфортной среды для жизни человека внутри самого здания. Также важную роль играет фактор энергоэффективности объекта и его влияния на окружающую среду. Так называемая зеленая архитектура становится все более актуальной, востребованной. Современная наука и технологии позволяют создавать целые экосистемы для жизни в большом мегаполисе, где возможен полноценный симбиоз человека и его естественной среды обитания без негативного воздействия на окружающую природную среду, с использованием альтернативных (возобновляемых) источников энергии. За этим будущее, поскольку людям нужны чистые города, здания, где жить и работать будет не только удобно, а и полезно для здоровья.

Архитектурные решения позволяют бизнесу конкурировать на рынке, выделяться и создавать уникальный продукт

К. К.: По каким критериям вы оцениваете качество проектных решений? Ранжируйте в порядке значимости.

Г. М.:

  • актуальность архитектурных и дизайнерских решений
  • функциональность планировок
  • качество увязки между собой архитектурных, конструктивных и дизайнерских решений
  • качество проработки узлов и деталей
  • стоимость проектного решения

К. К.: На украинском рынке действует множество проектных организаций. С какими из них вы работаете? Каковы критерии выбора архитектурной компании?

Г. М.: На данный момент мы сотрудничаем с проектной компанией «БИП ПМ», «Печерской архитектурной мастерской».

К. К.: Видите ли вы недостатки в сфере проектирования в Украине? Планируете ли работать с зарубежными архитекторами? Каковы ваши ожидания от такого сотрудничества? Чем, по‑вашему, зарубежные проектировщики отличаются от наших архитекторов?

Г. М.: Компания неоднократно привлекала к сотрудничеству зарубежных специалистов и экспертов в области архитектуры, в частности, к проектам ЖК «Новопечерские Липки», торгово-офисного центра Arsenal Square.

Такое сотрудничество обусловлено желанием внедрить видение разных архитектурных школ. Ведь их в мире достаточно. Иногда иное, оригинальное видение и решение способно дать проекту ту изюминку, которая придаст уникальность и дополнительную ценность проекту.

Так называемая зеленая архитектура становится все более актуальной, востребованной

К. К.: В мире все больше внимания уделяют растущему тренду «полезности» архитектуры для города и окружающей среды. Актуален ли этот тренд для нашей страны? Применяет ли ваша компания такой подход в процессе реализации проектов?

Г. М.: Безусловно. Мы используем в наших проектах экологически чистые строительные материалы, тщательно подбираем их производителей. В условиях роста актуальности технологий и инноваций в строительстве активно работаем над их внедрением в проектах. Совсем недавно мы стали партнерами с Калифорнийским университетом в Беркли, и благодаря такому сотрудничеству сможем внедрять последние разработки и исследования в сфере энергоэффективного девелопмента.

К. К.: Сегодня существует множество различных архитектурных премий и конкурсов — как национальных, так и зарубежных. Выдвигаете ли вы на них свои проекты? Находите ли такие награды престижными? Влияет ли их наличие в портфеле компании-проектировщика на ваш выбор партнера?

Г. М.: Да, конечно. Неоднократно проекты нашей компании становились номинантами и победителями отечественных конкурсов, получали престижные зарубежные премии и награды. Например, ЖК премиум-класса «Бульвар Фонтанов» стал обладателем престижной зарубежной премии International Property Awards 2017—2018. ЖК «Новопечерские Липки» был отмечен премией EEA Real Estate Forum & Project Awards.

 

Фото: Юрий Ферендович