Кирпичи для счастья. Квартира горожанина

editor / Урбанистика /

CEO компании INGER grad, основатель Школы профессионального девелопмента UrbanLand. PM Игорь Райков специально для PRAGMATIKA.MEDIA написал о девелопменте будущего, нокауте для «расселителей» и простой математике, которая определяет цены квадратных метров недвижимости.

Согласно отчетам Госстата, в одном только Киеве ежемесячно вводится в эксплуатацию более 60 тыс. кв. м жилых площадей. В отчетах мы видим такие показатели: средняя площадь квартиры, соотношение жилья в сельской местности и городе, динамику ввода по мегаполисам. Но это лишь количественные показатели, а не качественные.

Игорь Райков, CEO компании INGER grad, основатель Школы профессионального девелопмента UrbanLand. PM

Из отчетов невозможно узнать о том, насколько изменился предлагаемый девелопером или застройщиком продукт, какой формат жилья в тренде, как возводимые жилые кварталы влияют на образ жизни горожанина. А также понять, как запроектировать и построить жилой комплекс, наполненный смыслом новой жизни, а не просто удовлетворяющий базовые потребности.

Давайте представим себя на месте потребителя и рассмотрим кейсы. Вы планируете купить квартиру, перед вами выбор — два жилых комплекса. Квартиры в них — одинаковой общей площади по 77 кв. м и с незначительной разницей в стоимости. В кейсе #1 — $ 1 000 за кв. м. В кейсе #2 — $ 1 200 за кв. м.

 

Кейс #1

Квартира в новострое «Надежный стандарт»

Фото: Bob Letens / Unsplash

Дом построен из качественного бетона, кирпичи сложены по ГОСТам и ДБНам. Именно поэтому вы остановили свой выбор на этом новострое.

Во дворе с асфальтированным пожарным проездом к дому, маленькой парковкой и детской песочницей, гуляя среди автомобилей, припаркованных на тротуарах, вы видите перед собой большую Китайскую стену. Это ваш будущий дом. Вы не сразу можете найти балкон своей квартиры. Отсчитываете этажи, находите! Узнали по марке внешнего блока кондиционера — он прикреплен снаружи, прямо на фасаде дома, в том месте, где мастер-установщик посчитал удобным (на решетках для кондиционеров застройщик решил сэкономить). Или узнали по остеклению. Соседскому — оно у него пестрое, «с изюминкой». Вам попался тот еще «ценитель прекрасного».

В подъезде площадей общего пользования почти нет, застройщик «эффективно» организовал пространство, «нарезав» этаж на одинаковые клеточки-квартиры, оставив узкий коридор к лифту и пожарную лестницу. Внизу кроме парадного входа в дом есть еще место для консьержа.

Допустим, вы экстраверт и очень любите общение, но поскольку мест общего пользования практически нет, то соседей вы будете встречать только утром в лифте, по пути на работу, поэтому общаться и заводить знакомства в этом новострое вам, к сожалению, будет негде. Да и с кем? Вокруг одни ценители пестрых балконов.

Все, чем ваше гнездышко отличается от соседских — это цвет стен и материал обшивки дивана

Дом обслуживает «Нью-ЖЕКОСББ». В котором работает тот же сантехник и тот же бухгалтер, что и в стоящем рядом доме периода советской застройки. Из инноваций — платежки жителям приносят лично в руки и меньше грубят.

С планировкой квартир застройщик почти не работал, адаптировал набор типовых. Побольше коридоров и многоугольных комнат и, конечно же, эркеров. Из 77 м — 47 полезных по БТИ. Нормальных (не полукруглых, не треугольных комнат, неглубоких, в которые полностью проникает свет — 35 м). Такая же планировка у всех соседей над вами и под вами. По сути все, чем ваше гнездышко отличается от соседских — это цвет стен и материал обшивки дивана.

А ведь вы с этими хмурыми интровертами, которых будете встречать утром в лифте, такие разные! Но ваш новострой выполнил социальную функцию и исправил различия в характерах между вами и вашими соседями. Главное же не это, а качественные кирпичи по ГОСТу! Именно они послужили определяющим фактором, благодаря которому вы остановили выбор на данном новострое.

 

Кейс #2

Квартира в ЖК «Ваш лайфстайл концепт хаус»

Фото: Matt Reames / Unsplash

Здесь проект жилого комплекса начинается задолго до того, как строители выходят на площадку. Компания проводит урбан-анализ, социальные исследования и опросы. Выстраивая здоровые отношения с общественностью и местным комьюнити, получает обратную связь о том, чем квартал жил прежде и что нужно этой территории для интегрированного развития.

Далее — определение портрета будущего жителя этого комплекса: экстраверты или интроверты, предприниматели или креативщики, молодые семьи или холостяки. Что человек будет чувствовать, поднимаясь по лестнице? Как и где он станет пить кофе? Насколько активно будут использоваться фасады здания? Как могут выстраиваться социальные связи внутри ЖК? Где жители станут проводить свободное время?

Только ответив на такие вопросы, девелоперы по призванию совместно с архитекторами ищут объемное решение для этой территории. После чего — работа с квартирографией. Нужно, чтобы площадь квартиры была полезной и использовалась минимум на 95 %. Затем — работа с визуальными решениями по фасадам, проработка концепций мест общего пользования и благоустройства территории вокруг ЖК. И только после — строительство.

Нужно, чтобы площадь квартиры была полезной и использовалась минимум на 95 %

Такая стройка — не ради аккуратного складывания строительных материалов, а для комфортного стиля жизни будущих обитателей ЖК. Задача маркетинга — лишь выстроить коммуникационный путь от вас до вашего будущего ЖК. Попадая в такой жилой комплекс, вы сразу же ощущаете себя дома, и вам трудно себе объяснить, почему. Для вас важно только это ощущение комфорта, вы уже видите свое будущее в этом ЖК, а вопросы стоимости квадратного метра, соответствия качества строительных работ ДБНам смещаются на второй план.

Цена квадратного метра и качество строительных работ могут быть основными критериями для сравнения, только когда создание у будущего жителя «ощущения своего дома» полностью проигнорировано девелопером.

Вишенкой на торте станет сервисная компания. Именно сервисная, а не управляющая. Разве вы хотите, чтобы вами кто‑то управлял за ваши же деньги? А что, если сервисная компания — это не тетя в ЖЕКе, а приложение в вашем смартфоне? Здесь и оплата коммунальных услуг, и ремонт входной двери можно заказать, и даже уборку в квартире или доставку воды в ваше отсутствие. Именно таким должен быть сервис для горожанина будущего.

Даже поверхностный взгляд дает понять, что представленные в двух кейсах квартиры нет смысла сравнивать по цене. Если в кейсе #1 покупатель заплатил за 77 кв.м $ 77 000, а использовать может только 35 кв.м — значит, реальная стоимость такого квадратного метра $ 2 200. А в кейсе #2 за 77 кв.м квартиры покупатель отдал $ 92 400, а использовать для жизни может 73 кв.м (95 % от общей площади), и реальная стоимость такого квадратного метра $ 1 265. Это только ценовое сравнение, не говоря уже о показателях качества жизни, которые вообще некорректно измерять в деньгах.

В кейсе #1 вы становитесь владельцем кирпичей и стройматериалов, в кейсе #2 — счастливым горожанином. Выбор за вами!

 

Девелопмент будущего

В советское время тоже создавали дома со стилем жизни — «дом учителя», «дом врача» и даже «дом высокой культуры и быта». Это было в довоенное время. Война изменила вектор с улучшения условий проживания на решение актуальной проблемы расселения. Для этого нужны были быстровозводимые типовые решения. И советское правительство разобралось с этой проблемой «на отлично».

Фото: Kelvin Yup / Unsplash

Уже давно нет страны советов, а «расселять» мы продолжаем до сих пор. Всему виной инертность и институциональная память, которая укоренилась в вузах и проектных бюро, а также домостроительных комбинатах (ДСК) и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), которые сегодня гордо стали называться девелоперскими компаниями.

Цифровая трансформация общества, социальные сети, открывшаяся для нас Европа меняют наше восприятие зоны комфорта и образа городской жизни. Стираются полярные границы между мужчинами и женщинами, западный мир стремится к гибкости, адаптивности, унисексу. Современный покупатель квартиры в мегаполисе воспринимает себя космополитом.

Социальные изменения и тренды влияют на типологию возводимых объектов и девелопмент в целом

Эти социальные изменения и тренды влияют на типологию возводимых объектов и девелопмент в целом как на часть базовой потребности горожанина. Жилые комплексы становятся полифункциональными с возможностью трансформировать функцию под потребности конкретного комьюнити в конкретном месте в конкретное время.

Институциональная память постепенно сотрется, и у строителей, и у архитекторов, и, главное, у покупателей. Конкурентными на рынке останутся только те компании, которые уже сегодня создают кейсы #2, а «расселители» останутся в прошлом.

 

Текст: Игорь Райков