Операція «Адаптація». Принципи реновації суспільно значущих споруд

Приклади успішних і таких різних проєктів адаптивної архітектури сьогодні викликають ледь не більший інтерес, ніж будівництво нових ікон з нуля. Щоразу весь процес — з моменту оголошення планів із редевелопменту і до його фізичного завершення — супроводжується бурхливою дискусією. Це больова точка сучасної урбаністики: інтереси хранителів історії й амбіції девелоперів стикаються, провокуючи суперечки і скандали, а згодом проростають одне в одного, породжуючи взаємовигідний компроміс. Зберегти й використати автентичність старого, створивши нову якість і мультиплікувавши вигоди, — складна, проте, як підказує нам світовий досвід, реальна задача.

Колись, говорячи про роботу з уже зведеною будівлею, ми використовували два поняття: ремонт і реставрація. Сьогодні, залежно від ступеня втручання, процес може називатися реновацією, регенерацією, реконструкцією, редевелопментом, рестайлінгом. Аби уникнути плутанини, в Європі (в архітектурних ВНЗ і на міжнародних архітектурних конкурсах) часто використовують термін refurbishment, ближчий до старого доброго поняття «ремонт». Мета докладання зусиль лишається єдиною — активувати простір чи будівлю, надавши їм нових якостей за допомогою нових технологій і підходів.

Kanaal. Фото: Jan Liégeois

Kanaal. Фото: Jan Liégeois

Інкубатори ідей і нового досвіду

Kanaal Акселя Вервордта у передмісті Антверпена вже протягом другого десятиліття лишається прикладом успішного редевелопменту. Із серії промислових складських будівель, серед яких були елеватор і пивоварня, дизайнер разом із командою досвідчених архітекторів і планувальників сформував квартал, де виставкові простори і художні майстерні чергуються з елітними апартаментами. Kanaal не можна назвати артрезиденцією в чистому вигляді, оскільки мешканцями кварталу є не лише діячі культури. Візіонер Вервордт зумів розпізнати запит: люди залюбки обживатимуть архітектуру з історією, якщо умови відповідатимуть їхнім уявленням про сучасний комфорт.

Іноді для якісної трансформації об’єкта достатньо зусиль досвідчених дизайнерів

Bradbury building. Фото: Marius Oprea on Unsplash

Іноді для якісної трансформації об’єкта достатньо зусиль досвідчених дизайнерів. Наприклад, нова інкарнація культового Bradbury Building у центрі Лос-Анджелеса потребувала лиш ініціативи та фінансових вливань із боку замовника корпорації NeueHouse і таланту фахівців бюро DesignAgency, що спеціалізується на інноваційному дизайні для великих готелів, банків, офісів. Тепер атріум Bradbury Building із мереживними чавунними сходами, що засвітився в десятках фільмів, зокрема і в «Тому, що біжить по лезу» Рідлі Скотта, знов наповнений бурхливим життям: тут відкрилися нові офіси, коворкінги і приватний клуб з апартаментами.

Термінал авіакомпанії TWA (Trans World Airlines) в аеропорту ім. Джона Кеннеді в Нью-Йорку. 1962 р. Фото: AP

Що яскравіший характер оригіналу, то цікавіше слідкувати за пошуками і втіленням ідей його повторного використання. Навіть якщо в сухому залишку — комерційна функція і рай для любителів інста-селфі на тлі яскравої архітектури. Останнє, як би смішно це не звучало, — сьогодні один із вагомих аргументів на користь збереження індивідуальності об’єкта. Так, минулого року в нью-йоркському аеропорту ім. Кеннеді відкрили після реконструкції морально застарілий, проте іконічний TWA Flight Center.

У середині минулого століття Ееро Саарінен спроєктував термінал у вигляді «бетонної чайки» для провідної на той момент авіакомпанії Trans World Airways. Тепер шедевр Саарінена — це готель для транзитних пасажирів, стюардес і пілотів, де панує атмосфера «золотого віку авіації». До речі, комерційний складник проєкту під великим питанням, оскільки JFK не так уже й гостро потребував ще одного готелю, тим паче, що пандемія коронавірусу завдала нищівного удару по авіаційній галузі. Але тут хочеться просто подякувати інвесторам, сказавши: «Дякуємо, що живий!».

У нью-йоркському аеропорту ім. Кеннеді відкрили морально застарілий, проте іконічний TWA Flight Center

Філантропія на сотні мільйонів — рідкісне явище. Оскільки вартість реновації ненабагато нижча, а то й вища за будівництво з нуля, інвестори намагаються максимізувати віддачу від відродження архітектурних об’єктів. Мультиплікувати вигоди простіше, якщо новий об’єкт стане зібранням функцій. А якщо проєкт водночас вирішує низку інфраструктурних загальноміських проблем, це спростить взаємодію з чиновниками, підвищить рейтинг замовника і забудовника як соціально відповідальних стейкхолдерів, приверне суспільну увагу до проєкту. Для міленіалів і зумерів це важливо!

TWA Hotel. Фото: MCR Development

Наприклад, MVRDV нещодавно повідомили про плани з редевелопменту іконічного павільйону Нідерландів, спроєктованого студією для міжнародної виставки EXPO 2000 в німецькому Ганновері. Інноваційну споруду, що стала піонером багатошарового екодизайну, перетворять на офісний центр нового комплексу зі студентськими квартирами й офісами. Акселератором реновації об’єкта став Ганноверський університет ім. Лейбніца, а в муніципалітеті Ганновера з ентузіазмом підтримали ідею, адже значущий виставковий об’єкт, хоч і був беззаперечним архітектурним надбанням, довгі роки перебував у плачевному стані. Проєкт Expo Pavilion 2.0 є рішенням одразу декількох проблем: урегульовує дефіцит студентського житла й університетських офісів, зберігає архітектурну ікону й формує ідентичність нового міського району.

Проект Expo Pavilion 2.0 от MVRDV. Источник изображения: MVRDV

Проєкт Expo Pavilion 2.0 від MVRDV. Джерело зображення: MVRDV

У Нордхавні — новому районі Копенгагена — старі зерносховища перетворили на офіси (Portland Towers) і елітний житловий будинок (Silo) з рестораном на даху і спортивним центром у підвалі. Данські архітектори СОВЕ не побажали лишатися заручниками яскраво вираженого індустріального іміджу й перетворили 62-метрового промислового монстра на елегантну житлову вежу, огорнувши його в оболонку з оцинкованої сталі з виступаючими фацетами балконів.

Вид на квартал Орхусгад із боку набережної вздовж автостради. Фото: Ірина Ісаченко

Внутрішній простір пустотілої коробки-зерносховища був перетворений на житловий. Усі 38 багаторівневих квартир Silo, де висота стель сягає 7 м, були викуплені ще на стадії будівництва. Інтер’єри Silo, звісно, зберегли відбиток брутальної індустріальної естетики, проте рівень комфорту повністю відповідає вимогам ХХІ ст.

 

Чарівні коробки модерністів

Коли йдеться про архітектурний об’єкт із яскраво вираженою індивідуальністю, то розробникам маркетингової і комерційної концепції проєкту нескладно слідувати правилу «трьох Т» Річарда Флоріди: залучати платоспроможний креативний клас, застосовуючи технології, талант і толерантність. Помітна, акцентна архітектура, ба навіть пошарпана часом, — лишається емоційною. Химерні будівлі, що їх сучасники називали кітчем і проявом дурного смаку, через покоління викликають у людей ледь не священний трепет. Хіба хтось наважиться зараз заперечувати архітектурну цінність київського «Дому з химерами»?

Оновлений Dreischeibenhaus тепер вважається найпрестижнішим офісним центром Дюссельдорфа

Цінність модерністської архітектури й об’єктів інтернаціонального стилю для українців не є такою беззаперечною. Та у світовій практиці питання збереження архітектурної спадщини середини й кінця ХХ ст. давно вирішене позитивно: зберігати й модернізувати. Коробки зі скла, сталі та бетону за тонкого і продуманого підходу можуть стати справді чарівними скриньками, наповненими новими сенсами.

Dreischeibenhaus. Дюссельдорф. Фото: Ansgar M. van Treeck

У 2015 р. нагорода МІРІМ у номінації Refurbishment дісталася бюро HPP Architects за модернізацію першого хмарочоса Німеччини — 95-метрової офісної будівлі Dreischeibenhaus у центрі Дюссельдорфа. В середині ХХ ст. архітектори Гельмут Хентріх і Губерт Петшніг, засновники студії HPP, спроєктували вежу з трьох різновисоких пласких прямокутних томів, притиснутих один до одного. Будівля з каркасом зі сталі, алюмінію та скла підкреслено простої форми декілька десятиліть була штаб-квартирою сталевого гіганта ThyssenKrupp.

Для мешканців міста ця висотка стала уособленням німецького економічного дива, дивом неолібералізму, архітектурною домінантою і головним візуальним орієнтиром. У 2011 р. HPP Architects повернулися до модернізації свого історичного проєкту. Оновлений Dreischeibenhaus тепер відповідає золотому стандарту енергоефективності LEED і вважається найпрестижнішим офісним центром Дюссельдорфа.

The Cosmopolitan. Брюссель. Фото: Jeroen Verecht. Джерело зображення: BOGDAN & VAN BROECK

The Cosmopolitan. Брюссель. Фото: Jeroen Verecht. Джерело зображення: BOGDAN & VAN BROECK

Бельгійська столиця, що пережила період нещадного нищення історичних будівель, так званої брюсселізації, сьогодні трепетно ставиться до вцілілих, зокрема й до зразків архітектури інтернаціонального стилю, що часто зневажаються та були зведені, власне, на місці знесених буржуазних маєтків і дохідних будинків. Проте було б абсурдно мститися будівлям!

Висотна офісна вежа будівництва 60-х рр. у центрі Брюсселя, неподалік від Королівського фламандського театру, була перетворена архітекторами Bogdan & Van Broeck на багатофункціональний центр із житлом The Cosmopolitan. До речі, саме Bogdan & Van Broeck Architects займалися проєктуванням одразу декількох будівель для проєкту Kanaal Акселя Вердвордта. Концепція проєкту The Cosmopolitan базувалася на переконанні, що поява нового елітного житла в історичному районі не лише «ущільнює місто, а й посилює потенціал локації». Цей проєкт, завершений у 2019 р., також був номінований на премію MIPIM 2020.

 

НДІ «Київпроєкт»: що не так?

«Офісна вежа в центрі міста, неподалік театру» — така характеристика бельгійського The Cosmopolitan викликає прямі асоціації з одним із найвизначніших архітектурних проєктів української столиці. Точніше, з культовою будівлею НДІ «Київпроєкт». Цей зразок інтернаціонального стилю, зведений за проєктом українських архітекторів Вадима Огуря й Валентини Козлової у 1972–1981 рр., знаходиться на межі масштабної реновації. Про це власники будівлі, компанія ПАТ «Київпроєкт», повідомили у вересні 2019 р., запросивши журналістів і архітекторів до участі в публічній дискусії «Майбутнє будівлі Київпроєкту». Партнерами власника в реалізації проєкту KYЇVPROEKT City Space стали Perfect Group і SAGA Development.

У 2019-му команда «Агенти змін» провела дослідження території у п’ятихвилинній пішій доступності довкола будівлі НДІ «Київпроєкт» і виявила дисбаланс у співвідношенні житла, офісів, сервісів і місць для активності, що стримує ефективне використання цієї частини міського центру. Так, ділова функція в районі значно переважає над житловою. Тут працює в офісах 62 тис. співробітників, а проживає лише 12 тис. чоловік.

Вид на KYЇVPROEKT Citу Space з перехрестя вулиць Терещенківської та Богдана Хмельницького. Київ

Євроурбаністи вчать нас, що території, сформовані винятково як ділові центри, є економічно вразливими не менше, ніж спальні райони. Ідеальним вважається однакове співвідношення ділової, житлової та комерційної функцій. Це дозволяє районам зберігати стійкість у періоди економічної турбулентності й бути активними 24/7 — тобто вдень, вночі та за будь-якого сезону. Докладно цю тему ми раніше розкривали у статті «Баланс має значення. Рецепти mixed-use для міського середовища» в 15-му томі журналу PRAGMATIKA.MEDIA.

Жвава вулиця Богдана Хмельницького є частиною «культурного поясу столиці», оскільки поряд розташовано одразу декілька театрів і музеїв. Проте на вулиці з пішохідним потоком близько 800 чоловік на годину (за даними дослідження «Агентів змін») практично відсутня публічна інфраструктура — нема дитячих і спортивних майданчиків, недостатньо ресторанів, де могли б затриматися відвідувачі театрів після завершення спектаклів, відсутні місця молодіжної тусовки. Території довкола адміністративних і освітніх закладів — це взагалі типові сірі плями, зони відчуження, де життя завмирає із завершенням робочого й навчального дня.

Будівлю НДІ «Київпроєкту» планують перетворити на сучасний комплекс mixed-use

Дивовижно, але, незважаючи на центральну локацію, площу в атріумі НДІ «Київпроєкт» не можна назвати жвавою чи активною. Як і саму будівлю, більшість приміщень якої здається дрібним орендарям, а частина порожніє.

«Мертві будівлі — це погано. Проєктний інститут таких розмірів на сьогодні не має попиту. Одна людина з комп’ютером замінює поверх із кульманами. Тож цілком логічно, що необхідно переглянути призначення цього об’єкта», — вважає київський урбаніст, інженер Дмитро Макагон.

Втім, ідея реновації такої важливої та значущої в історії Києва будівлі викликала неоднозначну реакцію. Частина київських архітекторів і активістів переконані, що міську інфраструктуру й без того перевантажено, і, можливо, не так уже й погано, якщо вежа «Київпроєкту» і його фронтальний корпус середньої поверховості, що виходить на Богдана Хмельницького, продовжать тихо доживати віку.

На думку Дмитра Макагона, така ригідність суспільної думки є закономірною: «Справді, в нашому суспільстві склалося апріорі негативне ставлення до будь-яких змін стосовно наявної забудови. Вірогідно, тому, що забагато історичних будівель було зруйновано, і тепер будь-яке втручання сприймається негативно. Хоча модерністських споруд це стосується меншою мірою. Їхня доля непокоїть радше купку професіоналів. Я й сам є прихильником модернізму. Проте, повторюся, мертвим будівлям не місце в місті. І я маю велику довіру до виконавців концепції, думаю, в них має вийти успішний проєкт».

 

Антон Фрідлянд:

Ми називаємо його «Дім нової міської культури»

Розробленням креативної концепції KYЇVPROEKT City Space займався український письменник, журналіст і сценарист Антон Фрідлянд, що працює над проєктом у якості креативного директора SAGA Development.

Український письменник, журналіст і сценарист Антон Фрідлянд

PRAGMATIKA.MEDIA: В чому, на ваш погляд, головна причина нинішньої стагнації «Київпроєкту»? Здавалося б, є всі складники для послідовної активізації: унікальна локація за два кроки від Хрещатика, славна історія, модерністський шарм, геніус лоці. Проте місце відверто непопулярне. Чого ж бракує?

Антон Фрідлянд: Згадане вище радше стосується форми, а не змісту. Що стосується сьогоднішнього змісту «Київпроєкту», то це здебільшого спогади про славетне минуле. За останні роки ця будівля стала прихистком для великої кількості невеликих офісів компаній, не пов’язаних спільною місією та функцією. Мета реновації — наповнити це місце змістом, що був би цікавим для всіх містян, незалежно від їхніх поглядів і статусу. Ми плануємо створити тут екосистему, що об’єднує архітектуру та дизайн, освіту й бізнес, мистецтво й технології. Це стане можливим завдяки створенню системи «якорів», кожен із яких залучить певну аудиторію: Fashion LAB, Healthy LAB, Smart LAB, Education LAB, Media LAB, Kids LAB і Kitchen LAB.

Р.М.: Архітектурна реновація — лише одна з умов перезавантаження. Що ще потрібно зробити, аби наповнити KYЇVPROEKT City Space новими сенсами і зробити його надпривабливим?

А. Ф.: Це вже другий проєкт, в якому бере участь SAGA Development, під назвою «City Space». Перший — SAGA City Space на вулиці Сагайдачного, що готується до відкриття. Визначення «City Space» — це поліфункціональний об’єкт, що поєднує в собі житлову та офісну функції, а також торгову, ресторанну, розважальну, освітню, соціальну тощо. В нашій компанії ми називаємо його «Домом Культури» — домом нової міської культури: динамічної, медійної, енергійної.

«Ми плануємо створити тут екосистему, що об’єднує архітектуру та дизайн, освіту й бізнес, мистецтво й технології»

Р.М.: Щоб відповідати слогану «Місце, де народжуються тренди», KYЇVPROEKT City Space повинен конкурувати із ЦУМом, де наразі сконцентровані шоуруми українських і міжнародних модних брендів. ЦУМ також має свою славетну історію і потужну маркетингову та креативну підтримку. Чи не здається вам, що ніша «генератора трендів» вже зайнята на цьому квадратному кілометрі?

А. Ф.: На мій погляд, тренди — поняття не нішеве, а глобальне. Не уявляю собі, щоб хтось усерйоз заявив: нам не треба більше нових трендів, у нас уже є все, що треба. Ми не прагнемо конкуренції із ЦУМом, ми просто будемо інакшими. Суперсила KYЇVPROEKT City Space — у відкритості, в розмаїтті та синергії його найбільш передових резидентів.

Р.М.: В чому полягає головний бенефіт міста й містян від майбутньої реновації об’єкта?

А. Ф.: Як і будь-який мегаполіс, Київ потребує багато центрів тяжіння — місць, куди можна було б піти не лише за покупками чи розвагами, а й за новими відкриттями, за самовдосконаленням. Поспілкуватися з однодумцями в одному з лабів, завести ділові контакти в коворкінгу, відвідати нову виставку, лекцію, концерт — усе це буде можливо в KYЇVPROEKT. Плюс до цього, звісно, і шопінг, і розваги, і кафе, і ресторани. Ми розраховуємо на те, що KYЇVPROEKT City Space стане саме таким центром тяжіння для людей, котрі прагнуть змінювати Київ на краще.

 

Докладніше про плани

Будівлю НДІ «Київпроєкту» планують перетворити на сучасний комплекс mixed-use. Крім офісів і житлових апартаментів, в основній вежі значна частина квадратних метрів нового KYЇVPROEKT City Space буде віддана під 7 кластерів, що їх маркетологи визначили модним словом «лабораторії» — lab. Fashion lab (бутики, шоуруми), Healthy lab (фітнес і SPA), Smart lab (флагманські магазини гаджетів і апаратури), Education lab (простір для лекцій і коворкінги), Kids lab (розважальний центр, майстерні, архітектурна школа), Media lab (зала для прес-конференцій, ефірна студія, міні-кінотеатр), Kitchen lab (супермаркет, магазини делікатесів, фудкорт, ресторани та кафе). Таке функціональне розмаїття має стати запорукою успішності об’єкта навіть за економічного шторму.

Реновація дозволяє вивести на новий рівень історичну функцію НДІ «Київпроєкту» — створити повноцінний архітектурний хаб, гнучкий простір для розробки, обговорень і презентацій урбаністичних і архітектурних ідей для столиці й не тільки.

Вид на KYЇVPROEKT Citу Space з перехрестя вулиць Терещенківської та Богдана Хмельницького. Київ

Під атріумом, де знаходиться фонтан, планується збудувати підземний паркінг на 500 місць, розвантаживши прилеглі вулиці та двори від хаотично запаркованих автівок. А от ділянку в глибині кварталу, між вежею «Київпроєкту» і школою, що нині використовується як банальна парковка, буде перетворено на повноцінну публічну площу — з амфітеатром, терасами і стильним ландшафтним дизайном. Два пасажі забезпечать відкритий наскрізний прохід з вулиці Богдана Хмельницького до площі і в бік Прорізної.

На даху фронтальної секції планується зробити зимовий сад, який також зроблять загальнодоступним. Сам по собі цей елемент одразу підкреслить статусність об’єкта. На думку ландшафтного архітектора, дійсного члена Society of Garden Designers (SGD) Людмили Білодід, «зелена архітектура — це must have в оформленні представницьких та інфраструктурних об’єктів. І цілком закономірно, що такий масштабний проєкт реконструкції НДІ, який став інкубатором доброї половини київських архітектурних об’єктів, передбачає не лише озеленення двору, а й створення окремого всесезонного зеленого простору» (докладно про роль оранжерей у житті сучасного мегаполіса Людмила розповідала у статті «Не розлучатися з літом. Внутрішні сади» в 7-му томі PRAGMATIKA.MEDIA.).

Зелена архітектура — це must have в оформленні представницьких та інфраструктурних об’єктів

Тут хочеться навести в якості прикладу проєкт, який переміг на МІРІМ цього року: головною фішкою реновації історичної будівлі Алмазної біржі в Амстердамі, яку перетворили на центр творчих індустрій Capital C Amsterdam, став купол-оранжерея High Light на даху. Команда архітекторів (ZJA, HEYLIGERS design + projects, Braaksma & Roos Architectenbureau, Müller van Tol) дійшла висновку, що мерехтлива (а ночами підсвічена) надбудова на даху анітрохи не применшує харизми оригінальної архітектури Герріта ван Аркеля, радше навпаки — підкреслює її.

Повертаючись до теми оновлення київського лендмарка, можна додати, що, судячи з перших опублікованих візуалізацій, будівля збереже свій строгий модерністський вигляд, але при цьому збільшиться в об’ємах. Вежа, в якій запроєктовані житлові апартаменти, стане вищою на 8 поверхів. Для Києва 80-х 16-поверхівка Огуря й Козлової, можливо, також здавалася зависокою. Проте геніальність модерністського проєкту полягала також і в тому, що втоплена вглиб кварталу архітектурна домінанта не «тисла» на оточення.

Вечірній вид на KYЇVPROEKT Citу Space з вулиці Терещенківська. Київ

Розробники архітектурної концепції реновації пропонують візуально полегшити силует, використавши на фасаді різні матеріали: стилобат зашити в благородний сірий граніт, надбудову на його даху зробити зі скла, перетворивши її таким чином на ефектний міський «ліхтар», а вентфасад вежі оформити чорним та білим (останні 5 поверхів) мармуром.

Можна нескінченно сперечатися про етичність будівництва елітної нерухомості в не найблагополучнішому середовищі з тяжким вантажем соціальних проблем. Втім, етап архітектурної аскези було пройдено за часів СРСР. Якщо місто справді потребує сучасних громадських просторів та інкубаторів для генерації нових інноваційних проєктів, чи не розважливіше прагматично використати можливості приватних інвесторів в ім’я спільних інтересів?