MIXED USE. Глобальный тренд в Украине и мире

Константин Ковшевацкий / Архитектура /

Сегодня девелоперы и инвесторы находятся в поиске возможностей диверсификации своих проектных портфелей для того, чтобы удовлетворить изменяющиеся потребности общества. Согласно анализу, проведенному специалистами отдела бизнес-разведки Construction Intelligence Center (CIC) компании Timetric, глобальная строительная отрасль станет расти на 3,7 % ежегодно вплоть до 2022 года. Таким образом, застройщики будут вынуждены предлагать на рынке продукты, отвечающие не только более широким требованиям к образу жизни, но и возросшим ожиданиям инвесторов.

Все это становится возможным в случае с проектами категории mixed-use, решенными по формуле Live — Work — Play и объединяющими в едином объеме здания, пространстве квартала или микрорайона различные функции — жилые, коммерческие, офисные и рекреационные. Подробно о такой типологии недвижимости мы уже писали здесь.

Давайте попробуем понять, как эволюционирует само определение mixed-use и чем такие объекты отличаются от жилой недвижимости с дополнением в виде коммерческих пространств на первых этажах зданий. Для этого рассмотрим несколько самых ярких зарубежных и отечественных mixed-use-комплексов, в которых девелоперы реализуют финансовые, социальные и практические выгоды комплексных предложений.

 

Quayside

Торонто, Канада

Google создает не просто город будущего, а экосистему с учетом проактивного внедрения уже существующих технологий и того, что из сказки станет былью завтра

Статус: в разработке

Девелопер: Sidewalk Labs — часть холдинга Alphabet, владеющего брендом Google

Высокотехнологичный футуристичный анклав Quayside в прибрежном восточном районе крупнейшего канадского мегаполиса должен будет к 2020 г. оживить заброшенные постиндустриальные территории и, по заявлениям главы компании-девелопера и бывшего вице-мэра Нью-Йорка Дэна Доктороффа, «сделать жизнь горожан более здоровой, удобной и интересной».

Первые этажи зданий утопического квартала Quayside будут оформлены согласно специально разработанной программе Stoa (Стоя — портик на афинской Агоре, который дал название философской школе Зенона Китийского). Stoa предполагает полуоткрытые пространства и крытые пассажи с проницаемыми динамическими фасадами, обеспечивающими круглогодичное использование их публикой

В общей сложности в районе будут возведены 12 зданий из деревянных CLT-панелей максимальной высотой в 30 этажей. Таким образом, Quayside станет беспрецедентным примером масштабного строительного проекта, выполненного целиком из дерева. Нынешнее законодательство позволяет возведение в Торонто деревянных зданий до 6 этажей в высоту. Разрешение на строительство 12‑этажных зданий из CLT-панелей ожидают в 2021 г.

«Мы хотим создать образцовую модель того, какой может быть городская жизнь в XXI веке», — говорит он.

Конкурс на обустройство 325 га вдоль береговой линии Sidewalk Labs выиграла в 2017 г. Стоимость всего проекта компания оценивает в $ 1 млрд. Как уверяют разработчики, новый район будет служить площадкой для тестирования нового типа городской инфраструктуры, городского дизайна и строительных технологий — подогреваемые велосипедные дорожки, беспилотный общественный транспорт вместо личного, роботы-курьеры, грузовые дроны, здания из многослойных клееных деревянных панелей (CLT) появятся в пространстве «умного» района уже к 2022 г.

Проект включает расширение общественных пространств за счет акватории озера Онтарио: набережные, парки, площади и кафе будут ориентированы на воду, а в озере разместятся плавучие спортплощадки и кинотеатры

К слову, из дерева планируется построить сразу 280 тыс. кв. м площадей. При этом ожидается, что порядка 40 % всех помещений обойдутся будущим покупателям дешевле, чем где‑либо в столице Онтарио, и что в районе будут проживать порядка 5 тыс. человек.

Проект Quayside, Торонто, Канада

Но главное — это план стать «самым измеряемым умным городом в мире»: мусоропровод будет самостоятельно сортировать отходы по модели «плати за то, что выбрасываешь», приложение подскажет местным жителям, свободен ли шезлонг на пляже, сигналы светофоров станут автоматически подстраиваться под людской поток, облегчая движение в час пик.

Вся территория Quayside будет заполнена датчиками, собирающими информацию о трафике, уровне шума и загрязнения воздуха, а также следящими за работой электросети. Все это позволит десяткам тысяч людей жить, работать, учиться и отдыхать, а кроме того, создавать и продвигать новые идеи, улучшать жизнь в городе.

В районе планируют запустить управляемую с мобильного телефона сеть беспилотного транспорта

Дэн Докторофф, генеральный директор Sidewalk Labs, предлагает такие функции, как тротуар, который подсвечивается, чтобы предупредить пешеходов о приближающихся автомобилях.

Тротуар, предупреждающий пешеходов о приближающихся автомобилях

  1. Мостовая будет состоять из бетонных сегментов с различными высокотехнологичными «начинками»
  2. Часть элементов будет снабжена системами подогрева
  3. Плитки на автомагистралях с помощью подсветки станут демонстрировать пешеходам прогнозируемое направление движения беспилотных шаттлов
  4. Сегменты дорожного покрытия легко снять и «понизить» статус локации до уровня зеленой зоны.

 

Oceanwide Plaza

Лос-Анджелес, США

Статус: откроется в 2020 г.

Девелопер: Oceanwide Real Estate Group

В 2015 г. началось строительство одного из самых ожидаемых mixed-use-комплексов в центре Лос-Анджелеса, включающего три небоскреба на высоком стилобате и предлагающего все возможности для полноценной жизни по формуле Live — Work — Play: 500 частных резиденций, пятизвездочный отель Park Hyatt на 180 номеров и 160 апартаментов в кондоминиуме под управлением бренда Hyatt.

Весь фасад стилобатной части комплекса будет обернут колоссальным ленточным LED-экраном, крупнейшим в стране

Рекреационные локации разработаны в сотрудничестве со знаменитым фитнес-тренером и диетологом Харли Пастернаком, который выстроил для Oceanwide Plaza концепцию использования масштабных открытых пространств, в том числе парка площадью в гектар на крыше стилобата для обеспечения здорового образа жизни обитателей комплекса. Кроме того, жители Oceanwide Plaza получат доступ к фитнес-центру мирового класса, детской игровой площадке, баскетбольной площадке, двум паркам для выгула собак, комнатам для ухода за животными и приватным кинозалам. Коммерческий компонент комплекса расположится в галерее стилобата на площади в 14 тыс. кв. м, фасад которого будет обернут в сияющий светодиодный экран длиной 200 м.

Oceanwide Plaza будет отличаться уникальным для центра Лос-Анджелеса дизайном — без традиционной стеклянной завесы и каменной кладки. Компания Callison RTKL разработала выразительные и вместе с тем тонкие очертания жилых башен и отеля, уравновешенные зеленой открытой площадкой на крыше стилобата. Архитектуру комплекса подчеркнут выступающие элементы — стеклянные шахты лифтов со светодиодными лентами и ландшафтные торговые галереи с местными видами растений.

 

Chaoyang Park Plaza

Пекин, Китай

Ключевая идея комплекса — концепция связи традиционного китайского понятия шань-шуй («горы и воды») со стратегией развития города. Дизайн вдохновлен традиционными китайскими пейзажами и внедряет в архитектуру природные формы гор, долин, утесов, лесов

Статус: введен в эксплуатацию

Девелопер: Smart-hero (HK) Investment Development Limited

Chaoyang Park Plaza с высоты птичьего полета выглядит как традиционный сад камней, где скалы отражаются в воде. Строительство комплекса площадью 220 тыс. кв. м из 10 зданий на границе старого парка и деловой части Пекина продолжалось 3 года и было завершено в 2017‑м.

Соединяет две высокие офисные башни стеклянный атриум высотой 17 м, превращающий лобби в залитую естественным светом долину

Проект рассматривался авторами — архитекторами MAD Architects — как расширение парка в город, вводящее в урбанистическое полотно элементы традиционной китайской живописи. Две высокие асимметричные офисные башни-близнецы в северной части площадки похожи на горные вершины, а восемь небольших малоэтажных структур коммерческого назначения символизируют холмы, подвергнувшиеся эрозии, и расположены так, чтобы формировать уединенный городской сад.

Генплан застройки:
1.Офисы
2.Коммерческие площади
3.Жилые площади

Два здания средней этажности с жилыми апартаментами комплекса Armani поддерживают концепцию «жизни на открытом воздухе» — это достигается благодаря удачному расположению просторных балконов-террас (их шахматный порядок на фасадах предполагает идеальную инсоляцию квартир).

«В современных городах архитектурные сооружения рассматриваются скорее как символ капитала, власти или технологического развития; в то время как природа существует независимо. Мы же хотим размыть границы между природой и искусством, созданным человеком», — рассказал основатель MAD Ма Яньсун

Ключевая идея комплекса — концепция связи традиционного китайского понятия шань-шуй («горы и воды») со стратегией развития города. Дизайн вдохновлен традиционными китайскими пейзажами и внедряет в архитектуру природные формы гор, долин, утесов, лесов

За использование инновационных экологических технологий в строительстве комплекс был удостоен золотого сертификата LEED

Ландшафт, сотканный между зданиями, включает в себя сосны, бамбук, скалы, пруды и другие традиционные элементы восточного пейзажа, что подразумевает более глубокую связь между современной архитектурой и природой

Кажущуюся разрозненность трех функциональных групп комплекса нивелирует огромное подземное пространство с многоуровневым паркингом на нижних этажах и торговыми галереями, объединяющими все в единый ансамбль

 

А что у нас?

White Lines

Инновационной для Украины является сама философия комплекса: White Lines — первая реализация в Украине концепции 3D-многофункционального комплекса, объединяющего максимальное количество функций, востребованных жителями мегаполиса

Статус: строится

Девелопер: A Development

О том, что и в нашей стране одним из «окон возможностей» для девелоперов станет концепция развития территорий смешанного или многофункционального использования, говорят почти все представители компаний-застройщиков, опрошенные нами (результаты опроса — в материале Строй лучше нас. Девелопмент 2019). Так, смешение функций и предоставление возможностей для удовлетворения всех потребностей современного городского жителя на небольшой территории или в рамках единого комплекса сооружений позволяет не только преодолеть экономическую неразвитость того или иного городского кластера, но и решить проблему маятниковой миграции и пространственной сегрегации и улучшить качество городской среды: в таких районах или комплексах близость жилья, инфраструктуры и работы позволяет снизить потребность в транспорте в пользу пешего или велосипедного способа передвижения.

В ЖК White Lines из собственной квартиры прямо в пижаме и домашних тапочках можно будет спуститься за хлебом в супермаркет, в кино или в бассейн

Эта компактность помимо прочего позволяет жителям экономить время, а городской власти — минимизировать эксплуатационные расходы. Еще одним привлекательным фактором проектов смешанного использования, по словам исследователей, является чувство безопасности, которое в итоге приводит к увеличению посещаемости объекта.

Дарья Кухаренко, коммерческий директор A Development: «Проект находится на уникальной площадке. Это удивительное место, где при активной урбанизации нет дефицита зеленых насаждений! При этом каждый день появляются инновационные объекты, коворкинги, велодорожки; облагораживаются парковые зоны, модернизируются транспортные развязки»

Созданный компанией archimatika для девелоперской компании A Development проект жилого комплекса White Lines будет реализован в непосредственной близости от самой масштабной парковой зоны Киева — Голосеевского парка. Отделенный от центра столицы железнодорожной линией, район смешанной застройки с частными домами и современными высотками требует нового импульса развития: здесь не существует офисных центров, а значит, большинство жителей должны ездить на работу в другие районы города. Вторая проблема кластера — практически полное отсутствие инфраструктуры. Здесь не хватает спортивных залов, не помешал бы продуктовый супермаркет, и даже для похода в кино жителям тоже нужно добираться в центр.

Один из первоначальных набросков для ЖК White Lines, выполненных archimatika

По словам руководителя креативного отдела архитекторов компании archimatika Рустама Горпенюка, главной задачей, поставленной перед его командой заказчиком, была тотальная реновация территории: «Мы должны были создать большой общественный кластер, в котором сосредоточатся разные функции».

Комплекс White Lines самодостаточен благодаря тому набору функций, которые в нем предусмотрены. Он станет центром притяжения для всего района

Жилой комплекс White Lines коренным образом преобразует постиндустриальный ландшафт: целый гектар эксплуатируемой кровли стилобата создаст особую зону приватности для его жителей с контролируемым доступом. Здесь разместятся спортивные и детские площадки, окруженные рукотворными холмами с крупномерными деревьями, а также планируется встроенный детский сад с собственной выделенной территорией под открытым небом. Дополните это всеми самыми современными возможностями для отдыха — шопинга, спорта, культурных и семейных активностей — и последняя по порядку, но не по значимости составляющая формулы Live — Work — Play будет реализована.

Архитектурные белые линии обводов на фасадах башен ЖК White Lines несут кроме декоративной и практическую функцию, скрывая наружные элементы системы кондиционирования

На первых уровнях возвышающихся над стилобатом элегантных белых 24‑этажных башен разместятся офисные пространства, над которыми архитекторы предусмотрели 566 квартир (общая площадь жилья — 36 956 кв. м). Такая высокая плотность идеально сбалансирована благодаря концепции 3D-многофункциональности комплекса: «White Lines предлагает абсолютно новый уровень комфорта. Житель буквально в тапочках может спуститься на лифте в кинотеатр или спортзал. Может, начав семейный праздник дома, продолжить его в ресторане», — подчеркивает директор и сооснователь archimatika Александр Попов.

Что касается жилых пространств White Lines, то все они спроектированы в рамках концепции PRO от archimatika, о которой мы подробно писали в пилотном томе издания. Планировки здесь разработаны методом тщательного анализа параметров для достижения максимальной эффективности использования пространства. Комплекс предлагает более 50‑ти видов квартир для всех типов семей, на любой вкус и стиль жизни — от однокомнатных площадью 36 кв. м до апартаментов с террасами и пентхаусов со вторым светом и панорамными окнами более 5 м в высоту.