Операция «Адаптация». Принципы реновации общественно значимых зданий

Ирина Исаченко / Архитектура /

Примеры удачных и таких разных проектов адаптивной архитектуры сегодня вызывают едва ли не больший интерес, чем строительство новых икон с нуля. Каждый раз весь процесс — с момента оглашения планов по редевелопменту и до его физического завершения — сопровождается бурной дискуссией. Это болевая точка современной урбанистики: интересы хранителей истории и амбиции девелоперов сталкиваются, вызывая споры и скандалы, а затем прорастают друг в друга, рождая взаимовыгодный компромисс. Сохранить и использовать аутентичность старого, создав новое качество и мультиплицировав выгоды, — сложная, но, как подсказывает нам мировой опыт, осуществимая задача.

Когда‑то, говоря о работе с ранее построенным зданием, мы использовали два понятия: ремонт и реставрация. Сегодня, в зависимости от степени вмешательства, процесс может называться реновацией, регенерацией, реконструкцией, редевелопментом, рестайлингом. Чтобы избежать путаницы, в Европе (в архитектурных вузах и на международных архитектурных конкурсах) часто используют термин refurbishment, что ближе к старому доброму понятию «ремонт». Цель приложения усилий остается одной — активировать пространство или здание, придав ему новые качества с помощью новых технологий и подходов.

Kanaal. Фото: Jan Liégeois

Kanaal. Фото: Jan Liégeois

Инкубаторы идей и нового опыта

Kanaal Акселя Вервордта в пригороде Антверпена вот уже второй десяток лет остается примером успешного редевелопмента. Из серии промышленных складских зданий, среди которых были элеватор и пивоварня, дизайнер вместе с командой опытных архитекторов и планировщиков сформировал квартал, где выставочные пространства и художественные мастерские перемежаются с элитными апартаментами. Kanaal нельзя назвать арт-резиденцией в чистом виде, поскольку жителями квартала являются не только деятели культуры. Визионер Вервордт сумел распознать запрос: люди с удовольствием будут обживать архитектуру с историей, если условия отвечают их представлениям о современном комфорте.

Иногда для качественной трансформации объекта достаточно усилий опытных дизайнеров

Bradbury building. Фото: Marius Oprea on Unsplash

Иногда для качественной трансформации объекта достаточно усилий опытных дизайнеров. К примеру, новая инкарнация культового Bradbury Building в центре Лос-Анджелеса потребовала лишь инициативы и финансовых вливаний со стороны заказчика корпорации NeueHouse и таланта сотрудников бюро DesignAgency, которое специализируется на инновационном дизайне для крупных отелей, банков, офисов. Теперь атриум Bradbury Building с кружевными чугунными лестницами, засветившийся в десятках фильмов, в том числе и в «Бегущем по лезвию» Ридли Скотта, вновь наполнен бурной жизнью — здесь открылись новые офисы, коворкинги и частный клуб с апартаментами.

Терминал авиакомпании TWA (Trans World Airlines) в аэропорту им. Джона Кеннеди в Нью-Йорке. 1962 г. Фото: AP

Чем ярче характер оригинала, тем интереснее следить за поисками и воплощением идей его повторного использования. Даже если в сухом остатке — коммерческая функция и рай для любителей инста-селфи на фоне яркой архитектуры. Последнее, как бы смешно это ни звучало, — один из веских на сегодня аргументов в пользу сохранения индивидуальности объекта. Так, в прошлом году в Нью-йоркском аэропорту им. Кеннеди открыли после реконструкции морально устаревший, но иконический TWA Flight Center. В середине прошлого века Ээро Сааринен спроектировал терминал в виде «бетонной чайки» для ведущей на тот момент авиакомпании Trans World Airways. Теперь шедевр Сааринена — это отель для транзитных пассажиров, стюардесс и пилотов, в котором царит атмосфера «золотого века авиации». Кстати, коммерческая составляющая проекта под большим вопросом, поскольку JFK не так уж остро нуждался в еще одной гостинице, тем более что пандемия коронавируса нанесла сокрушительный удар по авиационной отрасли. Но здесь хочется просто поблагодарить инвесторов, сказав: «Спасибо, что живой!»

В Нью-йоркском аэропорту им. Кеннеди открыли морально устаревший, но иконический TWA Flight Center

Филантропия на сотни миллионов — редкое явление. Поскольку стоимость реновации ненамного ниже, а то и выше, чем строительство с нуля, инвесторы стараются максимизировать отдачу от возрождения архитектурных объектов. Мультиплицировать выгоды проще, если новый объект станет собранием функций. А если проект одновременно решает ряд инфраструктурных общегородских проблем, это упростит взаимодействие с чиновниками, повысит рейтинг заказчика и застройщика как социально-ответственных стейкхолдеров, привлечет общественный интерес к проекту. Для миллениалов и зумеров это важно!

TWA Hotel. Фото: MCR Development

К примеру, MVRDV недавно сообщили о планах по редевелопменту иконического павильона Нидерландов, спроектированного студией для международной выставки EXPO 2000 в немецком Ганновере. Инновационное здание, ставшее пионером многослойного экодизайна, превратят в центр нового комплекса со студенческими квартирами и офисами. Акселератором реновации объекта стал Ганноверский университет им. Лейбница, а в муниципалитете Ганновера с энтузиазмом поддержали идею, поскольку знаковый выставочный объект, хоть и являлся бесспорным архитектурным достоянием, долгие годы пребывал в плачевном состоянии. Проект Expo Pavilion 2.0 является решением сразу нескольких проблем: удовлетворяет дефицит студенческого жилья и университетских офисов, сохраняет архитектурную икону и формирует идентичность нового городского района.

Проект Expo Pavilion 2.0 от MVRDV. Источник изображения: MVRDV

Проект Expo Pavilion 2.0 от MVRDV. Источник изображения: MVRDV

В Нордхавне — новом районе Копенгагена — старые зернохранилища преобразовали в офисы (Portland Towers) и элитный жилой дом (Silo) с рестораном на крыше и спортивным центром в подвале. Датские архитекторы COBE не захотели оставаться заложниками ярко выраженного индустриального имиджа и превратили 62‑метровый промышленный монстр в элегантную жилую башню, обернув его в оболочку из оцинкованной стали с выступающими фацетами балконов.

Вид на квартал Орхусгад со стороны набережной вдоль автострады. Фото: Ирина Исаченко

Внутреннее пространство пустотелой коробки-зернохранилища было преобразовано в жилое. Все 38 многоуровневых квартир Silo, где высота потолков иногда достигает 7 м, были выкуплены еще на стадии строительства. Интерьеры Silo, конечно, сохранили отпечаток брутальной индустриальной эстетики, но уровень комфорта полностью соответствует требованиям XXI в.

 

Волшебные коробки модернистов

Когда речь идет об архитектурном объекте с ярко выраженной индивидуальностью, то разработчикам маркетинговой и коммерческой концепции проекта несложно следовать правилу «трех Т» Ричарда Флориды — привлекать платежеспособный креативный класс, используя технологии, талант и толерантность. Броская, акцентная архитектура, даже потрепанная временем, — все равно эмоциональна. Вычурные здания, которые современники называли китчем и проявлением дурного вкуса, через поколения вызывают у людей едва ли не священный трепет. Разве кто‑то сейчас решится оспаривать архитектурную ценность киевского «Дома с химерами»?

Обновленный Dreischeibenhaus теперь считается самым престижным офисным центром Дюссельдорфа

Ценность модернистской архитектуры и объектов интернационального стиля для украинцев не столь бесспорна. Но в мировой практике вопрос сохранения архитектурного наследия середины и конца XX в. давно решен положительно: сохранять и модернизировать. Коробки из стекла, стали и бетона при тонком и продуманном подходе могут стать поистине волшебными шкатулками, наполненными новыми смыслами.

Dreischeibenhaus. Дюссельдорф. Фото: Ansgar M. van Treeck

В 2015 г. награда MIPIM в номинации Refurbishment досталась бюро HPP Architects за модернизацию первого небоскреба Германии — 95‑метрового офисного здания Dreischeibenhaus в центре Дюссельдорфа. В середине XX в. архитекторы Гельмут Хентрих и Хуберт Петшниг, основатели студии HPP, спроектировали башню из трех разновысоких плоских прямоугольных томов, прилегающих друг к другу. Здание с каркасом из стали, алюминия и стекла подчеркнуто простой формы несколько десятилетий было штаб-квартирой стального гиганта ThyssenKrupp. Для жителей города эта высотка стала олицетворением немецкого экономического чуда, символом неолиберализма, архитектурной доминантой и главным визуальным ориентиром. В 2011 г. HPP Architects вернулась к модернизации своего исторического проекта. Обновленный Dreischeibenhaus теперь соответствует золотому стандарту энергоэффективности LEED и считается самым престижным офисным центром Дюссельдорфа.

The Cosmopolitan. Брюссель. Фото: Jeroen Verecht. Источник изображения: BOGDAN & VAN BROECK

The Cosmopolitan. Брюссель. Фото: Jeroen Verecht. Источник изображения: BOGDAN & VAN BROECK

Бельгийская столица, пережившая период беспощадного уничтожения исторических зданий, так называемой брюсселизации, сегодня трепетно относится к уцелевшим. В том числе и к образцам часто презираемой архитектуры интернационального стиля, построенным как раз на месте снесенных буржуазных особняков и доходных домов. Но было бы абсурдно мстить зданиям! Высотная офисная башня постройки 60‑х гг. в центре Брюсселя, неподалеку от Королевского фламандского театра, была преобразована архитекторами Bogdan & Van Broeck во многофункциональный центр с жильем The Cosmopolitan. Кстати, именно Bogdan & Van Broeck Architects занимались проектированием сразу нескольких зданий для проекта Kanaal Акселя Вервордта. Концепция проекта The Cosmopolitan основывалась на убеждении, что появление нового элитного жилья в историческом районе не только «повышает городскую плотность, но и усиливает потенциал места». Этот проект, завершенный в 2019 г., тоже был номинирован на премию MIPIM 2020.

 

НИИ «Киевпроект»: что не так?

«Офисная башня в центре города, неподалеку от театра» — такая характеристика бельгийского The Cosmopolitan вызывает прямые ассоциации с одним из самых значимых архитектурных объектов украинской столицы. Точнее, с культовым зданием НИИ «Киевпроект». Этот образец интернационального стиля, построенный по проекту украинских архитекторов Вадима Огуря и Валентины Козловой в 1972—1981 гг., находится на пороге масштабной реновации. Об этом собственники здания, компания ПАО «Киевпроект», сообщили в сентябре 2019 г., пригласив журналистов и архитекторов к участию в общественной дискуссии «Будущее здания Киевпроекта». Партнерами собственника в реализации проекта KYЇVPROEKT Citу Space стали Perfect Group и SAGA Development.

В 2019‑м команда «Агенти змін» провела исследования территории в пятиминутной пешей доступности вокруг здания НИИ «Киевпроект» и выявила дисбаланс в соотношении жилья, офисов, сервисов и мест для активности, который сдерживает эффективное использование этой части городского центра. К примеру, деловая функция в районе в разы превышает жилую: здесь работает в офисах 62 тыс. сотрудников, а проживает всего 12 тыс. человек.

Вид на KYЇVPROEKT Citу Space с перекрестка улиц Терещенковская и Богдана Хмельницкого. Киев

Евроурбанисты учат нас, что территории, сформированные как исключительно деловые центры экономически уязвимы не менее, чем спальные районы. Идеальным считается равное соотношение деловой, жилой и коммерческой функций. Это позволяет районам сохранять устойчивость в периоды экономической турбулентности и быть активными в режиме 24 / 7 — то есть днем, ночью и в любой сезон. Подробно эту тему мы ранее раскрывали в статье «Баланс имеет значение. Рецепты mixed-use для городской среды» в 15 томе журнала PRAGMATIKA.MEDIA.

Оживленная улица Богдана Хмельницкого является частью «культурного пояса столицы», поскольку рядом расположены сразу несколько театров и музеев. Но на улице с пешеходным потоком около 800 человек в час (по данным исследования «Агентів змін») практически отсутствует публичная инфраструктура — нет детских и спортивных площадок, недостаточно ресторанов, в которых могли бы задержаться посетители театров после завершения спектаклей, нет мест молодежной тусовки. Территории вокруг административных и образовательных учреждений — это вообще типичные серые пятна, зоны отчуждения, где жизнь замирает с окончанием рабочего и учебного дня.

Здание НИИ «Киевпроекта» планируют превратить в современный комплекс mixed-use

Удивительно, но несмотря на центральную локацию, площадь в атриуме НИИ «Киевпроект» нельзя назвать оживленной или активной. Как и само здание, большая часть помещений которого сдается мелким арендаторам, а часть пустует.

«Мертвые здания — это плохо. Проектный институт таких размеров сегодня не востребован. Один человек с компьютером заменяет этаж с кульманами. Поэтому вполне логично, что необходимо переосмыслить назначение этого объекта», — считает киевский урбанист, инженер Дмитрий Макагон.

Впрочем, идея реновации столь важного и значимого в истории Киева здания вызвала неоднозначную реакцию. Часть киевских архитекторов и активистов уверены, что городская инфраструктура и так перегружена, и, возможно, не так уж и плохо, если башня «Киевпроекта» и его фронтальный корпус средней этажности, выходящий на Богдана Хмельницкого, продолжат тихо ветшать.

По мнению Дмитрия Макагона, такая ригидность общественного мнения закономерна: «Действительно, у нас в обществе сложилось априори негативное отношение к любым изменениям касательно существующей застройки. Вероятно, потому что слишком много исторических зданий было разрушено, и теперь любое вмешательство воспринимается негативно. Хотя к модернистским зданиям это относится в меньшей мере. Их судьба беспокоит скорее кучку профессионалов. Я и сам являюсь поклонником модернизма. Но, повторюсь, мертвым зданиям не место в городе. И у меня большое доверие к исполнителям концепции, думаю, у них должен получиться успешный проект».

 

Антон Фридлянд:

Мы называем его «Дом новой городской культуры»

Разработкой креативной концепции KYЇVPROEKT Citу Space занимался украинский писатель, журналист и сценарист Антон Фридлянд, который работает над проектом в качестве креативного директора SAGA Development.

Украинский писатель, журналист и сценарист Антон Фридлянд

PRAGMATIKA.MEDIA: В чем, на ваш взгляд, главная причина нынешней стагнации «Киевпроекта»? Казалось бы, есть все слагаемые для естественной активизации: уникальная локация в двух шагах от Крещатика, славная история, модернистский шарм, гениус лоци. Но место откровенно непопулярно. Чего же не хватает?

Антон Фридлянд: То, что перечислено выше, скорее, относится к форме, а не к содержанию. Что касается сегодняшнего содержания «Киевпроекта», то это по большей мере воспоминания о славном прошлом. В последние годы это здание стало прибежищем для множества небольших офисов компаний, не связанных общей миссией и функцией. Цель реновации — наполнить это место содержанием, которое было бы интересно всем горожанам, независимо от их взглядов и статуса. Мы планируем создать здесь экосистему, соединяющую архитектуру и дизайн, образование и бизнес, искусство и технологии. Это станет возможным благодаря созданию системы «якорей», каждый из которых привлечет определенную аудиторию: Fashion LAB, Healthy LAB, Smart LAB, Education LAB, Media LAB, Kids LAB и Kitchen LAB.

Р.М.: Архитектурная реновация — лишь одно из условий перезагрузки. Что еще предстоит сделать, чтобы наполнить KYЇVPROEKT Citу Space новыми смыслами и сделать его сверхпривлекательным?

А. Ф: Это уже второй проект в котором участвует SAGA Development, обозначенный под-названием «Citу Space». Первый — готовящийся к открытию SAGA Citу Space на улице Сагайдачного. Определение «Citу Space» указывает на то, что это здание предназначено не только для его жителей и резидентов, но для всех горожан. KYЇVPROEKT Citу Space — это полифункциональный объект, объединяющий в себе жилую и офисную функцию, а также торговую, ресторанную, развлекательную, образовательную, социальную и так далее. В нашей компании мы называем его «Домом Культуры» — домом новой городской культуры: динамичной, медийной, энергичной.

“Мы планируем создать здесь экосистему, соединяющую архитектуру и дизайн, образование и бизнес, искусство и технологии”

Р.М.: Чтобы отвечать слогану «Місце, де народжуються тренди» KYЇVPROEKT Citу Space предстоит конкурировать с ЦУМом, где сегодня сконцентрированы шоурумы украинских и международных модных брендов. У ЦУМа тоже своя славная история и мощная маркетинговая и креативная поддержка. Не кажется ли вам, что ниша «генератора трендов» уже занята на этом квадратном километре?

А. Ф: На мой взгляд, тренды — понятие не нишевое, а глобальное. Не представляю себе, чтобы кто‑то всерьез заявил: нам не нужно больше новых трендов, у нас уже есть все, что требуется. Мы не стремимся к конкуренции с ЦУМом, мы просто будем другими. Суперсила KYЇVPROEKT Citу Space — в открытости, в разнообразии и в синергии его самых передовых резидентов.

Р.М.: В чем заключается главный бенефит города и горожан от грядущей реновации объекта?

А. Ф: Как любой мегаполис, Киев нуждается в множестве центров притяжения — мест, куда можно было бы пойти не только за покупками или за развлечениями, но и за новыми открытиями, за самосовершенствованием. Пообщаться с единомышленниками в одном из лабов, завести деловые контакты в коворкинге, посетить новую выставку, лекцию, концерт — все это будет возможно в KYЇVPROEKT. Плюс к этому, разумеется, и шопинг, и развлечения, и кафе, и рестораны. Мы рассчитываем на то, что KYЇVPROEKT Citу Space станет именно таким центром притяжения для людей, которые стремятся менять Киев в лучшую сторону.

 

Подробнее о планах

Здание НИИ «Киевпроекта» планируют превратить в современный комплекс mixed-use. Кроме офисов и жилых апартаментов в основной башне значительная часть квадратных метров нового KYЇVPROEKT Citу Space будет отдана под 7 кластеров, которые маркетологи обозначили модным словом «лаборатории» — lab. Fashion lab (бутики, шоурумы), Healthy lab (фитнес и SPA), Smart lab (флагманские магазины гаджетов и аппаратуры), Education lab (пространства для лекций и коворкинги), Kids lab (развлекательный центр, мастерские, архитектурная школа), Media lab (зал для пресс-конференций, эфирная студия, мини-кинотеатр), Kitchen lab (супермаркет, магазины деликатесов, фудкорт, рестораны и кафе). Такое функциональное многообразие должно стать залогом успешности объекта даже в экономический шторм.

Реновация позволяет вывести на новый уровень историческую функцию НИИ «Киевпроекта» — создать полноценный архитектурный хаб, гибкое пространство для разработки, обсуждений и презентаций урбанистических и архитектурных идей для столицы и не только.

Вид на KYЇVPROEKT Citу Space с перекрестка улиц Терещенковская и Богдана Хмельницкого. Киев

Под атриумом, где находится фонтан, планируется построить подземный паркинг на 500 мест, разгрузив прилегающие улицы и дворы от хаотично запаркованных авто. А вот участок в глубине квартала, между башней «Киевпроекта» и школой, который сейчас используется как банальная парковка, будет превращен в полноценную публичную площадь — с амфитеатром, террасами и стильным ландшафтным дизайном. Два пассажа обеспечат открытый сквозной проход с улицы Богдана Хмельницкого к площади и в сторону Прорезной.

На крыше фронтальной секции планируется создать зимний сад, который тоже сделают общедоступным. Сам по себе этот элемент сразу подчеркнет статусность объекта. По мнению ландшафтного архитектора, действительного члена Society of Garden Designers (SGD) Людмилы Белодед: «Зеленая архитектура — must have в оформлении представительских и инфраструктурных объектов. И вполне закономерно, что столь масштабный проект реконструкции НИИ, ставшего инкубатором доброй половины киевских архитектурных объектов, предполагает не только озеленение двора, террас и холлов, но и создание отдельного всесезонного зеленого пространства». (Подробно о роли оранжерей в жизни современного мегаполиса Людмила рассказывала в статье «Не расставаться с летом. Внутренние сады» в 7 томе PRAGMATIKA.MEDIA.)

Зеленая архитектура — must have в оформлении представительских и инфраструктурных объектов

Здесь хочется привести в качестве референса проект, победивший на MIPIM в этом году: главной фишкой реновации исторического здании Алмазной биржи в Амстердаме, которая была преобразована в центр творческих индустрий Capital C Amsterdam, стал купол-оранжерея High Light на крыше. Команда архитекторов (ZJA, HEYLIGERS design + projects, Braaksma & Roos Architectenbureau, Müller van Tol) пришли к выводу, что сверкающая (а по ночам светящаяся) надстройка на крыше нисколько не умаляет харизмы оригинальной архитектуры Геррита ван Аркеля, а скорее напротив — подчеркивает ее.

Возвращаясь к теме обновления киевского лендмарка, можно добавить, что, судя по первым обнародованным визуализациям, здание сохранит свой строгий модернистский облик, но при этом увеличится в объемах. Башня, в которой запроектированы жилые апартаменты, станет выше на 8 этажей. Для Киева 80‑х 16‑этажка Огуря и Козловой, возможно, тоже казалась высоковатой. Но гениальность модернистского проекта заключалась также и в том, что утопленная вглубь квартала архитектурная доминанта не «давила» на окружение.

Вечерний вид на KYЇVPROEKT Citу Space с улицы Терещенковская. Киев

Разработчики архитектурной концепции реновации предлагают визуально облегчить силуэт, использовав на фасаде разные материалы: стилобат зашить в благородный серый гранит, надстройку на его крыше сделать из стекла, превратив ее таким образом в эффектный городской «фонарь», а вентфасад башни оформить черным и белым (последние 5 этажей) мрамором.

Можно бесконечно спорить об этичности строительства элитной недвижимости в не самой благополучной стране с тяжелым грузом социальных проблем. Но этап архитектурной аскезы был пройден в годы СССР. Если город действительно нуждается в современных общественных пространствах и инкубаторах для генерации новых инновационных проектов, не разумнее ли прагматично использовать возможности частных инвесторов в общих интересах?